земельне право

ЗМІСТ

13 TOC \o "1-3" \h \z \u 1413 LINK \l "_Toc346806513" 141. Наукові школи та науковці України, які досліджують питання земельного права та земельного законодавства. 13 PAGEREF _Toc346806513 \h 1431515
13 LINK \l "_Toc346806514" 142. Проблеми поняття землі як диференційованого та інтегрованого об’єкта правового регулювання. 13 PAGEREF _Toc346806514 \h 1431515
13 LINK \l "_Toc346806515" 143. Проблеми класифікації земельних відносин. 13 PAGEREF _Toc346806515 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc346806516" 144. Проблеми методів правового регулювання земельних правовідносин. 13 PAGEREF _Toc346806516 \h 1461515
13 LINK \l "_Toc346806517" 145. Проблеми принципів земельного права. 13 PAGEREF _Toc346806517 \h 1471515
13 LINK \l "_Toc346806518" 146. Проблеми сучасного земельного права України. 13 PAGEREF _Toc346806518 \h 14101515
13 LINK \l "_Toc346806519" 147. Проблеми реалізації норм Земельного кодексу України. 13 PAGEREF _Toc346806519 \h 14101515
13 LINK \l "_Toc346806520" 148. Проблеми регулювання земельних відносин законами України. 13 PAGEREF _Toc346806520 \h 14111515
13 LINK \l "_Toc346806521" 149. Проблеми співвідношення законів і підзаконних актів у сфері регулювання земельних відносин. 13 PAGEREF _Toc346806521 \h 14111515
13 LINK \l "_Toc346806522" 1410. Рішення та висновки Конституційного права в системі джерел земельного права. 13 PAGEREF _Toc346806522 \h 14121515
13 LINK \l "_Toc346806523" 1411. Право власності на землю: проблеми поняття та ознаки. 13 PAGEREF _Toc346806523 \h 14121515
13 LINK \l "_Toc346806524" 1412. Проблеми форм права власності на землю. 13 PAGEREF _Toc346806524 \h 14131515
13 LINK \l "_Toc346806525" 1413. Право власності на землю Українського народу: поняття та проблеми реалізації. 13 PAGEREF _Toc346806525 \h 14131515
13 LINK \l "_Toc346806526" 1414. Суб’єктно-обєктний склад та проблеми реалізації приватної форми права власності на земельну ділянку. 13 PAGEREF _Toc346806526 \h 14151515
13 LINK \l "_Toc346806527" 1415. Проблеми суб’єктно-обєктного складу та реалізації державної форми права власності на землю. 13 PAGEREF _Toc346806527 \h 14171515
13 LINK \l "_Toc346806528" 1416. Проблеми суб’єктно-обєктного складу та реалізації комунальної форми права власності на землю. 13 PAGEREF _Toc346806528 \h 14201515
13 LINK \l "_Toc346806529" 1417. Проблеми розмежування державної та комунальної власності на землю. 13 PAGEREF _Toc346806529 \h 14221515
13 LINK \l "_Toc346806530" 1418. Проблеми змісту права власності на землю. 13 PAGEREF _Toc346806530 \h 14221515
13 LINK \l "_Toc346806531" 1419. Проблеми набуття права власності на землю за різними правовими формами. 13 PAGEREF _Toc346806531 \h 14231515
13 LINK \l "_Toc346806532" 1420. Проблеми приватизації земельних ділянок. 13 PAGEREF _Toc346806532 \h 14251515
13 LINK \l "_Toc346806533" 1421. Проблеми набуття права на земельну ділянку за набувальною давністю. 13 PAGEREF _Toc346806533 \h 14291515
13 LINK \l "_Toc346806534" 1422. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю або споруду: історичні особливості та сучасний стан правового регулювання. 13 PAGEREF _Toc346806534 \h 14301515
13 LINK \l "_Toc346806535" 1423. Порядок безоплатних оформлення та видачі громадянам України державних актів на право власності на земельні ділянки. 13 PAGEREF _Toc346806535 \h 14331515
13 LINK \l "_Toc346806536" 1424. Проблеми продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах. 13 PAGEREF _Toc346806536 \h 14351515
13 LINK \l "_Toc346806537" 1425. Проблеми припинення права власності на земельну ділянку. 13 PAGEREF _Toc346806537 \h 14371515
13 LINK \l "_Toc346806538" 1426. Проблеми механізму гарантування права власності на земельну ділянку. 13 PAGEREF _Toc346806538 \h 14381515
13 LINK \l "_Toc346806539" 1427. Право землекористування: проблеми поняття та видів. 13 PAGEREF _Toc346806539 \h 14411515
13 LINK \l "_Toc346806540" 1428. Проблеми законодавчого регулювання використання земель на праві постійного землекористування. 13 PAGEREF _Toc346806540 \h 14431515
13 LINK \l "_Toc346806541" 1429. Особливості земельних орендних відносин. 13 PAGEREF _Toc346806541 \h 14441515
13 LINK \l "_Toc346806542" 1430. Проблеми набуття права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах. 13 PAGEREF _Toc346806542 \h 14451515
13 LINK \l "_Toc346806543" 1431. Особливості права земельного сервітуту. 13 PAGEREF _Toc346806543 \h 14451515
13 LINK \l "_Toc346806544" 1432. Особливості використання земельних ділянок на умовах емфітевзису і суперфіцію. 13 PAGEREF _Toc346806544 \h 14471515
13 LINK \l "_Toc346806545" 1433. Проблеми управлінських відносин в галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806545 \h 14481515
13 LINK \l "_Toc346806546" 1434. Проблеми організаційно-правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806546 \h 14491515
13 LINK \l "_Toc346806547" 1435. Проблеми функціонально-правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806547 \h 14501515
13 LINK \l "_Toc346806548" 1436. Проблеми розподілу і перерозподілу земель як функції управління в галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806548 \h 14501515
13 LINK \l "_Toc346806549" 1437. Проблеми планування використання земель як функції управління в галузі охорони, відтворення та використання земель. 13 PAGEREF _Toc346806549 \h 14511515
13 LINK \l "_Toc346806550" 1438. Проблеми здійснення землеустрою як функції управління у галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806550 \h 14511515
13 LINK \l "_Toc346806551" 1439. Проблеми здійснення моніторингу земель та моніторингу грунтів як функції управління у галузі використання, відтворення та охорони земель. 13 PAGEREF _Toc346806551 \h 14521515
15
9 підзаконні акти (постанови КМУ про проведення аукціонів – нечинні, регулювання підзаконними те, що має рег законами, постанови на рівні актів органів місцевого самоврядування. (вносять новели, поза межами компетенц
17. Проблема знята у зв’язку з прийняттям закону можна по старому. Для вирішення багато зробив Мірош.
1. Наукові школи та науковці України, які досліджують питання земельного права та земельного законодавства.
Наукова школа – це усталений науковий колектив, що сформувався за певний період науковцями, наукові інтереси яких були спрямовані на розв’язання довготривалих завдань за певними науковими напрямками та отримав наукові результати, які визнані як в України, так і за її межами.
Ознаки:
1. усталений науковий колектив, який формується та розвивається колективом вчених, наукові інтереси яких спрямовані на розв’язання завдань визначених в їх науковому напрямку;
2. очолюється науковим керівником, засновником наукового напрямку, наукові здобутки якого визнані науковою громадськістю;
3. є базою в підготовці наукових кадрів вищої кваліфікації певного напрямку (кандидат, доктор юр наук);
4. об’єднує наукові дослідження, що виконуються за першочерговими напрямами, визнані державами як пріоритетні у світовій науці;
5. її статус визначається вченою радою за поданням відповідного факультету інституту.
Наукова школа після визнання її вченою радою є легалізованою. Не всі вузи займаються питанням легалізації (тільки КНУ().
Сьогодні визнаними є 5 наукових шкіл.
м.Київ:
- школа земельного, екологічного права КНУ: легалізована 4.12.2000 року ухвалою вченої Ради Університету. Витоки бере в працях вчених дореволюційної доби і радянського періоду: Удінцев В.О., Індиченко П.Д., Ярчук В.З.,Мунтян В.А.
Представники: Андрєйцев В.І., Носік В.В., Мірошниченко А.М., Краснова М.В., Ковальчук Т.Г., Заєць О.І., Старостенко Д.М., Саркісова Т.Б
- школа Інституту держави і права ім. Корецького: Шемшученко Ю.С., Семчик В.І., Кулинич, Бусуйок; наукова школа сформована на базі відділу правових проблем земельного, аграрного, екологічного права, яке очолює Семчик
- Національна юридична академія ім. Ярослава Мудрого (наукова школа сформована на кафедрі земельного та аграрного права).
Представники: Шульга М.В., Гетьман А.П., Вовк Оксана Миколаївна, Конишева Олена Василівна, Лісова Тетяна Вікторівна, Лейба Людмила Василівна.
- Одеська національна юридична академія, сформована на кафедрі агарного, земельного та екологічного права.
Представники: Погрібний О.О., Каракаш Ілля Іванович. Луніченко Анатолій Васильович, Гуревський В.К., Глотова Олена Володимирівна та ін..
- Наукова школа Львівського національного університету ім. І Франка (кафедра трудового, аграрного права).
Представники: Титова.І., Федорович В.І., Ващишин Марія Ярославівна.
Вузів набагато більше, фахівці там є, але за рівнем досліджень вони не відіграють такого значного впливу на науку.
2. Проблеми поняття землі як диференційованого та інтегрованого об’єкта правового регулювання.
Земля – багатозначний термін. В Кодексах поняття землі не дається. Сказано лише, що земля є основним національним багатством, ця норма скопійована з Конституції.
Жоден інший об’єкт державної власності не називається в Конституції національним багатством. Це – не випадково, бо тільки земля може задовольнити всі життєві необхідності людини. Разом з тим, навряд чи це конституційне положення може розглядатися як визначення (дефініція) поняття «земля».
Термін «земля» в залежності від контексту використовується у багатьох розуміннях: (1) як планета, (2) як суходіл, (3) як ґрунти – верхній шар земної поверхні, придатний для життя рослин, (4) як економічна категорія – загальний засіб праці і основний засіб виробництва у сільському господарстві, (5) як територія з угіддями, якою хтось володіє, територія з правовим режимом тощо.
Ст.1 ЗУ «Про охорону земель» визначає землю як «поверхню суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею».
ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения» містить дещо інше визначенн: «земля – найважливіша частина навколишнього природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, ґрунтовим покривом, надрами, водами, є основним засобом виробництва у сільському господарстві, а також просторовою базою для розміщення галузей народного господарства».
Законодавчі визначення не слід абсолютизувати, оскільки навіть у тих самих актах контекст може вказувати на використання терміна в іншому розумінні. Напр., у ст.33 ЗУ «Про охорону земель» згадуються землі водного фонду, які насправді включають і земельні ділянки під водними об’єктами (отже, не лише «поверхню суші», як сказано у ст.1 цього Закону, в якій дається визначення земель водного фонду).
У доктрині земельного права наводяться й інші визначення землі, які, проте, знаходяться у загальному руслі законодавчих підходів. Натомість, на думку В.І. Андрейцева, законодавчі визначення не відбивають істотних властивостей землі. На його думку, у юридичному значенні земля - «головна територіально-просторова частина довкілля (навколишнього природного середовища) у межах території України, національне багатство українського народу, матеріальна основа територіальної цілісності, суверенітету й національної безпеки держави» .
Власне визначення землі пропонує В.В. Носік. На його думку, в юридичному значенні земля (як об’єкт права власності Українського народу) – це «розташований над надрами, територіально обмежений кордонами України, цілісний, нерухомий поверхневий шар земної кори, який є основою ландшафту і просторовим базисом для гармонійного розподілу місць розселення, діяльності людей, об’єктів природно-заповідного фонду з урахуванням економічних, соціальних, екологічних та інших інтересів суспільства, належить народу на праві абсолютної власності, і складає частину національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави».
Окремо науковець виділяє і поняття землі як основного національного багатства: це «розташована над надрами в межах державних кордонів частина земної поверхні з родючим шаром ґрунту, який використовується для виробництва у сільському господарстві абсолютної і додаткової вартості, що має розподілятися між сільським господарством, промисловістю і державою через приватну і суспільну форми власності за об’єктивним природним законом прогресивного економічного розвитку суспільства, що забезпечує збереження і підвищення родючості ґрунту, відновлення людської праці і розширене відтворення капіталу з метою забезпечення потреб та інтересів кожного громадянина і всього Українського народу».
Н.І. Титова взагалі не погоджується із тим, що саме земля є об’єктом земельного права; натомість, вона вважає за необхідне вживати поняття «землі». На її думку, термін «земля» (котра є специфічним майном, об’єктом цивільного права) «означає певну відокремлену від природного середовища працею людини частину (масу) речовини » . Натомість, «землі» як об’єкт земельного та екологічного права – «органічний компонент екосистеми, не вилучений з довкілля, який тісно взаємодіє з іншими природними об’єктами (водами, лісами, атмосферним повітрям тощо)». Зазначимо, що точка зору Н.І. Титової не є загальноприйнятою у правовій доктрині та не відображена на достатньому рівні у чинному законодавстві.
Виходячи із згаданих вище положень законодавства, а також із підходів, що висловлюються у науці земельного права, видається, що в земельному праві поняття «земля» вживається у розумінні земної поверхні та простору над та під нею на висоту та глибину, необхідні для правомірного використання земельної ділянки за цільовим призначенням (у тому числі її забудови), включаючи ґрунтовий покрив у межах цього простору (А.М. Мірошниченко).
З точки зору доктрини зем. права земля розглядає як інтегрований та диференційований об’єкт.
Як інтегрований об’єкт земля виконує ряд функцій:
- екологічна функція;
- просторова;
– політична ф-ція;
соціальна як місце розселення, як основний засіб виробництва;
економічна функція.
Як диференційований об’єкт земля поділяється законодавцем на категорії (їх 9).
Проблема: зак-во відносить зем. ділянку до майна, об’єктів речового права. Утім є особливості відмінності зем. ділянок від майна:
земля не ств-ся працею людини, землі існують об’єктивно, тобто це прир. об’єкт, який існує незалежно від волі людини на його виникнення та існування, на відміну від майна в широкому цивілістичному розумінні;
майно в цивіліст. розумінні завжди має споживчу та мінову вартість, яку легко встановити, виходячи із затрат праці та матеріалів, вкладених у певну річ; вартість зем. ділянки вираховується за штучно створеними методиками, в основі яких лежать місце розташування зем. ділянки, якісні показники, але в основному в основі нормативної ціни лежить той прибуток, який буде отриманий від використання зем. ділянки у майбутньому;
землі як об’єкт як складова навкол. прир. сер-ща (НПС) знаходяться в тісному взаємозв’язку з ін. об’єктами природи (водами, лісами, надрами); це одна, т. зв. група природоресурсних відносин, де властивість кожного компонента може бути реалізована в їх функціональній взаємодії. Отже, зем. відносини як і водні, лісові тощо містять еколог. вимоги, врахув. яких не властиве цив. зак-ву;
існув. спец. плати за використ. земель у формі зем. податку та орендної плати;
використання земель як основного засобу вир-ва. Ознаки землі на відміну від ін. засобів вир-ва:
незамінність,
постійне місце знаходження,
просторова обмеженість.
відносини зем. від-сті за правопорушення хар-ся зем.-прав. засадами та екол. вимогами.
Також проблема поділу земель на категорії (адже 1 з.д. може підпадати під декілька категорій, а цього законодавець не врахував.
3. Проблеми класифікації земельних відносин.
Перше монографічне дослідження – в 1958 р. Аксеньонок Грирорій Олекс. «Зем. правоотн. в СССР». Класифікував земельні відносини на 2 групи: відносини права власності та відносини права землекористування.
За інститутами зем. права зем. правовідносини зем. правовідносини поділяються на інститути Загальної частини:
інститут права власності;
інст. права користування;
інст. зем. реформи;
набуття прав на землі та зем. ділянки;
інст. управління у галузі використ., відтворення та охорони земель (в рамках цього інституту залежно від функцій управління можна виділити відносини щодо розподілу та перерозпод. земель, щодо ведення земел. кадастру, щодо здійсн. контролю за використ. та охороною земель, щодо здійсн. моніторингу, щодо проведення держ. землевпорядної експертизи, ін. правовідносини);
інститут охорони земель;
інститут плати за землю;
інститут відповідальності за порушення вимог зем. зак-ва.
Інститути Особливої частини: інститути 9 видів земель.
За характером реалізації зем. прав суб’єктів зем. правовідносини поділяються: матеріальні і процесуальні зем. правовідносини. На рівні матеріальних визначається правосуб’єктність осіб (визначає суб’єктів права держ., прив., комун. власності на зем. ділянки), правовий режим земель тієї чи ін. категорії. Процесуальні норми зем. права поділяються на неюрисдикційні і юрисдикційні. Неюрисдикційні – певна процедура набуття прав на зем. ділянки ( набуття прав. власності через процедуру приватизації). Юрисдикційні спрямовані на захист прав суб’єктів зем. правовідносин. За методом прав. регул.: регулятивні і охоронні.
4. Проблеми методів правового регулювання земельних правовідносин.
Метод правового регулювання у правовій доктрині прийнято визначати як правові засоби, прийоми, способи впливу на суспільні відносини, поведінку їх учасників, їх певну сферу, соціальне середовище.
У доктрині земельного права існують погляди, за якими для земельного права характерна низка специфічних (галузевих) методів правового регулювання. Так, на думку В.В. Носіка, галузевими методами земельного права є «визначення цільового призначення земельної ділянки, зонінг, нормування, погодження, утримання від певних дій, відведення земельної ділянки в натурі, експертна, нормативна грошова оцінка земельних ділянок» та ін.
Такий підхід є вираженням існуючої у теорії права тенденції, за якою для виділення галузі права обов’язкова наявність свого специфічного методу (методів) правового регулювання. Проте більш прийнятим є виділення двох основних методи правового регулювання: (1) цивільно-правового (диспозитивного, автономного, методу координації), у якому переважають дозволи, та (2) адміністративно-правового (гетерономного, авторитарного, імперативного, методу субординації), де перевага надається приписам та заборонам. Приєднуємося до висловленої у спеціальній літературі думки, за якою немає жодної галузі права, де б не поєднувалися ці два методи.
Відповідно, для земельного права характерне поєднання традиційних методів правового регулювання – адміністративно-правового (імперативного) та цивільно-правового (диспозитивного)[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], виділення окремого «земельно-правового» методу (методів) є недоцільним. Приєднуючись до такого підходу, вважаємо, що визначальною для визнання земельного права окремою галуззю права є наявність специфічного кола однорідних земельних.
 Імперативний метод у земельному праві застосовують у галузі управління використанням і охороною земель: визначення порядку реалізації функцій державного управління; ведення державного земельного кадастру; забезпечення земельного моніторингу; здійснення землевпорядкування; визначення порядку проведення земельних аукціонів і конкурсів; встановлення обмежень використання земель за цільовим призначенням тощо.
 Диспозитивний метод притаманний регулюванню стосунків власників земельних ділянок з приводу використання землі та самостійного господарювання на ній. Власник має право на свій розсуд розпоряджатися належною йому земельною ділянкою у межах, встановлених законом. Учасники земельних відносин мають можливість у визначених межах регулювати свої стосунки.
У земельно-правовій літературі висловлена обгрунтована точка зору, відповідно до якої існують три основні різновиди диспозитивного методу регулювання земельних відносин рекомендаційний, санкціонований та делегований
Рекомендаційний метод правового регулювання полягає у наданні можливості альтернативної поведінки суб'єкта земельних відносин, коли суб'єкт має можливість самостійно вибрати спосіб своєї поведінки для досягнення поставленої мети.
Санкціонований метод полягає в тому, що рішення про реалізацію своїх земельних повноважень суб'єкт земельних відносин приймає самостійно.
Делегований метод правового регулювання полягає в наданні прав і свобод суб'єктам земельних відносин щодо того чи іншого кола правомочностей.
5. Проблеми принципів земельного права.
Принципи права - це основні засади, вихідні ідеї, що характеризуються універсальністю, загальною значущістю, вищою імперативністю і відображають суттєві положення права. Принципи права за своєю сутністю є узагальнені відображення об'єктивних закономірностей розвитку суспільства.
Принципи земельного права це вихідні засади, які визначають основні напрямки його розвитку. З урахуванням принципів розробляються нормативно-правові акти земельного права, регулятивні та охоронні земельно-правові норми.
Принципами права є відправні, керівні ідеї, які виражають сутність, основні властивості, внутрішню єдність та розвиток правових норм в межах системи права або окремих його галузях.
Принципи права діють протягом тривалого періоду часу і по своїй природі вони більш незмінні ніж норми. Але і принципи права не залишаються незмінними, як і саме право вони розвиваються, збагачуються новими зв'язками та властивостями.
Під принципами земельного права потрібно розуміти закріплені п діючому земельному законодавстві основоположні керівні засади, які висловлюють сутність норм земельного права і головні напрямки в області правового регулювання суспільних відносин, пов'язаних з раціональним використанням і охороною земель.
В системі основних принципів земельного права слід виділити такі з них:
1) принцип правової рівності форм власності на землю.
Згідно чинного законодавства в Україні встановлено три форми власності: державна, колективна та приватна. Всі названі форми власності визнаються рівноправними. Звідси походить принцип рівності прав всіх суб'єктів земельного права, тобто всі суб'єкти права власності на землю рівні між собою, чи Держава, чи колектив, чи приватна особа, що володіє землею на праві власності. Кожен із власників має однаковий об'єм повноважень з приводу належного йому майна землі. При необхідності суб'єкти права власності застосовують однакові методи і способи захисту свого права власності на землю.
2) принцип державного управління земельним фондом.
Об'єктивна необхідність державного управління земельним фондом обумовлена економічним значенням землі для життєдіяльності суспільства, просторовою обмеженістю земельного фонду, незамінністю в сфері матеріального виробництва та інших сферах господарської діяльності. Право держави здійснювати управління, регулювання використання і охорони земель не залежить від форм власності на них. Державне управління здійснюють уповноважені на це державні органи;
3)принцип багатоманітності форм землекористування.
Землекористування може здійснюватись на основі придбання землі в приватну або колективну власність, земля також може надаватись в користування або в оренду згідно правил, встановлених чинним законодавством;
4) принцип раціонального використання і охорони земель.
Він полягає в забезпеченні одночасно ефективного використання земель і їх охорони. Передбачаються спеціальні вимоги щодо збереження родючості ґрунтів, підвищення врожайності, запобігання негативного впливу на стан земель, всього навколишнього природного середовища. Цей принцип втілюється в багатьох нормах земельного права;
Існує велика кількість доктринальних визначень «раціонального використання земель»3, а також принаймні одне його нормативне визначення (ГОСТ 26640-85: «забезпечення всіма землекористувачами в процесі виробництва максимального ефекту у здійсненні цілей землекористування з урахуванням охорони земель та оптимальної взаємодії з природними факторами»).
До спроб «конкретизувати» даний оціночний термін автор ставиться критично. Натомість, він приєднується до А.Д. Юрченка у тому, що зміст терміну «раціональне використання земель» має відрізнятися залежно від контексту. «Раціональність» має економічний та екологічний зміст, що конфліктують між собою. Економічно раціональна оранка є нераціональною з екологічної точки зору (тим більше це справедливо по відношенню до забудови), а екологічно раціональне використання земель шляхом їх виведення з обробітку (перелоги) може розглядатися як безгосподарність4.
NB. Окремо слід зазначити, що ми не поділяємо введення деякими авторами5 до змісту терміну «раціональне використання земель» ознаки їх використання виключно за призначенням. Існуюче призначення може бути далеко не раціональним; до того ж, в дуже і дуже багатьох випадках раціональним є використання земельної ділянки не за одним, а за багатьма призначеннями, чому т.зв. «принцип цільового використання земель» як мінімум не сприяє.
На наш погляд, раціональне використання земель передбачає встановлення у конкретній ситуації балансу різних інтересів та пріоритетів (екологічних, економічних, естетичних та ін.). Принцип «раціонального використання» має виступати оціночним критерієм у випадках реалізації т.зв. дискреційних повноважень у сфері земельних відносин (при наданні висновків щодо можливості вибору місця розташування земельної ділянки за ст.151 ЗКУ, при погодженні проектів відведення земельних ділянок за ст.ст.118, 123 ЗКУ, при проведенні державної експертизи землевпорядної документації відповідно до однойменного Закону тощо) та при тлумаченні неоднозначних положень земельного законодавства.
5) принцип цільового використання землі.
Суть цього принципу в тому, що ні власник земельної ділянки, ні його володілець чи орендатор не вправі міняти цільове призначення земельної ділянки за своїм розсудом. Вони зобов'язані використовувати землі згідно їх цільового призначення. Зміна цільового призначення землі допускається тільки в установленому порядку спеціально уповноваженими на це органами;
6) принцип платності землеволодіння та землекористування.
Згідно Закону України від 19 вересня 1996 року «Про плату за землю» використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку (для власників землі та землекористувачів, крім орендарів) або орендної плати (за земельні ділянки, надані в оренду). Використання практично всіх земель в країні є платним за деяким виключенням (звільняються від плати за землю заповідники, заказники, ботанічні сади, пам'ятки природи і т.ін.);
7) принцип пріоритетності сільськогосподарського використання земель,
тобто землі, придатні для потреб сільськогос­подарського використання, повинні надаватись насамперед для сільськогосподарських цілей. Для несільськогосподарських цілей надаються землі не придатні для ведення сільського господарства або гірші угіддя. Сільськогосподарські угіддя охороняються законом, їх вилучення допускається лише в виняткових випадках.
8) Принцип пріоритету вимог екологічної безпеки
Термін «екологічна безпека» законодавчо визначається у ст.50 ЗУ «Про охорону навколишнього природного середовища» як « такий стан навколишнього природного середовища, при якому забезпечується попередження погіршення екологічної обстановки та виникнення небезпеки для здоров'я людей». Таким чином, оціночний термін «безпека» розкривається через інший («небезпека»).
Багато науковців пропонують власні визначення6, проте попри всі текстуальні відмінності їх також об’єднує використання для розкриття терміну «безпека» інших оціночних термінів – напр., терміну «стан захищеності» (інтересів людини та довкілля). Такий підхід, як видається, нічого не додає до розуміння вихідного терміну.
На наш погляд, ідеально безпечне довкілля уявити неможливо – певна небезпека, ризик в довкіллі будуть присутні завжди. За таким умов законодавство може (1) безумовно заборонити деякі особливо небезпечні види впливу та (2) спробувати мінімізувати небезпеку від інших, не таких небезпечних.
9) Заборона особливо небезпечних видів впливу. Вирішенню цієї задачі мають слугувати т.зв. санітарно-гігієнічні нормативи, які можуть закріплюватися у найрізноманітніших правових формах: від законодавчих актів та постанов уряду7 до нормативних документів у галузі стандартизації8 та будівництва9, і, нарешті (і насамперед) у т. з. «санітарних нормах» (ст.1 ЗУ «Про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення»). Значна їх частина стосується земельних відносин.
Відзначаючи величезну роль санітарно-гігієнічних нормативів у забезпечення екологічної безпеки, не можна не відзначити обмеженість цього засобу. Слід усвідомлювати, що створення всеохоплюючої системи нормативів є неможливим. Причина – численність небезпечних для людини факторів середовища, що підлягають нормуванню10, їх дія в сукупності, у різноманітних комбінаціях (за спільної дії, напр., кількох речовин, навіть у випадках, коли концентрація цих речовин у середовищі нижче ГДК, можлива значна шкода11).Слід також зазначити, що сумнівною є адекватність поставленій меті навіть тих кількох сотень нормативів санітарно-гігієнічного характеру, що вже існують12, оскільки основним способом визначення нормативів може бути лише експериментальний шлях13, здебільшого на лабораторних тваринах, в основному – на пацюках та мишах. Така практика завжди залишатиме відкритим питання про адекватність екстраполяції отриманих даних на організм людини14. Крім того, при встановленні нормативу завжди буде присутня похибка на т. з. «чутливий контингент» - дітей, осіб похилого віку, а також хворих15.
10) Мінімізація незаборонених шкідливих впливів. Видається необхідним впровадити у законодавство України, у т.ч. земельне, т.з. принцип ALARA (абревіатура від «As Low As Reasonable Achievable» – «настільки низький, наскільки це можливо у межах розумного»)16. Такий шлях є апробованим у світі та перевірений практикою. Сутність принципу полягає у тому, що будь-який шкідливий екологічний вплив при здійсненні будь-якої діяльності (затвердженні землевпорядної, містобудівної, планувальної документації тощо) має бути зведений до настільки низького рівня, наскільки це реально можливо в існуючих умовах.
Для реалізації принципу ALARA у земельних відносинах можна використати положення п.«д» ст.5 ЗКУ, яке передбачає принцип пріоритету вимог екологічної безпеки. Це положення може бути безпосередньо застосоване у багатьох випадках, коли земельне законодавство передбачає прийняття тим чи іншим органом дискреційного рішення. На наш погляд, саме цим принципом слід керуватися, напр., при вирішенні питання про надання чи ненадання погодження на проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміни їх цільового призначення, затвердженні землевпорядної та містобудівної документації (див. ст.ст.20, 118, 123, 186 ЗКУ).
Також потрібно розрізняти поняття принципи права і принципи земельного законодавства, останнє поняття є значно вужчим.
Ст. 5 ЗК. Принципи зем. прав
Земельне законодавство базується на таких принципах:
а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;
б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;
в) невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом;
г) забезпечення раціонального використання та охорони земель;
ґ) забезпечення гарантій прав на землю;
д) пріоритету вимог екологічної безпеки.
6. Проблеми сучасного земельного права України.
У загальній теорії права прийнято вважати, що для виділення галузі права необхідна наявність особливого предмету та специфічного методу правового регулювання. І.І. Каракаш та В.О. Чуйков називають додаткові критерії: «наявність: предмету правового регулювання, методів його регулювання, джерел права та заінтересованості суспільства у виділенні відповідної галузі права як самостійної правової єдності». Проте з мотивів, викладених при висвітленні попереднього питання («Методи земельного права»), вважаємо, що виділяти специфічний метод правового регулювання земельних відносин доцільності немає.
Таким чином, пропонуємо визначити земельне право як галузь права як систему правових норм, що регулюють відносини, пов’язані із використанням, охороною та відтворенням земель.
Предметом земельного права прийнято вважати земельні відносини.
У ст.2 Земельного кодексу України земельні відносини визначені як «суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею», тобто відносини власності на землю. Такий підхід справедливо критикується у науці земельного права. Вказується, що, виходячи із реального змісту земельно-правового регулювання, земельними слід визнавати, окрім відносин власності, ще багато інших різновидів суспільних відносин: відносини із охорони та відтворення земель, здійснення управління у сфері земельних відносин, застосування юридичної відповідальності за земельні правопорушення тощо. Загалом, положенням ст.2, позбавленим регулятивного значення, взагалі не місце в законі.
На наш погляд, узагальнюючи існуючі в доктрині земельного права визначення земельних відносин, їх можна визначити як відносини, що пов’язані із використанням, охороною та відтворенням земель.
Система (внутрішня структура, побудова) земельного права як галузі права включає в себе правові норми, що об’єднуються в інститути. Правові інститути, в свою чергу, групуються в загальну та особливу частини. Звичайно, такий поділ є умовним.
З урахуванням поглядів, що є усталеними в доктрині, до загальної частини можна включити такі інститути:
права власності на землю;
права землекористування;
правового забезпечення набуття прав на землю;
правового регулювання плати за землю;
правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель;
правової охорони земель;
юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства.
Особлива частина включає правові інститути, що закріплюють правовий режим окремих категорій земель. Перелік категорій земель закріплений у ч.1 ст.19 ЗКУ.
7. Проблеми реалізації норм Земельного кодексу України.
Сіряченко І.І. : з прийняттям чинного та недосконалого ЗК України, науковцями відзначаються наступні основні проблеми, які ускладнюють реалізацію його положень:
- Методологічна недосконалість Кодексу як акта прямої дії, яким передбачається прийняття цілої низки законодавчих актів у його розвиток, що вказує на те, що ЗК України не містить дієвого механізму реалізації норм матеріального права; 
- Чинний ЗК України не відтворює і не розкриває положень ст.ст.13,14 Конституції України, щодо права власності на землю Українського народу, гарантування права власності на землю, набуття і реалізації громадянами, юридичними особами і державою права власності на землю виключно відповідно до закону;
- Певна частина норм ЗК України не узгоджуються між собою і суперечать одна одній;
- У ЗК України не були інкорпоровані чинні закони, які регулюють земельні відносини , внаслідок чого виникли суперечності між ЗК України та цими законами;
- Недостатньо виваженою і чіткою є система ЗК України. Як правило кодекс повинен мати загальну та особливу частину, які мають бути чітко в ньому виділені . Проте у чинному ЗК України зазначена лише «Загальна частина»,а особлива взагалі не визначена;
- Про безсистемність Кодексу свідчить і тематична непослідовність розміщення окремих розділів та глав. Так наприклад детальний виклад повноважень різних державних органів у галузі земельних відносин ( Розділ I глава 2) передує розділу про склад та цільове призначення земель (Розділ II); на безсистемність Кодексу вказує і те, що окремі положення у ньому прописані дуже детально ( наприклад Розділ III, глава 17 Добросусідство) а інші, які складають самостійні правові інститути, (такі як оренда земель, застава земельних ділянок, плата за землю та інші.) зафіксовані на рівні Основ земельного законодавства з відсильним характером правових норм;
- Однією чи з не найбільших вад ЗК України, є закріплення в ньому визначення поняття земельних відносин, так відповідно до ст.2 ЗК України земельні відносини це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. З цього випливає , що земельні відносини виникають безпосередньо, лише з приводу використання землі на праві власності. Тобто, законодавець відтворивши дефініцію ч.1 ст.2 Закону України «Про власність», створив дуже складну проблему, фактично звівши поняття земельні відносини до поняття права власності. Між тим, окрім цих відносин, до змісту земельних звичайно ж належать і відносини по раціональному використанню, охороні земель та управлінські земельні відносини.
- Доцільно було б закріплення в якості принципів земельного законодавства: поділ земель відповідно до їх цільового призначення; диференційований підхід до встановлення правового режиму земель, у відповідності з яким при визначенні їх правового режиму повинні враховуватись природні, соціальні, економічні та інші фактори. Так, фактично, досі залишається невизначеним правовий режим земель церковного фонду (культового призначення), енергетичної системи, земель оборони, космічного забезпечення, державного матеріального резерву та інш., що свідчить на необхідність закріплення таких принципів у ЗК України.
8. Проблеми регулювання земельних відносин законами України.
+ 7 пит.
ЗУ «Про землеустрій»:
нечіткість визначення поняття землеустрою, не відповідає ст. 184 ЗК,
більшість норм закону має банкетний характер: ст.ст. 25, 26,33, 34, 44, 46, 47 тощо. Норма: «відповідно до закону» вживається 16 разів.
не встановлює чіткого процедурного забезпечення землевпорядних дій,
не врегульована процедура поділу та об’єднання земельних ділянок,
перенасичення закону нормами, які дублюють норми інших законів ( порівняти ст. 9 закону і ст.6 ЗК),
ЗУ «Про плату за землю»:
не відповідає чинному законодавству і потребує коригування поняття «податок», зміст якого розкривається,
коригуванню підлягає ст. 6, яка встановлює ставку податку лише для СГ угідь
невідповідність ст. 5 закону ч.1 ст. 206 ЗК.
9. Проблеми співвідношення законів і підзаконних актів у сфері регулювання земельних відносин.

10. Рішення та висновки Конституційного права в системі джерел земельного права.
На думку деяких дослідників, можна з повною впевненістю віднести до джерел права акти правосуддя щодо вирішення конкретних спорів, якщо йдеться про визнання нормативних актів незаконними (ндійсними, неконституційними) у формі скасування акта судом (з моменту набрання рішенням чинності) та його анулювання (визнання нечинними з моменту ухвалення акта, що дозволяє відновити порушені права).
З одного боку, в описаних випадках рішення суду начебто лише усуває спірність у правовідносинах, оскільки незаконний (неконституційний) акт об’єктивно не може породжувати правових наслідків, не має юридичної сили. З іншого боку, у разі скасування правотворчими органами своїх актів, що не відповідають актам вищої юридичної сили, ні в кого не виникає сумнівів нормативно-правовий характер акта про скасування. Виходячи з останнього аргументу, ми схиляємося до точки зору тих дослідників, які визнають нормативно-правовий характер судових рішень з конкретних справ, якими визнаються незаконними нормативно-правові акти або їх окремі положення.
Також на окрему увагу заслуговує юридична природа рішень Конституційного суду України про визнання неконституційними положень законів. Наприклад, великого резонансу набуло рішення Конституційного Суду України №5-рп/2005 від 22.09.2005, відповідно до якого положення п.6 Розділу Х «Перехідні положення» ЗК України втратили чинність як такі, що не відповідають Конституції України, «у частині зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою».
Погоджуємося із висловленою у спеціальній літературі думкою, що подібні рішення Конституційного Суду України є не лише джерелом права, а й мають специфічну юридичну силу, вищу від сили законів. У свою чергу, рішення Конституційного Суду України про тлумачення законів мають таку саму юридичну силу як і закони.
11. Право власності на землю: проблеми поняття та ознаки.
Право власності на землю традиційно розглядається у суб’єктивному та об’єктивному розумінні (як і категорія «право» взагалі).
У суб’єктивному розумінні право власності на землю – певні повноваження (правомочності) суб’єктів по відношенню до землі (земельної ділянки) як об’єкта права.
Ч.1 ст.78 ЗКУ визначає право власності на землю як «право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками». Наведений підхід відображений і в працях представників доктрини земельного права, одні з яких формулюють свої визначення на основі тріади повноважень[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], а інші – додають до неї інші правомочності (напр., правомочність «вільно набувати земельну ділянку» та «захищати земельну власність»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]).
Підхід, коли визначення права власності зводиться до перерахування класичної «тріади», викликає певні заперечення: можна навести чимало прикладів, коли правомочності володіння, користування та розпорядження будуть знаходитися не у власника, а в іншої особи, і навпаки, прикладів, коли у певний момент часу власник не має всіх трьох правомочностей. Поділяємо думку, за якою будь-яка сума правомочностей не може повністю пояснити право власності[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]. Очевидно, необхідний інший підхід.
Ч.1 ст.316 ЦКУ визначає право власності як «право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб». Таке визначення, на наш погляд, є більш вдалим, ніж визначення права власності через набір правомочностей, проте воно не відбиває всіх істотних ознак права власності і, фактично, охоплює всі речові права.
Для порівняння наводимо визначення права власності у ст.544 Цивільного кодексу Республіки Франція: «Власність є правом використовувати та розпоряджатися речами у найбільш абсолютний спосіб, з тим, однак, щоб вони не використовувалися у спосіб, заборонений законом або правилами» (переклад наш – А.М.)[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]. Представники правової доктрини (напр., Я.М. Шевченко[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], Л.П.Заставська[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]) відзначають, що схожі формули з незначними відмінностями вміщені і в законодавстві інших країн (Австрії, Німеччини, Японії та ін.).
На наш погляд, з метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) можна визначити як право повного панування над землею (земельною ділянкою), з обмеженнями, встановленими законом або договором, яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом – найбільш повним[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
Право власності на землю у об’єктивному розумінні є суто доктринальною категорією[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]. У об’єктивному розумінніправо власності на землю прийнято розглядати як систему правових норм, що регулюють відносини щодо набуття та здійснення суб’єктивного права власності на землю.
12. Проблеми форм права власності на землю.
У законодавстві та земельно-правовій доктрині України усталився поділ права власності на землю за суб’єктом права на «форми права власності на землю».
Множинність форм права власності на землю було запроваджено з ухваленням ЗУ «Про форми власності на землю» від 30.01.1992 та прийняттям ЗКУ 1990 р. у новій редакції 13.03.1992, коли було запроваджено колективну та приватну форми власності на землю (поряд із державною, яка була єдиною протягом попереднього, «радянського» періоду).
Такий поділ піддавався критиці, насамперед, в частині виділення т.з «колективної власності». Прийнята 28.06.1996 КУ не містила конкретного посилання на форми власності, у тому числі на землю, згадуючи лише власність на землю народу України (ст.13), власність громадян, юридичних осіб та держави (ст.14), та власність територіальних громад (ст.142). Це дало підстави деяким дослідникам для твердження, що «Конституція скасувала колективну форму власності». Таке твердження нам видається спірним, про що буде сказано нижче.
Разом із тим, слід повністю підтримати думку, за якою в сучасних умовах поділ права власності на землю за формами застарів, «необхідна відмова від поділу права власності на форми та види, що мають різний зміст, та створення єдиного інституту права власності» (П.Ф. Кулинич). Певні тенденції у цьому напрямку вже можна простежити у чинному законодавстві України: як вже зазначалося, КУ не оперує терміном «форми права власності». Аналогічно, майже не оперує цим терміном чинний ЗКУ, проте розрізняє правовий режим: (1) приватної (фізичних та юридичних осіб), (2) державної, (3)комунальної власності на землю, що дозволяє на сьогодні говорити про відповідні форми права власності.
На думку багатьох дослідників (див. нижче), окрім цих трьох форм права власності на землю існує також (4) право власності на землю Українського народу.
Також, на наш погляд, слід окремо розглянути (5) колективну власність на землю, існування якої в сучасних умовах є дискусійним питанням.
NB. Поза такою класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст.ст.85, 129 ЗКУ. Існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі – йдеться про рішення Київради №350/3811 від 27.10.2005 «Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва».
13. Право власності на землю Українського народу: поняття та проблеми реалізації.
Ч.1 ст.13 КУ передбачає, що
«Земля  та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією».
Разом із тим, у ч.2 ст.14 КУ мова йде про набуття права власності на землю «громадянами, юридичними особами та державою», а у ч.1 ст.142 – про те, що « земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад» є «матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування».
Відтак, постає питання про співвідношення між наведеними нормами Основного закону, а також про те, як співвідноситься власність Українського народу, з одного боку, та власність громадян, юридичних осіб, держави татериторіальних громад, з іншого.
У земельному законодавстві України окрема форма права власності на землю – право власності Українського народу – не закріплена. Визнається лише право власності громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад.
У доктрині земельного права думки розділилися.
На думку деяких дослідників, народ України є самостійним суб’єктом права власності на землю[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]. В.І. Андрейцев та В. Костицький розділяють державну, комунальну та народну власність на землю.
О.А. Вівчаренко, обстоюючи виділення права власності Українського народу як окремої форми власності, посилається на ст.ст.2, 318 ЦКУ, де згадані і народ, і держава.
Деякі науковці вважають народ не лише окремим, але й єдиним суб’єктом права власності на землю.
І.І. Каракаш пропонує теорію «поділеної власності». На його думку, власність народу України «повинна ґрунтуватися не на поділі цілісної природи за об'єктами або повноважень володіння, користування і розпорядження природними ресурсами, а на розподілі функцій, пов'язаних з реалізацією відповідних повноважень власності, між органами державної влади та місцевого самоврядування різних рівнів». Дослідник приєднується до думки, за якою існує фактична неможливість «здійснення народом своїх правомочностей як суб’єктом права власності на природні об’єкти», і «[у] цьому зв’язку більш придатним є юридичне закріплення не права власності народу на природні об’єкти, а права народного надбання природних багатств. Народне надбання – це те, що освоювалось, облагороджувалось, натуралізовувалось і на цій підставі дісталося від минулих поколінь народу теперішнім поколінням і підлягає передачі майбутнім поколінням народу».
Схожої позиції тримається П.Ф. Кулинич, на думку якого, ст.ст.13 та 14 КУ виключають одна одну. При встановленні співвідношення цих норм слід, на його думку, виходити із загальної спрямованості політики держави. Зміст ст.13 КУ слід «витлумачити як проголошення земельного фонду країни не власністю, а основним національним надбанням Українського народу, яке підлягає особливій правовій охороні».
У цьому ж руслі знаходиться і підхід В. Карабаня, який, даючи оцінку положенням ст.324 ЦКУ, де передбачено право власності Українського народу на землю та інші природні ресурси, вважає, що «право власності Українського народу на зазначені об’єкти має лише публічно-правовий зміст, що виключає участь Українського народу в цивільно-правових відносинах та обумовлює можливість суміщення цього права з цивільними правами інших осіб на зазначені об’єкти (їх ділянки, частини тощо)»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
В.В. Носік пропонує і розвиває конструкцію «дворівневої власності на землю», за якою «право власності держави, юридичних осіб та громадян (право нижчого рівня) є похідним та залежним від права власності Українського народу (права вищого рівня)». «[С]уб’єктами права власності на землю виступають на вищому рівні Український народ як громадяни України всіх національностей. На нижчому рівні суб’єктами виступають фізичні і юридичні особи, держава і територіальні громади як юридичні особи приватного права.
На думку М.В. Шульги, народ не може повсякденно здійснювати правомочності власника, за своєю економічною природою власність Українського народу на землю є фактично державною, а народ і держава як суб’єкти права власності не можуть протиставлятися.
Як бачимо, більшість дослідників не схильні сприймати положення ст.13 КУ буквально.
На наш погляд, право Українського народу можна вважати загальним поняттям по відношенню до права власності держави та права власності територіальних громад. Таким чином, право власності Українського народу може виступати або у формі державної, або у формі комунальної власності. Це ніяк не виключає можливості існування права власності громадян та юридичних осіб, оскільки ч.1 ст.13 КУ не вживає формулювання «об’єкт виключної власності», натомість, у ст.14 прямо передбачаючи можливість набуття землі у власність юридичних та фізичних осіб.
14. Суб’єктно-обєктний склад та проблеми реалізації приватної форми права власності на земельну ділянку.
Суб’єктами права приватної власності на землю ст.80 ЗКУ визначає громадян [України] та юридичних осіб. З урахуванням змісту ст.81 та ін. норм ЗКУ це положення слід розуміти розширено, оскільки суб’єктами права приватної власності на землю визнаються також іноземні громадяни та особи без громадянства.
Законодавство визначає, які земельні ділянки можуть належати кожному із перерахованих суб’єктів.
Щодо громадян України обмеження по об’єктному складу земель, що можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (див. ч.1 ст.81 ЗКУ).
Іноземні громадяни та особи без громадянства, відповідно до ч.2 ст.81 ЗКУ,
« можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.»
З ч.4 ст.81, ст.145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов’язані їх відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п.«д» ст.143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене.
На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч.4 ст.81 ЗКУ, на думку О.В. Єлісєєвої, положення ст.145 та п.«е» ст.140 ЗКУ не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Вважаємо описаний підхід (який, на жаль, подекуди сприймається практикою) помилковим: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст.81.
Юридичні особи «(засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності » (ч.1 ст.82 ЗКУ).
Проблема. Формулювання ч.1 ст.82 ЗКУ « для здійснення підприємницької діяльності» можна тлумачити таким чином, що для інших потреб юридичні особи набувати земельні ділянки у власність не можуть. За такого тлумачення позбавляються можливості мати земельні ділянки на праві власності, напр., релігійні організації. Саме так тлумачив норму закону Держкомзем України (лист від 29.04.2003 №14-11-11/2704).
На наш погляд, таке тлумачення є помилковим. Процитована норма не містить прямої заборони для юридичних осіб, згаданих у ч.1 ст.82 ЗКУ, набувати земельні ділянки не для підприємницької діяльності. За таких умов, якщо набуття земельних ділянок для підприємницької діяльності прямо дозволено, слід вважати, що набуття для непідприємницької діяльності тим більше дозволяється. Тобто ч.1 ст.82 ЗКУ слід тлумачити a fortiori («якщо передбачено більше, передбачено і менше»). При такому тлумаченні слід керуватися тим, що відсутні будь-які мотиви, які б виправдали поставлення вітчизняних «непідприємницьких» юридичних осіб у менш вигідне становище, ніж, скажімо, становище підприємства торгівлі або іноземної юридичної особи (які можуть набувати земельні ділянки у власність не лише для ведення підприємницької діяльності). Принцип рівності усіх суб’єктів права власності, закріплений у ст.13 КУ, ст.5 ЗКУ, передбачає, зокр., те, що закон не може містити необґрунтованих виключень і обмежень.
Ч.2 ст.82 ЗКУ передбачає, що іноземні юридичні особи
« можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:
а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.»
Правила щодо набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч.4 ст.82 ЗКУ, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства.
Ч.3 цієї ж статті визначає, що спільні підприємства (засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб)
« можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.»
Істотною проблемою є те, що при поділі юридичних осіб на види (юридичні особи України, іноземні юридичні особи, спільні підприємства) у ЗКУ автори його тексту, схоже, намагалися закріпити автономне розуміння національності юридичної особи (за колом засновників), відмінне від змісту аналогічних понять у ГКУ. Проте спроба ця виявилася надзвичайно невдалою. Основних недоліків, на наш погляд, три. По-перше, виходячи із буквального формулювання ст.82 ЗКУ, місце створення (реєстрації) юридичної особи (яке впливає, серед іншого, на місце сплати більшості податків) не має жодного значення. За таким тлумаченням до юридичних осіб [України] слід відносити юридичні особи, засновані українськими громадянами за кордоном (що навряд чи доцільно). По-друге, при визначенні спільного підприємства не має жодного значення розмір частки іноземного суб’єкта, тому юридична особа, створена в Україні за мізерної участі іноземного суб’єкта (напр., 0,0000000001%), буде вважатися спільним підприємством з усіма відповідними обмеженнями. По-третє, не має жодного значення та обставина, що після заснування підприємства корпоративні права у ньому можуть перейти від засновників до інших осіб. Так, засновники – громадяни України можуть відчужити свої частки у статутному (складеному) капіталі іноземцям, і навпаки.
Проблема. У практичній діяльності виникає проблемне питання: чи може державне (комунальне) підприємство або підприємство із часткою державної (комунальної) власності мати земельні ділянки на праві власності? Відповідь на це питання неоднозначна. На думку автора, хоча ЗКУ (див. ст.81 та ін.) і не передбачає можливості державних (комунальних) підприємств володіти земельними ділянками на праві власності, відсутня і відповідна заборона, отже, набуття земельних ділянок у власність відповідно до закону (напр., цивільного законодавства, що регулює відносини із вчинення правочинів) можливе. Що ж стосується положень господарського законодавства щодо того, що майно державного (комунального) підприємства належить йому на праві оперативного управління та повного господарського відання, їх застосування до відносин власності на землю виключається в силу положень ч.1 ст.4 ГКУ, яка встановлює, що кодекс не регулює земельні відносини. Таким чином, державні (комунальні) підприємства можуть набувати земельні ділянки у власність.
Проблема. Не знаходить одноманітного вирішення у правовій доктрині та правозастосовчій практиці питання про те, чи може юридична особа придбати у власність земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства (далі - ОСГ), адже, відповідно до ст.1 ЗУ «Про особисте селянське господарство», ОСГ - це «господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають ». На думку П.Ф. Кулинича, законодавство не містить прямих чи непрямих заборон на придбання земельної ділянки для ОСГ юридичними особами (крім іноземних), проте, ставши власником земельної ділянки, юридична особа зобов’язана передати ділянку в оренду громадянину для ведення ОСГ або змінити цільове призначення. На противагу, незаконною вважає практику придбання ділянок для ведення ОСГ юридичними особами і М. Федорченко.
Нам видається, що усталена практику розгляду «ведення ОСГ» (а також ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо) як цільового призначення земельних ділянок є некоректною. Цільове призначення земельної ділянки, яка надана для ведення ОСГ – це виробництво сільськогосподарської продукції та розміщення відповідної виробничої інфраструктури (ч.1 ст.22 ЗКУ), а у якій формі здійснюватиметься така діяльність – питання вторинне, не пов’язане із цільовим призначенням земельної ділянки.
Проблема. Проблемним є питання визначення земельної правосуб’єктності селянських (фермерських) (відповідно до чинного раніше законодавства), або фермерських господарств (за діючим законодавством). Напр., справи про припинення права власності і користування землями, наданими для ведення господарств, в усіх випадках розглядаються господарськими судами. Обґрунтовується така практика тим, що, хоча земельна ділянка для ведення фермерського господарства і була надана громадянину, фермерське господарство з дати його державної реєстрації здійснює обов’язки власника земельної ділянки.
Вважаємо, що таку практику визнати вірною не можна, адже земельна ділянка для ведення фермерського господарства (далі - ФГ) надається громадянину (ст.ст.118, 121 та ін. ЗКУ, ст.7 ЗУ «Про фермерське господарство»). Створення ФГ як юридичної особи само по собі не призводить до переходу права власності на земельну ділянку від громадянина до господарства – для такого переходу необхідна пряма вказівка у законі, якої немає.
NB. П.13 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ передбачає загальне обмеження для всіх суб’єктів права приватної власності: «На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом». Обмеження безглузде (на площі 100 га ведення ефективного сільського господарства по більшості напрямків неможливе), але воно, на жаль, має місце.
NB. Розширення кола суб’єктів приватної власності на землю за рахунок включення до нього юридичних осіб – новела чинного ЗК, яка, проте, лише закріпила уже існуючу ситуацію, коли на порушення попереднього ЗКУ Указами Президента України («Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню» від 29.12.1993 №612, «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12.07.1995 №608, «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19.01.1999 №32), а також відповідно до ЗУ «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000, право власності на земельні ділянки визнавалося за юридичними особи України.
15. Проблеми суб’єктно-обєктного складу та реалізації державної форми права власності на землю.
Суб’єктний склад. Відповідно до ст.80 ЗКУ, суб’єктом права власності на землі державної власності є держава, яка «реалізує це право через відповідні органи державної влади». «Відповідними органами державної влади» ЗКУ у ст.ст.13, 16, 17, 17-1 та 84 визначає (1) КМУ, (2) РМ АРК, місцеві державні адміністрації - (3) районні і (4) обласні та Київську та Севастопольську міські державні, та (5) державні органи приватизації. На період до розмежування земель державної та комунальної власності чинне законодавство (гл.2,3, п.12 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ, п.1 розд.VIII «Прикінцеві положення» ЗУ «Про оренду землі») надає повноваження із розпорядження державними землями також (6) місцевим радам і встановлює тимчасові правила щодо розподілу компетенції з розпорядження державними землями. Незважаючи на існування законодавства про розмежування земель, поки що в Україні розмежування земель державної та комунальної власності знаходиться на підготовчій стадії.
Проблема. П.12 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ надає повноваження із розпорядження «землями, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації», державним органам приватизації.
Між тим, на сьогодні відсутній механізм реалізації даного повноваження, крім як у випадках, коли земельна ділянка приватизується разом із об’єктом, який підлягає приватизації. Зокр., повноваження із розпорядження відповідними землями не розподілені в межах вертикалі державних органів приватизації. В результаті на даний час ці землі фактично просто не мають реального «господаря», що здійснював би від імені держави її право власності.
Крім того, абз.3 п.1 розд.VIII ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що «[д]о розмежування відповідно до закону земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради ». Цю норму як більш спеціальну слід розглядати як виняток із «тимчасових» повноважень державних органів приватизації.
Загалом, державні органи приватизації (Фонд державного майна України) не зарекомендували себе ефективним господарем земельних ділянок. Так, хоча право розпоряджатися земельними ділянками надавалося цим органам починаючи з 2006 р., перша земельна ділянка була продана разом із об’єктом, що підлягав приватизації, лише 16.11.2007 (йдеться про земельну ділянку під будівлею колишнього гуртожитку в м. Вознесенську Миколаївської обл.
Проблема. Трапляються випадки, коли у міжнародних угодах КМУ розпоряджається міськими землями, право розпорядження якими закон (п.12 розд.Х ЗКУ) надає місцевим радам – див., напр., Протокол між Кабінетом Міністрів України та Урядом Турецької Республіки про взаємне виділення земельних ділянок в Анкарі та Києві для спорудження приміщень іноземних місій від 19.06.2003, затв. ПКМ №1674 від 29.10.2003. Як видається, для подібних дій відсутні правові підстави. З іншого боку, органи місцевого самоврядування не можуть укладати міжнародні договори України (ст.3 ЗУ «Про міжнародні договори України»). Видається, що вимоги законодавства можуть бути дотримані лише тоді, коли на підставі міжнародного договору уповноважений орган (рада) розпорядиться земельною ділянкою.
Проблема. В Україні існує практика делегування місцевими радами їх виконавчим органам повноважень щодо розпорядження земельними ділянками. Разом із тим, п.34 ст.26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачає вирішення питань «регулювання земельних відносин» виключно на пленарних засіданнях рад. На думку В.В. Носіка, процитоване положення Закону стосується лише «визначення правил і порядку розпорядження землями» і не забороняє делегувати повноваження щодо розпорядження землями. З такою думкою погодитися важко, зважаючи на те, що на момент прийняття ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» термін «регулювання земельних відносин» стосовно рад визначався чинним тоді ЗКУ в ред. 1992 р. і охоплював питання розпорядження конкретними земельними ділянками (ст.ст.9, 10). Підстави для іншого тлумачення даного терміну сьогодні, на наш погляд, відсутні.
Специфіка об’єктного складу права державної власності.
До початку земельної реформи у 1990 рр. вся земля перебувала у державній власності, що розглядалася як синонім власності народу. При цьому під державою мався на увазі СРСР, хоча в доктрині існували певні дискусії щодо того, чи були суб’єктом права державної власності союзні республіки. Ст.VI Декларації про державний суверенітет землю було проголошено, що земля є власністю народу України.
Протягом «радянського» періоду земля визнавалася об’єктом виключної власності держави (народу) (такий підхід було відображено у ст.9 нечинного нині Закону УРСР «Про власність»). Натомість, ст.13 КУ проголошує землю об’єктом права власності українського народу, не вживаючи прикметника «виключної».
Новий ЗКУ відійшов від жорсткого закріплення певних категорій земель у державній власності, передбачивши лише неможливість передачі певних видів земель із державної у інші форми власності. Так, ч.3 ст.84 ЗКУ визначено перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність. Це:
«а) землі атомної енергетики та космічної системи;
б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;
г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;
ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;
д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
е) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;
є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;
ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, у тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.»
Окрім наведеного, перелік земель, що підлягають залишенню у державній власності, вміщено також у ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності» (ст.6). Він в основному повторює положення ч.3 ст.84 ЗКУ, хоча є і певні розбіжності.
Також визначаються землі державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність (ч.4 ст.84 ЗКУ):
«а) землі атомної енергетики та космічної системи;
б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;
в) землі оборони;
г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
е) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;
є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;
з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності;
и) земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів.»
Окрім перерахованих, на нашу думку, не можна передавати у приватну власність будь-які земельні ділянки під об’єктами нерухомості, що не підлягають приватизації, оскільки при такій передачі порушуватиметься принцип цільового використання земель. Також п.3 ст.4 ЗУ «Про державний матеріальний резерв» передбачає, що земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти системи державного резерву, «є державною власністю і не підлягають приватизації та іншим видам відчуження».
Мотиви закріплення певних різновидів земель у власності держави зрозумілі: державна власність на земельні ділянки повинна забезпечувати реалізацію певних функцій держави (оборона тощо), в інших випадках для збереження певних особливо цінних категорій земель може бути необхідно, щоб землі знаходилися у безпосередньому управлінні держави.
На думку А.Д. Юрченка, необхідно закріпити правило про залишення у державній власності земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих сільськогосподарським науково-дослідним установам та дослідним, учбовим господарствам навчальних закладів, державним сортовипробувальним закладам і сортодільницям, державним елітно-насінницьким і насінницьким господарствам, племінним заводам, племінним радгоспам і конезаводам, державним господарствам, які вирощують лікарські та ефіроолійні рослини, фрукти, виноград тощо. В Україні такі надзвичайно важливі для забезпечення національних інтересів землі займають площу 1,5 млн.га.
Звичайно, у державній власності можуть перебувати будь-які землі, а не лише згадані у ст.84 ЗКУ.
Існування переліків, вміщених у ч.ч.3 та 4 ст.84 ЗКУ, не означає, що землі, згадані в переліках, не можуть перебувати у комунальній або приватній власності.
Приклад. Цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній власності, може бути змінене на цільове призначення «землі лісогосподарського призначення» без зміни форми власності на землю, що положенням ст.84 ЗКУ не суперечитиме.
Специфіка процедури набуття права державної власності. Не зовсім очевидним є те, чи поширюються на відносини із набуття права державної власності положення ст.125 ЗКУ, за якими право має виникати з моменту державної реєстрації, а також тимчасові положення п.3 розд.ІІ ЗУ №1066-VI від 05.03.2009 (яким ст.125 ЗКУ викладена у чинній редакції), що заміщають ст.125 і передбачають, що право власності на земельну ділянку «виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки».
На користь позитивної відповіді на поставлене питання свідчить загальний характер згаданих норм, які ведуть мову про «право власності» без вказівки на його форму, а також положення КУ про рівність всіх суб’єктів права власності перед законом (ч.4 ст.13). На користь протилежного висновку – те, що ст.125 вміщена до гл.19 ЗКУ, що має назву «Набуття права на землю громадянами та юридичними особами», а також те, що спеціального механізму, який би дозволяв на сьогодні зареєструвати земельну ділянку або право на земельну ділянку державної власності, сьогодні просто не існує.
На наш погляд, щодо виникнення права державної власності на земельні ділянки слід застосовувати спеціальні положення ч.1 ст.84 ЗКУ, за якими «[у] державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності».
16. Проблеми суб’єктно-обєктного складу та реалізації комунальної форми права власності на землю.
Тривалий час у правовій доктрині та правозастосуванні переважала думка, за якою землі комунальної власності виникнуть в Україні лише після розмежування земель державної та комунальної власності за складною землевпорядною процедурою, передбаченою ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності».
Станом на 30.05.2011 в Україні було прийнято 3878 рішень щодо розмежування земель державної та комунальної власності на площу 6,79 млн.га., замовлено 956 проектів землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності на загальну площу 1,57 млн.га, із яких затверджено 73 на загальну площу 165,91 тис.га (з 29,12 млн. га, що підлягають розмежуванню). Проте навіть у випадках затвердження проектів право комунальної власності на землю виникнути не могла через відсутність форми державних актів на право комунальної власності на землю та відсутність механізму реєстрації права комунальної власності – ст.ст.125, 126 ЗКУ, ст.14 ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності».
За таких умов було прийняте єдино правильне рішення про розмежування земель державної та комунальної власності безпосередньо законом (Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012). Втім, існувала думка, за якою право комунальної власності на землю виникло в Україні безпосередньо на підставі закону ще раніше, після прийняття Конституції України .
Суб’єктний склад. Ст.142 КУ, ст.ст.80, 83 ЗКУ визначають суб’єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян – ст.ст.7, 8 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст.ст.8-12, 80 та ін. ЗКУ, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські – щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АРК – щодо земель спільної власності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п.34 ст.26, п.21 ст.43 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Специфіка об’єктного складу. Певні землі комунальної власності не можуть передаватись у приватну власність (ч.3 ст.83 ЗКУ):
«а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);
б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;
ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;
д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів.»
Ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу» дублює п.«а» ч.3 ст.83 ЗКУ і передбачає, що «[з]емлі, на яких розташовані поховання, є об’єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації ».
Особливості набуття права комунальної власності. За відсутності форми державних актів на право комунальної власності на даний час виникнення земель комунальної власності з більшості підстав заблоковане (крім розмежування «автоматично» на підставі ст.83 ЗКУ, про яке йшла мова вище). Втім, на наш погляд, на даний час можуть переходити у комунальну власність земельні ділянки, набуті у порядку визнання спадщини відумерлою (відповідно до ч.3 ст.1277 ЦКУ, «[с]падщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини»). У даному випадку, як ми вважаємо, перехід відбувається в силу закону безпосередньо на підставі рішення суду. Також, на наш погляд, право комунальної власності може виникати у разі набуття за цивільно-правовими правочинами земельних ділянок приватної власності.
NB. Судова практика щодо визнання земельних ділянок відумерлою спадщиною існує. Зазначимо, що в більшості випадків заяви «в інтересах сільських рад» (фактично – територіальних громад) подаються прокурорами. На жаль, суди не звертають уваги на те, що прокурор не уповноважений законом представляти територіальні громади, а згідно із ст.1277 ЦКУ, саме у комунальну власність переходить відумерла спадщина.
17. Проблеми розмежування державної та комунальної власності на землю.
Верховна Рада України прийняла Закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності” (набрав чинності з 01.01.2013). Ним скасовано ЗУ «Про розмежування земель державної і комунальної власності» від 05.02.2004р.
У Законі, зокрема, передбачено, що землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються: земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; наділи, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, а також усі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності.
Згідно із Законом у державній власності залишаються: земельні ділянки у межах населених пунктів, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності; наділи, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, ділянки Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, а також ті, які належать до земель оборони. Крім того, у державній власності залишаються: земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України; землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності.
Законом встановлено, що до земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать: земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України; наділи, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності, а також ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктів у комунальну власність.
До земель комунальної власності, які не можуть передаватися у державну власність, належать: земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності, а також земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктіву державну власність.
 18. Проблеми змісту права власності на землю.
Зміст права власності на землю (земельну ділянку), як і на будь-яку іншу річ, умовно можна виразити через повноваження з володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою (ст.78 ЗКУ, ст.317 ЦКУ). Втім, специфіка земельної ділянки як речі нерухомої обумовлює істотну специфіку в обсязі та характері кожної із названих правомочностей.
У правовій доктрині неодноразово висловлювалися думки, за якими зміст права власності не може бути описаний «класичною тріадою» (правомочностями володіння, користування та розпорядження). На наш погляд, слід погодитися із таким твердженням у тому відношенні, що будь-який перелік правомочностей «за визначенням» є умовністю, він не може повністю пояснити сутності права власності як найбільш повного речового права, зміст якого визначається формулою «дозволено все, що не заборонено». Між тим, безперечно також, що «класична тріада» досить повно відображає набір можливостей, що є у власника.
Ч.1 ст.90 ЗКУ містить перелік прав власника землі:
«а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;
б) самостійно господарювати на землі;
в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;
г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;
ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;
д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.»
Перераховані права в основному охоплюються змістом права власності, а саме, правомочностями володіння, користування та розпорядження. З іншого боку, деякі зі згаданих у ст.90 прав залишаються поза межами класичної тріади, проте водночас, їх не можна вважати і складовими права власності (напр., право на відшкодування збитків, або право використовувати корисні копалини, торф, лісові насадження тощо).
19. Проблеми набуття права власності на землю за різними правовими формами.
Форми: Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:
- придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; в тому числі на конкурентних засадах
- передача земелю діл. державної власності у комунальну власність і навпаки;
- приватизації земельних ділянокдерж і комунал власності
- набуття прав на землю за набувальною давністю
- перехід прав на зем діл. у разі набуття права на житл. буд., будівлю або споруду
Правові підстави: юридичні факти; наявність норм в законодавстві
Приватизація земельних ділянок займає важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні вона розпочалася із прийняттям ЗУ «Про форми власності на землю» та нової ред. (від 13.03.1992) ЗКУ 1990 р. і триває досі. Законодавство не пішло шляхом приватизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою Постановою ВРУ 31.10.1991), натомість, приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам. Деякі дослідники також відносять до приватизації земель процедури паювання та розпаювання землі (див. тему «Право на земельну частку (пай)»).
Проблема. Відповідно до ч.4. ст.116 ЗКУ, «[п]ередача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання» (виділення додане - А.М.). Постає питання: як співвідносити «одноразовість» приватизації із фактом приватизації земельних ділянок відповідно до попереднього ЗКУ? Закон обходить дане питання стороною, що дає підстави для повторної безоплатної приватизації. Спеціальні правила існують лише відносно земельних ділянок для ведення ОСГ: ч.6 ст.4 ЗУ «Про особисте селянське господарство» встановлює, що «[г]ромадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених статтею 121 Земельного кодексу України для ведення особистого селянського господарства».
Процедура приватизації земельних ділянок (йдеться насамперед про т.зв. «повну модель») складається із багатьох стадій, її проходження залежить від багатьох органів. Через таку побудову вона є тривалою, при цьому тривалість та складність процедури не забезпечує законності та обґрунтованості прийнятого рішення, про що свідчать широковідомі факти розбазарювання земель Південного берега Криму, природоохоронних територій в м. Києві тощо.
Приватизація може бути заблокована органами державної влади та місцевого самоврядування на будь-якому етапі, і заявник практично позбавлений ефективних правових засобів захисту свого права на приватизацію земельної ділянки, проголошеного законом. Через численність стадій процедури будь-яке оскарження дій чи бездіяльності лише призводить до подальшого затягування.
Очевидною також є соціальна несправедливість встановлених норм безоплатної приватизації. Теоретично, напр., кожен громадянин може безоплатно отримати присадибну земельну ділянку розміром 0,1 га у місті, 0,15 га у селищі або 0,25 га в селі (ст.121 ЗКУ). Найбільш привабливими є земельні ділянки, розташовані, наприклад, у м. Києві, поблизу моря, в курортних місцевостях тощо, проте ясно, що всі 48 млн. громадян України отримати їх не зможуть. Вартість отриманих земельних ділянок в різних населених пунктах відрізняється у сотні разів.
Давно є визнаним та відомим, що безоплатна за законом приватизація земельних ділянок фактично давно є платною, причому плата може вноситися у різних формах: як «добровільні» внески на розвиток інфраструктури населеного пункту або ж як звичайні хабарі. Це окрім «законних» витрат, наприклад, на виготовлення документації із землеустрою.
Загалом, існуюча процедура приватизації земельних ділянок стимулює корупцію, посилює соціальну нерівність і спрямована на нездоровий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства – землі. Від такого становища не виграють ні більшість громадян, що лише теоретично мають право на безоплатну приватизацію, ні держава, яка не отримує жодної винагороди за відчужені землі.
Це зумовлює потребу кардинального перегляду існуючого законодавства про приватизацію земель. На наш погляд, в майбутньому слід запровадити механізм, за якого основним способом, який дозволить забезпечити рівність громадян у питанні приватизації земель, є встановлення норми безоплатної приватизації у грошовому вираженні.
Проблема. Достатньо поширеною є практика визнання договорів про відчуження земельних ділянок дійсними, незважаючи на те, що вони не пройшли державної реєстрації, на підставі ст.220 ЦКУ[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]. Водночас, поширеною є і позиція, за якою у задоволенні позовів про визнання дійсними договорів, що не пройшли державної реєстрації, якщо така вимагається законом, слід відмовляти[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
На наш погляд, при встановленні співвідношення між ч.2 ст.220 ЦКУ (яка передбачає можливість визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, за відсутності такого посвідчення) та ст.210 ЦКУ (яка передбачає, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації), слід мати на увазі наступне. На даний час практично усі правочини, що підлягають нотаріальному посвідченню, підлягають і державній реєстрації. Положення ст.220 ЦКУ були спеціально передбачені з метою сприяти динаміці цивільного обороту, надаючи правового захисту одній стороні майбутнього правочину від недобросовісних дій іншої. Такий захист буде існувати виключно на папері, якщо не стосуватиметься і правочинів, що підлягають державній реєстрації. Видається, що з цих мотивів положення ст.220 ЦКУ повинні вважатися спеціальними і мати перевагу перед положеннями ст.210, особливо враховуючи, що на даний час в Україні ухилення від нотаріального посвідчення правочину завжди буде ухиленням і від його державної реєстрації (див. п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затв. ПКМ від 26.05.2004 №671). Ухилитися від нотаріального посвідчення, не ухилившись від державної реєстрації правочину, неможливо. З огляду на це, вважаємо, що ч.2 ст.220 ЦКУ застосовується і щодо правочинів, що підлягають державній реєстрації.
Проблема. КМУ та ФДМУ тривалий час чомусь вважали, що у даному випадку мова йде, насамперед, про продаж земельних ділянок «разом з пакетом акцій» підприємства, що розташоване на земельній ділянці. Про такий оригінальний підхід свідчить низка нормативних актів: ПКМ від 22.02.2008 №110 «Про затвердження Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації», накази ФДМУ від 28.03.2008 №364 «Про затвердження Примірного договору купівлі-продажу земельної ділянки разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства за аукціоном» та від 21.03.2008 №341 «Про затвердження Примірного договору про надання послуг виконавця аукціону при проведенні аукціону з продажу державними органами приватизації земельних ділянок разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства».
Концепція продажу ділянок «разом із пакетом акцій» є цілком хибною. Покупець акцій не використовуватиме земельну ділянку відповідного підприємства, тому не має жодної потреби у її придбанні. Більш того, придбання ділянки власником акцій фактично унеможливлює її використання фактичним користувачем - підприємством.
Наскільки нам відомо, жодного випадку продажу земельних ділянок «разом із пакетом акцій» не було.
Схоже, по спливу кількох років уряд все-таки усвідомив нежиттєздатність конструкції продажу ділянки «разом із пакетом акцій». ПКМ «Про затвердження Порядку продажу об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності» від 08.07.2009 №689 передбачає, що земельні ділянки до продажу вносяться до статутного (складеного) капіталу відповідного підприємства (див., зокр., п.п.4, 7, 10 Порядку). Такий підхід є цілком правильним по суті, проте з огляду на положення ст.82 ЗКУ сумнівною є можливість отримання підприємствами, що підлягають приватизації, земельних ділянок у власність. Хотілося б, щоб на практиці перемогло ліберальне розуміння цієї статті.
20. Проблеми приватизації земельних ділянок.
Можна виділити наступні основні стадії повної процедури:
подача клопотання «до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки.»(ч.6 ст.118 ЗКУ).
Проблема. Громадянин в більшості випадків позбавлений можливості самостійно визначити «бажане місце розташування земельної ділянки», оскільки для цього необхідно, як мінімум, знати, чи перебуває ділянка, яка припала йому до вподоби, у запасі. Для отримання відповідних відомостей необхідне звернення до органів земельних ресурсів, які часто відмовляють у наданні необхідної інформації, мотивуючи це тим, що не зобов’язані «підбирати» земельні ділянки. На наш погляд, органи земельних ресурсів зобов’язані надати інформацію про вільні земельні ділянки, що можуть бути приватизовані, за зверненням громадянина, яке повинно розглядатися як інформаційний запит в розумінні ЗУ «Про доступ до публічної інформації».
Між тим, у разі відмови у наданні інформації громадянин фактично позбавлений ефективних правових засобів захисту.
Проблема. Досить часто від громадян, що звертаються з заявою (клопотанням) про приватизацію земельної ділянки, вимагають довідку про те, що земельної ділянки за даним видом цільового використання він ще не приватизував. Слід відзначити, що закон подачі такої довідки не вимагає, і, загалом, довести «факт наявності відсутності» приватизованої ділянки проблематично – це технічно можливо лише за певний період та у певному регіоні.
розгляд відповідним органом «клопотання у місячний строк» і надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або прийняття «мотивованого рішення про відмову» (ч.7 ст.118 ЗКУ).
Проблема. Через зарегульованість процедури відведення земельних ділянок місцеві ради постійно повертаються до ідеї делегування їх виконавчим органам, наприклад, повноважень щодо надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (ч.7 ст.118, ч.3 ст.123 ЗКУ), що істотно спростило і пришвидшило б процедуру відведення. На жаль, ч.7 ст.118 ЗКУ веде мову саме про «раду», що, як видається, перешкоджає делегуванню.
Існуюче регулювання відносин з надання дозволу визнати задовільним не можна. Втім, на наш погляд, проблему слід вирішувати не шляхом запровадження можливості делегування, а більш радикально – відмовившись від стадії «надання дозволу» взагалі, оскільки отримання дозволу, задумане начебто в інтересах особи, якій надається земельна ділянка, насправді не дає їй гарантій позитивного вирішення питання.
NB. Спірним є питання про те, чи може бути прийнято рішення про приватизацію земельної ділянки безпосередньо судом (крім випадку приватизації земельної ділянки для ведення фермерського господарства, щодо якого закон прямо передбачає, що «[р]ішення суду про задоволення позову є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності або укладання договору оренди» - ч.4 ст.7 ЗУ «Про фермерське господарство»).
Хоча відповідно до ч.11 ст.118 ЗКУ (яка почасти дублюється у новій редакції ч.10), «[у] разі відмови у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку» (що, на наш погляд, передбачає можливість вирішення питання про надання земельної ділянки безпосередньо судом), у судовій практиці та у правовій доктрині (О.І.Заєць, О.С. Снідевич) переважає підхід, за яким суд не може вирішувати питання про надання земельної ділянки по суті (або ж він повинен відмовити у задоволенні відповідного позову). Вважається, що суд може «зобов'язати розглянути зазначене питання, а не приймати рішення щодо результатів розгляду, оскільки його вирішення належить до компетенції» органу, що розпоряджається землями державної власності.
В результаті суди розглядають по суті вимоги «про визнання права на приватизацію», «усунення перешкод в здійсненні права на приватизацію», «визнання незаконною бездіяльності органу державної влади», про «зобов’язання передати безоплатно земельну ділянку у приватну власність», або про зобов’язання «затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], «надати дозвіл на виготовлення технічної документації по складанню державного акта»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], «приватизувати земельну ділянку»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] тощо.
Задоволення усіх перерахованих різновидів позовних вимог не призводить до реального захисту порушеного права на приватизацію земельної ділянки. Адже навіть у разі, якщо заява буде розглянутою, у наданні земельної ділянки може бути неправомірно відмовлено. Тим більше, не призводить до поновлення порушеного права визнання бездіяльності ради незаконною або визнання рішення про відмову недійсним. Показовим є такий приклад: суд двічі визнавав незаконною бездіяльність місцевої ради, яка не розглядала заяву про передачу земельної ділянки у власність громадянину. Незважаючи на два рішення суду, земельну ділянку позивач так і не отримав, тобто його порушене право так і не отримало захисту. Ще більш ілюстративна інша ситуація: постанову суду про зобов’язання передати земельну ділянку у власність та видати державний акт на право приватної власності на землю не було виконано – на підставі рішення суду рішення про передачу земельної ділянки особі 4 рази виносилося на голосування місцевою радою, але депутати так і не підтримали його.
Як видається, лише шляхом розгляду питання по суті може бути захищене порушене право заявника. Право на безоплатну приватизацію надане кожному громадянину законом і сформульоване саме як право (ст.ст.116, 118 та ін. ЗКУ). КУ (ч.1 ст.55) встановлює, що права громадян захищаються судом. З цього з необхідністю випливає, що суд може і зобов’язаний захистити право у разі його порушення. При цьому очевидно, що захист має бути реальним, а не ілюзорним, він повинен призводити до дійсного, ефективного поновлення порушеного права. Зокр., якщо земельну ділянку громадянину «не дають», після рішення суду він повинен її отримати.
Підсумовуючи викладене, вважаємо, що при порушенні органом, що уповноважений розпоряджатися землями державної та комунальної власності, права на приватизацію земельної ділянки (відмові у її наданні у власність, відмові у затвердженні проекту відведення, відмові у наданні дозволу на розробку проекту відведення, неприйнятті будь-якого рішення у встановлений строк тощо) право на приватизацію може бути ефективно захищене лише шляхом прийняття судом рішення про «надання земельної ділянки у власність». Таке рішення може бути прийняте за наявності розробленої технічної документації із землеустрою, що ідентифікує відповідну земельну ділянку, і в силу закону є підставою для відведення ділянки в натурі, посвідчення та реєстрації права на землю. Інші позовні вимоги у правовідносинах щодо безоплатної приватизації розглядатися судом не повинні, оскільки розгляд таких вимог за своєю природою не є вирішенням спору.
Окремо слід зупинитися на існуючій, хоча і не надто поширеній, судовій практиці захисту порушеного права на приватизацію шляхом «визнання права власності на земельну ділянку». Видається, що описана практика є хибною, оскільки «визнання права» як спосіб захисту права повинно застосовуватися для захисту існуючого, але невизнаного чи оспорюваного права. У разі ж порушення права на приватизацію необхідно застосовувати перетворювальний позов (позов про зміну правовідношення), яким є за своєю природою позов «про надання земельної ділянки».
замовлення (заявником) і виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч.7 ст.118 ЗКУ, ст.50 ЗУ «Про землеустрій»). Термін виготовлення регулюється договором (з урахуванням встановленого п.«г» ч.2 ст.28 ЗУ «Про землеустрій» граничного 6-місячного строку складання документації із землеустрою). За існуючою практикою технічне завдання на розробку проекту відведення погоджується із місцевим органом земельних ресурсів (обов’язку отримання такого погодження законодавством не передбачено). Типовий договір про розроблення проекту затверджено ПКМ від 04.03.2004 №266, а Порядок розроблення проектів – ПКМ від 26.05.2004 №677.
Проблема. Хоча «склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією» (ч.3 ст.29 ЗУ «Про землеустрій»), зміст проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки врегульовано головним чином відомчими актами ненормативного характеру – див., насамперед, [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], затв. першим заступником голови Держкомзему А. Третяком 18.06.1999. Хоча Еталон задуманий і на практиці фактично використовується як нормативний акт, його затвердження навіть не оформлене наказом, не кажучи вже про державну реєстрацію. Також існують сумнівні з точки зору законності спроби врегулювати відповідні відносини у рішеннях місцевих рад.
у випадках, передбачених ст.9-1 ЗУ «Про охорону археологічної спадщини» - наукова археологічна експертиза проектів землеустрою;
Проблема. Ч.2 зазначеної статті передбачено, зокр., необхідність проведення експертизи у випадках «використання земельних ділянок для проведення містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень, будівельних, земляних і підводних робіт, виконання яких може позначитися на стані об'єктів археологічної спадщини» та випадках зміни «цільового призначення земельних ділянок для потреб будівництва та інших цілей, що може негативно вплинути на об'єкти археологічної спадщини». Посилаючись на ч.3 ст.37 ЗУ «Про охорону культурної спадщини», потенційна експертна установа – Інститут археології НАН України – робить висновок, що «із чинного законодавства випливає обов'язковість призначення археологічної експертизи при всіх землевідводах, за виключенням випадків коли на визначеній ділянці така експертиза вже проводилася». Такий висновок видається абсолютно необґрунтованим. Вважаємо, що експертиза повинно проводитися лише тоді, коли є підстави вважати, що виконання робіт «може позначитися» чи цілі «можуть негативно вплинути» (див. наведену вище цитату).
погодження проекту землеустрою ([ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]).
Проблема. Як видається, механізм погодження є вкрай неефективним, фактично він є засобом розподілу відповідальності між численними контролюючими органами, створюючи режим безвідповідальності, коли знайти «крайнього», винного в необґрунтованому або незаконному рішенні, неможливо. Вважаємо, що доцільно повністю відмовитися від інституту погодження землевпорядної документації, замінивши його землевпорядною експертизою певних проектів землеустрою.
державна землевпорядна експертиза проекту;
затвердження проекту;
виготовлення, видача та реєстрація державного акту.
реєстрація права власності на земельну ділянку. 
Спрощена процедура приватизації:
Проблема. Протягом тривалого часу у радянський період право користування земельними ділянками підтверджувалося документами, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Тому зараз особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації. Межі відповідної земельної ділянки зазвичай встановлюються в процесі виконання робіт із складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку, що передбачає проведення кадастрових зйомок.
Кадастрові зйомки, згідно зі ст.198 ЗКУ, включають «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». І ось тут на зацікавлену особу часто чекає велика проблема – адже сусіди в силу різних причин можуть відмовитися від підписання акта погодження меж.
В Україні склалася стійка судова практика вирішення суперечок, що виникають у такому випадку, у суді. Між тим, формулювання позовних вимог може відрізнятися дуже істотно: зустрічаються вимоги «зобов’язати не чинити перешкод в здійсненні приватизації земельної ділянки», «усунути перешкоди в приватизації земельної ділянки шляхом зобов’язання не чинити перешкод в приватизації земельної ділянки та у виготовленні державного акту », «усунути перешкоди в користуванні моєї ділянки шляхом зобов’язання погодити межі», «[з]обов’язати погодити в 2-х недільний термін матеріали інвентаризації земельної ділянки , а в разі непогодження дозволити сільській раді затвердити матеріали інвентаризації», «про визнання відмови у погодженні меж землекористування недійсною», «про визнання відмови безпідставною»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], «визнати незаконною відмову , визнати право на отримання державних актів без погодження меж»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], «дозволити міській раді розглянути питання щодо приватизації земельної ділянки без згоди », «зобов’язати голову сільської ради підписати та затвердити акт встановлення та узгодження зовнішніх меж»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] тощо. В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі іноді посилаються на правила добросусідства.
На наш погляд, погодження меж є виключно допоміжною (причому, як ми вважаємо, дуже малоефективною) стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов’язкових технічних помилок.
При цьому ст.198 ЗКУ просто вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього, як ми думаємо, зовсім не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документу – акту погодження меж – слід вважати, що погодження меж не відбулося, і процедура приватизації має зупинитися. На наш погляд, погодження полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акту, а із мотивів відмови (якщо вони озвучені), напр., врахувати, що має місце «накладання» ділянок. Слід визнати правильною практику тих судів, які у разі виникнення спору не вважають саму по собі відсутність погодження меж підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним.
Таким чином, підписання акту погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. З огляду на це, слід вважати, що спір про право у випадку непідписання акту погодження меж відсутній, позовні вимоги з цього приводу судами розглядатися не повинні. Спір може виникнути в подальшому – коли уповноважений орган не приймає рішення щодо приватизації земельної ділянки з підстав відсутності погодження.
21. Проблеми набуття права на земельну ділянку за набувальною давністю.
Стаття 119 ЗК: 1. Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом.
2. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.
Загальні положення про отримання майна у власність за набувальною давністю викладені у ст.344 ЦКУ. Проте коментована стаття фактично виключає можливість застосування цих положень до відносин із земельними ділянками.
Варто зауважити, що згідно із коментованою нормою набувальна давність взагалі не є окремою підставою для набуття земельної ділянки у власність. Стаття передбачає, що за певних умов особа начебто може «звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування». Разом із тим, можливість подібного звернення абсолютно не залежить від дотримання вимог, обумовлених коментованою нормою (строку та характеру користування). Більш того, дотримання цих умов не означає і обов’язкового задоволення поданої заяви.
Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється «в порядку, встановленому цим Кодексом», тобто в загальному порядку. Такий порядок встановлений: щодо набуття земельних ділянок у власність – ст.118 ЗКУ, щодо набуття в оренду – ст.123 ЗКУ, ЗУ «Про оренду землі». Відтак, можна стверджувати про повне вихолощення у ст.119 ЗКУ ідеї набуття прав на земельні ділянки за давністю – адже «давність», передбачена статтею, не дає будь-яких переваг чи пріоритетності при передачі земельної ділянки.
Підсумовуючи викладене, можна констатувати, що ст.119 ЗКУ є «мертвою» нормою.
З іншого боку, вже наявна судова практика невдалих спроб застосування положень коментованої статті. Наприклад, у справі №2-2577/2007 задоволено позов С.Г.С. до Петрівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області - визнано право власності на земельну ділянку за набувальною давністю на підставі ст.118, 119 ЗКУ. Ухвалою апеляційного суду Київської області від 22.01.2008 зазначене рішення місцевого суду скасовано і ухвалено нове рішення, яким в задоволенні позову С.Г.С. відмовлено, оскільки набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю можливо з 1.01.2017 (ст.119 і п.1 розд.X «Перехідні положення» ЗКУ). Описаний підхід, в силу викладених вище міркувань, видається нам також помилковим: після 01.01.2017 (очевидно, це сплив 15-річного терміну після набрання чинності діючим ЗКУ) відповідно до коментованої статті право власності на земельну ділянку за набувальною давністю набути буде також неможливо.
22. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю або споруду: історичні особливості та сучасний стан правового регулювання.
Стаття 120 ЗК:
1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).
4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.
6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).
Загальна характеристика. Положення коментованої статті спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.
Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об’єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас – і породжувати масу практичних проблем.
Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будинків, будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.
Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст.30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.
Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст.120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.
Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст.377 діючого ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою він спростовується положеннями ст.9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст.120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.
З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст.377 ЦКУ, і ст.120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування прийнятої пізніше ст.377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004 року, положень ст.377 ЦКУ є виправданим.
Наступна редакція ст.120 ЗКУ (ред. ЗУ №997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст.377 ЦКУ.
Нарешті, поточна редакція статті (привнесена ЗУ від 05.11.2009 №1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.
До ч.1. Перше речення коментованої частини слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.
Друге речення коментованої частини передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст.125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права» (а також «тимчасового» правила, передбаченого п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI , про виникнення права з моменту «державної реєстрації земельної ділянки», що на даний час заміщає положення ст.125). Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша «реєстрація земельної ділянки» (ст.202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда відчужуються за договором, ч.6 коментованої статті фактично вимагають її попереднього формування в окрему земельну ділянку. Тобто, суворо кажучи, про частину земельної ділянки в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду за договором вже не йдеться.
Якщо ж право власності на жилий будинок, будівлю або споруду переходить з якихось інших підстав (наприклад, в порядку спадкування), слід вважати, що за загальним правилом в силу закону до набувача нерухомого майна переходить право власності на усю земельну ділянку. Виняток складають ситуації, коли на земельній ділянці розташоване інше нерухоме майно. У таких випадках необхідно виходити із того, що право на певну земельну ділянку (частину первинної земельної ділянки), на якій розміщене нерухоме майно, перейшло в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду. В подальшому може виникнути необхідність у «формальному» формуванні земельної ділянки та посвідченні права на неї державним актом.
Далеко не завжди земельна ділянка перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди. На наш погляд, у таких випадках все-рівно відбуватиметься перехід права на земельну ділянку відповідно до положень ч.1 коментованої статті (на правильність такого тлумачення вказує, серед іншого, і формулювання абз. 3 ч.6 ст.120, ч.3 ст.121 ЗКУ). Вбачається, що це буде цілком правильним, адже «формальний» власник земельної ділянки фактично вже втратив реальну можливість володіти, користуватися і розпоряджатися нею – така можливість є лише у власника будинку, будівлі чи споруди. Отже, правові титули лише приводяться у відповідність до реального стану речей.
До ч.2. Як і у ситуації, врегульованій другим реченням ч.1, коментована частина передбачає виняток із правил ст.125 ЗКУ та п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI. За ним, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, у т.ч. шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію). Судова практика також виходить з позицій припинення права користування земельною ділянкою у відчужувача будівлі, споруди та необхідності оформлення переходу такого права відповідним даному праву правовстановлюючим документом.
Вважаємо, що положення коментованої норми є спеціальними по відношенню до ст.92 ЗКУ, яка обмежує коло суб’єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб’єкт, не згаданий у ст.92 ЗКУ, до нього переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.
До ч.5. Вважаємо, що коментована норма передбачає цікаве явище виникнення орендних відносин безпосередньо на підставі закону. Таким чином, як і у випадках, передбачених іншими положеннями коментованої статті, орендні відносини виникають «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду із можливістю подальшим оформленням договором. При недосягненні сторін згоди щодо конкретних умов договору оренди спір може вирішений судом.
До ч.6. Абзац перший. Правило, закріплене у абзаці першому коментованої частини, покликане встановити заборону відчуження за договорами будинків, будівель або споруд без попереднього формування земельних ділянок, на яких ці об’єкти розташовані. Таке положення, звичайно, спрощує застосування правил ч.ч.1 та 2 коментованої статті. Водночас, на наш погляд, для впровадження принципу єдності юридичної долі будинку, будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій вони розташовані, обрано хибний шлях. Замість того, щоб будинок, будівля, споруда «тягнули» за собою земельну ділянку, є загроза, що земельна ділянка (точніше, проблеми, пов’язані із її формуванням), навпаки, гальмуватиме обіг розташованих на них об’єктів нерухомості. Напевно, краще було б допустити відчуження будинку, будівлі та споруди та дозволити набувачу вирішувати проблеми, пов’язані із формуванням земельної ділянки – це дозволило б зробити обіг набагато більш динамічним.
Крім того, при застосуванні коментованої норми неминуче виникне низка проблем.
По-перше, далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. В принципі, існує чимало ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях коментовану норму слід тлумачити таким чином, що сформованою має бути земельна ділянка, що обслуговує усі розташовані на ній об’єкти нерухомості – її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості. Хотілося б, щоб такий підхід закріпився на практиці.
По-друге, аналогічні проблеми виникають у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Вважаємо, що на таку ситуацію a fortiori поширюються правила ч.ч.1 та 2 статті щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку. Проте сформувати окрему земельну ділянку під частину об’єкту нерухомого майна буде неможливо. Як видається, вирішення проблеми має бути аналогічним попередньому: слід розуміти закріплене правило як таке, що вимагає формування земельної ділянки під всім будинком (будівлею, спорудою), та відчуження частки у праві власності. Між тим, в багатьох випадках це буде дуже проблематично – наприклад, саме такою буде ситуація у разі відчуження квартири у багатоквартирних будинках. Тому є загроза, що суворість коментованої норми компенсуватиметься її невиконанням.
23. Порядок безоплатних оформлення та видачі громадянам України державних актів на право власності на земельні ділянки.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Кабінет Міністрів України; Постанова від 05.08.2009 № 844 «ПОРЯДОК безоплатних оформлення та видачі громадянам України державних актів на право власності на земельні ділянки»
2. Для одержання державного акта на право власності на земельну ділянку громадянин або уповноважена ним особа подає сільському, селищному, міському голові або уповноваженій ним особі адресовану територіальному органові Держкомзему заяву про видачу такого акта. Сільські, селищні та міські голови забезпечують організацію прийому таких заяв у кожному населеному пункті.
Заява про видачу державного акта на право власності на земельну ділянку подається за місцем розташування земельної ділянки.
До заяви додається:
- копія документа, що посвідчує особу;
- засвідчена в установленому порядку копія довіреності - для уповноваженої особи;
- копія документа, що засвідчує реєстрацію у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків;
- копія рішення про передачу земельної ділянки у власність, прийнятого органом місцевого самоврядування чи районною держадміністрацією, а також у разі наявності - технічна документація із землеустрою щодо складення документів, що посвідчують право на земельну ділянку (далі - технічна документація), або проект відведення земельної ділянки, виготовлений та затверджений до 15 серпня 2009 року.
У разі неприйняття сільським, селищним чи міським головою або уповноваженою ним особою заяв про видачу державного акта на право власності на земельну ділянку або зволікання з їх передачею територіальний орган Держкомзему організовує прийом заяв громадян у відповідному селі, селищі чи місті.
Територіальним органам Держкомзему, районним держадміністраціям, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від громадян надання будь-яких інших документів, крім передбачених цим Порядком.
У разі відсутності рішення про передачу земельної ділянки у власність громадянина, який отримав її у користування до дня набрання чинності Земельним кодексом України, громадянин звертається із заявою про передачу йому у власність такої земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування, а стосовно такої земельної ділянки, отриманої у користування для ведення садівництва за межами населених пунктів, - до відповідної районної держадміністрації. Відповідний орган місцевого самоврядування чи районна держадміністрація невідкладно приймає рішення щодо надання дозволу на виготовлення технічної документації (виготовляється для громадян безоплатно, за рахунок коштів державного бюджету) з наступним затвердженням зазначеної документації та наданням земельної ділянки у власність відповідно до вимог частини другої статті 118 та в межах норм, визначених статтею 121 Земельного кодексу України.
Територіальні органи Держкомзему згідно з актом (актами) приймання-передачі отримують від органів місцевого самоврядування заяви громадян про видачу державного акта на право власності на земельну ділянку разом з поданими громадянами документами.
У випадках, зазначених у пункті 3 цього Порядку, до заяви додаються прийняті відповідними органами місцевого самоврядування рішення.
На підставі заяви про видачу державного акта на право власності на земельну ділянку протягом трьох робочих днів з дати її надходження територіальні органи Держкомзему (далі - замовники) укладають:
1) договори про розроблення технічної документації - з державними підприємствами, що належать до сфери управління Держкомзему та мають ліцензію на проведення робіт із землеустрою (далі - виконавці), у разі передачі земельних ділянок громадянам у власність.
До договору про розроблення технічної документації замовник додає такі документи:
- заяву про видачу державного акта на право власності на земельну ділянку;
- довідку про обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки або її частини;
- довідку про присвоєння кадастрового номера земельної ділянки;
- рішення відповідного органу місцевого самоврядування чи районної держадміністрації про надання дозволу на виготовлення технічної документації);
- наявні актуалізовані ортофотоплани, індексні кадастрові карти та інші планово-картографічні матеріали, а також наявну інформацію про земельну ділянку, яка може бути використана для виготовлення технічної документації.
У разі укладення договору про розроблення технічної документації з виконавцем, крім державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - Центр кадастру), замовник повідомляє регіональний відокремлений структурний підрозділ Центру кадастру (далі - регіональна філія Центру кадастру) про укладення такого договору для підготовки матеріалів чергового кадастрового плану;
Якщо технічна документація виготовлена без попереднього подання громадянами відповідних заяв, допускається передача замовником такої технічної документації до Центру кадастру для виготовлення державного акта на право власності на земельну ділянку. Видача державного акта у такому разі здійснюється одночасно з поданням заяви громадянином;
2) договори про проведення державної реєстрації державного акта на право власності на земельну ділянку з Центром кадастру.
До договору про проведення державної реєстрації замовник додає технічну документацію чи проект відведення земельної ділянки, виготовлений та затверджений до 15 серпня 2009 року.
Забезпечення замовника ортофотопланами, індексними кадастровими картами та іншими планово-картографічними матеріалами здійснюється Укргеодезкартографією.
Виконавець протягом 10 робочих днів з дня укладення договору про розроблення технічної документації:
- проводить аналіз документів, що надійшли від замовника;
- отримує в регіональній філії Центру кадастру матеріали чергового кадастрового плану в електронному вигляді;
- виконує необхідні обстежувальні, польові та камеральні роботи;
- виготовляє технічну документацію у двох примірниках і подає їх на паперовому та електронному носіях до регіональної філії Центру кадастру і замовникові для погодження.
Технічна документація, що виготовляється відповідно до цього Порядку, не підлягає погодженню з природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини.
У разі необхідності прийняття рішень про уточнення площі земельної ділянки, її цільового призначення тощо або необхідності прийняття рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність виконавець повертає замовникові подані ним документи разом з технічною документацією з обґрунтуванням причини повернення.
Замовник погоджує технічну документацію протягом трьох робочих днів з дати її надходження та подає для заповнення до районного (міського) підрозділу регіональної філії Центру кадастру бланк державного акта на право власності на земельну ділянку або повертає органу місцевого самоврядування (чи громадянину) за актом приймання-передачі подані ним заяву та документи з обґрунтуванням причини повернення.
Регіональна філія Центру кадастру протягом одного робочого дня з дня надходження технічної документації на електронному носії перевіряє її зміст, вносить відповідні відомості до бази даних державного земельного кадастру і передає до районного (міського) підрозділу регіональної філії Центру кадастру для заповнення бланка державного акта на право власності на земельну ділянку.
Районний (міський) підрозділ регіональної філії Центру кадастру протягом одного робочого дня з дня отримання бланка державного акта на право власності на земельну ділянку заповнює його та передає замовнику для підписання.
Державний акт на право власності на земельну ділянку, підписаний замовником та органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, який прийняв рішення про безоплатну передачу громадянинові земельної ділянки у власність, передається для державної реєстрації відповідному районному (міському) підрозділові Центру кадастру.
Видача державного акта на право власності на земельну ділянку здійснюється представником районного (міського) підрозділу Центру кадастру у строк, що становить не більш як 30 робочих днів після надходження заяви про його видачу до замовника, за місцем розташування земельної ділянки.
Замовник разом з органом місцевого самоврядування організовує видачу державних актів на право власності на земельну ділянку в кожному населеному пункті.
З метою створення Державного фонду документації із землеустрою технічна документація на паперовому носії передається виконавцем замовнику протягом 10 робочих днів з дня її погодження замовником.
Фінансування робіт і послуг, пов'язаних з виготовленням технічної документації, оформленням та видачею державних актів на право власності на земельну ділянку, здійснюється замовником за рахунок коштів державного бюджету.
24. Проблеми продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах.
Нещодавно набув чинності Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону», ухвалений 5 липня цього року. Цим Законом викладено у новій редакції ст.ст.135-139 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), причому сфера регулювання цих статей, як і їх обсяг, істотно розширюються.
Загалом, прийняття Закону уможливлює проведення земельних аукціонів, яке було надзвичайно утруднене раніше, за відсутності встановленої законом відповідної процедури, особливо враховуючи вимогу ч.5 ст.137 ЗКУ у попередній редакції проводити земельні торги у «порядку, встановленому законом». Втім, на жаль, можна констатувати, що прийнятий Закон характеризується цілою низкою істотних недоліків.
Зокрема, всупереч задекларованій у пояснювальній записці меті, Проект не забезпечить створення «завершеного правового поля» при регулюванні відносин щодо проведення земельних торгів. Насамперед, ним передбачається прийняття великої кількості підзаконних нормативно-правових актів, без яких проведення земельних торгів буде неможливим. Цими актами має бути визначено: (1) форму заяви про участь в аукціоні, (2) форму довідки про отримання документів виконавцем, (3) форму книги реєстрації учасників аукціону, (4) форму вхідного квитка, (5) форму інформаційної картки на лот, (6) форму картки учасника торгів (ч.10 ст.137 ЗКУ).
Крім існування цих всіх документів, Закон встановлює велику кількість інших абсолютно зайвих вимог до процедури підготовки та проведення торгів. Такі вимоги, з одного боку, ніяк не забезпечать прозорості проведення аукціону, а з іншого – істотно обтяжать його потенційних учасників. Більш того, за такого числа формальних вимог істотно зростає ризик їх недотримання, що поставить під загрозу правове становище сторін договору, укладеного за результатами аукціону. Тільки для того, щоб набути статус учасника аукціону, необхідно пройти певну процедуру: крім заяви, слід подати також великий обсяг «інформації», в т.ч. непотрібної виконавцю взагалі, а також документи, що підтверджують сплату виконавцю земельних торгів реєстраційного та гарантійного внесків (хоча виконавець сам має знати, чи одержав він кошти), а перед тим сплатити ці внески, одержати «документи, що це підтверджують», отримати довідку про подачу документів, та ще й зареєструватись як учаснику (ч.ч.7-8 нової ред. ст.137 ЗКУ). Причому по суті реєстрації передбачено дві –одна не пізніше як за три робочих дні до торгів (ч.7 ст.137), друга – у день торгів (ч.9 ст.137). Обмеження доступу учасників до торгів буде перешкоджати їх конкуренції, а отже - встановленню найвищої можливої ціни.
Слід наголосити, що необхідність сплати реєстраційного внеску є самостійним фактором, що ніяк не сприятиме конкуренції покупців. Видається, що за наявності гарантійного внеску реєстраційний внесок є повністю зайвим. Немає задач, які не можна було б вирішити за допомогою гарантійного внеску.
Шкідливим видається імперативне встановлення фіксованої винагороди виконавцю земельних торгів. Це робить неможливим зниження ціни внаслідок конкуренції між суб’єктами господарювання.
Не найкращим рішенням є встановлення порядку, за яким основний договір укладається не на аукціоні (як це зараз передбачено, наприклад, у ст.ст.45-47 Закону України «Про іпотеку»), а за його результатами (див. ч.ч.24-25 нової ред. ст.137 ЗКУ). Це створює нічим не виправданий ризик того, що основний договір так і не буде укладений, надає можливості для корупції та зловживань; крім того, необхідність нотаріального посвідчення договору спричинятиме зайві витрати сторін.
Помилкою виглядає заборона проведення торгів у разі, якщо у них бере участь лише один учасник (ч.4 нової ред. ст.138 ЗКУ). У разі, якщо оголошення про проведення торгів було зроблено у встановленому порядку, і у ньому була подана правдива інформація, з’явлення одного покупця, який готовий укласти договір за початкової ціною, означає виявлення справжнього попиту і справжньої ціни. Відмова від проведення торгів у цьому випадку лише означатиме, що час і ресурси на підготовку торгів були витрачені марно, а мета – продаж за максимально можливою ціною – не досягнута.
При врегулюванні відносин із проведення земельних торгів існує потреба у встановленні системи санкцій, що повинні застосовуватися до виконавця торгів у разі порушення порядку їх підготовки і проведення (звичайно, за умови, що порядок підготовки і проведення містить лише виправдані, а не надмірні та надумані вимоги). Такі санкції, як видається, повинні включати законну неустойку (штраф) на користь учасника у разі, якщо допущене порушення перешкодило учаснику взяти участь або перемогти в аукціоні – як це передбачено ст.56 нової редакції Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»). Існує необхідність встановлення законної неустойки також у випадку невиконання або несвоєчасного виконання виконавцем обов’язку із перерахування коштів (виручених на аукціоні, гарантійних внесків тощо).
Також необхідним є встановлення спеціальних правил щодо оспорюваності (і ні в якому разі не нікчемності) договорів, укладених на торгах, що проведені з порушенням встановленого порядку. На дійсність договору, укладеного на аукціоні, повинно впливати лише таке порушення, яке перешкодило або могло перешкодити укладенню договору на найбільш вигідних для власника майна умовах. Крім того, можливість оспорювання договору повинен мати лише власник майна. Учасники та потенційні учасники аукціону, права яких порушені внаслідок недотримання встановленого порядку проведення торгів повинні мати можливість стягнення з виконавця аукціону законної неустойки.
Корисними були існуючі в деякі зарубіжних країнах правила щодо негайного (принаймні часткового) розрахунку за договором, укладеним на торгах, проведення торгів в електронній формі (як це передбачено новою редакцією Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»).
25. Проблеми припинення права власності на земельну ділянку.
Підставами припинення права власності на землю є юридичні факти, з якими закон пов'язує припинення правовідносин земельної власності. Земельний кодекс України визначає юридичні факти, які ведуть до припинення права державної, комунальної та приватної власності на землю.
   Підставами припинення права державної власності на землю є: 1) приватизація земель, які перебувають у власності держави; 2) розмежування земель державної та комунальної власності; 3) передача земельної ділянки державної власності у комунальну власність.
Підставами припинення права комунальної власності визнаються: 1) приватизація земель, які перебувають у комунальній власності та 2) передача земельної ділянки комунальної власності у власність держави.
Загальною підставою припинення права державної та комунальної власності на землю виступає укладення уповноваженими органами цивільно-правових угод про перехід права власності на земельну ділянку, в тому числі і відповідно до міжнародних договорів.
Примусове припинення права державної та права комунальної власності на землю може мати місце за рішенням суду.
Щодо підстав припинення права приватної власності на землю, то вони визначені у статтях 140 і 143 ЗК України. На жаль, ці статті містять суперечливі положення. Так, у ст. 140 “Підстави припинення права власності на земельну ділянку”, визначено, що підставами припинення права приватної власності на земельну ділянку є: а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника; г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; тощо. Стаття 143 “Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку” містить дещо інший перелік підстав припинення прав на землю, включаючи і право власності, а саме: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; в) конфіскації земельної ділянки; г) викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку за зобов'язаннями власника цієї земельної ділянки; д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених Земельним кодексом України.
Проблема: на законодавчому рівні не визначено процедури припинення права власності на земельну ділянку в певних випадках. Наприклад: немає механізму реалізації примусового припинення прав на земельну ділянку у зв’язку з невідчуженням земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених Земельним кодексом України.
Проблема. Ст.143 «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку» ЗКУ поряд із названими як підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку передбачає «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» (п.«а»), «неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів» (п.«б»).
На наш погляд, право власності на земельну ділянку не може бути припинено з підстав, передбачених у п.п.«а» та «б» ст.143 ЗКУ. Такий висновок слід зробити, виходячи із того, що, по-перше, закон не містить чіткої вказівки, що з цих підстав може бути припинене саме право власності. По-друге, закон не встановлює процедури припинення права власності з підстав, передбачених у п.п.«а» та «б» ст.143 ЗКУ. Оскільки право власності на землю держави виникає виключно відповідно до закону (ч.2 ст.14 КУ), а «[о]ргани державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України» (ч.2 ст.19 КУ), то за відсутності відповідної процедури припинити право власності на земельну ділянку з підстав, передбачених п.п.«а» та «б» ст.143 ЗКУ, не можна. Такий висновок підтверджується і аналізом гарантій права приватної власності, встановлених ст.41 КУ.
26. Проблеми механізму гарантування права власності на земельну ділянку.
Механізм гарантування права власності на землю включає систему земельно-правового регулювання правовідносин щодо володіння, користування і розпорядження землями (земельними ділянками), різні форми набуття прав власності на зазначені об’єкти, реалізацію (здійснення) та захист повноважень власників у юрисдикційних органах.
ЗК України є базовим у системі регулювання правовідносин власності на землі, правові норми якого містять законодавчі засади формування правосуб’єктності носіїв титулів права власності на землю шляхом визначення їхніх прав та обов’язків (ст.ст.90, 91); захист права власності на землю (ст.78); суб’єктного та об’єктного складу цього права (ст.ст.79-80); підстави його набуття, відповідно, громадянами, юридичними особами (ст.ст.81-82); набуття права комунальної власності на землю територіальними громадами та їх склад (ст.83); правові підстави набуття, реалізації та склад права державної власності на землю в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, районних державних адміністрацій (ст.84); особливості набуття у власність земельних ділянок іноземними державами для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв, інших прирівняних до них організацій відповідно до міжнародних договорів (ст.85); підстави виникнення спільної власності на землю, особливості її форм – спільної часткової і спільної сумісної власності на земельну ділянку та реалізації субєктами права спільної часткової власності земельних повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою.
У системі гарантування права власності на землі та земельні ділянки варто виділити й інші засоби правового забезпечення, передбачені нині чинним ЗК України.
1. Запроваджено інститут права земельного сервітуту, тісно повязаного з обмеженням прав власників земельних ділянок на користування частиною цієї ділянки для задоволення визначених законодавством субєктивних можливостей відповідних осіб, визначено порядок його встановлення, дії стосовно правонаступників сервітутів та підстави його припинення (ст.ст.98-102).
2. Визначено для власників земельних ділянок дотримання правил добросусідства, їх змісту, форм дотримання та захисту (ст.ст.103-109).
3. Легалізовано обмеження прав власників на землю та земельні ділянки шляхом його визначення, встановлення правових форм застосування, закріплення особливостей режиму таких земель та обмежень власників стосовно реалізації належних їм повноважень (ст.ст.110-115).
4. Урегульовано механізм набуття і реалізації права власності на землю й земельні ділянки громадянами і юридичними особами, визначено підстави настання цих прав, можливості передачі відповідних прав власності на земельні ділянки, детально регламентовано процедури приватизації земельних ділянок громадянами, набуття права власності на земельну ділянку за давністю користування, а також у разі переходу прав на будівлі та споруди, передбачено норми, які регламентують порядок безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадян, час виникнення права власності на земельну ділянку, форми та зміст документів, що його посвідчують (ст.ст.116-121, 125-126).
5. У системі гарантування права власності на землі та земельні ділянки за чинним ЗК України чільне місце відводиться позитивному правовому регулюванню придбання земельних ділянок у власність на підставі цивільно-правових угод, зокрема, продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам і юридичним особам, іноземним державам, іноземним юридичним особам (ст.ст.127-129); особливостей продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського товарного виробництва громадянам України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням такого виробництва та юридичним особам, установчими документами яких передбачено ведення зазначеного виробництва (ст.130), а також набуття права власності на земельні ділянки за договорами міни, дарування, успадкування та ін. (ст.131), зміст таких угод та можливість укладання договору застави земельних ділянок, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.
6. Важливим правничо-гарантуючим засобом доцільно визнати юридичні важелі ЗК України, які регламентують продаж земельних ділянок державної або комунальної власності суб’єктам підприємницької діяльності під забудову на конкурентних засадах, визначають особливості їх підготовки до земельних торгів, процедури їх проведення та визнання такими, що не відбулися (ст.ст.134-138), а також відчуження земельних ділянок, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб на аукціонах за рішенням суду в разі звернення на них стягнення (ст.139).
Гарантування права власності на землі та земельні ділянки здійснюється і за допомогою норм ЗК України, які визначають вичерпний перелік підстав для його припинення, зокрема, у разі добровільної відмови від наданої правової можливості володіння, користування та розпорядження, смерті власника за відсутності спадкоємця, відчуження земельної ділянки за його рішенням, звернення стягнення на неї на вимогу кредитора, відчуження її з мотивів суспільної необхідності або суспільних потреб, конфіскації за рішенням суду, невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений термін (ст.140).
Проте, вищезазначене формулювання підстав, тобто обставин, з настанням яких має припинятися право власності на земельні ділянки не можна повною мірою визнати виправданим, оскільки їх наявність сама по собі не позбавляє права власності, а лише слугує умовою для такого припинення на підставі відповідних юридичних фактів або їх сукупності, що утворюють юридичний склад. Скажімо, добровільна відмова від права власності на земельну ділянку або смерть власника, чи звернення стягнення на неї не припиняють правосуб’єктності власника, враховуючи що за цих умов необхідно ще здійснити сукупність юридичних дій, спрямованих на таке припинення – подання заяви, винесення відповідного рішення про припинення, анулювання відповідних записів у реєстрових документах, позбавлення правовстановлюючих документів тощо.
Отже більш вірно визначати вищеназвані обставини у якості умов для настання можливостей припинення суб’єктивного права власності на землі або земельні ділянки.
У контексті вищезазначених проблем чільне місце належить і нормам гарантуючого призначення, які визначають вимоги щодо встановлення та зміни меж районів, сіл, селищ, міст, районів у місті, порядок їх встановлення, посвідчення прав власності відповідних суб’єктів державними актами на вказані права (ст.ст.173-176); здійснення землеустрою в частині формування раціональної системи землеволодінь, встановлення на місцевості меж земельних ділянок власників, у процесі розгляду і затвердження землевпорядної документації та проектів створення нових землеволодінь та інших землевпорядних заходів (ст.,ст.181-186); ведення земельного кадастру (ст.ст.193-206); проведення контролю за використанням та охороною земель, моніторингу земель (ст.ст.187-206).
Генеральною гарантією вищевикладених способів захисту, своєрідною “гарантією гарантій” права власності на землі та земельні ділянки на забезпечувальному рівні доцільно визнати застосування методів юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства в частині визнання недійсними угод, укладених із порушенням встановленого порядку купівлі-продажу, дарування, застави, обміну земельних ділянок та, зокрема, притягнення винних осіб до адміністративної й кримінальної відповідальності за порушення вимог легалізованого права власності на земельні ділянки.
Так, стягнення забезпечувального адміністративно-правового характеру можуть застосовуватися в разі скоєння адміністративних правопорушень, які зачіпають інтереси та порушують права відповідних власників земельних ділянок: псування сільськогосподарських та інших земель, забруднення їх хімічними і радіоактивними речовинами, нафтою та нафтопродуктами, неочищеними стічними водами, виробничими та іншими відходами тощо (ст.52 Кодексу України про адміністративні правопорушення[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]); використання земель не за цільовим призначенням, недотримання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, які негативно впливають на стан землі та ін. (ст.53 КУпАП); самовільне зайняття земельної ділянки (ст.511 КУпАП), приховування або перекручення даних земельного кадастру (ст.532 КУпАП); несвоєчасне повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов’язків по приведенню їх у стан, придатний для використання за призначенням, або невиконання умов знімання, зберігання і нанесення родючого шару ґрунту (ст.54 КУпАП); відхилення без належного дозволу від затверджених у встановленому порядку проектів внутрігосподарського землеустрою (ст.55 КУпАП); знищення громадянами межових знаків землекористування (ст.56 КУпАП); самовільна забудова площі залягання корисних копалин (ст.57 КУпАП); використання ділянок земель державного лісового фонду для розкорчовування, спорудження будівель, переробки деревини, влаштування складів і т.ін. без належного дозволу на їх використання (ст.63 КУпАП); пошкодження сінокосів і пасовищних угідь на землях державного лісового фонду (ст.74 КУпАП); порушення правил охорони та використання територій та об’єктів природно-заповідного фонду шляхом здійснення в межах територій та об’єктів природно-заповідного фонду, їх охоронних зонах, а також територіях, зарезервованих для наступного заповідання, забороненої господарської та іншої діяльності, порушення інших вимог режиму цих територій та об’єктів, самовільної зміни їх меж, невжиття заходів для попередження і ліквідації негативних наслідків аварій або іншого шкідливого впливу на території та об’єкти природно-заповідного фонду (ст.91 КУпАП).
Проте, очевидно, що Кодекс України про адміністративні правопорушення не містить окремої статті, яка б передбачала спеціальні гарантії захисту права власності на землі та земельні ділянки, як це, скажімо, забезпечено стосовно права державної власності на надра, лісові, водні ресурси, тощо в окремому розділі зазначеного кодексу. Враховуючи особливий режим землі як основного національного багатства, очевидно доцільно передбачити відповідні адміністративно-правові гарантії захисту права власності на землі та земельні ділянки в Україні.
У системі гарантування права власності на землю задіяні також санкції кримінально-правового захисту у частині, що стосується забруднення або псування земель речовинами, відходами чи іншими матеріалами, шкідливими для життя, здоров’я людей або довкілля, внаслідок порушення спеціальних правил, якщо це створило небезпеку для вищезазначених об’єктів. Настання тяжких наслідків, а також загибель людей, їх масове захворювання визнаються кваліфікуючими ознаками, що посилюють застосування кримінально-правових санкцій (ст.239 Кримінального кодексу України).
Разом із тим, варто вказати на те, що нині чинний КК України не передбачає застосування кримінально-правових способів захисту права власності на землі та земельні ділянки в якості самостійного складу злочинів, що навряд чи є виправданим з точки зору конституційно-правових вимог гарантування цього права, а тому, в разі скоєння таких правопорушень проти власності, можливе застосування кримінально-правових норм, які передбачають притягнення винних осіб як за злочини проти майна (наприклад, умисне знищення або пошкодження майна).
Отже, право на землю гарантується конституційно-правовими нормами, земельно-правовим регулюванням і забезпеченням, іншими актами законодавства України, спрямованими на регулювання різноманітних правовідносин, об’єктами захисту яких виступають права різних власників на окремі категорії земель та земельні ділянки, використання яких пов’язується із титулом права власності у різних правових формах, що дозволяє говорити про наявний, хоча і дещо недосконалий, механізм правового гарантування прав власників у зазначеній сфері, а у разі порушення цих прав застосувати вищевикладені засоби для захисту повноважень правосуб’єктних осіб.
27. Право землекористування: проблеми поняття та видів.
Право землекористування можна розглядати в різних аспектах:
1) в суб’єктивному розумінні –
як правомочність користування земельними ділянками, тобто застосування їх корисних властивостей (правомочність користування є складовою «класичної тріади» повноважень власника) або
як правовий титул, що надає фізичним та юридичним особам суб’єктивне право використовувати земельну ділянку, відмінний від права власності. Такий титул є «ярликом», що відповідає певній сукупності повноважень щодо земельної ділянки - щодо (1) користування та, у певних випадках, (2) володіння та (3) обмеженого права розпорядження нею (напр., шляхом надання земельної ділянки в суборенду). Саме у такому розумінні буде розглядатися термін «право землекористування» в даній темі.
2) в об’єктивному розумінні – як інститут земельного права, сукупність правових норм, що регулюють здійснення суб’єктивного права землекористування, його виникнення, зміну та припинення.
NB. Наявність окремого речового титулу на використання земельної ділянки слід відрізняти від використання земельної ділянки з дозволу володільця титулу на зобов’язальному праві. Так, нікому не спаде на думку, що, поставивши з дозволу друга на певний час, припустимо, намет на його присадибній ділянці, ми вчиняємо незаконно, оскільки не маємо титулу на використання земельної ділянки. Водночас, щодо державних земель чомусь здебільшого вважається, що для будь-якого користування ними (у т.ч. установки згаданого намету) необхідний окремий речовий титул на земельну ділянку.
Але є і протилежні підходи. Слід погодитися з думкою А.І. Ріпенка, за якою використання та утримання земель, наприклад, для потреб благоустрою повинно здійснюватися шляхом їх тимчасового «закріплення» без надання речового титулу землекористування.
Таким чином, використання земельних ділянок з дозволу власника (без надання окремого речового титулу) практикується і щодо публічних земель. Проте складність, забюрократизованість та вразливість для корупції процедур отримання дозволу на використання земельної ділянки (зазвичай вони встановлюються рішеннями місцевих рад) співставна із складністю отримання земельної ділянки на речовому титулі – і це при тому, що користувач не гарантований від того, що органи державного контролю все-рівно не будуть вимагати від нього наявності титулу на землю.
Звертає на себе явно неспівставна з питанням, що вирішується, кількість погоджень, які вимагаються при тимчасовому розміщенні збірно-розбірного гаража.
Законодавство містить окремі вказівки на можливість користування земельними ділянками без надання відповідного титулу, на основі дозволу на використання ділянки зобов’язального характеру. Це, зокр., положення про використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт «на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем» (ч.1 ст. 97 ЗКУ). На жаль, навіть в таких випадках деякі органи земельних ресурсів вимагають від підприємств, що здійснюють розвідувальні роботи, укладення договорів оренди землі, розуміючи ст.97 ЗКУ таким чином, що вона начебто веде мову про оренду земельних ділянок. З таким підходом погодитися не можна – формулювання «за погодженням з землекористувачем» (ч.1 ст.97) ясно вказує, що надання окремого титулу (в т.ч. оренди) суб’єкту, що проводить розвідувальні роботи, не передбачено.
Інший приклад - користування земельними ділянками лісогосподарського призначення тимчасових лісокористувачів (довгострокове та короткострокове), яке здійснюється «без вилучення земельних ділянок» на підставі спеціального дозволу або договору (див. ст.ст. 4-6 ст. 18 ЛКУ).
Ще одним прикладом є користування земельними ділянками мисливських угідь (ділянок «суші та водного простору, на яких перебувають мисливські тварини і які можуть бути використані для ведення мисливського господарства» - ст.1 ЗУ «Про мисливське господарство та полювання»). У більшості випадків користувач угідь не є власником або користувачем земельної ділянки. Згідно із ч.6 ст.21 Закону, «[в]ідносини між власниками або користувачами земельних ділянок і користувачами мисливських угідь регулюються відповідними договорами». Ч.5 ст.21 Закону передбачає, що «[д]ля потреб мисливського господарства користувачі мисливських угідь мають право у встановленому порядку, за згодою власників або користувачів земельних ділянок, будувати на мисливських угіддях необхідні будівлі та біотехнічні споруди, вирощувати кормові культури, створювати захисні насадження, проводити штучне обводнення, здійснювати інші заходи, пов'язані з веденням мисливського господарства ».
Ще раз наголосимо, що, на наш погляд, використання земельної ділянки без надання окремого речового титулу на земельну ділянку з дозволу власника або користувача ділянки можливо в усіх випадках (за відсутності спеціальної заборони), а не лише тоді, коли така можливість передбачена законом. Такий висновок з необхідністю випливає із принципу свободи договору.
Доктринальних класифікацій правових титулів землекористування існує досить багато. Виділяють класифікації за:
безпосереднім об’єктом: речове або зобов'язальне. Речові права, на відміну від зобов'язальних, характеризуються тим, що вони (а) мають абсолютний характер, (б) своїм предметом мають індивідуально визначену річ, (в) характеризуються «правом слідування» та (г) похідні, залежні від права власності як основного речового права. Виділяють також таку ознаку речових прав, як їх пріоритет перед зобов’язальними. Із абсолютного характеру речових прав випливає те, що їх вичерпний перелік має бути визначений законом, до того ж, такі права мають бути зареєстровані (інакше зобов’язані особи не будуть повідомлені про свої обов’язки). Водночас, коло зобов’язальних прав не є обмеженим, сторони на свій розсуд можуть встановити у договорі право, що не передбачено законом;
цільовим призначенням земельної ділянки, що використовується: (1) право с/г землекористування; (2) право несільськогосподарського землекористування. Можлива також більш детальна класифікація відповідно до категорій земель (ст.19 ЗКУ), виду угідь в межах однієї категорії земель;
суб’єктом права землекористування: право землекористування громадян, іноземних громадян, осіб без громадянства, різних видів юридичних осіб тощо;
за обсягом повноважень користувача: (1) повне (виключне) та (2) неповне (обмежене, невиключне). До «повного» права землекористування слід відносити користування на підставі правового титулу, що виключає користування земельною ділянкою іншими особами на іншому «повному» праві, у тому числі власником (право постійного користування, оренда, емфітевзис, суперфіцій), обсяг користування за «повного» права дорівнює обсягу користування власника. До «неповного» права землекористування слід відносити право землекористування, що може «співіснувати» із «повним» і тим більше «неповним» правом користування – напр., сервітут, право загального землекористування, право використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт тощо;
терміном користування: (1) постійне – без заздалегідь встановленого строку; (2) право тимчасовогоземлекористування. Зокр., відповідно до ст.19 Закону «Про оренду землі» термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін, але не більше як на 50 років. У свою чергу, оренда як різновид права тимчасового користування поділяється на короткострокову (до 5 років) та довгострокову (понад 5 років) – ч.4 ст.93 ЗКУ;
платністю: оплатне / безоплатне;
відношенням до права власності: (1) первинне (напр., оренда); (2) вторинне (напр., суборенда, т.з. «службове користування», що було передбачено законодавством про різні види транспорту тощо і зберігається сьогодні як «залишкове явище»).
28. Проблеми законодавчого регулювання використання земель на праві постійного землекористування.
право постійного користування земельними ділянками -
«право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку» (ч.1 ст.92 ЗКУ).
Право постійного користування земельними ділянками є речовим правом виключного, постійного, первинного, оплатного характеру (оплатність – умовна: плата вноситься у вигляді земельного податку).
Право постійного користування земельною ділянкою характеризується обмеженим суб’єктно-об’єктним складом:
об’єкт - лише земельні ділянки державної або комунальної власності;
суб’єктами можуть бути лише «а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування» (ст.92 ЗКУ). Між тим, існуюче зараз право постійного користування інших суб’єктів, що виникло до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001, зберігається (п.6 розд.Х ЗКУ). Щодо кола потенційних користувачів окремими земельними ділянками можуть існувати спеціальні обмеження – напр., відносно земельних ділянок водного фонду вони передбачені ст.59 ЗКУ (право надається «державним водогосподарським організаціям»).
Проблема. Якщо порівнювати становище суб’єкта права постійного користування із становищем суб’єкта, що використовує майно на праві власності або господарського відання (земельні ділянки на сьогодні не використовуються на цьому титулі з огляду на положення ст.4 ГКУ; до ухвалення ГКУ вважалося, що земельне законодавство вичерпно врегульовує можливості використання земельних ділянок і не допускає застосування до цих відносин актів господарського законодавства), очевидним є те, що право постійного користування передбачає такі обмеження щодо розпорядження майном, які роблять його набагато менш привабливим навіть в порівнянні з правом господарського відання. Суб’єкт права постійного користування не може продати свою земельну ділянку (навіть за згодою певного органу державної влади чи місцевого самоврядування), не може передати її в оренду, не може отримати кредит під її заставу – загалом, він не може отримати (формально) жодних переваг, які надає власникові або суб’єкту права господарського відання право розпорядження, і тому єдине, що йому залишається – обходити закон за допомогою прихованого відчуження земельних ділянок при відчуженні нерухомого майна, укладати різноманітні «хитрі» договори на зразок договорів про спільну діяльність, інвестиційних договорів тощо, які по суті є нічим іншим, як прихованими договорами про оренду або відчуження земель. Таке становище не можна вважати нормальним.
Вважаємо, що існування права постійного користування земельними ділянками у сучасних умовах не має жодного виправдання і є шкідливим. Важко переоцінити негативний вплив такого існування на економіку держави. Шляхом покращення існуючої ситуації є відмова від права постійного користування шляхом його трансформації у право власності. Це потребуватиме змін у встановлені законом правила про власність на земельні ділянки – можливість мати земельні ділянки на праві власності має бути визнана за всіма юридичними особами.
Пропозиція відмовитися від конструкції права постійного користування стосується і випадків використання земельних ділянок органами державної влади та місцевого самоврядування. Враховуючи, що такі суб’єкти в силу самої своєї природи не повинні бути самостійними учасниками обороту (вони – лише представники держави або територіальної громади), використовувані ними земельні ділянки слід вважати державною власністю без надання окремого титулу на користування ними.
NB. Як вказується у спеціальній літературі, існування права постійного користування з обмеженим суб’єктним складом знаходиться у суперечності із обов’язками України щодо адаптації вітчизняного законодавства до законодавства ЄС. Зокр., з точки зору законодавства ЄС про конкуренцію (ст.86.1 Угоди про заснування ЄС) надання права постійного користування може розглядатися як державна допомога. Така допомога допускається, але в обмежених випадках і для певної виправданої мети.
29. Особливості земельних орендних відносин.
оренда земельних ділянок -
«засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст.1 ЗУ «Про оренду землі», ст.93 ЗКУ).
Оренда землі є речовим правом виключного, строкового, оплатного первинного або вторинного (суборенда) землекористування.
Традиційно оренда вважається зобов’язальним правом, проте за законодавством України таке право не тільки прямо назване речовим (п.2 ч.1 ст.4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), воно є таким насправді. Зокрема, право оренди є абсолютним і характеризується «правом слідування». У зв’язку із цим логічною є вимога щодо державної реєстрації права оренди. Що не логічно – так це надання праву оренди речового характеру, внаслідок чого воно практично перестало відрізнятися від емфітевзису та суперфіцію.
Законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об’єктів оренди. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч.1 ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»).
Моментом виникнення права оренди землі на даний час є момент державної реєстрації договору оренди.
Проблема. Нерідкими є випадки, коли посадові особи (напр., міський голова) ухиляються від підписання договору оренди землі, напр., лобіюючи укладення договору з іншим орендарем, або створюючи умови, в яких зацікавлена особа буде змушена дати хабара тощо, після прийняття уповноваженим органом (напр., міською радою) рішення про надання ділянки в оренду. У таких випадках існує практика звернення потенційних орендарів до суду з вимогами про визнання договору укладеним[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
Місцеві господарські суди, задовольняючи позови про визнання договорів укладеними, іноді виходять із положень ч.4 ст.181 ГКУ, відповідно до якої «[з]а наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.» Тож у разі, коли, напр., міська рада, отримавши проект договору оренди, не склала протоколу розбіжностей у встановлений строк, суди знаходять підстави вважати договір укладеним.
Описана позиція викликає застереження.
Такого способу захисту прав, як «визнання договору укладеним», закон не передбачає. Якщо «визнання договору укладеним» розглядати як вирішення переддоговірного спору (зміну правовідношення - «створення» договору, який не існував до рішення суду), підставою для задоволення позову може бути лише вказівка закону, в силу якої орендодавець зобов’язаний укласти договір оренди (такі випадки розглядалися вище). Втім, у цьому разі позов підлягає задоволенню незалежно від того, чи наявне рішення уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду.
Рішення ж уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду само по собі не створює для орендаря права, яке б підлягало захисту, воно є лише складовою «формування волі» орендодавця (як, наприклад, рішення загальних зборів в акціонерному товаристві). Тим більше, немає підстав для задоволення позову, якщо розглядати «визнання договору укладеним» як визнання існуючих прав, що випливають із договору – їх не існує хоча б тому, що не відбулося необхідної в силу ст.ст.18, 20 ЗУ «Про оренду землі» державної реєстрації договору.
Втім, сказане не означає, що у разі недобросовісної та незаконної поведінки посадових осіб орендодавця потенційний орендар є беззахисним – він може захищати свої порушені права шляхом пред’явлення вимоги про відшкодування збитків.
30. Проблеми набуття права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах.
Див.24
31. Особливості права земельного сервітуту.
Законодавче визначення земельного сервітуту наведено у ст.98 ЗКУ: «право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)». ЦКУ містить формулювання «право користування чужим майном (сервітут)» (ч.1 ст.401 ЦКУ), що не розкриває ознак сервітуту.
Проблема. Існуюче визначення земельного сервітуту (ст.98 ЗКУ) є недосконалим, воно не узгоджується із положеннями ст.100 ЗКУ (згадує про можливість встановлення сервітутів на користь визначених осіб - особистих сервітутів).
Ч.1 ст. 100: сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Ст.100 ЗКУ утруднює встановлення сервітутів відносно ділянок, що не є суміжними.
Невичерпний перелік видів земельних сервітутів передбачений у ст.99 ЗКУ:
«Стаття 99. Види права земельного сервітуту
Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:
а) право проходу та проїзду на велосипеді;
б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;
д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;
є) право прогону худоби по наявному шляху;
ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
з) інші земельні сервітути.»
Є думка, за якою вживання у п.«е» терміну «природна водойма» має особливе значення, забороняючи встановлення сервітутів у випадку із штучною водоймою. Зважаючи, що перелік земельних сервітутів є відкритим, з таким підходом погодитися не можна.
Законодавчо (ст.100 ЗКУ, ч.1 ст.402 ЦКУ) встановлено три способи встановлення сервітутів – (1) договірний та (2) судовий, (3) заповітом.
При встановленні сервітуту договором слід враховувати, що відповідно до ч.1 ст.210 ЦКУ правочин, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації. Згідно із ч.2 ст.100 ЗКУ, ч.2 ст.402 ЦКУ договір про встановлення сервітуту підлягає державній реєстрації «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно».
Проблема: Як зазначає А.М. Мірошниченко, існує хибна практика реєстрації земельних сервітутів безпосередньо на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади про надання земельної ділянки, в якому міститься, напр., вимога до набувача земельної ділянки «забезпечити вільний прохід до ».
Така практика видається такою, що не відповідає закону. У подібних випадках необхідним є укладення договору.
Проблема: Слід пам’ятати, що рішення суду про встановлення сервітуту насамперед повинно бути справедливим (ст.1 ЦПК та ін.). Тому, на наш погляд, при прийнятті рішення жодна із сторін спірних відносин не повинна бути позбавлена якихось благ без справедливого відшкодування. Виходячи з вимог справедливості, а також із положень ч.3 ст.101 ЗКУ («[в]ласник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом») встановлення сервітуту має бути платним.
Викликає певне занепокоєння ситуація, в якій практично у всіх досліджених справах даної категорії встановлені сервітути є безоплатними в силу прямої вказівки на це, або ж питання плати просто залишилося поза увагою суду.
Проблема: Конструкція норм ЗКУ (ч.1 ст.98 та ч.3 ст.101) дозволяє зробити висновок, що плата за встановлення земельного сервітуту та плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні. Це може породити спірні ситуації на практиці.
Проблема. На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов’язання суб’єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді – навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як «право користування в разі необхідності земельною ділянкою по вул. для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою «В») вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної », «право користування частиною земельної ділянки за адресою в мінімально допустимих розмірах, необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою », «безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу – автомобілю для відкачування нечистот – на земельній ділянці при будинку на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації»[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису, хоча, на наш погляд, в силу вимог процесуального закону до позовної заяви слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.
Слід погодитися із тими судами, які вважають, що позивач повинен, крім підстав встановлення сервітуту, навести «його вид, права і обов’язки сторін, питання платності, умови дії сервітуту».
Проблема. Проблемним є питання складу сторін при встановленні обтяженні сервітутом земельної ділянки, що перебуває в користуванні. Суди часто обмежуються залученням користувача, хоча встановлення земельного сервітуту зачіпає права власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки залучається хіба що як третя особа, і то далеко не завжди. Це видається помилкою.
Іншою помилкою є встановлення сервітуту на користь одного із співкористувачів державної земельної ділянки, за рахунок ділянки, що перебуває у спільному користуванні. Можливість використання ділянки такою особою випливає безпосередньо з її права користування і встановлення нового титулу не потребує.
«Стаття 406. Припинення сервітуту
1. Сервітут припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;
2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;
3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;
4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;
5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;
6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.
2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.
3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.
4. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.»
Проблема. Із положень ст.406 ЦКУ не зрозуміло, як співвідноситься виникнення підстав для припинення сервітуту із моментом припинення сервітуту, не зрозуміла і роль державної реєстрації у відповідній процедурі. На нашу думку, у деяких випадках при наявності підстав сервітут має припинятися автоматично (поєднання власників пануючої та обтяженої земельної ділянки, сплив строку), настання ж інших обставин має бути лише підставою для рішення суду або державної реєстрації припинення сервітуту.
32. Особливості використання земельних ділянок на умовах емфітевзису і суперфіцію.
Емфітевзис – «відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб» (ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.407 ЦКУ). Правовому режиму емфітевзису присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.33, ст.ст.407-412 ЦКУ.
Проблема. В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва «необхідних будинків, господарських споруд тощо» (ч.3 ст.35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови – див. нижче). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т.з. складених речових прав.
Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає із ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.413 ЦКУ). Суперфіцію присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.34, ст.ст.413-417 ЦКУ.
NB. У доктрині земельного права доцільність запровадження у правову систему України емфітевзису та суперфіцію піддається сумніву (Д.В. Бусуйок) «за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі». Вважаємо, що з наведеною позицією можна погодитися, але із застереженнями. По-перше, у разі, якщо в Україні і надалі блокуватиметься створення повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис може стати вимушеною, але ефективною альтернативою купівлі-продажу землі. По-друге, існуюча на сьогодні подібність оренди землі, з одного боку, та емфітевзису та суперфіцію, з іншого – явище ненормальне. Бажано було б, щоб конструкція права оренди землі за вітчизняним законодавством відповідала б усталеним світовим підходам, тобто послідовно відображала б зобов’язальний характер цього права.
33. Проблеми управлінських відносин в галузі використання, відтворення та охорони земель.
Проблема: співвідношення державного управління та державного регулювання в галузі земельних відносин. Ця дискусія бере свій початок з теорій адміністративного права, де склались такі підходи – 1. Ці поняття розгляд як синоніми; 2. З точки зору регулювання як функції управління; 3. Як понятійні елементи, які тісно пов’язані між собою та органічно доповнюють один одного. Так, на думку проф. Рабіновича – основний критерій розмежування управління та регулювання – як різних засобів державного впливу – полягає насамперед у видах, спрямованості, та обсязі повноважень компетентних державних органів стосовно об’єктів впливу. Ці понятійні елементи тісно пов’язані між собою та органічно доповнюють один одного.
У доктрині земельного права вживаються терміни (1) «управління у галузі земельних відносин», (2) «державне управління земельним фондом», (3) «державне регулювання земельних відносин». Часто вони застосовуються як синоніми.
А.М. Мірошниченко використовує термін «управління у галузі земельних відносин», якому надає значення діяльності із використанням владного примусу, спрямованої на забезпечення раціонального використання, охорони та відтворення земель.
Проблема – відсутність єдиного підходу щодо визначення об’єкта управління. Земельні ділянки, землі, земельний фонд, землевласники та землекористувачі, діяльність землевласників та землекористувачів. Державне управління носить соціальний характер, тобто пов’язане із впливом на людей, а не на об’єкти матеріального світу. Разом з цим – зміна стану об’єктів матеріального світу в необхідному для суспільства напрямку здійснюється не безпосередньо, а опосередковано, через волю та свідомість людей, тобто керовану соціальну систему, а відтак обгрунтов позиція, що треба віділяти в упр відносинах як безпосередній так і опосередкований об’єкт.
Ознаки управнінських відносин – виникають на основі норм закону; мають владно-виконавський характер; субєктний склад – спеціально уповноважені органи державні, громадські, самоврядні організації; об’єктний склад – безпосередній об’єкт, має комплексний характер і залежить від функцій управління; може бути діяльність фіз. і юр осіб, земельнокадастрова документація, правопосвідчуючі документи; опосередкованим об завжди буде земельна ділянка з її правовим режимом.
34. Проблеми організаційно-правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель.
Загалом, окрім нечіткого розподілу компетенції між різними органами, ключовою проблемою, на наш погляд, є вже те, що розпорядження державними землями здійснюватимуть різні органи, причому, окрім державних органів приватизації, все це органи загальної компетенції, які не спеціалізуються на управлінні землею як активом. Фактично, підготовка будь-якого рішення щодо розпорядження земельною ділянкою здійснюється державними органами земельних ресурсів. Орган, який формально розпоряджається земельною ділянкою, не може фахово оцінити проект підготовленого рішення з точки зору його доцільності та законності. Тому функції цього органу зводяться в кращому випадку лише до формального санкціонування отриманого проекту. В гіршому випадку може бути прийняте необґрунтоване та незаконне рішення.
Негативно слід, на наш погляд, оцінити передбачену законодавством процедуру погодження землевпорядної документації (див. ст.186-1 та ін. ЗКУ), яка, напевно, мала б компенсувати «нефаховість» органу, який приймає остаточне рішення. У механізмі погодження технічна документація із землеустрою, яка лягає в основу більшості рішень з розпорядження державними землями, отримує схвалення з боку «компетентних» органів – земельних ресурсів, містобудування і архітектури, природоохоронного, санітарно-епідеміологічного, охорони культурної спадщини, лісового господарства та ін. Втім, насправді погодження не призводить до підвищення якості прийнятих рішень, натомість, воно дозволяє забезпечити режим повної безвідповідальності, коли орган, який приймає остаточне рішення, прикривається погодженнями, а погоджуючи органи – тим, що вони не приймають остаточного рішення. До того ж, погодження істотно обтяжують процедуру надання земельної ділянки у власність та користування та стимулюють корупцію.
Ідентифікація проблеми вказує принаймні на загальний шлях її вирішення – зокрема, на необхідність передачі функції з розпорядження землями державної власності суб’єкту, який би був здатний здійснювати цю функцію професійно, і відмови від системи погоджень (що, звичайно, не завадить компетентному органу запитувати думку будь-яких інших суб’єктів, втім, залишаючись відповідальним за прийняте рішення).
На наше переконання, для задоволення критерію «дешевого та ефективного» управління землями державної власності має здійснюватися фахово спеціалізованими державними органами (або навіть державними підприємствами).
Ще однією серйозною проблемою, на наш погляд, є використання значної частини державних земель на титулі т.зв. постійного користування. При збереженні цього титулу надії на ефективне управління цими землями немає жодної.
Право постійного користування є специфічним речовим правом, об’єктом якого є виключно земельні ділянки. Щодо інших різновидів майна прямих аналогів цьому титулу немає. Зазнавши певної еволюції, у сучасному вигляді право постійного користування земельними ділянками є правом «володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку» (ч. 1 ст. 92 ЗКУ). Аналіз чинного законодавства засвідчує, що дане право має речовий характер. Існування даного специфічного титулу розглядається як замінник титулів господарського відання та оперативного управління, на яких державні підприємства використовують інше майно (окремі земельних ділянок).
Фактично підприємство як користувач земельної ділянки дуже наближене у своєму статусі до власника – лише право розпорядження воно може здійснювати (і фактично здійснює) не відкрито, а у прихованій формі – шляхом відчуження розташованого на земельній ділянці нерухомого майна, шляхом укладення усіляких «хитрих» договорів (про спільну діяльність, інвестиційних договорів тощо). Формальний власник – держава – не має можливості ні володіти, ні користуватися, ні розпоряджатися земельною ділянкою, адже умови «вилучення» земельної ділянки із постійного користування, по суті, нічим не відрізняються від умов викупу такої ділянки із приватної власності.
Між тим, конструкція права постійного користування все-таки істотно обмежує можливості державного підприємства щодо ведення господарської діяльності. Суб’єкт права постійного користування не може продати своє майно (навіть за згодою певного органу державної влади чи місцевого самоврядування), не може передати його в оренду, не може отримати кредит під його заставу – загалом, він не може отримати (формально) жодних переваг, які надає власникові або суб’єкту права господарського відання право розпорядження, і тому єдине, що йому залишається – обходити закон за допомогою прихованого відчуження земельних ділянок або прихованого надання їх в оренду під виглядом відчуження або оренди нерухомого майна тощо. Таке становище не має нічого спільного з ефективним управлінням активами.
Більш того, використання земельної ділянки на праві постійного користування не дозволяє нормально здійснювати правомочність розпорядження і щодо будівель і споруд, які розташовані на земельній ділянці. Привабливість цих будівель і споруд для потенційних покупців або банку, який надає кредит під заставу, істотно зменшується через те, що при придбанні будівель і споруд покупець не отримує відповідної земельної ділянки. Неоднорідність правових титулів на будівлю та споруду, з одного боку, та земельну ділянку, з іншого, перешкоджає «автоматичному» переходу прав на земельну ділянку під будівлею або спорудою відповідно до ст. 120 ЗКУ, ст. 377 Цивільного кодексу України. Навіть у випадку, якщо попередній користувач не заперечує проти «переоформлення» земельної ділянки на набувача, зробити це дуже непросто.
Ще однією проблемою, яка перешкоджає належному управлінню землями державної власності, є існування можливості т.зв. безоплатної приватизації земельних ділянок державної власності (ст.118 ЗК України та ін.). Цей механізм дозволяє у ручному режимі «безоплатно» роздавати обмежений ресурс – державні землі. Природно, що попит на безоплатне отримання землі істотно перевищує пропозицію, за таких умов безоплатна приватизація стає суто корупційним механізмом, який є несумісним з метою досягнення ефективного управління землями державної власності. Якщо держава прагне допомогти певним категоріям громадян – вона має робити це прозоро і з дотриманням принципів соціальної справедливості. Прозорість і справедливість буде досягнута тоді, коли допомога буде здійснюватися у грошовій формі (у т.ч. і при придбанні якихось ділянок державної власності).
+ Проблеми:
- постійна реструктуризація органів галузевої компетенції;
- дублювання повноважень органів;
- відсутність розмежування повноважень органів;
- не прийнято положення про громадських інспекторів по контролю за використанням та охороною земель.
35. Проблеми функціонально-правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель.

36. Проблеми розподілу і перерозподілу земель як функції управління в галузі використання, відтворення та охорони земель.
Форми розподілу та перерозподілу земель – приватизація; продаж (в тому числі – на земельних аукціонах); передача на праві користування (в тому числі, на умовах аукціону); вилучення, викуп зем діл, зміна цільового призначення.
- вилучення та викуп ЗД
// «тіньова схема» – відміна радою власних рішень. З даним питанням було внесено конституційне подання. Рішення КСУ за конституційним поданням Харківської міської ради (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16 квітня 2009 року № 7-рп/2009
- відсутність чіткої законодавчо-закріпленої процедури набуття прав на ЗД (надання, передача ЗД, викуп, вилучення ЗД) із зазначенням конкретних строків проходження документів (по більшості стадій), із зазначенням конкретних строків розгляду матеріалів та їх погодження, із зазначенням конкретних строків щодо виготовлення та реєстрації правопосвідчуючих документів.
+ див. 24 і 34
37. Проблеми планування використання земель як функції управління в галузі охорони, відтворення та використання земель.
На законодавчому рівні не дається визначення «планування використання земель». У спеціальній земельно-правовій літературі цей термін розглядається як діяльність уповноважених органів державної влади та місцевого самоврядування, що полягає у створенні, прийнятті перспективних програм (схем), використанні та охорони земельних відносин з урахуванням екологічних, економічних, історичних, географічних, демографічних та інших особливостей конкретних територій, а також прийнятті та реалізації на їх основі відповідних рішень.
Аналіз чинного зак-ва дає можливість виділити такі форми планування земель:
розробка та затвердження програм використання та охорони земель;
планування територій, у тому числі зонування земель
природно-сільськогосподарське районування земель.
Правова основа – ст. 6 ЗУ «Про охорону НПС», ст.ст. 6, 8, 177,178 ЗК.
Проблема –України так не затвердила загальнодержавну програму використання та охорони земель. Замість неї затверджена Концепція державної цільової програми розвитку земельних відносин в Україні на період до 2020 року. На думку Ковтун О.М. це значна проблема, адже має бути не концепція програми, а сама програма.
Необхідно зазначити, що планування здійснюється на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях.
Наступна проблема є фактична відсутність схем планування окремих частин територій України (областей та районів).
Переважна більшість генпланів населених пунктів була розроблена до 1991 року. За час незалежності України з них зкореговано близько 15%.
У ЗУ «Про генеральну схему планування території України», який розрахований на два етапи: перший – до 2010 року, другий – 2011-2020 роки. У цьому законі не враховані чинники міжнародної інтеграції та міжнародного співробітництва.
Складовою» планування територій є зонування земель. Закон «про зонування земель» досі не прийнятий.
38. Проблеми здійснення землеустрою як функції управління у галузі використання, відтворення та охорони земель.
Землеустрій законодавчо визначається як «сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил» (ст.1 ЗУ «Про землеустрій», ст.181 ЗКУ). Фактично, таке визначення ототожнює землеустрій із регулюванням земельних відносин, воно не відповідає існуючим правилам про землеустрій, будучи, на наш погляд, надто широким.
Цілий спектр визначень землеустрою пропонується у спеціальній літературі.
А.М. Мірошниченко вважає, що землеустрій сьогодні вживається у законодавстві у значенні сукупності заходів, що включають підготовку, складання, виконання, затвердження та нагляд за виконанням проектної документації щодо використання, охорони та відтворення земель.
Роботи із землеустрою як різновид підприємницької діяльності підлягають ліцензуванню (п.58 ст.9 ЗУ «Про ліцензування певних видів господарської діяльності»). Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт затверджені наказом Держкомзему від 05.08.2009 №423. На жаль, сьогодні у сфері ліцензування цієї діяльності існує величезна кількість практичних проблем.
Згідно ЗУ ст..1 «Про захист конституційних прав громадян на землю» Вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення документів, які посвідчують право власності на земельні ділянки, при виділенні в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) не може перевищувати п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Виконання робіт з такими розцінками часто є невигідним і навіть збитковим для землевпорядних організацій. В таких умовах положення Закону часто ігноруються всіма землевпорядними організаціями, що здійснюють надання послуг в певній місцевості. Землевпорядні організації практикують затягування землевпорядних робіт, змушуючи замовника до неофіційних доплат. Іншим шляхом обходу положень Закону є стягнення землевпорядними організаціями окремо коштів в оплату за виконання робіт із виготовлення право установлюючи документів, і окремо – за виготовлення проекту відведення, за встановлення меж тощо.
39. Проблеми здійснення моніторингу земель та моніторингу грунтів як функції управління у галузі використання, відтворення та охорони земель.
Моніторинг земель – це «система спостереження за станом земель з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів» (ч.1. ст.191 ЗКУ).
Здійснення моніторингу земель регламентується ст.22 ЗУ «Про охорону навколишнього природного середовища» (у складі моніторингу довкілля), ст.ст.191-192 ЗКУ, ст.ст.5, 8, 9 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель» (щодо моніторингу ґрунтів земель сільськогосподарського призначення), ПКМ «Про затвердження положення про моніторинг земель» від 20.08.1993 №661, ПКМ «Про Положення про державну систему моніторингу довкілля» від 30.03.1998 №391.
NB. Гідромет здійснює моніторинг забруднення ґрунтів сільськогосподарських земель пестицидами на 35 ділянках у 18 областях та важкими металами – у 20 населених пунктах. Проби відбираються кожні 5 р., а у містах Костянтинівка та Маріуполь на важкі метали – щорічно. Державна екологічна інспекція час від часу відбирає проби на більш як 600 промислових майданчиках. Державна екологічна інспекція та органи санітарно-епідемічної служби періодично відбирають проби на сільськогосподарських землях. Останні також здійснюють моніторинг якості ґрунту у жилих та рекреаційних районах міст.
Проблема: незважаючи на достатньо розвинене правове регулювання, через низку об’єктивних та суб’єктивних факторів спостереження за станом земель сьогодні не складають всеохоплюючої системи. Таким чином, моніторинг земель як система на сьогодні фактично відсутній.
40. Проблеми ведення державного земельного кадастру як функції управління у галузі використання, охорони і відтворення земель.
Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набирає чинності ЗУ «Про державний земельний кадастр», внаслідок чого правове регулювання ведення державного земельного кадастру зазнає істотних змін, які, до того ж, не завжди можна оцінити позитивно. Так, викликає сумнів правильність рішення вивести реєстрацію речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно за межі державного земельного кадастру – таке «розведення» здатне ускладнити реєстраційні відносини і, ймовірно, призведе до дублювання реєстраційних процедур.
Законодавче визначення державного земельного кадастру наведене у ч.1 ст.193 ЗКУ:
«Державний земельний кадастр – єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.»
Як бачимо, у законодавчому визначенні поєднані одразу три різних підходи до визначення кадастру – через «роботи», «відомості» та «документи», що навряд чи можна вважати послідовним. На наш погляд, термін «державний земельний кадастр» сьогодні вживається у законодавстві у значенні системи юридично значимих задокументованих відомостей про земельні ділянки. А от ведення державного земельного кадастру – це, дійсно, система робіт. Втім, найголовніше те, що потреби у законодавчому визначенні державного земельного кадастру немає взагалі – таке визначення повинно випливати зі змісту правового регулювання.









13PAGE 15


13PAGE 145315




Заголовок 2 Заголовок 315

Приложенные файлы

  • doc 8891086
    Размер файла: 574 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий