ИР Экономика недвижимости 2012



Министерство образования и науки РФ
ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет
архитектуры и строительства»
КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»




ИТОГОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
на тему:

«ОЦЕНКА рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества
в целях кредитования»


ФИО студента


Группа
ЭУН-

№ зачетки


Дата выдачи


Дата приема


ФИО преподавателя
Ст. преп. Люлькина Наталья Михайловна

Объект оценки

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
















Пенза 2012

Г-ну Иванову Д.В.
Уважаемый Дмитрий Васильевич!
Согласно договору №12.104 от 06 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произвели оценку рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости:

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости произведена по состоянию на 06 августа 2012 г., и выполнена в соответствии с требованиями Международных стандартов по оценке имущества и стандартов оценки недвижимости НП "СМАО" утвержденными советом директоров НП СМАО, 125315, Москва, Ленинградский проспект, д.74а, БЦ «Сокол Центр», 2 этаж, протокол №78 от 14 июля 2008 г. Изменениям и дополнениям, утвержденным Решением Совета Партнерства НП «Сообщество специалистов – Оценщиков» «СМАОс» от 19 октября 2010г. (протокол №184 от 19.10.2010), от 16.11. 2010г. (протокол № 187), Протокол № 196 от 18.02.2011 года.
При определении стоимости использовались стандарты по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями №431-ФЗ от 24.12.2010 г.), а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАО» с учетом изменений и дополнений от 19.10.2011.
Анализ исходной информации, рыночных данных представлены в соответствующих разделах Настоящего Отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том рыночная и ликвидационная стоимость Объекта -

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В


по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом и без учета НДС составляет:

 
Наименование
Рыночная стоимость с учётом НДС, руб.
Рыночная стоимость без учета НДС, руб.
Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.
Ликвидационная стоимость без учета НДС, руб.

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
6 269 791
5313382
5006853
4243096

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
2 082 465
1764800
1659709
1406533

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 761 900
2340594
2203095
1867029

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
2 774 908
2351617
2213919
1876202

5
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
1 837 390
1557110
1456760
1234542

6
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
1 142 269
968024
901930
764347

 
Итого
16 868 722
14 295 528
13442265
11391750


Полученная оценка выражает независимое суждение оценщика, основанное на его профессиональном опыте и знаниях, и может быть использована в качестве отправной точки при определении имущественных прав (статья 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-135 от 29.07.98).
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.


С уважением специалисты, ФИО
ФИО СОДЕРЖАНИЕ13 TOC \o "1-3" \h \z \u 14
13 LINK \l "_Toc300736383" 141. Общие сведения 13 PAGEREF _Toc300736383 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc300736384" 141.1. Основные факты и выводы 13 PAGEREF _Toc300736384 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc300736385" 141.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 13 PAGEREF _Toc300736385 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc300736386" 141.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 13 PAGEREF _Toc300736386 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc300736387" 141.2. Основание для проведения оценки 13 PAGEREF _Toc300736387 \h 1461515
13 LINK \l "_Toc300736388" 141.3. Задание на оценку недвижимого имущества 13 PAGEREF _Toc300736388 \h 1471515
13 LINK \l "_Toc300736389" 141.4. Сведения о заказчике 13 PAGEREF _Toc300736389 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc300736390" 141.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах 13 PAGEREF _Toc300736390 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc300736391" 141.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения 13 PAGEREF _Toc300736391 \h 14101515
13 LINK \l "_Toc300736392" 141.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия 13 PAGEREF _Toc300736392 \h 14111515
13 LINK \l "_Toc300736393" 141.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет 13 PAGEREF _Toc300736393 \h 14111515
13 LINK \l "_Toc300736394" 141.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки 13 PAGEREF _Toc300736394 \h 14121515
13 LINK \l "_Toc300736395" 141.10. Оцениваемые права 13 PAGEREF _Toc300736395 \h 14131515
13 LINK \l "_Toc300736396" 141.11. Определение оцениваемой стоимости 13 PAGEREF _Toc300736396 \h 14131515
13 LINK \l "_Toc300736397" 141.12. Анализ наилучшего использования объекта 13 PAGEREF _Toc300736397 \h 14141515
13 LINK \l "_Toc300736398" 141.13. Процесс оценки 13 PAGEREF _Toc300736398 \h 14141515
13 LINK \l "_Toc300736399" 142. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13 PAGEREF _Toc300736399 \h 14161515
13 LINK \l "_Toc300736400" 142.1. Краткая характеристика региона 13 PAGEREF _Toc300736400 \h 14161515
13 LINK \l "_Toc300736401" 142.2. Краткая характеристика района 13 PAGEREF _Toc300736401 \h 14161515
13 LINK \l "_Toc300736402" 142.3. Локальное местоположение объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736402 \h 14171515
13 LINK \l "_Toc300736403" 142.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736403 \h 14171515
13 LINK \l "_Toc300736404" 143. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ 13 PAGEREF _Toc300736404 \h 14221515
13 LINK \l "_Toc300736405" 143.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости 13 PAGEREF _Toc300736405 \h 14221515
13 LINK \l "_Toc300736407" 143.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736407 \h 14231515
13 LINK \l "_Toc300736408" 143.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области 13 PAGEREF _Toc300736408 \h 14241515
13 LINK \l "_Toc300736409" 144. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 13 PAGEREF _Toc300736409 \h 14261515
13 LINK \l "_Toc300736410" 144.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного 13 PAGEREF _Toc300736410 \h 14261515
13 LINK \l "_Toc300736411" 144.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями 13 PAGEREF _Toc300736411 \h 14261515
13 LINK \l "_Toc300736412" 145. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 13 PAGEREF _Toc300736412 \h 14271515
13 LINK \l "_Toc300736413" 145.1. Оценка затратным подходом 13 PAGEREF _Toc300736413 \h 14271515
13 LINK \l "_Toc300736414" 145.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736414 \h 14271515
13 LINK \l "_Toc300736415" 145.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736415 \h 14301515
13 LINK \l "_Toc300736416" 145.2. Оценка по сравнимым продажам 13 PAGEREF _Toc300736416 \h 14351515
13 LINK \l "_Toc300736417" 145.3. Оценка доходным походом 13 PAGEREF _Toc300736417 \h 14451515
13 LINK \l "_Toc300736418" 145.3.1. Определение потенциального валового дохода 13 PAGEREF _Toc300736418 \h 14451515
13 LINK \l "_Toc300736419" 145.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей 13 PAGEREF _Toc300736419 \h 14481515
13 LINK \l "_Toc300736420" 145.3.3. Определение эксплуатационных расходов 13 PAGEREF _Toc300736420 \h 14481515
13 LINK \l "_Toc300736421" 145.3.4. Определение ставки капитализации 13 PAGEREF _Toc300736421 \h 14501515
13 LINK \l "_Toc300736422" 145.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации 13 PAGEREF _Toc300736422 \h 14521515
13 LINK \l "_Toc300736423" 146. Определение рыночной стоимости земельного участка 13 PAGEREF _Toc300736423 \h 14531515
13 LINK \l "_Toc300736424" 146.1. Оценка методом сравнения продаж 13 PAGEREF _Toc300736424 \h 14531515
13 LINK \l "_Toc300736425" 146.2. Оценка методом капитализации земельной ренты 13 PAGEREF _Toc300736425 \h 14571515
13 LINK \l "_Toc300736426" 146.2.1. Расчет земельной ренты 13 PAGEREF _Toc300736426 \h 14571515
13 LINK \l "_Toc300736427" 146.2.2. Определение ставки капитализации для земли 13 PAGEREF _Toc300736427 \h 14591515
13 LINK \l "_Toc300736428" 146.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты 13 PAGEREF _Toc300736428 \h 14611515
13 LINK \l "_Toc300736429" 147. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13 PAGEREF _Toc300736429 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc300736430" 147.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания 13 PAGEREF _Toc300736430 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc300736431" 147.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка 13 PAGEREF _Toc300736431 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc300736432" 147.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736432 \h 14631515
13 LINK \l "_Toc300736433" 148. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА 13 PAGEREF _Toc300736433 \h 14681515
13 LINK \l "_Toc300736434" 148.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736434 \h 14681515
13 LINK \l "_Toc300736435" 148.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736435 \h 14681515
13 LINK \l "_Toc300736436" 149. Используемая терминология 13 PAGEREF _Toc300736436 \h 14721515
13 LINK \l "_Toc300736437" 14Литература 13 PAGEREF _Toc300736437 \h 14741515
13 LINK \l "_Toc300736438" 14Акт осмотра объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736438 \h 14751515
13 LINK \l "_Toc300736439" 14ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 13 PAGEREF _Toc300736439 \h 14801515
13 LINK \l "_Toc300736440" 14ПРИЛОЖЕНИЯ 13 PAGEREF _Toc300736440 \h 14841515
13 LINK \l "_Toc300736441" 14ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сведения об оценщиках 13 PAGEREF _Toc300736441 \h 14841515
13 LINK \l "_Toc300736442" 14ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Источники информации для оценки 13 PAGEREF _Toc300736442 \h 14871515
13 LINK \l "_Toc300736443" 14ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 13 PAGEREF _Toc300736443 \h 14911515
15 1. Общие сведения
1.1. Основные факты и выводы
1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Наименование объекта оценки

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В



Адрес
Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная

Оцениваемые права
Право собственности

Ограничения, обременения
Отсутствуют

Документ, устанавливающий количественные и качественные характеристики объекта оценки
Свидетельство о праве собственности
Технический паспорт
Кадастровый паспорт

Текущее использование
Производственно-складские объекты на земельном участке


1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Затратный подход
7 843 012
0,4


Сравнительный подход
4 988 123
0,5
 
6 269 791

Доходный подход
6 385 244
0,1
 

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
2 958 796
0,3


Сравнительный подход
1 770 263
0,6
 
2 082 465

Метод капитализации земельной ренты
1 326 679
0,1
 


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
2 960 477
0,3


Сравнительный подход
2 665 772
0,6
 
2 761 900

Метод капитализации земельной ренты
2 742 941
0,1
 

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
3 224 980
0,3


Сравнительный подход
2571387
0,6
2 774 908

Метод капитализации земельной ренты
2 645 822
0,1
 


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
не применялся
0,0


Сравнительный подход
2047041
0,8
 
1 837 390

Метод кадастровой стоимости
998 785
0,2
 

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
не применялся
0,0


Сравнительный подход
1272605
0,8
 
1 142 269

Метод кадастровой стоимости
620 924
0,2
 


Развернутая характеристика объекта, подробное описание методов, положений, условий и результаты оценки его рыночной стоимости содержатся в предлагаемом Вашему вниманию отчете об оценке, который приводится ниже.

1.2. Основание для проведения оценки
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Основанием для проведения рассматриваемых работ по оценке является:
Основание оценки
Договор на оценку собственности №12.104 от 01.08.2012 г.

Заказчик
Иванов Дмитрий Васильевич, 08.05.1970 г.р., паспорт 5603 №092552, выдан ОВД г.Заречного Пензенской области, 04.07.2003 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Заречная, д.22, кв.109

Оценщик
ФГБОУ ВПО Пензенским государственным университетом архитектуры и строительства, 440028, Пенза, ул. Г.Титова, 28, УФК по Пензенской области (ПГУАС) Р/с 40501810056552000002 в ГРКЦ ГУ БАНКА России по Пензенской области, г. Пенза, УФК по Пензенской области (ПГУАС), л.с. 20556X12750, ИНН 5835000786, БИК 045655001, к/с –нет, зарегистрированный 26 мая 2003г.

Предмет договора
оценка рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимости –

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б


Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В



Форма отчёта
письменная, полная

Дата проведения оценки
06-10 августа 2012 г.

Дата осмотра
06 августа 2012 г.

Дата составления отчета
10 августа 2012 г.

Характеристика Объекта, описание методологии, необходимая информация и расчеты содержатся в предлагаемом Вашему вниманию Отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
Иванов Дмитрий Васильевич, 08.05.1970 г.р., паспорт 5603 №092552, выдан ОВД г.Заречного Пензенской области, 04.07.2003 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Заречная, д.22, кв.109, именуемый в дальнейшем – Заказчик, с одной стороны, и Оценщики ФИО и ФИО – представители Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, именуемые в дальнейшем – Исполнитель, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором № 12.104 от 06 августа 2012 г. (далее - договор).
1
Сведения об объекте оценки
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В



2
Имущественные права на объект
Право собственности


Правоустанавливающий документ
1
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490460 от 17.01.2006 года на склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-731

2
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490404 от 26.12.2005 года на Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-630

3
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490471 от 01.02.2006 года на Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.02.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2006-016

4
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58АА №804748 от 10.08.2010 года на Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2010 года сделана запись регистрации №58-58-07/018/2010-532.

5
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490461 от 17.01.2006 года на Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-733

6
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490416 от 29.12.2005 года на Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-638




Собственник
Иванов Дмитрий Васильевич, 08.05.1970 г.р., паспорт 5603 №092552, выдан ОВД г.Заречного Пензенской области, 04.07.2003 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Заречная, д.22, кв.109


Существующие ограничения (обременения) права
не зарегистрировано


Вид права
собственность

3
Цель оценки
Определение рыночной и ликвидационной стоимости

4
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
использование:
при купле-продаже;
при взносе в уставный фонд;
при страховании;
сдаче под залог или кредитовании;
при разделе имущества;
регистрации в БТИ и т.д.
ограничения - нет

5
Вид стоимости
Текущая рыночная и ликвидационная стоимости в целях залога при кредитовании

6
Дата оценки
06 августа 2012г.

7
Срок проведения оценки
06-10 августа 2012г.

8
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Допущения:
В оценке исходим из достоверности право устанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сделаны на основании анализа предоставленных правоустанавливающих документов;
Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах;
При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из наилучших интересов;
Дополнительная техническая инспекция не проводится.
Объект соответствует санитарным и экологическим нормам.
Ограничения:
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия ОЦЕНЩИКА;
ОЦЕНЩИК не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету, связанных с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых отдельными договорами;
Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные, об оценщиках, принимавших участие в работе, и фирме, в которой они работают) не могут быть представлены ЗАКАЗЧИКОМ для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения ОЦЕНЩИКА;
Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение части стоимости, с какой либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете;
Все прогнозы, сделанные в Отчете базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

9
Требования к проведению оценки
Оценка должна быть проведена с использованием трех подходов. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком

10
Результат работ по оценке должен быть представлен Заказчику
В виде письменного отчета

11
Отчет должен соответствовать
Требованиям стандартов по оценки. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256.
Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности" НП «Сообщество специалистов- Оценщиков» "СМАОс" утвержденными, протокол №78 от 14 июля 2008 г. протокол от 19 октября 2010г. протокол №184, Протокол № 196 от 18.02.2011 года. Адрес «СМАОс» 125315, Москва, Ленинградский проспект, д.74а, БЦ «Сокол Центр», 2 этаж.

Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны только в письменной форме.

Исполнитель Заказчик
____________ ФИО ______________ Д.В. Иванов
____________ ФИО
1.4. Сведения о заказчике
Заказчик оценки
Иванов Дмитрий Васильевич

Реквизиты Заказчика
08.05.1970 г.р., паспорт 5603 №092552, выдан ОВД г.Заречного Пензенской области, 04.07.2003 г., зарегистрированный по адресу: Пензенская область, г.Пенза, ул.Заречная, д.22, кв.109

1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
Сведения об Исполнителе

Полное наименование
ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (ПГУАС)

Организационно-правовая форма
Государственное образовательное учреждение

Адрес юридический и местонахождения
440008, г. Пенза ул. Титова, 28

ОГРН
1025801202624

Членство в СРО
Некоммерческое партнерство «Сообщество оценочных компаний» (СМАО)
Свидетельство №707 от 23 января 2006 г.

Страхование ответственности
Страховая компания «Альфастрахование»
Страховой полис № 60915/776/00043/1. Лимит ответственности 3 000 000 руб.

Сведения об Оценщике

ФИО


Сведения об Оценщике
Паспорт гражданина РФ 5601 №112233, выдан ОВД Ленинского р-на г.Пензы, 29.11.2001 г., зарегистрированный по адресу: г.Пенза, ул.Ленина, 22-19

Информация о членстве в саморегулируемой организации
Свидетельство о членстве в Некоммерческом партнерстве «Сообщество специалистов - оценщиков» №132 от 04.05 2007 г.

Сведения о получении профессионального образования в области оценочной деятельности
Диплом государственного образца о профессиональной переподготовке ПП№278225 рег. №1424 НОУ ДПО «Международная академия оценки и консалтинга» (г. Москва) на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Сведения о повышении квалификации
Свидетельство о повышении квалификации № 0465 по программе «Оценочная деятельность», выдано 4 декабря 2009г. НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия»

Стаж работы в оценочной деятельности
14 лет

Сведения о страховании гражданской ответственности
Страховая компания ОАО «Альфастрахование»
Страховой полис № № 60925/776/00058/1
Лимит ответственности 5 000 000 руб.
Срок действия полиса с 27 сентября 2011 г. по 26 сентября 2012 г.

ФИО


Сведения об Оценщике


Информация о членстве в саморегулируемой организации


Сведения о получении профессионального образования в области оценочной деятельности


Стаж работы в оценочной деятельности


Сведения о страховании гражданской ответственности



1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения

Используемая информация
Источник получения

1
Анализ рынка жилой недвижимости
Собственные базы данных
Журнал «Рынок недвижимости»
Интернет-ресурсы: http://bazarpnz.ru/ и др.
Информация агентств недвижимости

2
Информация по объектам-аналогам, использованным при проведении оценки
Индексы цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы ТО ФС Государственной статистики по г. Пензе.
Информация, полученная из газет бесплатных объявлений «Из рук в руки», «Счастливый случай», «Из первых рук» и журналов «Жилье», «Рынок недвижимости».
Информация с Интернета - http://bazarpnz.ru/ и др.
Информация агентств недвижимости: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] и др.

3
Информация используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, наличие или отсутствие обременений и др.
1
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490460 от 17.01.2006 года на склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-731

2
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490404 от 26.12.2005 года на Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-630

3
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490471 от 01.02.2006 года на Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.02.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2006-016

4
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58АА №804748 от 10.08.2010 года на Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2010 года сделана запись регистрации №58-58-07/018/2010-532

5
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490461 от 17.01.2006 года на Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-733

6
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490416 от 29.12.2005 года на Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-638



4
Описание расположения объекта оценки
Собственные данные, карта iMap, www.penza.ru

Исходные данные о ценах, использованные при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными:
1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов;
Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в право устанавливающих документах;
При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из наилучших интересов;
Дополнительная техническая инспекция не проводилась.
Объект соответствует санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке;
В Отчете использовались достоверные источники информации.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничительными условиями:
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия ОЦЕНЩИКА;
ОЦЕНЩИК не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету, связанных с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых отдельными договорами;
Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные, об оценщиках, принимавших участие в работе, и фирме, в которой они работают) не могут быть представлены ЗАКАЗЧИКОМ для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения ОЦЕНЩИКА;
Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости, с какой либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете;
Все прогнозы, сделанные в Отчете базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. и в соответствии со стандартами СМАО. Заказчик предоставляет исходные данные о технических характеристиках здания и земельного участка и обеспечивает его осмотр, предоставляет необходимые данные для расчетов.
Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта
Полное наименование стандарта
Сведения о принятии стандарта
Основание для использования стандарта

ФСО-1
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»
Приказ МРЭТ РФ №256 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10040 от 22.08.07 г.
Стандарт обязателен к применению

ФСО-2
Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»
Приказ МРЭТ РФ №255 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10045 от 23.08.07 г.
Стандарт обязателен к применению

ФСО-3
Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»
Приказ МРЭТ РФ №254 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10009 от 22.08.07 г.
Стандарт обязателен к применению

СМАО
"Стандарты и правила оценочной деятельности" НП "СМАОс"
утверждены советом директоров НП "СМАО", протокол №78 от 29 августа 2008 г.
Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО

СМАО
Изменения и дополнения к Стандартам и правилам
«УТВЕРЖДЕНО» Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 15.08.2008 года, протокол № 78 от 15.08.2008 года
Изменения и дополнения внесены
Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»:
Протокол № 184 от 19.10.2010 года
Протокол № 187 от 16.11.2010 года
Протокол № 196 от 18.02.2011 года
Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО

ФЗ
«Об оценочной деятельности»
№135-ФЗ от 29.07.1998 г.
Федеральный закон

Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что:
утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;
анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются нашим личным, независимым анализом, мнениями и заключениями;
у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо дополнительные обстоятельства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;
оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определённой в пользу клиента;
нами была произведена инспекция оцениваемого объекта;
квалификация оценщиков, участвовавших в выполнении отчета, соответствует профессиональным критериям;
в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (принят Госдумой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года, глава 2, статья 17), страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг Оценщиков, и осуществляется с соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
Цель оценки – установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Целью оценки в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
В задании на оценку формулируется цель оценки, которая основывается на информации Заказчика, о целях и дальнейшем использовании результатов работы. при кредитовании.
Назначение оценки - оценка выполняется для принятия решения при кредитовании под залог.
Оценка активов для целей залога, как экономического инструмента, должна проводится исходя из наиболее вероятного и реалистичного сценария выхода из возможной дефолтной ситуации.
Понятие залоговой стоимости не стандартизировано в Российской Федерации.
В банковской практике под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую можно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий ключевую роль, в которых, будет играть залог. [29], стр.44.
Потенциальными пользователями информации по оценке имущества могут быть:
кредитные организации;
государственные структуры
банки, страховые компании, риэлторы, инвесторы, девелоперы, частные и юридические лица.
продавцы и покупатели;
владельцы объектов недвижимости;
инвесторы;
муниципальные образования;
для банков предмет залога выступает существенным ограничивающим фактором для установления лимита кредитования заемщика.
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей вещных прав на объект может быть полезным:
при купле-продаже;
при взносе в уставный фонд;
при страховании;
сдаче под залог или кредитовании;
при разделе имущества;
регистрации в БТИ и т.д.
1.10. Оцениваемые права
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии с имеющимися в распоряжении эксперта документами.
В тоже время хотим заметить, что законодательно определенные права и обязанности субъектов кредитной сделки в отношении залога отличаются аналогичных прав и обязанностей субъектов сделки по переходу прав собственности на открытом рынке, а именно: процедура реализации залога не является рыночной, процесс реализации предмета залога достаточно длителен по времени, предмет залога может быть реализован не самостоятельно, а в составе иного имущества. [29]
1.11. Определение оцениваемой стоимости
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
ликвидационная стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Однако вынуждены отметить, что в настоящее время в Поволжском регионе, в том числе и в Пензенской области, рынок не является массовым и конкурентным, по этой причине, рыночная стоимость объекта будет не полной, а скорее частичной.
Рыночная стоимость – есть величина расчетная и предполагаемая.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
1.12. Анализ наилучшего использования объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: насколько рынок готов принять планируемый вариант использования объекта и каковы затраты и финансовая обоснованность его переустройства по различным вариантам. Этот анализ требует не только финансовых средств, четкой информации с рынка недвижимости, но и времени, которого, как правило, при кредитовании нет.
Поэтому чаще всего объект рассматривается по текущему использованию.
При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующего использования. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования, ввиду существенной доли субъективизма считается некорректным.
1.13. Процесс оценки
Процесс оценки - это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на её величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта
Данный отчет является повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям стандартов с применением существующих методов оценки. В процессе работы были собраны необходимые данные, включая данные о величине арендной платы по помещениям функционального различного назначения.
Окончательная величина стоимости была получена путем согласования величин стоимости на основании трех подходов к оценке.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен руководствоваться положениями ст. 21 ФСО №1. При использовании доходного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект в процессе эксплуатации.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен руководствоваться положениями ст. 22 ФСО №1.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. ст. 23 ФСО №1.
Основные этапы процесса оценки
Оценка объекта начинается с определения проблемы – постановки задачи, состоящей из шести основных моментов:
Идентификация объекта недвижимости. Состоящего в общем случае из земельного участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
Определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
Определение даты оценки весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а, следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности;
Определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана - страхования объекта его продажи или получения кредита под его залог, - это есть назначение оценки, её функция);
Выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки. В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
Выявление ограничительных условий (они могут касаться объекта и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1. Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мордовия, на востоке - с Ульяновской, на юге - с Саратовской и на западе - с Тамбовской областями. Площадь территории Пензенской области 43,3 тысячи кв. км, что соответствует 0,25% всей площади России (59-е место).
Протяженность области с запада на восток составляет 325 км, с севера на юг - 200 км.
Пензенская область состоит из 28 административных районов и делится на 11 городов и 16 посёлков городского типа. Население области по состоянию на 01.01.2009 г. составляло 1379,8 тыс. чел. (-0,6% за 2008 г.)
Областным административным, промышленным и культурным центром Пензенской области является горе: Пенза. Среди других крупных городов - Кузнецк, Пенза, Каменка, Сердобск.
В настоящее время Пензенская область представляет собой промышленно-аграрный регион страны.
Промышленность - ведущая отрасль экономики области, влияющая на социально-экономическое состоять Пензенского региона. В составе промышленного комплекса - более 1500 предприятий. В промышленности производится до четверти объемов валового регионального продукта, работают около 100 тысяч человек. Доля промышленности в налоговых доходах области составляет около 45% процентов.
Промышленное производство области представлено следующими отраслями: электроэнергетика, черная металлургия, химическая и нефтехимическая, машиностроение и металлообработка, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, строительных материалов, стекольная и фарфорововая легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая.
Агропромышленный комплекс Пензенской области (АПК) представлен совокупностью отраслей экономики, обеспечивающих производство сельскохозяйственной продукции, ее переработку и выпуск продуктов питания, а также реализацию их потребителям. АПК занимает одно из ведущих мест среди отраслей материального производства области. В нем производится около одной пятой части валовой региональной продукции. От его состояния зависит продовольственная самодостаточность и социальное развитие села.
Природно-климатические условия позволяют сельскому хозяйству области специализироваться на производстве зерна, подсолнечника, фабричной сахарной свеклы, мяса крупного рогатого скота, свиней и птицы, молока, яиц.
Область является крупным производителем продуктов питания и относится к тем регионам России, которые почти полностью обеспечивают потребности населения за счет собственного производства.

2.2. Краткая характеристика района
ЛОПАТИНСКИЙ РАЙОН расположен на юго-востоке Пензенской области. Население в основном русское, имеется (по переписи 1989 года) 3561 татар, 2938 мордвы. Административный центр – село Лопатино. Район образован 23.7.1928 в составе Вольского округа Нижневолжского края. 4.2.1939 передан из Саратовской в Пензенскую область. 1.2.1963 упразднен (территория Лопатинского района включена в состав Шемышейского района), 12.1.1965 восстановлен.
Природа. Для рельефа характерны пластовые возвышенные равнины, средне и глубоко расчлененные. Глубокие поймы рек Узы и ее притоков с узкими надпойменными террасами. Степные блюдца. Основной вид почв – выщелоченный чернозем, кроме того, темно-серые лесные почвы, солонцы. Лесистость района – 16,3%: широколиственные леса, главным образом, по правому берегу Узы и левому – реки Чардым. 2 озера с общей площадью зеркала 3 га.
Хозяйство. Относительно крупные промышленные предприятия – маслозавод и мехлесхоз – располагаются в Лопатино, промкомбинат – в селе Пасечное. При селе Даниловке – известное в Поволжье научно-производственное объединение «Петровское» (опытная сельскохозяйственная станция).
Здравоохранение и культура. С 1930 издается районная газета. На территории района расположено 3 памятника истории,  7 памятников архитектуры (среди них мост через р. Узу в селе Лопатино, сллруженный в 1912 году, две церкви XVIII века). 38 памятников археологии (главным образом, курганы и поселения эпохи бронзы, срубная культура).
Численность населения района: в 1926 – 51364, 1939 – 24929 (Даниловский район – 21338), 1.1.1946 – 20487 (Даниловский район – 17612), 1959 – 28800, 1970 – 24477, 1979 – 20108, 1989 – 17950, 1996 – 18267, 2004 – 16470, 2006 – 15555 жителей.

2.3. Локальное местоположение объекта оценки
Субъект Федерации
Пензенская область

Город
С.Лопатино

Район
Лопатинский

Улица
Ул.Юбилейная


[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть картинку ]

2.4 Основные качественные и количественные характеристики объекта оценки
Таблица 1.1 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
1977

Площадь общая, м2
1159,78

Площадь оцениваемая, м2
1159,78

Строительный объем, м3
9602,6


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
Бутовый, монолитный Ж/б
состояние хорошее

Стены
п/б плиты
состояние хорошее

Перегородки
Кирпичные
состояние хорошее

Перекрытия
ж/б
состояние хорошее

Кровля
Мягкая ( проведана реконструкция - кровля двух скатная
состояние хорошее

Полы
Цементные по бетонному основанию
состояние хорошее

Проемы оконные
Двойное ленточное остекление, переплеты металлические
состояние хорошее

Двери
Деревянные с металлическим каркасом, заводского изготовления
состояние хорошее

Внутренняя отделка
Штукатурка
состояние хорошее

Качество строительства
хорошее
состояние хорошее

Привлекательность /внешний вид
внешне непривлекательное здание
состояние хорошее

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Есть

Канализационная сеть
Есть

Газ
Есть

Система отопления и охлаждения
Есть

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Есть


Таблица 1.2 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
520,6

Площадь оцениваемая, м2
520,6

Строительный объем, м3
4265,6


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
ж/б
состояние отличное

Стены
ж/б плиты, кирпичные, метал. каркас
состояние отличное

Перегородки
Кирпичные
состояние отличное

Перекрытия
Металл. фермы
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные
металлические
состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
хорошее
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.3 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
892,5

Площадь оцениваемая, м2
892,5

Строительный объем, м3
6300


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
бетонный
состояние отличное

Стены
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом
состояние отличное

Перегородки

состояние отличное

Перекрытия
металлическое
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные

состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
отличное
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.4 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
860,9

Площадь оцениваемая, м2
860,9

Строительный объем, м3
6310,5


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
бетонный
состояние отличное

Стены
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом
состояние отличное

Перегородки

состояние отличное

Перекрытия
металлическое
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные

состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
отличное
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.5 - Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Идентификация земельного участка
Участок был обследован оценщиками на месте размещения.
В процессе обследования проведена идентификация участка.
На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Площадь участка – 15249 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино

Назначение
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций

Категория земель, целевое назначение
Земли поселений

Кадастровый номер
58:15:25 02 04:0039

Инженерная инфраструктура
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон

Выявление особых обстоятельств и ограничений
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку

Характер текущего использования
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций

Верификация прав на земельный участок
Право собственности на земельный участок:
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490461 от 17.01.2006 года на Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-733 Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0039
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Топография местности
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5%

Транспортная доступность
хорошая


Таблица 1.6 - Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
Идентификация земельного участка
Участок был обследован оценщиками на месте размещения.
В процессе обследования проведена идентификация участка.
На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
Площадь участка – 9480 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино

Назначение
Для размещения и эксплуатации сушильного помещения и весовой

Категория земель, целевое назначение
Земли поселений

Кадастровый номер
58:15:25 02 04:0040

Инженерная инфраструктура
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон

Выявление особых обстоятельств и ограничений
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку

Характер текущего использования
Под общественную застройку

Верификация прав на земельный участок
Право собственности на земельный участок:
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490416 от 29.12.2005 года на Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-638
Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0040
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Топография местности
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5%

Транспортная доступность
хорошая



3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
Анализ рынка нежилых помещений в г.Пензе и Пензенской области выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.

А. Рынок складских помещений
Рынок складских помещений г. Пенза и области находится на стадии становления. Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 600 кв. м. городской черте. Крупные складские помещения не пользуются спросом. В газетах «Из первых рук», «Счастливый случай», основных источниках, где публикуются предложения по купле-продаже недвижимости, одни и те же объекты предлагаются к продаже по 4-7 месяцев.
Владельцы складских помещений, не сумев продать их, предлагают в аренду и аренду с выкупом. Большинство крупных складских помещений, располагаются на окраинах города, из-за чего возникают, проблемы с доставкой товара, материалов, рабочих. Как правило, помещения требуют значительных капитальных вложений на реконструкцию, ремонт, переустройство.
Хотя в промышленности и наметились определенные положительные сдвиги, которые способствуют использованию складских помещений, тем не менее, предложения превышают спрос.
В настоящее время на рынке сложились довольно низкие цены на складские помещения. Порою они даже ниже восстановительной стоимости. В зависимости от местоположения, наличия подъездных автомобильных железнодорожных путей, платформ, цены составляют от 500,0-15000 руб. за кв.м.

Б. Рынок производственных помещений
Все промышленные предприятия города были построены в основном за счет бюджетных средств. Их размещение в городской черте производилось по генеральному плану города, в зависимости от характера производства. В Пензенской области довольно много предприятий принадлежало и принадлежит оборонному комплексу. В этой связи сложно выделить на заводской территории определенные здания. Строгие условия на проходной при перемещении товаров, готовой продукции отрицательно влияют на цены и спрос зданий на заводской территории. Производственные корпуса строились под конкретный вид производства оборонной промышленности. Изменения технологии требует существенных капвложений на реконструкцию, переустройство помещений и замену оборудования. Предприниматели, за столь короткий срок, не могли накопить крупных финансовых средств, а потому не могут приобрести здания площадью 5-25 тыс. кв. м. Приобретаются в основном производственные здания площадью от 50 до 500 кв. м.
Рынок объектов недвижимости производственного назначения является одним из самых масштабных, однако в настоящее время он не получил должного развития. Предложения по производственным зданиям, особенно больших площадей, существенно превышают спрос. Их стоимость так же или чуть больше стоимости кв. м. складских помещений.
В перспективе подъем промышленного производства должен оживить рынок производственных помещений и повысить стоимость кв. м., которая сейчас составляет 500-20000 руб в г.Пензе и 500-20000 руб. В Пензенской области.

В. Аренда производственных помещений
Рынок аренды производственных помещений малоактивен и связан с федеральной, региональной экономической ситуацией в промышленности. Срок на аренду есть только для помещений площадью в пределах 500 м2, где можно организовать мелкое производство: автосервис, производство дверей, оград, решеток, столярное производство, мини-пекарни, колбасные цехи, переработка и копчение рыбы. Ставки арендной платы за производственные помещения определяется доходностью производства. На заводских территориях аренда кв. м. площади составляет 20-100 руб. Ставки арендной платы заводских складских помещений на 10-20% ниже производственных.

Таблица 7 - Классификация складских помещений
Класс
Описание

Класс А
Современное складское здание.
Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.
Высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровнего стеллажного оборудования.
Ровный пол с антипылевым покрытием.
Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринкельная или порошковая)
Полностью регулируемый температурный режим. Тепловые завесы на воротах.
Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.
Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Офисные площади при складе.
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов.
Расположение на центральных магистралях или МКАД, обеспечивающие хороший проезд.

Класс В
Современное складское здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.
Здание соответствует не менее, чем 8-ми из приведенных критериев класса А.

Класс С
Капитальное здание, как правило многоэтажное.
Высота потолков от 4,5 до 8 метров.
Пол - асфальт или бетон без покрытия.
Температурный режим от 10 до 18 С.
Пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Офисные помещения при складе.
Телекоммуникации - МГТС
Охрана по периметру территории.

Класс Д.
Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
Высота потолков от 3,5 до 18 метров.
Отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 С.
Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
Высота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.

Класс Е
Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Класс Ж
то же, что Класс С, В, Е, но требующие ремонта.


Рассматриваемый объект относится к классу Е.

3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:
количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
престижность района;
экологическая обстановка в районе;
транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
социальная однородность дома;
фактор ограничения времени продажи;
характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
юридическая «чистота» объекта и т.п.
Учитывая вышеизложенное, и тот факт, что типичный срок экспозиции для объектов коммерческой недвижимости составляет 1-6 месяца (для коммерческой недвижимости срок экспозиции составляет 1-1,5 года), Оценщик пришел к выводу, что данный объект оценки, является ликвидным.

3.3. Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
Для анализа ситуации сложившейся на земельном участке и оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо обратить внимание на ряд действующих федеральных и муниципальных законодательных актов.
Платное использование земли в Российской Федерации законодательно закреплено в Законе РФ от 28.04.93 № 4888-1; Указом Президента РФ от 16.12.93 № 2162, от 24.12.93 №2287. В Земельном кодексе Российской Федерации, принятый Государственной думой 28.09.01г. подписанный президентом 25.10.01г., за земельные участки, находящиеся в собственности, взимается земельный налог. В Пензенской области закон о цене на землю принят законодательным собранием области 18.01.02г. и утвержден губернатором 24.01.02г. № 335-ЗПО. Об аренде земли принят закон Пензенской области 23.05.2002г. №364-ЗПО, и 23.12.2002г № 431-ЗПО. Платежи за землю поступают на специальные бюджетные счета муниципальных образований на территории, на которых находятся земельные участки. Платежи за землю направляются на цели связанные с финансированием мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра и мониторинга.
Основными документами по земельному законодательству являются:
Постановление главы администрации Пензенской области № 321, от 30.03.98 года «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков или права их аренды», основанное на Постановлении Правительства Российской Федерации №2, от 5.01. 1998 года, от 14.12.2001г. № 163-ФЗ
Решение городской думы № 293/27 от 29.01.1999г. «О порядке предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, предназначенных под застройку», а также Приложение к указанному Постановлению.
ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержден Приказом №508 Миноэкономразвития России от 22.10.2010 г.
При назначении платы за землю Пензенская дума в своем решении №367/31 от 28.05.1999 г. руководствовалась ст. 39 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Законом Пензенской области «О местном самоуправлении в пензенской области», Законом Российской Федерации «О плате за землю».
Налог на земли, занятые жилищным Фондом (государственным, муниципальным и индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, взимается со всей площади земельного участка в размере установленном решением Пензенской городской думы, №238-16/4 от 25.10.2005г.
Рынком земли называют механизм перераспределения земли между собственниками на конкурентной основе с помощью экономических регуляторов (спроса, предложения, цены). Переход земельных участков из государственной собственности в частную собственность характерен для первичного рынка, где принимаются нормативные цены на земли.
На вторичном рынке, при переходе прав собственности, цены свободные, но очень часто они согласуются с нормативными ценами и определяют эластичность рынка. Права собственности на землю: владение, пользование, распоряжение, наследование, ограничения использования и т.д. изложены в ст. 209, 266, 267, 270, 274 ГК РФ.
В связи с развитием рынка недвижимости в России в ближайшем будущем виды землепользования, вероятно, существенно изменятся. Рост городов привел к тому, что промышленность, находившаяся некогда на окраинах города, оказалась в окружении районов с жилой или коммерческой застройкой. Из такого гармоничного соседства различных видов землепользования вытекает возможность использования промышленных земель более эффективным, приносящим большую отдачу, способом.
По мере того, как частный рынок земли будет развиваться, и застройщики предприниматели и покупатели смогут конкурировать за участки земли, находящиеся в частной собственности, промышленные предприятия, занимающие ценные участки земли, будут стараться продать их и перенести основную деятельность на менее дорогостоящие площадки. Местные администрации весьма заинтересованы в переводе промышленности из городских районов в менее освоенные зоны. Эта тенденция будет поддерживаться тем, что комитеты по земельным ресурсам и землеустройству будут вводить поправочные коэффициенты к ставкам местных земельных налогов для активизации процесса вывода промышленных предприятий из центра города в целях повышения эффективности использования городских земель.
Руководители предприятий, мыслящие прогрессивно, осознают необходимость эффективного распоряжения земельными ресурсами. В свободной и конкурентной экономике предприятия стремятся добиваться наивысшей отдачи от использования своих активов, включая землю. В силу вышеперечисленных причин предприятия будут рассматривать варианты сдачи в аренду или продажи всей приватизированной земли или какой-то ее части.
Предприятие, собирающиеся продать земельный участок либо сдать его в аренду, должно внимательно изучить условия рынка, сложившиеся в районе, соотнести их с целями предприятия, его финансовыми возможностями и потребностями, имеющимися земельными участками и их метаположением, а также индивидуальными характеристиками объектов недвижимости.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости посредством купли-продажи, участки земли находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании подлежит изъятию у прежнего владельца и переоформлению в собственность нового владельца. Выкуп земельного участка производится согласно действующей методике городского фонда имущества.
Утверждать, что земельный рынок надлежащим образом функционирует в г. Пензе и области нельзя. Рынок проходит период становления. Вместе с тем размеры, местоположение, землепользование, престижность земельного участка уже сейчас оказывают существенное влияние на стоимость недвижимости.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой недвижимости следует выбрать один самый наилучший и наиболее эффективный способ ее использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, законодательно разрешенной, физически возможной, финансово целесообразной и максимально продуктивной. Наилучшее и наиболее эффективное использование предполагает, что с выгодами собственника эти действия принесут и пользу обществу.
Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и определить степень наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, необходимо рассмотреть земельный участок как свободный и земельный участок с имеющимися улучшениями.

4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратного метода. В нашем случае земельный участок имеет достаточно большие размеры для эффективного строительства. Рельеф участка неровный, форма участка неправильная, геология, физико-механические характеристики грунта позволяют возводить на нем капитальные здания. К земельному участку подходят необходимые инженерные коммуникации. Физические характеристики земельного участка позволяют использовать его без существенных ограничений.
Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. Учитывая сложившуюся архитектуру в ближайших окрестностей и плотную застройку в данной черте города, можно сделать вывод о том, что наиболее перспективным будет использование земельного участка под объектом по назначению близкого к рассматриваемому. Чтобы построить новые здания, существующие необходимо снести, что экономически нецелесообразно. Поэтому использование земельного участка, как свободного, не имеет смысла.

4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным и экономически не выгодным в силу выявленной рыночной ситуации и текущего состояния объекта. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями учитывались следующие критерии анализа:
Законодательно разрешенное использование. Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого объекта не выявлено.
Физически возможное использование. Объемно-планировочные решения, наличие инженерных коммуникаций позволяют физически осуществить надлежащую эксплуатацию оцениваемого объекта.
Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование. Финансово возможным считаются возможные варианты позволяющие приносить доход. Максимальная продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением будущих выгод, которые могут быть получены от ее использования в будущем, приведенной к текущей стоимости.
Анализ коммерческой недвижимости в г.Пензе и области показал, что на рынке наблюдается небольшое посткризисное оживление в данной сфере.
В данном случае возможно использование существующих помещений как складские, производственные.
5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
5.1. Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Данный принцип гласит – осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:
определение полной восстановительной стоимости воспроизводства объекта;
оценка стоимости износа компонентов объекта;
определение дополнительных предпринимательских затрат, необходимых для доведения здания до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
оценка реальной стоимости объекта путем уменьшения стоимости воспроизводства на сумму износа и дополнительных предпринимательских затрат.
5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимость воспроизводства можно определить по величине стоимости квадратного метра точно такого или близкого по техническим характеристикам здания, с учетом поправок.
Расчет полной стоимости воспроизводства предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений и коэффициентов индексации стоимости в строительстве.
С=Ц(V (К1(К2(К3(К4(К5(К6(К7(К8(К9 (1)
Ц = руб./м3

удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС №28, табл.57 УПВС, 1970 г.;

V = м3

строительный объем объекта

К1 = 1,20;
К2 = 1,02

коэффициенты, учитывающие удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г.;
K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.
К2 = 1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.);

К3 = 1,51

коэффициент, учитывающий изменение стоимости в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.)
К3 = 1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.)
К4 = 0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.)

К4 = 80,93

коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001г., к 2012г. - 4,79; 14,23Ч4,79Ч1,18=80,43 (для строительства подобных объектов) (по данным Пензглавгорэкспертизы) (согласно сборнику КО-Инвест за 1 полугодие)
К5 = 14,23 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27);
К5 = 4,79 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 3 квартал 2012 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (согласно Письму Минрегиона России от 15 июля 2011 г. N 18769-АП/0809) (ст.15 - Прочие объекты)

К5 =

коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве

К6 =

коэффициент, учитывающий местоположение

К7 =

коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль

К8 =
-
коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка


Таблица 8 - Основные параметры объектов оценки для расчета полной стоимости воспроизводства
 

Площадь
Объем
Год постр.
Износ
УПВС

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
1159,78
9602,60
1977
36,00
Сб.26, т.124

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
520,6
4265,6
2005
6,4
Сб.26, т.156

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
892,5
6300
2005
6,7
Сб.26, т.172

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
860,9
6310,5
2010
1,0
Сб.26, т.172




Таблица 9 - Обозначение, характеристика и значения показателей согласно формуле №1
Обозначение

Характеристика
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Ц, руб./м3

удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС, 1970 г.;
10,30
7,80
5,29
5,29

V, м3

строительный объем
9 602,60
4 265,60
6 300
6 310,5

К1

K1 = 1,20 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.
1,2
1,2
1,2
1,2

К2

К2 = 1,02 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.);
1,02
1,02
1,02
1,02

К3

1,59 – коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.)
1,51
 
1,51
 
1,51
 
1,51
 



0,95 – территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.)





К4

коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2012г.; 14,23Ч4,66Ч1,18=78,23 , где
80,43
80,43
80,43
80,43



14,23 – коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27);
14,23
14,23
14,23
14,23



4,79 – индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 3 квартал 2012 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (согласно Письму Минрегиона России от 15 июля 2011 г. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]) (ст.15 - Прочие объекты)
4,79
4,79
4,79
4,79



1,18 - Налог на добавленную стоимость (18%)
1,18
1,18
1,18
1,18

К5

коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве.
1,00
1,00
1,00
1,00

К6

коэффициент, учитывающий местоположение
1,00
1,00
1,00
1,00

К7

коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль
1,05
1,03
1,03
1,03

К8

коэффициент, учитывающий качество отделки и стоимость новых строительных материалов.
1,05
0,80
0,80
0,80

К9
-
коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка
1,03
1,03
1,03
1,03

Сн
-
Восстановительная стоимость здания, руб.
16209928
4075476
4089056
4082253



ИТОГО, руб.
28456713


Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.
5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
В теории оценки износа выделяют три вида:
физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами;
функциональный износ – проявляется при несоответствии параметров объекта современным требованиям;
внешний износ – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки, внешней по отношению к объекту.
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов.
Основных метода два:
метод разбивки
метод оставшегося срока экономической жизни.
Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.
Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:
И об = (1 – (1 – Ифиз/100) Ч (1 – Ифунк/100) Ч (1 – Ивнеш/100)) Ч100%
где
И%
накопленный износ, %


Ифиз%
физический износ, %


Ифун%
функциональный износ, %


Ивн%
внешний износ, %


А.Физический износ
Физический износ (устранимый и неустранимый) рассчитан по сроку фактической эксплуатации объектов согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, справочников ВСН 53-86 и по фактическому техническому состоянию конструктивных элементов и здания экспертным путем.
Критерии оценки степени физического износа, принятые в практике обследований
№ пп
Общая характеристика технического состояния устранимость дефектов
Оценка технического состояния
Физический износ,
%
Примерная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости

1
Основные несущие конструкции не имеют дефектов повреждения. Ограждающие конструкции имеют дефекты. Дефекты легко устраняются в процессе текущего ремонта.
Хорошее
До 20
До 10

2
Основные несущие элементы имеют повреждения, но пригодны для эксплуатации. Для некоторых элементов требуется капитальный ремонт.
Удовлетворительное
До 40
До 35

3
Несущие элементы здания имеют существенные повреждения. Для отдельных элементов требуется усиление или замена на новые. Повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте.
Неудовлетворительное
До 60
До 90

4
Большинство несущих конструкций находятся в аварийном состоянии. Усиление их нецелесообразно, экономически не выгодно, необходима полная замена на новые. Ограждающие конструкции ветхие и требуют полной замены.
Ветхое
До 70
До 110

5
Несущие и ограждающие конструкции находятся в разрушенном состоянии, 100% износ конструктивного элемента. Полная замена при капитальном ремонте и реконструкции.
Негодное
До 100
До 120 и более


А1. Устранимый физический износ
Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.
Чаще всего к устранимым износам относятся косметические ремонты с затратами в пределах 1-8% от восстановительной стоимости.
Для оцениваемых помещений затраты могут составить порядка 2-5% от восстановительной стоимости.
А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.
Снижение стоимости, связанное с несоответствием строительных материалов, конструктивных и планировочных решений современным требованиям, устранение которого не целесообразно с экономической точки зрения называют неустранимым физическим износом.

ТАБЛИЦА 10
определения величины физического износа строительных конструкций помещения
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
13 EMBED Excel.Sheet.8 1415

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
13 EMBED Excel.Sheet.8 1415

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
13 EMBED Excel.Sheet.8 1415

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
13 EMBED Excel.Sheet.8 1415

Б.Функциональный износ
Б1.Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ проявляется в снижении стоимости объекта по сравнению со стоимостью нового строительства за счет модернизации, улучшений, добавлений.
Износ оценивается в 1-3% восстановительной стоимости.

Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с экономической точки зрения.
Данный вид износа оцениваем в 1-3%.

В.Внешний износ
Значение износа внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.
Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в <проблемном> районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.
Способы расчета внешнего износа (экономического устаревания) - [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей.
При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа.
В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания.
Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов.
Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости.
Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ.
Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей.
Если мощности загружены на 70%, то присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение доходности больше снижение объемов производства, поскольку присутствуют постоянные затраты.
В качестве максимального объема выпуска продукции можно использовать проектную мощность или максимально-достигнутую с момента запуска комплекса (как правило, в советское время).
По сравнению с предыдущим вариантом данный лишен такого недостатка, как возможность получения положительных значений износа, поскольку фактический выпуск продукции никогда не может быть выше максимального.
Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки экономического развития субъекта РФ.
Для расчета экономического устаревания необходимо правильно определить скидку на инвестиционную привлекательность. Исходя из вышеизложенных расчетов, предельное значение экономического устаревания может достигать 50 %, исходя из этого, предположим следующую зависимость:
По мнению оценщика, низкая деловая активность в регионе оказывает существенное влияние на стоимость объекта недвижимости и приводит к появлению износа внешнего воздействия. В условиях значительной дифференциации уровня социально-экономического развития регионов России целесообразно оценивать внешний износ исходя из отношения объемов инвестиций в основной капитал на душу населения в области расположения и функционирования объекта оценки к среднему региональному показателю.
Тогда значение внешнего износа (экономического износа Иэк) по региону может составить:
Ивнеш = 1 – Vпенз / Vсредн
Наименование параметра
Источник информации
Значение, руб.

Объем инвестиций в основной капитал на душу населения в Пензенской области в 2012г.
сборник «Социально-экономическое развитие Пензенской области»
13 600


В среднем объем инвестиций в основной капитал на душу населения по России в 2012 г.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
18 800

Итого внешний износ
Ивнеш = (1 – 13 600 / 18800) х 100% = 20%.


Учитывая малоблагоприятные перспективы развития района принимаем внешний износ равным 20%.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят о совокупном накопленном износе, который является функцией времени и жизни объекта недвижимости. Критерии оценки степени внешнего износа, принятые в практике обследований зависят от полезности объекта и его возможности приносить доход, а также политической обстановки, внешней по отношению к объекту минимума инвестиций для возобновления его работы.
Общий износ оцениваемого объекта составил (согласно формуле №1):

Таблица 11 - Расчет общего износа и итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом
 
Наименование
А1.Устранимый
А2.Неустранимый
Б1.Устранимый
Б2.Неустранимый
В.Внешний, %
ИТОГО
Восстан. стоимость
ЗАТРАТН. ПОДХОД

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
1,00%
36,00%
2,00%
2,00%
20,00%
51,6%
16209928
7 843 012

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
1,0%
6,4%
1,0%
1,0%
20,0%
27,4%
4075476
2 958 796

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
1,0%
6,7%
1,0%
1,0%
20,0%
27,6%
4089056
2 960 477

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
0,1%
1,0%
0,1%
0,1%
20,0%
21,0%
4082253
3 224 980

 
Итого
 
 
 
 
 
 
28456713
16 987 264


Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит:
16987264 руб.

5.2. Оценка по сравнимым продажам
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Из-за конфиденциальности сделок купли-продажи объектов нет достаточной информации по продажам. Для анализа используем данные, опубликованные в открытой печати, средние цены реализации и цены предложений, по производственным и зданиям, на дату оценки.
Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель, инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
К дате проведения оценки нами выявлено достаточное количество проданных объектов, которые могли бы быть сопоставимыми с оцениваемым. Следовательно, в данном случае применение сравнительного подхода целесообразно.
Данные об отобранных для сравнения по производственно-складским объектам приведены в Таблице 12.


Таблица 12– Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


№ объекта-аналога
Ед.изм.
 
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Аналог № 4
Аналог №5
Аналог №6

Наименование объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке
Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продаю действующее производство в пгт. Колышлей

Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас

Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина


Характеристика объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации.
Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы.

продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад.
Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок


Координаты продавца
 
 
Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429
Тел. 53-25-40
Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06
Тел. 53-25-40
тел. 89603211110
тел. 29 -99-12, 260-555

Адрес объявления в интернете
 
 
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/

Цена продажи/ предложения
т.руб.
 
4500000
3000000
4400000
1500000
5500000
2500000

Общая площадь - объект №1
м2
892,50
900
770
780
680
5258
400

Общая площадь - объект №2
 
860,90
 
 
 
 
 
 

Цена 1 м2 площади
руб/м2
 
5 000
3 896
5 641
2 206
1 046
6 250

Совершенная сделка /предложение
 
 
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения

Корректировка
 
 
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9

Переданные права собственности
 
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Время продажи
 
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Местоположение
 
Лопатино
кузнецк
Колышлей
Колышлей
Колышлей
Б-Мичкас
городище

Корректировка
 
 
0,95
1
1
1
1,01
0,95

Площадь объекта
 
 
900
770
780
680
5258
400

Корректировка
 
 
1
0,98
0,98
0,98
1,05
0,95

Состояние и уровень отделки
 
отличное
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв

Корректировка
 
 
1,02
1,02
1,02
1,02
1,02
1,02

Наличие коммуникаций
 
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Назначение здания
 
производственно-складское
складское
складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Этажность
 
1
1
1
1
1
1
1

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Материал стен здания
 
метал. ангар
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный

Корректировка
 
 
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9

Скорректированная стоимость по объектам-аналогам
 
 
3 924
3 155
4 567
1 786
917
4 660

Удельный вес объекта-аналога
 
 
0,10
0,20
0,20
0,25
0,15
0,10

 
 
 
392
631
913
447
137
466

Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки
 
 
 
 
2 987
 
 
 

Стоимость объекта оценки №1
 
 
 
 
2 665 772
 
 
 

Стоимость объекта оценки №2




2571387






Таблица 13– Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
Наименование корректировки
№ таблицы
№объекта-аналога
Обоснование корректировки

Совершенная сделка /предложение
12
1-6
Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5%

Переданные права собственности
12
аналогично
Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась

Время продажи
12
аналогично
Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась

Местоположение
12
1,5,6
Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в разных районах области

Площадь объекта
12
2-6
Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее.

Состояние и уровень отделки
12
1-6
Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Наличие коммуникаций
12
аналогично
Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки

Тип здания
12
аналогично
Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения)

Материал стен здания
12
1-6
Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д.

Наличие земли
12
аналогично
Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка.

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1


№ объекта-аналога
Ед.изм.
 
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Аналог № 4
Аналог №5
Аналог №6

Наименование объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке
Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продаю действующее производство в пгт. Колышлей

Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас

Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина


Характеристика объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации.
Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы.

продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад.
Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок


Координаты продавца
 
 
Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429
Тел. 53-25-40
Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06
Тел. 53-25-40
тел. 89603211110
тел. 29 -99-12, 260-555

Адрес объявления в интернете
 
 
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/

Цена продажи/ предложения
т.руб.
 
4500000
3000000
4400000
1500000
5500000
2500000

Общая площадь
м2
520,60
900
770
780
680
5258
400

Цена 1 м2 площади
руб/м2
 
5 000
3 896
5 641
2 206
1 046
6 250

Совершенная сделка /предложение
 
 
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения

Корректировка
 
 
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9

Переданные права собственности
 
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Время продажи
 
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Местоположение
 
Лопатино
Кузнецк
Колышлей
Колышлей
Колышлей
Б-Мичкас
Городище

Корректировка
 
 
0,95
1
1
1
1,01
0,95

Площадь объекта
 
520,60
900
770
780
680
5258
400

Корректировка
 
 
1,02
1,02
1,02
1,02
1,05
0,98

Состояние и уровень отделки
 
хорошее
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв

Корректировка
 
 
1,01
1,01
1,01
1,01
1,01
1,01

Наличие коммуникаций
 
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Назначение здания
 
производственно-складское
складское
складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Этажность
 
1
1
1
1
1
1
1

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Материал стен дома
 
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Скорректированная стоимость по объектам-аналогам
 
 
4 404
3 612
5 230
2 045
1 008
5 289

Удельный вес объекта-аналога
 
 
0,10
0,20
0,20
0,25
0,15
0,10

 
 
 
440
722
1046
511
151
529

Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки
 
 
 
 
3 400
 
 
 

Стоимость объекта оценки
 
 
 
 
1 770 263
 
 
 


Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
Наименование корректировки
№ таблицы
№объекта-аналога
Обоснование корректировки

Совершенная сделка /предложение
12
1-6
Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5%

Переданные права собственности
12
аналогично
Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась

Время продажи
12
аналогично
Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась

Местоположение
12
1-4
Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в аналогичном районе области

Площадь объекта
12
1-6
Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее.

Состояние и уровень отделки
12
1-6
Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Наличие коммуникаций
12
аналогично
Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки

Тип здания
12
аналогично
Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения)

Материал стен дома
12
аналогично
Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д.

Наличие земли
12
аналогично
Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка.


Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б




№ объекта-аналога
Ед.изм.
 
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Аналог № 4
Аналог №5
Аналог №6

Наименование объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке
Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продаю действующее производство в пгт. Колышлей

Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой

Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас

Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина


Характеристика объекта
 
 
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации.
Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы.

продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад.
Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок


Координаты продавца
 
 
Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429
Тел. 53-25-40
Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06
Тел. 53-25-40
тел. 89603211110
тел. 29 -99-12, 260-555

Адрес объявления в интернете
 
 
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/
http://bazarpnz.ru/

Цена продажи/ предложения
т.руб.
 
4500000
3000000
4400000
1500000
5500000
2500000

Общая площадь
м2
1159,78
900
770
780
680
5258
400

Цена 1 м2 площади
руб/м2
 
5 000
3 896
5 641
2 206
1 046
6 250

Совершенная сделка /предложение
 
 
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения

Корректировка
 
 
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9

Переданные права собственности
 
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Время продажи
 
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Местоположение
 
Лопатино
Кузнецк
Колышлей
Колышлей
Колышлей
Б-Мичкас
Городище

Корректировка
 
 
0,95
1
1
1
1,01
0,95

Площадь объекта
 
900
770
780
680
5258
400
900

Корректировка
 
 
0,98
0,98
0,98
0,98
1,05
0,98

Состояние и уровень отделки
 
хорошее
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв
удовлетв

Корректировка
 
 
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05

Наличие коммуникаций
 
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество
электричество

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Назначение здания
 
складское
складское
складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское
производственно-складское

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Этажность
 
1
1
1
1
1
1
1

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Материал стен дома
 
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный
кирпичный

Корректировка
 
 
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

Скорректированная стоимость по объектам-аналогам
 
 
4 399
3 608
5 224
2 043
1 048
5 499

Удельный вес объекта-аналога
 
 
0,25
0,25
0,20
0,05
0,05
0,20

 
 
 
1100
902
1045
102
52
1100

Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки
 
 
 
 
4 301
 
 
 

Стоимость объекта оценки
 
 
 
 
4 988 123
 
 
 


Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
Наименование корректировки
№ таблицы
№объекта-аналога
Обоснование корректировки

Совершенная сделка /предложение
4
1-6
Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5%

Переданные права собственности
4
аналогично
Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась

Время продажи
4
аналогично
Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась

Местоположение
4
1,5,6
Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в аналогичном районе области

Площадь объекта
4
1-6
Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее.

Состояние и уровень отделки
4
1-6
Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Наличие коммуникаций
4
аналогично
Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки

Тип здания
4
аналогично
Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения)

Материал стен дома
4
аналогично
Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д.

Наличие земли
4
аналогично
Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка.


Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:

Наименование объекта
Стоимость
1 Кв.м
Кв.м

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
4 988 123
4 301
1 159,78

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
1 770 263
3 400
520,60

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 665 772
2 987
892,50

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
2571387
2 987
860,90

 
Итого
11 995 546
 
 




5.3. Оценка доходным походом
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода).
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода позволяет на основании данных о годовом доходе и ставке капитализации на момент оценки или в перспективе сделать вывод о стоимости объекта.
Процедура оценки по методу прямой капитализации включает в себя следующие последовательные шаги:
1 этап – определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);
2 этап – определение возможных потерь от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе платы для определения эффективного действительного валового дохода (ЭВД);
3 этап – определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из эффективного валового дохода для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД);
4 этап – определение рыночной ставки капитализации для рассчитанного ЧЭД;
5 этап – определение стоимости объекта преобразованием ежегодного дохода (ЧЭД) в его стоимость по формуле:
С = ЧЭД / R , где:
ЧЭД – чистый эксплуатационный доход;
R – ставка капитализации, рассчитанная для данного ЧЭД.
(Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256- ФСО №1)

5.3.1. Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Корректировки аналогичны приведенным в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Таблица 14 - Определение ПВД
Источник информации
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]

Контактный телефон
т. 99-00-99, 309-685
т. 89023525724
т. 8-927-091-96-96
т. 8-963-109-93-88 (299-388)
т. 77-78-79
Телефон: 44-13-86

Характеристика объекта-аналога
Cдам в аренду нежилое здание в г. Н. Ломов на ул. Вокзальная. Склад пл. 290, 1 кв.м, из кирпича в хорошем сост. Находится на ж/д станции, первая линия, вода, газ, отопление, электричество 380 Вт, хорошие подъездные пути, огороженная территория. Возможно использование под. производство. Цена 200 р./кв.м.
Сдам коммерческую недвижимость ПГТ Колышлей улица Белинского 30а . Общей площадью 1000 кв.м, высота потолков 3.5 метра. Имеется: вода, центральная канализация, электричество 380V, подводка газа, асфальт. В данный момент, действующий деревообрабатывающий цех, с дерево и металлообрабатывающими станками.
Сдаю в аренду помещение в центре лунино.Площадь 256 квадратных метров, все коммуникации.

Сдаю склад
Сдаю отапливаемые и не отапливаемые складские помещения площадью от 700 кв.м. до 1600 кв.м. и офисные помещения. Возможна сдача под производство. Стоимость договорная. Рядом расположена трасса М5.

Общая площадь 500 кв.м, стены кирпич, высота потолков 4, 5 м, находится в районе ахунского лесничества (лодочный проезд, 10). Имеется электричество. Без отопления.

Сдаю в аренду производственно-складские помещения от 20 до 150 кв.м. Отопление, канализация, вода, электроэнергия 380 Вольт, охрана. Недорого.


Стоимость аренды (руб. за 1 кв.м)
200
55
100
85
50
90

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Коэффициент влияния
0,8
1
1,1
0,8
0,7
0,8

Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м)
160
55
110
68
35
72

Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м)
 
 
83
 
 
 

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Коэффициент влияния
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4

Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м)
80
22
40
34
20
36

Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м)
 
 
39
 
 
 

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Коэффициент влияния
0,5
0,5
0,5
0,4
0,4
0,5

Скорректированная стоимости аренды объекта-аналога (за 1 кв.м)
100
27,5
50
34
20
45

Стоимость аренды объекта оценки (руб. за 1 кв.м)
 
 
46
 
 
 

Полученная в результате анализа арендная плата заносится в Таблицу 16.
5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду объектам обычной практикой является поиск арендаторов в течение 1-4 месяцев. Для оцениваемых объектов с учетом хорошего местоположения период простоя принимается в размере 1-5 месяцев. Потери от недозагрузки определятся следующим образом:
Потери = (срок простоя/12) Ч 100%
Потери от объекта = 112Ч100% = 8,33%
Значение оценки загрузки объекта (коэффициент загрузки) заносится в Таблицу 18.

5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:
фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана.
переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.
резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.).
Для рассматриваемого объекта недвижимости эксплуатационные расходы составят (таблица 15):

Таблица 15– Эксплуатационные расходы
 
Наименование
Рыночная стоимость (полученная сравнительным подходом)
Затраты на страхование
0,07 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний)
1%ДВД
Прочие расходы
3%ДВД
Расходы на управление
Итого

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
4988123
3492
10 632
31 896
46 019

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
1 770 263
1239
2 233
6 700
10 173

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 665 772
1866
4 516
13 549
19 931

5
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
2571387
1800
4 356
13 069
19 225

 
ИТОГО
11 995 546
8 397
22 971
68 914
95 336


Для получения ЧЭД (чистого эксплуатационного дохода) необходимо из эффективного валового дохода вычесть эксплуатационные расходы. Данные по этим расчетам представлены в Таблице 18.

5.3.4. Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.
Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П
где СК – ставка капитализации:
НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;
Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%
где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;
ставка рефинансирования ЦБ РФ;
государственные облигации РФ.
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,0%.

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)

Таблица 16 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска
Категория риска
Балл риска



1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Систематический риск
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ухудшение общей экономической ситуации
динамичный
1
 
 
 

 
 
 
 
 

Увеличение числа конкурирующих объектов
динамичный
 
 1

 
 
 
 
 
 
 

Изменение законодательства
динамичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Несистематический риск
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации
статичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Ускоренный износ объекта
статичный
1
 

 
 
 
 
 
 
 

Неполучение арендных платежей
динамичный
1
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Неэффективный менеджмент
динамичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Криминогенные факторы
динамичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Финансовые проверки
динамичный
1

 
 
 
 
 
 
 
 

Неправильное оформление договоров аренды
динамичный
 
1
 

 
 
 
 
 
 

Количество наблюдений
4
6
0
0
0
0
0
0
0
0

Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)
4
12
0
0
0
0
0
0
0
0

Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")
16

Количество факторов (количество видов риска)
10

Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)
1,6


Классификация рисков по вероятности возникновения

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.
Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит: 2 мес. х 8,0%/12 мес. = 1,33%
Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.
В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1%
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.
Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.
Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:
норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.
норма возврата капитала = 100% /25 = 4%

Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 17.

Таблица 17 – Расчет величины ставки капитализации кумулятивным методом
Наименование параметра
Значение

Безрисковая ставка дохода
8,0%

Премия за риск инвестиций в РФ
1,60%

Премия за ликвидность недвижимости
1,33%

Премия за инвестиционный менеджмент
1,00%

Норма возврата капитала
4,00%

Ставка капитализации, %
15,93%


5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат п.5.3.1-5.3.3) поделить на ставку капитализации (из п.5.3.4) в долевом выражении. Расчет представлен в Таблице 18.

Таблица 18 – Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации

Наименование параметра
Арендная плата
Количество периодов
Площадь под сдачу в аренду, кв.м
Потенциальный валовой доход, руб.
Коэффициент недозагрузки
Действительный валовый доход
Эксплуатационный расходы -
Чистый эксплуатационный доход -
Ставка капитализации
Стоимость, руб.



АП

кв.м - S
ПВД=АПЧNхS
Кз
ДВД, руб.
ДВДi=ПВДЧКз
Эр
ЧЭД, руб.
ЧЭД=ЭВД-Эр
R
С=ЧЭД/R

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
83
12
1 159,80
1 159 800
0,0833
1 063 189
46 019
1 017 169
0,1593
6 385 244

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
39
12
520,6
241 558
0,0833
221 437
10 097
211 340
0,1593
1 326 679

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
46
12
892,5
493 553
0,0833
452 440
15 489
436 951
0,1593
2 742 941

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
46
12
860,9
476 078
0,0833
436 420
14 941
421 479
0,1593
2 645 822

 
ИТОГО
 
 
 
2 370 989
 
2 173 485
95 336
2 086 939
 
13 100 687


Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет: 13100687 руб.
6. Определение рыночной стоимости земельного участка
6.1. Оценка методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж позволяет использовать для оценки стоимости земельного участка данные по ценам аналогичных земельных участков за последнее время.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом, корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа.
При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:
1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;
2 этап – проверка достоверности информации о сделках;
3 этап – определение единиц сравнения (1 м2, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
4 этап – внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов-аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):
отличие в площадях;
отличие в рельефе.
Е. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления и т.д.).
Ж. Характер использования
З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.


Таблица 19 - Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В


№ объекта-аналога
Ед.изм.
 
№ 1
№ 2
№ 3
№4
№5
№6

Наименование объекта оценки
 
 
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова

Продается участок по адресу Совхоз Победы

Продаю земельный участок в Лопатинском районе

Продаю земельный участок в Воскресеновке


Характеристика объекта
 
 
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. Участок располагается вдоль трассы на подъезде в Мокшан со стороны Пензы, 25 км от города. Земельный участок в собственности. Идеальное расположение для азс, торговых площадей и т.д.
Продаются земельные участки вдоль автотрассы М5.9 участков по 1 га под коммерческую деятельность.Цена 1-ого участка 1100000 руб.

-Продаю 1 Га земли, вдоль трассы под застройку, меняю на любое жильё в Пензе.

Площадь участка 75 соток. Земельный участок производственного назначения. Коммуникации на границе участка. Недостроенное здание на участке. свет на границе участка, газ ~ 150 м, на участке 1 эт. постройка. Документы готовы.
Земельный участок общ.площ.3060 кв.м. на котором расположено нежилое здание 530, 1 кв.м. данное здание и землю можно использовать как тур.базу, баню, дом культуры, детсад и т.п. адрес объекта:Пензенская обл, Лопатинский р-он, с.Пылково,
Воскресеновка 40 соток рядом с первой остановкой напротив теплиц. Газ и электричество по участку. Удобное место для строительства магазина, автосервиса и т.д.


Телефон продавца
 
 
Телефон: 30-92-30; 8 927 095 95 03
Телефон: 300093
Телефон: 76-66-05 51-60-77
т. 777-515,480-995
т. 25-27-70
т. 30-29-46, 89033232946

 
 
 
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]

Цена продажи/ предложения
т.руб.
 
1000000
1100000
2000000
2000000
700000
1300000

Общая площадь
м2
 
9000
10000
10000
7500
3060
4000

Цена 1 м2 площади
руб/м2
 
111
110
200
267
229
325

Совершенная сделка /предложение
 
 
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения

Корректировка
 
 
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85

Скорректированная цена
руб/м2
 
94
94
170
227
194
276

Переданные права собственности
 
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности

Корректировка
 
 
1
1
1
1
1
1

Скорректированная цена
руб/м2
 
94
94
170
227
194
276

Время продажи
 
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012
06.08.2012

Корректировка
 
 
1
1
1
1
1
1

Скорректированная цена
руб/м2
 
94
94
170
227
194
276

Местоположение
 
 
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова

Продается участок по адресу Совхоз Победы

Продаю земельный участок в Лопатинском районе

Продаю земельный участок в Воскресеновке


Корректировка
 
 
0,9
0,9
0,8
0,6
1,02
0,8

Скорректированная цена
руб/м2
 
85
84
136
136
198
221

Площадь объекта
 
 
9000
10000
10000
7500
3060
4000

Корректировка
 
 
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95

Скорректированная цена
руб/м2
 
81
80
129
129
188
210

Целевое назначение
 
 
под строительство коммерческих объектов
под коммерческое строительство
для размещения нежилого здания
под промышленное строительство
под коммерческое строительсво
под коммерческое строительсво

Корректировка
 
 
1
1
1
1
1
1

Скорректированная цена
руб/м2
 
81
80
129
129
188
210

Наличие коммуникаций
 
 
Коммуникации рядом
Коммуникации рядом
Коммуникации рядом
Коммуникации на границе участка.
на участке
Газ и электричество по участку

Корректировка
 
 
1,02
1,02
1,02
1
1
1

Скорректированная цена
руб/м2
 
82
82
132
129
188
210

Удаленность от центра застройки
 
 
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан.
Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова

Продается участок по адресу Совхоз Победы

Продаю земельный участок в Лопатинском районе
Продаю земельный участок в Воскресеновке


Корректировка
 
 
1,03
1,03
1,03
1,03
1,03
1,03

Скорректированная цена
руб./м2
 
85
84
136
133
194
216

Застроенность участка
 
застроен
не застроен
не застроен
не застроен
не застроен
не застроен
не застроен

Корректировка
 
 
1,02
1,02
1,02
1,02
1,02
1,02

Скорректированная цена
руб./м2
 
87
86
138
136
198
221

Валовая коррекция
 
 
0,78
0,78
0,69
0,51
0,87
0,68

Скорректированная цена по объектам-аналогам
руб./м2
 
87
86
138
136
198
221

Весовой коэффициент
 
 
0,2
0,2
0,2
0,15
0,15
0,1


 
 
17,31
17,13
27,69
20,36
29,69
22,06

Рыночная стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки
 
 
 
 
 
134
 
 

Стоимость объекта оценки - участок №1
 
15249
 
 
 
2047041
 
 

Стоимость объекта оценки - участок №2

9480



1 272 605






Таблица 20 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 19
Наименование корректировки
№ таблицы
№объекта-аналога
Обоснование корректировки

Совершенная сделка /предложение
19
1-6
Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5%

Переданные права собственности
19
аналогично
Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась

Время продажи
19
аналогично
Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась

Местоположение
19
1-6
Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в разных районах области

Площадь участка
19
1-6
Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. В нашем случае корректировка проводилась.

Целевое назначение
19
аналогично
Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Корректировка не проводилась, тк объекты-аналоги имеют различное целевое назначение

Наличие коммуникаций
19
1-3
Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники - наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок.

Наличие подъездных путей
19
аналогично
Корректировка на наличие подъездных путей к участку. Корректировка проводилась, тк объекты-аналоги имеют разное состояние подъездных путей

Окружающая застройка
19
аналогично
Корректировка на состояние окружающей застройки. Корректировка не проводилась, тк объекты-аналоги имеют аналогичное состояние.

Удаленность от центра застройки
19
1-6
Корректировка на удаленность от центра застройки.

Застроенность участка
19
1-6
Корректировка на застроенность участка. Объекты-аналоги свободны от застройки, поэтому делается корректировка на их стоимость


Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет: 2047041 и 1 272 605 руб.

6.2. Оценка методом капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий (согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 №568-р):
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
6.2.1. Расчет земельной ренты
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Согласно утверждению о том, что " земельная рента за пользование поверхностью земли, составляет в большинстве случаев одну треть совокупного продукта (дохода арендатора) и обычно является величиной постоянной, не зависящей от случайных колебаний" (Smith Т. I, р. 351) [Русский перевод, стр. 137), определим совокупный доход арендатора земельного участка.
Под арендной ставкой за 1 кв. м. помещения понимается использование самого помещения и прилегающей территории. Анализ данных о ставках арендной платы в районе объекта в июле 2007 года показывает, что в зависимости от местонахождения, использования по назначению, доступности, наличия места для парковки автомобилей
В данном случае считаем целесообразным провести расчет арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации г.Пензы от 26.12. 2005 г. N 1686 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению, и утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков».
Размер годовой арендной платы определяется по формуле:
Ап = БсЧSзуЧКдЧКм,
где:Ап – размер арендной платы;
Sзу – площадь земельного участка;
Бс – базовый размер арендной платы, зависящий от вида использования земельного участка и кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка соответствующего кадастрового квартала.
Кд – коэффициент вида деятельности арендатора
Км – коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка

Таблица 21 – Расчет ставки арендной платы за землю по объекту оценки
 
Наименование параметра
Обоснование параметра
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м

1
Местоположение земельного участка
согласно правоустанавливающего документа
Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В

2
Кадастровый номер
согласно кадастрового паспорта
58:15:25 02 04:0039
58:15:25 02 04:0040

3
Кадастровая стоимость 1 кв.м, руб.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
166,35
166,35

4
Площадь земельного участка (Sзу), кв.м
согласно правоустанавливающего документа
15249
9480

5
Кадастровая стоимость ВСЕГО
стр.3*стр.4
2 536 671
1 576 998

6
Базовая ставка арендной платы (Бс),%
Постановление Главы администрации г.Пензы от 12.03.2007 г. №240
7,00%
7,00%

7
Арендная ставка, годовая, руб./кв.м
стр.3*стр.6
11,645
11,645

8
Коэффициент вида деятельности арендатора (Кд)
 
1,00
1,00

9
Коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка (Км)
 
1,00
1,00

10
Арендная ставка, годовая, руб., ВСЕГО (ПВД)
Ап = Бс*Sзу*Кд*Км
177 567
110 390


Полученная таким образом, стоимость аренды земельного участка, полученная по методике расчета арендной платы за пользование землей, заносится в итоговую таблицу расчетов (таблица 25).

Определение поправок на возможную недозагрузку объекта
На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду объектам обычной практикой является поиск арендаторов в течение 0,5-4 месяцев. Для оцениваемого объекта с учетом большого размера участка период простоя принимается в размере 2 месяцев. Потери от недозагрузки определятся следующим образом:
Потери = (срок экспозиции/12) Ч 100%
Потери = 1/12Ч100% = 8,83%
Значение оценки потерь от недозагрузки объекта заносится в Таблицу 25.

Определение эксплуатационных расходов и чистого эксплуатационного дохода
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:
фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана.
переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.
резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.).
Для рассматриваемого единого объекта недвижимости эксплуатационные расходы включают (таблица 22):

Таблица 22 – Эксплуатационные затраты
Наименование параметра
Обоснование параметра
Величина, руб./год



Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м

Затраты на страхование
0,07 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний)
1433
891

Земельный налог
согласно п. 1 ст. 390 Налогового кодекса - 0,3% от кадастровой стоимости
50733
31540

Охрана
- “ - 
-
 

Вывоз мусора
- “ - 
-
 

Уборка
- “ - 
-
 

Расходы на управление
3 % от ДВД
5323
3309

Прочие расходы
1 % от ДВД
1774
1103

Итого:
 
59 263
36 843


Полученное значение эксплуатационных затрат заносится в таблицу 25.
Для получения ЧЭД (чистого эксплуатационного дохода) необходимо из эффективного валового дохода вычесть эксплуатационные расходы. Данные по этим расчетам представлены в Таблице 25.
6.2.2. Определение ставки капитализации для земли
Ставка капитализации определялась методом суммирования или построения.
Суть метода кумулятивного построения рассмотрена в п.5.3.4.

Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,0%.

Премия за риск – для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Таблица 23– Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска
Категория риска
Балл риска



1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Систематический риск
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ухудшение общей экономической ситуации
динамичный
1
 
 
 

 
 
 
 
 

Увеличение числа конкурирующих объектов
динамичный
 
 
1
 
 
 
 
 
 
 

Изменение законодательства
динамичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Несистематический риск
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации
статичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Ускоренный износ объекта
статичный
1
 

 
 
 
 
 
 
 

Неполучение арендных платежей
динамичный
1
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Неэффективный менеджмент
динамичный
 
1
 
 
 
 
 
 
 
 

Криминогенные факторы
динамичный
 1

 
 
 
 
 
 
 
 

Финансовые проверки
динамичный
1

 
 
 
 
 
 
 
 

Неправильное оформление договоров аренды
динамичный
1

 

 
 
 
 
 
 

Количество наблюдений
6
3
1
0
0
0
0
0
0
0

Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)
6
6
3
0
0
0
0
0
0
0

Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")
15

Количество факторов (количество видов риска)
10

Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)
1,5


Классификация рисков по вероятности возникновения

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.
Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,5%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит: 2 мес. х 8,0%/12 мес. = 1,33%

Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.
В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1,0%

Итоговый расчет ставки капитализации приведен в Таблице 24.

Таблица 24 – Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом
Наименование параметра
Значение параметра

Безрисковая ставка дохода
8,0%

Премия за суверенный риск инвестиций в РФ
1,50%

Премия за ликвидность недвижимости
1,33%

Премия за инвестиционный менеджмент
1,00%

Коэффициент капитализации
11,83% 

6.2.3. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу капитализации земельной ренты
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат п.5.3.1-5.3.3) поделить на ставку капитализации (из п.5.3.4) в долевом выражении. Расчет представлен в Таблице 25..
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты, составит:
Сзем = ЧЭДзем / СКзем,
где С зем – стоимость земли;
ЧЭД зем – доход от земли;
СКзем – коэффициент капитализации для земли.

Таблица 25– Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
 
Наименование параметра
Обоснование параметра
Значение параметра




Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м

1
Арендная ставка, годовая, руб., ВСЕГО
из табл.21
177 567
110 390

2
Коэффициент потерь от недозагрузки
см.расчет п.5.2.1
0,0833
0,0833

3
Арендная ставка с учетом потерь (ДВД), руб в год
стр.1-стр.2
177 419
110 298

4
Эксплуатационные затраты
см.расчет в табл.
59 263
36 843

5
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.в год
ЧОД=ДВД-Затраты
стр.3-стр.4
118 156
73 455

6
Коэффициент капитализации (R), %
из табл.24
11,83%
11,83%

7
Рыночная стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты, руб.
Сз=ЧОД/R
998 785
620 924



Таким образом, стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, составила 998 785 и 620 924 руб.



7. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
7.1. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
При оценке объекта недвижимости нами были применены три подхода к определению стоимости. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о стоимости объекта.
Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка методом прямого сравнительного анализа продаж является, пожалуй, наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Таблица 26 - Сводная таблица результатов, полученных при использовании подходов к оценке здания
 
Наименование
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
7 843 012
4 988 123
6 385 244

2
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
2 958 796
1 770 263
1 326 679

3
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 960 477
2 665 772
2 742 941

4
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
3 224 980
2571387
2 645 822

7.2. Согласование результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
При оценке объекта недвижимости нами были применены три подхода к определению стоимости. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о стоимости объекта.
Оценка методом выделения
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер. В оценке не применялся, поскольку отсутствует информация об объектах недвижимости, имеющих аналогичные земельные участки. В данном случае метод не использовался.
Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка методом прямого сравнительного анализа продаж является, пожалуй, наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Оценка по методу капитализации земельной ренты
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Метод не применялся, поскольку в результате расчетов был получен отрицательный результат.

Таблица 27- Сводная таблица результатов, полученных при использовании подходов к оценке земельного участка
 
Наименование
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
  Не применялся
2047041
998 785

2
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
  Не применялся
1272605
620 924


7.3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на воспроизводство, подборе аналога для определения стоимости замещения, велика доля экспертных суждений.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер.
Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом.
Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.

Таблица 28 – Расчет удельных весовых показателей для зданий
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
№ п/п
Критерии
Затратный
подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1
Достоверность информации
40
50
10

2
Полнота информации
40
50
10

3
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
40
50
10

4
Способность учитывать конъюнктуру рынка
40
50
10

5
Способность учитывать местоположение
40
50
10

6
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка
40
50
10

7
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)
240
300
60

8
Удельные весовые показатели, %
0,400
0,500
0,100


Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3


№ п/п
Критерии
Затратный
подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1
Достоверность информации
30
60
10

2
Полнота информации
30
60
10

3
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
30
60
10

4
Способность учитывать конъюнктуру рынка
30
60
10

5
Способность учитывать местоположение
30
60
10

6
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка
30
60
10

7
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)
180
360
60

8
Удельные весовые показатели, %
0,300
0,600
0,100


Таблица 29 – Расчет удельных весовых показателей для земельного участка
№ п/п
Критерии
Затратный
подход
Сравнительный подход
Доходный подход

1
Достоверность информации
0
80
20

2
Полнота информации
0
80
20

3
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
0
80
20

4
Способность учитывать конъюнктуру рынка
0
80
20

5
Способность учитывать местоположение
0
80
20

6
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка
0
80
20

7
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)
0
480
120

8
Удельные весовые показатели, %
0,000
0,800
0,200


Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Затратный подход
7 843 012
0,4


Сравнительный подход
4 988 123
0,5
 
6 269 791

Доходный подход
6 385 244
0,1
 

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
2 958 796
0,3


Сравнительный подход
1 770 263
0,6
 
2 082 465

Метод капитализации земельной ренты
1 326 679
0,1
 


Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
2 960 477
0,3


Сравнительный подход
2 665 772
0,6
 
2 761 900

Метод капитализации земельной ренты
2 742 941
0,1
 

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
3 224 980
0,3


Сравнительный подход
2571387
0,6
2 774 908

Метод капитализации земельной ренты
2 645 822
0,1
 


Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
не применялся
0,0


Сравнительный подход
2047041
0,8
 
1 837 390

Метод кадастровой стоимости
998 785
0,2
 

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В

Применяемые подходы
Рыночная стоимость, руб. с НДС
Весовые коэффициенты
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС

Метод выделения
не применялся
0,0


Сравнительный подход
1272605
0,8
 
1 142 269

Метод кадастровой стоимости
620 924
0,2
 


Таблица 30– Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Наименование параметра
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Взвешенное значение стоимости

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
7 843 012
4 988 123
6 385 244
6 269 791

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
2 958 796
1 770 263
1 326 679
2 082 465

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 960 477
2 665 772
2 742 941
2 761 900

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
3 224 980
2571387
2 645 822
2 774 908

Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
 Не применялся
2047041
998 785
1 837 390

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
 Не применялся
1272605
620 924
1 142 269

ВСЕГО, руб.
16 987 265
15 315 191
14 720 395
16 868 722


Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:

по нашему мнению, рыночная стоимость Объектов оценки по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:
Наименование объекта
Рыночная стоимость с учётом НДС, руб.
Рыночная стоимость без учета НДС, руб.

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
6 269 791
5313382

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
2 082 465
1764800

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2 761 900
2340594

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
2 774 908
2351617

Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
1 837 390
1557110

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
1 142 269
968024

Итого
16 868 722
14 295 528



Исполнители:

Оценщик,
диплом о проф. переподготовке ПП 278225, сертификаты №2021

ФИО

Специалист, инженер по специальности
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №019123, рег. №688 на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), МГСУ
ФИО

8. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА
8.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта.
Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не возврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектам оценочной деятельности Утверждены постановлением Правительства от 06.06.2001 №519).
Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени его реализации. Существуют различные способы определения ликвидационной стоимости. Наиболее оптимальной и отражающей реальные рыночные параметры, является методика, разработанная Фоменко А.Н., к.т.н., ведущим оценщиком ООО «Аудит-Интеллект», г. Москва, и опубликованная в Бюллетене СМАО «Оценочная деятельность» №1 2006 г.
В основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости – купить по ликвидационной стоимости, выставить на продажу по рыночной стоимости, получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции.
Таким образом, формула для определения ликвидационной стоимости имеет вид:

где - ликвидационная стоимость;
- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения;
- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения;
- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости;
- годовой темп прироста эксплуатационных расходов;
- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах;
- относительная величина прибыли предпринимателя;
- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости;
- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость.

8.2. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки. Величина годовых эксплуатационных расходов определена в рамках доходного подход. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 5% по информации, полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%, что соответствует инфляционным процессам в регионе. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 10 000 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 15,93 и 11,83% (рассчитана в рамках доходного подхода).
При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества:
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].

Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»
Доля предпринимателя, %
Вид базы для определения дохода предпринимателя
Информация об исследовании/ исследователе
Источник информации

10%-25%
затраты
Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York
http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html

В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 15%

Таблица 31- Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование показателя
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В

1

- ликвидационная стоимость


рассчитывается
рассчитывается
рассчитывается
рассчитывается
рассчитывается
рассчитывается

2

- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения


6 269 791
2 082 465
2 761 900
2 774 908
1 837 390
1 142 269

3

- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения


46 019
10 097
15 489
14 941
59 263
36 843

4

- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости


0,05
0,05
0,05
0,05
0,05
0,05

5

- годовой темп прироста эксплуатационных расходов


0,12
0,12
0,12
0,12
0,12
0,12

6

- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах


0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8

7

- относительная величина прибыли предпринимателя


0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2

8

- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости


15000
15000
15000
15000
15000
15000

9

- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость


15,93%
15,93%
15,93%
15,93%
11,83%
11,83%

 
Рассчитанная ликвидационная стоимость объекта недвижимости
5006853
1659709
2203095
2213919
1456760
901930


по нашему мнению, ликвидационная стоимость Объектов оценки по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:
Наименование объекта
Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.
Ликвидационная стоимость без учета НДС, руб.

Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
5006853
4243096

Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
1659709
1406533

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
2203095
1867029

Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
2213919
1876202

Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
1456760
1234542

Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
901930
764347

ИТОГО
13442265
11391750



Исполнители:

Оценщик,
диплом о проф. переподготовке ПП 278225, сертификаты №2021

ФИО

Специалист, инженер по специальности
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №019123, рег. №688 на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), МГСУ
ФИО


9. Используемая терминология
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится  без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Аренда недвижимости  - это временное использование недвижимости за плату по договору с владельцем недвижимости. Тот, кто берет недвижимость в аренду, называется «Арендатором», а тот, кто сдает ее в аренду, называется «Арендодателем».
Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Кадастровая стоимость земли является нормативным, нерегулируемым рынком показателем, поэтому не может быть принята как объективная в получении рыночной стоимости земельного участка.
Дата оценки - календарная(ые) дата(даты), по состоянию на которую(ые) действительна оценочная стоимость.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится в, над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами
Имущество - совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).
Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Назначение оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.
Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Отчет об оценке - документ, который содержит систематизированные данные по обоснованию мнения оценщика о стоимости объекта оценки в зависимости от назначения оценки.
Оценка стоимости - профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины оценочной стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.
Оценочная стоимость - вид и величина стоимости объекта оценки в обобщенном денежном выражении.
Оценщик стоимости - профессиональный исполнитель услуги по оценке стоимости, обладающий теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.
Право собственности - право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право передачи, право собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная сумма, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
Сервитут - признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок земли) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).
Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Улучшения - выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя, посадка декоративных и плодовых насаждений или строительство зданий и сооружений различного назначения.
Цель оценки - установление оценочной стоимости в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Литература
Абдуллаев Н.А. Колайко Н.А. Оценка стоимости предприятия. - М., 2005г.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб: Гуманистика, 2008.
Верещагин С.А., Сазонов С.Б. Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет. Москва 2003.
Волков А.С. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. – Москва, Вершина, 2007.
Гражданский кодекс. – М., 2011г.
Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М., 2006г.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва «Финансы и статистика» 2008г.
Джек Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО 1997г.
Земельный кодекс Российской Федерации. – М., 2007г.
Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
Кузин Н.Я. Управление технической эксплуатацией зданий: Учебное пособие. – Пенза, ПГУАС, 2004.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». 2006г. выпуск №54 .
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)"
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519
Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО с изменениями и дополнениями от 19.10.2011 г.
Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2005г.
Федотова М.А., Рослов В.Ю., и др. Оценка для целей залога. – Москва, «Финансы и статистика», 2008.
ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» 13 июля 2007 года N 129-ФЗ
ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" и Кодекс Российской Федерации «Об административных нарушениях» от 2 июля 2005 года N 80-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.2005 N 200-ФЗ, от 29.12.2006 N 252-ФЗ, от 29.12.2006 N 254-ФЗ, с изм., внесенными ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ)
ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ (в ред. ФЗ от 13.07.2007 N 129-ФЗ)
ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ОТ 14 января 2002 года N 143-ФЗ
ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.1..2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 07.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 070-ФЗ, №431-ФЗ от 2412.2010 г.)

Акт осмотра объекта оценки
Оценщики Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, ФИО и ФИО, в присутствии представителя собственника произвели осмотр технического состояния объектов, по состоянию на 06 августа 2012 года. Осмотр произведен по состоянию на 06.08.2012 г.
Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Таблица 1.1 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
1977

Площадь общая, м2
1159,78

Площадь оцениваемая, м2
1159,78

Строительный объем, м3
9602,6


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
Бутовый, монолитный Ж/б
состояние хорошее

Стены
п/б плиты
состояние хорошее

Перегородки
Кирпичные
состояние хорошее

Перекрытия
ж/б
состояние хорошее

Кровля
Мягкая ( проведана реконструкция - кровля двух скатная
состояние хорошее

Полы
Цементные по бетонному основанию
состояние хорошее

Проемы оконные
Двойное ленточное остекление, переплеты металлические
состояние хорошее

Двери
Деревянные с металлическим каркасом, заводского изготовления
состояние хорошее

Внутренняя отделка
Штукатурка
состояние хорошее

Качество строительства
хорошее
состояние хорошее

Привлекательность /внешний вид
внешне непривлекательное здание
состояние хорошее

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Есть

Канализационная сеть
Есть

Газ
Есть

Система отопления и охлаждения
Есть

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Есть


Таблица 1.2 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
520,6

Площадь оцениваемая, м2
520,6

Строительный объем, м3
4265,6


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
ж/б
состояние отличное

Стены
ж/б плиты, кирпичные, метал. каркас
состояние отличное

Перегородки
Кирпичные
состояние отличное

Перекрытия
Металл. фермы
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные
металлические
состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
хорошее
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.3 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
892,5

Площадь оцениваемая, м2
892,5

Строительный объем, м3
6300


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
бетонный
состояние отличное

Стены
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом
состояние отличное

Перегородки

состояние отличное

Перекрытия
металлическое
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные

состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
отличное
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.4 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Общая характеристика
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3

Архитектурное своеобразие
Нежилое здание, архитектурно невыразительное

Год постройки
2005

Площадь общая, м2
860,9

Площадь оцениваемая, м2
860,9

Строительный объем, м3
6310,5


Строительные характеристики:
Техническое состояние строительных конструкций

Фундамент
бетонный
состояние отличное

Стены
метал. каркас, покрытый оцинкованным железом
состояние отличное

Перегородки

состояние отличное

Перекрытия
металлическое
состояние отличное

Кровля
металлическая
состояние отличное

Полы
асфальт
состояние отличное

Проемы оконные

состояние отличное

Двери
металлические
состояние отличное

Внутренняя отделка
Простая
состояние отличное

Качество строительства
отличное
состояние отличное

Привлекательность /внешний вид
внешне привлекательное здание
состояние отличное

Требуемый ремонт

Не требуется

Системы инженерного обеспечения:

Водопровод
Нет

Канализационная сеть
Нет

Газ
Нет

Система отопления и охлаждения
Нет

Электросети
Есть

Горячее водоснабжение
Нет

Телефон, радио
Нет


Таблица 1.5 - Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Идентификация земельного участка
Участок был обследован оценщиками на месте размещения.
В процессе обследования проведена идентификация участка.
На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Площадь участка – 15249 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино

Назначение
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций

Категория земель, целевое назначение
Земли поселений

Кадастровый номер
58:15:25 02 04:0039

Инженерная инфраструктура
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон

Выявление особых обстоятельств и ограничений
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку

Характер текущего использования
Для размещения и эксплуатации зданий и выполнения возложенных на них функций

Верификация прав на земельный участок
Право собственности на земельный участок:
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490461 от 17.01.2006 года на Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2006 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-733 Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0039
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Топография местности
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5%

Транспортная доступность
хорошая


Таблица 1.6 - Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
Идентификация земельного участка
Участок был обследован оценщиками на месте размещения.
В процессе обследования проведена идентификация участка.
На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок действительно соответствует участку, расположенному по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
Площадь участка – 9480 кв.м. Местоположение соответствует истинному. Индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При идентификации участка использовалась кадастровая карта и землеустроительное дело по межеванию земельного участка с.Лопатино

Назначение
Для размещения и эксплуатации сушильного помещения и весовой

Категория земель, целевое назначение
Земли поселений

Кадастровый номер
58:15:25 02 04:0040

Инженерная инфраструктура
Электричество, отопление, канализация, водопровод, телефон

Выявление особых обстоятельств и ограничений
Земельный участок не имеет ограничений природоохранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с разрешенным использованием (назначением): под общественную застройку

Характер текущего использования
Под общественную застройку

Верификация прав на земельный участок
Право собственности на земельный участок:
Свидетельство о государственной регистрации права серия 58КТ №490416 от 29.12.2005 года на Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2005 года сделана запись регистрации №58-58-07/004/2005-638
Кадастровый номер: 58:15:25 02 04:0040
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Топография местности
Рельеф участка спокойный, нарушен незначительно, участок прямоугольной формы, но перепад высот в границах участка не более 5%

Транспортная доступность
хорошая




Исполнитель Заказчик
____________ ФИО _____________ Д.В. ИВАНОВ

____________ФИО
ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
















Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1











Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2




Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3



ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сведения об оценщиках
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Источники информации для оценки

Продажа производственно-складской недвижимости
1
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке
Цена: 4 500 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $140845.07 или 113808.8)
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации.
Контактная информация:
Имя: ООО «Поместье» Телефон: 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3816776 Дата публикации объявления: 04.08.2012  13:34 Дата окончания публикации: 18.08.2012 13:42 Объявление просмотрели 8 раз
2
Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой
Цена: 3 000 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $93896.71 или 75872.53)
Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
Контактная информация:
Имя: «АНТЭ» Телефон: 53-25-40
Объявление №3782507 Дата публикации объявления: 30.07.2012  14:09 Дата окончания публикации: 13.08.2012 14:28 Объявление просмотрели 27 раз
3
Продаю действующее производство в пгт. Колышлей
Цена: 4 400 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $137715.18 или 111279.72)
780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы.
Контактная информация:
Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06
Объявление №3828152 Дата размещения объявления: 06.08.2012  16:59 Дата публикации объявления: 06.08.2012  17:00 Дата окончания публикации: 09.08.2012 16:59 Объявление просмотрели 4 раза
4
Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой
Цена: 3 000 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $93896.71 или 75872.53)
Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб.
Контактная информация:
Имя: «АНТЭ» Телефон: 53-25-40
5
Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас
Цена: 5 500 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $172143.97 или 139099.65)
Продается нежилое помещ. 5258м2, 12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, Дорога до объекта асфальт (очищается круглогодично), обьект продается с лесопильным произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия жбетон, год начала строительства 2004, строился как объект по откорму КРС, Можно использовать под любые вида произ-ва, склад, логистический центр, а так же как объект сельского хоз-ва.
Контактная информация:
Имя: Евгений Телефон: 89603211110 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
6
Продается коммерческая недвижимость в Городище по ул.Калинина
Цена: 3 500 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $109546.17 или 88517.96)
Продается коммерческая недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок
Контактная информация:
Имя: РК «Триа групп» Телефон: 29-99-12, 260-555
Объявление №3822709 Дата публикации объявления: 06.08.2012  09:42 Дата окончания публикации: 20.08.2012 09:42 Объявление просмотрели 4 раза

Аренда
1
Cдам в аренду нежилое здание в г. Н. Ломов на ул. Вокзальная. Склад пл. 290, 1 кв.м, из кирпича в хорошем сост. Находится на ж/д станции, первая линия, вода, газ, отопление, электричество 380 Вт, хорошие подъездные пути, огороженная территория. Возможно использование под. производство. Цена 200 р./кв.м.
Контактная информация:
Имя: «КИРШ» Ольга Юрьевна Телефон: 99-00-99, 309-685 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3672961 Дата публикации объявления: 13.07.2012  15:06 Дата окончания публикации: 12.08.2012 15:06 Объявление просмотрели 34 раза
2
Цена: 55 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $1.72 или 1.39)
Сдам коммерческую недвижимость ПГТ Колышлей улица Белинского 30а . Общей площадью 1000 кв.м, высота потолков 3.5 метра. Имеется: вода, центральная канализация, электричество 380V, подводка газа, асфальт. В данный момент, действующий деревообрабатывающий цех, с дерево и металлообрабатывающими станками. Возможна перепланировка под любой вид деятельности. Торг, рассмотрю все возможные варианты.
Контактная информация:
Имя: Игорь Васильевич Телефон: 89023525724 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]

3
Сдаю в аренду помещение в центре лунино.Площадь 256 квадратных метров, все коммуникации.
Контактная информация:
Телефон: 8-927-091-96-96 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3797086 Дата размещения объявления: 01.08.2012  13:03 Дата публикации объявления: 01.08.2012  13:05 Дата окончания публикации: 08.08.2012 13:03 Объявление просмотрели 14 раз
4
Сдаю склад
Сдаю отапливаемые и не отапливаемые складские помещения площадью от 700 кв.м. до 1600 кв.м. и офисные помещения. Возможна сдача под производство. Стоимость договорная. Рядом расположена трасса М5.
Контактная информация:
Имя: Владимир Телефон: 8-963-109-93-88 (299-388) E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3673945 Дата размещения объявления: 13.07.2012  17:01 Дата публикации объявления: 13.07.2012  17:05 Дата окончания публикации: 12.08.2012 17:05 Объявление просмотрели 77 раз
5
Сдам в аренду или продам складское помещение
Цена: 30 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $938.97 или 758.73)
Общая площадь 500 кв.м, стены кирпич, высота потолков 4, 5 м, находится в районе ахунского лесничества (лодочный проезд, 10). Имеется электричество. Без отопления.
Контактная информация:
Имя: Сергей Телефон: 77-78-79 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Поднять это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 1141
#pnzt  3630374
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·23.56 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление поднимается на первое место (выше могут располагаться объявления со статусом "Прикрепленное"), постепенно опускаясь по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Выделить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 5014
#pnzh  3630374
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·117.0 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление выделяется специальной рамкой/фоном и поднимается на первое место. Срок действия услуги - 3 дня, после чего выделение объявления снимается. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Прикрепить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI (можно выбрать количество дней прикрепления, а так же прикрепить во всех рубриках), или на одни сутки, отправив SMS на номер 4481
#pnzs  3630374
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·251.18 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление прикрепляется над новыми объявлениями на главной странице и в рубрике объявления. Срок действия услуги - сутки, после чего объявление станет постепенно опускаться по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. При отправке нескольких SMS время действия услуги суммируется. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
Объявление №3630374 Дата размещения объявления: 07.07.2012  12:39 Дата публикации объявления: 07.07.2012  12:40 Дата окончания публикации: 06.08.2012 12:40 Объявление просмотрели 89 раз
6
Сдаю в аренду производственно-складские помещения от 20 до 150 кв.м. Отопление, канализация, вода, электроэнергия 380 Вольт, охрана. Недорого.
Контактная информация:
Телефон: 44-13-86
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Поднять это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 1141
#pnzt  3650203
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·23.56 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление поднимается на первое место (выше могут располагаться объявления со статусом "Прикрепленное"), постепенно опускаясь по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Выделить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 5014
#pnzh  3650203
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·117.0 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление выделяется специальной рамкой/фоном и поднимается на первое место. Срок действия услуги - 3 дня, после чего выделение объявления снимается. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Прикрепить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI (можно выбрать количество дней прикрепления, а так же прикрепить во всех рубриках), или на одни сутки, отправив SMS на номер 4481
#pnzs  3650203
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·251.18 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление прикрепляется над новыми объявлениями на главной странице и в рубрике объявления. Срок действия услуги - сутки, после чего объявление станет постепенно опускаться по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. При отправке нескольких SMS время действия услуги суммируется. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
Объявление №3650203 Дата размещения объявления: 10.07.2012  16:08 Дата публикации объявления: 10.07.2012  16:08 Дата окончания публикации: 09.08.2012 16:08 Объявление просмотрели 55 раз

Земля
1
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. Участок располагается вдоль трассы на подъезде в Мокшан со стороны Пензы, 25 км от города. общей площадью 9 000 соток. Земельный участок в собственности. Идеальное расположение для азс, торговых площадей и т.д. Цена договорная
Контактная информация:
Имя: "РЕГИОН-58" Телефон: 30-92-30; 8 927 095 95 03 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3825778 Дата публикации объявления: 06.08.2012  12:47 Дата окончания публикации: 20.08.2012 12:52 Объявление просмотрели 4 раза
2
Продаются земельные участки вдоль автотрассы М5
Цена: 1 100 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $34428.79 или 27819.93)
Продаются земельные участки вдоль автотрассы М5.9 участков по 1 га под коммерческую деятельность.Цена 1-ого участка 1100000 руб.
Контактная информация:
Имя: ООО «Огруп недвижимость» Телефон: 300093
Объявление №3823218 Дата публикации объявления: 06.08.2012  10:15 Дата окончания публикации: 20.08.2012 10:15 Объявление просмотрели 11 раз
3
Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
Цена: 2 000 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $62597.81 или 50581.69)
-Продаю 1 Га земли, вдоль трассы под застройку, меняю на любое жильё в Пензе.
Контактная информация:
Имя: ООО «Вега» Телефон: 76-66-05 51-60-77
Объявление №3827903 Дата публикации объявления: 06.08.2012  16:25 Дата окончания публикации: 20.08.2012 16:30 Объявление просмотрели 3 раза
4
Цена: 2 000 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $62597.81 или 50581.69)
Площадь участка 75 соток. Земельный участок производственного назначения. Коммуникации на границе участка. Недостроенное здание на участке.
Контактная информация:
Имя: «Версаль» Телефон: 777-515,480-995 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объявление №3827421 Дата публикации объявления: 06.08.2012  15:22 Дата окончания публикации: 20.08.2012 15:31 Объявление просмотрели 2 раза
5
Продается участок по адресу Совхоз Победы
Цена: 2 050 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $64162.75 или 51846.23)
Продается участок 75 сот. по адресу Совхоз Победы (за Пензарыбой) под промышленную постройку , свет на границе участка, газ ~ 150 м, на участке 1 эт. постройка. Документы готовы.
Контактная информация:
Телефон: 8 927 375 47 74 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Поднять это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 1141
#pnzt  3809911
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·23.56 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление поднимается на первое место (выше могут располагаться объявления со статусом "Прикрепленное"), постепенно опускаясь по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Выделить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 5014
#pnzh  3809911
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·117.0 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление выделяется специальной рамкой/фоном и поднимается на первое место. Срок действия услуги - 3 дня, после чего выделение объявления снимается. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Прикрепить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI (можно выбрать количество дней прикрепления, а так же прикрепить во всех рубриках), или на одни сутки, отправив SMS на номер 4481
#pnzs  3809911
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·251.18 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление прикрепляется над новыми объявлениями на главной странице и в рубрике объявления. Срок действия услуги - сутки, после чего объявление станет постепенно опускаться по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. При отправке нескольких SMS время действия услуги суммируется. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
Объявление №3809911 Дата размещения объявления: 03.08.2012  11:05 Дата публикации объявления: 03.08.2012  11:05 Дата окончания публикации: 10.08.2012 11:05 Объявление просмотрели 9 раз
6

Продаю земельный участок в Воскресеновке
Цена: 1 300 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $40688.58 или 32878.1)
Воскресеновка 40 соток рядом с первой остановкой напротив теплиц. Газ и электричество по участку. Удобное место для строительства магазина, автосервиса и т.д.
Контактная информация:
Телефон: 30-29-46, 89033232946 E-mail: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Поднять это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 1141
#pnzt  3734966
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·23.56 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление поднимается на первое место (выше могут располагаться объявления со статусом "Прикрепленное"), постепенно опускаясь по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Выделить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI, или отправив SMS на номер 5014
#pnzh  3734966
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·117.0 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление выделяется специальной рамкой/фоном и поднимается на первое место. Срок действия услуги - 3 дня, после чего выделение объявления снимается. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Прикрепить это объявление можно оплатив наличными или банковской картой через терминалы QIWI (можно выбрать количество дней прикрепления, а так же прикрепить во всех рубриках), или на одни сутки, отправив SMS на номер 4481
#pnzs  3734966
Пробел между префиксом и цифрой обязателен Стоимость услуги
·251.18 руб. без НДС. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Объявление прикрепляется над новыми объявлениями на главной странице и в рубрике объявления. Срок действия услуги - сутки, после чего объявление станет постепенно опускаться по мере поступления новых объявлений. Срок размещения вашего объявления автоматически продлевается на месяц от текущего дня. При отправке нескольких SMS время действия услуги суммируется. В случае ошибочного SMS запроса услуга считается оказанной, и стоимость услуги будет списана с вашего абонентского лицевого счета.
Объявление №3734966 Дата размещения объявления: 23.07.2012  12:59 Дата публикации объявления: 23.07.2012  13:04 Дата окончания публикации: 06.08.2012 12:59 Объявление просмотрели 27 раз


ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки










13PAGE 14115


13PAGE 144415
______________________________________________________________________________________________


ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства
Адрес: 440028, г.Пенза, ул. Г.Титова,28, тел./факс (8412)49-59-49,
кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»


13PAGE 145315
_____________________________________________________________________________________________



13PAGE 145615
_____________________________________________________________________________________________

13PAGE 147115
_____________________________________________________________________________________________

13PAGE 149015
_____________________________________________________________________________________________














Приложенные файлы

  • doc 8910713
    Размер файла: 3 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий