Балтутите. Жилищное право. Учебник. 2016


Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с.
Авторский коллектив
Предисловие
Принятые сокращения
Глава 1. Общая характеристика жилищного права
§ 1. Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина
§ 2. Система жилищного права
§ 3. Принципы жилищного права
1. Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
3. Принцип неприкосновенности жилища
4. Свобода осуществления жилищных прав
5. Принцип свободы передвижения
6. Принцип доступности пользования жилым фондом
7. Использование жилого помещения по назначению
8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
§ 4. Защита жилищных прав
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 2. Источники жилищного права
§ 1. Понятие и классификация источников жилищного права
§ 2. Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ
Структура и состав жилищного законодательства
§ 3. Действие жилищного законодательства по аналогии, во времени, в пространстве и по кругу лиц
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 3. Конституционное право граждан на жилище
§ 1. Международные акты, влияющие на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
§ 2. Конституционные нормы, определяющие основы жилищных правоотношений
§ 3. Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
Задачи
Вопросы для самоконтроля
Глава 4. Объекты жилищных прав
§ 1. Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
§ 2. Назначение жилого помещения и пределы его использования
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 5. Жилищный фонд
§ 1. Понятие и виды жилищных фондов
1. Понятие жилищного фонда
2. Классификация жилищного фонда
§ 2. Учет жилищного фонда
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
§ 1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
§ 2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
§ 1. Понятие "переустройство" и "перепланировка" жилого помещения
§ 2. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 8. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
§ 1. Понятие права собственности на жилое помещение
§ 2. Права и обязанности собственника жилого помещения
§ 3. Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении
3.1. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
3.2. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
§ 4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
§ 5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 9. Переход права собственности на жилые помещения
§ 1. Сделки, опосредующие переход права собственности на жилые помещения
1.1. Договор купли-продажи, мены
1.2. Договор дарения
1.3. Договор ренты
§ 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§ 3. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Задачи
Вопросы для самоконтроля
Глава 10. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
§ 1. Порядок и основания получения кредита в целях приобретения жилого помещения
§ 2. Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений
Виды ипотеки жилых помещений
§ 3. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 11. Правовые основания пользования жилыми помещениями
§ 1. Понятие и основные разновидности договора найма жилого помещения
§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
§ 3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и наемные дома
Возможные недостатки использования некоммерческого жилья
Преимущества использования некоммерческого жилья
§ 4. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 12. Социальный наем жилого помещения
§ 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
§ 2. Понятие и форма договора социального найма
§ 3. Права и обязанности сторон по договору социального найма
§ 4. Ответственность сторон по договору социального найма
§ 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
§ 6. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
§ 7. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
§ 2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 3. Органы управления жилищного кооператива
Компетенция органов управления ЖК и ЖСК
§ 4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
§ 5. Понятие ТСЖ
§ 6. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
§ 7. Права и обязанности ТСЖ
§ 8. Правовое положение членов ТСЖ, органы управления ТСЖ
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Глава 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
§ 1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
§ 2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
§ 3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
§ 4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
§ 5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
§ 6. Понятие "управление многоквартирными домами"
§ 7. Способы управления многоквартирными домами
§ 8. Договор управления многоквартирными домами
Задачи
Тесты
Вопросы для самоконтроля
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
Законы Российской Федерации
Библиография
Судебная и арбитражная практика
Интернет-ресурсы
Приложения
Приложение А. Свидетельство о праве на наследство
Приложение Б. Постановление об утверждении акта приемочной комиссии
Приложение В. Свидетельство о государственной регистрации
Приложение Г. Договор (приватизации) на передачу квартиры
Приложение Д. Договор купли-продажи квартиры
Приложение Е. Договор найма жилого помещения
Приложение Ж (справочное). Справка о регистрации (форма 9)
Приложение З (справочное). Образцы договоров найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Приложение И (справочное). Договор управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией
Перечень тем эссе и (или) рефератов
Список рекомендуемой литературы
{"Жилищное право: Учебник" ("Юриспруденция", 2016) {КонсультантПлюс}}

Документ предоставлен КонсультантПлюс
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
"ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
"ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
УЧЕБНИК
Авторский коллектив
Балтутите И.В., канд. юрид. наук, доц. каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (глава 11 - параграф 11.1, параграф 11.2 - совместно с Иншаковой А.О., Филипповым П.М.; главы 12, 14 - совместно с Ковалевой О.А.).
Витвицкая В.Р., ассистент каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (глава 7 - совместно с Ковалевой О.А.).
Гончаров А.И., д-р юрид. наук, д-р эконом. наук, проф., проф. каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (предисловие - совместно с Иншаковой А.О., Филипповым П.М.; глава 4 - параграф 4.2 - совместно с Иншаковой А.О., Ковалевой О.А.; главы 5, 6 - совместно с Ковалевой О.А.).
Иншакова А.О., д-р юрид. наук, проф., зав. каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (предисловие - совместно с Гончаровым А.И., Филипповым П.М.; глава 1 - совместно с Филипповым П.М.; глава 4 - параграф 4.2 - совместно с Гончаровым А.И., Ковалевой О.А.; главы 8, 9 - совместно с Ковалевой О.А.; глава 11 - параграф 11.1, параграф 11.2 - совместно с Филипповым П.М., Балтутите И.В.).
Кагальницкова Н.В., канд. юрид. наук, доц., доц. каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (главы 2, 4 - совместно с Ковалевой О.А.).
Казаченок О.П., канд. юрид. наук, доц. каф. гражданского и международного частного права ВолГУ (глава 10).
Ковалева О.А., канд. юрид. наук, доц., доц. каф. гражданского права и процесса ОГУ (глава 2, глава 4 - параграф 4.1 - совместно с Кагальницковой Н.В., параграф 4.2 - совместно с Гончаровым А.И., Иншаковой А.О.; главы 5, 6 - совместно с Гончаровым А.И.; глава 7 - совместно с Витвицкой В.Р.; главы 8, 9 - совместно с Иншаковой А.О.; глава 11 - параграфы 11.3, 11.4; глава 12 - совместно с Балтутите И.В.; глава 13 - совместно с Филипповым П.М.; глава 14 - совместно с Балтутите И.В.).
Филиппов П.М., д-р юрид. наук, проф., заслуженный юрист РФ, почетный работник высшего профессионального образования РФ (предисловие - совместно с Иншаковой А.О., Гончаровым А.И.; глава 1 - совместно с Иншаковой А.О.; глава 3, глава 11 - параграф 11.1, параграф 11.2 - совместно с Иншаковой А.О., Балтутите И.В.; глава 13 - совместно с Ковалевой О.А.).
Рецензенты:
Безбах В.В. - заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов.
Слесарев В.Л. - доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина.
Предисловие
Уважаемый читатель!
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на основе паритетного сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства.
Жилищное право как самостоятельный предмет изучения, оформленный в качестве предлагаемого читателю учебника, содержит обширный комплекс разнообразного нормативно-правового, научного и эмпирического материала. В учебнике рассматриваются основные действующие акты законодательства, значительное внимание уделяется дискуссионным вопросам теории жилищного права и формирующейся судебной практике. Использованы статистические данные жилищных фондов Оренбургской и Волгоградской областей.
Процессы ускоренного развития регулирования жилищных отношений, постепенного оформления на законодательном и доктринальном уровне самостоятельной отрасли права лежат в основе формирования новой комплексной отрасли "Жилищное право", являющейся научной дисциплиной и учебным курсом.
Целью курса является достижение всестороннего понимания студентами природы и сущности жилищных отношений, подготовка к практической деятельности высококвалифицированных специалистов в области жилищного законодательства, свободно оперирующих соответствующей юридической терминологией, ориентирующихся в правовых основаниях пользования жилыми помещениями, а также способных оказывать юридическое сопровождение перехода права собственности на жилые помещения. Обязательным является и формирование у студентов четкой научно-исследовательской позиции и навыков творческого характера.
После изучения предлагаемого учебного курса студент сможет уверенно применять на практике свои знания. Прежде всего, разбираться в принципах, отраслевой принадлежности, правовых методах и средствах жилищного права, понимать перспективы его развития как отрасли права, отрасли законодательства и учебной дисциплины. Обретенные студентом знания станут необходимым первоначальным фундаментом для дальнейшего самостоятельного, всестороннего изучения учебного курса, который позволяет говорить о приобретенных компетенциях, предусмотренных рабочими программами, ориентированными на требования федерального государственного образовательного стандарта нового поколения.
Структура учебника, разработанная с учетом оптимальной организации учебного процесса, обеспечивает приобретение знаний как теоретической, так и практической направленности. Сопровождение каждой главы учебника предлагаемыми для решения задачами, тестами и контрольными вопросами для самопроверки нацелено на эффективное усвоение как лекционного, так и практического материала.
Доктор юридических наук, профессор,
заслуженный юрист РФ,
почетный работник высшего
профессионального образования РФ
П.М.Филиппов
Доктор юридических наук,
профессор
А.О.Иншакова
Доктор юридических наук,
доктор экономических наук,
профессор
А.И.Гончаров
Принятые сокращения
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.
БТИ - Бюро технической инвентаризации.
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.
ВДПЧ - Всеобщая декларация прав человека.
ГИС ЖКХ - государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства.
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации.
Госстрой - Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
ГТК - Государственный таможенный комитет.
ГУП - государственное унитарное предприятие.
ДГиЗО - Департамент государственного имущества и земельных отношений.
ЖБИ - железобетонные изделия.
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации.
ЖКХ - жилищно-коммунальное хозяйство.
ЖСК - жилищно-строительный кооператив.
ЖЭК - жилищно-эксплуатационная контора.
ЗАО - закрытое акционерное общество.
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации.
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.
МКД - многоквартирный дом.
МСУ - местное самоуправление.
МФЦ - многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
ОАО - открытое акционерное общество.
ОМС - орган местного самоуправления.
ООО - общество с ограниченной ответственностью.
Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
СанПиН - санитарные нормы и правила.
СНиП - строительные нормы и правила.
ТОО - товарищество с ограниченной ответственностью.
ТСЖ - товарищество собственников жилья.
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации.
Управление Госпожнадзора МЧС РФ по КБР - Управление Государственного пожарного надзора Главного управления МЧС России по Кабардино-Балкарии.
ФГУП - Федеральное государственное унитарное предприятие.
ФМС - Федеральная миграционная служба.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
В результате изучения данной темы студент должен:
знать:
- круг общественных отношений, регулируемых жилищным правом;
- основные методы регулирования жилищных правоотношений;
- основания систематизации норм жилищного законодательства;
- принципы жилищного права;
- источники жилищного права;
- способы защиты нарушенных жилищных прав;
уметь:
- различать гражданские и жилищные правоотношения;
- ориентироваться в системе жилищного законодательства;
- применять нормы жилищного законодательства;
- различать основания возникновения жилищных прав;
- распознавать случаи нарушения жилищных прав;
владеть:
- навыками оперирования основными понятиями и категориями жилищного права;
- навыками работы с источниками жилищного права;
- навыками защиты нарушенных жилищных прав.
§ 1. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И МЕТОДЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА.
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК ОТРАСЛЬ ПРАВА И УЧЕБНАЯ ДИСЦИПЛИНА
Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в жилищной сфере.
В юридической литературе понятие "жилищное право" употребляется в широком и узком смыслах. В широком смысле это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Жилищное право в узком смысле - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Таким образом, определенная совокупность общественных отношений, которая получила в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения", является предметом регулирования жилищного права <1>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2003. С. 24; Жилищное право: Учеб. пособие / А.В. Кудашкин. М.: ИЦ РИОР; НИЦ ИНФРА-М, 2014 (Высшее образование: Бакалавриат). С. 5.
Современная юридическая наука демонстрирует различные научные подходы к определению отраслевой принадлежности жилищного права. Некоторые ученые считают его самостоятельной отраслью права, другие - комплексной отраслью, а третьи рассматривают жилищное право в качестве подотрасли гражданского права. Тем не менее в противоречивом множестве современных научных подходов преобладает мнение о том, что жилищное право - это комплексная отрасль права.
Жилищное право признано и Конституцией РФ, и ГК РФ в качестве самостоятельной отрасли права. Начиная с 1937 г. было проведено три кодификации. В результате жилищное право представляет собой межотраслевое объединение, в большей степени гражданско-правового характера, включающее вместе с тем нормы административного, земельного, семейного, а также иных отраслей права. Это волевое, функциональное, искусственное правовое объединение, использующее разноотраслевой инструментарий, не имеющее своего органического предмета и метода, в отличие от основной отрасли права. Границы жилищного права как комплексной отрасли диктуются целями и задачами самостоятельного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали конституционно значимыми <1>.
--------------------------------
<1> См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. С. 48.
Согласно утверждению Р.З. Лившица, критерием предмета комплексной отрасли законодательства "выступает объективная потребность общества в правовом регулировании определенной группы общественных отношений... Предметы отраслей законодательства индивидуально определены" <1>. Острота жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими усложнение общественных отношений.
--------------------------------
<1> Лившиц Р.З. Теория права. М.: БЕК, 1994. С. 119.
По мнению В.Ф. Яковлева, устранение комплексных отраслей законодательства само по себе было бы движением вспять. По мнению ученого, "такой вывод был бы ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства, свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы законодательства и направлений ее развития" <1>.
--------------------------------
<1> Яковлев В.Ф. Вся работа проходила в дискуссиях // Закон. 2009. N 5. С. 7 - 13.
Таким образом, жилищное право является комплексной отраслью, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей права (административного, гражданского и других), и характеризуется наличием следующих факторов, свойственных определенному целостному правовому образованию:
- особого предмета регулирования;
- принципов;
- общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличием специфического механизма, режима правового регулирования, которым жилищное право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований;
- системы, в которую входят правовые институты и правовые нормы, регулирующие соответствующие группы однородных жилищных отношений.
Кроме того, полагаем, факт обособленного законодательного признания жилищного законодательства в ГК РФ во многом предопределяет выделение жилищного права как комплексной отрасли национальной правовой системы.
В связи с провозглашением в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловливалось выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль "жилищное законодательство".
Предмет регулирования жилищного права - жилищные отношения, которые являются воплощением объективной и одной из самых насущных потребностей граждан в жилье, прежде всего в жилом помещении. В их круг входят отношения по поводу: пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.
Совокупность жилищных отношений включает также отношения по поводу "ограниченного" распоряжения жилым помещением. Так, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за рамки отношений по пользованию жилыми помещениями, так как содержат в себе элементы распоряжения жилым помещением, которое не является собственностью нанимателя.
Жилищным законодательством регулируются и некоторые другие отношения, возникающие в связи с потребностью в жилище. Например, отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.
Отношения по найму жилых помещений также имеют немаловажное значение в общей совокупности жилищных отношений. Они являются отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.
Общественные отношения, которые относятся к категории жилищных, характеризуются следующими характерными особенностями:
- эти отношения складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище;
- обязательным субъектом жилищного правоотношения является физическое лицо - гражданин <1>;
- жилище включено в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначено для постоянного (круглогодичного) проживания.
--------------------------------
<1> См.: Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. N 3. С. 53.
Наличием такого особого объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.
Предмет жилищного права - отношения по поводу:
- возникновения, пользования, осуществления, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда;
- содержания и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
- формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 4 ЖК РФ определен не только круг жилищных отношений, но и перечень их участников, среди которых: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 73.
Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, т.е. определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.
Жилищные правоотношения возникают:
- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
- в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
- из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
- вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей;
- в результате приобретения жилого помещения по основаниям, содержащимся в федеральном законе.
Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции РФ - Основного Закона Российской Федерации. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).
Понятие "жилищное право" может быть предметом изучения в трех разных аспектах:
1) как отрасль права;
2) как наука;
3) как учебная дисциплина.
Жилищное право как отрасль права. Вопрос о природе жилищного права как отрасли права в науке является очень спорным. Некоторые ученые считают жилищное право самостоятельной, но комплексной отраслью российской правовой системы или подотраслью гражданского права. Основным аргументом сторонников первого подхода является то обстоятельство, что жилищное право имеет собственный специфический предмет регулирования, а именно общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Однако недостатком данной теории, по нашему мнению, является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и содержит в себе ряд норм административного права. Количество этих норм по сравнению с нормами гражданского права незначительно, что и позволяет другим авторам придерживаться иной точки зрения, в соответствии с которой жилищное право рассматривается в качестве одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет - возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но при этом использует основной метод гражданского права - диспозитивный.
В данном учебнике авторы будут придерживаться мнения о том, что жилищное право является комплексной отраслью права. Такая точка зрения представляется авторскому коллективу наиболее аргументированной и к тому же закреплена законодательно. Жилищное право как комплексная отрасль права использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права и имеет свой кодифицированный нормативный акт - Жилищный кодекс РФ.
У каждой отрасли есть свой способ регулирования отношений, входящих в нее.
Способ регулирования жилищных правоотношений называют методом жилищного права. У жилищного права нет самостоятельного метода регулирования, так как оно в широком смысле является комплексным институтом. Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права относятся к различным отраслевым структурам национальной правовой системы. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся лишь к гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах относятся только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является только институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, содержание, объем и значение этого института, по мнению ряда авторов, дают веские основания для признания этого института в качестве подотрасли гражданского права.
Жилищное право как комплексная отрасль права использует заимствованные из других отраслей права методы, например:
- диспозитивный метод (гражданское право);
- императивный метод (административное право).
Жилищное право традиционно использует и такие методы правового регулирования, как:
1) всеобщие методы, основанные на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
2) общенаучные методы, к которым следует отнести такие методы, как анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям), синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), системный подход к последовательному рассмотрению материала в целом;
3) функциональный метод, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;
4) частнонаучный метод с использованием:
- юридического подхода к изучению предмета жилищного права. При этом дается необходимое определение общих понятий, производится их общая классификация и т.д.;
- статистического подхода, который основан на официальном анализе конкретной информации о данных и количественных показателях;
- сравнительно-правового сопоставления положений иных отраслей права;
- социологического метода, основанного на исследовании общественного мнения по вопросам отдельных жилищных проблем <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Жилищное право" включен в информационный банк согласно публикации - Дашков и К, 2007.
<1> См.: Афонина А.В. Жилищное право: Курс лекций. М.: Дашков и К, 2009. С. 11.
Жилищное право как наука представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция" / П.В. Алексий [и др.]; Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010. С. 5.
Жилищное право как учебная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития <1>.
--------------------------------
<1> См.: Пименова Е.Н. Жилищное право: Конспект лекций. М.: Эксмо, 2007. С. 8.
Предметом учебной дисциплины жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы является целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно широкий круг знаний как для научной, так и для практической работы.
§ 2. СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
Представленные в современной юридической литературе доктринальные подходы систематизации норм жилищного законодательства как отрасли права опираются на различные критерии - основания. По аналогии с ЖК РФ, И.А. Еремичева и П.В. Алексия самым оптимальным способом считают систематизацию по виду регулируемых отношений <1>. Если брать за основу именно такой подход, то система отрасли жилищного права может быть представлена в следующем виде.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право. С. 7.
1. Раздел "Общие положения" содержит: положения, закрепляющие основные понятия, права и обязанности граждан; положения, связанные с защитой прав граждан; положения, определяющие компетенцию государства и муниципальных образований в области жилищного права; определения жилищного фонда и жилого помещения; правила перевода жилого помещения в нежилое и перепланировки помещения.
2. В разделе "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" закреплены права и обязанности собственника жилого помещения, а также других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
3. Раздел "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма" включает в себя: основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма и договора найма жилого помещения социального использования (некоммерческий наем), права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
4. Раздел "Специализированный жилищный фонд" называет виды жилых помещений специализированного жилищного фонда; устанавливает права и обязанности субъектов права на жилые помещения специализированного жилищного фонда; регламентирует порядок предоставления служебных и специализированных помещений, а также порядок заключения, оформления и расторжения договоров социального найма служебного или иного специализированного помещения.
5. К положениям, составляющим содержание раздела "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы", относятся: вопросы создания и деятельности жилищного и жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива, а также правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
6. В разделе "Товарищество собственников жилья" дается определение товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; раскрывается правовое положение самого товарищества и его членов.
7. Раздел "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" устанавливает: обязанность внесения платы за жилье и коммунальные услуги; размер платы за жилье и коммунальные услуги; запрет ограничения повышения размера вносимой платы за коммунальные услуги; порядок распределения расходов собственников помещений в многоквартирном доме; основания и порядок предоставления субсидий и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
8. В разделе "Управление многоквартирными домами" определены государственные, муниципальные, общественные органы и объединения граждан в области регулирования жилищных правоотношений, договорные основания их деятельности и круг компетентных полномочий.
9. Раздел "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" посвящен: общим положениям о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядку формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором; порядку проведения капитального ремонта.
10. Разделом "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" определены: взаимоотношения лицензионной комиссии и управляющей организации, выполняющей работы (услуги) на основании договора об управлении многоквартирным домом по получению лицензии; контроль соблюдения лицензионных требований; основания аннулирования и прекращения лицензии.
Данная система опирается на соответствующие разделы Жилищного кодекса РФ.
§ 3. ПРИНЦИПЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
Принципы жилищного права - выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, которые определяют содержание и основные начала данной отрасли.
Принципы жилищного законодательства определены в ст. 1 ЖК РФ.
Проблема принципов жилищного права исследована в трудах таких ученых, как Г.А. Свердлык, И.Б. Марткович, П.И. Седугин, В.Д. Комаров, и др. В современной юридической науке обоснованы различные мнения о том, какие принципы для жилищного права являются базовыми (основными). Российскому жилищному праву знакомо проявление действия принципов сразу нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений регулирование пользования жилыми помещениями на основе договора найма осуществляется по принципам гражданско-правовой отраслевой принадлежности и, соответственно, применяется гражданско-правовой метод регулирования.
Жилищное право базируется на следующих основных принципах:
- обеспечения условий для осуществления права на жилище;
- неприкосновенности жилища;
- недопустимости произвольного лишения жилища;
- свободы осуществления жилищных прав;
- свободы передвижения;
- доступности пользования жилым фондом;
- использования жилого помещения по назначению;
- необходимости судебной защиты жилищных прав граждан <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права - 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. С. 261 - 310.
1. ПРИНЦИП ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ
Согласно Конституции РФ жилищное законодательство должно основываться на признании равенства участников жилищных отношений, необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, возможности их судебной защиты, недопустимости произвольного лишения жилища, а также гарантиях его неприкосновенности.
Для раскрытия сущности данного принципа необходимо обратиться к Конституции РФ. Статья 40 Конституции РФ закрепляет необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище.
В свою очередь, ст. 2 ЖК РФ содержит перечень этих основополагающих условий, в соответствии с которыми государственные органы и органы местного самоуправления:
- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
- используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
- в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
- стимулируют жилищное строительство;
- обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
- обеспечивают контроль за использованием жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
- обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
2. ПРИНЦИП НЕДОПУСТИМОСТИ ПРОИЗВОЛЬНОГО ЛИШЕНИЯ ЖИЛИЩА
Данный принцип предусматривается ст. 40 Конституции РФ, в которой установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища.
Возможность лишения жилища главным образом предусматривается Жилищным кодексом РФ в качестве ответственности за противоправные действия. Случаи лишения жилища определены положениями ЖК РФ, а также установлены последствия такого лишения <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Юрченко М.О. Недопустимость произвольного лишения жилища как один из основных принципов жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. N 12. С. 10 - 12.
Лишение жилища без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, является произвольным лишением жилища.
Данный принцип также закреплен в п. 4 ст. 3 ЖК РФ:
"Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами".
На практике, при обращении граждан в суд с иском о нарушении принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище, нередко возникают некоторые проблемы. Истцу необходимо четко указать жилое помещение, которого его произвольно лишили, тем самым нарушили принцип недопустимости произвольного лишения жилища...
Пример из судебной практики.
Так, по делу, связанному с защитой права пользования жилым помещением, предметом спора являлась комната в трехкомнатной коммунальной квартире, в которой истец К. проживал вместе с матерью Б. до осуждения к лишению свободы на основании приговора суда от 26 апреля 1996 года и на которую в мае 1996 года был выдан ордер семье П., занимавшей в квартире две другие комнаты.
Сложность данного дела заключалась в том, что истец К., предъявивший к администрации Нарофоминского района и семье П. требования о признании ордера недействительным, признании права на спорное жилое помещение, находящееся в трехкомнатной квартире N 1, фактически был зарегистрирован в квартире N 2 по тому же адресу.
Судом также было установлено, что мать истца Б. в марте 1996 года была помещена в психоневрологический интернат, где и умерла в 2004 г. Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований о восстановлении нарушенных жилищных прав, суд исходил из того, что истец и его мать Б. были зарегистрированы по месту жительства в квартире N 2. При этом доказательств, свидетельствующих о предоставлении в установленном законом порядке истцу для проживания спорной комнаты в квартире N 1, суду представлено не было.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал, что суд не принял во внимание наличие в материалах дела решения суда от 13 декабря 2006 года, которым истцу было отказано в признании права пользования квартирой N 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда о том, что местом жительства К. данная квартира не являлась и право на жилую площадь в указанной квартире у К. не возникло, судом не были учтены. Отсутствовали в материалах дела и сведения о наличии прав конкретных лиц на пользование спорной комнатой до выдачи в 1996 году семье П. ордера на право вселения в нее.
При указанных обстоятельствах президиум не согласился с выводом суда об отсутствии у К. права на спорное жилое помещение. Направляя дело на новое рассмотрение, президиум также подчеркнул, что на момент вступления в законную силу приговора суда в отношении К. и его исполнения действовало Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, согласно которому временное отсутствие лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
Нарушение принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище в данном деле выразилось в том, что суд не установил, в каком жилом помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище <1>.
--------------------------------
<1> Официальный сайт Московского областного суда РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.mosoblsud.ru/ss_detale.php?id=141890 (дата обращения: 02.12.2015).
Таким образом, при возникновении спора о реализации конституционного принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище суду в первую очередь необходимо установить, в каком жилом помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище. А затем рассматривать спор по существу.
3. ПРИНЦИП НЕПРИКОСНОВЕННОСТИ ЖИЛИЩА
Одним из основных принципов жилищного законодательства является принцип неприкосновенности жилища.
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 37.
Частью 3 ст. 3 ЖК РФ устанавливаются случаи возможного вхождения в жилище без согласия проживающих в нем граждан.
Так, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо происшедшего несчастного случая.
Рассмотрим некоторые допустимые отдельными федеральными законами случаи проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц.
Действующий Федеральный закон "О полиции" устанавливает случаи, в которых проникновение в жилое помещение разрешено. Такими случаями являются:
1) преследование лиц, подозреваемых в совершении преступлений;
2) обоснованное (при наличии достаточных данных) предположение, что в жилище совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай;
3) обеспечение личной и общественной безопасности при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотиях, массовых беспорядках.
Закон обязывает сотрудника полиции, осуществившего проникновение, уведомить в течение 24 часов прокурора, непосредственное начальство, а также собственника жилого помещения. Сотрудники органов Федеральной службы безопасности также имеют право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения, если имеются достаточные основания полагать, что там совершено или совершается преступление, а также в случае преследования лиц, подозреваемых в совершении преступлений, если промедление может поставить под угрозу жизнь и здоровье граждан (ст. 13 Федерального закона "Об органах Федеральной службы безопасности в Российской Федерации" от 3 апреля 1995 г.). Федеральный закон "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предоставляет судебному приставу-исполнителю право в процессе исполнения требований исполнительного документа входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение (но только с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава, а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без такого разрешения), налагать арест на обнаруженное имущество, изымать его и передавать на хранение (п. 6, 7 ч. 1 ст. 64). В целях обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя временное ограничение права на неприкосновенность жилища допускает и Конституция РФ (ст. 56), делая отсылку при этом к нормам Федерального конституционного закона. Здесь подразумевается Федеральный конституционный закон "О чрезвычайном положении" N 3-ФКЗ от 30 мая 2001 г., и прежде всего нормы ст. 12 и 13. В них предусматриваются случаи, когда в соответствии с введенным на всей территории Российской Федерации или в ее отдельных местностях особым правовым режимом деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, их должностных лиц, общественных объединений такие ограничения являются необходимыми для устранения чрезвычайного положения, нормализации обстановки, стабилизации работы всей системы власти, восстановления законности и правопорядка. При этом единственным способом достижения указанных целей является применение данных чрезвычайных мер. В зависимости от конкретных обстоятельств это может быть досмотр жилища, временное отселение жителей в безопасные районы с обязательным предоставлением им стационарных или временных жилых помещений, введение карантина, проведение санитарно-противоэпидемических мероприятий.
Существуют и другого рода мероприятия, проведение которых также сопряжено с ограничением права на неприкосновенность жилища. Такими мероприятиями являются прежде всего осмотр жилища, обыск и выемка, два последних производятся только на основании судебного решения, а осмотр, помимо этого, допускается и при наличии выраженного согласия проживающих лиц. Это закрепляется в ст. 12 УПК РФ.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления ему другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 17.
Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. В данном случае гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.
Самоуправным является занятие жилого помещения без законных на то оснований. Документами, подтверждающими юридическое право на вселение в жилое помещение, могут являться ордер на вселение (более не выдается), договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство (Приложение N 7) и т.п.
Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на лиц, которые вселились в жилье самоуправно, если это подтверждено соответствующим судебным решением.
Следует также отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища наступает уголовная ответственность, предусмотренная ст. 139 Уголовного кодекса РФ.
Целый ряд положений основополагающих международных правовых актов посвящен праву на неприкосновенность жилища. Прежде всего, следует упомянуть Всеобщую декларацию прав человека 1948 г., ст. 12 которой провозглашает следующий принцип: "Никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища..." Каждый человек имеет право на законную защиту от такого вмешательства или таких посягательств. Аналогичную формулировку содержит в себе и Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 г. (ст. 17). Кроме того, Российская Федерация совместно с другими странами, входящими в состав Содружества Независимых Государств, указала в Конвенции о правах и основных свободах человека 1995 г. на то, что "каждый человек имеет право на уважение... его жилища" (п. 1 ст. 9). Однако есть установленные границы, за пределами которых это право может быть ограничено органами государственной власти. К такого рода исключительным случаям относятся ситуации, когда вмешательство прямо предусмотрено законом и необходимо в целях сохранения демократического общественного устоя в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц (п. 2 ст. 9).
В толковании вышеуказанных норм не последняя роль отведена Европейскому суду по правам человека, в решениях которого ограничения права на неприкосновенность жилища в правомерных целях называются объективно необходимыми условиями обеспечения справедливого баланса между интересами индивидуума и всего общества в целом. Кроме того, Европейский суд по правам человека указывает на четко обусловленную и законодательно закрепленную необходимость их использования в каждом конкретном случае.
Европейским судом была изложена позиция расширенного толкования терминов:
- "жилище", к которому относятся помимо жилых еще и служебные помещения, учитывая невозможность четкого разграничения этих понятий. Такой подход предоставляет возможность правовой защиты по ст. 9 Конвенции лицам, чья профессиональная и непрофессиональная деятельность тесно переплетены;
- "вмешательство со стороны государственных органов" в осуществление лицом права на неприкосновенность жилища, куда Европейский суд относит и традиционные формы ограничения (такие, как обыск), и ряд других форм (например, уничтожение силами безопасности страны жилых домов посредством их поджога или ввод в эксплуатацию предприятия по переработке отходов в непосредственной близости от жилища, вследствие чего оно было покинуто).
4. СВОБОДА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других федеральных законов или существа соответствующих отношений (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Жилищный кодекс: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 5 апреля 2013 г. М.: Рид Групп, 2013. С. 45.
Согласно ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Могут пользоваться жилым помещением, вселять в него других граждан, обменивать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма.
Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Понятие такого формального или юридического равенства не включает в себя равенство по экономическому, психофизическому и иным индивидуальным, объективно существующим критериям. Право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство и опирается на юридическое равенство субъектов.
Во-вторых, в гражданском праве критерий равенства отражает суть правового положения (статуса) участников гражданских правоотношений, которые не вправе использовать принудительную власть по отношению друг к другу, даже в том случае, когда в качестве одной из сторон выступает публично-правовое образование. Напротив, все они обладают одинаковыми юридическими возможностями и на их действия по общему правилу распространяются одни и те же гражданско-правовые нормы. В гражданском праве имеются и необходимые изъятия из названного принципа. Так, гражданское законодательство в некоторых случаях устанавливает специальные правила для предпринимателей, предъявляя к ним как к профессиональным участникам оборота более жесткие, повышенные требования. Для граждан-потребителей в их взаимоотношениях с предпринимателями, наоборот, предусматриваются дополнительные правовые гарантии соблюдения их интересов (как это, например, происходит при заключении так называемых публичных договоров в соответствии с правилами ст. 426 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2011. Т. II. Полутом 1. С. 45.
В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновения спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д.
В-четвертых, из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или из существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Между тем одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
5. ПРИНЦИП СВОБОДЫ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ
Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации реализуется на основании Конституции РФ и международных актов о правах человека, в соответствии с которыми каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.
Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, других федеральных законов <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Жилищное право" включен в информационный банк согласно публикации - Дашков и К, 2007.
<1> Афонина А.В. Жилищное право: Курс лекций. М.: Дашков и К, 2009. С. 12.
В ст. 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 (в ред. от 06.12.2011) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" содержится перечень оснований ограничения права граждан РФ на свободу передвижения, а также на выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Так, право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России может быть ограничено:
а) в пограничной полосе - данное положение регулируется Законом РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации". Статья 17 этого Закона предписывает осуществлять въезд (проход) лиц и транспортных средств в пограничную зону по документам, удостоверяющим личность, индивидуальным или коллективным пропускам, выдаваемым пограничными органами и пограничными войсками на основании личных заявлений граждан или ходатайств предприятий и их объединений, организаций, учреждений и общественных объединений;
б) в закрытых военных городках;
в) в закрытых административно-территориальных образованиях - в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" на указанных территориях установлен особый режим безопасного функционирования предприятий и (или) объектов. Он включает в себя ограничения на въезд и (или) постоянное проживание граждан на его территории. Граждане, проживающие, работающие и вновь прибывающие в закрытое административно-территориальное образование, должны быть ознакомлены с условиями особого режима и ответственностью за его нарушение;
г) в зонах экологического бедствия - например, Закон РФ от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (ст. 6) основывается, в частности, на следующих требованиях:
- на необходимости завершения обязательного отселения граждан из населенных пунктов, указанных в Единой государственной программе по защите населения Российской Федерации от воздействия последствий чернобыльской катастрофы;
- на положении о том, что гражданин, проживающий на загрязненной радионуклидами территории за пределами зоны отчуждения и зоны отселения, из которых население подлежит обязательному отселению, имеет право на основании предоставляемой ему объективной информации о радиационной обстановке, дозах облучения и возможных их последствиях для здоровья самостоятельно принимать решение о дальнейшем проживании на данной территории или переселении на другое место жительства;
д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;
е) на территориях, где введено:
- чрезвычайное положение согласно ст. 11 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении". В этом случае должны быть установлены ограничения на свободу передвижения по указанной территории, а также введен особый режим въезда на указанную территорию и выезда с нее, включая установление ограничений на въезд на указанную территорию и пребывание на ней иностранных граждан и лиц без гражданства;
- военное положение в соответствии со ст. 7 Федерального конституционного закона от 30 января 2002 г. N 1-ФКЗ "О военном положении". На территории, на которой введено военное положение, вводится и обеспечивается особый режим въезда и выезда с нее, а также ограничение свободы передвижения по ней.
6. ПРИНЦИП ДОСТУПНОСТИ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ФОНДОМ
Данный принцип содержится в части 3 ст. 40 Конституции РФ. Этот принцип определяет, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из них обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
7. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО НАЗНАЧЕНИЮ
Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах, установленных ЖК РФ. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилого помещения влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ.
Следует отметить, что требование об использовании жилого помещения по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения. Санкция за невыполнение собственником этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ и ГК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Напомним, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания.
Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит императивный характер. Названное ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. В противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждены Правительством РФ.
Полагаем, что в Жилищный кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ следовало бы внести конкретные изменения, касающиеся запрета размещения различных производств в жилых и нежилых помещениях жилого дома, а не только в жилых помещениях жилого дома. Размещаемые зачастую в жилых домах мастерские и рестораны в процессе своей эксплуатации мешают проживающим в этих домах гражданам.
8. НЕОБХОДИМОСТЬ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты <1>. Гарантия на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ), что было подтверждено в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой Постановлением Верховного Совета РСФСР 22 ноября 1991 г. N 1920-1.
--------------------------------
<1> Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 190.
Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Жилищные права граждан охраняются законом. Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением. Таким образом, соблюдение гражданами этих обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.
Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место в случаях использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное), а также переустройства и реконструкции жилого помещения, вселения поднанимателей и временных жильцов без соблюдения условий, установленных законом.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.
Если соответствующие решения и действия нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также, соответственно, положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, которые являются вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь в том случае, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Тем не менее соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.
Примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы определен в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.
В п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ речь идет о национальном законодательстве. Однако следует напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к внутригосударственному регулированию. Поэтому необходимо иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). К примеру, Европейский суд по правам человека - постоянно действующий суд, образованный государствами - членами Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г., в целях обеспечения их обязательств по данной Конвенции (ратифицирована Россией вместе с Протоколами к ней 30 марта 1998 г.).
Европейский суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств-членов их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней <1>. Однако суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда <2>.
--------------------------------
<1> См.: Мещерякова О.М., Голубев В.В. Суд Европейского союза // Право Европейского союза: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Под ред. А.Х. Абашидзе, А.О. Иншаковой. М.: Юрайт, 2016. С. 52 - 64 (серия: Бакалавр и магистр. Академический курс).
<2> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 40.
Таким образом, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется различными судебными органами в пределах их компетенции, подсудности и подведомственности. Кроме того, судебная защита жилищных прав осуществляется сначала на национальном уровне, а затем уже на международном, если все возможные способы защиты, предусмотренные национальным законодательством, исчерпаны.
§ 4. ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
В жилищном законодательстве применяется большое количество мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемые к субъектам независимо от вины и не влекущие для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера.
Например, к таким мерам относится признание недействительным обмена жилого помещения или выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение.
Защита - это деятельность, которая возникает при наличии конкретного (совершенного) правонарушения либо направлена на устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направлена на восстановление нарушенного права.
Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав. Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан <1>.
--------------------------------
<1> См.: Галанин А.Б. Способы защиты жилищных прав. Режим доступа: http://portal-law.ru/articles/pravovay%20zashita/Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ (дата обращения: 03.05.2012); Кархалев Д.Н. Способы защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2013. N 1. С. 38 - 40.
Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).
В жилищных правоотношениях не все меры защиты связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). В жилищном праве меры защиты могут выступать как меры самостоятельной защиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора найма при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2009. С. 23.
Защита нарушенных жилищных прав, согласно ст. 11 ЖК РФ, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке возможна только в случаях, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется следующими законодательно установленными способами:
1) признание права на жилище.
Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением). Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права <1>;
2) восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
--------------------------------
<1> См.: Галанин А.Б. Указ. соч.; см. подробнее: Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: Учеб. пособие. М.: Статут, 2015. С. 132 - 162.
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:
- выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин, не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
- выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
3) неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом. Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора факт несоответствия нормативного правового акта, регулирующего спорные жилищные правоотношения, нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда обосновывается, что тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;
4) признание судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий свои жилищные права нарушенными принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК РФ; или б) принятому в соответствии с Кодексом федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу. Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений субъектами жилищных прав;
5) прекращение или изменение жилищного правоотношения.
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях - соглашение сторон <1>.
--------------------------------
<1> См.: Галанин А.Б. Указ. соч.
Пример позиции суда при разрешении спора о прекращении права пользования жилым помещением.
В данном примере затрагивается и вопрос толкования судом норм, регулирующих основной принцип жилищного права - свободу осуществления жилищных прав. Основанием прекращения права пользования жилым помещением в данном случае будет признано соглашение сторон (обязательство по освобождению квартиры).
Так, К. обратилась в суд с иском к М., Т., Управлению ФМС по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что приобрела у О. по договору купли-продажи спорную квартиру. Ранее спорная квартира была приватизирована О. и она являлась ее единоличным собственником. В соответствии с условиями договора ответчики М. и Т., зарегистрированные в ней по месту жительства, обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. Обязательства по освобождению квартиры ответчики подтвердили, оформив соответствующие заявления, однако в установленный договором срок их не выполнили.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи ответчики сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют. С таким выводом президиум не согласился, указав следующее.
Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права.
Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.
Президиум указал на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.
Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации оформлены в письменной форме, сторонами не оспаривались и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст. 558 ГК РФ является существенным.
Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.
Согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Таким образом, Жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.
Учитывая изложенные обстоятельства, президиум указал на неправомерность вывода суда об отсутствии у ответчиков обязательств освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию <1>;
6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
--------------------------------
<1> Официальный сайт Московского областного суда РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.mosoblsud.ru/ss_detale.php?id=141890 (дата обращения: 02.12.2015).
Дела по жалобам граждан на нормативные правовые акты, принимаемые РФ и субъектами РФ (ст. 125 Конституции РФ), подведомственны судам. Вопрос о законности нормативных актов является предметом рассмотрения судов общей юрисдикции. Так, Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции, в частности, дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.
Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан не соответствующим закону и отменен решением суда с последующим восстановлением нарушенных прав участников жилищных отношений.
В соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" заинтересованными гражданами могут быть поданы в суд жалобы на действия и решения государственных органов и должностных лиц <1>.
--------------------------------
<1> Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан: Федер. закон [принят Гос. Думой 15 апреля 1993 г.; одобрен Советом Федерации 20 апреля 1993 г.] // Российская газета. 1993. 12 мая. С. 4.
Необходимым условием наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением тех случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей <1>. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен имущественный (например, разрушение жилого помещения) и моральный вред (например, создание обстановки невозможности совместного проживания).
--------------------------------
<1> См.: Филиппова Е.С. Жилищное право. С. 24.
Вина правонарушителя является субъективным основанием гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств.
Жилищное законодательство не предусматривает ответственности независимо от вины. Но Федеральный закон "О защите прав потребителей" содержит правило об ответственности независимо от вины в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги. В некоторых случаях предусматриваются специальные условия ответственности, например: систематичность нарушений, безрезультатность применения к правонарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.
В результате применения норм жилищного законодательства возникают многочисленные споры. В судебной практике наиболее распространенными являются дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение, расторжение договоров, обеспечение жильем в связи со сносом жилых домов и др.
А.Б. Галанин в качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав называет предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ предоставляет право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему усмотрению требовать:
- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя <1>.
--------------------------------
<1> См.: Галанин А.Б. Указ. соч.
Уже говорилось о том, что защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и в административном порядке. Например, в ст. 23.55 КоАП РФ предусматривается рассмотрение органами государственной жилищной инспекции дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 (нарушение правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами). Такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции рассматриваются: главным государственным жилищным инспектором РФ, его заместителями; государственными жилищными инспекторами РФ; руководителями государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместителями в соответствии с полномочиями соответствующих должностных лиц.
ЗАДАЧИ
1. В дверь гражданина Иванова А.А. около 20.00 позвонили сотрудники полиции, попросили впустить в квартиру и предъявить документы с целью проверки соблюдения правил регистрационного учета. Должен ли Иванов А.А. выполнить требования сотрудников полиции?
2. Молодому сотруднику казенного предприятия было предоставлено во временное пользование для проживания жилое помещение для временного проживания в административном здании. Регулируется ли возникшее отношение нормами жилищного права?
3. Собственник квартиры гражданин Д. решил продать ее гражданину Л. Кроме гражданина Д. в квартире проживают его супруга и двое детей 13 и 18 лет. Супруга Д. отказалась дать согласие на продажу квартиры. Можно ли отнести возникшие отношения к жилищно-правовым?
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся только к праву:
а) жилищному;
б) гражданскому;
в) административному;
г) налоговому, финансовому.
1.2. Отношения по распоряжению жилым помещением из частного жилого фонда регулируются нормами права:
а) административного;
б) гражданского;
в) жилищного;
г) жилищного и гражданского;
д) жилищного и административного.
1.3. Жилищные отношения, связанные с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, регулируются посредством метода:
а) административно-правового;
б) гражданско-правового;
в) жилищно-правового;
г) налогово-правового;
д) финансово-правового.
1.4. Принцип "неприкосновенность жилища" выражается в том, что никто не вправе проникать в жилище:
а) против воли проживающих в них лиц;
б) иначе как в случаях, специально оговоренных в законе;
в) иначе как на основании решения суда;
г) по совокупности всех указанных в п. "а" - "в" условий.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Определите место жилищного права в национальной правовой системе. В чем особенность данной отрасли права?
2. Дайте характеристику кругу отношений, составляющих предмет регулирования жилищного права. В чем состоит отличие жилищного и гражданского права по предмету правового регулирования?
3. Назовите известные вам основания систематизации жилищного права. Каким образом происходит систематизация жилищного права по виду регулируемых отношений?
4. Назовите основные способы регулирования жилищных правоотношений. Какие методы правового регулирования применяются для регулирования жилищных правоотношений?
5. Какие отраслевые принципы жилищного права вам известны? Охарактеризуйте названные принципы.
6. Раскройте содержание принципа "неприкосновенность жилища". В каком порядке могут быть выселены граждане, незаконно занимающие жилое помещение?
7. В чем состоят особенности защиты нарушенных жилищных прав? Назовите основные способы защиты жилищных прав и дайте их характеристику.
8. Каким образом происходит судебная защита нарушенных жилищных прав и охраняемых законом интересов? Назовите основные категории жилищных споров, рассматриваемых в судах общей юрисдикции.
Глава 2. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие и классификацию источников жилищного права;
- жилищное законодательство и механизмы функционирования межотраслевых институтов;
- состав жилищного законодательства;
- действие жилищного законодательства по аналогии, во времени, в пространстве и по кругу лиц;
уметь:
- ориентироваться в современных источниках жилищного права, уметь определять их взаимосвязь;
- оперировать источниками жилищного права в процессе правоприменительной деятельности;
- определять сферу правового регулирования различными источниками жилищного права;
- определять действие законодательного акта в определенный промежуток времени;
- разграничивать компетенцию государственных и муниципальных органов в регулировании жилищных отношений;
владеть:
- навыками работы с федеральными актами жилищного законодательства;
- навыками работы с муниципальными актами жилищного законодательства;
- навыками разрешения жилищных споров на основе норм и принципов конституционного, жилищного, гражданского права, гражданско-процессуального права, с учетом международной практики.
§ 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ИСТОЧНИКОВ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
В российском правоведении категория источника права является далеко не однозначной. В самом широком и обыденном смысле под источником понимают некий корень, из которого право произрастает. В социально-экономическом смысле под источником жилищного права некоторые авторы понимают совокупность социально-экономических факторов, определяющих сущность жилищного права и объективные законы развития правового регулирования жилищных отношений. К ним относятся рыночные отношения, поддерживающие три формы собственности, а также иные важнейшие социально-экономические отношения, определяющие сущность соответствующей социально-экономической формации.
Рассматривая развитие жилищного права в государственно-политическом аспекте, под источниками его следует понимать волю политически господствующего класса, нашедшую свое выражение в правовых нормах. Таким образом, в качестве источника права выступает внешняя форма выражения воли господствующего класса. В нашем государстве в правовых нормах выражена воля всего российского народа.
В науке российского жилищного права наряду с отмеченным социально-экономическим и государственно-политическим пониманием источника права можно выделить еще и юридическое истолкование данной категории. Государственная воля (воля всего народа), как известно, может быть выражена в различных формах в зависимости от тех целей, к достижению которых государство устремляет свою деятельность. В то же время следует иметь в виду, что далеко не каждый акт выражения государственной воли является источником жилищного права.
Для того чтобы акт выражения государственной воли мог рассматриваться в качестве источника жилищного права, необходимо наличие следующих трех элементов: во-первых, чтобы таким актом устанавливались определенные правила поведения (нормы права); во-вторых, чтобы орган, создавший акт, обладал соответствующей компетенцией на издание подобных актов; в-третьих, чтобы в ходе принятия рассматриваемого акта была соблюдена определенная процедура, установленная законом.
Относимость того или иного нормативного акта к числу источников жилищного права определяется его содержанием, т.е. по характеру тех правовых норм, которые устанавливаются, изменяются или отменяются данным нормативным актом.
Учитывая вышеизложенное, источники российского жилищного права в юридическом смысле этого слова определяются следующим образом: источниками российского жилищного права являются определенные формы выражения государственной воли, находящиеся в принятых в установленном порядке компетентными государственными органами нормативных актах, содержащих нормы жилищного права <1>.
--------------------------------
<1> См.: Свердлык Г.А. Российское жилищное законодательство // Жилищное право. 2007. N 12. С. 5 - 10; Жилищное право Российской Федерации: Учебник для академического бакалавриата / А.А. Титов. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2015. С. 75 - 76 (серия: Бакалавр. Академический курс).
В более узком понимании источники жилищного права рассматриваются как внешняя форма выражения права.
Источник жилищного права как внешняя форма выражения права - это нормативные акты различного уровня, содержащие нормы указанной отрасли права.
Национальные источники жилищного права подразделяются на две основные группы, т.е. в соответствии с п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ они могут приниматься на двух уровнях правового регулирования - федеральном и региональном:
- федеральные жилищные законы и принятые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты - это федеральный уровень;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также акты органов местного самоуправления - это региональный уровень.
Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с точки зрения их юридической силы:
- общепризнанные принципы и нормы международного права;
- международные договоры;
- Конституция РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- иные федеральные законы в жилищной сфере;
- федеральные подзаконные правовые акты;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ;
- нормативные правовые акты муниципальных образований.
§ 2. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РФ И СУБЪЕКТОВ РФ
Жилищное законодательство - совокупность или система общеобязательных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы. В их состав входят федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Жилищный кодекс РФ является основным нормативным актом в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса РФ и принимаются в соответствии с нормами ЖК РФ и в продолжение их развития. Подтверждением данного тезиса является ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.
Не следует смешивать понятия "жилищное законодательство" и "жилищное право". Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Нормы жилищного права содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40) <1>, Гражданском кодексе РФ (гл. 18 и 35). Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм объемнее, чем жилищное законодательство.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право. 2014. N 3. С. 59 - 64.
Вместе с тем жилищное законодательство - это основной правовой массив данной отрасли права, нормами которого регулируются жилищные отношения. К сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая называется "Жилищное законодательство". Следовало бы назвать указанную статью "Жилищное законодательство и иные акты, содержащие нормы жилищного права", как, например, это сделано в ст. 3 Гражданского кодекса РФ ("Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права").
По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство распространяет свое действие в основном на две большие группы неоднородных общественных отношений - гражданских и административных, регулируемых разными отраслями права, каждая из которых имеет свой состав:
- группа гражданских отношений - владение и пользование гражданами на условиях договора найма или безвозмездного пользования либо членства в потребительском объединении пользователей чужой жилой площадью, принадлежащей соответственно другим субъектам права собственности на жилище либо принадлежащей жилищному потребительскому объединению пользователей (жилищно-строительному кооперативу); отношения по осуществлению правомочий владения и пользования своим жильем, а также вещных прав других лиц, проживающих совместно с собственниками;
- группа административных отношений - учет граждан, не только нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и нуждающихся в жилье; распределение, перераспределение и предоставление жилища гражданам; отношения по управлению жилищным фондом, организации ремонта и эксплуатации жилых домов; функционирование жилищного хозяйства; технический и государственный учет площади жилищного фонда. К ним примыкают небольшие сопутствующие группы земельных отношений, связанных с земельными участками, на которых находятся жилые дома, и семейных отношений, связанных с пользованием жильем и вещными правами на жилище совместно проживающих с титулодержателем; к ним примыкают сопутствующие смежные отношения, связанные с конституционными правами и свободами - неприкосновенностью жилища, свободой передвижения и выбором места жительства.
В рамках жилищного законодательства может осуществляться полномасштабное регулирование трех групп гражданских отношений:
- собственно жилищных отношений - самостоятельных отношений по владению и пользованию чужим жильем, принадлежащим другим субъектам на праве собственности, на условиях найма и безвозмездного пользования, а также владения и пользования на условиях недоговорного членского пользования жильем, принадлежащим жилищному потребительскому объединению. В этом формате могут быть урегулированы такие сделки с жилым помещением, как его обмен, наем.
К ним могут примыкать также договорные жилищные отношения, но несамостоятельные, устанавливаемые в рамках другого, не жилищного, основного договора (договора ренты).
По мнению В.Н. Литовкина, отношения, условно называемые жилищными, в отличие от собственно жилищных - по осуществлению правомочий собственником владения и пользования собственным жильем, двух из трех названных правомочий собственника жилища, слагаемых в самостоятельное право собственника, также несамостоятельны. Третье правомочие права собственности на жилище - правомочие распоряжения жилищем - ограничено его владением и пользованием (перепланировка, переоборудование жилого помещения) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья В.Н. Литовкина "Концепция развития жилищного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2000, N 5-6.
<1> См.: Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. N 3. С. 14.
Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения".
Специфика норм жилищного законодательства и жилищных правоотношений состоит в том, что названные нормы и правоотношения касаются вопросов, связанных с удовлетворением потребностей граждан в жилье. В то же время отношения, связанные со строительством жилых домов, отводом земельных участков под строительство, осуществлением права собственности на жилые помещения, регулируются соответственно градостроительным, земельным и гражданским законодательством <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. N 3. С. 23.
Нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Это вытекает из п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Рахвалова М.Н. Нормы, регулирующие жилищные отношения, как составляющая жилищного и гражданского законодательства // Семейное и жилищное право. 2013. N 5. С. 44 - 46.
П.В. Крашенинников, характеризуя жилищное законодательство, полагает, что оно носит комплексный характер <1>, но отмечает, что значительная часть норм, содержащихся в актах жилищного законодательства, являются гражданско-правовыми <2>.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 13 - 14.
<2> См.: Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства Российской Федерации // Жилищное право. 2007. N 10. С. 11 - 13.
Анализ внесенных в последнее время изменений в ЖК РФ и разрабатывающихся законопроектов позволяет выделить несколько основных направлений совершенствования жилищного законодательства:
во-первых, уточнение полномочий органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в области жилищных отношений;
во-вторых, уточнение содержания или введения новых материальных норм, которые бы должным образом урегулировали жилищные отношения, в том числе и в области уточнения полномочий органов местного самоуправления и органов власти субъектов РФ;
в-третьих, увеличение гарантий социальной защиты наиболее уязвимых слоев населения.
Оценивая состояние современного жилищного законодательства, нельзя не отметить в качестве основополагающей тенденции устойчивую интенсификацию работы по формированию регионального жилищного законодательства большинства субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Практически все субъекты РФ и органы местного самоуправления разработали акты о порядке и условиях признания граждан малоимущими, о порядке постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, о размере учетной нормы площади и нормы предоставления, о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. И если в большинстве случаев принятые акты отвечают требованиям действующего законодательства, то некоторые из них отменяются именно в связи с несоответствием ст. 13 и 14 ЖК РФ: органы государственной власти и органы местного самоуправления выходят за пределы своих полномочий и принимают акты по вопросам, которые не относятся к их компетенции. Вместе с тем в юридической литературе наряду с содержанием соответствующих актов регионального уровня <1> активно обсуждается и правомерность позиции ЖК РФ, предусматривающего возможность принятия актов в области жилищных отношений органами местного самоуправления <2>.
--------------------------------
<1> См.: Шешко Г.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных актах // Жилищное право. 2009. N 5. С. 24 - 36.
<2> См.: Литовкин В.Н. Обеспечительная функция жилищного законодательства. Изъяны обеспечительной функции постсоветского жилищного законодательства // Жилищное право. 2008. N 2, 4, 5, 6.
На сегодняшний момент систему жилищного законодательства можно с натяжкой признать практически сформированной. В 2013 г. принято большое количество норм, дополняющих ЖК РФ. И их практическая реализация (например, вопросы проведения капитального ремонта, его финансирования), очевидно, очень скоро вновь потребует принятия дополнительных нормативных актов различного уровня регулирования.
В настоящее время большинство жилищных отношений уже урегулированы нормами жилищного законодательства, но вместе с тем остаются вопросы относительно качества такого регулирования. Хотелось бы обратить более пристальное внимание законодателя на те многочисленные предложения по совершенствованию жилищного законодательства, которые составляют сегодня вполне аргументированный предмет научной полемики в специальной юридической литературе <1>.
--------------------------------
<1> См.: Суслова С.И. Анализ состояния современного жилищного законодательства и дальнейших перспектив его развития // Жилищное право. 2009. N 8. С. 97 - 101.
Говоря о развитии жилищного законодательства, необходимо отметить тот факт, что Концепция развития гражданского законодательства не называет каких-либо оснований для последующего перераспределения нормативного материала между отраслями гражданского и жилищного права, тем самым признавая достаточным имеющееся соотношение норм в ГК РФ и ЖК РФ и не требующим законодательных коррективов.
Применительно к жилищному законодательству ГК РФ (ст. 672) закрепил за собой регулирование договора найма жилого помещения (гл. 35) - "коммерческий наем". А жилищному законодательству ГК РФ предоставил урегулировать договор социального найма жилого помещения.
Е.А. Суханов оценивает роль регулирования наемных отношений в ГК РФ как "...классического инструмента регулирования в противовес регулированию социального найма жилого помещения (как необычного договорного отношения, которому предшествуют административные отношения очередности на получение жилого помещения, всякого рода льготы), которое закреплено в ЖК РФ".
Полагаем, было бы логичнее полностью передать институт социального найма ЖК РФ. Освободившееся в этом случае в ГК РФ место следует занять регулированием исключительно общих положений, интегрирующих все разновидности жилищного найма. В этом случае ГК РФ будет выступать законом, устанавливающим общие нормы института найма жилых помещений.
По мнению С.И. Сусловой, регулирование безвозмездного пользования жилым помещением в ЖК РФ, единожды упомянутого в ст. 30, но широко применяемого на практике, дополнило бы полноту регулирования жилищных отношений. Сегодня безвозмездное пользование жилым помещением подчиняется общим правилам гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Общий характер норм этой главы ухудшает положение льготника в сравнении с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Например, вместо бессрочности пользования срок определяется договором, а если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, пользователь (ссудополучатель) обязан нести расходы не только по текущему, но и капитальному ремонту, а также нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 689, 695 ГК РФ). Иное и следовало урегулировать не в договоре, а в ЖК РФ, что не было сделано, хотя именно такой подход имел бы особое значение как для публичного, так и для частного жилищного фонда. В контексте изложенного гл. 36 ГК РФ должна содержать отсылку к жилищному законодательству при урегулировании этих отношений.
Таким образом, по нашему глубокому убеждению, в ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных жилищных обязательствах, кроме названных общих положений.
По-иному следовало бы решать проблему и вещных прав на жилище. В отношениях собственности и других вещных прав на жилые помещения ГК РФ (ст. 292) ограничен упоминанием жилищного законодательства, в котором предусматриваются только условия права пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения, т.е. в ГК РФ не только оставлено регулирование общих положений вещного права, но и закреплено формулирование специальных норм (гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения").
ЖК РФ по своей юридической природе пригоден к регулированию в своем формате и отношений, возникающих свободно, и отношений, возникающих из актов государственных органов (органов местного самоуправления), которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей <1>.
--------------------------------
<1> См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. С. 47 - 53.
Таким образом, можно выделить следующие меры по совершенствованию жилищного права, требующие скорейшей своей реализации на законодательном уровне:
- изъять из ГК РФ специальные нормы о конкретных жилищных обязательствах и оставить только общие положения, касающиеся регулирования жилищных правоотношений;
- восполнить недостаточность нормативного материала, направленного на решение проблемы вещных прав на жилище;
- уточнить полномочия органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в области жилищных отношений;
- детализировать содержание проанализированных материальных норм, а при их отсутствии закрепить новые материальные нормы, направленные на урегулирование жилищных отношений;
- укрепить гарантийные механизмы социальной защиты в области жилищных отношений наиболее уязвимых слоев населения.
СТРУКТУРА И СОСТАВ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и региональном уровнях.
Исходя из положений ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ <1>. Определим структуру жилищного законодательства.
--------------------------------
<1> Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: Офиц. текст. М.: Маркетинг, 2001. С. 12.
На федеральном уровне регулирования это следующие акты:
а) законодательные акты Российской Федерации - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом: Федеральным Собранием - парламентом Российской Федерации.
Кроме того, продолжают действовать и некоторые нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции и законодательству РФ.
До принятия нового ЖК РФ наиболее значимыми актами жилищного законодательства были следующие:
- ЖК РСФСР 1983 г., несмотря на то что многие его положения противоречили Конституции, был одним из основных актов жилищного законодательства. В нем наиболее полно были урегулированы вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими;
- Закон о приватизации жилищного фонда в РФ, который установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. Теперь он имеет ограниченное действие;
- Закон "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы). Основы жилищного законодательства были качественно новым этапом в формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений в условиях рыночных отношений. Основы содержали важные положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а также регулировали вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для ранее действовавшего жилищного законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития отношений собственности и земельных отношений. Кроме того, Основы содержали нормы прямого действия, например, относительно нового порядка оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений (комнат). Этот нормативный акт теперь практически не действует.
В связи с принятием и введением в действие ЖК РФ были приняты многие законы и подзаконные акты, в том числе предусмотренные Кодексом. Например, в соответствии с ЖК РФ были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. Правила пользования жилыми помещениями;
б) нормативные акты - указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах" и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этим Указом). В качестве примера можно назвать и Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья", касающийся решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики. Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", Указ Президента РФ от 24 октября 2011 г. "О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации";
в) постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ). Примерами могут служить: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства" (в редакции от 05.05.1995) <1> и Постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2015 - 2020 годы"; Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы"; Постановление Правительства РФ от 24 декабря 2014 г. N 1464 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2014 - 2016 годы".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1994. N 9. Ст. 1024.
При этом нужно иметь в виду, что источниками жилищного права являются и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые также являются источниками жилищного права. Например, Постановление Правительства РФ от 15 октября 2005 г. N 614 "Об утверждении Правил предоставления субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию передаваемых полномочий Российской Федерации по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов", Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. N 1203 "Об утверждении Правил предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения";
г) нормативные акты министерств, государственных комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать на основании законов и иных нормативных правовых актов в пределах их компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать нормы жилищного права. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170; Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения".
Региональный уровень регулирования:
а) законодательные и иные нормативные акты субъектов РФ.
Субъекты РФ также принимают акты жилищного законодательства субфедерального значения. Такие акты могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами исполнительной власти и направлены на регулирование вопросов, касающихся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.
В Волгоградской области это, к примеру, Закон Волгоградской области от 12 декабря 2007 г. N 1591-ОД (в ред. от 10.11.2014) "О жилищном фонде Волгоградской области", Закон Волгоградской области от 4 августа 2005 г. N 1096-ОД (в ред. от 10.11.2015) "О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений", в которых утверждаются порядок и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в Волгоградской области и устанавливаются категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений жилищного фонда по договору социального найма в жилищном фонде Волгоградской области, Постановление губернатора Волгоградской области от 5 мая 2015 г. N 385 "Об утверждении комплекса мер по предоставлению на территории Волгоградской области жилья детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, и лицам из их числа на 2015 - 2017 годы", в котором определяется механизм предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей.
б) акты органов местного самоуправления.
Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями. Например, Постановление администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 (в ред. от 14.11.2013) "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений", Постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. N 6538-п "Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге".
Теперь обратимся к правовой характеристике основных источников жилищного права.
1. Особое место в жилищном законодательстве занимают международно-правовые акты. Действующая Конституция РФ определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью внутригосударственной правовой системы (ч. 4 ст. 15).
Так, в Конституцию РФ были имплементированы нормы о жилищных правах, заимствованные из:
- Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.;
- Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.
В свою очередь, конституционные нормы о жилищных правах стали основой для разработки других нормативных актов в области жилищного права.
2. Конституция РФ создает юридический фундамент развития всех отраслей национального права, в том числе и жилищного. Конституционным нормам присущ ряд особенностей, среди которых:
1) государственно-политическая природа;
2) высшая юридическая сила;
3) фундаментальное значение для любого, в том числе и жилищного, законодательства.
Действующая Конституция РФ определила право граждан России на жилище (ст. 40).
С провозглашенным в ст. 40 Конституции РФ правом российских граждан на жилище связаны и те конституционные нормы, которые закрепляют, обеспечивают неприкосновенность жилища и недопустимость проникновения в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных на основании судебного решения (ст. 25), право свободно выбирать место жительства (ст. 27), право частной собственности на имущество, т.е. право на владение, пользование и распоряжение им (ст. 35), право на судебную защиту (ст. 46).
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2005 г. (опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 г.), знаменует собой новую эпоху развития жилищных отношений в нашей стране.
Структура ЖК РФ:
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд.
Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников.
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.
Глава 7. Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения.
Раздел III.1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.
Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Глава 8.2. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Раздел III.2. НАЕМНЫЕ ДОМА.
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда.
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими.
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ.
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья.
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
Раздел IX. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования.
Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Глава 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Раздел X. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
Глава 19. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами.
Прокомментируем вкратце структуру ЖК РФ. В разделе I закреплены общие положения, основные понятия, права и обязанности граждан, а также разграничение компетенции государственных органов различного уровня и муниципальных органов в области регулирования жилищных отношений. Важное значение имеют многообразие видов жилищных фондов и способов реализации прав граждан на жилище, а также регламентация основных жилищных прав и обязанностей граждан. Раздел содержит определения жилищного фонда и жилого помещения, а также правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
Раздел II устанавливает право собственности и другие вещные права граждан на жилище. Здесь содержатся не только права и обязанности собственников жилого помещения, а также права и обязанности других граждан, проживающих совместно с ними.
В разделе III конкретизируется порядок предоставления и использования жилых помещений по договору социального найма, по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В нем даются основания возникновения, действия, изменения и прекращения жилищных правоотношений при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, порядок заключения, оформления, расторжения вышеназванных договоров, права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма и по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Раздел IV закрепляет условия предоставления гражданам служебных и иных специализированных помещений. В рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и иных специализированных помещений, порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или иного специализированного помещения, права и обязанности субъектов в описываемой сфере.
В разделе V регулируются жилищные правоотношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном и жилищно-строительном кооперативе, рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива, права и обязанности членов правления кооператива, порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива, порядок предоставления жилых помещений.
Раздел VI определяет порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества собственников жилья, права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
Раздел VII посвящен определению размера платы за жилье и коммунальные услуги.
В разделе VIII говорится об управлении многоквартирными домами. В его статьях установлены требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция" / П.В. Алексий [и др.]; Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010. С. 30 - 31.
Раздел IX закрепляет общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором; порядок проведения капитального ремонта <1>.
--------------------------------
<1> О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федер. закон: принят Гос. Думой 14 декабря 2012 г.; одобр. Советом Федерации 19 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7596.
4. Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица. Действие данного Закона ограничивается определенной датой - 6 марта 2016 г.
5. Градостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении градостроительной деятельности, на обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.
6. Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании и в соответствии с этим Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
8. Важнейшим источником жилищного права является ГК РФ, в частности глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671 - 688 ГК РФ).
9. КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21 - 7.23 КоАП РФ).
10. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В ст. 83 ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.
11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
12. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. "О содействии развитию жилищного строительства", который регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
13. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
14. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
15. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Постановлением утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Также установлено, что государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе. Государственному учету подлежат, независимо от формы собственности, жилые дома, специализированные дома (общежития, служебные жилые помещения, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" и иными нормативными правовыми актами.
16. Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. N 832 "О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий". В Постановлении изложен Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Сертификат больше не является ценной бумагой, а представляет собой свидетельство, удостоверяющее право гражданина РФ на получение жилого помещения или социальной выплаты для приобретения жилого помещения за счет бюджетных ассигнований.
17. Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Устанавливаются требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Определяются правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации. Закрепляется обязанность граждан по своевременной оплате жилья, коммунальных услуг и по осуществлению выплат по жилищным кредитам. Приводится рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, а также примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
18. Приказ ГТК России от 30 сентября 2003 г. N 1088 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в таможенных органах и учреждениях, подведомственных ГТК России".
19. Приказ Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма". Утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов МСУ по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений ЖК РФ органами государственной власти субъектов РФ и органами МСУ. Содержатся рекомендации по установлению органами государственной власти субъектов РФ и органов МСУ порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, для признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.
20. Приказ Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма".
21. Приказ Госстроя России от 4 декабря 1997 г. N 17-127 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".
22. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (в ред. от 25.06.2012) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
23. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". Указом Президента РФ создается Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию для расширения использования ипотеки и иных форм кредитования населения при строительстве, реконструкции или приобретении жилья.
Органам исполнительной власти субъектов РФ рекомендовано создавать на своих территориях региональные и местные фонды развития жилищного строительства для поддержки строительства жилья социального использования, для развития производственной базы домостроения, для осуществления выплат компенсаций (субсидий) малоимущим группам населения на оплату строительства, приобретение и содержание жилья и т.д.
24. Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 "Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации". В Положении регламентируется порядок формирования и использования фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, финансирования строительства (приобретения) и распределения жилья для постоянного проживания вынужденных переселенцев, а также организации компактных поселений вынужденных переселенцев и создания инженерной и социальной инфраструктуры в них. В связи с этим устанавливаются соответствующие полномочия федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления и территориальных органов Минфедерации России.
Перечисляются условия предоставления семьям вынужденных переселенцев жилья для временного поселения. В частности, устанавливается, что такое жилье предоставляется в порядке очередности исходя из его фактического наличия по нормам, установленным жилищным законодательством для общежитий. Лица, проживающие в жилых помещениях для временного поселения, не имеют права их приватизировать, осуществлять их обмен и бронирование, сдавать в поднаем, аренду или субаренду, осуществлять раздел занимаемой жилой площади, вселять временных жильцов без разрешения территориального органа Минфедерации России.
25. В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливаются основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Определяются полномочия Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок.
Финансовые потребности организации коммунального комплекса, необходимые для реализации ее производственной программы, обеспечиваются за счет средств, поступающих от реализации товаров (оказания услуг) данной организации по установленным тарифам на товары и услуги. Сокращение затрат указанной организации не является основанием для досрочного (до даты окончания периода действия тарифов) пересмотра тарифов на товары и услуги данной организации.
Устанавливается три метода регулирования тарифов: путем установления фиксированных тарифов на очередной период, путем установления предельных тарифов и путем индексации тарифов.
Приводится порядок определения платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки указанных объектов. Устанавливаются правила действия тарифов и надбавок, а также основания для их досрочного пересмотра.
Приведенный список нормативных актов различного уровня, конечно же, не является исчерпывающим.
§ 3. ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО АНАЛОГИИ,
ВО ВРЕМЕНИ, В ПРОСТРАНСТВЕ И ПО КРУГУ ЛИЦ
В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, т.е. аналогия закона.
При невозможности использования аналогии закона обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кудашкин А.В. Жилищное право. М.: Изд-во "За права военнослужащих", 2005. С. 15.
Статья 7 ЖК РФ определяет порядок применения правового механизма аналогии в жилищном законодательстве. Аналогия - механизм преодоления пробелов в законодательстве при регулировании общественных отношений. Согласно ст. 7 ЖК РФ в жилищном законодательстве, как и в остальных отраслях российского законодательства, применяются две разновидности аналогии: аналогия закона и аналогия права.
Пункт 1 ст. 7 ЖК РФ регулирует особенности применения аналогии закона при наличии пробела в жилищном законодательстве. Аналогия закона в жилищном законодательстве заключается в применении к неурегулированным отношениям жилищного законодательства, регулирующего сходные общественные отношения. Для применения аналогии закона необходимо соблюдение следующих условий:
- жилищное отношение не урегулировано жилищным законодательством;
- жилищное отношение не урегулировано соглашением его участников;
- отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо регулирующая данное жилищное отношение;
- возможно применение к данному жилищному отношению норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречащие существу жилищного отношения.
Пункт 2 ст. 7 ЖК РФ устанавливает порядок применения в жилищном законодательстве аналогии права. Аналогия права применяется лишь в том случае, если невозможно применить аналогию закона, и заключается в том, что жилищные права и обязанности определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 8 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. В.М. Жуйкова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).
<1> См.: Филимонов С.Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С.Л. Филимонов, Г.Ф. Шешко. М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. С. 89.
Статья 9 ЖК РФ устанавливает особенности соотношения жилищного законодательства Российской Федерации и норм международного права.
Соотношение этих двух правовых систем основано на конституционном принципе приоритета международного права над национальным законодательством Российской Федерации.
Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Если международным договором Российской Федерации предусмотрены иные правила, чем установленные жилищным законодательством, то применяются нормы международного договора.
Статья 6 ЖК РФ определяет особенности действия норм жилищного законодательства во времени.
Акты жилищного законодательства вступают в действие со дня их опубликования, если в самом акте не указан другой срок.
Закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действие.
Пункт 1 ст. 6 ЖК РФ распространяет на жилищное законодательство общеправовой принцип - закон обратной силы не имеет. Так, нормы жилищного законодательства по общему правилу не распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу. Регулированию подлежат лишь более поздние отношения.
При этом придание обратной силы (ретроспективного действия) нормам жилищного законодательства все же возможно. Из правила есть исключение. Акты жилищного законодательства распространяют свою силу на отношения, возникшие до их введения в действие, лишь в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Пункт 2 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие - уже новыми нормами.
Наконец, акт жилищного законодательства распространяет свое действие на права и обязанности, возникшие из договоров до введения его в действие, лишь в том случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров.
В Конституции РФ закреплен общий для всех отраслей права принцип - закон, ухудшающий положение граждан и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет.
Законы, регулирующие жилищные отношения, действуют на всей территории Российской Федерации, если сфера действия закона прямо не ограничена какой-либо территорией.
Действие жилищного законодательства распространяется на всех участников жилищных отношений, определенных в ст. 4 ЖК РФ, но действие жилищного закона может быть распространено и на отдельные категории граждан. Например, на льготные категории граждан - лиц, в отношении которых у государства есть обязанность обеспечения их жилыми помещениями и т.п.
ЗАДАЧИ
1. Составьте схему "Источники жилищного права", отражающую основной комплекс, возможные уровни правового регулирования и иерархию источников жилищного права.
2. Найдите два-три источника жилищного законодательства субъекта РФ. Проанализируйте их на предмет: а) какие именно жилищные отношения регулируются данными нормативно-правовыми актами? б) какие методы правового регулирования использованы законодателем субъекта РФ в выбранных вами для анализа нормативно-правовых актах?
3. Иванов А.А. по договору купли-продажи приобрел садовый участок в размере 10 соток, на котором построил дом, установив печное отопление, подключился к электроэнергии, построил туалет, колодец и другие хозяйственные помещения. После этого он обратился с заявлением о регистрации в этом доме по месту постоянного жительства. Определите момент, с наступлением которого законодатель связывает признание данного строения жилым домом?
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Что не является источником жилищного права:
а) указы Президента РФ;
б) постановления Правительства РФ;
в) муниципальные акты;
г) обычаи делового оборота.
1.2. Могут ли акты жилищного законодательства иметь обратную силу:
а) всегда имеют;
б) не имеют никогда;
в) только в случаях, прямо предусмотренных специальными законами об обратной силе;
г) только в случаях, прямо предусмотренных актами жилищного законодательства.
1.3. Возможно ли применять акты жилищного законодательства по аналогии закона:
а) нет, не возможно;
б) всегда возможно;
в) возможно применять аналогию гражданского законодательства;
г) да, если отсутствует норма прямого действия гражданского законодательства.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. На какие группы можно разделить источники жилищного права в соответствии с иерархией их применения?
2. Определите роль, место и значение ЖК РФ в системе источников жилищного законодательства.
3. Дайте правовую характеристику нормативным актам жилищного законодательства, принимаемым субъектами РФ, в сопоставительном анализе с актами жилищного законодательства иных уровней регулирования.
4. Назовите жилищные правоотношения, которые регулируются актами органов местного самоуправления.
5. Поясните, каким образом в жилищном законодательстве проявляется действие принципа "Закон обратной силы не имеет"? Приведите примеры.
6. Назовите основные международные акты в сфере жилищных правоотношений, участницей которых является РФ. Как действие указанных международных актов соотносится с национальным жилищным законодательством?
7. В каких случаях возможно применение аналогии закона при регулировании жилищных правоотношений?
8. Каким образом восполняются пробелы правового регулирования жилищных отношений посредством применения аналогии права?
Глава 3. КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- международные акты, влияющие на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации;
- содержание конституционных норм, определяющих основы жилищных правоотношений и их правового регулирования;
- сущность конституционного права на жилище и правовые гарантии его соблюдения;
уметь:
- применять международные акты, которые влияют на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации;
- выявлять противоречия между международными актами и внутренними актами, регулирующими жилищные правоотношения;
- применять нормативно-правовые акты в соответствии с законодательно установленной иерархической очередностью;
владеть:
- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений, являющихся объектами профессиональной деятельности в жилищной сфере;
- навыками обращения во внутригосударственные судебные органы за защитой нарушенных жилищных прав;
- навыками обращения в международные судебные органы за защитой нарушенных жилищных прав;
- навыками разрешения жилищных споров на основе прежде всего норм и принципов конституционного, жилищного гражданского права, гражданско-процессуального права, с учетом международной практики.
§ 1. МЕЖДУНАРОДНЫЕ АКТЫ, ВЛИЯЮЩИЕ
НА КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Международными актами, влияющими на правовое регулирование жилищных отношений в РФ, являются:
1) Всеобщая декларация прав человека (далее - ВДПЧ);
2) Пакт "О гражданских и политических правах";
3) Пакт "Об экономических, социальных и культурных правах";
4) некоторые нормативные акты, регулирующие деятельность Совета Европы, Европейской комиссии по правам человека, Европейского суда по правам человека;
5) Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод.
В вышеупомянутых нормативных актах сформулированы три принципиальных тезиса, имеющие прямое отношение к жилищу:
1) каждый имеет право на достойный уровень жизни, включая жилище (ст. 25 ВДПЧ);
2) неприкосновенность жилища;
3) свобода передвижения и выбора места жительства (ст. 12 Пакта "О гражданских и политических правах").
Все эти положения нашли свое отражение в Конституции РФ. Так, в соответствии со ст. 15 Конституции РФ "...общепризнанные нормы и принципы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы", а в ст. 7 Конституции РФ наше государство провозглашается социальным, т.е. заботящимся о достойной жизни человека.
В соответствии со ст. 25 ВДПЧ под достойным уровнем жизни понимается то, что каждый человек имеет право на пищу, одежду, жилище и др. В силу этого наше государство обязуется предоставлять малоимущим и социально незащищенным гражданам жилье бесплатно.
Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) "участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-члены примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии" (ст. 11).
Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.; ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12 января 1996 г. N 9-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики").
Далее в ст. 25 Конституции РФ закреплен принцип "Жилище неприкосновенно", а в ст. 40 Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище.
Свобода передвижения и выбора места жительства закреплена не только в Конституции РФ (ст. 27), но и в Законе РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ".
§ 2. КОНСТИТУЦИОННЫЕ НОРМЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ
ОСНОВЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
К основам жилищных правоотношений, закрепленных в Конституции РФ, можно отнести следующие положения:
1) Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей территории РФ (ст. 4 Конституции РФ);
2) ст. 72 Конституции РФ устанавливает, что жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ;
3) ст. 8 Конституции РФ гласит, что в РФ признаются и равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;
4) земля и другие природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ);
5) ст. 17 Конституции РФ гласит, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц;
6) ст. 35 Конституции РФ - недопустимость произвольного лишения жилища;
7) ст. 40 Конституции РФ:
Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами;
8) ст. 45 Конституции РФ - каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом;
9) ст. 60 Конституции РФ - гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет, в том числе и сделки с жилыми помещениями;
10) ст. 62 Конституции РФ - иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и исполняют обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.
§ 3. СУЩНОСТЬ КОНСТИТУЦИОННОГО ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ
И ЕГО ГАРАНТИИ
Рыночные преобразования в РФ обусловили пересмотр прежнего подхода к удовлетворению жилищных потребностей граждан и поиск новых путей решения этой проблемы, в том числе с участием государства.
В современных условиях роль государства в решении проблемы улучшения жилищных условий граждан определяется содержанием права граждан на жилище, закрепленным в Конституции РФ. Изменение государственного подхода к вопросу собственности определило новое содержание права граждан на жилище, а также новый механизм его реализации, отраженный в Жилищном кодексе РФ.
Статья 40 Конституции РФ провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Цитович Л.В., Никишов А.Б. Право граждан на жилище // Законодательство и экономика. 2015. N 7. С. 24 - 27.
В ч. 1 ст. 40 Конституции РФ провозглашается право каждого на жилище.
Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье.
На сегодняшний день содержание права граждан на жилище расширено. В него входит не только право пользования имеющимися у населения жилыми помещениями, но и право определенных категорий граждан на получение социального жилья, а также право на приобретение гражданами жилья в собственность за счет собственных средств по гражданско-правовым сделкам или путем участия в жилищном строительстве.
Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России <1>, так как оно затрагивает основы жизни людей. Реализация этого права - одна из наиболее сложных проблем современной России. Для ее решения требуются не только совершенные правовые механизмы, но и соответствующие материальные предпосылки, условия, создать которые обязано государство в ходе осуществления социально-экономических реформ (увеличение объемов жилищного строительства, обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора, кредитно-финансовых институтов, рост оплаты труда и платежеспособность населения и т.д.). В условиях становления рыночных отношений государство не должно устраняться от участия в решении проблем улучшения жилищных условий своих граждан. Российская Федерация является социальным государством, которое обязано проводить активную государственную политику, направленную на обеспечение своих граждан важнейшими социальными благами, к которым среди прочих, безусловно, относится жилье.
--------------------------------
<1> См.: Головичев Ю.И. Юридический аспект проблемы доступного и комфортного жилья в России // Социальное и пенсионное право. 2015. N 2. С. 42 - 47.
В настоящее время в связи с будущим возможным прекращением действия Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" РФ в ЖК РФ предусмотрено создание "доходных домов", в которых жилые помещения должны сдаваться по договору "некоммерческого найма". Предполагается, что государство должно стимулировать строительство доходных домов с использованием различного рода субсидий, привилегий, гарантий. Арендная плата будет определяться государством, а сам социально гарантированный наем будет называться некоммерческим, поскольку призван оправдать предполагаемую разработчиками социальную значимость <1>.
--------------------------------
<1> См.: Костров В. Жилищная политика на 2013 год: шесть поворотов. Режим доступа: http://news.vdolevke.ru/read/6496/ (дата обращения: 22.04.2016).
Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ указывает и на гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Право на жилище означает не только право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным им, но и то, что гражданин не может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в него вопреки воле проживающих в нем лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище. Данные обязанности ранее закреплялись в ст. 3 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а сейчас нашли свое отражение в ЖК РФ.
В ст. 1 ЖК РФ указывается на необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
- используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
- предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по установленному порядку;
- стимулируют жилищное строительство;
- обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
- обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда;
- обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
К исключительной компетенции Российской Федерации относится решение таких вопросов, как:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищного фонда предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию, предполагающую оформление технических паспортов жилых помещений.
Правительством РФ разрабатывается процедура проведения учета различных видов жилищных фондов: частного, государственного и муниципального. В настоящее время действуют Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37, которые вводят единую для Российской Федерации систему учета жилищных фондов. Получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей является одной из важных задач государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Постановлением Правительства РФ утверждены требования, которые содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями от 21 января 2006 г. N 25;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Данные основания установлены ст. 51 ЖК РФ. Перечень таких оснований является исчерпывающим, однако в системной связи с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ его следует рассматривать открытым;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В отличие от субъектов Федерации, которые полномочны самостоятельно устанавливать процедуру предоставления по договорам социального найма жилья из жилищного фонда субъекта Федерации, Российская Федерация оставляет за собой право устанавливать такой порядок для других собственников, а именно муниципальных образований. Целесообразность этого решения может быть объяснена стремлением к единообразному подходу в предоставлении социального жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ.
Определение тех категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение жилищного фонда РФ по тем или иным договорам, относится к компетенции Российской Федерации. В ст. 98 ЖК РФ указывается, что федеральный законодатель определяет также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К компетенции Российской Федерации относится и установление тех категорий граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указом Президента РФ;
6.1) определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Порядок предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в социальном жилье, уже установлен ЖК РФ. Этот порядок может быть сохранен, а может быть изменен иными федеральными законами, которые вправе предусмотреть предоставление жилых помещений по договору социального найма иным, кроме малоимущих, категориям граждан.
В отношении иных категорий граждан, которым жилье будет предоставляться не по договору социального найма, может быть предусмотрен любой порядок предоставления жилого помещения;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Решение собственника помещения или уполномоченного им лица является основанием предоставления специализированных жилых помещений согласно ст. 99 ЖК РФ. Других оснований такого предоставления ЖК РФ не называет и не предусматривает возможности их введения. Возможно, законодатель имел в виду возможность предоставления специализированного жилья иным, кроме перечисленных в гл. 9 ЖК РФ, категориям граждан;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Данное полномочие Российской Федерации реализовано в разделе V ЖК РФ, в котором подробно регулируется организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Исключительная компетенция Российской Федерации в решении этих вопросов обусловлена тем, что отношения по организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов по большей части носят гражданско-правовой характер. Согласно ст. 71 (п. "о") Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья.
Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, поэтому соответствующее регулирование, содержащееся в разд. VI ЖК РФ, имеет гражданско-правовой характер и отнесено к ведению Российской Федерации;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.
В Жилищном кодексе РФ говорится только об основании проведения переустройства и перепланировки жилых помещений. Вместе с тем в этой и других статьях гл. 4 ЖК РФ фактически определены и условия, и порядок переустройства и перепланировки, которые должны быть едиными для всех видов жилищного фонда;
10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и определение порядка привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания. Такие основания непригодности установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания.
На данный момент решение вопроса о признании жилых домов (жилых помещений) жилищного фонда РФ непригодными для проживания отнесено к компетенции межведомственных комиссий, создаваемых органами исполнительной власти Федерации, субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Порядок признания жилых домов непригодными для проживания установлен вышеназванным Постановлением Правительства РФ;
13) установление правил пользования жилыми помещениями.
Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, устанавливают порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений.
Согласно Конституции РФ запрещается лишь произвольное, т.е. не основанное на законе и внесудебное, лишение граждан жилища.
Выселение из занимаемого жилого помещения представляет собой серьезное ограничение права на жилище, гарантированного Конституцией РФ, а потому допускается только на основании федеральных законов, основным из которых является ЖК РФ. Выселение граждан по тем или иным основаниям, а также порядок и условия выселения регламентированы ст. 29, 35, 83 - 91 ЖК РФ;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями.
Регулирование сделок с жильем в целом - предмет ГК РФ. Но и ЖК РФ предусматривает возможность совершения отдельных сделок с жилыми помещениями, например путем их поднайма, обмена и замены, выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Соответствующие полномочия Российской Федерации реализованы в ст. 154, 155 ЖК РФ;
16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
16.3) установление порядка лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - деятельность по управлению многоквартирными домами);
16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
16.7) установление порядка ведения сводного федерального реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включающего в себя сведения о лицензиях на осуществление данной деятельности;
16.8) установление порядка осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Данное правомочие Российской Федерации в настоящее время реализовано принятием Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", органы которой осуществляют контроль за использованием, техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования; за санитарным состоянием отдельных помещений жилищного фонда.
К иным полномочиям Российской Федерации, в том числе реализуемым на сегодняшний день путем принятия соответствующих нормативных актов, ЖК РФ относит:
1) утверждение порядка подготовки и принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ);
2) утверждение перечня тяжелых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с гражданами, страдающими ими, невозможно (ст. 51 ЖК РФ);
3) утверждение типового договора социального найма жилого помещения; типового договора найма специализированных жилых помещений (ст. 63, 100 ЖК РФ);
4) утверждение порядка отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и предъявляемых к ним требований (ст. 92 ЖК РФ);
5) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в жилищном фонде РФ (ст. 104 ЖК РФ);
6) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда РФ (ст. 107, 109 ЖК РФ);
7) утверждение порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан (ст. 155 ЖК РФ);
8) утверждение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 156 ЖК РФ);
9) утверждение порядка определения размера платы за коммунальные услуги, рассчитываемой исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, при отсутствии приборов учета (ст. 157 ЖК РФ);
10) утверждение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ст. 157 ЖК РФ);
11) утверждение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157 ЖК РФ);
12) утверждение порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, перечня прилагаемых к заявлению документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ст. 159 ЖК РФ);
13) утверждение федеральных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК РФ);
14) утверждение порядка финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядка финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках (ст. 159 ЖК РФ);
15) определение порядка и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг установленным федеральным законом отдельным категориям граждан (в связи с заменой предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на предоставление компенсаций) (ст. 160 ЖК РФ);
16) утверждение порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не реализовано (ст. 161 ЖК РФ);
17) утверждение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации (ст. 163 ЖК РФ).
Существуют также другие полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, которые могут быть установлены иными федеральными законами. К примеру, регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72).
К полномочиям, регулируемым субъектами Федерации относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Федерации.
В совокупности со ст. 12 ЖК РФ названное полномочие субъекта Федерации можно рассматривать как делегирование ему Федерацией права решать вопросы, связанные с учетом жилищного фонда субъекта Федерации по существу, определяя органы, на которые возложено исполнение этой обязанности, их компетенцию и т.д. Российская Федерация в этом вопросе оставляет за собой право определять лишь порядок ведения такого учета;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Федерации.
Согласно ст. 19 (ч. 3) ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Определение порядка предоставления указанных жилых помещений отнесено к компетенции субъектов Федерации согласно ЖК РФ. Установление оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов входит в компетенцию Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Важно отметить, что многие субъекты Федерации еще до принятия ЖК РФ установили право на бесплатное получение жилых помещений по договору социального найма в зависимости от имущественного положения нуждающегося лица. Однако теперь к полномочиям субъектов Федерации отнесено лишь установление порядка, определение размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими. Органы местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ будут определять максимальный размер дохода членов семьи и указанную стоимость имущества членов семьи, позволяющие относить их к категории малоимущих;
3.1) установление порядка определения дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
3.2) определение порядка установления максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Согласно Конституции РФ не только малоимущие, но и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право на получение жилого помещения из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Таким образом, субъект Федерации должен будет установить, кому кроме малоимущих граждан будет предоставлено право на получение жилья из фонда субъекта Федерации.
При наличии материальных возможностей субъекта Федерации право на получение жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено любым категориям граждан;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Из ст. 49 (ч. 3) ЖК РФ следует, что данный порядок может соответствовать федеральному и установленному ЖК РФ, а может и отличаться от него. В любом случае, субъекты Федерации не лишены возможности предусмотреть предоставление социального жилья определенным категориям граждан как в первоочередном, так и во внеочередном порядке и т.п.;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Это полномочие субъектов Федерации предписывает установить определенный порядок того, как орган местного самоуправления должен вести учет граждан, нуждающихся в социальном жилье;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным законодательством требованиям;
8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;
8.2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;
8.3) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
8.4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
8.5) осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами;
9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.
К полномочиям субъекта Федерации могут быть отнесены и иные вопросы. Анализ ЖК РФ позволил выявить следующие дополнительные полномочия органов власти субъектов Федерации в области жилищных отношений. К ним относятся:
1) установление при предоставлении жилого помещения по договору социального найма размера его общей площади в том случае, если до такого предоставления лицо произвело действия по уменьшению размера занимаемых жилых помещений или по их отчуждению, а также срока, в течение которого такие действия подлежат учету (ст. 57 ЖК).
В данном случае законодатель имел в виду ситуацию, когда лицо, состоящее на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, ухудшило определенным образом свои жилищные условия, вследствие чего может быть принято на учет нуждающихся лишь при определенных условиях;
2) вопросы замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера; установление иных оснований замены жилых помещений (ст. 81 ЖК РФ);
3) включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение из него;
4) установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (см. комментарий к ст. 98, 99 ЖК РФ), а также порядка и условий предоставления им жилых помещений по договорам безвозмездного пользования из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации.
Это указание, как и положение ст. 109 ЖК РФ, которое отнесло к ведению законодательства субъектов Федерации определение не только порядка, но и условий предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договору безвозмездного пользования, являющемуся гражданско-правовым договором, позволяет субъекту Федерации осуществлять правовое регулирование с превышением полномочий;
5) установление категорий граждан, подлежащих обеспечению служебными жилыми помещениями из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации (ст. 104 ЖК РФ);
6) установление порядка, условий предоставления и пользования жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения (ст. 107 ЖК).
В ст. 14 ЖК РФ рассмотрены полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений.
Возможность принятия жилищно-правовых актов органами местного самоуправления регламентируется данной статьей. Такая возможность закреплена также и в ст. 5 действующего ЖК РФ. Данные положения вводят трехуровневую систему жилищного законодательства. Современная российская доктрина критично настроена по отношению к сложившемуся законодательному подходу. Тем не менее ЖК РФ не мог не учитывать положений Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который к вопросам местного значения отнес и обеспечение малоимущих граждан, проживающих в городских и сельских поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством (ст. 14 ЖК РФ).
К вопросам компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений ЖК РФ относит следующие:
1) учет муниципального жилищного фонда.
Компетенция органов местного самоуправления в этой части аналогична компетенции органов государственной власти субъекта Федерации, на которые возложены полномочия по учету соответствующего жилищного фонда. Орган местного самоуправления на своей территории должен вести различные виды учета муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данное полномочие органов местного самоуправления является очень важным в связи с тем, что именно они решают вопрос о том, кто из граждан муниципального образования будет отнесен к категории малоимущих и сможет претендовать на получение бесплатного муниципального жилья по договору социального найма. Соответствующим субъектом Федерации устанавливается порядок, т.е. процедура действий органа местного самоуправления по установлению соответственно размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
2.1) определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
2.2) установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Учет граждан, нуждающихся в получении социального жилья, должен вестись органами местного самоуправления. Порядок ведения такого учета, перечень документов, необходимых для принятия на учет, порядок их рассмотрения, оформления учетной документации должны устанавливаться субъектом Федерации. Органы местного самоуправления должны осуществлять контроль за формированием списков граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
Служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан относятся к специализированному жилищному фонду, об этом сказано в ст. 92 ЖК РФ.
Органы местного самоуправления, так же как и органы государственной власти субъектов Федерации, обязаны разработать порядок, т.е. процедуру, предоставления указанных жилых помещений;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления предусматриваются требования к оформлению решения органа местного самоуправления о предоставлении социального муниципального жилья гражданину, реквизитам такого решения, данным о предоставляемом жилом помещении, о его получателях и т.д.;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. Проведение соответствующих работ должно согласовываться органами местного самоуправления и с собственником либо нанимателем жилого помещения. Фактически это означает дачу согласия (разрешения) на переустройство и перепланировку жилого помещения в течение 45 дней. Дополнительные правомочия предоставляются органу местного самоуправления в отношении лиц, осуществивших самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Правительством РФ устанавливаются порядки и основания признания жилого помещения непригодным (см. комментарий к ст. 15 (ч. 4) ЖК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
9) осуществление муниципального жилищного контроля;
9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Важное место в механизме реализации права граждан на жилище занимают охраняемые это право гарантии.
Различают общие, т.е. экономические, политические, социальные, организационные и специальные (юридические) гарантии:
- образование фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищного фондов (пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ);
- закрепление понятия жилого помещения как объекта жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ), определение пределов использования жилого помещения (ст. 17);
- установление исчерпывающего перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое, а также для переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 23, 26 ЖК РФ);
- провозглашение равенства права пользования жилым помещением его собственником и членами семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено соглашением между ними (п. 2 ст. 31 ЖК РФ);
- определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, порядка их учета и предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. 49 - 59), а также оснований, дающих право гражданину получить безвозмездную субсидию или государственный жилищный сертификат на строительство или приобретение жилья;
- наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равными с нанимателем правами по договору социального найма жилого помещения (ст. 69 ЖК РФ), а в договоре коммерческого найма жилого помещения - предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равных с ним прав по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ);
- введение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- определение перечня оснований выселения граждан из жилых помещений (ст. 89, 90, 91, 103 ЖК РФ);
- предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ), определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ);
- установление императивных правил по прекращению договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным в законе, и только в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). Также императивно определены основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя (ст. 687 ГК РФ), порядок обращения взыскания залогодержателем на заложенный по договору об ипотеке жилой дом или квартиру (ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключаются также в наделении органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями в решении жилищных вопросов в процессе правоприменительной деятельности, в установлении их компетенции (ст. 12, 13, 14 ЖК РФ). Необходимо отметить, что обязанности органов государственной власти, указанные в ст. 13 ЖК РФ (например, определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ и др.), и обязанности других органов, в том числе и органов местного самоуправления, не подкреплены санкциями и, как справедливо отмечает Л.М. Пчелинцева, требуют специального правового регулирования, а значит, и не выполняют роли юридических гарантий реализации гражданами права на жилище.
В специальной юридической литературе предлагается для создания гарантий осуществления права на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма установить в законе сроки выполнения государством обязанности предоставить жилье и ответственность последнего перед гражданином за невыполнение этой обязанности. Следует согласиться с мнением Л.М. Пчелинцевой, что такие предложения могут найти правовое закрепление только тогда, когда будет снята острота жилищной проблемы в стране и у государства появятся соответствующие экономические возможности принимать на себя подобные обязанности и нести ответственность за их неисполнение.
В настоящее же время более актуальна задача уточнения, конкретизации уже имеющихся обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан или оказанию им бюджетной поддержки, а также обязанностей органов государственной власти и органов местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище, которые сформулированы декларативным образом.
ЗАДАЧИ
1. Каким образом нормы Всеобщей декларации прав человека влияют на правовое регулирование жилищных отношений в РФ? Подготовьте на данную тему эссе, содержащее теоретическую и практическую основы проведенного исследования.
2. Назовите несколько актов субъектов РФ, нормы которых направлены на обеспечение условий осуществления гражданами права на жилище. Какими правовыми механизмами оперируют данные акты для достижения соответствующей цели?
3. Чуносова Г.К. до 1995 г. имела жилье и постоянную регистрацию по месту жительства. В 1995 г. подарила свою квартиру дочери Растопчиной О.В. После этого она переехала к своему сыну и проживала до последнего времени там без регистрации в связи с тем, что жена ее сына, будучи собственником дома, была против регистрации Чуносовой Г.К. по месту постоянного жительства. В декабре 2013 г. она, Чуносова Г.К., обратилась в администрацию г. Оренбурга с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, поскольку собственного жилья не имеет. 31 декабря 2013 г. ей было отказано в принятии заявления по мотиву отсутствия постоянной регистрации Чуносовой Г.К. по месту жительства в г. Оренбурге. Назовите действующие правовые механизмы, способные обеспечить Чуносовой Г.К. защиту своих прав.
4. Тихонов К.М. обратился в суд с иском к Стяжкиной А.В., действующей в интересах несовершеннолетней Тихоновой Е.К., о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, мотивировав свои требования тем, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. <...>.
В данной квартире был зарегистрирован сын истца Тихонов К.К., состоявший в браке со Стяжкиной А.В. до 2006 г.
18 августа 2004 г. у Тихонова К.К. и Стяжкиной А.В. родилась дочь Тихонова Е.К., которая зарегистрирована в спорной квартире.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 г. установлено проживание Тихоновой Е.К. по месту жительства матери по адресу: г. <...>. Тихонов К.К. на момент подачи иска в спорной квартире не проживает и не зарегистрирован.
Поскольку в добровольном порядке снять с регистрационного учета Тихонову Е.К. ее законный представитель - Стяжкина А.В. отказывается, Тихонов К.М. просил признать ответчика утратившим право пользования и обязать отделение УФМС района "<...>" снять Тихонову Е.К. с регистрационного учета. Какое решение должен принять суд?
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Что включает в себя конституционное право граждан на жилище?
2. Какой смысл вкладывает в категорию "жилище" ст. 40 Конституции РФ?
3. В отношении каких территорий ограничено право граждан на свободу выбора места жительства?
4. Как соотносятся между собой право граждан на жилище и регистрационный учет гражданина по месту постоянного жительства?
5. Как следует дифференцировать понятия "место пребывания" гражданина и "место жительства" гражданина?
6. Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в части обеспечения условий осуществления гражданами права на жилище?
7. Какие вам известны экономические, политические, социальные и организационные гарантии реализации права граждан на жилище? Назовите специальные (юридические) гарантии реализации права граждан на жилище и поясните их суть.
8. В каких международных актах и посредством каких правовых механизмов урегулировано "право граждан на жилище"?
Глава 4. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие жилого помещения, его конституирующие признаки;
- виды жилых помещений;
уметь:
- определять признаки, позволяющие признать жилое помещение непригодным для проживания;
- определять пределы использования жилого помещения;
владеть:
- навыками оперирования основными понятиями и категориями жилищного права;
- навыками защиты нарушенных жилищных прав.
§ 1. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА.
ПОНЯТИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ВИДЫ
Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых направлено ее юридическое воздействие.
В частной, государственной, муниципальной собственности может находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир, комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обязательственных прав <1>.
--------------------------------
<1> См.: Филимонов С.Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С.Л. Филимонов, Г.Ф. Шешко. М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. С. 118.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ <1> жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам, а также нормам и иным требованиям законодательства.
--------------------------------
<1> Жилищный кодекс: Федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.; одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 5 апреля 2013 г. М.: Рид Групп, 2013. С. 38.
В качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 33.
К недвижимости в жилищной сфере отнесено:
- недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Юриспруденция" / П.В. Алексий [и др.]; Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010. С. 83.
Недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми <1>, т.е. они "связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".
--------------------------------
<1> См. подробнее: Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Библиотечка РГ, 2013. Комментарий к ст. 15 ЖК РФ.
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494).
В соответствии с п. 33 указанного Постановления основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Например, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг <1> в холодный период года внутренняя температура воздуха должна быть в жилых помещениях не ниже +18°C (в угловых комнатах +20°C). Допустимое снижение температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) - не более 3°C. Указанные требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной и при условии выполнения мер по утеплению помещений.
--------------------------------
<1> О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 // Собрание законодательства РФ. 2011. N 22. Ст. 3168.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с которыми расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания <1>.
--------------------------------
<1> Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Виды жилых помещений.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната <1>.
--------------------------------
<1> Макеев П.В. О видах жилых помещений // Гражданин и право. 2013. N 2. С. 36 - 41.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также для иных коммерческих целей.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Полагаем, наиболее оптимальным можно признать определение жилой квартиры, предложенное А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой, в котором под жилой квартирой понимается "конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)" <1>.
--------------------------------
<1> Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.
Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.
В теории гражданского права нашли поддержку два совершенно противоположных взгляда: 1) нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно); 2) такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).
По мнению некоторых специалистов, это прежде всего связано с нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы определяется еще тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).
Пример из судебной практики.
В этом контексте познавательным будет обращение к одному из наиболее ярких дел, иллюстрирующих упомянутые противоречия законодательства и практики и рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилых домов г. Чебоксары обратились с иском к гражданам В. и С. о признании недействительными договоров купли-продажи помещений N 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома общей площадью 375,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18, заключенных между РГСУ "Фонд имущества Чувашской Республики" и В. и С., и о признании за ними права общей долевой собственности на помещения N 1, 2 в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома N 18 по ул. Франко г. Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновали на нормах ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
Калининским районным судом г. Чебоксары от 19 мая 2009 г. были удовлетворены требования истцов на основании следующих обстоятельств (далее по тексту - извлечение из решения суда): истцы являются собственниками квартир, находящихся в доме N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.
ГК РФ определяет среди объектов гражданских прав неделимые вещи (ст. 133) и главные вещи и принадлежности (ст. 135).
Квартиры, нежилые помещения, общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, лестничные пролеты, технические этажи, подвалы, чердаки, крыша) являются частями неделимого здания - жилого дома (ВСН61-89Р Жилые дома).
Истцы заявляют требования о своих правах на помещения N 1 и N 2 дома N 18 по ул. И. Франко по тому основанию, что данные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания жилых помещений дома и потому являются общим имуществом собственников квартир. В связи с этим они просят о признании недействительными всех сделок и решений государственных органов по переходу права на эти помещения В. и С.
Согласно ст. 218 ГК РФ основаниями приобретения права собственности являются: создание (изготовление) вещи, приобретение у прежнего собственника на основании сделок имущества по основаниям, предусмотренным ст. 220 - 222, 225 - 227, 231, 233, 234 ГК РФ.
Из представленных документов следует, что дом N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары построен государством в 1958 г. как общежитие Чебоксарского хлопчатобумажного комбината.
15 июля 1991 г. между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции "Ростекстиль" г. Москвы и организацией арендаторов - трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары был заключен договор аренды предприятия с последующим выкупом N 280. Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. N 680 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Чувашской Республики" передано в собственность Чувашской Республики арендное предприятие "Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат" г. Чебоксары. Арендное предприятие было преобразовано в ТОО.
Распоряжением Государственного комитета по управлению государственным имуществом РФ от 29 апреля 1994 г. N 2952-р ТОО "ЧХБК" передано нежилое помещение, находящееся в цоколе, на первом этаже дома N 18 по ул. И. Франко площадью 480,4 кв. м и общежитие N 22 в том же доме.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу N 2262/98 постановлено: признать недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом от 15 июля 1991 г. N 80, заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции "Ростекстиль" г. Москвы и организацией арендаторов - трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Решение вступило в законную силу.
Распоряжением Министерства имущественных отношений Чувашской Республики от 5 ноября 2003 г. N 1622-р постановлено провести аукцион по продаже подвальных помещений N 1, 2, расположенных по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18. На основании данного распоряжения 28 января 2004 г. и 1 июля 2004 г. проведены аукционы по продаже помещения N 1 и помещения N 2, покупателями данных помещений признаны соответственно В. и С.
30 января 2004 г. и 21 апреля 2005 г. между победителями аукциона В., С. и РГСУ "Фонд имущества Чувашской Республики" были заключены договоры купли-продажи помещений N 1, 2 в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18.
В соответствии со ст. 209, 289, 290 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, полуподвалы (цокольные этажи), в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещения дома.
Суд находит доказанным то обстоятельство, что полуподвал (цокольный этаж) жилого дома N 18 является техническим, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.
Доказательств, что спорные помещения были выделены как самостоятельный объект права в установленном порядке и переданы в собственность Чувашской Республики, не представлено. Из имеющихся документов видно, что в 2000 г. Министерством имущественных отношений Чувашской Республики спорные помещения включены в реестр государственной собственности Чувашской Республики произвольно, без оформления каких-либо документов по передаче подвала жилого дома от прежнего собственника и без оформления каких-либо документов о выделении данных помещений как самостоятельных объектов права собственности.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу N 2262/98 признан недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом от 15 июля 1991 г. N 80, заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции "Ростекстиль" г. Москва и организацией арендаторов - трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары, само по себе не свидетельствует о том, что полуподвал (цокольный этаж) дома N 18 по ул. И. Франко передан в собственность Чувашской Республики.
Таким образом, Чувашская Республика не являлась собственником полуподвала (цокольного этажа) дома N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары. Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что ст. 36 ЖК РФ вступила в силу с 1 марта 2005 г., не имеет существенного значения, так как с момента окончания реконструкции действует ст. 290 ГК РФ, в которой содержатся те же нормы. Статья 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества собственников квартир.
Таким образом, истцы являются собственниками доли в общем имуществе полуподвала дома N 18 по ул. И. Франко, их иск о признании за ними права общей долевой собственности подлежит удовлетворению. Поскольку в соответствии со ст. 290 ГК РФ данное право не может быть объектом гражданско-правовых сделок, доли в арифметических показателях не определяются, в исковом заявлении и в решении суда размер доли указывать не следует. Решение суда о признании за истцами права на указанную долю не является основанием для регистрации такого права за истцами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Таким образом, суд не признал нежилое помещение в цокольном этаже (полуподвале) жилого здания отдельным объектом недвижимости, поскольку полуподвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещения.
К такому основанию суд пришел на основании того, что помещения цокольного этажа (полуподвала) жилого дома предназначены для обслуживания более одной квартиры и, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений дома.
По мнению суда, нормы ст. 36 ЖК РФ лишь приводят конкретные примеры общего имущества собственников квартир, а ст. 290 ГК РФ содержит эти нормы.
На наш взгляд, с такими выводами суда нельзя согласиться и спорные нежилые помещения в рассматриваемом случае следует признать самостоятельными объектами недвижимости. Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения N 1, N 2 расположены в здании N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары, которое было построено в 1958 г., причем цокольный (полуподвальный) этаж тогда был выделен как отдельный объект в виде помещения для размещения объектов бытового назначения, использовался и в последующем как отдельный объект нежилого помещения, до его приватизации находился в государственной собственности. Нежилые помещения в виде полуподвалов и цокольных этажей в жилых зданиях признавались отдельными объектами недвижимости как подлежащие приватизации положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535.
В связи с разграничением государственной собственности Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. N 680 "О передаче государственных предприятий и организаций в государственную собственность Чувашской Республики" помещения N 1, N 2 дома N 18 по ул. И. Франко в составе объектов Чебоксарского хлопчатобумажного комбината были переданы в собственность Чувашской Республики и внесены в реестр государственной собственности Чувашской Республики.
Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такого помещения общим.
В связи с этим определенный теоретический и практический интерес представляют отличительные признаки нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости:
- отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (нежилое помещение должно быть обособленным);
- помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;
- помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования;
- оно должно быть изолированным от других помещений, в том числе жилых;
- помещение может быть использовано без какого-либо ущерба для жилого здания для других, чем для жилых, целей;
- помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение);
- помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании;
- помещение должно быть пригодно для использования по назначению <1>.
--------------------------------
<1> См.: Уруков В.Н., Урукова А.В. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости // Юрист. 2010. N 3. С. 42 - 47.
Таким образом, в специальной юридической литературе отмечается, что с учетом наличия перечисленных критериев нежилые помещения следует признать самостоятельными объектами недвижимости.
В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений. Не совсем понятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
На наш взгляд, жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
§ 2. НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ПРЕДЕЛЫ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Пределы пользования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием в 2005 г. Жилищного кодекса РФ споры только лишь усилились. И это вполне понятно, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.
Жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.
Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан.
Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст. 30 ЖК РФ)) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Макеев П.В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Юрист. 2008. N 12. С. 38 - 43.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
Как следует из Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" N 123-ФЗ в ред. от 10 июля 2012 г., электроустановки зданий и сооружений должны соответствовать классу пожаровзрывоопасной зоны, в которой они установлены, а также категории и группе горючей смеси.
Кабельные линии и электропроводка систем противопожарной защиты, средств обеспечения деятельности подразделений пожарной охраны, систем обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, аварийного освещения на путях эвакуации, аварийной вентиляции и противодымной защиты, автоматического пожаротушения, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов для транспортировки подразделений пожарной охраны в зданиях и сооружениях должны сохранять работоспособность в условиях пожара в течение времени, необходимого для выполнения их функций и эвакуации людей в безопасную зону.
Горизонтальные и вертикальные каналы для прокладки электрокабелей и проводов в зданиях и сооружениях должны иметь защиту от распространения пожара. В местах прохождения кабельных каналов, коробов, кабелей и проводов через строительные конструкции с нормируемым пределом огнестойкости должны быть предусмотрены кабельные проходки с пределом огнестойкости не ниже предела огнестойкости данных конструкций.
Кабели от трансформаторных подстанций резервных источников питания до вводно-распределительных устройств должны прокладываться в раздельных огнестойких каналах или иметь огнезащиту.
Распределительные щиты должны иметь защиту, исключающую распространение горения за пределы щита из слаботочного отсека в силовой и наоборот.
Кабели, прокладываемые открыто, должны быть не распространяющими горение.
Светильники аварийного освещения на путях эвакуации с автономными источниками питания должны быть обеспечены устройствами для проверки их работоспособности при имитации отключения основного источника питания. Ресурс работы автономного источника питания должен обеспечивать аварийное освещение на путях эвакуации в течение расчетного времени эвакуации людей в безопасную зону.
Электрооборудование без средств пожаровзрывозащиты не допускается использовать во взрывоопасных, взрывопожароопасных и пожароопасных помещениях зданий и сооружений, не имеющих направленных на исключение опасности появления источника зажигания в горючей среде дополнительных мер защиты.
Взрывозащищенное электрооборудование допускается использовать в пожароопасных и непожароопасных помещениях, а во взрывоопасных помещениях - при условии соответствия категории и группы взрывоопасной смеси в помещении виду взрывозащиты электрооборудования.
Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации должны монтироваться в зданиях и сооружениях в соответствии с проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке.
Способ подачи огнетушащего вещества в очаг пожара не должен приводить к увеличению площади пожара вследствие разлива, разбрызгивания или распыления горючих материалов и к выделению горючих и токсичных газов.
В проектной документации на монтаж автоматических установок пожаротушения должны быть предусмотрены меры по удалению огнетушащего вещества из помещения, здания и сооружения после его подачи.
Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации в зависимости от разработанного при их проектировании алгоритма должны обеспечивать автоматическое обнаружение пожара, подачу управляющих сигналов на технические средства оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей, приборы управления установками пожаротушения, технические средства управления системой противодымной защиты, инженерным и технологическим оборудованием. Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации должны обеспечивать автоматическое информирование дежурного персонала о возникновении неисправности линий связи между отдельными техническими средствами, входящими в состав установок.
Пожарные извещатели и иные средства обнаружения пожара должны располагаться в защищаемом помещении таким образом, чтобы обеспечить своевременное обнаружение пожара в любой точке этого помещения.
Системы пожарной сигнализации должны обеспечивать подачу светового и звукового сигналов о возникновении пожара на приемно-контрольное устройство в помещении дежурного персонала или на специальные выносные устройства оповещения.
Ручные пожарные извещатели должны устанавливаться на путях эвакуации в местах, доступных для их включения при возникновении пожара.
Требования к проектированию автоматических установок пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации устанавливаются настоящим вышеуказанным Федеральным законом и (или) нормативными документами по пожарной безопасности.
Оповещение людей о пожаре, управление эвакуацией людей и обеспечение их безопасной эвакуации при пожаре в зданиях и сооружениях должны осуществляться одним из следующих способов или комбинацией следующих способов:
1) подача световых, звуковых и (или) речевых сигналов во все помещения с постоянным или временным пребыванием людей;
2) трансляция специально разработанных текстов о необходимости эвакуации, путях эвакуации, направлении движения и других действиях, обеспечивающих безопасность людей и предотвращение паники при пожаре;
3) размещение и обеспечение освещения знаков пожарной безопасности на путях эвакуации в течение нормативного времени;
4) включение эвакуационного (аварийного) освещения;
5) дистанционное открывание запоров дверей эвакуационных выходов;
6) обеспечение связью пожарного поста (диспетчерской) с зонами оповещения людей о пожаре.
Внутренний противопожарный водопровод должен обеспечивать нормативный расход воды для тушения пожаров в зданиях и сооружениях.
Внутренний противопожарный водопровод оборудуется внутренними пожарными кранами в количестве, обеспечивающем достижение целей пожаротушения <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30. Ст. 3579.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока <1>.
--------------------------------
<1> О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: Федер. закон: принят Гос. Думой 12 марта 1999 г.; одобр. Советом Федерации 17 марта 1999 г.: по состоянию на 25 июня 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
Хотелось бы привести часто встречающийся случай из жизни, описанный на одном из форумов: "Недавно я застрял в лифте. Нажимаю все кнопки - ничего не срабатывает. Огляделся: внутри не написано, по какому номеру позвонить лифтеру. Это не является нарушением? А то мне пришлось долго и громко барабанить по дверям, потому что подъезд был чужой и не хотелось звонить и просить о помощи родственников, которые находятся в другом конце города и неизвестно, когда смогут приехать и меня оттуда вызволить".
В данном случае ответ однозначен: да, отсутствие контактной информации является существенным нарушением, так как в соответствии с Постановлением Госгортехнадзора "Об утверждении Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов" в кабине и на основном посадочном этаже вывешиваются правила пользования лифтом, а также табличка с указанием номера телефона для связи с обслуживающим персоналом и аварийной службой.
Также в соответствии со ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлен перечень обязательной информации, которую должен предоставить исполнитель услуги. Контролирующим органом за непредоставление информации об исполнителе услуг является Роспотребнадзор, куда необходимо направить жалобу.
Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях граждан, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
При этом к допускаемой к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д. <1>. В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др. <2>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 228.
<2> См.: Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 6 - 7.
Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность.
Вместе с тем использование жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица по-прежнему запрещено <1>. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 части первой ГК РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ).
--------------------------------
<1> См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92.
До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение: нормы ГК РФ продолжают действовать).
В декабре 2002 г. ст. 10 ранее действующего ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета.
Статьей 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (в ред. от 21.11.2011) <1> закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РСФСР не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудобства для соседей.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.
Теперь на основании ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу, формулировка о возможности использования жилья для осуществления "профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности" вряд ли имеет какие-либо пределы.
Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. По мнению В.Т. Батычко, редакция ч. 3 ст. 17 ЖК РФ является не совсем удачной, что объясняется следующими факторами <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Батычко В.Т. Жилищное право: Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009. 130 с.
Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления.
Как видно, объекты, где запрещается размещение промышленных производств, отличаются: в одном случае это жилые дома, а в другом - жилые помещения. По этой причине нормы указанных статей толкуются по-разному. Так, например, с одной стороны, А.Д. Куликов определяет запрет размещения промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме <1>.
--------------------------------
<1> См.: Куликов А.Д. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. С. 53.
С другой стороны, как отмечает А.А. Титов, если руководствоваться формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство <1>.
--------------------------------
<1> См.: Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 112.
А вот П.В. Макеев считает, что промышленное производство не может быть размещено не только в жилых помещениях: жилом доме, квартире, комнате, но и в нежилых помещениях в многоквартирном доме и в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, объясняя это тем, что в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ в жилой и общественно-деловой зонах, в которых размещаются объекты жилищного фонда: жилые и многоквартирные дома, не должны размещаться производственные объекты (промышленные, коммунально-складские и иные производственные объекты) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по законодательству РФ // Жилищное право. 2009. N 2. С. 13 - 18.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ от 21 января 2006 г. N 25 (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Из ст. 10 главы II этих Правил следует:
в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 указанных Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
В этой связи следует отметить, что положение ч. 4 ст. 17 ЖК РФ имеет декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.
ЗАДАЧИ
1. Иванов А.А. решил приватизировать однокомнатную квартиру общей площадью 36 кв. м, жилой 17 кв. м, указав, что в настоящей момент она является двухкомнатной. Сотрудники БТИ обследовали квартиру и описали ее как двухкомнатную, состоящую из двух жилых комнат размером соответственно 7 и 10. Кроме того, было установлено, что комната была разделена кирпичной перегородкой толщиной 5 см и высотой 2 м 45 см. Высота потолка составляет 2 м 60 см. Как вы считаете, образовались ли две жилые комнаты в результате произведенной перепланировки?
2. По результатам проведенной инвентаризации было установлено, что квартира, принадлежащая гражданке Петровой С.А., состоит из трех комнат. Но Петрова С.А. не согласилась с результатами инвентаризации, указав, что одна из комнат используется под библиотеку. На протяжении многих лет там никто не проживает, она вся занята книжными шкафами и стеллажами.
Как правильно решить данную спорную ситуацию? Обоснуйте свой ответ и подкрепите свое мнение нормами жилищного законодательства.
3. Пенсионер Иванов А.А. обратился с заявлением к прокурору района, в котором указал, что проживает в квартире, состоящей из одной комнаты, размером 14 кв. м, в которой пол располагается ниже поверхности двора, выход из комнаты осуществляется непосредственно во двор под аркой дома. Ширина входной двери в квартиру составляет 60 см. Вход в туалетную комнату осуществлялся непосредственно из жилой комнаты, а на потолке имелись следы от многократных протечек в связи с тем, что канализационные трубопроводы проходят над этой комнатой.
Укажите, какие из указанных дефектов могут являться основанием для признания описанной квартиры непригодной для проживания? Кто должен вынести решение о признании квартиры непригодной для постоянного проживания? На основании какого документа и каким документом должно быть оформлено это признание?
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Что не относится к жилым помещениям:
а) жилой дом, часть жилого дома;
б) квартира, часть квартиры;
в) комната;
г) часть комнаты;
д) коридор, связывающий комнаты.
1.2. Каким образом не может использоваться жилое помещение:
а) для проживания собственника;
б) под магазин;
в) для осуществления юридической деятельности;
г) для осуществления аудиторской деятельности;
д) для осуществления косметологической деятельности.
2. Жилое помещение должно быть застраховано собственником:
а) в обязательном порядке;
б) по желанию собственников;
в) по решению муниципального органа;
г) по решению субъекта РФ.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Назовите критерии, положенные законодателем в основу определения объектов жилищных прав и дифференциации категорий "жилое помещение" и "нежилое помещение".
2. Какие виды жилых помещений, предусмотренных ЖК РФ, вам известны? Дайте краткую правовую характеристику названным вами видам.
3. Назовите признаки правового режима жилого помещения как объекта жилищного права, отличающего его от жилого помещения как объекта гражданских прав.
4. Что включает в себя понятие "право пользования жилым помещением"? Какие лица обладают правом пользования жилым помещением?
5. Что понимается под общей и жилой площадью жилого помещения?
6. Каковы назначение и пределы использования жилого помещения?
7. Что означает предусмотренный законодателем запрет использования жилого помещения для промышленного производства?
8. Возможно ли использовать жилое помещение как офисное помещение для размещения юридического лица?
Глава 5. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие жилищного фонда как основной категории жилищного законодательства;
- основные классификации видов жилищных фондов и критерии, на которых они основаны;
- признаки жилых помещений, в соответствии с которыми их следует относить к частному, государственному или муниципальному жилищному фонду;
- особенности порядка государственного учета жилищного фонда: технического, официального статистического и бухгалтерского;
- функции специализированных государственных и муниципальных организаций технической инвентаризации и применяемые ими методы организации технического учета жилищного фонда;
- значение, цель, структуру и принципы ведения государственного кадастра недвижимости;
- документы кадастрового учета жилой недвижимости;
уметь:
- классифицировать виды жилищного фонда по признаку "принадлежности" и по признаку "назначения";
- различать жилые помещения, относящиеся к различным видам жилищного фонда;
- применять нормы жилищного законодательства в вопросах относимости, определения вида, ведения учета и снятия с учета жилого помещения определенного вида жилищного фонда;
владеть:
- навыками оперирования основными понятиями и категориями жилищного права;
- навыками получения информации о состоянии жилищного фонда.
§ 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ
1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ).
При этом под жилым помещением закон понимает:
- жилой дом или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;
- квартиру или ее часть;
- комнату (ст. 16 ЖК РФ).
Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.
Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник Ю.К. Толстого "Жилищное право" включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, 2011 (2-е издание, переработанное и дополненное).
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 18 - 19.
Жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 172.
Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.
Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. С. 84.
В 2015 г. общая площадь жилищного фонда России составила 3,54 млрд. кв. м <1>. Параллельно с увеличением нового жилья постепенно выходят из оборота жилые помещения, относимые к ветхому и аварийному фонду. Вся эта совокупность учитывается государством через организации инвентаризации в виде отдельных реестров.
--------------------------------
<1> Потенциальная емкость рынка светильников ЖКХ. Электрон. текстовые дан. Режим доступа: http://www.ltcompany.com/media/uploads/2015/05/08/bnezmh.pdf (дата обращения: 01.03.2016).
Охарактеризуем для примера состояние регионального жилищного фонда Волгоградской и Оренбургской областей.
В Оренбургской области на конец 2012 г. общий размер жилищного фонда составлял 47 006 тыс. кв. м, а на конец 2013 г. эта цифра уже выросла до 48 120 тыс. кв. м, в том числе:
- государственный жилищный фонд - 891 тыс. кв. м;
- муниципальный фонд - 2534 тыс. кв. м;
- частный фонд - 44 695 тыс. кв. м <1>.
--------------------------------
<1> Статистический сборник "Жилищное хозяйство в Оренбургской области 2015". Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Оренбургской области: офиц. сайт. Электрон. текстовые дан. Режим доступа: http: //orenstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/orenstat/resources/7c52aa804e8c03c7b168b77904886701/Жилищный+фонд.pdf (дата обращения: 01.03.2016).
Общая площадь аварийного жилищного фонда по состоянию на конец 2013 г. составила 4,11% от общей площади жилищного фонда Оренбурга. В процентном отношении цифра небольшая, однако исходя из площади непригодного для проживания жилья становится очевидной острая необходимость решения данного вопроса.
В этом же году в Волгоградской области общий размер жилищного фонда составлял 56 769,4 тыс. кв. м (частный жилищный фонд - 52 585,4 тыс. кв. м, государственный - 625,5 тыс. кв. м, муниципальный - 3558,5 тыс. кв. м). По данным статистического обозрения жилищного фонда Волгоградской области, в 2012 г. около половины многоквартирных домов Волгоградской области (около 49%) имели износ от 31% до 65% и выше, в том числе 1,9% данных домов имели износ свыше 70%. В этих целях на региональном уровне Постановлением Правительства Волгоградской области от 23 апреля 2013 г. N 204-п утверждена областная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области", в рамках которой в период с 2013 по 2017 г. предусмотрено переселение 4988 человек из 190 аварийных многоквартирных домов площадью 77,7 тыс. кв. м, расположенных на территории 18 муниципальных образований Волгоградской области <1>.
--------------------------------
<1> См.: Волгоградская область в цифрах 2013. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области: Офиц. сайт. Электрон. текстовые дан. Режим доступа: http://volgastat.gks.ru/ (дата обращения: 01.03.2016).
2. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 19 ЖК РФ устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации:
- частный жилищный фонд;
- государственный жилищный фонд;
- муниципальный жилищный фонд.
Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный и приобретенный за счет средств частных собственников, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов, дома товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия); дома в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паем.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора. Данные положения содержатся в Жилищном кодексе РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Эксмо, 2010. С. 86.
Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:
1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.
Государственный жилищный фонд состоит из жилых помещений, находящихся в федеральной (государственной) собственности и собственности субъектов России.
Государственный жилищный фонд включает в себя:
1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.
Государственная собственность на жилые помещения - это закрепление права контроля над жилыми помещениями государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала. Речь идет главным образом о социально-экономической инфраструктуре (железнодорожный транспорт, коммунальное хозяйство, сфера образования). Для других отраслей характерно лишь "точечное" участие государства в виде пакетов акций некоторых фирм. В нашей стране доля жилья, принадлежащего государству, тоже значительно мала.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Согласно ст. 29 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд.
С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований мог находиться жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в настоящее время в собственности муниципальных образований может находиться и жилищный фонд, который предназначен для предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
То есть муниципальный жилой фонд - это находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления фонд жилых помещений.
Обратимся к истории правового развития классификаций жилищного фонда. Ранее действующий ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР выделялось четыре вида жилищных фондов:
1) государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);
2) общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);
3) фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);
4) индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).
До принятия ЖК РФ специальная юридическая литература отражала существование сложных научных дискуссий относительно наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При разработке новых дифференцированных подходов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона "Об основах федеральной жилищной политики" и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной стала классификация жилищных фондов "по принадлежности".
В соответствии с этой классификацией жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с формами права собственности. Напомним, что и Конституция РФ, и ГК РФ установили, что в России существует три формы собственности: государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.
Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.
Помимо классификации "по принадлежности", ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку "назначения".
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
- жилищный фонд социального использования, который представляет собой совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
- специализированный жилищный фонд как совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В ст. 92 ЖК РФ содержатся виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Действующее законодательство предусматривает четыре категории граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду. Но все эти категории объединяет одно общее - граждане, вселяемые в указанные жилые помещения, исполняют трудовую деятельность и числятся в штате сотрудников указанных организаций. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Данная категория специализированного жилищного фонда предполагает непостоянное нахождение в них граждан, выполняющих трудовые функции, функции несения службы или обучения. Здания такого типа жилых помещений специализированного фонда специально подготавливаются путем возведения или переоборудования ранее построенных домов или их части.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. В каждом из указанных случаев проживания граждан в жилых помещениях маневренного фонда установлены свои пределы проживания, как и во всяком ином специализированном жилом помещении. Наниматели проживают до тех пор, пока капитальный ремонт или реконструкция дома не будут завершены. Лица, являющиеся залогодателями жилых помещений, проживают в указанном жилье до погашения долга по обеспечительным обязательствам. Лица, утратившие свои жилые помещения, проживают до получения возмещения по причине утраты жилья либо до предоставления иного жилья из государственного или муниципального жилищного фонда.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. В рамках данной нормы применяется законодательство, регламентирующее деятельность социальных служб по социальной поддержке и иной помощи людям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, а также лицам, достигшим пенсионного возраста, и инвалидам.
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. В данном случае речь идет о лицах, признанных в установленном Законом РФ "О вынужденных переселенцах" и Федеральным законом "О беженцах" порядке.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. В рамках комментируемой нормы следует учитывать Федеральный закон от 10 декабря 1995 г. N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации", который предусматривает предоставление жилых помещений социального назначения для лиц, нуждающихся в помощи. Среди них: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние и другие категории населения.
Однако в соответствии с изменениями, принятыми в 2013 г., жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, были выделены законодателем в ст. 92 ЖК РФ в отдельный пункт. Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться и Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" "детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений" <1>;
- индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
- жилищный фонд коммерческого использования как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2012. N 10. Ст. 1163.
Данная классификация - новелла жилищного законодательства. Ранее действующие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.
Классификации "по назначению" также встречались только в теории. Причем, как правило, она практически смешивалась в единое целое с классификацией "по принадлежности";
- Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Президентом РФ 7 мая 2008 г. был подписан Указ "О мерах по развитию жилищного строительства" N 715, направленный на создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. В рамках реализации данного Указа Президента был принят Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ (в ред. от 08.06.2015) "О содействии развитию жилищного строительства".
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС) является юридическим лицом, без ограничения срока деятельности, находящимся в Москве. Он вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций. Фонд РЖС имеет печать с изображением государственного герба РФ и со своим полным наименованием. Целью деятельности Фонда является содействие не только развитию жилищного строительства, но и иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества.
Основные задачи Фонда:
1) оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействие стимулированию развития рынка жилья;
1.1) оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса);
2) оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;
3) оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
4) оказание содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры;
5) стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных средств, а также за счет других не запрещенных законом поступлений. Имущество Фонда принадлежит на праве собственности Фонду и используется им для осуществления его целей и задач.
Высшим органом управления Фонда является попечительский совет. Органами управления являются также правление Фонда и генеральный директор Фонда. Орган внутреннего финансового контроля - ревизионная комиссия <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30. Ст. 3617.
В настоящее время большую актуальность приобретают вопросы, связанные с комплексным развитием новых и ранее застроенных территорий, обеспеченностью градостроительной документацией, массовым строительством жилья экономического класса и модернизацией жилищного фонда с учетом критериев ветхости и аварийности жилья.
В этой связи региональные власти принимают различные целевые программы, основными задачами которых являются формирование рынка доступного жилья в субъекте РФ, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, что особенно актуально в последние годы, а также оказание государственной поддержки проектам комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства и развития застроенных территорий, предусматривающим обеспечение земельных участков социальной и дорожной инфраструктурами.
В частности, Правительством Оренбургской области, в соответствии с его Постановлением от 31 марта 2011 г. N 200-пп, была утверждена долгосрочная целевая программа города Оренбурга "Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 - 2015 гг.". Общий объем финансирования программы составляет почти 2 млрд. рублей. Планируется, что эти средства будут потрачены на увеличение годового объема ввода жилья со 160,9 тыс. кв. м общей площади до 510,0 тыс. кв. м к 2015 г., на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории Оренбургской области, а также на ликвидацию 16,16 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилищного фонда и расселение 458 семей <1>.
--------------------------------
<1> Постановление администрации города Оренбурга от 26.12.2011 N 7489-п "Об утверждении долгосрочной целевой программы города Оренбурга "Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 - 2015 годах" // Вечерний Оренбург. 2011. 28 декабря; портал Правительства Оренбургской области: Офиц. сайт. Электрон. текстовые дан. Режим доступа: http://www.orenburg-gov.ru/ (дата обращения: 01.03.2016).
Правительством Волгоградской области от 23 апреля 2013 г. N 204-п утверждена областная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области". В рамках региональной Программы в период с 2013 по 2017 г. предусмотрено переселение 4988 человек из 190 аварийных многоквартирных домов площадью 77,7 тыс. кв. м, расположенных на территории 18 муниципальных образований Волгоградской области. Стоимость данных мероприятий составляет 2392,5 млн. рублей (в том числе 1350,0 млн. рублей - средства Фонда, 1042,5 млн. рублей - средства консолидированного бюджета Волгоградской области) <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства Волгоградской обл. от 23.04.2013 N 204-п "Об утверждении областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2013 - 2015 годах" // Волгоградская правда. 2013. 8 мая.
Однако реализация указанных масштабных мероприятий регионального характера традиционно сопровождается рисками прежде всего недостаточности финансирования из бюджетных и внебюджетных источников. Кроме того, это может быть и риск изменений в федеральном и региональном законодательствах в области жилищного строительства, изменения стоимости сырья и расходных строительных материалов, невыполнения или ненадлежащего выполнения застройщиками обязательств по договорам, приводящего к срыву сроков выполнения и сдачи работ.
Полагаем, что для реализации этой цели в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" субъектами РФ должны быть приняты адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Данная программа должна обеспечить переселение граждан из аварийного жилья до 2017 г. и должна содержать:
1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
2) срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома;
3) объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
§ 2. УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:
- технический учет;
- официальный статистический учет;
- бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ).
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, которые определяются в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.
Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.
Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в том числе для проектирования и строительства.
Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.
Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.
Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Государственном университете землеустройства.
Например, на территории Оренбуржья действуют две службы технический инвентаризации: это ГУП "Облтехинвентаризация" и ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ.
ГУП "Облтехинвентаризация" представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности кроме основных функций входят приватизация, обмен, геодезическая, риелторская и оценочная деятельности.
Основа предприятия - инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача - натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.
Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии практически всех объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.
Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП "Облтехинвентаризация" при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости, и жилой недвижимости в частности.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" <1> и иными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
- техническую инвентаризацию жилищного фонда;
- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:
- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
- определения технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.
Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.
Государственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества.
На основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // ГАРАНТ: информационно-правовой портал. Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/ (дата обращения: 22.04.2016).
В Законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации исходя из их уровня значимости:
- между субъектами РФ;
- между муниципальными образованиями;
- между населенными пунктами.
Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.
Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации <1>.
--------------------------------
<1> Там же.
Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:
1) реестр объектов недвижимости;
2) кадастровые дела;
3) кадастровые карты.
Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.
Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.
Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.
Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.
С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, например представители собственника, действующие в силу нотариально удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым решением общего собрания собственников.
Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:
1) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
Технический план объекта недвижимости - это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.
Технический план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или сооружения.
В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный дом указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.
С 1 января 2013 г. для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе представить только технический план, формы которого установлены:
1) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2010 г. N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке";
2) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке";
3) Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 ноября 2011 г. N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке".
Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра недвижимости - кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;
2) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено;
3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
4) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;
5) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении) <1>.
--------------------------------
<1> О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.; по состоянию на 7 июня 2013 г. // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
При этом верность представленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.
После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.
После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания.
Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы.
Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ст. 26 Закона "О государственном кадастре недвижимости", в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если:
- имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";
- заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
- истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
- технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат).
Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:
1) имеет гражданство Российской Федерации;
2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;
3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.
Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.
Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет жилой недвижимости на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающего строго регламентированную процедуру постановки на учет, снятия с учета, приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе жилой, а также нормы о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности.
До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений, относящихся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества, не осуществлялся и в отношении их имел место лишь технический учет, инвентаризация и паспортизация данных объектов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Новация. Технический план [Электронный ресурс]. URL: http://www.donnova.ru/tehnicheskij-plan/ (дата обращения: 22.04.2016).
ЗАДАЧИ
1. Попытайтесь составить схему, отображающую существующие виды жилищного фонда, на основе выбранной вами классификации. Назовите схему "Виды жилищного фонда в соответствии с классификацией по критерию...".
2. Составьте сравнительную таблицу на тему: "Полномочия органов, осуществляющих учет жилищного фонда".
3. Гражданин Иванов обратился в уполномоченный орган с просьбой зарегистрировать его по месту его постоянного проживания. Ему было отказано на том основании, что дому, в котором он проживает, присвоен статус дачного домика. Дом состоит из кирпичного одноэтажного здания, имеется печное отопление, в нем проведен природный газ. Кроме того, гражданин Иванов имеет в собственности квартиру в городе.
Определите, относится ли указанное строение к жилищному фонду. И если да, то укажите вид жилищного фонда, к которому оно относится.
4. Стельмах И.Л. была зарегистрирована в общежитии государственного предприятия "Воронежгражданстрой" по адресу: г. <...>, с 16 ноября 1992 г. без указания номера комнаты; проживает в комнате N <...> с несовершеннолетней дочерью Стельмах А.В., зарегистрированной с 16 декабря 2002 г. Регулярно оплачивает коммунальные услуги.
Данная комната была предоставлена Стельмах И.Л. по ходатайству администрации "Областная детская клиническая больница N 2" в связи с отсутствием жилья.
Решением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Воронежской области от 30 июня 1994 г. общежитие было передано ЗАО "Воронежгражданстрой" на основании плана приватизации, право собственности которого зарегистрировано 17 августа 2001 г.
В соответствии с договором купли-продажи от 1 августа 2008 г. дом <...> по ул. <...> перешел в собственность ООО "Ника".
Стельмах И.Л. в 2013 г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на комнату в порядке приватизации, указав на то, что между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договора социального найма. Ответчик указывал, что данное жилое помещение находится в фонде коммерческого использования, поэтому Стельмах И.Л. не имеет права на приватизацию жилого помещения.
Определите вид жилищного фонда, в котором находится спорное жилое помещение. Разрешите спор по существу.
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности:
а) района, города;
б) субъектов РФ;
в) граждан или юридических лиц;
г) РФ в целом.
1.2. Жилой фонд, находящийся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве:
а) частной собственности;
б) общей собственности;
в) личной собственности;
г) коллективной собственности;
д) указанной в подп. а) и б).
1.3. Если законом не предусмотрено образование общей совместной собственности на жилое помещение, находящейся в собственности нескольких лиц, то такая собственность на это жилое помещение является:
а) смешанной;
б) общей долевой;
в) частной;
г) личной.
1.4. Для коммерческого строительства утверждены проекты домов:
а) до четырех и от пяти этажей и выше;
б) только многоэтажные;
в) от одного этажа до трех этажей;
г) до четырех этажей.
2. Жилые помещения, входящие в жилищный фонд для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, являются:
а) муниципальной собственностью;
б) собственностью общественных организаций;
в) государственной собственностью;
г) собственностью юридических лиц.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. На основе характерных признаков дайте определение понятию "жилищный фонд".
2. Классифицируйте виды жилищного фонда на основе критерия формы права собственности.
3. Дифференцируйте виды жилищного фонда в зависимости от целей его использования.
4. Назовите основные характеристики специализированного жилищного фонда. Охарактеризуйте виды жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд.
5. Назовите законодательно установленные виды учета жилищного фонда.
6. Какими органами осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда? Каковы основные полномочия данных органов?
7. Перечислите документы, которые необходимо представить для постановки на кадастровой учет, а также для снятия с такого учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства.
8. Назовите предусмотренные законом основания для отказа в осуществлении кадастрового учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства.
Глава 6. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- условия перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;
- порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;
- перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;
- требования, которым должно отвечать жилое помещение;
- основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания;
- перечень оснований для отказа в переводе помещений;
уметь:
- применять нормы жилищного законодательства в вопросах осуществления перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;
- взаимодействовать с муниципальными органами государственной власти по переводу жилого помещения в нежилое и наоборот;
владеть:
- навыками определения наличия оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот;
- способами защиты нарушенных жилищных прав, связанных с вопросами перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
§ 1. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
На сегодняшний день особую актуальность приобретают вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, что обусловлено современным состоянием российского рынка жилья. В стране огромными темпами развивается инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные прежде всего на рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения на них точек сбыта продукции, своих офисов. Однако со временем возникает ситуация, когда практически невозможно найти в деловом центре свободное помещение или свободный земельный участок под строительство. В данном случае существует только одно решение: приобретение в собственность квадратных метров в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд нежилых.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое - процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению. К тому же он еще и довольно затратный. Причем затратный не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся реализовать за 5 - 6 месяцев, а может, и более. Некоторые прибегают к услугам профессионалов, перекладывая за определенную сумму все хлопоты и заботы на их плечи, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно, приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.
Как бы то ни было, процедура для всех едина.
Е.И. Никифорова рекомендует прежде всего обратить внимание на то, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Ну и, конечно же, нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое // Жилищное право. 2008. N 9. С. 31.
Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на Жилищном кодексе РФ, градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актах субъектов Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".
До вступления в силу Жилищного кодекса РФ сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г. "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые", которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.
По мнению А.Н. Гуева, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать:
а) ст. 23 ЖК РФ о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение;
б) ст. 24 ЖК РФ о том, что отсутствуют основания для отказа в таком переводе <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2005. С. 61; Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 68.
Без сомнения, при переводе применяются нормы ст. 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных этой же статьей.
Не допускается перевод жилых помещений в нежилые:
- для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных п. 4.10 - 4.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные";
- для размещения складов, камер хранения и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения";
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином для постоянного проживания;
- если право собственности на данное помещение обременено правами третьих лиц;
- если квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа и непосредственно находящиеся под данной квартирой помещения являются жилыми;
- если жилое помещение не находится в наемном доме социального использования.
Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) представляет документы, перечень которых закреплен в п. 2 ст. 23 ЖК РФ:
1) заявление о переводе помещения. Заявление пишется по установленной форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения", с указанием адреса переводимого помещения, адрес заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) - договоры, по которым заявитель приобрел помещение в собственность;
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения (приложение N 8));
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Помимо этих пяти документов орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, никаких документов требовать не может. Только в случае, если перевод жилого помещения в нежилое требует создания отдельного входа, необходимо согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома, так как фасад здания находится в общей собственности.
Но на практике все складывается совершенно иначе. Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда "необходимых" документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.
Разберемся в данной правовой ситуации. Как уже было сказано, перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Вместе с тем это не лишает органы МСУ возможности принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Но они должны соответствовать Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам, чего нет в данной ситуации.
Исходя из положения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, "в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса РФ применяются положения ЖК РФ".
Следовательно, как отмечает Е.И. Никифорова, собственник помещения должен исходить только из того перечня, который установлен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а отстаивать свои интересы в связи с этим может и в судебном порядке <1>. После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.
--------------------------------
<1> См.: Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое. С. 33.
В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее чем через сорок пять дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.
Пункт 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:
- не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации).
В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение;
- одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.
Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях.
Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ.
В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о разрешении перевода. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.
Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.
Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.
Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.
По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ.
Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.
Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве.
Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ к использованию переведенных помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Можно смело констатировать, что ЖК РФ, по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР, существенным образом расширил и качественно повысил уровень нормативно-правового регулирования вопросов перевода помещений из одной категории в другую. В то же время в главе 3 ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержится такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Данное упущение было восполнено в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
В соответствии с данным Постановлением признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в Положении требованиям <1>.
--------------------------------
<1> Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.
В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
Что касается требований, которым должно отвечать жилое помещение, то данное постановление к ним относит следующее:
- жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
- несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;
- жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;
- жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;
- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах;
- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;
- наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;
- жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
- доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека <1>, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
--------------------------------
<1> См.: Макеев П.В. Об изменении правового режима жилого помещения в связи с непригодностью его для постоянного проживания граждан // Гражданин и право. 2014. N 7. С. 53 - 57.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Непригодными для проживания следует также признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает:
- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
- определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям;
- определение состава привлекаемых экспертов проектно- изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;
- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;
- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.
По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации этого заявления и принимает решение (в виде заключения) - одно из пяти, указанных далее, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.
В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов "за" и "против" при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.
По окончании работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания.
В случае обследования помещения комиссия составляет в трех экземплярах акт обследования помещения.
На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Комиссия в 5-дневный срок направляет по одному экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю.
В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения.
§ 2. ОТКАЗ В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания:
1) непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;
2) представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
3) наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или наличие технической возможности оборудовать такой доступ, представляется проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 345.
Пример из судебной практики.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования). Решением от 22 мая 2006 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 14 июля 2006 г., в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем отказ в переводе помещения обоснован.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им представлены все необходимые документы, указанные в ст. 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле Постановления Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. N 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связи с чем администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество представило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.
Письмом от 28 ноября 2005 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительного заключения в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома. Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующими отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Согласно ч. 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и п. 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского совета местного самоуправления от 21 апреля 2006 г., для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет в числе прочих документов подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировкой жилых помещений являются: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).
Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, т.е. перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.
Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопроса о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Нальчика, утвержденное решением Нальчикского городского совета местного самоуправления 10 августа 2004 г. В разделе 2 указанного Положения определен порядок оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.
По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71; Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2014. N 2. С. 21 - 39.
К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100%, во втором - 67%.
В юридической литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что "трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома" <1>.
--------------------------------
<1> Певницкий С.Г. и Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 486.
В целях устранения противоречий п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предлагается внести в ЖК РФ следующие изменения:
- ч. 3 ст. 36 изложить в новой редакции: "3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции";
- ч. 2 ст. 40: "2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников";
- п. 1 ч. 2 ст. 44: "1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме" <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее, например: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71.
В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:
1) оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
2) право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.
Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:
- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;
- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.
Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам, которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
ЗАДАЧИ
1. Гражданин Карасев А.В. являлся собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного дома. Карасев А.В. решил перевести ее в нежилое помещение и открыть стоматологическую клинку с отдельным входом и парковкой для клиентов клиники. Специализированная организация изготовила проект. Карасев А.В. обратился в администрацию района, где указали, что необходимо помимо собранных им документов согласие собственников всех жилых помещений многоквартирного дома. Карасев сослался на ст. 23 ЖК РФ, в которой не предусмотрено в качестве необходимого условия перевода согласие остальных собственников многоквартирного дома. Кто прав в данном споре?
2. Предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира N 2, расположенная на 1-м этаже многоквартирного дома N 53 по Среднеохтинскому пр. в городе Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 ноября 2012 г. Предприниматель обратился в районную межведомственную комиссию администрации с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры.
Проектными решениями на изменение функционального назначения спорной квартиры предусмотрено обустройство двух отдельных входов (со стороны двора и со стороны лицевого фасада здания) и замена оконного заполнения на витринное с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. Наружная стена дома, в котором обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, в связи с чем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома не требуется.
Администрация своим письмом от 18 сентября 2013 г. N 178 уведомила предпринимателя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с отсутствием согласия органов государственной власти города Санкт-Петербурга, так как земельный участок, на котором планируется обустройство отдельного входа, является государственной собственностью и относится к землям общего пользования. Разрешите данный спор.
3. Гражданин К. вместе с женой и двумя несовершеннолетними детьми проживает в одноэтажном жилом доме в пределах городской черты. Жилой дом состоит из трех комнат, площадью 14, 17 и 21. Супруги К. решили создать семейное частное предприятие и открыть магазин в части жилого дома. Разъясните гражданину К. порядок его дальнейших действий.
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Что не является ограничением для перевода нежилых помещений в жилые:
а) помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;
б) отсутствует возможность обеспечить соответствие нежилого помещения санитарным и техническим правилам;
в) нежилое помещение находится в аренде;
г) нежилое помещение является предметом ипотеки;
д) отсутствует согласие членов семьи нанимателя.
1.2. Какие лица не могут выступить с инициативой о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое:
а) собственник помещения;
б) органы, осуществляющие полномочия по управлению государственной и муниципальной собственностью;
в) администрация муниципального образования;
г) ЖСК или ЖК в случае освобождения жилого помещения их членами;
д) ТСЖ в случае освобождения помещения в многоквартирном доме.
1.3. Какие документы не представляются в уполномоченный орган для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот:
а) заявление о переводе помещения;
б) план переводимого помещения с его техническим описанием;
в) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
г) проект переустройства;
д) правоустанавливающие документы на жилое посещение;
е) заключение организации, обслуживающей данное помещение.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?
2. Каковы особенности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме?
3. Предусмотрена ли жилищным законодательством возможность перевода в нежилое помещение части жилого дома?
4 Какой орган принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот?
5. Какие документы должны быть представлены для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот? Могут ли органы самоуправления требовать дополнительные документы, не указанные федеральным законодательством?
6. В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот? Опишите порядок, в котором заявитель может обжаловать отказ.
7. Необходимо ли получать согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома на организацию отдельного входа в помещение, переводимое в нежилое? Обоснуйте свой ответ.
8. Какие основания предусмотрены законом для признания жилого помещения непригодным для проживания? Назовите последствия признания жилого помещения непригодным для проживания.
Глава 7. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие "переустройство" и основные виды работ по переустройству жилых помещений;
- понятие "перепланировка" и основные виды работ по перепланировке жилого помещения;
- основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
уметь:
- отличать перепланировку жилого помещения от реконструкции жилого помещения;
- правильно составлять и оформлять юридические документы, необходимые для осуществления перепланировки и реконструкции жилого помещения;
- взаимодействовать с муниципальными органами государственной власти по вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;
- анализировать нестандартные ситуации при проведении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также вырабатывать различные варианты их решения;
- корректировать правоприменительную деятельность в соответствии с изменениями в действующем жилищном законодательстве, посвященном вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;
владеть:
- техникой составления локальных правовых документов, направленных на регулирование отношений по переустройству и перепланировке жилого помещения;
- навыками системного толкования правовых актов в области жилищного права, посвященных вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения.
§ 1. ПОНЯТИЕ "ПЕРЕУСТРОЙСТВО" И "ПЕРЕПЛАНИРОВКА"
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Следует отметить, что регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, так же как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Так, ст. 84 ранее действующего Жилищного кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли <1>.
--------------------------------
<1> См.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015. С. 7.
Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:
- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могло проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное ст. 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;
- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения <1>. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4 Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений.
--------------------------------
<1> См.: Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 38.
В г. Волгограде переустройство и перепланировка регулируется Постановлением администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений".
В г. Оренбург - Положением о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге (далее - Положение о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге), утвержденным Постановлением администрации города Оренбурга от 21 марта 2012 г. N 495-п.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с Положением о порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге перечень мероприятий по переустройству помещений включает в себя следующие виды работ:
- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге может включать в себя следующие виды работ <1>:
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
- ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
- устройство балконов;
- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
--------------------------------
<1> Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: Постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. N 6538-п // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения 22.04.2016).
Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данной понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Жилищное право. 2009. N 5. С. 99.
Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <1> собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).
В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.
Пункт 1 ст. 29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.
Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:
1) если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;
2) если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.
Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник - в судебном порядке заявит о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.
Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости". При этом суды высших инстанций определили, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта <1>.
--------------------------------
<1> См.: Захаров Е.В. Практические аспекты реализации органами МСУ норм ЖК РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения // Современное право. 2012. N 3. С. 59.
Выводы:
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости;
- переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.
§ 2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА
И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст. 26 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлено, что осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не допускается:
1) если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
2) если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
В соответствии с этим же положением переустройство и (или) перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. В частности, не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
В жилых домах типовых серий Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов, диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения соответствующей экспертизы.
Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге установлено, что:
- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе муниципальных, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется за счет заявителя;
- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с собственником (лицом, осуществляющим полномочия собственника) многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с действующим законодательством;
- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (для нежилых помещений) либо уполномоченной ими организацией в соответствии с действующим законодательством.
Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с ограничениями, связанными с недопустимостью:
- проведения в многоквартирных домах работ, сопряженных с шумом, в выходной день - воскресенье и в праздничный (нерабочий) день, если следующий за ним день является рабочим;
- начала работ в многоквартирных домах, сопряженных с шумом, ранее 09.00 и (или) завершения их позднее 21.00 в рабочие дни;
- проведения работ без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;
- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в том числе строительным и иным мусором;
- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и строительного мусора;
- складирования строительных материалов и строительного мусора на придомовой территории;
- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 и предусматривает, что заявление может подавать "наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы".
В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено ГК РФ, и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности (приложение N 4) или иного права на жилое помещение;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
4) письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то, исходя из смысла п. 2 ст. 26 ЖК РФ, представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;
5) технический паспорт помещения;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены ст. 26 ЖК РФ.
Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться перечень принятых документов и указана дата их принятия.
Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 24 ЖК РФ.
В п. 5 ст. 26 ЖК РФ закреплено, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 26 ЖК РФ, несмотря на то, что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.
Согласно п. 6 ст. 26 ЖК РФ единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий. Форма решения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
В соответствии с Постановлением администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений" для предоставления муниципальной услуги заявитель представляет следующие документы:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии), 1 экземпляр ксерокопий;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект предполагаемого переустройства и (или) перепланировки помещения (при пробивке проемов в несущих стенах многоквартирных домов в состав проекта должны быть включены сведения, обеспечивающие выполнение требований безопасности здания, в том числе требований механической, пожарной безопасности, требований безопасных для человека условий проживания и пребывания);
- для жилых помещений - письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.
Представление двух последних документов не является обязательным. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения ДГиЗО запрашивает вышеуказанные документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе, используя каналы межведомственного информационного взаимодействия.
В соответствии с Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге для получения решения собственник помещения (уполномоченное им лицо), наниматель жилого помещения по согласованию с наймодателем, а также другое заинтересованное лицо (далее - заявитель) помимо вышеуказанных должен представить следующие документы:
- письменное согласие всех собственников иных помещений в многоквартирном доме в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения связаны с присоединением к нему части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласовании переустройства и (или) перепланировки в случае, если переустройство и (или) перепланировка затрагивает общее имущество в многоквартирном доме (за исключением случаев присоединения части общего имущества, уменьшения общего имущества в многоквартирном доме). Решение представляется в виде протокола общего собрания или выписки из протокола. Протокол общего собрания собственников помещений должен содержать сведения о собственниках (фамилия, инициалы), участвовавших в собрании, и принадлежащих им помещениях.
Представление двух последних документов обусловлено необходимостью соблюдать интересы собственников помещений в многоквартирном доме, чьи интересы могут быть затронуты переустройством и перепланировкой.
Указанные документы принимаются органом местного самоуправления (в частности, в г. Волгограде - районной администрацией, в Оренбурге - ДгиЗО), а также в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей решения заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений принимает соответствующий орган местного самоуправления. Решение изготавливается в двух оригинальных экземплярах. Дополнительные экземпляры решения изготавливаются в виде копий, удостоверенных печатью соответствующего органа местного самоуправления.
В ст. 27 ЖК РФ предусмотрено три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения:
- непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;
- представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;
- несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.
Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в ст. 27 ЖК РФ оснований.
Наконец, п. 3 ст. 27 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
В г. Оренбурге отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения подготавливается ДГиЗО в виде письменного сообщения за подписью главного архитектора города Оренбурга и должен содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Отказ выдается или направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжалован заявителем в судебном порядке.
Положением о порядке проведения переустройства в городе Оренбурге установлено, что:
1) контроль за проведением переустройства и (или) перепланировки помещения в пределах своей компетенции осуществляют:
- собственник объекта недвижимости, в состав которого входит помещение; или объединение собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников;
- организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (далее - эксплуатирующая организация), либо лицо, уполномоченное в соответствии с ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ (далее - уполномоченное лицо);
2) эксплуатирующая организация либо уполномоченное лицо осуществляет регистрацию начала производства работ и контроль за соблюдением общей продолжительности работ, установленной разрешительными документами.
Согласно п. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.
В г. Оренбурге завершение работ по переустройству и (или) перепланировке помещения подтверждается актом приемочной комиссии, председателем которой является заместитель главного архитектора города ДГиЗО администрации г. Оренбурга. Акт приемочной комиссии подписывается председателем приемочной комиссии и утверждается главным архитектором ДГиЗО администрации города Оренбурга. Для получения акта приемочной комиссии заявитель представляет следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения;
- проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
- техническое описание помещения после перепланировки и (или) переустройства;
- акт на скрытые работы по устройству или усилению несущих конструкций по форме, установленной Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26 декабря 2006 г. N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения".
Указанные документы принимаются в МФЦ и передаются на рассмотрение в ДГиЗО. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Акт приемочной комиссии подготавливается и утверждается по результатам рассмотрения заявления, представленных документов и осмотра переустроенного и (или) перепланированного помещения не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ. Утвержденный акт приемочной комиссии выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей акта заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение. По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку документации, необходимой для выдачи акта приемочной комиссии, осуществляет муниципальное бюджетное учреждение "Городской центр градостроительства".
В состав приемочной комиссии включаются представители:
- заявителя (заказчика);
- эксплуатирующей организации либо уполномоченного лица в случае нахождения помещения в многоквартирном доме;
- генерального подрядчика (для нежилых помещений);
- генерального проектировщика (для нежилых помещений);
- управления социальной защиты населения администрации города Оренбурга (для нежилых помещений).
Заявители, осуществившие переустройство и (или) перепланировку помещений, в течение десяти дней после утверждения акта приемочной комиссии обращаются в организацию, уполномоченную на проведение технического учета зданий, для внесения изменений в технический паспорт помещения.
Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 28 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании (переустройстве) жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье, подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Помимо административной ответственности, самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Одновременно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.
В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении <1>.
--------------------------------
<1> См.: Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 38.
Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами, принятыми в развитие положений ЖК РФ. В большинстве таких актов либо содержится отсылка к ст. 29 ЖК РФ, регулирующей последствия самовольно выполненных работ по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения, либо воспроизводятся правила этой статьи.
В частности, в г. Москве согласованием ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок помещений в многоквартирных домах и жилых домах занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.2 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).
Возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрена и рядом органов местного самоуправления, например п. 5.3 Постановления администрации городского округа Королев МО от 19 апреля 2012 г. N 675 "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории города Королева Московской области" установлено, что решение о технической возможности сохранения жилых и нежилых помещений в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, ранее документально не оформленное в установленном порядке, может быть принято на основании настоящего Порядка и оформлено в соответствии с действующим законодательством, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью.
Смысл, содержание и применение норм ЖК РФ, регулирующих анализируемые отношения, а также деятельность органов местного самоуправления по реализации этих норм в силу ст. 18 Конституции РФ должны оцениваться исходя из прав граждан в жилищной сфере, обеспечиваемых правосудием.
Права собственников жилого помещения на его переустройство, перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из положений главы 4 ЖК РФ. Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.
Сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает не только интересам граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований. Деятельность органа местного самоуправления, направленная на то, чтобы обязать гражданина, привлеченного к административной ответственности, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок), противоречила бы основополагающим принципам, закрепленным в ст. 18 Конституции РФ. Несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно.
Сторонники противоположной точки зрения исходят из того, что последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения регулируются ст. 29 ЖК РФ, в которой предусмотрен только один порядок сохранения жилого помещения в существующем состоянии - по решению суда. Такой довод представляется недостаточно обоснованным. Суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ).
Проанализировав содержание и место ст. 29 ЖК РФ в системе норм ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что она регулирует отношения, возникшие на той стадии, когда гражданину компетентным органом отказано в согласовании переустройства, перепланировки и предъявлено требование о приведении жилого помещения в прежнее состояние; при невыполнении данного требования органу местного самоуправления предоставляется право обратиться в суд с соответствующим иском. В качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.
Таким образом, ст. 29 ЖК РФ по смыслу ее ч. 4 и 5, подлежащих толкованию в неразрывном единстве, направлена на защиту прав граждан и позволяет суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только на отказе удовлетворения иска органа местного самоуправления и сохранение жилого помещения, но и на то, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение. Тем самым посредством правосудия защищается нарушенное (оспариваемое) право гражданина на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не ограничивает общие полномочия органов местного самоуправления и не содержит для них запрета на согласование по заявлению гражданина самовольно произведенных переустройств, перепланировок жилого помещения. Это было бы нелогично, поскольку при отрицании возможности оформления выполненных работ во внесудебном порядке может сложиться неопределенная ситуация, когда орган местного самоуправления, будучи неправомочным принять заявление гражданина об оформлении, сам не обращается в суд с соответствующим иском, тогда как самовольные переустройство, перепланировка фактически сохраняются.
С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд. В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.
В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их все объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом.
Пример из судебной практики.
Иванова И.И. обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии к администрации г. Королева МО, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N __, кв. N __. С целью улучшения условий проживания и повышения комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной комнаты площадью 12,7 кв. м, увеличение площади второй комнаты за счет демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N __, кв. N __. Истец Иванова И.И. ссылается на то, что произведенная перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку квартиры соответствующей нормам СНиП и сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и т.д.
В. обратилась в Сургутский городской суд с иском к администрации г. Сургута о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии, мотивируя свои требования тем, что на основании договора социального найма она является нанимателем квартиры по адресу: _____________. В связи с необходимостью в приватизации квартиры она обратилась в Сургутское отделение филиала ФГУП "РТИ" для изготовления техпаспорта на жилое помещение. В результате выезда техника было обнаружено несоответствие между изначальным планом квартиры и имеющимся состоянием, поэтому технический паспорт на квартиру выдан не был. Об имеющейся перепланировке она не знала. С целью получения согласований и заключений в отношении выполненной перепланировки она обратилась в компетентные органы. Согласно акту обследования СГАЛУП "Эксперт" было установлено, что кухня объединена с коридором, совмещен проем входа в комнату, совмещен и расширен за счет коридора санузел с перестановкой оборудования и с присоединением комнаты. Экспертом сделан вывод, что перепланировка не коснулась несущих конструкций и не оказала влияния на их прочность и устойчивость. Согласно заключению ООО "Олюр" перепланировка не нарушила нормы и правила пожарной безопасности РФ. Филиалом Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии по ХМАО - Югра в г. Сургуте и Сургутском районе" согласована перепланировка вышеуказанного жилого помещения.
В судебном заседании истица В. поддержала свои исковые требования о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кроме того, требований по приведению жилого помещения в прежнее состояние к ней никто не предъявлял.
Представитель ответчика администрации г. Сургута в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в письменном виде сообщает, что грубых нарушений в перепланировке квартиры не выявлено, перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Сохранение произведенной перепланировки возможно, также просит рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по г. Сургуту в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав истца, суд признал иск подлежащим удовлетворению. Член семьи нанимателя В. в письменном виде согласна с перепланировкой квартиры. Частичное несогласование Сургутским отделом инспектирования Госжилинспекции ХМАО перепланировки спорной квартиры в части совмещения и расширения за счет коридора санузла с перестановкой оборудования с присоединением спальной комнаты и присоединения колясочной и части коридора лестничного лифтового блока в связи с самовольным присоединением к квартире части общего имущества помещений в многоквартирном доме не могут являться основанием для отказа в удовлетворении данной части исковых требований, поскольку требования по приведению жилого помещения в прежнее состояние к истцу не предъявлялись. Истцом в свою очередь предоставлены доказательства (план квартиры, акт обследования СГМУП "Эксперт", заключение ООО "Олюр" и заключение филиала ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии), что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.
При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном объеме.
Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.
Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А.В.Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.
Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена А.М.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду А.М.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает.
В судебной практике имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.
Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры N 5 в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.
Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.
В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома ОАО относительно произведенных перепланировки и переустройства. Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры N 4 З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО, которое является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры N 6 являются И.В.С. и И.Л.Д. Согласие И.В.С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры N 5 был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.
Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома (N 336678/2005 г.).
Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.
Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии.
Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.
В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.
В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.
Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.
Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.
Пункт 6 ст. 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, либо на собственника жилого помещения, в котором проживает наймодатель. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.
Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 ст. 29 ЖК РФ с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
ЗАДАЧИ
1. Гражданин М. установил металлическую дверь. Является ли это перепланировкой? Обоснуйте свой ответ.
2. Гражданин Иванов А.А., осуществляя капитальный ремонт принадлежащей ему на праве собственности 4-комнатной квартиры, произвел следующие работы: полностью разобрал ненесущую перегородку между комнатой и кухней; заделал дверной проем между двумя смежными комнатами и устроил дверной проем в другом месте, в результате чего комнаты стали раздельными; объединил туалет и ванную комнату; застеклил балкон. Данные работы были осуществлены Ивановым А.А. самостоятельно без надлежащего разрешения. Какие правовые последствия влекут за собой действия гражданина Иванова А.А.?
3. Исходя из условий предыдущей задачи, составьте исковое заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии от имени гражданина Иванова А.А.
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ.
1.1. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения не представляет:
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
б) проект переустройства и (или) перепланировки;
в) согласие в письменной форме всех членов семьи собственника;
г) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя;
д) технический паспорт.
1.2. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма:
а) обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние;
б) может по своему усмотрению сохранить переустройство;
в) может сохранить перепланировку;
г) обязан заплатить штраф;
д) данный вопрос законодательно не урегулирован.
1.3. С каким требованием в суд в отношении собственника может обратиться орган, осуществляющий согласование, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в определенный срок:
а) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения;
б) о возложении обязанности по приведению в прежнее состояние;
в) о его выселении совместно с другими членами семьи в общежитие;
г) о выселении;
д) о взыскании компенсации.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Что понимается под переоборудованием жилого помещения?
2. Что такое перепланировка жилого помещения? В чем отличие перепланировки от реконструкции?
3. Чем переоборудование отличается от перепланировки жилого помещения?
4. Какие видоизменения жилой площади не разрешается производить?
5. Какой орган дает согласие на проведение переустройства и перепланировки? Назовите перечень документов, которые заявитель должен представить для согласования переустройства и перепланировки.
6. В каких случаях переустройство и перепланировка признаются самовольными?
7. Назовите правовые последствия, наступающие в случае самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, а также субъектов жилищных правоотношений, на которых они будут распространяться.
8. В каком случае и в каком порядке жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии?
Глава 8. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие и содержание права собственности на жилые помещения;
- понятие общего имущества многоквартирного дома;
- правовую природу общего собрания собственников жилого помещения;
- особенности осуществления права собственности на общее имущество многоквартирного дома;
уметь:
- различать правомочия собственника и полномочия отказополучателя по пользованию жилым помещением;
- различать правомочия собственника и полномочия рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением;
- осуществлять правовую экспертизу нормативно-правовых актов и локальных правовых актов, регулирующих отношения собственников и третьих лиц, возникающие по поводу пользования жилым помещением;
- давать квалифицированные юридические заключения и консультации при возникновении жилищных споров, выявляя истинную волю сторон правоотношения;
владеть:
- навыками работы с правовыми актами в области права собственности и других вещных прав на жилое помещение;
- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений в сфере права собственности и других вещных прав на жилое помещение, являющихся объектами профессиональной деятельности;
- методами правового регулирования при реализации норм жилищного законодательства в сфере права собственности и других вещных прав на жилое помещение;
- навыками ведения дискуссии, деловых переговоров, осуществления посредничества с целью достижения компромисса участниками жилищных споров и управления коллективом;
- навыками консультирования граждан по вопросам права собственности на жилые помещения.
§ 1. ПОНЯТИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
В жилищном, так же как и в гражданском, праве различные субъекты правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием имуществом, и права, основанные на обязательствах, например договор аренды жилого помещения, и т.д. Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Необходимо отметить, что вышеназванные права и обязанности являются новшеством в жилищном законодательстве, так как ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях Советского государства <1>.
--------------------------------
<1> См.: Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушниковой. М.: Городец, 2005. С. 117.
В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".
В основной своей массе нормы, которые касаются вещных прав, в том числе и вещных прав на жилое имущество, находятся в разделе II ГК РФ (ст. 209 - 306). Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В ст. 218 ГК РФ перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается, что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования, право распоряжения.
Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в п. 1 устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении его права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.
Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственности - распоряжение жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.
В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это такие договоры, как, например, договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц - договор аренды и другие.
К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речи о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами, отчуждение <1>. Это объясняется тем, что при разделении предмета правового регулирования переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования гражданского права, а не жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.
--------------------------------
<1> См.: Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве. С. 200.
§ 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип бремени собственности. Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.
Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений.
Собственники жилых помещений обязаны:
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;
- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;
- соблюдать права и законные интересы соседей;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
- соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
§ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ
В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ СОБСТВЕННИКУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ
Статья 31 ЖК РФ определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам прежде всего относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.
Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.
Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Мыскин А.В. Юридический статус членов семьи собственника жилого помещения // Нотариус. 2014. N 7. С. 3 - 7; Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением членом семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 39 - 42.
В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относится внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.
Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).
Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.
Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов семьи нанимателя жилого помещения. Понятие "член семьи" применялось также по отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). К сожалению, в комментируемой части имеется без какого-либо правового уточнения формулировка "граждане могут быть признаны членами семьи собственника". Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
В ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ регламентируются вопросы, касающиеся условий пользования жилым помещением, бывшим членом семьи собственника. По общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292 ГК РФ. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2005. С. 90.
Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений.
Согласно действующему российскому законодательству бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, несет права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.
Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.
3.1. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ,
ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ
Статья 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Возникновение указанного права предусмотрено ст. 1137 ГК РФ, в которой установлено: "Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".
Из статьи ГК РФ следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение, которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), например обязательство передать в собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество.
В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью.
Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону <1>.
--------------------------------
<1> См.: Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу // Наследственное право. 2015. N 2. С. 28 - 31.
Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК РФ, согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.
Это означает, что, например, если на наследника, к которому переходит жилое помещение, возложено обязательство о предоставлении отказополучателю пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать.
Необходимо иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако закон не исключает возможности подназначения другого отказополучателя, на что должно быть указано в завещании. Завещателем при этом учитываются случаи, если назначенный отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с завещателем, откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на его получение или лишится права на получение завещательного отказа как недостойный отказополучатель (ст. 1117 ГК РФ).
Из ГК РФ следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением безвозмездно. Часть 1 ст. 33 ЖК РФ, приравнивая данного гражданина к собственнику в части пользования жилым помещением, возлагает на него солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК РФ, в силу которой солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:
- должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
- неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ст. 325 ГК РФ).
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
В ЖК РФ четко не отражено, каким образом и на каком основании прекращается право, предоставленное по завещательному отказу. Из смысла гражданского законодательства, ст. 1117 ГК РФ, можно сделать вывод, что если отказополучатель откажется от принятия завещательного отказа, то данное действие по законодательству фиксируется нотариусом в наследственном деле, а если отказополучатель не отказался и в последующем своим правом не воспользовался, то снять обременение (завещательный отказ) возможно только в судебном порядке, даже если отказополучатель согласен прекратить действие завещательного отказа.
Пример из судебной практики.
Борисова М.П. обратилась в суд с иском к Тимофеевой А.В. о признании прекратившей право пользования жилой квартирой по завещательному отказу, расположенной по адресу: РБ, г. <***> со снятием обременения со спорной квартиры.
Свои исковые требования истица мотивировала тем, что она является наследником по завещанию своего деда Осорина И.Т., умершего в <***> году. После смерти деда открылось наследство в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. <***>, на которую ей выдано свидетельство о праве на наследство. Завещанием также на нее возложена обязанность предоставить указанную квартиру в пожизненное пользование ответчице - завещательный отказ. Однако Тимофеева А.В. до настоящего времени не реализовала свое право на проживание в названной квартире. Ссылаясь на ст. 1137 ГК РФ, истица просила признать ответчицу прекратившей право пользования указанным жилым помещением со снятием обременения с квартиры.
До принятия судом решения истица уточнила исковые требования, просила признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым помещением со снятием обременения.
В судебное заседание истица не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.
Ответчица Тимофеева А.В. также в судебное заседание не явилась, представив заявление о признании иска и рассмотрении дела по существу без ее участия.
Суд, применяя положения ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без участия сторон.
Признание иска ответчицей написано добровольно в зале судебного заседания, оформлено в виде письменного заявления, адресованного суду, по своему содержанию оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Признание иска ответчиком является в силу положений п. 3 ст. 173 ГПК РФ основанием для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
При вышеназванных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 197, п. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд решил:
принять от ответчицы Тимофеевой А.В. признание иска.
Исковые требования удовлетворить.
Признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, расположенным по адресу: РБ, г. <***>.
Снять обременение с квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. <***>, в виде обязанности Борисовой М.П. предоставить указанную квартиру в пожизненное пользование Тимофеевой А.В. <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Борисовой М.П. к Тимофеевой А.В.: решение Александровского районного суда Оренбургской области от 25 ноября 2012 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
Таким образом, прекратить право пользования жилым помещением по завещательному отказу в добровольном порядке возможно только на стадии оформления наследства, а во всех других случаях, в принудительном порядке - на основании судебного решения.
3.2. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА
ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Статья 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица.
Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, так же как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения ст. 34 ЖК РФ.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением возможно только в соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 605 ГК РФ):
- в случае смерти получателя ренты;
- при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
В последнем случае расторжение данного договора осуществляется в судебном порядке.
Пример из судебной практики.
(Истица хотела расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением на основании условия ст. 605 ГК РФ - существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.)
Истица Гостева П.И. обратилась в суд с иском к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обязании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за Медведевой О.Н.
В обоснование своих требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>. <***> года между ней и Медведевой О.Н. был заключен договор ренты квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением. Договор был удостоверен нотариусом ЗГФ и зарегистрирован в реестре за N 1-3793. Ответчик Медведева О.Н. зарегистрировала договор в УФРС. Согласно условиям договора ренты Гостева П.И. передала ответчику Медведевой О.Н. в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной жилой комнаты общей площадью 27,3 кв. метра, жилой площадью 16,0 кв. метра, стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с указанным договором ответчик Медведева О.Н. приняла на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание Гостевой П.И., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив при этом за Гостевой П.И. в пожизненном бесплатном пользовании квартиру (п. 4 договора), при этом ежемесячная помощь пожизненного содержания с иждивением определена в размере двух минимальных размеров оплаты труда (п. 5 договора). В течение всего периода действия вышеуказанного договора ответчик не исполняла свои обязанности, помощи Гостевой П.И. не оказывала. Поселившись в данной квартире через год после заключения договора, Медведева О.Н. стала вести себя недостойно - кричать на Гостеву П.И., Медведева О.Н. может замахнуться на Гостеву П.И., пригрозить ей, забирает у нее деньги. Кроме того, Гостева П.И. из собственных средств оплачивала коммунальные услуги, сама обеспечивала себя питанием, одеждой, то есть Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Суд на основании установленных данных решил:
в удовлетворении исковых требований Гостевой П.И. к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>, обязании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за Медведевой О.Н. - отказать <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Гостевой П.И. к Медведевой О.Н.: решение Ростовского районного суда Ростовской области от 10 июня 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
Суд отказал истице в удовлетворении ее исковых требований, т.е. в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с тем, что она не смогла доказать, что Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии, т.е. существенно нарушала условия договора.
§ 4. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР N 1305-1 "О собственности в СССР" (далее - Закон) собственность жилищно-строительных кооперативов перестала быть односубъектной и неделимой, так как в соответствии с п. 2 ст. 7 вышеуказанного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.
С введением Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов также перестал быть односубъектным, так как закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно Закону о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладением ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного оборудования возникла острая необходимость правового регулирования правоотношений, основанных на праве общей собственности на места общего пользования и внеквартирного инженерного оборудования.
Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" (далее - Указ) были введены новые в законодательстве понятия: "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности" и "кондоминиум" как организационно-правовая форма юридического лица: "Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее - домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение".
Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; места общего пользования, несущие, ограждающие, ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца; земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например в Законе г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".
В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" утратил силу (Указ Президента РФ от 19 октября 1996 г. N 1472).
Существенные изменения в законодательстве произошли с принятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст. 289 - 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).
Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. С. 88.
К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" без указания о том, что собственниками помещений являются собственники жилых и нежилых помещений.
Собственники жилых и нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.
Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие "кондоминиум", оно заменено понятием "многоквартирный дом", определение которого также не раскрыто.
В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.
В связи с тем что общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в связи с введением в действие нового ЖК РФ.
Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и содержит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.
Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с помещением;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
- является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.
Часть 2 ст. 36 ЖК РФ ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246 - 247 ГК РФ), так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.
Применение общих норм гражданского законодательства (100-процентное согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100-процентное согласие собственников.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.
В ст. 36 ЖК РФ понятие "реконструкция" используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном ст. 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.
В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установлении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.
Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.
После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:
- следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
- при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
- выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
- отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;
- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обязательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Статьи 41 - 43 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.
Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:
- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;
- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квартире;
- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;
- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;
- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.
Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и площади, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.
Пример из судебной практики, касающийся права пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Краюшкина Л.Н. обратилась в суд с иском к МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>. Согласно ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не имеет доступа к инженерным коммуникациям - трубопроводам горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале, так как помещения подвала <***>, согласно экспликации технического паспорта, используются МУ "Управление муниципального имущества" в целях сдачи в аренду.
На основании изложенного суд, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.
Взыскать с МУ "Управление муниципального имущества" и Кузнецовой Т.В. в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя <...> по <...> с каждого.
В оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате услуг представителя <...> <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Краюшкиной Л.Н. к МУ "Управление муниципального имущества" Администрации Угличского муниципального района: решение Угличского районного суда Ярославской области от 25 декабря 2011 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми собственниками помещений многоквартирного дома.
§ 5. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений путем принятия коллегиальных (совместных) решений.
Принятие коллегиальных решений осуществляется через процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Статья 44 ЖК РФ устанавливает расширительный перечень вопросов, по которым собственники помещений обязаны принимать совместные решения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, приведенный перечень не является исчерпывающим, поскольку собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях ЖК РФ. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его компетенции <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. С. 29.
Очень важным является вопрос о проведении текущего и капитального ремонта. Решение о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором определяются и виды ремонта. В соответствии со ст. 44, 46 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего собрания собственников помещений. Решение правомочно, если за него проголосовало более 2/3 собственников помещений многоквартирного дома.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.
Капитальный ремонт - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, функционального износа и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации дома.
Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности строительных конструкций, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией (например, частичный ремонт штукатурки в подъезде).
Текущий или его еще называют предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Капитальный ремонт проводится при 45 - 50% износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций <1>.
--------------------------------
<1> Капитальный ремонт МКД [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.orenburg.ru/activities/public_utility/overhaul_of_apartment_buildings_mcd_it_is_important_to_know_everyone// (дата обращения: 22.04.2016).
В ЖК РФ проблемам проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов посвящен раздел IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".
В 2012 г. внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которыми собственники помещений в многоквартирных жилых домах будут уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества дома.
Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" установлено, что взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитной организации. Находящиеся на этом счете денежные средства, сформированные за счет взносов, процентов за просрочку их уплаты и процентов, начисленных кредитной организацией за пользование этими средствами, будут находиться в долевой собственности собственников жилых помещений; в случае смены собственника жилого помещения доля в денежных средствах на капитальный ремонт будет переходить к новому собственнику. Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденными на федеральном уровне методическими рекомендациями, возложено на органы власти субъектов РФ.
Собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт и иным образом - перечисляя взносы на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении упомянутого регионального оператора (создаваемого субъектом РФ юридического лица в организационно-правовой форме фонда). Региональные операторы будут осуществлять и функции технического заказчика капитального ремонта. Субъекты РФ имеют право создавать несколько региональных операторов для различных частей территории субъекта РФ.
Федеральным законом установлено, что капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с региональными программами. Определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возложено на органы государственной власти Российской Федерации.
В соответствии с новой редакцией ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Статьей 166 Жилищного кодекса РФ (в новой редакции) установлен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта.
Этот перечень включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Так, к другим вопросам, входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится:
- определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
- определение размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ);
- принятие устава товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
- принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует обратить внимание, что с момента введения в действие ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений не может быть реализовано без согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Так, реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания, на котором осуществляется строительство. Это позволяет:
- восстановить жилищный фонд;
- получить дополнительные площади;
- удешевить стоимость возводимых площадей;
- повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;
- улучшить технические характеристики и архитектурный облик зданий;
- уменьшить расходы граждан по текущему содержанию общего имущества;
- повысить оценочную стоимость жилья;
- уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества;
- уменьшить бюджетные дотационные расходы на содержание жилищного фонда.
Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100-процентное согласие всех собственников, проживающих в доме, подлежащем реконструкции. А там, где началось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке. При отправлении правосудия суды применяли общие нормы гражданского законодательства (ст. 246 - 247, 289 - 290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные требования граждан.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закрепляется ст. 45 ЖК РФ.
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Очередными являются обязательные годовые собрания, которые проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В ст. 45 ЖК РФ не определяется, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что им может быть любой собственник помещения.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Процедура созыва общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания не может иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений о проведении собрания. Поэтому целесообразно извещать собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Данный порядок информирования в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ должен быть утвержден решением общего собрания собственников помещений.
Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Датой извещения о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Часть 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает правомочность общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако собрать кворумное собрание в многоквартирных домах, в которых количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно. В пользу заявителей удовлетворяется 99% судебных решений при оспаривании решений общих собраний только по основаниям отсутствия кворума.
К тому же данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, так как не может быть принято решение по п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме при наличии собственников помещений, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом.
В случае если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Заочное голосование проводится путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
С июля 2014 г. в ЖК РФ появились новые нормы, в которых предусмотрена возможность использования ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства <1>) или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования. Для таких случаев сохраняет действие правило об обязательности проведения общего собрания прежде всего путем совместного присутствия и только в случае отсутствия кворума - в форме заочного голосования с использованием информационной системы по той же повестке.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".
На общем собрании собственников помещений необходимо принять три решения (п. 3.2 - 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- об использовании ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования;
- об определении администратора общего собрания (это лицо, которое от имени собственников помещений уполномочено на использование ГИС при проведении общего собрания, в законе нет требования, что это должен быть собственник помещения в МКД, администратором может быть как гражданин, так и юридическое лицо);
- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний (администратор лишь принимает от инициаторов сообщения, но сам в общем случае не обязан инициировать общие собрания, иное может быть предусмотрено законом, решением такого собрания, договором управления МКД), решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (это касается решений, направляемых администратору в письменной форме), о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (согласно ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ не менее чем три дня и не более чем пять дней).
После принятия данных решений все последующие собрания в заочной форме проводятся с использованием ГИС ЖКХ.
Не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения общего собрания администратор должен получить сообщение о проведении общего собрания, в котором указываются:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
- сведения об администраторе общего собрания (для организации - наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер телефона, официальный сайт в Интернете; для физического лица - Ф.И.О., паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона, адрес электронной почты);
- место и (или) фактический адрес администратора;
- дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ по вопросам, поставленным на голосование;
- порядок приема администратором решений собственников, оформленных в письменной форме.
Не позднее чем за 10 дней до начала проведения собрания администратор размещает полученное сообщение в ГИС и направляет такое сообщение каждому собственнику помещения в доме посредством системы (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).
Голосование возможно двумя способами:
1) лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против" или "воздержался" в электронной форме;
2) посредством передачи администратору оформленных в письменной форме решений по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.
Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются собственники помещений в доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Если собственник помещения передал администратору решение в письменной форме, администратор, руководствуясь ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ, обязан в течение одного часа с момента получения такого решения разместить в системе электронный образ полученного решения, а также внести в ГИС сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, подтверждающем право собственности этого лица на помещение в доме, и решение, выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался" по каждому вопросу повестки дня. Таким образом, все решения собственников помещений попадут в ГИС ЖКХ, она автоматически сформирует результаты голосования в форме протокола. Этот протокол появится в ГИС в течение одного часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ). Протоколы общих собраний, сформированные с использованием системы, а также электронные образы решений, переданных администратору общего собрания, должны храниться в системе.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику.
Пример из судебной практики.
Так, 16 декабря 2010 г. в Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области было подано исковое заявление Ковля Н.М. к Балановой Е.А. о признании недействительными протокола и приложения, которые приняты к нему на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а также признать общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме несостоявшимся. Инициатором собрания была Баланова Е.А. Собранием утвержден протокол общего собрания собственников помещений в доме и приложение - лист голосования собственников помещений по вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ковль Е.М. считает протокол N от ДД.ММ.ГГГГ и приложение к нему недействительными и составленными с существенными нарушениями законодательства. Так, неверно были указаны количество голосов и их соответствие с количеством собственников. Нарушены сроки уведомления собственников о проведении общего собрания, что противоречит положениям п. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не уведомлены о результатах проведения собрания.
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В ходе судебного разбирательства было установлено, что кворум на проводимом собрании отсутствовал, так как в собрании приняло участие менее 50% голосов от общего числа голосов. То есть собрание собственников помещений было неправомочно принимать решения.
Также в силу ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме... не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Суду были представлены уведомления о решениях, принятых на собрании, направленные в администрацию муниципального образования. Однако доказательств того, что принятые решения были доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, не представлено. Таким образом, нарушен порядок принятия решений общим собранием собственников жилых помещений, нарушены их права на участие и проведение этого собрания, допущены нарушения при подсчете голосов собственников, принявших участие в голосовании, собрание было проведено в отсутствие кворума, в связи с чем решения, принятые на данном собрании, являются недействительными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил:
признать протокол N... общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и приложение к нему, которые приняты на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, недействительными.
Признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме несостоявшимся из-за отсутствия кворума <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Коваля Н.М. к Балабановой Е.А.: решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 20 декабря 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
ЖК РФ ввел новый вид управления многоквартирным домом - совет дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, УК, обязаны избрать совет дома.
Совет дома избирается на общем собрании собственников простым большинством голосов.
Функции и полномочия совета дома:
- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;
- выносит на обсуждение общего собрания:
1) предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
2) предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
3) проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
- принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);
- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.
Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.
Функции и полномочия председателя совета:
- вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении - об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
- направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
- выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).
Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно.
ЗАДАЧИ
1. Составьте сравнительную таблицу, отображающую обязанности собственника и нанимателя по обеспечению надлежащей эксплуатации, сохранности и производству капитального и текущего ремонта жилища.
2. В одном из подъездов 9-этажного дома находится "техническая квартира", которая в соответствии с паспортом многоэтажного дома является зоной общего пользования. Ранее это помещение занимал слесарь (работник ЖЭКа). В настоящее время администрация муниципального образования собирается разместить там опорный пункт милиции. Собственники жилых помещений многоквартирного дома высказываются против. Как, по вашему мнению, следует разрешить данный спор? Обоснуйте свой ответ.
3. Собственниками квартиры являются: мать-пенсионерка, инвалид второй группы, и ее совершеннолетний сын. Сын без ведома матери зарегистрировал по месту постоянного жительства свою 10-летнюю дочь. Пенсионерка обратилась в суд с требованием снять внучку с регистрационного учета на том основании, что сын не вносит плату за жилье и коммунальные услуги, а она после регистрации внучки потеряла право на субсидию. Как, по вашему мнению, следует разрешить возникшее спорное правоотношение? Подкрепите свой ответ ссылками на нормативные предписания.
4. Гражданке Н. принадлежала на праве частной собственности половина дома, а гражданам Б. и С. - по 1/4 дома каждому. Н. обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности на 3/4 дома, ссылаясь на то, что она произвела капитальный ремонт дома, значительно увеличивший его стоимость. Выскажите и аргументируйте свое мнение, обоснованно ли требование истицы?
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Какие лица относятся к членам семьи собственника жилого помещения:
а) проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника;
б) его супруг, а также дети и родители данного собственника;
в) родственники;
г) иные граждане;
д) временные жильцы.
1.2. Какую ответственность несут дееспособные члены семьи собственника:
а) солидарную;
б) субсидиарную;
в) долевую;
г) не несут ответственности;
д) вопрос законодательно не урегулирован.
1.3. Какие права имеет собственник в отношении бывших членов семьи:
а) имеет право выселить их в судебном порядке;
б) вопрос законодательно не урегулирован;
в) должен всегда предоставить им жилье;
г) бывшие члены семьи продолжают сохранять право на проживание в жилом помещении;
д) имеет право выселить их в административном порядке.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Какими правами и обязанностями обладает собственник жилого помещения?
2. Какими правами и обязанностями обладают граждане, проживающие совместно с собственником жилого помещения?
3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении принадлежащего ему жилого помещения?
4. Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника?
5. Как осуществляется пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу?
6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?
7. Что представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома? Какой вид общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственников помещений?
8. Определите правовую природу общего собрания собственников жилого помещения. Какие виды общего собрания собственников жилого помещения вы знаете?
9. Какими полномочиями обладает общее собрание собственников при решении вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников?
Глава 9. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора купли-продажи жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора мены жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора дарения жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора ренты жилого помещения;
уметь:
- анализировать юридические факты и возникающие в связи с ними жилищные отношения по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- принимать решения и совершать юридические действия относительно перехода права собственности на жилые помещения в точном соответствии с принципами права и руководствуясь законом;
- осуществлять правовую экспертизу договоров, опосредующих переход права собственности на жилое помещение;
- давать квалифицированные юридические заключения и консультации при возникновении имущественных споров, связанных с отчуждением жилого помещения;
- правильно составлять и оформлять юридические документы, фиксирующие или сопровождающие переход права собственности на жилые помещения;
- ясно, четко и последовательно формулировать юридические заключения относительно перехода права собственности на жилые помещения, логически обосновывая выводы;
- анализировать нестандартные ситуации правоприменительной практики, связанной со спорными жилищными отношениями по поводу перехода права собственности на жилые помещения, и вырабатывать различные варианты их решения;
владеть:
- навыками работы с правовыми актами, посвященными вопросам перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений, являющихся объектами профессиональной деятельности, связанной с переходом права собственности на жилые помещения;
- навыками ведения дискуссии, деловых переговоров, осуществления посредничества с целью достижения компромисса участниками жилищных споров по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками составления договоров, опосредующих переход права собственности на жилые помещения;
- навыками консультирования граждан по правовым вопросам, связанным с переходом права собственности и обременением жилого помещения.
§ 1. СДЕЛКИ, ОПОСРЕДУЮЩИЕ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 - 165 ГК РФ) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
Рассмотрим наиболее распространенные в жилищной сфере сделки.
1.1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, МЕНЫ
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью является купля-продажа жилых помещений. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 - 558 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется.
Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 4 марта 2013 г.) <1> были внесены существенные изменения. Так, ранее действующая редакция предусматривала обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. С 1 марта 2013 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона. Таким образом, именно переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.
Особенности договора купли-продажи во многом обусловлены спецификой предмета договора.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В договоре указывается следующая идентифицирующая объект информация:
- адрес (местоположение) жилого помещения;
- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
- назначение (жилое);
- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).
Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.
Цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон в договоре. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (приложение N 6).
В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.
Ранее в соответствии со ст. 31 Основ жилищного законодательства наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами, собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой обмен запрещен (см. ст. 72 ЖК РФ).
1.2. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573 ГК РФ, должен быть совершен в письменной форме.
Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение в следующих случаях:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ).
В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.
Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
1.3. ДОГОВОР РЕНТЫ
В соответствии с гл. 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежал также государственной регистрации. Однако с 1 марта 2013 г. согласно Федеральному закону N 302-ФЗ государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:
- за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);
- бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).
Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) - разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. ст. 601 - 605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, тем не менее они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота. Договоры связаны с жилищным законодательством, так как всегда при переходе прав от одного лица к другому решается вопрос о пользовании жилым помещением бывшим собственником или членами семьи собственника жилого помещения.
§ 2. ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном обществе впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (ст. 131). Введение такой системы преследует несколько целей:
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России;
г) предоставить владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;
д) "дать возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения из Единого реестра, что создает определенные гарантии от мошенничества" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против // Государство и право. 1998. N 2. С. 59.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 1 ст. 2 Закона содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Согласно ст. 8.1 ГК РФ "государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра... Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законно".
Анализ легального определения позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ;
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость;
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть основания утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т.п., а не наоборот.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитута;
- иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, "гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются".
Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).
Статья 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого Закона; регистрация представленных документов;
- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми, согласно ст. 14 Закона о госрегистрации, являются особого вида свидетельства.
Согласно ст. 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним "аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе" <1>. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).
--------------------------------
<1> Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. N 12. С. 14.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Книги учета документов содержат данные:
- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;
- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.
Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.
Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. "Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении" <1>.
--------------------------------
<1> Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Отметим также, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей, не допускается.
Остановимся на правовом статусе и функциях лица, занимающегося государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - регистраторе.
Согласно ст. 15 Закона о госрегистрации на должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:
- высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года;
- иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года.
Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время он закреплен Приказом Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г. N 223 "Об утверждении Положения о порядке назначения на должность государственных регистраторов" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2010. 9 июля. С. 4.
Регистратор прав является государственным служащим, замещающим соответствующую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством Российской Федерации.
В арсенале регистратора существует четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости:
1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
2) назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;
4) проверка юридической силы правоустанавливающих документов.
Статья 14 Закона о госрегистрации предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.
Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров (если их регистрации предусмотрена законом) и иных сделок. В развитие данного положения Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. N 765 установлены новые формы свидетельства о государственной регистрации и специальной регистрационной надписи. При этом все ранее действующие свидетельства сохраняют юридическую силу.
В связи с этим Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998 г. N 175 "О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечала: "Применение новых форм свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, чьи права и договоры по совершенным и зарегистрированны