СТБ 52.3.01

Государственный стандарт Республики Беларусь
СТБ 52.3.01-2011










Оценка стоимости объектов гражданских прав

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), НЕ ЗАВЕРШЕННЫХ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ, ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА



Ацэнка вартасцi аб'екта грамадзянскiх пра

АЦЭНКА ВАРТАСЦI КАПIТАЛЬНЫХ ПАБУДОѕ (БУДЫНКАѕ, ЗБУДАВАННЯѕ), АБ, ЕКТАѕ, ЯКIЯ НЕ ЗАВЕРШАНЫ БУДАѕНIЦТВАМ, IЗАЛЯВАНЫХ ПАМЯШКАННЯѕ ЯК АБ, ЕКТАѕ НЕРУХОМАЙ МАЁМАСЦI




Издание официальное








УДК МКС 03.080.01 КП 04
Ключевые слова: оценка стоимости капитальных строений, зданий и сооружений; оценка стоимости не завершенных строительством объектов; объекты недвижимого имущества; объекты недвижимости; стоимость улучшений, затратный метод оценки; доходный метод оценки; сравнительный метод оценки


Предисловие

Цели, основные принципы, положения по государственному регулированию и управлению в области технического нормирования и стандартизации установлены Законом Республики Беларусь «О техническом нормировании и стандартизации»

1 РАЗРАБОТАН научно-исследовательским республиканским унитарным предприятием по землеустройству, геодезии и картографии «БелНИЦзем».
ВНЕСЕН Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь

2 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 20.01.2011 г. № 2

3 ВЗАМЕН СТБ 52.3.01-2007























Настоящий стандарт не может быть воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Госстандарта Республики Беларусь

Издан на русском языке


Содержание

1 Область применения....
2 Нормативные ссылки....
3 Термины и определения .
4 Общие положения ........
5 Классификация объектов оценки ....
6 Методы оценки и методы расчета стоимости
7 Виды стоимости ......
8 Затратный метод оценки ......
9 Доходный метод оценки . .....
10 Сравнительный метод оценки ..
11 Анализ наиболее эффективного использования.
12 Независимая оценка
12.1 Порядок проведения независимой оценки
12.2 Требования к результату независимой оценки и документам оценки
13 Внутренняя оценка ..
13.1 Требования к результату внутренней оценки
13.2 Порядок проведения внутренней оценки
14 Экспертиза достоверности оценки.
Библиография.
1
1
2
8
8
9
9
12
21
28
33
34
34
38
38
41
41
41
42




ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Оценка стоимости объектов гражданских прав
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ),
НЕ ЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ, ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Ацэнка вартасцi аб,екта грамадзянскiх пра
АЦЭНКА ВАРТАСЦI КАПIТАЛЬНЫХ ПАБУДОѕ (БУДЫНКАѕ, ЗБУДАВАННЯѕ), АБ, ЕКТАѕ, ЯКIЯ НЕ ЗАВЕРШАНЫ БУДАѕНIЦТВАМ, IЗАЛЯВАНЫХ ПАМЯШКАННЯѕ ЯК АБ, ЕКТАѕ НЕРУХОМАЙ МАЁМАСЦI

Valuation of objects of civil rights.
Valuation of permanent structures (buildings, erections), unfinished objects, isolated premises as objects of real estate property
__________________________________________________________________________

Дата введения 2011-03-01

1 Область применения

Настоящий стандарт оценки стоимости объектов гражданских прав устанавливает единые требования к проведению оценки стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, порядок оценки, требования к исходной информации, проведению расчетов, определению результата независимой и внутренней оценки, составлению документов оценки.
Настоящий стандарт применяется исполнителями оценки, оценщиками при оказании услуг по проведению независимой оценки (далее – проведение оценки), при проведении внутренней оценки, а также исполнителями экспертизы достоверности оценки (далее - исполнители экспертизы), экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки (далее – эксперты) при оказании услуг по проведению экспертизы достоверности независимой оценки и (или) экспертизе достоверности внутренней оценки, в том числе, при осуществлении судебно-экспертной деятельности.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие стандарты:
СТБ 52.0.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения
СТБ 52.0.02-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения
СТБ 52.2.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков

Примечание
· При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации (далее ( ТНПА) по каталогу, составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным
указателям, опубликованным в текущем году.
Издание официальное
Если ссылочные ТНПА заменены (изменены), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененными (измененными) ТНПА. Если ссылочные ТНПА отменены без замены, то приложение, в котором дана ссылка на них, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применяют следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 объект оценки: Улучшения, единый объект недвижимого имущества, недвижимые улучшения, элементы единого объекта недвижимого имущества с учетом имущественных прав на них.
3.1.1 улучшения: Все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию единого объекта недвижимого имущества или его элементов.

Примечание
· Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми, законченные строительством и не завершенные строительством, основными и вспомогательными. К улучшениям относятся недвижимые улучшения и прочие объекты.

3.1.1.1 отделимые улучшения: Улучшения, которые могут быть отделены от объекта оценки без причинения несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности.
3.1.1.2 неотделимые улучшения: Улучшения, которые невозможно отделить от объекта оценки без несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности.
3.1.1.3 законченный строительством объект: Построенный (реконструированный, реставрированный, благоустроенный) в соответствии с проектно-сметной документацией и принятый в эксплуатацию в установленном порядке объект (СТБ 52.0.02).
3.1.1.4 не завершенный строительством объект: Любой объект, предназначенный для длительной эксплуатации, строительство которого продолжается, временно приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено (СТБ 52.0.02).

Примечание – не завершенные строительством объекты можно подразделить на незавершенные законсервированные капитальные строения и незавершенные не законсервированные капитальные строения.

3.1.1.4.1 незавершенное законсервированное капитальное строение: Законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
3.1.1.4.2 незавершенное не законсервированное капитальное строение: Объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого не описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
3.1.1.5 основное улучшение: Основной объект строительства, имеющий вспомогательные улучшения, связанные с ним общим назначением (СТБ 52.0.02).
3.1.1.6 вспомогательные улучшения: Объекты подсобного и обслуживающего назначения (СТБ 52.0.02).
3.1.1.7 прочие объекты: Сборно-разборные и передвижные здания и сооружения, временные здания, сооружения, инженерные сети и другие улучшения (СТБ 52.0.02).
3.1.2 единый объект недвижимого имущества: Совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них (далее
· объект недвижимости) (СТБ 52.0.02).

Примечание - Для целей оценки стоимости к объекту недвижимости могут приравниваться улучшения с передаваемыми имущественными правами на земельный участок. Например, если оцениваются сборно-разборные торговые павильоны, расположенные на земельном участке, предназначенном для обслуживания данных торговых павильонов.
Совокупность земельного участка с незаконсервированным, незарегистрированным в установленном порядке незавершенным строительством объектом на нем может оцениваться в предположении, что это объект недвижимости.

3.1.2.1 земельный участок: Часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (СТБ 52.0.02).

Примечание
· Если права на земельный участок не оформлены, то оценка стоимости объекта недвижимости может осуществляться с предполагаемыми правами на земельный участок.

3.1.2.2 недвижимые улучшения: Все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (СТБ 52.0.02).

Примечание - К недвижимым улучшениям относятся многолетние насаждения, капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения, элементы капитальных строений.

3.1.2.2.1 многолетние насаждения: Объекты растительного мира, в том числе деревья, кустарники, газоны, цветники.
3.1.2.2.2 капитальное строение: Любой объект на земле, над землей или под землей законченный строительством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним.

Примечание – К капитальным строениям относятся здания, сооружения, инженерные сети и (или) их элементы.

3.1.2.3 элементы объекта недвижимости: Земельный участок, недвижимые улучшения, их доли в объекте недвижимости, вложения в недвижимые улучшения (далее – элементы объекта недвижимости).
3.1.2.3.1 вложения в недвижимые улучшения: Вложения в капитальные строения и (или) многолетние насаждения, незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения.
3.2 здание: Строительная система, состоящая (по мере необходимости) из надземной, наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (СТБ 52.0.02).

Примечание - К зданиям относятся, в том числе жилые дома, гаражи, садовые домики (дачи) и другие объекты в соответствии с законодательством.

3.2.1 жилой дом: Здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (СТБ 52.0.02).
3.2.2 гараж: Капитальное строение или изолированное помещение, имеющее капитальные стены или перегородки, перекрытия, кровлю, проемы, пол, смотровую яму (допускается отсутствие смотровой ямы), предназначенное для хранения автотранспортных средств (СТБ 52.0.02).
3.2.3 садовый домик (дача): Капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания людей (СТБ 52.0.02).
3.3 сооружение:  Объемная, плоскостная или линейная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и т. д. или единичный продукт строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций (СТБ 52.0.02).
3.4 инженерные сети: Трубопроводы, кабели различного назначения (водопровод, канализация, отопление, связь и др.), прокладываемые на территориях населенных пунктов, промышленных предприятий и в зданиях или линейные сооружения с технологическими устройствами на них, предназначенные для транспортирования жидкости, газов, передачи энергии, сигналов (СТБ 52.0.02).
3.5 элементы капитального строения: Части, элементы, которые можно выделить в капитальном строении, в том числе строительные системы, имеющие только несущие конструкции, конструкции общие для всех частей, набор необходимых инженерных сетей и отделки (далее – элементы капитального строения).

Примечание
· Элементами капитального строения являются помещения, изолированные помещения, машино-места, благоустройство, долгоживущие конструктивные элементы, краткоживущие конструктивные элементы, вложения в капитальные строения и др.

3.5.1 помещение: Замкнутое пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение, архитектурно-художественное оформление и ограниченное строительными конструкциями (СТБ 52.0.02).
3.5.2 изолированное помещение: Внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.), либо из территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию, путем установления сервитута; назначение, местонахождение внутри строения, площадь которого описана в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним [2].

Примечание
· Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения.

3.5.3 машино-место: Площадь, выделенная под место стоянки одного транспортного средства в специально оборудованном здании и сооружении, предназначенном для хранения транспортных средств.
3.5.4 благоустройство: Совокупность работ или затрат, осуществляемых в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для нормального пользования по назначению, создания здоровых, удобных и культурных условий на объекте недвижимости (СТБ 52.0.02).

Примечание
· К благоустройству относятся: инженерная подготовка территории, устройство дорог, развитие коммуникационных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, энергоснабжения, расчистка, осушение, озеленение территории, улучшение микроклимата, охрана от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарная очистка, снижение уровня шума и др.).

3.5.5 долгоживущие конструктивные элементы: Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых совпадает с нормативным сроком службы недвижимого улучшения (СТБ 52.0.02).

Примечание – Долгоживущие конструктивные элементы могут выделяться в улучшениях, не являющихся недвижимыми.

3.5.6 краткоживущие конструктивные элементы: Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы недвижимого улучшения в целом (СТБ 52.0.02).

Примечание – Краткоживущие конструктивные элементы могут выделяться в улучшениях, не являющихся недвижимыми.
3.5.7 вложения в капитальные строения: Затраты на создание, реконструкцию, модернизацию, восстановление, капитальный ремонт, текущий ремонт капитальных строений, их частей или элементов.
3.5.7.1 реконструкция: Совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использование по новому назначению капитального строения (здания, сооружения), вызывающих изменение строительного объема или общей площади капитального строения (здания, сооружения) либо мощности (вместимости, пропускной способности) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований.
3.5.7.2 модернизация капитальных строений: Совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах.
3.5.7.3 ремонт: Совокупность работ и мероприятий по восстановлению работоспособности или исправности капитального строения (здания, сооружения), его элементов и частей, включая строительные конструкции и инженерное оборудование, утраченных в процессе эксплуатации, не попадающих под определение реконструкции.
3.5.7.4 капитальный ремонт: Ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств капитальных строений, утраченных в процессе эксплуатации.
3.5.7.5 текущий ремонт: Ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования капитального строения.
3.6 срок службы улучшения: Период времени, после которого улучшение окончательно прекращает выполнение закрепленных за ними функций.
3.6.1 нормативный срок службы улучшения: Срок службы улучшения, установленный в соответствии с законодательством.
3.6.2 нормативный срок службы конструктивных элементов: Период времени, установленный ТНПА, после которого конструктивные элементы улучшений должны быть заменены.
3.6.3 фактический срок службы улучшения: Период времени от даты приемки улучшения в эксплуатацию до даты оценки.
3.6.4 фактический срок службы конструктивных элементов: Период времени, в течение которого конструктивные элементы улучшений выполняли свои функции до даты оценки (СТБ 52.0.02).
3.7 исправимый физический износ: Физический износ, устранение которого технически возможно и (или) затраты на его устранение меньше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).
3.8 исправимый функциональный износ: Износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и (или) затраты на его устранение меньше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).
3.9 неисправимый физический износ: Физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на его устранение равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).
3.10 неисправимый функциональный износ: Износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно и (или) затраты на его устранение равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).
3.11 индексы изменения стоимости в строительстве; индексы изменения цен в строительстве; индексы изменения затрат в строительстве: Отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или их отдельные калькуляционные составляющие (СТБ 52.0.02).
3.12 базовый год: Период времени, за который принимаются данные для составления первого года прогноза в реконструированном отчете о доходах (СТБ 52.0.02).
3.13 срок прогноза: Период времени, в течение которого планируется получение денежного потока от использования объекта недвижимости (СТБ 52.0.02).
3.14 реконструированный отчет о доходах: Сводный расчет доходов и расходов от использования объекта недвижимости в базовом году или в любом другом году срока прогноза.
3.15 потенциальный валовой доход: Максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.

Примечание
· Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по незанятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости. Потенциальный валовой доход может рассчитываться как в базовом году, так и прогнозироваться в течение срока прогноза по вариантам прогноза при составлении реконструированного отчета о доходах.

3.16 договорная арендная плата: Арендная плата за пользование и владение объектом недвижимости, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
3.16.1 полная аренда: Аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта недвижимости оплачиваются арендодателем.
3.16.2 распределенная аренда: Аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть – арендатором (СТБ 52.0.02).
3.16.3 чистая аренда: Аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором (СТБ 52.0.02).
3.16.4 рыночная арендная плата: Арендная плата, за которую наиболее вероятна передача объекта недвижимости в аренду по договору аренды на дату оценки.
3.16.5 расчетная рыночная арендная плата: Арендная плата, полученная расчетным путем и используемая для определения потенциального валового дохода в базовом году, а также будущих доходов от объекта недвижимости в любом другом году срока прогноза.

Примечание
· Расчетная рыночная арендная плата может определяться оценщиком на основе исходной информации по объекту оценки, по объектам-аналогам с использованием договорных, рыночных ставок аренды, а также ставок аренды, установленных законодательством. Методы определения расчетной рыночной арендной платы определяет оценщик.

3.16.6 избыточная арендная плата: Сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки (СТБ 52.0.02).
3.16.7 процентная арендная плата: Арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта недвижимости (СТБ 52.0.02).
3.16.8 сверхарендная плата: Арендная плата, установленная в договоре аренды, выплачиваемая сверх процентной арендной платы при предоставлении арендатору льгот, связанных с арендой объекта оценки (СТБ 52.0.02).
3.16.9 скользящий доход: Доход, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения, установленные договором аренды (СТБ 52.0.02).
3.16.10 прочие доходы: Доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей в аренду площадей в объекте недвижимости.

Примечание
· К прочим доходам относят доходы от пользования гаражом, автостоянкой, доход от эксплуатации игровых автоматов и пр.

3.17 потери арендной платы: Потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
3.18 действительный валовой доход; эффективный валовой доход: Потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы (СТБ 52.0.02).
3.19 операционные расходы: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости.

Примечание
· Операционные расходы состоят из постоянных операционных расходов, переменных операционных расходов и расходов на замещение.

3.19.1 постоянные операционные расходы: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости.

Примечание
· Обычно это налог на недвижимость, землю, затраты на страхование и пр.

3.19.2 переменные операционные расходы: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг.
3.19.3 расходы на замещение: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости.
3.20 чистый операционный доход: Чистый операционный доход определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту недвижимости.
3.21 коэффициент операционных расходов; мультипликатор операционных расходов: Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу (СТБ 52.0.02).
3.22 коэффициент чистого операционного дохода; мультипликатор чистого операционного дохода: Отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу (СТБ 52.0.02).
3.23 коэффициент валового дохода; мультипликатор валового дохода: Коэффициент, характеризующий отношение цены (стоимости) объекта недвижимости к его валовому доходу.
3.24 имущественные интересы: Имущественные права на отдельные элементы объекта недвижимости в объекте недвижимости.
3.25 финансовые интересы: Доля участия в финансировании объекта недвижимости юридических и (или) физических лиц (СТБ 52.0.02).
3.26 сервитут: Право ограниченного пользования объектом недвижимости, зарегистрированное в порядке, установленном законодательством (СТБ 52.0.02).
3.27 индекс прибыльности; коэффициент выгодности: Отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза к начальной стоимости инвестиций в объект недвижимости (СТБ 52.0.02).
3.28 самоамортизирующийся кредит: Кредит, выплачиваемый периодическими равновеликими платежами, состоящими из процентов и основной суммы долга (СТБ 52.0.02).
3.29 срок экспозиции: Период времени от даты размещения объекта оценки на рынке до даты осуществления сделки (СТБ 52.0.02).

4 Общие положения

4.1 Определение стоимости, подготовка отчетов об оценке и заключений об оценке объектов оценки проводят в целях:
а) продажи конкретному покупателю, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);
б) внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
в) продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), в том числе в процедуре банкротства;
г) передачи в залог (ипотеку);
д) безвозмездного отчуждения;
е) безвозмездной передачи;
ж) передачи в безвозмездное пользование;
и) передачи в доверительное управление;
к) мены;
л) наследования имущества;
м) разрешений имущественных споров;
н) возмещения убытков (ущерба);
п) реализации управленческих решений, за исключением перечисленного выше;
р) постановка на баланс излишков активов, выявленных в результате инвентаризации, и активов, полученных безвоздмездно;
c) кредитования, в том числе для получения льготного кредита физическими лицами;
т) разделения (выделения) первоначальной стоимости инвентарного объекта;
у) иных, не противоречащих законодательству.

4.2 В зависимости от целей оценки выбирается вид стоимости.

5 Классификация объектов оценки

5.1 Классификация объектов оценки по назначению принимается в соответствии с [1].
5.2 Для целей оценки объекты недвижимости классифицируются как:

· специализированные;

· неспециализированные.
5.2.1 К специализированным объектам недвижимости относятся объекты недвижимости, которые в силу своей уникальности, возникающей вследствие специализированного использования, функционального назначения, местоположения и прочего, редко продаются на рынке, кроме случаев продажи предприятия (бизнеса), частью которых они являются.
5.2.2 К неспециализированным объектам недвижимости относятся объекты недвижимости, на которые существует спрос на рынке и которые покупаются, продаются, арендуются.
5.2.3 Отнесение объекта недвижимости к определенному классу в случае необходимости согласовывается с заказчиком, если иное не предусмотрено законодательством.

6 Методы оценки и методы расчета стоимости

6.1 Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием:

· рыночных методов оценки: сравнительного метода оценки, доходного метода оценки, затратного метода оценки;

· индексного метода оценки.
6.1.1 Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.
При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

· методы количественного анализа;

· методы качественного анализа.
К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок и др.
К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ (ранжирование) и др.
В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.1.2 Доходный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока. При реализации доходного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:

· прямой капитализации;

· капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

· капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

· валовой ренты (валового мультипликатора);

· остатка;

· и другие.
В доходном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.1.3 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на:

·определении стоимости объекта недвижимости или недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:

· сравнительной единицы;

· построения;

· и другие.
В затратном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
6.2 При оценке стоимости рыночными методами и индексным методом используется информация по объектам оценки и объектам-аналогам
6.3 Определение стоимости объектов гражданских прав может основываться на комбинации сравнительного, доходного и затратного методов оценки стоимости.

7 Виды стоимости

7.1 При оценке объектов недвижимости рыночными методами оценки в зависимости от целей оценки используются виды стоимости:

· рыночная стоимость;

· рыночная стоимость в текущем использовании;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· специальная стоимость;

· синергетическая стоимость;
7.1.1 Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться в наиболее эффективном или текущем использовании в соответствии с гражданско-правовым договором на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее – договор) и для целей, указанных в 4.1 перечисления а) – г), к) – м), п), у).
7.1.2 Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившиеся условия его использования.
Стоимость объекта недвижимости для цели, указанной в перечислении н), определяется только как рыночная стоимость в текущем использовании.
Рыночная стоимость или рыночная стоимость в текущем использовании имущественных прав на земельный участок определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения.
Если определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, то определяется и рыночная стоимость земельного участка, входящего в его состав.
Если определяется рыночная стоимость в текущем использовании объекта недвижимости, то определяется и рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, входящего в его состав.
7.1.3 Инвестиционная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1 перечисления а) – в) (за исключением продажи на аукционе), п), у).
Методы расчета инвестиционной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.
При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия и другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
7.1.4 Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей продажи на торгах (аукционе и по конкурсу) имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), а также при распродаже имущества за долги и оценке имущества ликвидируемого предприятия.
Методы расчета ликвидационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
7.1.5 Специальная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1 перечисления а) – в), п), у).
Методы расчета специальной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.
7.1.6 Синергетическая стоимость объекта недвижимости может рассчитываться для целей, указанных в 4.1 перечисления а) (за исключением продажи имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства)), п), у).
Методы расчета синергетической стоимости выбираются оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.
7.1.7 Утилизационная стоимость недвижимых улучшений может рассчитываться для целей, указанных в 4.1 перечисления а) – в), к) – м), п), у).
Методы расчета утилизационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от технического состояния недвижимых улучшений и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости конструктивных элементов.
7.2 Если объектом оценки являются недвижимые улучшения, улучшений и их элементы при применении рыночных методов оценки определяются следующие виды стоимости:

· первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов);

· стоимость восстановления или стоимость замещения;

· остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов).

·утилизационная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов).
7.2.1 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) стоимость восстановления или стоимость замещения может рассчитываться для цели постановки излишков на баланс, выявленных в результате инвентаризации, для жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений за исключением объектов незавершенного строительства - уточнения стоимости при инвентаризации (для физических лиц), для целей принятия управленческих решений и других, если это не противоречит законодательству. При этом, как правило, используется затратный метод оценки.
7.2.2 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) может рассчитываться для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других, если это не противоречит законодательству. При этом, как правило, используется затратный метод оценки.
7.2.3 Утилизационная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а)–в), к)–м), п), у).
Методы расчета утилизационной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) выбираются оценщиком в зависимости от его технического состояния и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости отдельных частей и конструктивных элементов недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
7.3 При определении стоимости индексным методом оценки недвижимых улучшений, улучшений и их элементов рассчитывается только оценочная стоимость.
Оценочная стоимость определяется как произведение стоимости выбранной в качестве базы на соответствующий коэффициент (индекс).
7.3.1 Базой определения оценочной стоимости для капитальных строений, зданий и сооружений, введенных в эксплуатацию, за исключением жилого фонда, является для:

· юридических лиц
· балансовая стоимость (остаточная стоимость), рассчитанная по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее
· переоценка);

· индивидуальных предпринимателей
· остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

· физических лиц
· остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком.

· всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, – остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления или стоимостью замещения и физическим износом.

Примечание – При этом стоимость восстановления или стоимость замещения определяется по первоначальной стоимости объекта оценки в соответствии с 8.8.1. Физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

7.3.2 Базой определения оценочной стоимости для жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений являются для:

· юридических лиц ( балансовая (первоначальная (переоцененная) стоимость и накопленная амортизация, с учетом переоценок;

· индивидуальных предпринимателей ( первоначальная (переоцененная) стоимость и накопленная амортизация с учетом переоценок, отраженных в книге учета, с учетом переоценок;

· физических лиц ( остаточная стоимость объекта оценки;

· всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, ( остаточная стоимость объекта оценки.

Примечание – Физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

7.3.3 Базой определения оценочной стоимости не завершенных строительством законсервированных и незаконсервированных объектов оценки (за исключением жилых) является для:

· юридических лиц ( первоначальная (переоцененная) стоимость затрат, отраженная в бухгалтерском учете и отчетности на дату оценки с учетом переоценок, а также стоимость затрат текущего года для 4.1 перечисление в);

· индивидуальных предпринимателей ( первоначальная (переоцененная) стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

· физических лиц – первоначальная или остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком;

· всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиками оценки, – первоначальная стоимость объекта оценки, стоимость восстановления, стоимость замещения или остаточная стоимость объекта оценки.

Примечание – Если при осмотре не завершенного строительством объекта выявлен физический износ в части воздействия природно-климатических факторов, то оценочная стоимость не завершенного строительством объекта определяется по остаточной стоимости объекта оценки на дату оценки. Остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки определяется как разница между стоимостью восстановления или стоимостью замещения на дату оценки с учетом степени готовности объекта оценки минус физический износ объекта оценки. При этом физический износ определяется методом средневзвешенного износа.

7.3.4 Коэффициенты (индексы) определяются в порядке, определенном законодательством.
7.4 Первоначальная стоимость инвентарного объекта для цели разделения (выделения) рассчитывается в том случае, если в бухгалтерском учете юридического лица в первоначальную стоимость инвентарного объекта (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) включено несколько вспомогательных или самостоятельных недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.
Первоначальная стоимость инвентарного объекта для цели разделения (выделения) определяется в следующей последовательности:

· определяется стоимость восстановления или стоимость замещения на дату оценки каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента, входящих в состав первоначальной стоимости инвентарного объекта;

· рассчитывается суммарная стоимость восстановления или стоимость замещения на дату оценки всех недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, входящих в инвентарный объект;

· определяется удельный вес каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения;

· рассчитывается первоначальная стоимость каждого недвижимого улучшения, улучшения и элемента, как произведение первоначальной стоимости инвентарного объекта на удельный вес соответствующего недвижимого улучшения, улучшения и элемента в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения на дату оценки.
В качестве базы для определения стоимости восстановления или стоимости замещения может выступать рыночная стоимость новых объектов-аналогов или первоначальная стоимость объектов-аналогов.
7.5 Оценка доли в имущественном праве в объекте недвижимости, недвижимых улучшениях и приравненные к ним определяется рыночными методами оценки с учетом корректировки на стоимость доли в имущественном праве при возможности и невозможности осуществления раздела объекта недвижимости на два (или более) объекта недвижимости, вычленения изолированного помещения из капитального строения, определения порядка пользования жилой комнатой в капитальном строении или изолированном помещении.
7.6 Оценка доли в имущественном праве на недвижимые улучшения, улучшения и их элементы при использовании индексного метода и определении оценочной стоимости объекта оценки проводится пропорционально размеру доли в праве.
7.7 Все виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость. По заявке заказчика оценки в соответствии с договором определяемая стоимость дополнительно может указываться с учетом налога на добавленную стоимость.

8 Затратный метод оценки

8.1 Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:

· анализа наиболее эффективного использования земельного участка;

· экономического обоснования стоимости нового строительства;

· оценки стоимости специализированной недвижимости;

· оценки стоимости не завершенных строительством объектов;

· невозможности использования других методов;

· не противоречащих законодательству.
8.2 При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

· сравнительной единицы;

· построения.
8.3 Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) одного квадратного метра общей площади, цены (стоимости) одного кубического метра и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.
При использовании метода сравнительной единицы для оценки стоимости законченного строительством или не завершенного строительством объекта недвижимости подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения, а для не завершенного строительством объекта оценки также его степень готовности на дату оценки. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.

Примечание – Методом сравнительной единицы может определяться рыночная стоимость таких объектов недвижимости как жилые дома, садовые домики (дачи), гаражи, квартиры и др.

8.3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости (законченного строительством или не завершенного строительством объекта оценки) методом сравнительной единицы может производиться по формуле
13 EMBED Equation.3 141513 EMBED Equation.3 1415, (1)
где 13 EMBED Equation.3 1415 – стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;
13 EMBED Equation.3 1415 – единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
13 EMBED Equation.3 1415 – количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.
8.3.2 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (2)
где 13 EMBED Equation.3 1415- стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
13 EMBED Equation.3 1415 – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.
8.3.3 Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, техническим состоянием, а не завершенный строительством объект степенью готовности, и др.), необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.
8.4 Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Примечание – Метод построения может использоваться для определения стоимости объектов оценки приравненным к объекту недвижимости для целей оценки ( например сборно-разборные здания и сооружения, расположенные на земельном участке, договор на право аренды которого не истек, и данные улучшения после его приобретения остаются на этом же земельном участке), а также для определения стоимости недвижимых улучшений.

8.5 Порядок расчета стоимости объектов недвижимости методом построения включает:

· определение стоимости земельного участка;

· определение первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

· определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

· расчет косвенных затрат;

· определение прибыли предпринимателя;

· определение внешнего удорожания;

· определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

· определение стоимости объекта недвижимости.

Примечание
· Если определяется остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, то порядок оценки методом построения включает определение:

· первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

· стоимости восстановления или стоимости замещения;

· накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

· остаточной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.

8.6 Определение стоимости земельного участка
Определение стоимости земельного участка производится с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении него, в том числе того земельного участка, который может быть сформирован в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь (далее – земельные участки). Расчет стоимости земельного участка может выполняться в соответствии с СТБ 52.2.01.
Стоимость земельного участка оценщиком может определяться затратным методом оценки с использованием сведений о кадастровой стоимости земель оценочной зоны и кадастровой стоимости земельного участка.
8.7 Определение первоначальной стоимости объектов оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов)
8.7.1 Определение первоначальной стоимости законченных строительством объектов может производиться на основании исходной информации по объекту оценки или на основе расчета его первоначальной стоимости по объекту-аналогу.
Если исходная информация для определения первоначальной стоимости выражена в базисном уровне цен, то для определения первоначальной стоимости объекта оценки на дату ввода в эксплуатацию применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором была определена исходная информация, и даты ввода в эксплуатацию объекта оценки.
8.7.2 Определение первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов
Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта может определяться по объекту в целом, на основе расчета стоимости объекта оценки по статьям затрат или конструктивным элементам с учетом степени готовности объекта оценки и рассчитывается на основании исходной информации и документов на объект оценки. В случае отсутствия информации и документов по объекту оценки первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки определяется на основе расчета первоначальной стоимости по данным объекта-аналога с учетом фактически выполненных работ по объекту оценки.
Расчет первоначальной стоимости не завершенного строительством объекта оценки с использованием данных объекта-аналога основан на возможности установления и сопоставления объемно-планировочных показателей объекта оценки и объекта-аналога.
Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта может рассчитываться как на основании исходной информации и документов на объект оценки, так и с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве по статьям затрат или конструктивным элементам.

Примечание – Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки может рассчитываться с учетом степени готовности или в предположении 100 % готовности объекта оценки, т.е. в предположении, что объект оценки является завершенным строительством объектом. Во втором случае стоимость не завершенного строительством объекта рассчитывается за минусом инвестиций, необходимых для завершения строительства.

8.7.3 Выбор метода расчета первоначальной стоимости недвижимого улучшения зависит от исходной информации и документов, предоставленных заказчиком оценки и имеющихся в распоряжении оценщика. К методам расчета первоначальной стоимости недвижимых улучшений относятся следующие методы:

· сравнительной единицы;

· разбивки по элементам (поэлементного расчета);

· экспертных оценок;

· другие методы.
8.7.3.1 Метод сравнительной единицы основан на определении первоначальной стоимости недвижимых улучшений путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (сметной стоимости строительства недвижимого улучшения на один квадратный метр его общей площади или единицу объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.
При использовании метода сравнительной единицы для определения первоначальной стоимости недвижимых улучшений подбирается объект-аналог, по которому известна сметная стоимость строительства, основные объемно-планировочные показатели. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.
Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.
8.7.3.2 Метод разбивки по элементам (поэлементного расчета) основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки суммированием стоимости отдельных видов работ (затрат) или стоимости конструктивных элементов объекта оценки в базисном уровне цен. При этом для определения первоначальной стоимости может использоваться проектно-сметная документация объекта оценки или объекта-аналога, укрупненные сметные нормативы по ТНПА и другая информации по ценообразованию в строительстве в соответствии с 8.7.4
8.7.3.3 Метод экспертных оценок основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки по данным, полученным при осмотре объекта оценки и (или) предоставленным заказчиком оценки, в случае отсутствия документов или выявления несоответствия показателей в различных документах, подтверждающих стоимость объекта оценки.

Примечание - Метод экспертных оценок может использоваться для определения первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов оценки.

8.7.4 Расчет первоначальной стоимости объекта оценки вышеперечисленными методами может производиться с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

· республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), укрупненных сметных норм (УСН), укрупненных показателей сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений (УПКЭ), нормативов удельных капитальных вложений (НУКВ), прейскурантов на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантов на специализированное строительство, укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и т.д.);

· проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым, повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

· данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в специальной литературе и средствах массовой информации;

· параметрических зависимостей;

· других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки и (или) объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).
При этом от оценщика не требуется составление проектно-сметной документации.
8.8 Определение стоимости восстановления или стоимости замещения
8.8.1 Определение стоимости восстановления или стоимости замещения законченных строительством объектов
Стоимость восстановления или стоимость замещения законченных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки в текущий уровень цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).
Если первоначальная стоимость объекта оценки выражена в базисном уровне цен, то для определения стоимости восстановления или замещения на дату оценки применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором она определена, и даты оценки.

Примечание – К базисному уровню цен относятся цены 1955, 1969, 1984, 1991 гг., а также цены на 1 января 2006 г.

8.8.2 Определение стоимости восстановления или замещения не завершенных строительством объектов
Стоимость восстановления или стоимость замещения не завершенных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости фактически выполненных работ, затрат к единому уровню цен на дату оценки с применением индексов (коэффициентов), соответствующих проведенным работам и затратам.
При оценке стоимости не завершенных строительством объектов по заданию заказчика оценки может определяться стоимость конструктивных элементов и (или) строительных материалов закупленных, но не использованных на строительстве объекта и находящихся на хранении.
Если на конструктивные элементы и (или) строительные материалы имеются достоверные документы о первоначальной стоимости, то установленная стоимость пересчитывается на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов).
Если на конструктивные элементы и (или) строительные материалы документы не достоверны либо отсутствуют, то стоимость восстановления или стоимость замещения конструктивных элементов и (или) строительных материалов (в том числе конструктивных элементов и (или) строительных материалов, применяемых повторно) не завершенных строительством объектов определяется по рыночным ценам с учетом их фактического состояния на дату оценки.
Стоимость конструктивных элементов и (или) строительных материалов, в том числе конструктивных элементов и (или) строительных материалов, бывших в употреблении, может определяться методом сравнительной единицы с учетом их фактического состояния на дату оценки.
8.9 Расчет косвенных затрат
8.9.1 Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.
8.9.2 К косвенным затратам можно отнести:

· расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

· затраты на проведение технической инвентаризации;

· затраты на изготовление землеустроительного дела;

· затраты на регистрацию имущественных прав;

· затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

·другие затраты.
Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам (стоимость восстановления, рыночная стоимость, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.).
Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.
8.10 Определение прибыли предпринимателя
8.10.1 Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.
Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле
13EMBED Equation.31415, (3)
где 13EMBED Equation.31415– прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;
13EMBED Equation.31415 – норма прибыли предпринимателя (далее – норма прибыли);
13EMBED Equation.31415 – расчетный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.), д.е.
8.10.2 Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.
8.10.3 Методы расчета прибыли предпринимателя определяет оценщик в зависимости от имеющейся информации по объекту оценки и объектам-аналогам, в том числе методами: экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.
8.11 Определение внешнего удорожания
Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов. В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.
8.11.1 Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами:

· доходным методом оценки;

· сравнительным методом оценки.
8.11.1.1 Определение внешнего удорожания доходным методом оценки основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнего удорожание либо на капитализации прироста дохода по причинам сложившимся на дату оценки.
8.11.1.2 Определение внешнего удорожания сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.
8.12 Определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов
Выявляются условия эксплуатации, современные требования, предъявляемые к объектам недвижимости на рынке недвижимости, влияния внешних факторов и существующих улучшений на дату оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, учитываются при определении накопленного износа.
Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для:

· конструктивного элемента – до 5 %;

· объекта оценки в целом – до 1 %.
В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

· рыночной выборки;

· экономической жизни;

· модифицированным методом экономической жизни;

· разбивки по элементам;

· другими.
Накопленный износ не может быть больше 100 %.
8.12.1.1 Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.
8.12.1.2 Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений.
8.12.1.3 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов и внешнего износа или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.

Примечание – В модифицированном методе экономической жизни используется комбинация двух методов расчета износа: разбивки и метода экономической жизни.

8.12.1.4 Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический износ, функциональный износ, внешний износ, их последовательном расчете и суммировании.
8.12.2 Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, улучшений или недвижимых улучшений в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
При оценке стоимости объекта недвижимости, улучшений, недвижимых улучшений и их элементов используются следующие методы оценки физического износа:

· нормативного износа;

· средневзвешенного износа;

· экономической жизни;

· модифицированный метод экономической жизни;

· разбивки;

· экспертизы состояния;

· другие методы.
8.12.2.1 Метод нормативного износа основан на расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки к нормативному.
8.12.2.2 Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов) с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
8.12.2.3 Метод экономической жизни основан на расчете физического износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений, если функциональный и внешний износ отсутствует.
8.12.2.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с последовательным выделением исправимого, неисправимого физического износа с использованием метода экономической жизни.
8.12.2.5 Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и их суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяются по отдельным конструктивным элементам улучшений или недвижимых улучшений.
8.12.2.6 Метод экспертизы состояния основан на определении физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.
8.12.2.7 В случае если осмотр не производился или производился только наружный осмотр недвижимых улучшений, физический износ рассчитывается методом нормативного износа или методом экономической жизни.
8.12.3 Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки (улучшений и (или) недвижимых улучшений, и (или) их элементов) современным требованиям рынка недвижимости. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.
Функциональный износ может рассчитываться по объекту оценки в целом и по конструктивным элементам. Если функциональный износ рассчитывается по конструктивным элементам, то его величина по каждому конструктивному элементу, в котором он присутствует, определяется как разница между стоимостью восстановления конструктивного элемента улучшения за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).
Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения и определяется оценщиком.
8.12.3.1 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:
– добавления (установки или монтажа) отдельных частей, которые являются обязательными для современных объектов-аналогов;
– замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;
– устранения сверхулучшений.
8.12.3.2 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:
– вызванные позициями, не включёнными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее – недостатки, требующие добавления);
– вызванные позициями, включёнными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее – недостатки, требующие исключения из стоимости);
– вызванные наличием сверхулучшений.
Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.
8.12.3.3 Функциональный износ может рассчитываться:

· сравнительным методом оценки;

· доходным методом оценки;

· методом разделения.
8.12.3.4 Сравнительным методом оценки определятся функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами.
8.12.3.5 Доходным методом оценки определятся функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога.
8.12.3.6 Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износов. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.
8.12.4 Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Примечание - К внешним факторам относятся: ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменение инфраструктуры, законодательства и др.

Для определения внешнего износа могут применяться доходный метод оценки, сравнительный метод оценки.
8.12.4.1 Определение внешнего износа доходным методом оценки основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.
8.12.4.2 Определение внешнего износа сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.
8.12.4.3 Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
8.13 Определение стоимости объекта оценки на дату оценки
8.13.1 Стоимость объекта недвижимости на дату оценки определяется по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (4)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· стоимость объекта недвижимости;
13 EMBED Equation.3 1415
· стоимость земельного участка;
13 EMBED Equation.3 1415
· стоимость восстановления или замещения;
13 EMBED Equation.3 1415
· прибыль предпринимателя;
13 EMBED Equation.3 1415
· косвенные затраты;
13 EMBED Equation.3 1415
· внешнее удорожание;
13 EMBED Equation.3 1415
· накопленный износ улучшений или недвижимых улучшений и их элементов.
8.13.2 Если стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов определяется остаточной стоимостью недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, то стоимость объекта недвижимости методом построения определяется по формуле
13EMBED Equation.31415 , (5)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· стоимость земельного участка;
13 EMBED Equation.3 1415
· остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;
13 EMBED Equation.3 1415
· прибыль предпринимателя;
13 EMBED Equation.3 1415
· косвенные затраты;
13 EMBED Equation.3 1415
· внешнее удорожание.
8.13.3 Остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов определяется по формуле
13 EMBED Equation.3 1415. (6)
8.13.4 Стоимость неотделимых улучшений исключается из стоимости объекта недвижимости, если они выполнены в арендуемом объекте недвижимости за счет собственных средств арендатора при наличии согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений и в договоре аренды предусмотрено право арендатора на получение компенсации стоимости таких улучшений при окончании срока аренды. В этом случае определяется остаточная стоимость отделимых и неотделимых улучшений на дату оценки. При этом физический и функциональный износ отделимых и (или) неотделимых улучшений определяется на основе осмотра и их фактического состояния.
8.14 Стоимость объекта недвижимости или недвижимых улучшений, полученная затратным методом оценки является, итоговой стоимостью.

9 Доходный метод оценки

9.1 Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости:

· прямой капитализации;

· капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

· капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

· валовой ренты (валового мультипликатора);

· остатка.
- и другими.
9.1.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными.
9.1.1.1 Расчет стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (7)
где V
· стоимость объекта недвижимости;
NOI
· годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;
R
· общий коэффициент капитализации.
9.1.1.2 Метод прямой капитализации применяется для законченных строительством объектов.
9.1.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
9.1.2.1 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (8)
где V – стоимость объекта недвижимости;
13 EMBED Equation.3 1415
· годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в году t ;
13 EMBED Equation.3 1415
· норма дисконтирования в году t ;
13 EMBED Equation.3 1415
· норма дисконтирования в году n;
13 EMBED Equation.3 1415 – реверсия в году n;
13 EMBED Equation.3 1415
· расчетный период от 1 до n;
13 EMBED Equation.3 1415
· срок прогноза.
9.1.2.2 Определение реверсии может осуществляться:
- методом сравнения продаж;
- методом Гордона;
- другими методами.
9.1.2.3 Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке недвижимости с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.
9.1.2.4 Метод Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год остаточного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Метод Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период. Расчет реверсии по методу Гордона производится по формуле
13 EMBED Equation.3 1415 или 13 EMBED Equation.3 1415, (9)
где 13 EMBED Equation.3 1415 - реверсия в году n;
13 EMBED Equation.3 1415- денежный поток в последний год прогноза;
13 EMBED Equation.3 1415- денежный поток за первый год, следующий за сроком прогноза;
13 EMBED Equation.3 1415 - норма дисконтирования в году n;
13 EMBED Equation.3 1415 - темпы роста денежного потока.
9.1.3 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится в соответствии с 9.1.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

· модели дохода;

· модели собственности;

· ипотечно-инвестиционные модели.
9.1.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.
В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

· бесконечного денежного потока;

· Инвуда;

· Хоскольда.
9.1.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.
В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

· бесконечного денежного потока;

· Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

· прямолинейно изменяющегося денежного потока;

· Ринга;

· экспоненциально изменяющегося денежного потока;

· другие.
9.1.3.3 Иппотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.
При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента капитализации и произведение коэффициента фонда возмещения на изменение стоимости объекта недвижимости (плюс - уменьшение, минус - увеличение).
9.1.4 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектом оценки понимаются объекты недвижимости. Стоимость объекта недвижимости в этом случае определяется по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (10)
где 13 EMBED Equation.3 1415 – стоимость объекта недвижимости;
13 EMBED Equation.3 1415
· потенциальный валовой доход объекта оценки;
13 EMBED Equation.3 1415
· действительный валовой доход объекта оценки;
13 EMBED Equation.3 1415 
· средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов.
Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта недвижимости к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (11)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· цена (стоимость) объекта недвижимости;
13 EMBED Equation.3 1415 – годовой потенциальный валовой доход;
13 EMBED Equation.3 1415
· годовой действительный валовой доход.
Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.
9.1.5 Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости или элементов объекта недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее
· неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее 
· известный интерес). Выделяют следующие виды метода остатка для:

· земли;

· недвижимых улучшений;

· собственного капитала;

· заемного капитала.
9.2 Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом состоит из:
а) сбора и анализа информации;
б) выбора метода расчета стоимости;
в) расчета потенциального (действительного) валового дохода или расчета годового чистого операционного дохода;
г) составления моделей прогноза;
д) определения общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;
е) определения итоговой стоимости объекта недвижимости.
При применении метода прямой капитализации и метода остатка из порядка оценки может исключаться перечисление г).
9.2.1 Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, ставок аренды, установленных законодательством; договорной арендной платы по объекту оценки или объектам – аналогам, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная ставка или использоваться ставки аренды, установленные законодательством, или договорные арендные ставки. Выбор арендных ставок для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода осуществляет оценщик.
9.2.2 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Методы расчета стоимости принимаются в соответствии с 9.1.
Целесообразность применения методов расчета стоимости доходным методом определяется оценщиком.
9.2.3 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.
9.2.3.1 Если оценка стоимости объекта недвижимости проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.
9.2.3.2 Если оценка стоимости объекта недвижимости выполняется с использованием методов капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки.
9.2.3.3 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения.
Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки.
Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза.
9.2.3.4 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:

· года, предшествующего дате оценки;

· средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);

· текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;

· расчетные рыночные показатели;

· прогнозируемые на основании информации по объекту оценки или объектам-аналогам;

· другие
9.2.3.5 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, арендные ставки, установленные законодательством, рыночные арендные ставки, расчетные арендные ставки, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта недвижимости и другие данные ) необходимую для составления реконструированного отчета о доходах выбирает оценщик.
По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.
9.2.4 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

· определяется годовой потенциальный валовой доход;

· определяются потери арендной платы;

· рассчитывается годовой действительный валовой доход;

· определяются годовые операционные расходы;

· определяется годовой чистый операционный доход.
9.2.4.1 Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по данным договоров аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в показатели базового года могут приниматься по рыночным арендным ставкам объектов-аналогов. Если на рынке недвижимости нет информации о сдаче в аренду объектов-аналогов по рыночным арендным ставкам или она отсутствует на дату оценки, то для определения показателей базового года можно использовать расчетную рыночную арендную плату, договорные арендные ставки и арендные ставки установленные законодательством по объектам-аналогам.
9.2.4.2 Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.
9.2.4.3 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле
13EMBED Equation.31415, (12)
где 13EMBED Equation.31415 – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;
13EMBED Equation.31415 – потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;
13 EMBED Equation.3 1415– потери арендной платы, д.е.
9.2.4.4 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.
9.2.4.5 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога.
9.2.5 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта недвижимости, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи или метода капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. Модели прогноза выбирает оценщик.
Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования любой комбинации показателей,входящих в реконструированный отчет о доходах.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.
Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.
9.2.6 Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков). Валовой мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора.
Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может осуществляться методами:

· сравнительным;

· мультипликатора валового дохода;

· инвестиционной группы;

· коэффициента покрытия долга.
9.2.6.1 Общий коэффициент капитализации методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту недвижимости к его стоимости. Метод основан на величине данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам.
9.2.6.2 Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора валового дохода рассчитывается путем деления мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (13)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· общий коэффициент капитализации;
13 EMBED Equation.3 1415 – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода;
13 EMBED Equation.3 1415
· мультипликатор действительного валового дохода.
9.2.6.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (14)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· общий коэффициент капитализации;
13 EMBED Equation.3 1415 
· коэффициент капитализации для i
·го финансового или имущественного интереса;
13 EMBED Equation.3 1415 
· коэффициент капитализации для j
·го финансового или имущественного интереса;
13 EMBED Equation.3 1415
· доля i
·го финансового или имущественного интереса в стоимости объекта недвижимости.

9.2.6.4 Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта недвижимости.
Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту.
9.2.7 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:

· кумулятивного построения;

· сравнения альтернативных инвестиций;

· выделения;

· мониторинга;

· другими методами.
9.2.7.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:

· риск рынка недвижимости;

· риск низкой ликвидности;

· риск управления недвижимостью;

· финансовый риск;

· другие.
9.2.7.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи.
9.2.7.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи спрогнозированных доходов по объектам недвижимости. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок.
9.2.7.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект недвижимости по данным о сделках на рынке недвижимости.
9.2.8 Определение стоимости объекта недвижимости методами прямой капитализации производится по формуле (7), капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) – по формуле (8), валового мультипликатора – по формуле (10), методом остатка – в соответствии с 9.2.9. При этом расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) и капитализации с применением расчетных моделей производится в соответствии с альтернативными вариантами прогноза. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.
9.2.9 Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в следующей последовательности:

· определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный финансовый или имущественный интерес (далее – интерес), V j;

· рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости NOI;

· рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса Rj;

· определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной стоимостью NOIj, по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (15)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный интерес;
13 EMBED Equation.3 1415 
· коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с известным интересом;

· определяется коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом 13 EMBED Equation.3 1415;

· рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом NOIi, по формуле
13 EMBED Equation.3 1415, (16)
где   13 EMBED Equation.3 1415 – годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;
13 EMBED Equation.3 1415
· годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с известным интересом;

· определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на неизвестный интерес Vi, по формуле
13 EMBED Equation.3 1415 , (17)
где 13 EMBED Equation.3 1415
· годовой чистый операционный доход, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;
13 EMBED Equation.3 1415 
· коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;

· определяется стоимость объекта недвижимости V как сумма стоимости элементов объекта недвижимости с известным интересом Vj и неизвестным интересом Vi.
В случае расчета стоимости объекта недвижимости методом остатка для земли стоимость элементов объекта недвижимости с известным интересом определяется стоимостью недвижимых улучшений с учетом износа.

10 Сравнительный метод оценки

10.1 Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.
10.2 Расчет стоимости сравнительным методом оценки (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

· исследование рынка;

· анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

· определение единиц сравнения;

· сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

· выбор элементов сравнения;

· выбор методов расчета стоимости;

· выбор методов расчета корректировок;

· расчет корректировок по элементам сравнения;

· корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;

·  определение итоговой стоимости объекта оценки.
10.3 Исследование рынка
Осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на объекты, сходные с объектом оценки по объемно-планировочным, конструктивным, экономическим характеристикам, функциональному назначению.
10.4 Анализ и отбор информации по объектам-аналогам
Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.
10.5 Определение единиц сравнения
Выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цены одного квадратного метра, одного кубического метра, одного места, одного объекта недвижимости, одного земельного участка и др.
10.6 Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами
Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по конструктивным, объемно-планировочным характеристикам, местоположению, состоянию, условиям проведения сделок и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.
10.7 Выбор элементов сравнения
При проведении оценки стоимости объектов недвижимости могут быть выделены следующие основные элементы сравнения:

· имущественные права;

· условия финансирования;

· состояние рынка (время продажи);

· условия продажи;

· местоположение;

· физические характеристики;

· экономические характеристики;

· вид использования;

· другие.
10.7.1 Имущественные права
Анализируются имущественные права, передаваемые при продаже объекта оценки и объектов-аналогов.
10.7.2 Условия финансирования
Анализируются условия оплаты, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости (кредит, рассрочка и др.).
10.7.3 Состояние рынка (время продажи)
Проводится анализ и учет изменения цен на объекты-аналоги.
10.7.4 Условия продажи
Выявляются нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.
10.7.5 Местоположение
Проводится анализ местоположения объектов оценки и объектов-аналогов, определяется влияние местоположения на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов.
10.7.6 Физические характеристики
Проводится анализ и учет физических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Анализируются отличия в размерах, конструктивных элементах, качестве материалов, износе и др.
10.7.7 Экономические характеристики
Определяются доходы и расходы, анализируются экономические характеристики, влияющие на их величину, качество управления объектом недвижимости, условия и сроки аренды и т.д.
10.7.8 Вид использования
Выявляются отличия в использовании (наиболее эффективное или текущее использование, функциональное использование) объекта оценки и объектов-аналогов, влияние этих отличий на цену объектов-аналогов.
10.8 Выбор методов расчета стоимости
При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

· методы количественного анализа;

· методы качественного анализа.
10.8.1 Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
10.8.2 Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
10.8.3 К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

· статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения);

· компенсационных корректировок;

· другие.
10.8.3.1 Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций и др.
Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета итоговой стоимости.
Метод анализа тенденций позволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения.
Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.
10.8.3.2 Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.
Метод компенсационных корректировок реализуется через методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок.
10.8.3.3 Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:

· определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

· определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и др.
Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.
10.8.3.4 Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:
– определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
– рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;
– рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности
Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.
Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.
10.8.3.5 Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.
10.8.3.6 В результате внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать значение 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение.
10.8.4 К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

· относительный сравнительный анализ;

· распределительный анализ (ранжирование);
– другие.
10.8.4.1 Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки стоимости по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки стоимости (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.
Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).
10.8.4.2 Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.
Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.
10.8.5 В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.
10.9 Выбор методов расчета корректировок
Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.
К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:

· анализа парного набора данных;

· статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);

· анализа затрат;

· анализа доходов;

· экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

· другие.
10.9.1 Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.
10.9.2 Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа и анализа тенденций и др.
10.9.2.1 Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.
10.9.2.2 Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи.
10.9.2.3 Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.
10.9.3 Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами.
10.9.4 Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации изменения доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами.
10.9.5 Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка недвижимости (инвесторов, риэлтеров, оценщиков и др.) (далее - эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидностью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.
Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок по результатам обработки информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.
10.9.6 Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, методы относительного сравнительного анализа и статистического анализа).
10.9.7 Расчет корректировок по элементам сравнения выбранными методами расчета корректировок проводится в последовательности, указанной в 10.8.3.3 и 10.8.3.4.
10.10 Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов
Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:
– корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена (стоимость) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.
10.10.1 При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения.
10.10.2 При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций, корректировки вносятся через элемент (элементы) сравнения, влияющий на цену (стоимость) и входящий в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.
10.10.3 При использовании методов относительного сравнительного анализа и распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близкие по стоимости к объекту оценки.
10.11 Определение итоговой стоимости объекта оценки
В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа определяются правила определения итоговой стоимости объекта оценки.
10.11.1 Если определение стоимости проводилось методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.
10.11.2 Если определение стоимости проводилось методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов- аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
10.11.3 Если определение стоимости проводилось методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.
Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

11 Анализ наиболее эффективного использования

11.1 При выполнении оценки стоимости оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.
11.2 Наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая.
11.3 Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.
11.4 Анализ наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:

· незастроенного;

· застроенного.
11.5 При окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:

· если стоимость земельного участка в объекте недвижимости превышает стоимость незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;

· если стоимость земельного участка в объекте недвижимости меньше стоимости незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.

12 Независимая оценка

12.1 Порядок проведения независимой оценки

12.1.1 Порядок проведения независимой оценки можно разделить на следующие этапы:

· определение задания и заключение договора;

· сбор и анализ информации;

· осмотр объекта оценки;

· определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка;

· анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки);

· анализ местоположения объекта оценки;

· описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) в отношении него при их наличии ;

· выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

· определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

·обоснование результата независимой оценки;

· составление и оформление отчета об оценке;

· составление и оформление заключения об оценке.
При определении стоимости не завершенных строительством объектов порядок оценки дополнительно включает определение степени готовности (процента готовности).
12.1.1.1 Определение задания на оценку и заключение договора
При заключении договора исполнитель оценки или оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и копия которого включается в отчет об оценке.
Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 8.5.4).
12.1.1.2 Сбор и анализ информации
Сбор и анализ информации об объекте оценки включает поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных от заказчика оценки, анализ информации. Выбор состава, объема, источников информации, применяемой при оценке стоимости, осуществляется исходя из условия обеспечения обоснованности результата независимой оценки.
Требования к исходной информации можно разделить на две группы:

· требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки;

· требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости.
12.1.1.2.1 Требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки, определяются составом необходимых документов и правилами их оформления.
Для проведения независимой оценки стоимости заказчик оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика представляет следующие документы:

· копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия выписку из регистрационной книги и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимые улучшения;

· копию документа, удостоверяющего имущественные права на земельный участок;
 копию технического паспорта или документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки (ведомость технических характеристик, паспорт изготовителя и другое);
 копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, инвентарной карточки группового учета основных средств или выписку из инвентарной книги учета (для индивидуальных предпринимателей), других первичных учетных документов по учету основных средств (по законченным строительством объектам);

· копию проектно-сметную документацию по объекту оценки;

· копию договоров (договора) аренды;

· копия документов, подтверждающих приобретение объекта оценки;

· сведения о доходах по объекту оценки

· сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, коммунальные услуги;

· сведения о реконструкции, капитальном и (или) текущем ремонте, проведенных на объекте оценки;

· сведения о ставке, размере земельного налога и поправочных коэффициентах к земельному налогу;

· сведения о ставке, размере налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к налогу на недвижимость;

· данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;

· другие документы.
Необходимость предоставления всех документов или их части определяет оценщик.
При необходимости проведения технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом заказчик оценки предоставляет исполнителю оценки заключение экспертизы технического состояния объекта оценки или по согласованию с заказчиком оценки исполнитель оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.
12.1.1.2.2 Требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости определяются перечнем источников информации и правилами их представления в отчете об оценке.
12.1.1.2.3 При проведении оценки стоимости могут использоваться следующие источники:

· информация о ценах, выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риэлтерских агентств;

· справочники и каталоги;

· прейскуранты и справочники цен;

· проектно-сметная документация;

· справочная и нормативная литература;

· литература по оценке;

· данные о продажах и аренде объектов недвижимости, размещенные на Интернет-сайтах;

· экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;

· данные из средств массовой информации;

· другие источники.
12.1.1.2.4 При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.
12.1.1.2.5 Полученная исходная информация и документы анализируются; изучается состав и объем их представления; исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню цен (стоимости) объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.
12.1.1.2.6 При анализе предоставленных документов и информации учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую обоснованную информацию.
12.1.1.2.7 Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью. Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки
12.1.1.2.8 Ссылки на источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке
12.1.1.2.9 Если оценщик не может указать ссылку на источник информации и это может повлиять на результат независимой оценки, оценщик указывает об этом в отчете об оценке, в предпосылках и ограничениях. Ответственность за использование такой информации несет оценщик.
.12.1.1.3 Осмотр объекта оценки
12.1.1.3.1 Заказчик оценки должен обеспечить возможность проведения осмотра объекта оценки на месте его расположения. Осмотр объекта оценки может проводиться до заключения договора на оценку согласно письму-заявке заказчика оценки.
12.1.1.3.2 При осмотре объекта оценки устанавливаются фактические данные о функциональном использовании, техническом состоянии (износе) объекта оценки.
12.1.1.3.3 Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), при осмотре объекта оценки производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки и не предусмотренных договором, по согласованию с заказчиком исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору об оценке таких улучшений.
12.1.1.3.4 Объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, данные о внутренних инженерных системах принимаются оценщиком по техническому паспорту или иному документу, в том числе ведомости технических характеристик, паспорту изготовителя и др..
12.1.1.3.5 В случае отсутствия технического паспорта, ведомости технических характеристик, паспорту изготовителя сведения об объемно-планировочных показателях и конструктивных характеристиках недвижимых улучшений предоставляются заказчиком оценки.
12.1.1.3.6 В случае выявления несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в достоверности показателей и характеристик оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую обоснованную информацию. По результатам осмотра составляется акт осмотра.
12.1.1.3.7 Осмотр объекта оценки может, не производится, в случае если объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение о экономической нецелесообразности осмотра объекта оценки, что должно быть отражено в договоре и задании на оценку. В этом случае заказчик оценки представляет все идентификационные характеристики объекта оценки и составляет акт осмотра объекта оценки, подписанный комиссией заказчика оценки.
12.1.1.4 Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка
В ходе работы над отчетом об оценке оценщик определяет предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка и которые не противоречат настоящему стандарту, договору, заданию на оценку, законодательству по оценочной деятельности, логическим рассуждениям и исследованиям, которые приняты в основу обоснования результата независимой оценки. Требования к предпосылкам и ограничениям с учетом которых проводилась оценка, базируются на основных положениях и соблюдении условий, изложенных в СТБ 52.0.01 (пункт 8.2.2.4).
12.1.1.5 Анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки)
При анализе рынка недвижимости исследуются тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги; цены сделок, цены предложений, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные арендные ставки по объектам-аналогам, ставки арендной платы установленные законодательством по объектам-аналогам, договорные арендные ставки по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену объектов-аналогов, в том числе условия действия договоров аренды.
Если проводится оценка улучшений, недвижимых улучшений и их элементов и определяется их стоимость восстановления, стоимость замещения или остаточная стоимость, то проводится анализ цен на рынке нового строительства капитальных строений (зданий, сооружений).
12.1.1.6 Анализ местоположения объекта оценки
Анализ местоположения объекта оценки начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик.
12.1.1.7 Описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) в отношении него при их наличии
При описании объекта оценки отражаются характеристики участка земли, недвижимых улучшений, улучшений.
12.1.1.7.1 При описании земельного участка отражается площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, сведения об имущественных правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок при их наличии, целевое назначение, форма земельного участка и других особенностей земельного участка по усмотрению оценщика.
12.1.1.7.2 Описание недвижимых улучшений и других улучшений, входящих в состав объекта оценки, включает год ввода в эксплуатацию (год начала строительства для не завершенных строительством объектов), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних инженерных сетей и коммуникаций, наружных инженерных сетей и коммуникаций, описание технического состояния объекта оценки на дату оценки, другие данные по усмотрению оценщика.
12.1.1.8 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости
Выбор методов оценки и методов расчета стоимости осуществляется в соответствии с разделом 6, а также СТБ 52.0.01 (раздел 6), видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора и задания на оценку.
12.1.1.9 Определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости
Определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости производится в соответствии с пунктом 7.3, разделами 8-10, а также СТБ 52.0.01 и требованиями СТБ 52.2.01, с учетом оцениваемых имущественных, финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.
Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями настоящего стандарта, а также СТБ 52.0.01, СТБ 52.2.01, оцениваемых имущественных прав, имущественных и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.
При определении стоимости объектов оценки рыночными методами оценки цены оценки, как правило, принимаются на дату оценки. Цены оценки могут приниматься на дату, отличную от даты оценки в соответствии с СТБ 52.0.01 (подпункт 8.2.2.9).
12.1.1.10  Обоснование результата независимой оценки
12.1.1.10.1 При обосновании результата независимой оценки объекта оценки учитываются: имущественные права, их ограничения; наличие сервитутов; имущественные и финансовые интересы, предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка.
12.1.1.10.2 В случае применения нескольких методов оценки результат независимой оценки объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу оценки весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.
Результат независимой оценки отражается в отчете об оценке с учетом принимаемых в отчете об оценке предпосылок и ограничений и выражается денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. При этом диапазон результата независимой оценки, как правило является допустимым в следующих пределах значения:
±10 % для объектов недвижимости, расположенных в Минске и областных центрам; ± 15 % - в других населенных пунктах и за их пределами.
Результат независимой оценки, определенный рыночными методами, указывается с округлением.
12.1.1.11 Составление и оформление отчета об оценке
Отчет об оценке объекта недвижимого имущества может составляться в краткой форме (краткий отчет об оценке) или стандартной форме (стандартный отчет об оценке). Составление и оформление отчета об оценке производится в соответствии с 12.3.3 и СТБ 52.0.01 (пункт 8.3.3).
12.1.1.12 Составление и оформление заключения об оценке
Составление и оформление заключения об оценке производится в соответствии с 12.3.2 и СТБ 52.0.01 (пункт 8.3.2).

12.2 Требования к результату независимой оценки и документам оценки

12.3.1 По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. Заключение и отчет об оценке составляются в двух экземплярах, один из которых выдается заказчику оценки, второй - хранится у исполнителя оценки. Договором может быть предусмотрена передача заказчику оценки большего количество экземпляров заключения и отчета об оценке.
12.3.2 Заключение об оценке должно содержать:

· полное наименование исполнителя оценки;

· фамилию, собственное имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

· дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

· номер и дату заключения договора либо указание на постановление (определение), вынесенное судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс;

· описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

· цель оценки;

· наименование валюты, в которой проводится оценка;

· дату оценки;

· вид определяемой стоимости;

· названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;

· результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);

· иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
Если стоимость объекта оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, то в заключении об оценке указываются цены оценки.
12.3.2.1 Результат независимой оценки, указанный в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.
12.3.2.2 В случаях, предусмотренных законодательством, результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, признается достоверным для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности в установленном порядке.
Результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, может быть признан недостоверным только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к исполнителю оценки.
12.3.2.3 Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплены его личной печатью, а также подписаны руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплены печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо.
12.3.2.4 При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.
Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.
12.3.3 Отчеты об оценке могут составляться в форме:

· стандартного отчета об оценке;

· краткого отчета об оценке.
При выполнении оценки стоимости индексным методом оценки, а также при оценке квартир, жилых помещений (комнат), жилых домов, садовых домиков (дач), гаражей с примыкающими к ним строениям или без них, пространственно отделенных от них хозяйственных построек (подсобных и дворовых), а также сооружений, инженерных сетей и в других случаях по заявке заказчика оценки составляется краткий отчет об оценке.
12.3.3.1 Стандартный отчет об оценке должен содержать:

· титульный лист;

· наименование и адрес объекта оценки;

· краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки;

· данные, использованные для оценки, с указанием их источника;

· анализ данных, использованных для оценки;

· основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;

· анализ рынка недвижимости объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);

· описание объекта оценки;

· анализ местонахождения объекта оценки;

· обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

· расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

· результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);

· ссылку на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

· сведения об исполнителе оценки, оценщиках;

· дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

· приложения, в том числе расчеты не представленные в тексте отчета об оценке, и копии документов, использованных при проведении оценки стоимости;

· другие данные (по усмотрению оценщика).
12.3.3.2 Краткий отчет об оценке должен содержать:

· титульный лист;

· наименование и адрес объекта оценки;

· краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки;

· данные, использованные для оценки, с указанием их источника;

· анализ данных, использованных для оценки;

· основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;

· анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки);

· описание объекта оценки;

· обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

· расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

· результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);

· сведения о заказчике оценки;

· сведения об исполнителе оценки и оценщиках,

· ссылки на ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

· дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

· приложения, в том числе расчеты не представленные в тексте отчета об оценке, и копии основных документов, использованных при проведении оценки стоимости;

· другие данные (по усмотрению оценщика).
12.3.4 Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (пункты 8.3.8, 8.3.9).
12.3.5 Отчеты об оценке, заключения об оценке, а также документы к ним, исполнитель обязан хранить и предоставлять по запросам государственных органов в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (подпункт 8.5.9.2 ).
12.3.6 Оценка стоимости при проведении независимой и внутренней оценки, осуществленная в соответствии с настоящим стандартом, действительна, если иные сроки не установлены законодательством, для:
– целей, указанных в 4.1, перечисления а), г), – в течение шести месяцев с даты оценки;
– целей, указанных в 4.1, перечисление б), – в течение двенадцати месяцев месяцев с даты оценки;
– цели определения размера убытков при изъятии земельных участков и сносе расположенных на них строений – в течение двух лет с даты оценки;
– иных целей, предусмотренных в разделе 4, – в течение двенадцати месяцев.

13 Внутренняя оценка

13.1 Требования к результату внутренней оценки
По результатам проведения внутренней оценки составляется акт о внутренней оценке.
Акт о внутренней оценке, составляемый физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, должен содержать:

· фамилию, собственное имя и отчество физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, проводившего внутреннюю оценку;

· цель оценки;

· дату оценки;

· наименование объекта оценки;

· результат внутренней оценки;

· подпись лица, проводившего внутреннюю оценку;

· иную информацию по усмотрению лица, проводившего внутреннюю оценку.
Акт о внутренней оценке, составляемый юридическим лицом, должен содержать:

· полное наименование юридического лица, проводившего внутреннюю оценку;

· цель оценки;

· дату оценки;

· наименование объекта оценки;

· данные, использованные для оценки;

· расчет стоимости объекта оценки;

· результат внутренней оценки;

· подпись специалиста и руководителя юридического лица, проводившего внутреннюю оценку;

· иную информацию по усмотрению юридического лица, проводившего внутреннюю оценку.
13.2 Порядок проведения внутренней оценки
Порядок оценки устанавливает последовательность процедур по расчету результата внутренней оценки объекта оценки.
Порядок внутренней оценки может включать следующие этапы:
а) сбор и анализ исходной информации;
б) осмотр объекта оценки;
в) определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка;
г) анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);
д) анализ местоположения объекта оценки;
е) описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);
ж) выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
и) расчет стоимости выбранными методами;
к) результат внутренней оценки;
л) составление и оформление акта о внутренней оценке.
В случае использования индексного метода оценки перечисления б), в), г), д) могут исключаться из порядка оценки.
В случае использования рыночных методов оценки для проведения внутренней оценки юридические и физические лица должны руководствоваться разделами 8 - 10. При проведении внутренней оценки с использованием индексного метода оценки оценка стоимости проводится в соответствии с 7.3.

14 Экспертиза достоверности оценки

14.1 Экспертиза достоверности внутренней оценки и экспертиза достоверности независимой оценки (далее - экспертиза достоверности оценки) может быть обязательной или инициативной.
14.2 Обязательная экспертиза достоверности оценки проводится в случаях:

· передачи капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, за исключением жилых домов и жилых помещений, в том числе не завершенных строительством, в ипотеку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;

· внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

· совершения сделки, предусматривающей возмездное отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, за исключением их отчуждения путем продажи на аукционах с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, определенной законодательством, а также возмездного отчуждения жилых домов и жилых помещений, в том числе не завершенных строительством;

· в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
14.3 Собственники объекта оценки (обладатели иных прав в отношении объекта оценки), контролирующие (надзорные) органы, иные заинтересованные в оценке лица вправе на основании собственного решения инициировать проведение экспертизы достоверности оценки.
14.4 Порядок проведения и оплаты экспертизы достоверности оценки определяется Советом Министров Республики Беларусь.

Библиография

[1]
Единый классификатор назначения объектов недвижимого имущества.
Утвержден постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 33.

[2]
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним


[3]
Инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности
Утверждена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 2 мая 2008 г. № 35
















СТБ 1232-2000



13PAGE 14III15




СТБ 52.3.01-2011


СТБ 52.3.01-2011

13PAGE 14II15


13PAGE 14III15





СТБ/ОР 52.3.01
·2007




СТБ 52.3.01-2011

СТБ 52.3.01-2011

13PAGE 144215


13 PAGE \* MERGEFORMAT 144115





СТБ/ОР 52.3.01
·2007




2004


Госстандарт
Минск



Root EntryEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation Native

Приложенные файлы

  • doc 10959337
    Размер файла: 563 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий