Курс лекций регистрация исправл.

67.404
И43









КАСПИЙСКИЙ ОБЩЕСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ




Кафедра частно-правовых дисциплин





ИЛЬЯСОВА К.М.

ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
(для магистрантов)






Курс лекций

















Алматы 2015





Обсужден на заседании кафедры частно-правовых дисциплин КОУ

Рекомендован к изданию учебно-методическим советом





Ильясова К.М. Проблемы регистрации прав на недвижимость: (для магистрантов) Курс лекций. –Алматы: НИЦ КОУ, 2015. – 192 с.




























© Ильясова К.М.
© Каспийский общественный
университет, 2015
© Оформление НИЦ КОУ






ОГЛАВЛЕНИЕ
стр.
Тема 1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимости и ее виды.
2. Проблемные вопросы идентификации земельного участка в гражданском обороте.
3. Основные мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество.
4. Законодательство Республики Казахстан о государственной регистрации и проблемы его формирования.
5. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ее соотношение с учетом или регистрацией недвижимости.
6. Дата введения в Казахстане системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
7. Система регистрации по Торренсу, история ее создания.
8. Понятие спорадической и систематической, пообъектной и поименной регистрации.
9. Особенности защиты прав добросовестного приобретателя в системе Торренса и Европейской системе регистрации прав.

Тема 2. Общие положения об объектах государственной регистрации и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре
1. Понятие и виды объектов регистрации. Перечень объектов регистрации, регистрируемых в правовом кадастре как права.
2. Обременения как объект регистрации: понятие и перечень. Понятие вещных обременений на недвижимое имущество.
3. Юридические притязания как объекты государственной регистрации.
4. Другие объекты регистрации: изменения, прекращения прав и обременений.
5. Понятие и виды преимущественных интересов.
6. Значение государственной регистрации. Понятие правоустанавливающей, правооформляющей и учетной регистрации.

Тема 3. Изменение и прекращение прав (обременений прав) как объекты государственной регистрации
1. Изменения как объекты государственной регистрации.
2. Изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости и данных правообладателя как объект регистрации.
3. Изменение вида права (обременения права) как объекты государственной регистрации
4. Изменение основания возникновения права на недвижимое имущество и условий сделки, являющейся основанием возникновения права.

Тема 4. Процедура регистрации
1. Органы регистрации и общие положения о подаче заявления.
2. Понятие правоустанавливающего документа. Виды правоустанавливающих документов. Требования, предъявляемые к правоустанавливающим документам.
3. Подача заявления на регистрацию прав (обременений) на основании сделок, удостоверенных и не удостоверенных в нотариальном порядке. Требования к заявителям и содержанию сделок.
4. Приостановление и временное прекращение государственной регистрации регистрации.
5. Отказ в регистрации.
6. Особенности подачи заявления иностранными субъектами и приема документов, имеющих иностранное происхождение.


Тема 5. Особенности регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре в отдельных случаях
1. Право частной собственности на земельные участки и право землепользования как объекты государственной регистрации.
2. Понятие кондоминиума. Участники Кондоминиума. Виды и состав объектов кондоминиума. Регистрация объекта кондоминиума.
3. Регистрация прав на подземные сооружения. Регистрация прав на гаражи, шахты, скважины и другие подземные сооружения.
4. Особенности регистрации в иных случаях (деления и слияния объектов, при реорганизации или ликвидации юридического лица).






































Тема 1. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1. Понятие недвижимости и ее виды

В условиях реформирования экономической, политической и правовой систем в бывшем СССР, а затем и в образовавшихся в результате его распада республиках, деление вещей на движимые и недвижимые было реанимировано. Впервые термин «недвижимость» появился в Российской Федерации в Законе «О собственности» от 24 декабря 1990 г., а затем и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 марта 1991 г., действие которых было распространено на территории Республики Казахстан и после приобретения ею суверенитета.
В действующем законодательстве Республики Казахстан определение понятия «недвижимое имущество» дано в нескольких законодательных актах. Прежде всего, это ГК РК (ст. 117) и Закон о регистрации прав на недвижимость.
В соответствии с п. 1 ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Необходимость отнесения квартир и иных жилых, а также нежилых помещений к самостоятельным объектам недвижимости только в тех случаях, когда они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, обусловлена тем, что при нахождении жилых и (или) нежилых помещений в составе здания, который в целом находится в индивидуальной собственности одного лица или в общей собственности нескольких лиц, объектом недвижимости и объектом права собственности является здание в целом, а не его составляющие. Изложенные положения являются новеллами и были внесены в п. 1 ст. 117 ГК РК только в марте 2011 г. Так, в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом кондоминиума, объектом недвижимости и, соответственно, объектом права собственности являются квартиры. Дом в целом не является объектом права собственности.
В п. 2 ст. 117 ГК РК предусмотрено, что к недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Однако, правовой режим приравненного к недвижимым вещам имущества существенно отличается. В связи с этим предусмотрено, что нормы ГК и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.
Таким образом, законодательство Казахстана различает недвижимое имущество в силу природных, естественных свойств (земельные участки и многолетние насаждения), имущество, прикрепленное к земле (здания и сооружения или их составляющие), и имущество, приравненное к нему (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты). Приравненное имущество по своей природе не является недвижимым, то есть оно не отвечает признакам недвижимости (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению). Наделение статусом недвижимого имущества тех вещей, которые по своим признакам являются движимыми, российским автором О.Ю. Скворцовым признается не более чем приемом юридической техники, и по своей сути данный прием есть ни что иное, как применение юридической фикции.
Для определения объектов гражданских прав ГК РК (ст. 117) использует три термина: «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» и «недвижимость». В этой связи возникает вопрос об их соотношении между собой. В п. 1 ст. 117 ГК РК поименно определены, безусловно, недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения). Однако термин «имущество», используемый как родовой по отношению ко всем объектам, которые могут быть квалифицированы как недвижимое имущество, дает основания полагать, что недвижимыми могут быть не только вещи, поскольку понятие «имущество» в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, кроме вещей, включает в себя и имущественные права. Вместе с тем признаки недвижимого имущества, которые указаны в п. 1 ст. 117 ГК РК (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению), могут быть применены только к недвижимым вещам. Так, если в юридическом плане «прочная связь» между земельным участком и имущественным правом на него (сервитут, право землепользования) может быть установлена, то такой признак, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению», может быть применен только к вещам, но не к имущественным правам.
Из изложенного следует вывод о том, что казахстанская концепция недвижимости, закрепленная на уровне законодательных актов, не относит к недвижимости объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, и понятия «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимые вещи» используются в значении понятия «недвижимые вещи», то есть как синонимы. На основании изложенного, право землепользования, право недропользования, сервитуты являются имущественными правами, возникающими на недвижимое имущество (земельные участки, участки недр, здания, сооружения или их составляющие).
Классификация имущества на движимое и недвижимое восходит еще к традициям древнего римского права. Деление вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и inmobiles) сводилось к следующему. Недвижимые вещи суть те, которые не допускают перемещения без вреда для их субстанции. Сюда относятся земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Все вещи, органически связанные с землей, а также здания, прочно (фундаментом) прикрепленные к земле, по римскому воззрению не являются самостоятельными вещами, но считаются составными частями почвы – solum, а потому принадлежат всегда собственнику земли (superficies solo cedit jure civil et naturali – Gajus. L. 2 D. 43,18).
В настоящее время современными правовыми системами мира, относящимися к континентальной системе права, воспринята классификация вещей на движимые и недвижимые. Как правило, к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи – здания, сооружения, растения на корню и т.д.
В современный период законодательно закреплено несколько концепций недвижимости, позволяющие отнести те или иные объекты к недвижимому имуществу. В определении перечня недвижимости первая концепция исходит из признака прочной связи с землей (Германия). Французский гражданский кодекс, гражданские кодексы ряда других стран используют троичную классификацию недвижимости. В частности, различаются недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости и являющиеся, по сути, принадлежностью недвижимости как главной вещи.
Наиболее широкая концепция недвижимости встречается во французском праве Согласно ст. 517 ФГК имущество является недвижимым или по природе, или в силу назначения, или вследствие предмета, к которому оно относится. К недвижимости по их природе отнесены земельные участки и строения, ветряные и водяные мельницы, установленные на столбах и являющиеся частью строения (ст.ст. 518, 519). К недвижимым вещам отнесены согласно ст.ст. 520, 523 ФГК урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, трубы, проводящие воду в дом или иное имение. Животные и предметы, которые собственник поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостью по назначению (ст. 524). В современной литературе отмечается, что Французский гражданский кодекс одним из первых такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу, единственным), деления имуществ на недвижимые и движимые – прочная связь с землей.
В Испании к недвижимому имуществу в силу назначения относят машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью для обработки земли или эксплуатации сооружения; минеральные удобрения, предназначенные для обработки земли и находящиеся на ней с целью использования; проточные и непроточные воды, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к их нахождению постоянно в одном месте и др. Гражданский кодекс Мексики содержит воистину огромный перечень имущества, являющегося недвижимостью, в который среди прочего входят: голубятни, пасеки, пруды с рыбами; статуи, барельефы и картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости); семена, предназначенные для посева; подвижной состав на железных дорогах; плотины; плавучие сооружения, предназначенные для нахождения в определенном месте водоема и др. (ст. 750). Гражданский кодекс Бразилии 1916 г. включает в себя, как отмечает С.А. Бабкин, самые загадочные предписания. Он считает недвижимостью государственные кредитные билеты, обремененные условием их неотчуждаемости, и право на открытое наследство (ст. 44).
Более узкое понятие недвижимости, соответствующее природной, естественной ее характеристике, дано в ГГУ. В ст. 94 ГГУ к недвижимым вещам отнесены земля и все ее составные части. Последними признаны вещи, прочно соединенные с землей, в частности, строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение – с момента посадки. К существенным составным частям строения отнесены вещи, которые были использованы для его возведения.
Сходные признаки недвижимости содержатся в ГК Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). Имеются и существенные различия. Например, по законодательству Италии вода также относится к недвижимому имуществу.
Для многих стран характерно отнесение к недвижимости не только материальных объектов, связанных физически или только функционально с земельным участком. Так, согласно ст. 526 Гражданского кодекса Франции под недвижимостью понимаются не только предметы (вещи), но и узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. ГК Квебека (провинция Канады) к недвижимости относит, наряду с другими объектами, также вещные права на недвижимое имущество, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью (ст. 904).
Правовой анализ понятия недвижимости в странах континентального права, таким образом, показывает, что в силу естественных свойств к недвижимости отнесены земельные участки. Иные объекты признаются недвижимостью в силу физической прочной связи (здания, сооружения), либо в силу функциональной связи с землей (сельскохозяйственный инвентарь и т.д.). Существует также практика отнесения к недвижимости, помимо материальных объектов, имущественных прав (права на иск, сервитутов и т.д.), которые в целях распространения на них правового режима земельного участка признаются его принадлежностью. Признание принадлежностью земельного участка имущественных прав также является юридической фикцией, поскольку деление объектов на главную вещь и принадлежность относится в строгой концепции только к вещам.
Существенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в общем праве и в большинстве штатов США. Во внутренних отношениях между субъектами права такое деление значения не имеет. Хотя и там, конечно, возникновение и осуществление прав на землю имеет свои особенности. Например, при различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо. Сами же термины «движимое» и «недвижимое» имущество применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет.
Недвижимое имущество в английском праве может быть отнесено к так называемому реальному имуществу («real property»). К нему относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск – иск о восстановлении владения, в то время как персональным (personal property) рассматривается имущество, защищаемое персональным иском, например, на получение денежной компенсации. Реальное имущество включает в себя землю и имеющие с ней существенную связь объекты: здания, урожай на корню, скот на ферме и т.п. Важное значение для признания объекта как принадлежности имеет установление его связанности с землей или строением. Все остальные виды имущества относятся к персональному.
В определении понятия «недвижимость» и классификации недвижимости важнейшими являются два аспекта. Во-первых, это квалификационные признаки, позволяющие отнести то или иное имущество к недвижимости. Во-вторых, это состав (структура) самого объекта недвижимости, позволяющий установить компоненты объекта как единицы недвижимости. Решение данных вопросов в разных национальных правовых системах различно. Между тем для установления правового режима недвижимости решение указанных вопросов имеет важнейшее значение. Признаки недвижимости позволяют отнести к недвижимому имуществу те или иные вещи и, соответственно, распространить на такие объекты правовой режим недвижимости. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 2 указанной статьи права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сроки приобретательной давности в отношении недвижимого имущества установлены в семь лет, а в отношении иного имущества – 5 лет (п. 1 ст. 240 ГК РК). В этой связи требование ст. 118 ГК РК о регистрации прав (обременений прав) могут быть предъявлены только к тем объектам, признаки которых позволяют квалифицировать их как недвижимое имущество. Определение же компонентов единицы недвижимости нужно для того, чтобы юридическую судьбу компонентов подчинить юридической судьбе вещи в целом.
В Казахстане, как и во многих других странах, движимые вещи, функционально связанные с землей или иными объектами недвижимости, не признаются недвижимостью. В определении понятия «недвижимое имущество» законодательство избрало два способа: 1) указание общих признаков; 2) определение приблизительного перечня недвижимости. К общим признакам отнесены такие признаки, как прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению.
Признак прочной связи с землей, на первый взгляд, простой, но на практике нередко вызывает затруднения. Когда же связь можно признать прочной? Еще дореволюционные российские авторы в начале прошлого века признавали, «что строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости». В современной литературе отмечается, что действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимым вещам по признакам прочной связи и неперемещаемости. Это проявляется в их стационарности, наличии такой несущей конструкции, как фундамент, который «укреплен в землю». Постройки без фундамента, переносные, мобильные, не могут считаться недвижимостью. В этой связи признано справедливым то, что вместо термина «строение», которое использовалось для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, в современном законодательстве на смену неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые, пришли понятия «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости, прочная связь которой с землей выражается, прежде всего, в физической соединенности, связи с определенным земельным участком, который составляет привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества или его собственнику. Например, металлические гаражи, киоски, остановочные комплексы, не имеющие прочной связи с землей, недвижимостью не являются. Соответственно, к ним применяется режим движимого имущества.
На практике при необходимости совершения сделок с металлическими гаражами (отчуждении, залоге, аренде и др.) возникали проблемы, связанные с тем, что при совершении сделки в отношении гаража применяются нормы о движимом имуществе, а в отношении земельного участка, на котором расположен такой гараж, – нормы о недвижимом имуществе. Так, в правовом кадастре регистрации подлежат права только на недвижимое имущество. Соответственно, регистрации подлежит право собственности на земельный участок, а регистрации права собственности на металлический гараж не требуется. В залоговых правоотношениях залог земельного участка или права на него регистрируется в правовом кадастре, а залог металлического гаража может быть зарегистрирован как залог движимого имущества.
Что касается такого признака, как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, то в литературе отмечается, что прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Судебная практика при отнесении или не отнесении объекта к недвижимости основной упор делает на прочную связь с землей.
Перечень недвижимости в ГК РК носит приблизительный характер. В п. 1 ст. 117 в перечне указаны земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения, квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности. Все остальные объекты признаются недвижимостью, если соответствуют указанным общим признакам. В ГК РФ, помимо указанных, к недвижимости прямо отнесены также участки недр, поверхностные водные объекты, леса.
Приблизительный характер перечня недвижимого имущества имеет важное значение, поскольку открытым остается вопрос о том, какие другие объекты признаются недвижимостью и необходима ли регистрация прав на них. Например, возникает вопрос о том, являются ли недвижимостью такие объекты, как поверхностные водные объекты, незавершенное строительство, автомобильные дороги, железнодорожные пути, выкоковольтные линии электропередач, скважины и иные подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей (объекты для хранения нефти и газа, метрополитен, подземные гаражи и т.д.). Такие объекты, как поверхностные водные объекты, автомобильные дороги, скважины и иные подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей, относятся к недвижимому имуществу, поскольку их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению и целостности. В соответствии с Гражданским кодексом Испании в перечне недвижимости прямо указаны такие объекты, как дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле. Железнодорожные пути законодательством РК прямо отнесены к недвижимости. Так, согласно подпункту 57) ст. 1 Закона РК от 8 декабря 2001 г. «О железнодорожном транспорте» железнодорожные пути – объекты недвижимого имущества (магистральные, станционные, подъездные пути), по которым осуществляется перемещение подвижного состава. Метрополитен является имущественным комплексом, в состав которого входит как движимое, так и недвижимое имущество.
Что же касается высоковольтных линий электропередач, нам представляется, что поскольку существует техническая возможность в перемещении такого имущества без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то они не должны рассматриваться как недвижимость. Спорным является также вопрос о том, являются ли недвижимостью трубопроводы. Трубопроводы, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества, соответствуют признакам недвижимости. На практике существуют примеры регистрации прав на трубопроводы (магистральные или промысловые) как на недвижимое имущество.
Так, согласно данным свидетельств о государственной регистрации право собственности Компании на нефтепровод было зарегистрировано в марте 2002 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии, а право собственности другой Компании на газопровод зарегистрировано в апреле 2003 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию.
Однако, мы полагаем, что и при наличии признаков недвижимости в отношении линейных объектов целесообразно установить режим движимого имущества путем применения приемов юридической фикции, как это было сделано в отношении имущества, приравненного к недвижимости (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты). Так, трубопровод и линия электропередач состоят из совокупности объектов, физически связанных между собой (трубопровод), или даже не имеющих прочную связь друг с другом (линия электропередач). Демонтаж таких объектов нарушает целостность объекта в целом, но эта целостность может быть восстановлена при перемещении таких объектов на другое место. Более того, линии электропередач и трубопроводы являются линейными объектами, которые могут проходить через множество земельных участков (участков недр) и располагаться в районе действия многих регистрирующих органов. В силу пообъектного принципа регистрации прав на недвижимость по месту ее нахождения, потребуется регистрация соответствующих прав на такие объекты во всех регистрирующих органах, в районе действия которых они находятся. Если в состав трубопровода или линии электропередач входит земельный участок (земельные участки), регистрацию целесообразно осуществить в отношении права собственности, права землепользования и, при необходимости, сервитута на объекты земельных прав.
В п. 2 СТ. 117 ГК линейная часть магистральных трубопроводов отнесена к приравненному к недвижимым вещам имуществу.
Незавершенное строительство (строящиеся здания, сооружения, а также иное вновь создаваемое недвижимое имущество) в соответствии с ГК РК не относится к недвижимости. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 4 ст. 236 ГК). Вместе с тем, на наш взгляд, незавершенное строительство отвечает всем признакам недвижимости. В российской литературе также отмечалось, что решение о регистрации прав на незавершенное строительство как на недвижимость вполне соответствовало содержанию ст. 130 ГК РФ и не противоречит принятому в настоящее время Закону «О регистрации прав на недвижимость».
Вопрос о принадлежности тех или иных объектов к недвижимому имуществу всегда будет проблемой, которая требует законодательного разрешения и осмысления. Поэтому помимо общих признаков недвижимости, предусмотренных в нормативных актах, к существенным ее признакам, позволяющим отличить объекты недвижимости от другого имущества, в литературе отнесены: 1) индивидуальность, в частности, разнородность, уникальность и неповторимость; 2) незаменяемость; 3) непотребляемость, долговечность в той или иной степени; 4) стационарность (неподвижность) и материальность.
Другим важнейшим вопросом, имеющим научное и практическое значение, является вопрос о компонентах единицы недвижимости.
В мировой практике наблюдаются в основном три подхода к решению данного вопроса. В соответствии с первой концепцией здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей, рассматриваются как составные части земли. Согласно другой концепции все, что прочно связано с землей, является ее принадлежностью и следует судьбе последней как главной вещи. И, наконец, третья концепция земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, рассматривает как отдельные единицы недвижимости.
Вопрос о том, являются расположенные на земельном участке (под ним) и прочно связанные с ним другие объекты (здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.) принадлежностью земельного участка, его составными частями или это самостоятельные объекты недвижимости, является одним из важных концептуальных вопросов, определяющих механизм правового регулирования возникающих по их поводу отношений. В тех случаях, когда перечисленные объекты, связанные с земельным участком, рассматриваются как его составные части, их юридическая судьба совпадает до тех пор, пока часть вещи не будет отделена от вещи в целом. Юридическая судьба части следует юридической судьбе целого. Только при разрушении связи с землей (порубка леса, поднятие на поверхность полезных ископаемых, сбор урожая и т.д.) юридическая судьба таких объектов может не совпадать. До разрушения этой связи юридическая судьба составных частей объекта не может быть изменена ни договором, ни законом, поскольку юридически это один объект права. Составные части могут быть физически и не связаны друг с другом (сложная вещь). Но к объектам, прочно связанным с землей, это не относится. При квалификации объектов, прочно связанных с землей, в качестве принадлежности, ситуация совсем другая. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если иное не установлено соглашением или законодательством. Таким образом, юридическая судьба части вещи может не совпасть с юридической судьбой вещи в целом только тогда, когда она отделяется от вещи в целом. Например, если продается дом на слом, то предметом договора становится не объект недвижимости, а строительный материал, то есть движимое имущество. В отличие от этого, юридическая судьба принадлежности изменяется не в силу отделения такой вещи от главной (она физически не соединена с главной), а поскольку это предусмотрено соглашением или законодательством.
Из изложенного следует, что концепция составных частей и концепция принадлежности, хотя по своим правовым последствиям схожи, но имеют между собой и существенные различия.
При квалификации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним, самостоятельными объектами недвижимости наступает ряд правовых последствий. Во-первых, правовая природа вещных прав и субъектный состав правообладателей на каждый из указанных объектов может не совпадать. Во-вторых, основания и дата возникновения прав на них также могут отличаться. Кроме того, права на каждый из них могут подтверждаться разными правоустанавливающими документами.
В различных странах и в разные исторические периоды их развития вопрос о компонентах недвижимости решался и решается по-разному. В европейских странах с романо-германской системой права само понятие «строение» включает в себя и тот участок земли, на котором оно расположено. Как правило, на Западе раздельное владение землей и имеющимися на ней строениями невозможно. Изложенное подтверждают, в частности, нормы германского законодательства. Недвижимостью, согласно §§ 94 - 96 ГГУ, считаются земля и составные части земельного участка, под которыми имеются в виду вещи, прочно связанные с землей, – строения, растения на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. При этом ГГУ допускает возможность возведения строения на чужом земельном участке, но в рамках сервитута. Недвижимость же по целевому назначению ГГУ относит к принадлежностям земельного участка, включая в нее промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, машины, предназначенные для производства и т.д.), и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения), реализуя тем самым универсальную юридическую связь «главная вещь и принадлежность». В Чехии часть объектов, расположенных на земельном участке, признаются его составными частями, а другие – его принадлежностью. Частью вещи считается все, что относится к ней согласно ее сущности и не может быть отделено без обесценения вещи. При этом строение не является составной частью земельного участка.
В отличие от изложенной концепции, в соответствии с которой расположенные на земельном участке объекты, прочно связанные с ним, признаются его составными частями, существует концепция отнесения таких объектов к принадлежности земельного участка. Например, ст. 762 Гражданского уложения России, действовавшего до Октябрьской революции, гласила: «Право собственности на землю простирается как на пространство над нею, так и на недра». Причем, в отличие от проекта, Закон не проводил строгих различий между составными частями земельного участка и его принадлежностями. Так, например, в комментариях к нормам Гражданского уложения отмечается, что «принадлежностями по закону считаются предметы, которые, безусловно, признаются составными частями недвижимого имения, например, реки, озера, дороги и т.д.». По мнению К.П. Победоносцева, если вещь не имеет юридически отдельного существования, то почитается только членом или частью главной вещи или ее принадлежностью.
Несмотря на различия между концепциями составных частей недвижимости и ее принадлежностей, правовые последствия одни и те же. И составные части, пока они не отделены от земли, и принадлежности, если иное не установлено законом или соглашением, подчиняются правилу: кому принадлежит земля, тому принадлежат и ее составные части, и ее принадлежности. В связи с этим во многих странах регистрируются права только на земельный участок. Вся остальная недвижимость считается принадлежащей собственнику земельного участка.
Какая из приведенных моделей в настоящее время действует в Казахстане? Анализ нормативно-правовых актов Республики Казахстан показывает, что у нас в отношении отдельных объектов, соединенных с землей, используется вторая модель (концепция принадлежности), а в отношении других – третья модель (концепция самостоятельных объектов). Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК земельный участок, здание и сооружение – это самостоятельные единицы недвижимости, и понятие «земельный участок» не включает в свое содержание остальные перечисленные объекты.
На основании же анализа п. 1 ст. 42 ЗК РК можно сделать вывод о том, что поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения признаются принадлежностью земельного участка, так как предусмотрено, что если иное не установлено законодательными актами, права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Из изложенного следует, что поверхностные водные объекты и многолетние насаждения, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, следуют юридической судьбе земельного участка. Однако, поскольку указанные объекты физически связаны с землей, необходимо признать, что применение концепции принадлежности к таким объектам является приемом юридической фикции.
Таким образом, ГК РК выделяет такие виды недвижимости, как земельные участки, здания и сооружения и их составляющие, а также иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Что касается многолетних насаждений, в ГК РК они признаются самостоятельным объектом недвижимости, а в ЗК РК – принадлежностью земельного участка. К иному имуществу можно отнести поверхностные водные объекты, участки недр. Такие объекты, как железнодорожные пути, автомобильные дороги, скважины являются сооружениями и признаются недвижимостью в силу того, что они соответствуют признакам недвижимости или в силу того, что законодатель прямо их отнес к недвижимости (железнодорожные пути).
Согласно определению, данному в подпункте 21) ст. 12 ЗК РК, земельный участок – выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Анализ п. 1 ст. 42 ЗК РК показал, что согласно казахстанскому законодательству понятие земельного участка является очень узким, и указанным понятием не охватываются почвенный слой, насаждения и замкнутые водоемы. Кроме того, не относятся к земельному участку пространство над поверхностью земли, а также пространство, простирающееся ниже почвенного слоя. Все недра земли, в том числе и полезные ископаемые, пока они не подняты на поверхность, находятся в собственности государства (ст. 6 Конституции РК). Согласно определению, данному в ст. 1 Закона о недрах, недра – часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию с учетом научно-технического прогресса.
При необходимости разработки месторождения в недрах земли под земельным участком, находящемся в частной собственности, такой земельный участок подлежит принудительному отчуждению для государственных нужд (ст. 84 ЗК РК).
Так, из материалов судебного дела следовало, что земельный участок был предоставлен для ведения крестьянского хозяйства. В недрах земли под таким земельным участком залегало месторождение известняка. Для разработки месторождения известняка, являющегося общераспространенным полезным ископаемым, местным исполнительным органом юридическому лицу на основании контракта было предоставлено право недропользования для добычи. Поскольку на тот момент изъятие земельных участков для добычи общераспространенных полезных ископаемых законодательством не допускалось, на земельный участок, принадлежащий членам крестьянского хозяйства, решением местного исполнительного органа в пользу недропользователя был установлен сервитут. Данное решение было оспорено членами крестьянского хозяйства, поскольку добыча полезных ископаемых не может быть осуществлена путем использования чужого земельного участка в рамках сервитутного права. В последующем в нормы ЗК РК были внесены изменения, в соответствии с которыми механизм принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд был предусмотрен для целей обнаружения и разработки месторождения всех полезных ископаемых, в том числе общераспространенных.
Из изложенных положений, таким образом, следует, что права на земельный участок распространяются на глубину почвенного слоя, а ниже почвенного слоя находятся недра земли, принадлежащие государству. Соответственно, поверхностные водные объекты, многолетние насаждения, недра земли в Казахстане не являются составными частями земельного участка. Отсюда следует вывод, что, во-первых, несмотря на физическую связь, отдельные объекты могут находиться в собственности разных лиц, и, во-вторых, правовой режим указанных объектов и правовая природа прав на них может также не совпадать.
На практике в частную собственность предоставлялся земельный участок, на котором были расположены находящиеся на балансе государственной организации многолетние насаждения (сад). Для приватизации сада необходимо было проведение торгов уполномоченным государственным органом, в то время как переход земельного участка в частную собственность мог быть осуществлен на основании решения местного исполнительного органа. Несовпадение правовой природы прав на разные объекты недвижимости, прочно связанные между собой, имеет место также при нахождении здания в частной собственности, а земельного участка – во временном землепользовании. Такая практика, например, распространена в РК в тех случаях, когда на земельных участках, принадлежащих членам крестьянского или фермерского хозяйства на праве долгосрочного возмездного землепользования, осуществлено строительство зданий или сооружений, которые принадлежат указанным лицам на праве собственности.
В отличие от изложенного, издревле недра земли признавались составной частью земельного участка, под поверхностью которого они были расположены. В некоторых современных правопорядках право собственности, принадлежащее собственнику земельного участка, распространяется на расположенные под участком недра не до центра земли, а на глубину, соответствующую интересу собственника в использовании земельного участка. Так дело обстоит, например, в Италии, Швейцарии, Германии и Японии.
Что касается воздушного пространства, то в Казахстане оно также не признается частью или принадлежностью земельного участка, в отличие от многих зарубежных стран.
В Казахстане право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения (п. 1 ст. 42 ЗК РК). Из изложенного следует, что, во-первых, воздушное пространство не входит в понятие «земельный участок», и, во-вторых, вещные права на земельный участок не распространяются на воздушное пространство.
Один из иностранных аналитиков земельных реформ в государствах СНГ Уидмарк Джим отмечал, что для наших стран «земля является гораздо более узкой концепцией в вертикальном измерении, чем то, к чему мы привыкли. Хотя вероятно, она должна включать почвенный слой, необходимый для корневых систем растительности и для зданий. Как далеко концепция распространяется над землей, я не знаю, но, вероятно, выше верхушек деревьев и крыш зданий».
В настоящее время право на использование воздушного пространства, находящегося над поверхностью земельного участка, во многих правовых системах является правом, неотъемлемо связанным с земельным участком. Так, например, согласно §905 ГГУ право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Собственник не может, однако, воспретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве других стран. Так, в соответствии со ст. 951 ГК Квебека «право собственности на поверхность земли влечет право собственности на то, что находится над поверхностью земли и под ней». В ст. 667 Швейцарского гражданского уложения также определено, что «право собственности на землю простирается вверх и вниз на воздушное пространство и на недра земли».
Вместе с тем необходимо отметить, что тенденция ограничения права собственности на земельный участок в интересах общества и третьих лиц находит свое отражение и в правовом режиме воздушного пространства. Например, во Франции Закон от 31 мая 1924 г., регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство. Согласно ч. 2 ст. 19 Закона собственник земельного участка уже не признается собственником всего воздушного столба, и он не может препятствовать перелетам воздушных судов над его участком на соответствующей высоте.
Что касается таких объектов, как здания и сооружения, то они согласно п. 1 ст. 117 ГК РК являются самостоятельными объектами недвижимости. В соответствии с подп. 60 ст. 1 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности здание – искусственное строение, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный наземный замкнутый объем, в зависимости от функционального назначения используемое для проживания или пребывания людей, выполнения производственных процессов, а также размещения и хранения материальных ценностей. Здание может иметь подземную часть. Сооружением согласно подп. 7 ст. 1 указанного Закона признается искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение;
Отнесение земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений к самостоятельным объектам недвижимости на практике создает ряд проблем, поскольку правовая природа прав на указанные объекты и их правовой режим могут не совпадать. В литературе стали отмечать необходимость рассмотрения земельного участка вместе с расположенными объектами как единого комплекса недвижимого имущества. Указывается также на необходимость сближения правового режима различных объектов недвижимости, связанных между собой. Так, например, Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь пишут: «проблема, связанная со становлением рынка земли в городах и иных поселениях, связана с тем, что действующее российское законодательство подчас противоречиво регулирует правовой режим отдельных составных частей единого комплекса недвижимого имущества: зданий, сооружений, строений, с одной стороны, земельного участка, на котором они расположены, – с другой, и инфраструктуры, в том числе под землей».
Согласно еще одному подходу, которое базируется на законодательстве ряда западных стран (Германии, Швейцарии, Квебека и др.), земельный участок – понятие сугубо юридическое и представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении.
В мировой практике, как уже отмечалось, распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями, а не принадлежностью. Полагаем, что такие объекты не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности. Земля является природным объектом, в то время как здания и сооружения – это объекты, созданные трудом человека. Полагаем, что частью земли такие объекты не могут признаваться в силу различий в происхождении, поскольку земля является природным объектом, а здания и сооружения – рукотворными. Однако при введении единого понятия («комплекс недвижимости» или др.) для земельного участка и других расположенных и прочно связанных с ним объектов можно было бы их рассматривать как сложную вещь, объединенную общим наименованием. Сложная вещь, как известно, может состоять из разнородных физически связанных или не связанных между собой самостоятельных вещей. При применении концепции сложной вещи к единому недвижимому комплексу, состоящему из земельного участка и (или) зданий (сооружений), насаждений, замкнутых водоемов, воздушного пространства, понятием, обозначающим такой комплекс, а не понятием «земельный участок», будут охвачены все перечисленные объекты, следующие единой юридической судьбе.
Считаем также, что рассматриваемые объекты не могут быть признаны также принадлежностью земельного участка. Связь между главной вещью и принадлежностью не физическая, а функциональная. В литературе отмечалось, что в отличие от сложной вещи, где подчинение части целому предполагает, что одно не используется без другого, принадлежность сохраняет значение самостоятельной вещи, поэтому закон разрешает в договорном порядке ограничивать общее правило о следовании принадлежности судьбе главной вещи.
Более того, принадлежностями в мировой практике признаются только движимые вещи. Только тогда судьба принадлежности может измениться в силу соглашения договаривающихся сторон.
Например, в соответствии с §97 ГГУ принадлежностью признаются движимые вещи, которые не являются составными частями главной вещи, служат хозяйственному назначению главной вещи и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с нею. Аналогичной позиции в вопросе о понятии «принадлежность» придерживались и в дореволюционном русском праве.
В связи с изложенным концепцию принадлежности можно применить к рассматриваемым отношениям только как юридическую фикцию. То есть можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности для того, чтобы распространить на них режим земельного участка. Другим выходом из положения, как уже указывалось, и это соответствует мировым тенденциям, является введение понятия, которое обозначает сложную вещь, состоящую из земельного участка и других объектов недвижимости, расположенных на нем. В мировой практике таким понятием является само понятие «земля». На наш взгляд, в Казахстане, учитывая сложившееся применение понятия «земля» как природного объекта, необходимо применение других понятий, обозначающих комплекс недвижимости, состоящий из функционально (технологически) связанных между собой объектов недвижимости с учетом цели использования недвижимости.

2. Проблемные вопросы идентификации земельного участка в гражданском обороте

В вещных правоотношениях, которыми опосредуются отношения субъекта к объектам материального мира, объектом может выступать только индивидуально определенная вещь. «Вне конкретного, четко выраженного субъекта и столь же конкретного, четко выраженного объекта немыслима юридическая связь между ними, а следовательно, и право собственности немыслимо. В связи субъекта и объекта выражается собственническая сущность в ее правовых формах».
Общепризнанное положение о том, что объектом вещных прав могут быть только индивидуально определенные вещи, позволило некоторым авторам сделать вывод о том, что и государственная собственность не может возникнуть на земли вообще, а только на земельные участки. Так, А.Е. Черноморец отмечает, что теперь каждый субъект, в том числе и государство, какой бы фигурой оно не было представлено, может быть субъектом права собственности только на определенные индивидуализированные земельные участки. Позицию законодателя, закрепившего в ст. 6 Земельного кодекса РФ (проект) право государственной собственности на землю вместо права государственной собственности на земельные участки, автор признает неправильной. На необходимость определения объектов права государственной собственности на природные ресурсы «не в их общем родовом выражении» отмечали и другие авторы.
В связи с изложенным возникла проблема соотношения понятий «земля» и «земельный участок», используемых в законодательстве для обозначения объектов земельных прав.
Конституция Республики Казахстан объектом права собственности, как государственной, так и частной, признает землю (п. 3 ст. 6). Более детально земельные отношения в настоящее время регламентируются Земельным кодексом, который объектом права частной собственности признает земельные участки (ст. 23). Для обозначения объекта земельных прав ЗК РК использует в основном понятие «земельный участок», под которым понимается выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных отношений. Под понятием же «земля» закон понимает территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда (п.п 7) и 21) ст. 12 ЗК РК). В этой связи нельзя согласиться с определением объектов права собственности, данным в п. 36) ст. 12 ЗК РК, из которого вытекает, что земля (а не земельный участок) является объектом как государственной, так и частной собственности. В ГК и других нормативных правовых актах также упоминаются понятия «земля» и «земельный участок» (ст. 193, п. 1 ст. 117 ГК РК).
Таким образом, для обозначения объектов земельных прав в законодательстве Казахстана используются понятия «земля» и «земельный участок». Каково соотношение между ними, существует ли противоречие между Конституцией РК, использующей понятие «земля», и другими законодательными актами, признающими объектом земельных прав земельные участки, - это вопросы, имеющие большое значение как для развития института вещных прав, так и для совершенствования законодательства. В целях установления соотношения между указанными понятиями необходимо определить их содержание.
Понятие «земля» имеет разное значение. В литературе отмечалось, что в полном смысле Земля – часть космической материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью. Все человечество как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может ее рассматривать как объект правового регулирования международного космического права. Понятие «земля», которое применяется в законодательстве для обозначения объекта вещных прав, имеет более узкое содержание. Конституция РК разграничивает понятия «земля» и «недра земли» как объекты вещных прав. Определение указанных понятий дается в специальных законодательных актах. В ЗК РК определение понятия «земля» дано не для обозначения объекта вещных прав, а имеет иное, в большей мере публично-правовое значение. Между тем анализ законодательства показывает, что объектом права частной собственности и права землепользования могут быть только земельные участки. Земля также может быть объектом собственности, но только государственной. Так, земли, принадлежащие государству, чаще всего в земельные участки не сформированы, за исключением случаев предоставления их в землепользование. Формирование земельных участков происходит в результате проведения землеустроительных работ с определением границ, площади, категории, целевого назначения и т.д. В таком формировании для государственных земель, не переданных в землепользование, нет необходимости. Более того, в некоторых случаях это трудно осуществить. Например, в мировой практике горные, лесные массивы и другие объекты, которые, как правило, остаются в государственной собственности, не формируются в земельные участки. В связи с этим нельзя, на наш взгляд, согласиться с мнением о том, что объектом права государственной собственности могут быть только земельные участки. Земля признается объектом собственности, но, в силу изложенных причин, объектом только права государственной собственности. В широком значении слова с учетом природной характеристики недра - это тоже часть земли. Но, однако, в связи с тем, что Конституция разграничивает понятия «земля» и «недра земли», в правовом значении это разные объекта права.
«Земля в ее правовом значении, - пишет Е.Н. Колотинская, - представляет собой верхний поверхностный слой земной коры, используемый в качестве всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства». В целях индивидуализации земли ее правовое понятие рассматривается в литературе в связи с необходимостью установления нижней границы земной поверхности. Было высказано предложение о целесообразности определения в законодательстве границы вертикального отграничения земной поверхности от недр.
В Казахстане в связи с принятием законодательства о недрах содержание рассматриваемых понятий уточняется следующим образом. Говоря о земле как объекте права, законодатель имеет в виду не землю вообще, как природный объект, а только поверхность земли, включая почвенный слой. Все, что находится под почвенным слоем, в соответствии с п. 12 ст. 1 Закона о недрах рассматривается как недра земли. Согласно определению Закона, недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию с учетом научно-технического прогресса.
Отграничение поверхности земли от ее недр носит достаточно искусственный характер. Искусственность понятийного аппарата в сфере недвижимости, например, как отмечается в литературе, особенно отчетливо проявляется тогда, когда речь идет о таких недвижимостях, как суда (Германия) или домашний скот, используемый в сельском хозяйстве (Франция). В Казахстане необходимость разграничения понятий «земельный участок» и «недра земли» («участок недр») возникает, например, при использовании земельных участков, находящихся в частной собственности или в землепользовании, для строительства надземных или подземных объектов. Любое строительство зданий (сооружений) капитального типа предполагает проникновение в глубь земли для строительства и размещения фундамента. Многие многолетние насаждения также своими корнями уходят в глубь земли. При строительстве подземных сооружений (подземных гаражей, подвалов, различных коммуникационных линий и т.д.) возникает аналогичная ситуация. Во всех указанных случаях, таким образом, имеет место использование части земной коры ниже почвенного слоя, то есть недр земли. При предоставлении лицу права недропользования у него возникает необходимость получения и права землепользования, так как права на недра не включают в себя права на поверхность земли, а без этого, чаще всего, невозможно реализовать право недропользования. Таким образом, вопрос о том, где заканчивается земля, и где начинаются недра, - вопрос, который должен дать ответ на вопрос об объекте права и его содержании.
В теории горного права вопрос о понятии «недра» признается одним из главных. Четкое определение понятия недр как объекта горного права, отмечают Н.Б. Мухитдинов и С.П. Мороз, имеет важное значение, поскольку от правильности решения этого вопроса зависит установление круга общественных отношений, составляющих предмет регулирования горного права и содержание основных его институтов. В советский период существовал взгляд о том, что объектом права государственной собственности на недра являются только полезные ископаемые. Критикуя данную точку зрения, Н.А. Сыродоев пришел к выводу, что приникновение в глубь земли для строительства и размещения тех или иных объектов следует считать как использование недр. В связи с распространением понятия «недра» не только на полезные ископаемые Л.А. Заславская расширяет функции права недропользования, указывая, что недра, как и земля, выступают в двоякой роли: в качестве средства производства и пространственного операционного базиса. «Геометрический» подход к понятию «недра» характерен и для других авторов. Так, по мнению Б.В. Ерофеева, под недрами земли следует понимать «геометрическое пространство» и все его содержимое, находящееся под земной поверхностью.
Данная точка зрения, расширяющая понятие «недра» и функции недропользования, была подвергнута критике в казахстанской юридической литературе. Появление таких определений, как «недра - это геометрическое пространство», «недра - это конус, основанием которого является территория страны, а вершиной центр земного сфероида» и т.д., было признано результатом неверного методологического подхода к определению понятия «недра земли». Так, Н.Б. Мухитдинов отмечает, что недра в своем естественном состоянии не являются производительной силой. Кроме того, недра не могут выступать в качестве пространственного операционного базиса, поскольку в отличие от земли они сами по себе не обладают необходимой пространственной средой для размещения тех или иных сооружений. По мнению указанного автора, приведенное определение недр земли не может быть принято по следующим основаниям: 1) под поверхностью земли наряду с минеральными веществами находятся и водные ресурсы, которые являются составной частью единого государственного водного фонда страны; 2) важные составные части недр, какими являются полезные ископаемые, могут находиться не только в глубине, но и на поверхности земли. На основании вышеизложенного автор делает вывод, что деление земли и недр, исходя из месторасположения отдельных элементов земной толщи, не охватывает действительного содержания «недр» и «земли»» (поверхности) как двух самостоятельных объектов права. С точки зрения права, утверждает Н.Б. Мухитдинов, отделение ископаемых даже с поверхности земли будет использованием недр, а не поверхности земли, в то время как проникновение в глубь земли для постройки подземных хранилищ, размещения метро, трубопроводов и т.д. будет использованием земли. Критериями, позволяющими отличить недра земли и землю, автор признает форму и цель использования земной толщи.
Не углубляясь в исследование данной проблемы, мы все же хотели бы указать на искусственность законодательной конструкции в решении этого вопроса. Еще в начале прошлого века, отвечая на вопрос, где кончается поверхность земли и начинаются недра, российский юрист А.Л. Борисовский признавал, что внешнего признака для различия «поверхности» от «недр» земли нет, так как установить глубину, где оканчивается поверхность и начинаются недра – невозможно. Исходя из анализа складывающихся отношений, автором был сделан вывод о том, что пока я пользуюсь возможными для земли выгодами, не расходуя самого существа ее, как бы глубоко в нее ни проникал, пользуюсь лишь ее поверхностью. Когда же я расходую самую почву, я эксплуатирую недра земли. Для этого нет необходимости в непременном углублении в почву. При строительстве подземных объектов нет «расходования» почвы. Отсюда следует, что строительство подземных сооружений автор не относил к недропользованию.
В Казахстане строительство подземных сооружений для хранения нефти и газа и подземных инженерных сооружений для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод является формой недропользования (подпункт 18) ст. 1 и п. 1 ст. 28 Закона о недрах). При строительстве других подземных сооружений не требуется заключение контракта. Освобождение от необходимости заключения контракта в остальных случаях мы не рассматриваем как законодательное исключение такого использования недр из понятия недропользования. Скорее всего, это право недропользования, основанием возникновения которого является не контракт на недропользование, а иные юридические факты (юридический состав). Так, например, для некоммерческого использования общераспространенных полезных ископаемых, признаваемого недропользованием (п. 3 ст. 28 Закона о недрах), не требуется заключения контракта на недропользование. Достаточно приобрести в частную собственность или в землепользование земельный участок, на (в) котором находятся такие ископаемые. При строительстве подземных сооружений без заключения контракта в юридический состав, на основании которого возникает право недропользования, входят такие факты, как общее разрешение собственника, данное в законодательстве, приобретение земельного участка в собственность или землепользование, разрешение на строительство.
Вместе с тем нам представляется, что использование части земной коры ниже почвенного слоя в соответствии с целевым назначением земельного участка, соответствующим функциям поверхности земли, а не недр земли, не должно рассматриваться как недропользование. Поскольку в рассматриваемых случаях земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, то такие формы использования нельзя признавать нарушением исключительной собственности государства на недра земли. В частности, при строительстве поверхностных объектов (зданий, сооружений) используется пространство ниже почвенного слоя, например, для строительства фундамента. Но такое использование не противоречит целевому назначению земельного участка. Нельзя построить здание, не проникая в пространство ниже почвенного слоя. Мы считаем, что в таких случаях право на строительство фундамента входит в содержание права на земельный участок. Другое дело, когда права на поверхность земли вторичны и необходимы для эксплуатации подземных сооружений. В этом случае строительство указанных объектов соответствует такой функции недр, как пространственный операционный базис. Соответственно, на наш взгляд, такое строительство входит в содержание права недропользования и в тех случаях, когда заключения контракта на недропользование не требуется.
В этом плане более предусмотрительным оказалось законодательство Российской Федерации. В соответствии с Законом РФ «О недрах» от 3 марта 1995 г. собственники и землепользователи вправе (без лицензии) строить на своих земельных участках и эксплуатировать подземные сооружения (склады, погреба, холодильники и т.п.), но для своих нужд и на глубину до пяти метров.
В советской юридической литературе также высказывался взгляд о том, что право на углубление под земную поверхность входит в правомочия землепользователей. Так, Б.В. Ерофеев пишет: «Землепользователь имеет право использовать предоставленный ему земельный участок любым незапрещенным способом. Поэтому неправильно ограничивать право землепользования только поверхностью земельного участка. Как сельскохозяйственное, так и в особенности несельскохозяйственное использование земли всегда может быть связано с углублением под поверхность земельного участка».
Таким образом, анализ показывает, что решение проблемы соотношения понятий «земля», «земельный участок», «недра земли» необходимо для определения объекта субъективного гражданского права. Для установления же объекта необходимо определить его состав (структуру, содержание). В связи с изложенным правовое значение здесь приобретают два аспекта. Во-первых, может ли быть объектом правоотношений каждый из указанных объектов и, во-вторых, каковы способы индивидуализации указанных объектов как объектов гражданских правоотношений.
Установление соотношения между понятиями «земля» и «земельный участок» необходимо в связи с тем, что, во-первых, понятие «земля» многозначно и в широком значении слова включает и недра земли, и, во-вторых, в связи с тем, что указанное понятие во многих случаях используется в законодательстве в значении «земельный участок». Ответ на заданный вопрос можно найти в теории вещного права. Объектом вещных прав являются предметы, определяемые индивидуальными признаками. Имеет ли такой объект как «земля» необходимую степень индивидуализации, чтобы быть признанным объектом гражданских правоотношений. В условиях монополии государства на все природные ресурсы, в том числе и на землю, объектом права государственной земельной собственности признавалась вся земля, находящаяся в границах Союза ССР и составляющая единый государственный фонд. В настоящее время вся земля в пределах государственных границ Республики Казахстан не может признаваться государственной собственностью, поскольку, начиная с 1996 года, земля предоставляется и в частную собственность.
Что же тогда является объектом права государственной собственности? Признание объектом права собственности, в том числе государственной, только земельных участков, как предлагает А.Е. Черноморец, способствовало бы необходимой степени индивидуализации объекта права. Однако, если исходить из существующего положения, формирования земельных участков на всей территории Казахстана не произошло. Нераспределенные земли, как правило, не сформированы в земельные участки. Разделение всей территории Казахстана на земельные участки для определения объектов права государственной собственности, кроме того, является достаточно дорогостоящей и длительной процедурой. Более того, в ряде случаев это практически невозможно. Например, трудно это сделать для горных массивов, лесов и других труднодоступных районов, где землеустроительный процесс (определение границ, площади, вынос границ в натуре) провести трудно.
Индивидуализация земли как объекта права государственной собственности осуществляется определением государственных границ страны и данными земельного кадастра, в котором имеются сведения о качественных и количественных характеристиках земли. В будущем удельный вес земельных участков, как объектов права государственной или частной собственности, будет возрастать по мере увеличения оборота земельных участков, предоставляемых в землепользование или в частную собственность. По опубликованным данным, в республике только за три с половиной года с момента введения права частной собственности на земельные участки появилось около 3 млн. собственников земельных участков с общей площадью около 439,0 тыс. га.. За менее чем пять лет сформированы земельные участки, предоставленные в землепользование обладателям условных земельных долей, на площади 106,3 млн.га. Количество граждан, определившихся с правом на условную земельную долю, составило 2055,3 тыс. человек или 91 % от общего количества. С введением права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения удельный вес сформированных земельных участков еще более возрос. Таким образом, по мере увеличения оборота земли путем предоставления в частную собственность или в землепользование количество земельных участков как объектов права будет увеличиваться. Однако и тогда в Казахстане, как в других странах, останутся земли, которые не будут сформированы в земельные участки. К ним относятся, как правило, земли запаса, лесного, водного фондов. Например, не сформированы в земельные участки дно поверхностных водных источников, континентальный шельф, территориальные воды, горные и лесные массивы и др. Вместе с тем нет сомнений в том, что в пределах государственных границ такие земли находятся в собственности государства.
Во многих зарубежных странах существование частной и государственной собственности на природные ресурсы и развитая система регистрация прав на недвижимость имеют давнюю историю. Например, в Австралии система регистрации прав на недвижимость была введена в 1858 г. И хотя в качестве объектов права собственности в ряде случаев в законодательстве указывается земельный участок, вместе с тем нельзя отрицать, что и там не все земли сформированы в земельные участки. Однако вся земля, кроме бесхозяйных земельных участков, находится в чьей либо собственности. Это означает, что объектом права собственности в ряде случаев выступает не конкретный земельный участок, а земля в пределах государственных границ. ГГУ в качестве объекта права собственности, например, называет земельные участки (§§ 94-96, 577, 906, 907, 910, 912 и др.). Это означает, что объектами регистрации в поземельной книге также являются права или обременения прав на земельные участки, а не на землю вообще. Система регистрации без формирования земельного участка не может функционировать. С указанными особенностями связано то обстоятельство, что сведения в регистрационных системах об объектах государственной собственности появляются только тогда, когда регистрируются права землепользования на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, либо в иных случаях, когда объект права государственной собственности сформирован в земельный участок. Не случайно законодательством Германии предусмотрена норма о возникновении права государственной собственности на землю вне поземельной книги. Кроме того, согласно п.п. 1 и 2 абз. 2 § 93 Закона о поземельной книге (Bodengesetzbuch) установлено возникновение права государственной собственности в лице местных органов власти вне поземельной регистрации при изъятии земельных участков для общественных нужд. В литературе, например, отмечалось, что в таких странах как Швеция, Канада, Финляндия есть немало и поныне неосвоенных лесов, находящихся в государственной собственности. Но вряд ли земли под такими лесами сформированы в земельные участки. Во многих развитых странах наблюдается обратный процесс, когда происходит возврат в государственную собственность земель, ранее находившихся в частной. Например, в Канаде подавляющая часть лесов находится в государственной собственности. В Германии площадь государственных лесов выше несколько среднего объема для стран Европы. Но, поскольку увеличение доли государства как собственника происходит при одновременном уменьшении, соответственно, доли частных владений, для таких стран характерно то, что все земли, ранее находившиеся в частной собственности, сформированы в земельные участки.
В Казахстане и в других странах СНГ ситуация иная. В условиях монополии государства на все природные ресурсы формирование земельных участков, как правило, осуществлялось только при предоставлении земель в пользование (иное право) государственных и негосударственных землепользователей. Поэтому во многих случаях не было проведено формирование земельных участков. Аналогичная ситуация характерна и для некоторых зарубежных стран. Например, Австралия считалась необитаемой, когда сэр Роберт Торренс впервые использовал там принцип регистрации титула. Когда государство передает права на недвижимость, она автоматически регистрируется. Все незарегистрированное все еще принадлежит государству. Следует также отметить, что не происходит детальная индивидуализация и других объектов государственной собственности. Например, такой объект, как участок недр, появляется преимущественно только для установления права недропользования. В литературе, в частности, для концессионного договора отмечалось, что концессионер имеет право только на владение и пользование недрами в пределах контрактной территории и приобретает в собственность извлеченную на поверхность сырую нефть, если контрактом не оговорено иное. Более того, законодательство ряда стран ограничивают количество горных отводов, предоставляемых в недропользование.
Таким образом, анализ законодательства Казахстана и других стран показывает, что объектами права государственной собственности могут быть как земля, недра, леса в пределах государственных границ, так и земельные участки, участки недр, если произошло формирование указанных объектов. Объектами же права частной собственности, права землепользования и права недропользования являются соответственно сформированные объекты: земельные участки и участки недр.
Разграничение объектов государственной и частной собственности на природные ресурсы является проблемой не только частного, но и публичного права. Это дало даже основание для высказывания мнения о том, что переход земельных участков в частную собственность лишает государство такого его конститутивного признака, как территория. Проблема публичной власти и права частной собственности в отношении природных ресурсов в пределах государственной территории анализировалась на фундаментальной историко-правовой основе Ю.Г. Барсеговым еще в 1958 г. При абсолютной монархии государственная территория, как отмечает автор, рассматривалась как вещь, находящаяся в собственности одного монарха, государственные границы определяли границы этой собственности. Однако с развитием институтов частной собственности такая доктрина прав на территорию государства и ее ресурсы уступила место другим воззрениям, согласно которым право собственности, являясь исключительным правом, не может осуществляться одновременно государством и частными лицами. Если бы территория была собственностью государства, то никто не мог бы иметь поземельной собственности. Если же само государство все же имеет земельную собственность, то в этом случае оно выступает лишь в качестве частного лица и пользуется собственностью по правилам частного владения. Территориальное верховенство входит в сферу публичного права, тогда как собственность входит в сферу частного права, и, следовательно, эти два рода господства над земной поверхностью не совпадают друг с другом.
С изложенной позицией нельзя не согласиться. Территория Казахстана так же, как и территории других государств, является сферой публичной власти государства, на которую распространяется его юрисдикция. Объектом же права государственной собственности является не территория, а природные ресурсы в пределах государственных границ, за исключением тех природных ресурсов, которые в установленном порядке признаются объектами частной собственности. В этой связи Конституционный Совет Республики Казахстан в постановлении № 4 от 23 апреля 2003 г. «Об официальном толковании пункта 2 статьи 2 и пункта 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан» справедливо указал, что понятие территории Казахстана в Конституции Республики Казахстан тесно связано с понятием ее суверенитета.
Вопрос об объектах права государственной собственности на землю, воды, недра и другие природные ресурсы в пределах государственной границы является в настоящее время проблематичным в связи с тем, что понятие «государственные границы» - это категория, формулируемая в публичном праве. В публичном праве вопрос о государственных границах является достаточно дискуссионным. Например, А.Н. Вылегжанин, освещая проблемы правового режима морских природных ресурсов, пишет следующее: «Конструирование национальным законодательством права собственности на морские природные ресурсы даже в пределах государственной территории (то есть на исторические заливы, иные внутренние морские воды, территориальное море прибрежного государства) юридически не безупречно: во-первых, международное право предусматривает не право собственности, а суверенитет прибрежного государства над территориальным морем при соблюдении им международно-правовых обязательств, в частности, для обеспечения мирного прохода иностранных судов через территориальное море, то есть право пользования территориальным морем принадлежит не только прибрежным государствам; во-вторых, права распоряжения территориальными морем у прибрежного государства тоже нет: оно не вправе, к примеру, продать территориальное море физическому лицу, поскольку это было бы международным правонарушением. Наличие же триады «владение, пользование, распоряжение», как общеизвестно, является необходимым условием такого вещного права, как право собственности».
Изложенное свидетельствует о том, что пока существуют проблемы определения государственных границ и объектов вещных прав государства на те или иные природные ресурсы, относящиеся к недвижимости, до тех пор вопрос об объектах такой собственности в спорных случаях, связанных с определением границ, также не достаточно определен.
Проблемы определения государственных границ Республики Казахстан и сферы распространения ее юрисдикции являются проблемами публичного права. В связи с этим они остаются вне рассмотрения.. Кроме того, правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, но не вовлеченных в гражданский оборот, является предметом регулирования в основном не гражданского, а иных отраслей права, в том числе административного, земельного, экологического и т.д. Из институтов гражданского права к этим отношениям применяются в основном нормы о вещных правах и способах их защиты. В обороте участвуют только такие объекты вещных прав как земельные участки. В связи с этим в дальнейшем пойдет речь о способах индивидуализации земельных участков.
Земельный участок как природный объект имеет разные характеристики: количественные, качественные, бонитировка, географические, экономические, социальные и т.д. В частности, к качественным характеристикам земли можно отнести содержание гумуса, наличие питательных веществ и вредных процессов (эрозия, засоленность), механический состав (песчаные, супесчанные) и т.д. Бонитировка имеет предметом плодородие и местоположение земель, то есть то, что экономически выражает качество земли и подлежит количественному измерению и оценке. Вместе с тем следует учитывать, что при правовом регулировании отношений, предметом которых являются земельные участки, не все его характеристики приобретают юридическое значение. Так, С.В. Скрябиным поддерживается высказанный в литературе взгляд о том, что в правовом отношении значение имеют не вещи сами по себе как таковые, хотя в некоторых случаях физические, химические и иные свойства вещей оказывают влияние на их правовой режим, а вещи как объект человеческой деятельности, связанный с обладанием.
Следует также отметить, что отношения, связанные с землей и земельными участками, являются предметом регулирования различных отраслей права, каждый из которых имеет свой подход в определении указанных понятий. Например, в понятие «земля» как объекта земельного кадастра входит вся экологическая система зеленой поверхности, включая почвенный покров, и весь комплекс природных факторов, определяющих условия и возможности использования земли (водный, тепловой режим почв, рельеф и т.п.). В частности, в соответствии с п. 1 ст. 152 ЗК РК государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки.
Содержание государственного земельного кадастра определяется в настоящее время Правилами ведения Государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденными Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2014 г. №160 (далее Правила ведения земельного кадастра) .
Экологическое право рассматривает земельные ресурсы с точки зрения их охраны, и такие параметры земельного участка, как делимость (неделимость), не входят в сферу регулирования данной отрасли. Нормы об охране земли как природного объекта не зависят ни от формы собственности, ни от субъектного состава, ни от иных, не имеющих значения для охраны земли, идентификационных параметров объектов охраны.
В отличие от изложенного, в гражданском праве правовое значение приобретают такие характеристики объектов недвижимости, которые являются для них идентифицирующими, то есть позволяющими отличить от любых аналогичных, а также те, которые влияют на их правовой режим. В связи с этим в дальнейшем мы будем говорить только об идентификации земельного участка с точки зрения гражданского права.
Для земельного участка его идентификация осуществляется установлением кадастрового номера, местоположения, границ, площади, делимости (неделимости), целевого назначения, категории. Чтобы отличить один земельный участок от другого, достаточно указать его местоположение, границы и площадь. Такие же характеристики, как категория, целевое назначение, делимость (неделимость), не только идентифицируют земельный участок, но и определяют, кроме того, его правовой режим.
Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости является одним из необходимых условий его идентификации. Без кадастрового номера невозможно ведение ни земельного, ни градостроительного, ни правового кадастров. Кадастровые номера земельным участкам в настоящее время присваиваются в соответствии с положениями, предусмотренными Правилами ведения земельного кадастра. Построение кадастрового номера в соответствии с п. 37 указанных Правил определяется кодом области или города республиканского значения, кодом учетного квартала и порядковым номером земельного участка в учетном квартале. Система присвоения кадастровых номеров, привязанных к административно-территориальному делению, создает немало проблем. Так, за последние десятилетия административно-территориальное устройство Казахстана менялось неоднократно. При разделении, выделении, слиянии административно-территориальных единиц данные земельного и правового кадастров и правоустанавливающих документов перестают быть актуальными, пока в них не внесут изменения. Внесение таких изменений из-за недостаточности средств и времени значительно затруднено, поскольку в настоящее время приоритет имеет кадастр на бумажных носителях. На практике изменения вносятся только по мере совершения сделок. В связи с этим данные кадастров и правоустанавливающих документов до внесения изменений противоречат друг другу. Такой проблемы нет в тех зарубежных странах, где кадастровый номер не привязывается к административному устройству. Например, в Австралии существует номер карты, к которому привязан номер участка. При делении или слиянии земельного участка достаточно поменять карту, на которой отражено незначительное количество земельных участков.
В связи с изложенным, в Казахстане складывается ситуация, когда при фактически новых кадастровых номерах в кадастровой документации и в правоустанавливающих и идентификационных документах на земельные участки указаны устаревшие номера.
Несовершенная система присвоения кадастровых номеров, к тому же привязанная к такому нестабильному фактору, как административно-территориальное устройство, таким образом, создает в гражданских правоотношениях проблемы идентификации указанных объектов, а также актуальности кадастровой документации и правоустанавливающих и идентификационных документов на земельные участки.
Принципы присвоения кадастровых номеров должны быть предусмотрены законодательством для того, чтобы устранить неясность в определении объекта правоотношения. От методики присвоения кадастровых номеров зависит как определение единицы недвижимости, являющейся объектом права, так и удобство в построении правоотношения, в частности, при заключении сделки. Нам представляется, что законодательством необходимо допустить применение того или иного принципа присвоения кадастрового номера с учетом следующих обстоятельств: 1) волеизъявления правообладателя; 2) физических характеристик объекта; 3) целевого назначения объекта; 4) возможности заключения сделки с частью объекта.
В ряде случаев, исходя из дополнительных обстоятельств (наличие смежных участков, затрудняющих доступ или проход к одной из ее частей, сформированной в самостоятельный земельный участок и др.), в связи с которыми заключение сделки с частью объекта нецелесообразно и противоречит принципам формирования самостоятельных объектов недвижимости, более правильным было бы присвоение комплексу одного кадастрового номера, то есть рассматривать объект как одну единицу недвижимости. Такой же подход, на наш взгляд, необходимо соблюдать в тех случаях, когда дробление земельного участка противоречит общественным интересам.
Из изложенного следует, что в настоящее время в связи с приватизацией жилища, земельных участков и других объектов недвижимости проблема формирования единицы недвижимости встала наиболее остро. Определение единицы недвижимости необходимо для того, чтобы установить объект, на который распространяется раздельная собственность. Критерии, которые определяют формирование земельного участка, жилища или иного объекта недвижимости как единицы недвижимости, отличаются друг от друга. При формировании земельного участка, на наш взгляд, обязательными следует признать следующие правила:
необходимо исходить из минимального размера земельного участка, который должен быть установлен в законодательстве с учетом его целевого назначения;
земельный участок не может быть разделен, если в результате его деления не могут быть соблюдены нормы о минимальном размере земельного участка;
при установлении минимального размера земельного участка, помимо целевого назначения, необходимо учитывать географические, климатические, региональные факторы, а также строительные и градостроительные нормы и правила, которые определяют оптимальный размер земельного участка для той или иной цели в данном районе (населенном пункте).

3. Основные мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

Человечество издревле придавало особое значение правам на недвижимость и сделкам с нею. В первобытных племенах передача земли осуществлялась в присутствии вождя или старейшины. С развитием государственности, стали приниматься нормы, регулирующие отношения по передаче земли. Древней закон нордов, например, требовал при заключении сделок с указанными объектами присутствия 12 свидетелей. Согласно римским законам земля относилась к манципируемым вещам (res mancipi). При передаче прав на такие вещи требовалось соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа (например, комка земли, как символа земельного участка) и состоявшегося в произнесении особых формул в присутствии пяти свидетелей и весовщика, взвешивании на весах металла и пр., либо in iure cessio, мнимого судебного процесса, на котором разыгрывался спор в отношении чужой вещи.
Таким образом, уже в эти давние времена было необходимо с помощью акта о продаже и свидетелей устранить сомнения относительно совершаемой сделки. Частная передача прав на недвижимость, то есть передача, осуществляемая без обращения к каким-либо общественным записям, была издревле распространенной и в некоторых странах применяется по настоящее время. Когда люди знали своих соседей и их дела, устное соглашение и удар по рукам были достаточными свидетельствами передачи права. В последующем по мере развития торговых отношений устного соглашения стало недостаточно. Документы о передаче земли стали составляться письменно, акты стали проводиться в присутствии свидетелей. Вместе с тем частная передача имела много недостатков. Очень часто она носила медленный и дорогостоящий характер, поскольку, чтобы иметь гарантию действительности передаваемого права, приобретателю каждый раз приходилось проверять чистоту титула отчуждателя. Изучение оснований возникновения прав всех предыдущих правообладателей, которые могут повлиять на действительность передаваемого права, было сложным делом, увеличивало расходы на заключение сделки. Частная передача имела ряд других недостатков.
В мировой практике в связи с изложенными недостатками частной передачи в последующем получили развитие различные системы общественной записи о правах на землю. Регистрационные функции были возложены на самые различные органы. В одних странах регистрацию осуществляют суды, в других – нотариусы, в третьих – специально созданные органы. Главное их назначение состояло в том, чтобы создать систему записей о правах на недвижимое имущество. Практика создания регистрационных систем в разных странах имеет много отличий. Но вместе с тем, в зависимости от положенных в основу такой системы основных концептуальных положений, различные страны можно сгруппировать.
В Казахстане, как и во многих странах СНГ, формирование регистрационной системы началось в конце девяностых годов. Многие концептуальные и практические вопросы, в связи с этим, еще не нашли разрешения ни на законодательном, ни на теоретическом уровне. К моменту создания регистрационной системы не было ни одной фундаментальной работы по вопросам регистрации. Между тем, прежде чем вводить систему регистрации, необходимо было знать, какие основные концепции регистрационных систем существуют в мировой практике, какие из них приемлемы для условий Казахстана. Недоработка и незнание именно концептуальных вопросов привело к тому, что в Казахстане, в Российской Федерации и в других странах СНГ была первоначально внедрена смешанная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая неоднократно критиковалась в юридической литературе в силу того, что две указанные системы имеют коренные различия и не могут сочетаться в одной регистрационной системе. В связи с изложенным, для характеристики основных концептуальных положений системы регистрации в Казахстане и анализа проблем ее функционирования необходимо изучить мировой опыт внедрения и функционирования регистрационных систем, установить их основные принципы, отличия и схожие черты. Это позволит провести анализ казахстанской модели, дать ей квалификационную характеристику и сделать предложения по дальнейшему совершенствованию.
Знание международного опыта становления регистрационных систем важно также в связи с тем, что традиционно в международном частном праве в отношении недвижимости закрепляется норма, в соответствии с которой режим такого имущества, в том числе правила совершения сделок, права и обязанности участников и другие правоотношения регулируются законом места нахождения имущества. В частности, в Казахстане в соответствии с п. 3 ст. 1104 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество. Согласно п. ст. 1107 право собственности и другие вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан. Наследование недвижимого имущества также определяется по праву страны, где находится это имущество. Тем же правом определяются способность лица к составлению или отмене завещания, а также форма последнего, если завещается указанной имущество (ст.1123 ГК). История развития международного частного права показывает, что закон места нахождения вещи (lex rei sitae) стал общепризнанным с того времени, как стали развиваться нормы указанной отрасли. Применение закона местонахождения вещи в отношении вещных прав закреплено в виде общего начала в законодательстве или судебной практике ряда стран (японский закон «О применении законов» 1898 года, § 10; Итальянский гражданский кодекс, ст. 22; Греческий гражданский кодекс, ст. 27; Кодекс Бустаманте, ст. 105; судебная практика Франции, Англии, США, ФРГ, законодательство или судебная практика других стран). Это один из наиболее распространенных принципов коллизионного права при разрешении вопросов права собственности и других вещных прав. Поскольку земля и все, что фундаментально связано с ней, не могут, по общему правилу, менять свое местоположение без ущерба назначению и целостности, их правовой режим подчиняется законодательству государства места нахождения.
Современное законодательство практически всех развитых стран уделяет большое внимание регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Мировая практика знает несколько систем регистрации рассматриваемых прав и устанавливает различные последствия. Правила регистрации сделок и ее правовые последствия неодинаковы, в частности, во французском и немецком законодательстве.
По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки об установлении прав на недвижимость действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут противопоставлять правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Как отмечалось в литературе, во французском праве «принцип соглашения» действует неограниченно только в отношении между участниками договора. В отношении третьих лиц, которые передаче могут противопоставить конкурирующие права, передача собственности может иметь правовые последствия только тогда, когда она будет зарегистрирована».
В соответствие с Германским гражданским уложением (§§ 873 и 874) для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда волеизъявления сторон заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся поземельные книги, или последнему подано соответствующее заявление, и когда правомочное лицо представило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствие с предписаниями Положения о поземельной книге. Таким образом, в соответствие с немецким законодательством права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими, хотя, при наличии изложенных условий, стороны связаны взаимными обязательствами. Нормы аналогичного содержания установлены в ст. 658 ШГК.
В Англии поземельная регистрация вводилась постепенно. Она была введена на добровольной основе в Англии и Уэльсе в 1862 году принятием Закона о земельной регистрации. Позднее, в 1875 г. вышел Закон о передаче земли. Однако, оба закона, 1862 и 1875 годов, не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. За 40 лет были зарегистрированы права на менее чем 1000 земельных участков. Основной причиной отсутствия интереса к регистрации было то, что регистрация производилась на добровольной основе. В новом законе о передаче земли 1897 года вводилась возможность избирательной обязательной регистрации, когда по Королевскому Указу было сделано постановление об областях, в которых регистрация прав собственности становилась обязательной при продаже. В 1902 году данная мера была применена к лондонскому графству, однако регистрация оставалась абсолютно свободной в остальных регионах Англии и Уэльса. В законах 1925 и 1975 годов система регистрации получила дальнейшее развитие. В 1925 г. был введен пакет новых земельных законов. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривающий обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию. Договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества не порождает еще перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо (специальные конторы) проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности.
Однако, регистрация еще долго остается спорадической (нерегулярной), поскольку собственность регистрируется только тогда, когда земля продается или подлежит передаче в долгосрочную аренду. В 1951 году был сделан опрос общественного мнения по поводу предложения распространения обязательной регистрации на Графство Сюррей. С тех пор был сделан значительный прогресс, и размер областей, подлежащих обязательной регистрации, вырос с 14 процентов населения Англии и Уэльса в 1951 г. до почти 94 процентов в конце 1988 г.
Таким образом, должно пройти длительное время, прежде чем будет зарегистрирована большая часть земли. По итогам системы количество зарегистрированных титулов в земельном регистре возросло с 1,1 млн. в 1952 году до 11,27 млн. на 31 марта 1988 года. Подсчитано, что максимальное количество регистрационных титулов может быть более 20 млн.
Английская регистрационная система, в отличие от известной в мире системы регистрации документов, дает гарантию защиты титула. В связи с причинением убытков при обнаружении ошибки в зарегистрированном титуле, в соответствие с законодательством правообладателю возмещаются убытки. Кроме того, рассматриваемая система привязана к земельному участку, а не к владельцу. Регистр включает в себя три части, а именно: раздел «Недвижимость», раздел «Права владения» и раздел «Отягащающие условия».
Система регистрации в Англии, основная черта которой состояла в том, что она была добровольной, является одной из самостоятельных мировых систем регистрации. Кроме Англии она получила развитие и в других странах.
В США официальная система земельной регистрации, в целом основана на частной передаче и регистрации документов. Обычно, обследованию подлежат земельные единицы. С разрешения Конгресса в 1785 году американское правительство начало обследование общественных земель в рамках прямоугольной системы, когда земля делилась на квадраты миля за милей. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен. Основной целью создания общественного регистра документов было содействие передаче титулов на земельные участки из общественной сферы частным лицам и обеспечение защиты их прав владений. Имелись серьезные попытки введения регистрации титулов, однако они имели ограниченный успех. Система регистрации прав («Система Торренса») была введена примерно в 15 штатах. Однако, поскольку титульная регистрация является добровольной, а себестоимость поиска для ведения титулов является высокой, регистрация не стала обычным делом. Вместо нее часто используется страхование против дефектов правового титула. Частные компании, каждая из которых работает в одном из штатов, ведут свой собственный земельный учет. Компании по страхованию против дефектов правового титула, таким образом, дублировали и вели общественные записи целых сообществ и даже целых округов в своих собственных частных банках данных. Компания может застраховать правовой титул, если в записях указывается на то, что он является обоснованным. Вопрос использования данных частных компаний по страхованию от дефектов правового титула для разработки информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. В частности, соответствующие программы регистрации интегрированных земель, которые вводили систему, основанную на использовании идентификатора земельных участков и центральный указатель, были подготовлены в ряде штатов. Это было сделано, к примеру в округе Уайэндотт, штате Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Еще одним примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. 
Таким образом, в США, несмотря на попытки внедрения системы регистрации прав, система регистрации документов более распространена. Система регистрации документов характеризуется тем, что регистрирующие органы ведут учет правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, не предоставляя никаких гарантий правообладателям. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом несут участники сделки. Регистрирующий орган не проверяет принадлежность права отчуждателю, законность сделки и условия договора, влияющие на действительность права. В связи с этим, в странах, где система регистрации носит характер регистрации документов, большое значение имеет система страхования участников оборота от риска наступления неблагоприятных последствий при заключении сделок под влиянием обмана, заблуждения или иных мошеннических сделок. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос. Но при этом, в случае недействительности правового титула, он получает гарантию полной компенсации со стороны страховой компании. Последние проверяют чистоту титула за несколько предществующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда 10% от стоимости недвижимости. Система регистрации документов принята во многих штатах США и вызывает критическое к себе отношение, поскольку весь риск ложится на участников сделки. Регистрационный орган, зарегистрировавший незаконную сделку, ответственности перед ее участниками не несет.
Основной принцип рассматриваемой системы заключается в том, что зарегистрированные документы имеют приоритет над незарегистрированными. Регистрация не затрагивает законную силу документов, поскольку регистрация не означает, что зарегистрированный документ придает законность обозначенному в нем праву. Регистрация, однако, дает приоритет зарегистрированным документам, поскольку незарегистрированные документы не могут рассматриваться судом как доказательства права собственности. Таким образом, незарегистрированные документы не могут быть даже представлены в подтверждение прав. Однако зарегистрированные документы также имеют свои дефекты. Они доказывают, что данная сделка была совершена, но не доказывают ни законность права, ни законность того, что стороны имели законное право совершать сделку. При такой системе для того, чтобы быть уверенным в том, что отчуждатель имеет соответствующее право и может распоряжаться им, необходимо помимо регистра собрать доказательства действительности права.
Система регистрации документов является второй мировой регистрационной системой и не имеет большого распространения в силу присущих ей недостатков.
Другой известной и получающей все большее развитие системой регистрации является система Торренса, введенная сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году. Остальные австралийские штаты вскоре присоединились к ней. Она относилась ко всем землям, отчуждаемым государством после введения Закона о передаче земли, разработанного Торренсом. Торренс не был ни юристом, ни землеустроителем. Его разумный подход к регистрации права собственности, которую признают как самый лучший метод работы с недвижимостью во всем мире, происходит от его опыта работы в качестве офицера таможни в его родной Ирландии, а затем в Аделаиде (Южная Австралия). Он был назначен регистратором сделок в 1853 году и знал из своего опыта, как просто делаются сделки с кораблями благодаря журналу, введенному согласно Акту о торговых судах, положившему начало радикальным изменениям в законодательстве. В 1858 году он создал необходимое законодательство.
Система Торренса основывается на земле, а не на собственнике или документе. Она заключается в регистрации земельных участков. В журнал, в котором регистрируются земельные участки, вносятся записи о собственнике и других интересах на данный земельный участок (залоги, сервитуты и т.д.). Торренс сделал регистрацию действительно обязательной, объявив, что вся неразграниченная земля является государственной. Одним из главных стимулов к регистрации является то, что законной является сделка, если она зарегистрирована по новому законодательству и что зарегистрированные права на земельные участки гарантируются и не могут пострадать. При допущении ошибок в регистрации возмещаются убытки. Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт. Такая система предоставляет информацию не только об основном праве, но его обременениях, существующих на данный момент, его правообладателе и т.д. Вместе с тем, следует иметь в виду, что при такой системе устанавливаются интересы в отношении данного объекта, сведения о которых не содержатся в системе. Есть определенные права и обременения, касающиеся земельного участка, которые не могут быть зарегистрированы, но, несмотря на это, сохраняют свою действительность. Речь идет о так называемых преимущественных интересах. К ним в первую очередь относятся такие обязательства правообладателя, которые предусмотрены законодательством, вытекают из общеизвестных строительных правил, требований законодательства о здравоохранении или обусловлены общественными нуждами. Например, в систему не вносятся налоговые обязательства, запреты, установленные строительными нормами. Кроме того, система регистрации прав, не требует регистрации таких краткосрочных прав, как аренда до определенного срока (в одних странах - до одного года, в других - до трех и т.д.). В связи с этим, для получения полной информации о правах на недвижимое имущество участникам гражданского оборота необходимо не только воспользоваться данными системы регистрации, но и производить самостоятельное расследование путем опроса, наведением справок у правообладателя, осмотра объекта недвижимости с целью установления обременений прав, не подлежащих регистрации и действительных без таковой.
Система регистрации прав предпринимает меры для того, чтобы свести к минимуму обременения прав, сведения о которых не содержатся в регистрационных документах. Однако, необходимо учитывать, что при любой системе регистрации неизбежны права (обременения прав), которые не регистрируются. Перечень преимущественных интересов в разных странах и системах регистрации может не совпадать. Например, в английской системе местные земельные сборы (деньги для местных властей, например, для поддержания дорог) записываются в местных регистрах, которые должны быть пересмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.
Таким образом, система регистрации прав (правовых титулов), имеет существенные отличия от системы регистрации сделок. Ее характерными чертами являются следующие признаки:
возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременений, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи;
права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными пока не доказано обратное и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленом порядке сответствующие исправления;
для третьего лица содержание книги безусловно правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги);
если право в поземельной книге погашего, то предполагается, что оно не существует;
приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации;
пообъектный принцип регистрации, в соответствие с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а единице недвижимости, в частности все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок;
требования об обязательной регистрации определенных прав (ограничений прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими.
Таким образом, в литературе отмечается, что мировая практика знает две достаточно автономных системы регистрации - «англо-саксонскую», в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и «континентальную» базисом которой является регистрация прав.
Главное и коренное отличие между системами регистрации прав и системой регистрации сделок (документов) состоит, таким образом, в том, что первая из них гарантирует действительность зарегистрированного права, пока иное не будет установлено судом, а вторая таких гарантий не дает. Кроме этого, система регистрации имеет другие характеризующие ее черты. Она может быть обязательной и добровольной, систематической и спорадической, основана на земельном участке или на лицах, которые владеют землей.
Другим важным для системы регистрации является решение вопросов об объектах недвижимого имущества, права на которые подлежат отдельной регистрации, и об объектах регистрации. Например, в Таиланде в регистрационном органе мы обнаружили данные только о земельном участке. Официальная регистрация отдельно от земельного участка других объектов недвижимости (зданий, сооружений) не произведена. В других странах вместе с правами на земельный участок производится регистрация прав на другие объекты недвижимости. В частности, в регистрирующих органах содержится информация о зданиях, жилых домах и других объектах недвижимости. Следует при этом отметить, что для большинства стран характерно отношение к другим объектам недвижимости как к принадлежности земли. В системе регистрации поэтому последовательно проводится принцип: «кому принадлежит земля, тому принадлежат находящиеся на ней другие объекты недвижимости (здания, сооружения, поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и т.д.)». В связи с этим, законодательство о регистрации не требует, чтобы отдельно были зарегистрированы права на каждый из указанных объектов недвижимости. Как правило, регистрируются права на земельные участки и здания (сооружения). Права на другие объекты недвижимости считаются зарегистрированными при регистрации прав на указанные объекты.
В странах Содружества независимых государств формирование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество началось, как и в Казахстане, только в 90-ые годы двадцатого столетия. В частности, после многомесячных хождений по законотворческим инстанциям, Президентом РФ был подписан Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят Государственной 17.06.97 г., одобрен Советом Федерации 03.07.97 г. и вступил в силу 01.02.98 г.) (далее Закон РФ о регистрации). В законе РФ о регистрации заложена идея, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие указанного Федерального Закона (п.2 ст. 4). Права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными без их государственной регистрации (п.1 ст. 6).
В Кыргызстане, как уже отмечалось, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» принят 22 декабря 1998 г. В отличие от России, которая для ранее возникших прав предусматривает спорадическую регистрацию, то есть регистрацию по мере совершения сделок, в Кыргызстане предусматривается первичная регистрация и для ранее возникших прав. Первичная регистрация состоит во внесении в регистрационные документы сведений о правах на недвижимое имущество, которых ранее не были известны регистрирующему органу, независимо от даты возникновения таких прав. То есть первичная регистрация может быть осуществлена как в отношении ранее возникших, так и в отношении вновь возникших прав.
В Узбекистане закон о регистрации еще не принят. Отношения в сфере регистрации регулируются Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на земельные участки в Республике Узбекистан, утвержденной Председателем Государственного комитета по земельным ресурсам Республики Узбекистан и Начальником Главного управления геодезии, картографии и государственного кадастра при Кабинете Министров Республики Узбекистан 30.03.1999 г. (далее Инструкция о регистрации прав в Республике Узбекистан). Несмотря на то, что закон в Республике не принят, Инструкция регулирует отношения не по регистрации недвижимости, а по регистрации прав. Это дает основание для вывода, что в этой стране также внедряется система регистрации прав.
Принято и действует законодательство о государственной регистрации и в странах балтийского региона. В частности, в Литве принят Закон о регистрации недвижимого имущества и постановление Правительства Литовской Республики, которым утверждено Положение о Регистре недвижимого имущества.
Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество, ознакомление с основными мировыми системами (системой регистрации прав и системой регистрации сделок /документов/), показывают, что в разработке концепции регистрации прав на недвижимое имущество важными являются следующие вопросы:
понятие недвижимости и определение объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации;
выбор системы регистрации: системы регистрации сделок (документов) или системы регистрации прав на недвижимое имущество
придание регистрации систематического или спорадического характера;
введение обязательной или добровольной (явочная) регистрации;
сочетание принципов «занавеса» или «зеркала»;
определение перечня объектов регистрации (какие права и обременения прав на недвижимое имущество, какие изменения подлежат обязательной регистрации);
определение перечня прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации (преимущественные интересы);
установления критерия определения момента возникновения права ( с момента регистрации, с момента совершения сделки или иного момента);
определение принципов установления приоритетов между различными правами, обременениями прав на одни и те же объекты недвижимости в зависимости от вида права (обременения), момента возникновения и регистрации в правовом кадастре;
отношение в ранее возникшим правам (требуют или не требуют новой регистрации);
отношение к сделкам и свидетельствам.
При внедрении системы регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане законодательство должно дать ответ на перечисленные концептуальные вопросы регистрационной системы. Отсутствие определенности по рассматриваемым вопросам создает проблемы для участников рынка недвижимости. Кроме того, возникает много других вопросов, которые должны быть решены на законодательном уровне и будут освещены при анализе казахстанской модели системы регистрации.

4. Законодательство Республики Казахстан о государственной регистрации и проблемы его формирования

В советском законодательстве, а в последующем в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так в соответствии со ст.ст. 190, 226, 249, 251, 331 ГК Каз.ССР от 28.12.63 г. нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договоры залога, купли-продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Если же жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны были совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст.17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров. Другие сделки с недвижимостью, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. Так, например, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации.
Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в советские времена объясняются тем, что оборота недвижимости, кроме жилых домов, почти не было. Необходимость внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимость непосредственно связана с процессами преобразования в экономической и правовой системах Казахстана. Приватизация государственной собственности, введение частной собственности на земельные участки, необходимость осуществления единой государственной политики в сфере недвижимости, в том числе фискальные интересы государства, потребовали введения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. До преобразований в рассматриваемой сфере в Казахстане, как во всем СССР, велся в основном только учет различных объектов недвижимости. Так, например, учет земельных участков осуществлялся в земельном кадастре. Существовали также другие кадастры по видам имущества (государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, водный, лесной кадастры, государственный кадастр животного мира). Ввиду того, что вся недвижимость, за исключением объектов личной, колхозно-кооперативной собственности и собственности профсоюзных и иных общественных организаций, принадлежала государству, реестр прав на недвижимость в стране не велся. Учитывались только указанные сделки с жилыми домами.
Вовлечение в гражданский оборот земельных участков, производственных комплексов, жилья и других объектов недвижимости, а также процессы приватизации указанного имущества обусловили необходимость введение в Казахстане государственного реестра прав на недвижимое имущество (правовой кадастр).
Впервые норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, была закреплена в ГК. В частности, пунктом 1 ст. 118 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) была установлена норма, в соответствие с которой право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Объектами регистрации из прав на недвижимость были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом (ст.ст. 155, 494, 508, 518, 543, 575, 601, 887 ГК РК). Требование о государственной регистрации не только прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но и сделок с ним, вытекает также из принятого в развитие ГК Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако перечень объектов регистрации по ГК и Указу о государственной регистрации не совпадал. В силу объявленного в ГК (ст.3) его приоритета перед другими законодательными актами перечень объектов регистрации вначале определялся по ГК. После принятия Закона РК от 24 марта 1998 г. «О нормативных правовых актах», признавшего кодексы одноуровневыми нормативными правовыми актами с другими законодательными актами, перечень таких объектов стал определяться по Указу о государственной регистрации, поскольку он был принят позже, чем гражданский кодекс. В последующем в статьи 117, 118 и 155 ГК, относящиеся к правам на недвижимое имущество и сделкам с ним, Законом РК от 2 марта 1998 г. № 211-1 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан «О Введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)», были внесены изменения. В связи с изложенным, объекты регистрации в правовом кадастре в настоящее время определяются в соответствии со ст. 118 ГК РК.
Детализация процедуры регистрации прав на недвижимого имущества была осуществлена Временным положением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. № 236 (далее Временное положение). Кроме того, были приняты ряд других нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере регистрации. Наиболее важными среди них являются: Временный порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, утвержденным выше указанным постановлением Правительства РК № 236 (далее Временный порядок): Положение о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказание информационных услуг, утвержденное постановлением Правительства РК от 30 октября 1996 г. с изменениями от 15 августа 1997 г. и от 5 января 2000 г. (далее Положение о взимании платы); Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума, утвержденный постановлением Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813 (далее Порядок предоставления земельного участка участникам кондоминиума); Правила оказания информационных услуг, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 29 января 2000 г. № 6 (далее Правила оказания информационных услуг); Временная инструкция по регистрации объекта кондоминиума, утвержденная Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 27 апреля 1998 г (далее Инструкция по регистрации объекта кондоминиума); Временная инструкция по заполнению унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 3 декабря 1997 г. № 21 (далее Инструкция по заполнению регистрационного листа); Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 1 июня 1998 г.; Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 16 июля 1998г. (далее Инструкция о выдаче и аннулировании свидетельств).
Вместе с тем необходимо признать, что ранее действующее законодательство о государственной регистрации содержало множество пробелов и противоречий, что негативно отражалось на обороте недвижимого имущества и увеличивало риски его участников. К основным недостаткам указанного законодательства можно отнести следующие: 1) смешение системы регистрации прав и системы регистрации документов (сделок); 2) неопределенность в объектах государственной регистрации; 3) отсутствие норм, определяющих значение регистрации для таких объектов государственной регистрации как обременения прав на недвижимость и др.; 4) императивность в решении вопроса о значении регистрации для прав на недвижимость; 5) несоответствие процедуры регистрации правообразующей регистрации и др.
В связи с изложенным необходимость совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимость признавалось назревшим в Казахстане. Принятие нового Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане.
Закон о государственной регистрации, в отличие от Указа о регистрации прав на недвижимость, смог решить многие вопросы с учетом интересов правообладателей, потребителей информации из правового кадастра и государства. Вместе с тем, анализ Закона показывает, что, наряду со многими его достоинствами, в нем допущено ряд недостатков, что, в конечном счете, может иметь некоторые негативные последствия для участников гражданского оборота, повлиять на эффективность функционирования регистрационной системы и степень доверия к ней. В связи с изложенным, обратимся к основным концептуальным вопросам нового закона.
Анализ указанных и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет сделать ряд выводов о том, к какой из известных мировых моделей регистрационных систем относится казахстанская модель, какие при этом существуют проблемы и каковы пути их разрешения.
Характеристика система регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов). В Казахстане с принятием Общей части ГК первоначально вводились понятие и регистрации прав на недвижимое имущество и понятие регистрации сделок. В соответствии со ст.118 право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации. В ст. 118 ГК была закреплена идея регистрации сделок. В Особенной части ГК требования к регистрации были установлены для следующих договоров в отношении недвижимости: продажи и аренды предприятия (ст.ст.494, 575), дарения (п.3 ст. 508), ренты (ст.518), имущественного найма недвижимости (п.2 ст. 543), найма жилища (п.2 ст. 601), доверительного управления (п.2 ст. 887). В соответствии со ст. 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге» обязательной государственной регистрации подлежит также договор лизинга недвижимого имущества.
В связи с тем, что раньше в законодательстве Казахстана использовались и понятие регистрации прав, и понятие регистрации сделок, возникла теоретическая и практическая проблема установления соотношения между ними. Как было сказано выше, система регистрации прав и система регистрации сделок это разные мировые системы, которые имеют существенные различия. Система регистрации в Казахстане, как и система, закрепленная в России и в других странах СНГ, являлась смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок. Указанные системы, как отмечалось в литературе, преследуют разные цели. В России в связи с этим, в результате допущенных в ГК РФ и Законе о регистрации смешений указанных систем, раздалась критика, которая призывает к соответствующей корректировке созданного порядка с целью изъятия из существующей законодательной конструкции понятия «государственная регистрация сделок» и возложение функции проверки сторон по договорам, их полномочий и соответствия содержания договора на органы нотариата.
В Казахстане, в связи с сокращением видов сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению (согласно Особенной части ГК из сделок с недвижимостью нотариальному удостоверению подлежит только договор ренты), смешение системы регистрации прав и системы регистрации сделок, создавало те же последствия, что и в России. Регистрирующие органы при регистрации прав на недвижимое имущество, основанием возникновения которых являются сделки, должны были провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. В мировой практике при внедрении системы регистрации сделок (документов) проверка права на чистоту титула не осуществлялась и законность сделки не проверялась. В Казахстане, России и в других странах СНГ при регистрации законность сделки проверялась. Но тогда возникал вопрос о том, что же является объектом регистрации, права или сделка? Или должна быть двойная регистрация: и прав, и сделок? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в ст.1 Указа о государственной регистрации, регистрация сделок это регистрация прав на основании сделок. В то же время из содержания Особенной части ГК вытекало, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.
Таким образом, с одной стороны закон устанавливал обязанность регистрировать права, а с другой - сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признавал момент регистрации (ст. ст.118 и 155 ГК). Однако следует иметь в виду, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость. Например, при лизинге есть договор в отношении недвижимости, но право пользования на объект возникает только после передачи вещи лизингополучателю. Как правило, это происходит после заключения лизингодателем договора купли-продажи с продавцом указанного в лизинге имущества и передачи последнего лизингополучателю. Таким образом, при регистрации договора лизинга, если предмет лизинга не был передан лизингополучателю, прав у последнего на имущество не возникает.
В связи с этим несмотря на требование Закона, лизинг при объектном характере регистрации, осуществить нельзя. Ст. 118 ГК объектами регистрации признает права и обременения прав на недвижимое имущество. Мы уже показали, что права при двустороннем лизинге у лизингополучателя до передачи вещи не возникают. Обременений прав у собственника имущества, у которого лизингодатель должен в соответствии с лизингом купить объект, при регистрации лизинга также нет. Договор, в котором продавец не принимал участия и не брал на себя обязанности по продаже предмета лизинга лизингодателю, как ограничения прав собственника не могут быть зарегистрированы. Если собственник откажет продать имущество лизингодателю, в результате регистрации лизинга права не возникают ни у лизингополучателя, ни у лизингодателя. Двусторонний лизинг можно было бы зарегистрировать при введении поименной регистрации, но действующее законодательство в настоящее время такой регистрации не предусматривает. Можно было бы, конечно, о совершенном лизинге внести запись в реестр обременений регистрационного листа, заполняемого на предмет лизинга. Но такая запись не обременяет собственника и он может в полном объеме распорядиться своей недвижимостью. Для приобретателя такая запись также не может быть ограничением прав. При заключении предварительного договора также не возникают никакие права на объект недвижимости. Но заключение предварительного договора между собственником и третьим лицо обязывает правообладателя совершить указанную в договоре сделку в будущем. В связи с этим такая сделка может быть зарегистрирована в реестре обременений.
В связи с изложенным, в силу закрепленного в п.3 ст. 7 Указа о государственной регистрации пообъектного принципа регистрации, регистрация сделок с недвижимостью ранее представляла собой регистрацию прав на основании сделок. Если же сделка не является основанием возникновения ни прав, ни обременений прав на недвижимое имущество, ее регистрацию можно было осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. При введении такой регистрации, когда регистрация привязывается не к земельному участку, а к правообладателю или участникам сделки, регистрирующему органу необходимо создавать еще одну информационную базу.
В Казахстане в настоящее время проблема введения поименной регистрации актуальна не только в связи с выше изложенными проблемами регистрации сделок, на основании которых права и обременения прав на недвижимое имущество не возникают. Такая необходимость связана также с тем, что при пообъектном принципе регистрация обременений на ранее возникшие права, если сведений о таких правах в правовом кадастре нет, невозможна. Например, невозможно наложить арест на имущество, права на которые возникли раньше и признаются действительными без регистрации, если сведениями о таких правах кадастр не располагает. При наличии инвентарных документов в настоящее время регистрирующие органы ставят отметки на них. Но данные инвентаризации о правообладателях не всегда действительны. Поэтому такой метод наложения обременений на ранее возникшие права ненадежен. Поименная регистрация необходима также для регистрации сделок с условной земельной долей. Указанное право не возникает на конкретный объект недвижимости и запись о таких сделках нельзя осуществить на регистрационных листах, заполняемых на земельный участок.
В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникла для следующих случаев: 1) для регистрации сделок, не влекущих возникновение прав или обременений прав на недвижимое имущество; 2) для регистрации обременений прав на ранее возникшее право на основании актов государственных органов или иных уполномоченных лиц, если правовой кадастр сведениями о ранее возникшем праве не располагает; 3) для регистрации сделок с условной земельной долей.
В связи с изложенным ранее нами было предложено концепцию регистрации пересмотреть в пользу концепции регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с такой концепцией при регистрации сделки являются только основаниями возникновения прав или обременений прав и последующее изменение условий договора требуют дополнительной регистрации, если они: 1) влияют на содержание зарегистрированного права; 2) касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра; 3) необходимость их регистрации вытекает из законодательных актов или соглашения сторон. Иные изменения, по общему правилу, на наш взгляд, не должны регистрироваться. Например, если в зарегистрированном договоре местом исполнения денежного обязательства определено место жительство должника, а последующим соглашением – место жительство кредитора, считаем, что такие изменения, поскольку они не влияют на содержание права на недвижимость, не требуют регистрации.
Данная концепция была принята с принятием нового Закона регистрации. В настоящее время объектами регистрации признаются права, обременения, юридические притязания и др. объекты регистрации в случаях, предусмотренных Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Вместе с тем, нельзя согласиться с И.А. Южановым, В.М. Хисамовым и В.П. Ярошенко в том, что при введении системы регистрации прав регистрирующий орган не обязан проводить правовую экспертизу регистрируемого права, что это является обязанностью нотариусов. Во-первых, в России, как и в Казахстане, объектами регистрации в правовом кадастре являются не только права, но обременения прав на недвижимое имущество. Во-вторых, в законодательстве требование о нотариальном удостоверении устанавливается только для нескольких сделок с недвижимостью. Это означает, что в регистрирующий орган будут в большинстве случаев представлены правоустанавливающие документы, не прошедшие проверку у нотариуса. В таком случае регистрирующий орган не может свести регистрацию к регистрации документов. Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, дает правообладателю гарантии действительности зарегистрированного права. Потребителям информации в связи с этим нет необходимости проведения ретроспективной проверки зарегистрированного титула. Гарантии можно дать только по действительным правам. В частности, регистрация может быть осуществлена только в отношении сформированного объекта. При этом субъектный состав, основание возникновения и содержание права должны соответствовать требованиям законодательства. Только в этих условиях система регистрации может дать гарантии правообладателю и иным заинтересованным лицам в том, что зарегистрированное право признается действительным. Для предоставления гарантии необходимы проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и законности совершаемой сделки.
Особенности выдачи свидетельств о регистрации по законодательству Республики Казахстан. Одной из особенностей регистрации прав по Торренсу является выдача регистриующим органом свидетельств о титуле, которые являются правоустанавливающими документами. В Казахстане по действующему законодательству выдача таких свидетельств не предусмотрена. До создания регистрирующих органов Министерства юстиции РК регистрацию (учет) недвижимости и регистрацию сделок с жилыми домами и квартирами осуществляли Управления по оценке и регистрации недвижимости, являющиеся правопреемниками БТИ (бюро технической инвентаризации). В ряде случаев указанные организации взамен представленных при регистрации правоустанавливающих документов выдавали регистрационные удостоверения. В соответствии с п 82 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утвержденной приказом Министра юстиции РК от 22 июля 1998 г. № 539, регистрационные удостоверения, выданные регистрирующими органами до принятия постановления Правительства РК от 20 февраля 1997 г. № 236, признавались правоустанавливающими документами. Таким образом, указанные организации имели полномочия по выдаче правоустанавливающих документов. В соответствии с действующим законодательством при регистрации прав на недвижимое имущество заявитель должен представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, на которых после произведенной регистрации совершается надпись о произведенной регистрации (п.1 ст.34 Закона о регистрации, п.4 ст.118 ГК РК).
Из изложенного следует, что в Казахстане регистрирующие органы при произведенной регистрации, правообладателю не выдают свидетельство о титуле.
Вместе с тем, в Казахстане в настоящее время также возникла необходимость выдачи регистрирующими органами правоустанавливающих документов взамен представленных на регистрацию в тех случаях, когда форма или содержание документов не удобны в использовании на практике или не содержат необходимой для регистрации информации. Например, в соответствие с п. 2 ст. 236 ГК установлено, что если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки. В частности, в соответствие со ст. ст. 24, 25, 26 Закона РК от 162 июля 2001 г «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» к компетенции местных исполнительных органов в сфере архитектурно-градостроительной деятельности отнесена регистрация актов приемки объектов в эксплуатацию и ведение учета объектов (комплексов), вводимых в эксплуатацию. Согласно п. 8 ст. 73 указанного Закона основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства. Указанный документ в основном носит технический характер и содержит мало юридической информации. В нем отсутствуют сведения о правообладателе и виде принадлежащего ему права. Существующая в настоящее время форма указанного документа содержит сведения о заказчике, подрядчике, декларации соответствия, заключении о качестве строительно-монтажных работ, заключении о соответствии выпеолненных работ проекту и т.п. В основном акт приемки объекта в эксплуатацию содержит техническую информацию об объекте. При заключении сделок такой документ не совсем удобен в применении. Аналогичные проблемы возникают и при возникновении права собственности в результате внесения членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. В указанном случае в регистрирующий орган член кооператива для регистрации прав на квартиру представляет справку о полной уплате пая, выданную кооперативом. Право на квартиру, зарегистрированное в правовом кадастре на основании такой справки, являются действительными. Однако, для подтверждения прав в качестве правоустанавливающего документа она не совсем удачна. Необходимость выдачи нового правоустанавливающего документа обусловлена, кроме того, тем, что в некоторых случаях права на один объект подтверждаются большим количеством документов, в содержании которых иногда трудно разобраться даже специалистам. В частности, такая ситуация возникает в тех случаях, когда права участников общей собственности на один и тот же объект возникли по разным юридическим основаниям и в разное время. Например, на практике были случаи, когда объединялись две квартиры, одна из которых принадлежала супругам на праве общей совместной собственности на основании договора приватизации, а другая принадлежала всем членам семьи на праве общей долевой собственности. Основаниями возникновения прав в последнем случае были и договор купли-продажи и наследование после смерти одного из членов семьи. Права на объединенную квартиру в результате подтверждаются и договором приватизации, и договором о наследовании, и свидетельством о наследовании, и документами об объединении квартир, зарегистрированных в Центре по недвижимости. Кроме того, неясным становится вопрос о том, какой режим общей собственности на квартиру устанавливается. В таких случаях для удобства пользования целесообразным было бы выдать участникам общей собственности новый документ с указанием вида права и доли.
В связи с изложенным, считаем необходимым, как исключение из общего правила, в предусмотреть норму, в соответствии с которой регистрирующие органы в случаях, прямо предусмотренных специальными правилами, могут выдавать правообладателям свидетельства о титуле взамен правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию. В настоящее время получение свидетельства о регистрации, кроме свидетельства о регистрации объекта кондоминиума, является правом, но не обязанностью заявителя. В связи с этим, необходимо искоренять негативную практику, которая имеет место в Казахстане, когда заявителей вынуждают получать свидетельства о регистрации. Такие свидетельства выдаются только по желанию заявителей.
Анализ отношений в сфере регистрации, таким образом, показывает, что в связи с введением в Казахстане системы государственной регистрации все формы правоустанавливающих документов на объекты недвижимости должны быть приведены в соответствие с требованиями такой регистрации. В частности, органы, осуществляющие приемку в эксплуатацию законченных строительстом объектов, наряду с актом приемки могли бы выдавать свидетельство о собственности или иной документ, содержащий для регистрации информацию (сведения о правообладателе, виде права и т.д.). Либо такие сведения должны указываться в акте приемки в эксплуатацию. Справки о внесении в полном объеме паевого взноса также должна иметь надлежащую форму и содержание.
Из изложенного следует, что в Казахстане для системы регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре, характерно то, что регистриующий орган осуществляет регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов, сам таких документов, как правило, не выдает и не является органом, который может присвоить права. При необходимости признания прав на недвижимое имущество лицо должно обратиться в иные органы, уполномоченные присваивать права. В связи с этим, считаем, например, что регистрирующий орган не может присвоить право в силу приобретательной давности. Лицам, претендующим на такие права, следует обратиться в суд, который, установив обстоятельства для возникновения прав в силу приобретательной давности, может вынести соответствующее решение, на основании которого осуществляется регистрации возникновения права собственности в силу приобретательной давности.
Таким образом, из анализа нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и практики функционирования регистрирующих органов в Казахстане можно сделать вывод о следующих характерных чертах действующей в Казахстане системы регистрации:
система характеризуется как система регистрации прав на недвижимое имущество;
система регистрации носит спорадический (нерегулярный) характер, при которой ранее возникшие права считаются возникшими без государственной регистрации;
права на недвижимое имущество, подлежащие с момента введения системы обязательной государственной регистрации, считаются возникшими с момента государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами;
обязанностью регистрирующих органов является проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов и проверка законности сделки с целью установления соответствия регистрируемого права и (или) сделки с недвижимостью требованиям законодательства, что делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью;
система регистрации требует отдельной регистрации прав на земельные участки и находящиеся на ней другие объекты недвижимости (здания, строения и сооружения);
в связи с признанием действительными без государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения системы регистрации, а также наличием прав (обременений) прав на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации, правовой кадастр, до систематической регистрации ранее возникших прав или конвертации всех действительных данных из других регистрационных систем, не дает полноты информации о всех правах и обременениях прав на данный объект недвижимости, а значит и гарантий чистоты титула участникам гражданского оборота;
при наложение уполномоченными государственными органами обременений на ранее возникшие права в связи с отсутствием в правовом кадастре сведений о последних, возникают проблемы регистрации налагаемых обременений, в связи с чем введение поименной регистрации в Казахстане становится необходимостью;
в регистрационной системе не развита система выдачи свидетельств о правах, и в обороте права (обременения прав) на недвижимое имущество подтверждаются самыми разными правоустанавливающими документами в зависимости от основания возникновения права (договоры, акты о новом строительстве, акты наследования и т.д.).

5. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ее соотношение с учетом или регистрацией недвижимости

В подп. 6 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.
В связи с изложенным, за исключением преимущественных интересов, предусмотренных в ст. 8 Закона о регистрации прав на недвижимость, права и обременения прав на недвижимое имущество в Казахстане подлежат обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что в тех случаях, когда регистрация носит правооформляющее значение (например, при наследовании или реорганизации юридического лица) и момент возникновения права на недвижимое имущество не совпадает с моментом государственной регистрации, это не означает, что право действительно без и (или) до государственной регистрации. Право собственности в указанных случаях также подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку регистрация это акт признания и подтверждения государством возникновения правна недвижимое имущество, право собственности на такое имущество до государственной регистрации не подтверждается и, соответственно, имущество не может участвовать в гражданском обороте. При государственной регистрации момент возникновения прав наследников будет определяться днем открытия наследства (п. 4 ст. 1072 ГК), а при реорганизации – датой регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость).
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверяются законность сделок, правосубъектность правообладателя и полномочия его представителя, а так же совершаются иные действия, необходимые для предоставления гарантий по зарегистрированным правам. В связи с этим возникла проблема соотношения государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
В литературе вопрос о соотношении регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью освещается с самых разных точек зрения. Одни авторы отмечают, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок». Согласно позиции ряда других авторов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является негативным факторам и уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническим сделками и другими обстоятельствами. Так, например, анализируя мировой опыт функционирования регистрации и нотариата, Ю.В. Филимонов отмечает: «По рассматриваемому вопросу нет никаких оснований не воспользоваться опытом других стран (ФРГ, Швейцарии, Австрии), где нотариат и государственная регистрация (ведение поземельных книг) – взаимодействующие правоохранительные системы». О.В. Карамышева и Е.Л. Герасимова указывают на различие функций регистрационной системы, вытекающих из законодательства о государственной регистрации и нотариата, и на отсутствие в законодательстве о регистрации правового механизма защиты прав граждан и юридических лиц.
Известно, что в Казахстане главным мотивом исключения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. В частности, до принятия Закона РК от 31 декабря 1996 г. «О государственной пошлины» размер государственной пошлины определялся в зависимости от стоимости объекта недвижимости и был довольно обременительным для участников сделки. В Российской Федерации и в других странах СНГ указанный принцип действует и сейчас. Например, в России нотариальные сборы в настоящее время составляют 1,5 процентов от оценочной стоимости имущественного объекта. Нам представляется, что материальный аспект не может служить главной причиной отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Сокращение материальных затрат на совершение сделок с недвижимостью может быть обеспечено не путем создания новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество взамен нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, а изменением размера государственной пошлины. Например, в Казахстане указанным Законом «О государственной пошлине» введен фиксированный размер пошлины, не зависящий от стоимости объекта недвижимости. Она стала для участников более доступной. На наш взгляд, соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определить с учетом функций, выполняемых указанными системами.
Как уже отмечалось, некоторые авторы указывают на различие таких функций, что делает нецелесообразным отмену нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Например, отмечается, что непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, выяснить обстоятельства дела, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки и после этого зафиксировать волю сторон в ясной и недвусмысленной форме в нотариальной грамоте. При этом нотариус особенно тщательно должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки.
В связи с изложенным в литературе был поставлен следующий вопрос: «являются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация совпадающими формами выражения и закрепления воли участников сделки, что позволяет упразднить одну из них, либо каждая из названных форм направлена на решение конкретных, присущих ей задач.».
Основными аргументами авторов, которые критически относятся к отмене нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, являются следующие.
Участие нотариусов на стадии заключения сделки (консультации, составление текста договора), в то время как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге, отмечают авторы, неопытные участники рынка рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами в лице крупных риэлтерских, строительных и прочих фирм, имеющих возможность получать дорогостоящие консультации квалифицированных юристов.
Обязанность нотариусов проверить право- и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствие на нем обременений.
Обязанность нотариуса уточнить намерения сторон, разъяснить им последствия совершаемых действий, установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. Отказ нотариуса в нотариальном удостоверении сделки при выявлении ее противоправности.
Деятельность нотариуса охватывает стадию заключения договоров, в то время как «полномочия регистрирующих органов охватывают стадию возникновения имущественных правоотношений. В случае фактического (но до акта регистрации) исполнения сделки – передача имущества, внесения за него оплаты, последующее выявление ее недействительности неизбежно создает трудности по реализации приведения сторон в исходное положение. Особенно большой ущерб вероятен от действий недобросовестных лиц, прибегнувших к обману своих контрагентов по договору.
Личная ответственность нотариуса за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации или, наоборот, за уклонение от них, за удостоверение противоправных сделок и т.п. действия.
Отсутствие у регистрирующих органов высококвалифицированных юридических кадров, которые бы могли провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов (прав, обременений прав на недвижимое имущество и т.д.).
Необходимость выполнения указанных действий для признания возникшими прав (обременения прав) на недвижимое имущество не вызывает никаких сомнений. В частности, необходимы и проверка правосубъектности участников и их полномочий в отношении недвижимого имущества, и проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов, и проверка законности сделки. Все указанные действия необходимы для признания права действительным.
В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос о том, могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы. В литературе отмечалось: «Отмена обязательного нотариального удостоверения по большинству самых существенных сделок с недвижимостью (продажи, дарения, мены недвижимого имущества, продажи предприятия и др.) должна была бы предполагать, что функции нотариата, которые до сих пор гарантировали защиту прав граждан и юридических лиц при сделках с недвижимостью, должны были бы взять на себя учреждения юстиции. Другими авторами возможность перехода функций нотариата регистрирующим органам подвергнута резкой критике. Так, Ю.В. Филимонов пишет следующее: «В действительности же объединение в одном органе двух разных по содержанию функций приведет к созданию подобия прежних государственных нотариальных контор, но только в худшем варианте. Перегруженность регистрирующих органов нехарактерными для них задачами создаст более существенные препятствия для гражданского оборота, чем те, которые были до начала реформирования государственного нотариата. Законодатель, поставив цель усовершенствования системы охраны прав физических и юридических лиц, не может вновь возродить прежний малоэффективный порядок юридического обслуживания».
Рассмотрим обоснованность аргументации авторов, возражающих против отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
1. Одним из аргументов является необеспеченность регистрирующих органов юридическими кадрами и невозможность проведения качественной правовой экспертизы регистрируемых объектов. Возражениями против этого служит следующее. Во-первых, из п.1 ст. 155 ГК РК (в редакции от 2 марта 1998 г.) вытекает, что регистрирующий орган не обращаясь в суд может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу в государственной регистрации предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов и проверка законности сделки. При этом такой экспертизе подвергаются все документы, в том числе нотариально удостоверенные сделки. Как показывает опыт функционирования регистрирующих органов в Казахстане, нотариальные органы также допускают ошибки при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Кроме того, следует учитывать, что законодательство стран, в том числе, участвующих в Международном союзе латинского нотариата (МСЛН), никогда не требовало, чтобы исключительно все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, такое требование устанавливалось для основных сделок, среди них купля-продажа, мена, дарения, залог и т.д. Между тем, в правовом кадастре, в поземельной книге или любом другом реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество регистрируются не только права на основании сделок, удостоверенных в нотариальном порядке, но и права, основаниями возникновения которых являются юридические факты, не относящиеся к договорам, или являющиеся сделками, которые традиционно не требуют нотариального удостоверения. В частности, это может быть новое строительство, получение земельного участка от государства, приватизация объектов недвижимости, сделки об установлении сервитутов, возникновение прав на основании административного акта и многое другое.
Это означает, что в большинстве случаев в регистрирующий орган поступят на регистрацию документы, которые не были удостоверены нотариусом. В Казахстане система регистрации прав (в отличие от известной в мире системы регистрации документов (сделок), которая действует во многих штатах США) дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения права) на недвижимое имущество. Для этого требуется тщательная правовая экспертиза всех регистрируемых объектов. Из этого следует, что создание регистрационной системы, являющейся системой регистрации прав, всегда потребует формирования квалифицированного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку. В настоящее время в Казахстане проведена программа обучения всех регистраторов в рамках Пилотного проекта по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции РК. Конечно, подготовка квалифицированных кадров займет достаточно длительный период времени. Но на практике идет активный процесс обновления юридического корпуса регистрирующих органов.
2. Требование о необходимости проверки правосубъектности, волеизъявления, полномочий участников сделки, осуществляемых нотариальными органами и не возложение указанных функций на регистрирующие органы.
В настоящее время процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество, помимо Указа о государственной регистрации, урегулирована рядом нормативных правовых актов. Среди них, основным является Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 февраля 1995 г. № 236. В разделе III указанного Положения подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В частности, в тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление по установленной форме подают все участники сделки. Для регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной (участником) (п. 62). При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.
Полномочия участников на заключение регистрируемой сделки регистрирующий орган проверяет на основании правоустанавливающих документов с учетом режима, установленного законодательством.
Аргумент о том, что регистрирующие органы не участвуют на стадии заключения договора, в связи с чем неопытные участники рынка недвижимости могут стать жертвами мошеннических сделок или неграмотно составленных договоров.
Есть, конечно, в настоящее время определенные сложности, связанные с составлением текстов договоров, в тех случаях, когда в этом до регистрации не участвовал профессиональный юрист. Однако, следует иметь ввиду, что в регистрирующие органы согласно утвержденным уставам приобретают право на оказание консультационных услуг. Большинство таких органов уже сегодня принимают заявления на регистрацию прав на основании сделок, не удостоверенных в нотариальном порядке. При этом они оказывают консультационные услуги и по ходатайству заявителя составляют тексты договоров. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, составляют тексты договоров и т.д. Могут стороны обратиться и к нотариусам. Иметь также надо в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеют в штатах юристов.
4. Еще одним из аргументов в пользу регистрационной системы взамен нотариальной является то, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и одним из единственных источников юридически значимой информации о правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения обо всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Не зарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими. Исключение составляют так называемые «преимущественные интересы». При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делает это он на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Такая выписка действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверении сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы обременения, препятствующие совершению сделки. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостановить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство о регистрации не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. В настоящее время во избежание указанных последствий и для обеспечения интересов контрагентов по нотариально удостоверяемым сделкам такие правила разработаны в проекте нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Все изложенное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, носящей характер системы регистрации прав, делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В Казахстане для этого создаются необходимые предпосылки. В частности, идет процесс создания многофункционального автоматизированного правового кадастра, являющегося источником информации для государственных органов, правообладателей и других участниках оборота недвижимости о правах на недвижимое имущество.


6. Дата введения в Казахстане системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Одним из важных вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество является определение даты введения системы регистрации. До такой даты, если иное не установлено ранее действовавшим законодательством, права и обременения прав на недвижимое имущество в РК считаются возникшими без государственной регистрации, а с этой даты -права и обременения прав на недвижимое имущество без государственной регистрации не считаются возникшими.
Между тем, до принятия Закона о государственной регистрации законодательство РК не давало на этот вопрос однозначного ответа.
Так, требование о государственной регистрации впервые было предусмотрено нормами ГК и Указа о государственной регистрации. ГК введен в действие с 1 марта 1995 года, Указ - с 1 марта 1996 года. Оба закона без регистрации объявляли права или сделки с недвижимостью недействительными. В связи с этим вопрос о том, с какого момента могут быть применены указанные последствия, приобрел наиважнейшее значение. При этом в ГК не были определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись Управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданными в соответствии с постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 года № 30 ”Об оценке и регистрации недвижимости”. Указанным постановлением на Управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилых и нежилых помещений). Регистрация прав, в том числе на землю, постановлением не предусматривалось. Впервые регистрирующие органы были определены Указом о государственной регистрации, в соответствие со ст. 5 которого регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких органов начался с момента принятия постановления Правительства РК от 20 февраля № 236 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727”. Постановлением предусмотрена передача в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан созданных при местных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также других государственных юридических лиц по оценке и регистрации недвижимости, с переименованием (преобразованием) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах. Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации в Республике была различной. В одних случаях они были созданы как государственные предприятия, в других образовались как государственные учреждения. В целях унификации их организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения постановлением Правительства РК от 15 августа 1997 года “О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия “Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан” все областные (городские) учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества были преобразованы в государственные предприятия “Центры по недвижимости” на правах хозяйственного ведения. Процесс преобразования Управлений в Центры начался в основном осенью 1997 г. и завершился к концу года. До такого преобразования регистрирующие органы сохраняли статус Управлений по оценке и регистрации недвижимости и находились в ведении местных исполнительных органов. Это означает, что до регистрации Центров по недвижимости как регистрирующих органов МЮ РК, органов регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане не было.
Таким образом, только с момента создания регистрирующих органов МЮ РК у субъектов правоотношений возникла реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество, предусмотренные ст. 118 ГК и ст. 2 Указа о государственной регистрации. В связи с изложенным, нами было в печати опубликовано предложение о том, что обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна признаваться введенной в Казахстане с момента создания регистрирующих органов, а не с момента установления требований о регистрации в законодательных актах.
Решение излагаемой проблемы было отражено в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства». Пунктом 16 постановления было установлено, что требования о регистрации земельного участка и вещных прав на него могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции. При этом следует отметить, что в постановлении была допущена ошибка. Так, органы правового кадастра регистрировали не земельные участки, а права на них.
Вместе с тем следует отметить, что указанным постановлением в то время решалась одна из самых трудных проблем системы регистрации. Это проблема определения момента введения в Казахстане системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, нормативные постановления Пленума Верховного Суда признаются действующим правом. В связи с этим указанное положение о моменте введения государственной регистрации в Республике Казахстан, имело обязательную силу. Положение было сформулировано в отношении земельных участков, но в связи с неотрывностью прав на земельные участки и на находящиеся на нем другие объекты недвижимости, оно имело силу и при регистрации прав на другие объекты недвижимости.
Регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит пообъектный характер, привязывается к земельным участкам и осуществляется по месту нахождения объекта в территориальных регистрирующих органах и их филиалах. Это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество могла быть осуществлена только по мере создания регистрирующих органов в каждом регионе страны. В Казахстане, как и во многих других государствах, в системе регистрации использовано административно-территориальное деление Казахстана. В частности, Центры по недвижимости были созданы во всех областях и городах республиканского значения (Алматы и Астана). Областные офисы, как правило, осуществляли регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в областном центре. В административных районах регистрацию осуществляли районные филиалы. Права на недвижимость, находящуюся в одной области, не могли быть зарегистрированы в регистрирующем органе другой области. И даже в пределах одной области объекты, расположенные в одном районе, не могли быть зарегистрированы в филиале областного Центра по недвижимости другого района. Это означает, что в Республике не могла быть определена одна дата введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В каждой административно-территориальной единице датой ведения системы регистрация признавалась дата создания регистрирующего органа. Для области это была дата создания областного Центра по недвижимости. В тех случаях, когда в области учетная регистрация филиалов Центра по недвижимости произведена позже, чем регистрация областного органа, датой введения системы регистрации в данном районе признавалась дата учетной регистрации. Дата создания областного Центра могла быть для таких районов признана датой введения системы регистрации только в том случае, когда до создания районного филиала областной офис производил регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенных в районах. Однако такая практика в Казахстане не получила распространение. Вместе с тем, следует отметить, что в Республике районные филиалы, как правило, создавались одновременно с созданием областных органов. И такие случаи, когда дата введения системы регистрации в районах не совпадет с датой введения системы регистрации в области, были очень редки.
Таким образом, в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» для определения даты введения системы регистрации необходимо было установить дату создания каждого территориального регистрирующего органа. Такие правила были справедливыми по отношению к участникам гражданского оборота, так как с момента вступления в силу Общей части ГК вплоть до создания Центров по недвижимости требование ни ГК РК, ни Указа о регистрации прав на недвижимость о регистрации прав и ограничений прав на недвижимость не могло быть выполнено.
При разработке проекта Закона о государственной регистрации мы предложили датой введения системы регистрации прав на недвижимость в РК признать дату создания Центров по недвижимости. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 7, п. 2 ст. 60 нового Закона датой введения системы регистрации в РК признается 1 марта 1996 г., то есть дата вступления в силу Указа о регистрации прав на недвижимость.
Такое решение вопроса, наш взгляд, нельзя признать обоснованным по следующим причинам. Во-первых, оно имеет ряд негативных последствий для участников гражданского оборота или их правопреемников в тех случаях, когда правоустанавливающие документы на объекты недвижимости были ими получены (удостоверены, составлены и т.д.) в период с 1 марта 1996 г. до создания регистрирующего органа МЮ. В этот период, хотя право или обременение права на недвижимость, исходя из концепции нового Закона о государственной регистрации, не признаются возникшими без государственной регистрации, из-за отсутствия регистрирующих органов по правам на недвижимое данное требование не могло быть выполнено. Реально такую возможность участники гражданского оборота приобрели только с момента создания регистрирующих органов. Если по каким либо причинам приобретатель не мог зарегистрировать права после создания регистрирующих органов (смерть физического лица, ликвидация юридического лица и д.т.), то для перехода прав на недвижимость его правопреемникам необходимо сначала признать права приобретателя. Во-вторых, на наш взгляд, недопустимо датой введения системы регистрации признавать дату, когда регистрирующие органы еще не созданы. Это подрывает доверие к законодательным органам страны и правовой системе в целом. При решении таких вопросов необходимо учитывать, что система регистрации в Казахстане не может считаться введенной, если не решены организационные вопросы.



7. Система регистрации по Торренсу, история ее создания

Система Торренса была введена сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году. Остальные австралийские штаты вскоре присоединились к ней.
Система регистрации по Торренсу широко известна в мире и на сегодняшний день многие страны следуют ее примеру. Системы регистрации, похожие на систему регистрации по Торренсу, существуют в Германии, Швейцарии, Австрии, Таиланде и во многих других странах.
Система регистрации относилась ко всем землям, отчуждаемым государством после введения Закона о передаче земли, разработанного Торренсом. Торренс не был ни юристом, ни землеустроителем. Его разумный подход к регистрации права собственности, которую признают как самый лучший метод работы с недвижимостью во всем мире, происходит от его опыта работы в качестве офицера таможни в его родной Ирландии, а затем в Аделаиде (Южная Австралия). Он был назначен регистратором сделок в 1853 году и знал из своего опыта, как просто делаются сделки с кораблями благодаря журналу, введенному согласно Акту о торговых судах, положившему начало радикальным изменениям в законодательстве. В 1858 году он создал необходимое законодательство.
Система Торренса основывается на земле, а не на собственнике или документе. Она заключается в регистрации земельных участков. В журнал, в котором регистрируются земельные участки, вносятся записи о собственнике и других интересах на данный земельный участок (залоги, сервитуты и т.д.). Торренс сделал регистрацию действительно обязательной, объявив, что вся неразграниченная земля является государственной. Одним из главных стимулов к регистрации является то, что законной является сделка, если она зарегистрирована по новому законодательству и что зарегистрированные права на земельные участки гарантируются и не могут пострадать. При допущении ошибок в регистрации возмещаются убытки. Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт. Такая система предоставляет информацию не только об основном праве, но его обременениях, существующих на данный момент, его правообладателе и т.д. Вместе с тем, следует иметь в виду, что при такой системе устанавливаются интересы в отношении данного объекта, сведения о которых не содержатся в системе. Есть определенные права и обременения, касающиеся земельного участка, которые не могут быть зарегистрированы, но, несмотря на это, сохраняют свою действительность. Речь идет о так называемых преимущественных интересах. К ним в первую очередь относятся такие обязательства правообладателя, которые предусмотрены законодательством, вытекают из общеизвестных строительных правил, требований законодательства о здравоохранении или обусловлены общественными нуждами. Например, в систему не вносятся налоговые обязательства, запреты, установленные строительными нормами. Кроме того, система регистрации прав, не требует регистрации таких краткосрочных прав, как аренда до определенного срока (в одних странах - до одного года, в других - до трех и т.д.). В связи с этим, для получения полной информации о правах на недвижимое имущество участникам гражданского оборота необходимо не только воспользоваться данными системы регистрации, но и производить самостоятельное расследование путем опроса, наведением справок у правообладателя, осмотра объекта недвижимости с целью установления обременений прав, не подлежащих регистрации и действительных без таковой.
Система регистрации прав предпринимает меры для того, чтобы свести к минимуму обременения прав, сведения о которых не содержатся в регистрационных документах. Однако, необходимо учитывать, что при любой системе регистрации неизбежны права (обременения прав), которые не регистрируются. Перечень преимущественных интересов в разных странах и системах регистрации может не совпадать. Например, в английской системе местные земельные сборы (деньги для местных властей, например, для поддержания дорог) записываются в местных регистрах, которые должны быть пересмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.
Система Торренса имеет три основополагающих принципа, которые для системы регистрации являются основополагающими:
принцип зеркала;
принцип занавеси;
принцип страхования.
Принцип зеркала обозначает, что журнал регистрации как зеркало отражает всю недвижимость и права (обременения прав) на нее. Так называемые преимущественные интересы (обязательства по уплате налогов, краткосрочная аренда и т.д.) носят общеизвестный характер и сведения о них не вносятся в журнал. Участник оборота, не прибегая к самостоятельному расследованию, может получить в регистре всю полноту информации о недвижимости.
При применении принципа занавеси, в отличии от предыдущего, регистр не содержит всю информацию о лицах, имеющих законные интересы к недвижимости. Однако в регистре содержится информация о доверенном или ином лице, который в силу договора или закона имеет право распоряжения указанным имуществом. Все его действия считаются совершенными от имени лиц, имеющих правовое отношение к данному объекту, и имеют законную силу в отношениях с третьими лицами. При нарушении таким лицом своих обязанностей титул приобретателя или иного контрагента не страдает. Споры разрешаются между доверенным лицом и правообладателями или между ним и остальными правообладателями, если доверенным лицом является один их правообладателей. Для правильного понимания принципа занавеси необходимо хорошо знать английское право, в котором институт доверительной собственности наиболее развит. В отношениях с третьими лицами все правомочия имеет доверительный собственник, действиям которого должны доверять участники оборота. Сведения о собственнике «спрятаны за занавесом». В Казахстане можно смело говорить о применении принципа занавеси при регистрации права оперативного управления негосударственных учреждений. В регистрационном листе достаточно указания сведений об учреждении, в то время сведения об учредителях, являющихся собственниками имущества учреждения, находятся «за занавесом».
Принцип страхования означает, что при допущении по вине регистрирующих органов ошибок в регистрационных документах лица, которым причинен в результате этого ущерб, имеют право на его возмещение. Вместе с тем, не во всех странах система регистрации прав предоставляет потерпевшим право на компенсацию таких убытков. Пока не развита система страхования от ущерба в результате допущенных ошибок в регистрационной системе в таких странах, как Судан, Фиджи.
Таким образом, система регистрации прав (правовых титулов), имеет существенные отличия от системы регистрации сделок. Ее характерными чертами являются следующие признаки:
возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременений, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи;
права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными пока не доказано обратное и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленном порядке соответствующие исправления;
для третьего лица содержание книги безусловно правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги);
если право в поземельной книге погашено, то предполагается, что оно не существует;
приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации;
пообъектный принцип регистрации, в соответствие с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а единице недвижимости, в частности все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок;
требования об обязательной регистрации определенных прав (ограничений прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими.
Одной из особенностей регистрации прав по Торренсу является выдача регистрирующим органом свидетельств о титуле, которые являются правоустанавливающими документами.
Другой из характерных особенностей системы регистрации по Торренсу, применяемой в Австралии, является то, что регистрирующий орган выдает всем правообладателям свидетельство о титуле, то есть свидетельство о собственности или ином праве. Второй экземпляр, являющийся оригиналом, хранится в регистрационном офисе. В свидетельстве дается описание земельного участка. Кроме того, вносятся сведения о правообладателе, сумма, уплаченная за землю, все ограничения, особые оговорки и условия. При заключении сделок в отношении недвижимости, путем ее передачи, сдачи в аренду, залог и т.д., а также при других изменениях зарегистрированного права, свидетельство подлежит возврату в регистрирующий орган. Изменения в титуле отражаются в свидетельстве. Таким образом, любые изменения титула влекут за собой изменения в свидетельстве. Указанная черта системы регистрации по Торренсу является, по мнению некоторых экспертов, одним из ее недостатков.
Для системы регистрации прав по Торренсу характерно следующее. Во-первых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: «первый по времени». Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости и стоимость земли меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированного позже.
Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, заключенный раньше может быть зарегистрирован позже и не приобретет приоритета перед договором залога, заключенным позже, но зарегистрированном раньше. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации. Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса (например, Указ о земельных титулах Колумбии и др.) дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию. В этом случае правило «первый по регистрации» означает, что первоочередность, установленная во время принятия заявления, будет иметь значение после того, как произошел акт регистрации. В связи с изложенным, важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которая должна быть произведена сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.

8. Понятие спорадической и систематической, пообъектной и поименной регистрации

Важной характеристикой системы регистрации является ее характер. Известны системы регистрации, построенные на систематической и на спорадической основе. Отличие между ними состоит в том, что при систематической регистрации с момента введения такой регистрации в соответствующих регистрах (реестрах, поземельных книгах, правовых кадастрах и т.д.) подлежат регистрации права на объекты недвижимости, независимо от даты их возникновения. Систематическая регистрация обеспечивает полноту правовой и необходимой технической информации обо всех существующих объектах недвижимости. Такая система, в частности практикуется в Таиланде, где в течение 20 лет должен быть реализован проект, частично финансируемый Всемирным банком, по присуждению прав на земельные участки. При спорадической регистрации, которая может быть добровольной или принудительной, права подлежат регистрации только по мере совершения сделки. Пока сделка с недвижимостью не совершена, сведения об объекте и его правообладателе в регистр не поступают. Такая регистрация проводится за счет участников сделки. Процесс заполнения информации о правах на все объекты недвижимости носит очень длительный характер. Спорадичность (нерегулярность) может, как, например, в Казахстане, заключаться также в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права, в то время как ранее существовавшие права действительны без регистрации. В России, например, ранее возникшие права регистрируются по мере совершения сделок с ними, вновь возникшие права подлежат обязательной регистрации и без нее не признаются возникшими. Спорадическая регистрация распространена в странах третьего мира.
Систематический характер система носит в странах, где вводится система регистрации, основанная на системе Торренса. В первую очередь это Австралия и страны, использующие ее опыт (Индонезия, Тунис, Габон и др.). В этих странах регистрация приобретает обязательный характер, осуществляется от имени государства, как правило, публично-правовым актом, в силу которого полные права на землю, принадлежавшую государству, уступаются частному лицу с целью ее продуктивного использования. Система регистрации, похожая на систематическую, в настоящее время внедряется в Кыргызстане. Согласно ст.ст. 54 -57 Закона Кыргыской Республики от 22 декабря 1998 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее Закон Кыргызской Республики о регистрации) ранее действовавшие права также признаются действительными и не подлежат перерегистрации до проведения первичной регистрации. После начала первичной регистрации все сведения о ранее возникших правах переносятся в новые формы документов, если в течение трех месяцев с момента оповещения общественности, такие права не были оспорены. Споры, которые не могут быть разрешены между сторонами с участием регистрационного органа, разрешаются судом. Предусмотренные в Законе меры по конвертации, таким образом, способствуют полноте сведений в государственном регистре. В Казахстане конвертация может быть только одним из способов пополнения сведений о ранее возникших правах. В тех же случаях, когда существовавшие системы (БТИ, Управления по оценке и регистрации недвижимости, земельные и др. органы) не содержали информации обо всех объектах недвижимости, для полноты кадастра за счет государства должна вводиться систематическая информация. При спорадической регистрации полноту сведений обо всех существующих правах на недвижимое имущество можно в течение достаточно длительного времени обеспечить регистрацией вторичных сделок с ранее возникшими правами. Например, сведения о праве на недвижимость, возникшем в 1994 г. и признаваемом действительным без государственной регистрации, могут поступить в правовой кадастр либо при введении систематической регистрации либо, если регистрация носит спорадический характер, при регистрации вторичных сделок с ранее возникшим правом. В частности, при его отчуждении, сдаче в залог, в аренду и т.д.
При спорадическом и явочном характере регистрации правовой кадастр не может предоставить полных сведений о существующих правах и обременениях прав на недвижимость. В итоге, государство не может обеспечить надежности и полноты сведений из правового кадастра. Например, на практике из-за неопределенности прав на объекты недвижимости надлежащим образом не могут быть завершены ликвидационные процедуры ни при добровольной, ни при принудительной ликвидации юридических лиц.
Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения спорадической и систематической регистрации. В настоящее время в Республике бытует мнение, что система регистрации в Казахстане носит спорадический характер, поскольку регистрация прав осуществляется только при совершении сделки с недвижимым имуществом. До этого лицо осуществляет в отношении такого имущества все права и обязанности правообладателя. С такой точкой зрения нельзя согласиться. В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о регистрации права (обременения) на недвижимое имущество, перечисленные в ст.ст. 4, 5, 6 Закона, возникают с момента регистрации. К таким правам в частности, отнесены право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного введения, право землепользования на срок свыше одного года, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Норма аналогичного содержания закреплена в п.2 ст.118 ГК РК. Изложенное означает, что без государственной регистрации права на недвижимое имущество не считаются возникшими, какие бы юридические факты не лежали в основании возникновения указанных прав. Такими основаниями, кроме сделок, могут стать новое строительство, решение суда, административные акты и др. Непризнание соответствующих прав возникшими без регистрации означает, что у лица не возникает в отношении недвижимости никаких правомочий. В частности, у него нет прав владения, пользования и распоряжения указанным имуществом.
Вместе с тем систему регистрации в Казахстане нельзя признать систематической, поскольку ранее возникшие права признаются действительными без государственной регистрации. До совершения сделок с ранее возникшими правами или до добровольной регистрации ранее возникших прав по заявлению правообладателя (уполномоченного лица) сведения о таких правах в правовом кадастре могут отсутствовать. В связи с этим, в течение достаточно длительного времени правовой кадастр не будет располагать юридическими сведениями обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории РК. Систему регистрации, при которой не устанавливается обязанность внесения в кадастр сведений обо всех объектах недвижимости, нельзя отнести к систематической.
Если система регистрации не является систематической, она должна признаваться спорадической (нерегулярной). Однако в Казахстане регистрация носит спорадический характер не потому, что права подлежат регистрации только при совершении сделки. В частности, в России принято решение об обязательной регистрации ранее возникших прав только при совершении сделок с ними (п.2 ст.6 Закона о государственной регистрации). То есть в России регистрация ранее возникших прав носит спорадический характер по данному основанию. В Казахстане спорадический характер регистрации выражается в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права. Ранее возникшие права действительны без государственной регистрации. В правовой кадастр сведения о ранее возникших правах могут поступить в следующих случаях: 1) если ранее возникшее право должно было быть зарегистрировано в соответствии с ранее действовавшим законодательством (такое требование, например, относится к сделкам с жилыми домами) и в новую систему сведения поступают при конвертации из базы данных прежних регистрирующих органов (БТИ, Управлений по оценке и регистрации недвижимости); 2) при совершении сделки с ранее возникшим правом после введения системы государственной регистрации; 3) при проведении систематической регистрации ранее возникших прав. Регистрация права при совершении сделки с ранее возникшим правом может быть осуществлена только в том случае, если действительность ранее возникшего права подтверждается необходимыми документами. На основании таких документов до регистрации права регистрирующий орган обязан внести записи о ранее возникшем праве. При этом документы должны подвергаться правовой экспертизе, а сделка проверяется на предмет ее соответствия законодательству, действовавшему в момент возникновения права. В противном случае регистр не может гарантировать действительность сделки с ранее возникшим правом. Например, если в 1988 г. не был нотариально удостоверен договор купли-продажи жилого дома, то в регистрации перехода права на такой объект должно быть отказано.
В связи с изложенным, в настоящее время органы правового кадастра реально располагают действительными сведениями о правах на недвижимое имущество в следующих случаях: 1) если права (обременения), возникшие после введения системы регистрации, зарегистрированы заинтересованными лицами; 2) если на основании документов, подтверждающих ранее возникшие права, после введения системы регистрации зарегистрированы переход, изменение или прекращение указанных прав или наложение на них обременений; 3) при конвертации сведений о ранее возникших правах из старой системы в новую без совершения сделок с ними; 4) при регистрации прав и обременений прав, возникших после введения системы регистрации; 5) при проведении систематической регистрации ранее возникших прав.
Из изложенного следует, что в настоящее время правовой кадастр не располагает полной информацией о существующих правах на все объекты недвижимости. Следовательно, до поступления в правовой кадастр всей необходимой информации, система регистрации в Казахстане небезопасна. Например, если кадастр не располагает сведениями об аренде, заключенной в 1996 г. сроком на двадцать пять лет, при регистрации залога права залогодержателя могут быть ущемлены. Если ранее недвижимость сдана в залог, новый договор залога недействителен в силу приоритета ранее заключенного договора.
Отсутствие полной информации обо всех объектах недвижимости, явочный характер регистрации, таким образом, свидетельствуют о том, что регистрация в Казахстане носит спорадический характер. В мировой практике систему регистрации принято считать спорадической, если права регистрируются только при совершении сделок с ними. Например, такой характер носила регистрация в Англии. Указанный критерий отнесения регистрации к спорадической в развитых странах объясняется многовековыми традициями существования частной собственности на земельные участки. Права на объекты, возникшие до введения системы регистрации, признавались действительными и регистрации требовали только сделки, совершаемые после введения системы регистрации. В Казахстане иная ситуация. Частная собственность на земельные участки введена в соответствии с Конституцией Республики Казахстан от 30 августа 1995 г. и на основании Указа о земле только в 1996 г. Приватизация квартир началась в конце восьмидесятых годов. До этого признавалась личная собственность на жилые дома, личное подсобное хозяйство, имущество колхозного двора. Переход объектов недвижимости из государственной в частную собственность в основном происходили в девяностые годы. Тогда же в законодательстве начали формироваться нормы об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом установлено, что все права, возникшие после введения системы регистрации, кроме преимущественных интересов, подлежат регистрации и до регистрации не признаются действительными. Из изложенного следует, что критерием спорадичности в Казахстане является не правило о регистрации прав только при заключении сделки с ними, как это принято в мировой практике, а обязанность регистрировать только вновь возникшие права, в том числе права при совершении вторичные сделки с ранее возникшими правами. В связи с этим кадастр не располагает полной информацией о правах на все объекты недвижимости, находящихся на территории РК. Однако, введение систематической регистрации может способствовать решению данной проблемы.
Вместе с тем следует отметить, что цель обеспечения полной информацией о правах на все существующие объекты недвижимости можно достичь как при систематической, так и при спорадической регистрации, но только разными способами. При систематической регистрации, которая, как правило, проводиться последовательно регион за регионом, поскольку для ее осуществления одновременно по всей стране необходимо много средств, в регистрационные документы вносятся сведения о правах на все существующие объекты недвижимости, не зависимо от того, когда такие права возникли. В одних странах это делается в результате выезда работников регистрирующих органов на место, в других – все правообладатели в течение определенного времени должны зарегистрировать свои права в регистрирующем органе. В Таиланде, например, такую регистрацию планируется завершить за двадцать лет. При спорадической регистрации, как уже отмечалось, сведения о ранее возникших правах могут пополняться путем конвертации и при совершении сделок с ранее возникшими правами. При активном обороте недвижимости, есть вероятность, что в отношении большинства объектов будут совершены вторичные сделки и правовой кадастр будет пополнен необходимыми сведениями. Необходимые сведения могут поступить и при инвентаризации объектов без совершения сделок с ними. Практика формирования правового кадастра в Казахстане показывает, что регистрирующие органы располагают достоверными сведениями о правах на большинство объектов недвижимости. Именно эти обстоятельства обусловили то, что системе регистрации в Казахстане не был изначально придан систематический характер. Специалисты рассчитывали, что полнота правового кадастра будет обеспечена в достаточно короткие сроки. Учитывая то, что регистрация прав при совершении вторичных сделок с ранее возникшими правами при спорадической регистрации осуществляется за счет заявителей, государству не придется нести расходы на создание кадастра. Регистрирующие органы при этом понесут затраты только на конвертацию данных из старой системы в новую. С принятием Закона о регистрации прав на недвижимое имущество 2007 г. в РК может быть осуществлена систематическая регистрация ранее возникших прав (глава 6). Сроки и порядок проведения систематической регистрации в Республике Казахстан определяются уполномоченным органом.

9. Особенности защиты прав добросовестного приобретателя в системе Торренса и Европейской системе регистрации прав

В основании возникновения права собственности лежат определенные титулы, без которых право не может считаться возникшим. В связи с тем, что право собственности еще издревле признавалось «голым правом» («nuduum ius»), а «видимость права собственности» создавало фактическое владение вещью, то это способствовало возникновению угрозы приобретения права собственности от неуправомоченного лица. Неуправомоченное лицо может быть как добросовестным, так и недобросовестным владельцем. Например, можно по наследству получить имущество, не принадлежавшее наследодателю, о чем наследник не знал и т.д. Однако, если собственник имел право на абсолютную виндикацию, то добросовестность отчуждателя никогда не учитывалась при определении права на вещь. Это поставило перед человечеством проблему конкуренции прав добросовестных приобретателей вещей и их собственников, утративших владение вещью не по своей воле.
Если вещь, незаконно отчужденная, переходит к недобросовестному приобретателю, который знает, что приобретает вещь от неуправомоченного лица, конкуренции прав не возникает, поскольку во все времена право защищало в таких случаях интересы собственника. Если же приобретатель не знал и не должен был по обстоятельствам дела знать о приобретении имущества от неуправомоченного, то перед правом возникает дилемма: правам собственника или приобретателя отдать приоритет. Необходимость защиты прав и собственника, и добросовестного приобретателя не вызывает сомнений. Но одному из них можно предоставить вещно-правовую защиту, а другому – обязательственно-правовую. В Древнем Риме существовало право абсолютной виндикации вещи как у добросовестного, так и у недобросовестного приобретателя. Добросовестному приобретателю оставалось только предъявить личный иск к контрагенту по договору. Если последний по каким-то основаниям не мог или не должен был нести ответственность перед приобретателем, то все риски приобретения вещи от неуправомоченного лица нес приобретатель. Например, такие последствия наступали при несостоятельности контрагента, смерти и в иных случаях, когда приобретатель не мог получить удовлетворения ни от контрагента, ни от его наследников.
Актуальность проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости во всем мире возросла в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество. В тех странах, где введена титульная регистрация, имеющая правообразующее значение, законодатель должен сделать выбор между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми средствами защиты прав добросовестных приобретателей. Ярким примером предоставления добросовестному приобретателю вещных способов защиты является система регистрации по Торренсу. Принципы «системы Торренса» обеспечивают сохранение титула за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, права которого зарегистрированы, и покрытие ущерба лицу, которое лишено права владения недвижимостью. Ущерб может быть компенсирован за счет средств регистрационной системы, если он причинен в результате ошибки в функционировании системы регистрации, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места при отсутствии системы регистрации прав на недвижимость. Например, титул на недвижимость, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный собственник может восстановить его в случае, если он ранее был приобретен мошенником. Однако, если мошенник передает титул добросовестному покупателю недвижимости, который зарегистрировал свои права, этот покупатель приобретает неоспоримый титул.
При строгом соблюдении принципа «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам», который известен из истории права, такое решение конфликта интересов между собственником и добросовестным приобретателем было бы невозможным, поскольку неуправомоченное лицо, не имея права, не может передать его другому. Соответственно, все последующие добросовестные приобретатели не могут считаться титульными владельцами. Однако в системе Торренса, как во многих странах, не предусмотрено право реституции против добросовестного приобретателя. Например, по Закону «О земельных титулах» Британской Колумбии (Канада) в данной ситуации истец имеет право требовать выплаты компенсации за счет гарантийного фонда. При этом использование такого фонда для выплаты компенсации собственнику, утратившему права, возможно только в следующих случаях: 1) ущерб понесен исключительно в результате ошибки или ненадлежащих действий регистратора или его подчиненных; 2) лицо лишилось права на землю в результате действия Закона, которого бы оно не лишилось, если бы данный Закон не действовал; 3) внесен гражданский иск о возмещении ущерба виновным лицом, а данное лицо считается неподсудным вследствие его несостоятельности, умершим или не проживающим на территории, находящейся в юрисдикции данного суда. При этом в соответствии со ст. 283 (f) не разрешается производить компенсацию за счет средств гарантийного фонда в том случае, если ущерб был понесен в результате халатности самого истца.
Основными принципами, которым следуют в странах, где введена титульная регистрация, являются: принцип внесения вещных прав, принцип достоверности поземельной книги (иного регистра), принцип гласности, принцип старшинства ранее зарегистрированных вещных прав и принцип специальности поземельной записи.
В странах, где введена титульная регистрация, но она построена не на принципах Торренса (Германия, Франция, Испания, Голландия и др.), сохранение титула за добросовестным приобретателем не всегда влечет ответственность регистрирующего органа перед собственником. В частности, некоторые системы ограничивают право на получение компенсации: 1) для лиц, допустивших небрежность, например, не обративших внимание на запись в реестре или не знакомых с преимущественными интересами; 2) соучастника мошенничества или лица, имевшего конструктивные сведения о мошенничестве; 3) при наличии ошибок, допущенных нотариусом и т.д..
Анализ законодательства стран, где титульная регистрация осуществляется не в соответствии с принципами системы Торренса, таким образом, показывает, что не любой приобретатель недвижимости от неуправомоченного лица получает правовую защиту. Основные положения, разрешающие конкуренцию прав, состоят в следующем: 1) добросовестным приобретателем, как правило, признается лицо, которое не знало или не должно было знать о приобретении прав от неуправомоченного лица и других пороках субъектного состава; 2) при конкуренции прав между первоначальным собственником, утратившим владение вещью, и добросовестным приобретателем не допускается реституция, поскольку вещно-правовая защита дается последнему, а первоначальный собственник имеет обязательственно-правовую защиту и вправе требовать компенсации от регистрирующего органа при наличии условий, определенных законом; 3) если право на компенсацию первоначальный собственник не может реализовать ни в отношении регистрирующего органа, ни в отношении контрагента по договору или иных лиц, риск незаконного отчуждения несет он.
В некоторых странах СНГ в интересах участников рынка недвижимости предлагается закрепить в законодательстве принцип абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя. Это соответствовало бы принципу достоверной публичности регистра, в соответствии с которым каждый потребитель информации из регистрационной системы вправе при совершении сделок полагаться на нее.
Идея абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя для Казахстана и других стран постсоветского пространства очень привлекательная и способствовала бы стабилизации оборота недвижимости. Однако, если в результате этого пострадают интересы собственников, которые лишились недвижимости в результате неправомерных действий третьих лиц и не могут вернуть недвижимость или получить компенсацию от виновных лиц, то, на наш взгляд, это поставит в неравное положение участников гражданского оборота. Правовая защита должна быть предоставлена как лицу, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, так и добросовестному приобретателю. Однако, если государство в лице регистрационной системы не примет на себя обязанность выплачивать компенсацию лицам, которые лишились прав на недвижимость в результате незаконных сделок и не имеют возможности получить возмещение от виновных лиц в силу тех или иных обстоятельств (неплатежеспособность, банкротство, смерть, неизвестность места нахождения и т.д.), то права добросовестного приобретателя будут защищены эффективнее, чем права собственников.
Абсолютная защита прав добросовестного приобретателя при отсутствии возможности выплатить бывшему собственнику компенсацию из средств гарантийного фонда или взыскать убытки с виновного лица (например, неуправомоченногоотчуждателя) поставит под угрозу право собственности, устанавливая при этом приоритет прав добросовестного приобретателя.
В этой связи полагаем, что абсолютная защита прав добросовестного приобретателя может быть введена только тогда, когда будут созданы правовые, организационные и финансовые механизмы для получения лицом, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, компенсации за утрату недвижимости. Более того, считаю, что законодатель должен обеспечить приоритет прав собственника перед добросовестным приобретателем не только тогда, когда подлежит удовлетворению виндикационный иск, но и тогда, когда собственник или лицо, которому имущество передано на законных основаниях, не утрачивали фактического владения вещью, в то время как неуправомоченное лицо, подделав документы, произвело отчуждение недвижимости.
Ситуация, когда собственник лишается прав на недвижимость, сохраняя владение имуществом, гораздо более реальная, чем ситуация, когда недвижимость выбывает из владения собственника или иного управомоченного лица помимо их воли. Так, собственник может и не догадываться, что кто-то, подделав документы, производит отчуждение его имущества. Чаще это возможно тогда, когда владение передано третьим лицам (арендатору, доверительному управляющему и т.д.). Ситуации, когда недвижимость выбыла из владения собственника или управомоченного лица помимо их воли, не так часты. Так, владение недвижимостью нельзя утратить в результате кражи или грабежа. Это допустимо только в отношении движимого имущества. Возможно только насильственное или в результате обмана покидание недвижимости или завладение недвижимостью в момент отсутствия собственников. При этом собственник, который насильственным путем был лишен владения имуществом, может при первой возможности известить регистрирующий орган и, подав заявление, приостановить операции с недвижимостью, которые может осуществить неуправомоченное лицо, используя поддельные документы. Лишен он такой возможности только при ограничении его свободы или даже смерти. Судебной практике известны случаи, когда группа преступников лишали жизни правообладателей и, используя поддельные документы, продавали недвижимость.
Противозаконные сделки совершаются и самими правообладателями, например, без получения согласия других сособственников, с нарушением права преимущественной покупки. От этого могут пострадать первоначальный и все последующие добросовестные приобретатели, поскольку возможна реституция в результате признания сделок недействительными.


Тема 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ПРАВОВОМ КАДАСТРЕ

1. Понятие и виды объектов регистрации. Перечень объектов регистрации, регистрируемых в правовом кадастре как права

Объекты государственной регистрации - это те права и обременения прав на недвижимое имущество и другие объекты регистрации, которые подлежат регистрации в правовом кадастре.
Правовой кадастр является информационной системой, которая должна отражать юридические интересы в отношении недвижимости и тем самым максимально обеспечить безопасность совершения сделок. Вместе с тем ни одна информационная база не может содержать всю юридическую информацию об объекте. В этой связи важное значение в концепции регистрации прав на недвижимость имеет вопрос об объектах государственной регистрации, то есть о юридических интересах (правах и обременениях прав и др.) на недвижимое имущество, которые подлежат обязательной регистрации.
В п. 1 ст. 118 ГК РК перечислены такие объекты регистрации как возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество. В указанном пункте не дается полный перечень объектов регистрации. Иные объекты государственной регистрации определяются Законом регистрации прав на недвижимость. Согласно подп. 21 ст. 1 указанного Закона, объект государственной регистрации - подлежащие государственной регистрации в правовом кадастре права и обременения прав на недвижимое имущество, а также юридические притязания. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания.
В соответствии с ранее действовавшей в Казахстане концепцией государственной регистрации к объектам регистрации были отнесены также сделки. Сделки, как правило, являются объектами регистрации в системах, которые являются системой регистрации сделок, которая отличается от системы регистрации прав. В связи с этим смешение системы регистрации прав и системы регистрации прав по законодательству Республики Казахстан нельзя было отнести к позитивным факторам. При этом возникали проблемы регистрации, связанные с изменениями ранее зарегистрированных сделок. Такая же ситуация сложилась в Российской Федерации.
В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 1 ст. 118 ГК РК, государственной регистрации подлежали право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Приведенные положения, определяющие объекты государственной регистрации в правовом кадастре, нельзя было признать удачными. Переход прав означает, что у одного они прекращаются, а у другого возникают. Поэтому нельзя возникновение, переход и прекращение прав признавать равнозначными объектами регистрации. Прекращение прав или обременений прав также не всегда являются самостоятельными объектами регистрации. В частности, при производных способах приобретения права собственности, а в определенных случаях и иных вещных прав, возникновение права у одного не может произойти без прекращения права у другого. Например, при купле-продаже в момент возникновения права собственности покупателя прекращаются права продавца. Такая же ситуация возникает при отчуждении права первичного долгосрочного временного землепользования. При подтверждении волеизъявления продавца на отчуждение имущества в установленном порядке достаточно подать заявление на регистрацию возникновения права.

В ст. 118 и иных нормах ГК не дается перечень объектов регистрации, регистрируемых как права или как обременения прав на недвижимое имущество. Так, например аренда является правом арендатора и обременением прав арендодателя, залог – для залогодержателя право, для залогодателя – обременение права на недвижимость. Однако, в регистрационной системе объект регистрации, как правило, определяется однозначно. В сфере государственной регистрации необходимость разграничения между собой прав и обременений прав на недвижимость обусловлена рядом причин. Во-первых, регистрационный лист правового кадастра включает реестр прав и реестр обременений, и при регистрации определяется, в каком из реестров должна производиться запись о том или ином объекте регистрации. Во-вторых, регистрация обременения может быть произведена только при условии регистрации права на объект недвижимости, в отношении которого устанавливается данное обременение, или в установленных случаях – при наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право, на основании которых до регистрации обременения должна быть осуществлена запись об обременяемом ранее возникшем праве. Например, чтобы зарегистрировать залог или аренду на имущество, право на которое возникло до 1 марта 1996 г., необходимо внести запись о ранее возникшем праве на имущество, которое передается в залог или в аренду. В некоторых случаях обременения накладываются не на право собственности, а на ограниченное вещное право. Например, можно сдавать в залог право первичного долгосрочного землепользования. Такой земельный участок находится в государственной собственности, но обременения в этом случае возникают не в отношении права государственной собственности, а в отношении права землепользования. В этой связи в реестре прав должны вноситься сведения о праве, а в реестре обременений – об обременении права, запись о котором сделана в реестре прав. Так как обременения могут быть установлены в отношении ограниченных вещных прав, возникает вопрос о том, нужно ли до регистрации обременения производить регистрацию права, от которого производно обременяемое право. В частности, право оперативного управления государственных учреждений, право хозяйственного ведения, право землепользования являются правами, производными от права государственной собственности. Однако регистрация права государственной собственности, от которого производны указанные права, не требуется.
Объекты регистрации в правовом кадастре ГК РК относит к правам или обременениям прав (п. 1 ст. 118). Как права на недвижимость ГК квалифицирует не только право собственности, но и ограниченные вещные права (залог, ренту, доверительное управление, право пользования). В то же время исключительно к правам на недвижимое имущество из перечисленных объектов относится только право собственности. Такие формы реализации права собственности, как право хозяйственного введения и право оперативного управления, являются правами, производными от права собственности, и могут быть отнесены к ограниченным вещным правам. Собственник при этом не может в полном объеме реализовать правомочия собственника в отношении имущества, переданного в оперативное управление или хозяйственное введение. Все остальные перечисленные объекты регистрации одновременно являются правами для одного и обременениями прав для другого. Отнесение этих объектов к правам соответствует теории ограниченных вещных прав, которая нашла свое обоснование, начиная еще со времен римского права. Но для целей регистрации природа объекта регистрации должна быть однозначной: либо это право на недвижимость, либо его обременение. В противном случае существует некоторая неопределенность в объекте регистрации.
Таким образом, для целей регистрации вопрос о принадлежности объекта регистрации к правам или обременениям должен решаться с учетом природы права, необходимости внесения записи о праве, от которого оно производно и структуры регистрационного листа правового кадастра. Кроме того, важным при регистрации обременения является установление права, на которое оно налагается.
Одновременная регистрации в качестве и обременения, и права требуется только для сервитута в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости. В соответствии с п. 29 ст. 1 Закона о государственной регистрации сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости это сервитут, устанавливаемый в пользу собственника (иного правообладателя) другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей. В п. 30 указанной статьи господствующим объектом недвижимости признается объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут). Под земельными сервитутами (в римском праве они назывались «предиальными сервитутами») понимаются такие сервитуты, которые служат для поднятие ценности земельного участка вне зависимости от личности правообладателя. Для них характерно наличие господствующего и служащего земельных участков. Господствующий это земельный участок, в пользу которого устанавливается сервитут; служащий - тот, право на который обременяется сервитутом. Земельные сервитуты необходимо регистрировать и на листе, заполняемом на господствующий участок, и на листе, заполняемом на служащий участок. В первом случае он заполняется как право, во втором как обременение. Двойная запись одного и того же объекта регистрации обусловлена тем, что при регистрации сервитутов только в качестве обременений невозможно установить у правообладателя господствующего земельного участка наличие сервитутных прав. В связи с этим сведения о земельных сервитутах заполняются и на регистрационном листе, заполняемом на служащий земельный участок, и на регистрационном листе, заполняемом на господствующий земельный участок. При этом из регистрационного листа на служащий земельный участок видно, какими сервитутами обременены права на него, а на основании регистрационного листа на господствующий земельный участок устанавливается, какими сервитутами обладает правообладатель такого земельного участка в отношении других земельных участков. В связи с изложенным, земельные сервитуты для целей регистрации одновременно являются и правами, и обременениями.
Квалификация объектов регистрации осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
К объектам государственной регистрации в правовом кадастре, прежде всего, относятся права на недвижимое имущество. Согласно ст. 4 указанного Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право землепользования на срок не менее одного года;
5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.
Перечень прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, носит исчерпывающий характер. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. К ним, например, могут быть отнесены право пользования сроком до одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитут.
Другим объектом государственной регистрации являются обременения прав на недвижимое имущество. Согласно определению, данному в подп. 9 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.
Перечень обременений прав на недвижимое имущество дается в ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Интерес представляют также вопросы регистрации государственной собственности, не распределенной между государственными юридическими лицами. В соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей. О государственном имуществе, не распределенном между государственными юридическими лицами, сведений в правовом кадастре в настоящее время нет. Информация о таком имуществе может появиться только на этапе приватизации объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке (зданий, сооружений).
Ранее в законодательстве о государственной регистрации специальных норм о регистрации права государственной собственности, кроме норм, предусмотренных в ст. 26 Указа о государственной регистрации, не было. Это означало, что государственная собственность так же, как и иная, подлежала государственной регистрации. На практике эта норма не выполнялась. Более того, пока не наблюдалась активность и государственных юридических лиц в регистрации своих прав.
В зарубежных странах рассматриваемый вопрос решается по-разному. В Таиланде, например, право государственной собственности регистрируется так же, как и права иных субъектов. Однако в Казахстане регистрация в полном объеме всей государственной собственности по ряду причин нереальна. Во-первых, государство не располагает для этого необходимыми ресурсами. В частности, для регистрации прав необходимо формирование объектов недвижимости, которое заключается в том, что объектам присваивают кадастровые номера, устанавливаются границы, площади и другие идентификационные параметры. Для этого необходимо проведение землеустроительного процесса для земельного участка, инвентаризации в отношении для первичных и вторичных объектов. Однако принадлежащие государству земли запаса не сформированы в земельные участки и представляют собой целые массивы. Многие первичные и вторичные объекты не инвентаризированы. Между тем, инвентаризация указанных объектов является необходимым условием регистрации прав на них. В связи с изложенным, право государственной собственности на землю и другие объекты недвижимости не может быть зарегистрировано, пока указанные объекты не будут сформированы. Без формирования объекта недвижимости нет индивидуально-определенной вещи, на которую могут быть установлены вещные права.
Во-вторых, ранее возникшие права признаются действительными без регистрации. Поскольку право государственной собственности на большинство объектов недвижимости возникло до введения системы регистрации, права на них считаются возникшими без регистрации. В третьих, не требуется регистрация прав на земельные участки, не переданные в частную собственность или в землепользование, так как законодательством закреплена презумпция права государственной собственности на земли, не находящиеся в частной собственности.
Для применения презумпции права государственной собственности на земли, не находящиеся в частной собственности, необходимо знать, на какие земельные участки возникает право частной собственности. В частности, если земельные участки были предоставлены государством в частную собственность после вступления в силу Указа о земле, нет никаких сомнений о принадлежности прав на такие земли. Проблема возникает в тех случаях, когда на земельных участках расположены здания и сооружения, находящиеся в частную собственность, но права на землю не оформлены. Нами неоднократно отмечалось, что без формирования земельного участка права на него не могут возникнуть. В рассматриваемых случаях чаще земельные участки под зданиями не сформированы. В какой собственности такие земли находятся, ясного ответа не было.
В законодательстве Казахстана при установлении соотношения прав на земельные участки и находящиеся на нем другие объекты недвижимости, применяется обратный принцип, признающий права собственности на землю при наличии прав на первичные и вторичные объекты, в отличие от принципа, известного в мире, как принцип неотрывности прав на земельные участки и другие объекты недвижимости (superficies solo cedit), согласно которому все, что на поверхности, следует за поверхностью. Согласно общепринятому принципу собственнику земли принадлежит все то, что фундаментально связано с ней (постройки, посевы, насаждения и др. недвижимость). Вместе с тем, считаем, что, учитывая специфику отношений, возникающих в Казахстане и в других странах, где существовала монополия государства на все природные ресурсы, в том числе на землю, применение и прямого (земля-здание) и обратного (здание-земля) принципов при решении вопроса о соотношении прав на такие объекты, считаем более правильным. Связано это с тем, что право частной собственности на первичные и вторичные объекты существовали до введения частной собственности на земельные участки. При надлежащем оформлении прав на земельные участки, предоставленных до вступления в силу Указа о земле, в соответствии со ст. 122 Указа о земле происходит трансформация ранее предоставленных прав в соответствующих случаях в частную собственность. Например, право пожизненного наследуемого владения землей, предоставленное под индивидуальное строительство, преобразуется в частную собственность. Однако во многих случаях при подтверждении соответствующих прав на здания, сооружения права на земельные участки не определены либо потому, что не были надлежащим образом оформлены ранее возникшие права, либо потому, что земельные участки не сформированы и возникшими права на них признать нельзя. Между тем, как уже отмечалось, без формирования земельного участка в самостоятельный объект недвижимости права на него не возникают. Нет объекта права. Общепризнано, что вещные права могут возникнуть на вещи, определяемые индивидуально-определенными признаками. Это означает, что до тех пор, пока не будут определены признаки, идентифицирующие земельный участок, права на него нельзя считать возникшими. В такой ситуации зависимость прав на первичные и вторичные объекты от наличия прав на земельный участок создаст проблемы тем правообладателям, права которых на здания (сооружения) или их составляющие подтверждаются, а на землю нет.
Таким образом, если права государства на недвижимое имущество возникли до 1 марта 1996 г., они как ранее возникшие права действительны без государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 42 Закона о регистрации прав на недвижимость, право государственной собственности на имущество, не закрепленное между государственными юридическими лицами, не требует государственной регистрации. При заключении сделок о передаче первичных или вторичных объектов недвижимости, не распределенных между государственными юридическими лицами, в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и в других случаях, когда заключение сделки не влечет за собой перехода такого имущества в частную собственность, в регистрационном листе правового кадастра до внесения записи о регистрации обременения вносится запись о ранее возникшем праве государственной собственности. При наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право государственной собственности сведения о возникновении такого права вносятся на основании указанных документов. При отсутствии таких документов запись о ранее возникшем праве государственной собственности вносится регистрирующим органом на основании документа уполномоченного государственного органа, подтверждающего нахождение такого имущества в государственной собственности.
Соответственно, в отношении ранее возникшего права государственной собственности в установленных случаях вносится запись о праве, но регистрация такого права не требуется.
В отношении права государственной собственности, возникшего с 1 марта 1996 г. (см. подп. 2 ст. 1 и ст. 60 Закона о регистрации прав на недвижимость), предусмотрены иные положения. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о регистрации прав на недвижимость, регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей.
Проблемы определения некоторых объектов регистрации, предусмотренных в п.2 ст. 118 ГК. Из объектов регистрации, предусмотренных в п.2 ст.118 ГК РК, в настоящее время проблематичными являются регистрация ренты и права доверительного управления.
Проблемы регистрации ренты в правовом кадастре. Институт ренты в настоящее время регулируется главой 28 ГК «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ранее законодательству был известен только один случай рентных отношений. Это право на пожизненное содержание, возникающее на основании договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания (глава 31 ГК Каз. ССР). Действующие нормы ГК предусматривают три вида рентных отношений: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Анализ отношений в разных видах рентных отношений показывает, что при пожизненной и постоянной ренте права получателя ренты в основном носят обязательственный характер. Это право на получение рентных платежей. Права непосредственного воздействия на вещь у правообладателя нет. Такое право у него возникает в связи с тем, что недвижимость, переданная под уплату ренты, становится предметом залога. Кроме того, обязательства по уплате ренты следуют за вещью, то есть переходят к каждому новому приобретателю недвижимости. При пожизненной ренте с иждивением у правообладателя возникают и обязательственные (право на получение иждивения) и вещные права (право на проживание).
В связи с изложенным, необходимо признать, что рента может быть рассмотрена и как финансовое обременение прав на конкретный объект недвижимости, и как ограничения вещных правомочий собственника в пользу получателя ренты. В частности, при пожизненной ренте с иждивением у отчуждателя возникает право пожизненного проживания и право распоряжения, поскольку без его согласия собственник не может распорядиться объектом недвижимости.
При заключении указанного договора возникают два объекта регистрации: 1) право собственности приобретателя; 2) право на получение рентных платежей или право на пожизненное содержание с иждивением у отчуждателя. На практике регистрируется только право собственности приобретателя. Регистрация права на получение ренты и на пожизненное содержание с иждивением специально не производится. Между тем, согласно законодательству объектами регистрации являются и право собственности, и рента. Регистрация перехода права собственности и ренты должны происходить одновременно. Для этого в заявлении о регистрации в качестве объектов регистрации необходимо указать и право собственности, и ренту или пожизненное содержание с иждивением. Поскольку оба права возникают на основании одного юридического факта, плата должна взиматься как за одну регистрацию. На практике могут быть случаи, когда с отчуждателя потребуют платы за ренту, а с приобретателя плату за регистрацию права собственности.
Рента в рассматриваемых случаях является обременением права собственности на недвижимое имущество. Необходимость ее регистрации обусловлена тем, что отчуждатель имеет право на получение рентных платежей (денег или иного имущества) или на пожизненное содержание с иждивением, включающей такие права, как пожизненное проживание, право на получение пропитание, одежду независимо от того, кто является собственником недвижимости, приобретатель или его правопреемники. Кроме того, отчуждение недвижимости на условиях пожизненного содержания с иждивением устанавливает ограничения прав приобретателя по распоряжению указанным имуществом (ст.538 ГК). Рента обременяет права на недвижимость и при отчуждении переходит к новому приобретателю (ст. 519 ГК). В Особенной части гражданского кодекса предусматриваются иные новые положения в отношении рассматриваемого правового института. В частности, при ренте обеспечением прав отчуждателя служит залог недвижимости (ст.521). Он устанавливается не на основании договора, а в силу закона. При этом в регистрационной системе может возникнуть вопрос о необходимости регистрации такого залога. Нам представляется, что регистрация залога в силу закона не требуется. Достаточно регистрации ренты. Однако, мы бы рекомендовали регистрирующим органам при регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом залога в силу закона, делать одновременно с записью о правах запись о залоге в силу закона. Такая необходимость обусловлена не только тем, что это необходимо для регистрирующего органа, обязанного соблюдать режим недвижимого имущества, обремененного залогом, но и для потребителей правового кадастра, многие из которых не являются профессиональными участниками рынка недвижимости и могут не знать, что имущество, обремененное рентой, одновременно признается заложенным имуществом. Регистрирующие органы оказывают информационные услуги из правового кадастра. В частности, ими выдаются выписки из регистрационного листа правового кадастра. При отсутствии в разделе обременений записи о залоге в силу закона непрофессиональные участники рынка недвижимости могут оказаться в невыгодном для себя положении.
Нормы о рентных отношениях, аналогичные нормам, предусмотренным в Особенной части ГК РК, приняты в настоящее время и в других странах СНГ. В динамике рентных отношений права и обязанности участников рентных отношений могут претерпеть ряд изменений при наступлении обстоятельств, предусмотренных законом или договором. В частности, возможна реорганизация или ликвидация юридического лица или смерть физического лица, являющегося плательщиком ренты. Возможна ситуация, когда плательщики ренты не выполняют принятых на себя обязательств и т.д. В связи с этим в регистрационной системе возникают вопросы о том, какие изменения рентных отношений требуют регистрации в правовом кадастре, при наступлении каких юридических фактов и на основании каких правоустанавливающих документов прекращаются рентные отношения, в чем состоят обременения прав плательщика ренты в различных видах рентных отношений и другие. В силу того, что законодательное регулирование рентных отношений не имеет долгой истории, почти нет практики регистрации ренты в правовом кадастре, и проблемы регистрации ренты никем не анализировались, в будущем могут возникнуть множество проблем, связанных с изменениями рентных отношений. В данной работе не могут быть освещены все проблемы регистрации рентных отношений. Однако, следует иметь в виду, что общие рекомендации по совершенствованию процедуры регистрации, по определению природы объекта регистрации, могут быть применены при регистрации ренты.
Право доверительного управления как объект регистрации. Другим объектом регистрации является право доверительного управления. На данный момент в законодательстве Казахстана нет легального определения права доверительного управления, хотя термин использован в п.2 ст. 118 ГК. В главе 44 ГК дается определение договора доверительного управления имуществом (п.1 ст.886) и перечисляются права доверительного управляющего при учреждении доверительного управления (п. 1 ст. 883). В соответствии с законом полномочия доверительного управляющего приобретают и управляющие в процедурах банкротства, и опекуны, и лица, которые получили имущество в доверительное управление по договору (п.2 ст. 883 ГК). В связи с этим, в регистрационной системе возникает вопрос о том, в каких случаях возникают отношения по доверительному управлению и каков режим имущества в разных случаях доверительного управления.
В литературе отмечалось, что отношения по доверительному управлению известны в Казахстане еще со времен советского периода. Так А.С. Тулеуов к отношениям по доверительному управлению в указанный исторический период относит отношения по исполнению завещаний, опеку над имуществом лиц, находившихся под опекой. В постсоветский период, по мнению автора, как отношения по доверительному управлению можно квалифицировать такие случаи, как отношения по передаче в управление государственного имущества как форма реализации государственной собственности, деятельность по управлению ценными бумагами, деятельность управляющих в процедурах банкротства.
В настоящее время в соответствии с п. 2 ст. 883 ГК отношения доверительного управления возникают на основании: 1) сделки (в частности, по договору, по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания (доверительный управляющий); 2) решения суда (при банкротстве, установлении опеки над имуществом недееспособного, безвестно отсутствующего или объявленного умершим гражданина и в других случаях, предусмотренных законодательными актами); 3) административного акта (при установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего, умершего; поступлении предпринимателя на государственную службу и в других случаях, предусмотренных законодательными актами).
Указанный перечень оснований возникновения доверительного управления имуществом дан в 44 главе ГК «Доверительное управление имуществом», которая расположена в разделе IY «Отдельные виды обязательств». Это означает, что в перечисленных случаях к отношениям между участниками должны будут применяться нормы гражданского кодекса о доверительном управлении имуществом, относящихся к разряду обязательственных правоотношений. Между тем, в разделе об обязательствах могут находиться только нормы о договоре доверительного управления, являющегося основанием возникновения обязательственных правотношений. Если основанием возникновения права доверительного управления не является договор, а так же в тех случаях, когда обязательственные правоотношения при доверительном управлении не возникают, возникает вопрос, могут ли нормы о доверительном управлении находиться в указанном разделе ГК. Например, могут ли быть отнесены к обязательственным отношения, возникающие при банкротстве. Право доверительного управления относится в соответствии с концепцией, разработанной в Казахстане, к вещным правам. При доверительном управлении, вместе с тем, могут возникать и вещные и обязательственные права. Однако обязательственный характер такие отношения приобретают не всегда.
Вопрос о доверительном управлении, сферах его применения является одним из наиболее дискуссионных в юридической литературе последних лет. Наиболее спорным является вопрос о сфере применения отношений доверительного управления. В частности, отмечается, что еще «право советского периода знало такие случаи, когда по ряду причин управление имуществом приходилось не его собственнику или обладателю иного производного от права собственности права, а третьему лицу, действовавшему не в своих интересах и осуществлявшего юридически значимые действия. К сфере доверительного управления, помимо отношений по исполнению завещаний, опеки над имуществом безвестно отсутствующего, либо в отношении имущества лиц, находившихся под опекой, отношений по доверительному управлению в процедурах банкротства, отнесены также доверительные операции банков, доверительное управление государственными пакетами акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, управление активами негосударственных пенсионных фондов, активами паевых инвестиционных фондов, патронаж.
В настоящее время в Казахстане каждый из указанных случаев является предметом регулирования различных правовых норм. Следовательно, режим «доверительного управления» в различных случаях имеет специфический характер. В связи с изложенным, возникает вопрос о возможности унификации норм о доверительном управлении, как это было сделано в Особенной части ГК РК, в главе 53 «Доверительное управление имуществом» ГК РФ. В регистрационной системе это создает следующую проблему. В соответствии с п.2 ст. 118 ГК объектом регистрации в правовом кадастре является право доверительного управления. Но, как уже отмечалось, режим доверительного управления в разных случаях существенно различается. Для учета специфики правового режима недвижимого имущества в каждом случае в регистрационных документах должен быть указан такой объект регистрации, который терминологически позволяет установить разновидность доверительного управления.
В связи с изложенным, в системе регистрации в качестве объекта регистрации недостаточно указать право доверительного управления. Как видно из произведенного анализа правовой режим недвижимого имущества в случаях, которые в ст. 883 ГК отнесены к доверительному управлению имуществом, существенно отличаются. В связи с изложенным, в регистрационных документах в качестве объекта регистрации должно быть указано не право доверительного управления, а конкретно введение таких процедур (обременений прав), как «конкурсное производство», «реабилитационная процедура», «ограничение дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами», «опека в связи с лишением дееспособности», «доверительное управление над имуществом наследодателя» и т.д.
После определения объекта регистрации и заполнения регистрационных документов в регистрационной системе возникает проблема соотношения общих и специальных норм, влияющих на правовой режим имущества, находящегося в доверительном управлении. В частности, о применени к различным случаям норм, регулирующих договор доверительного управления, предусмотренного в Особенной части ГК РК. Необходимо признать, что нормы указанного института могут быть применены к возникающим отношениям только в части, не противоречащей специальным нормам, регулирующим отдельные случаи доверительного управления. Например, считаем, что нельзя применить нормы ГК об основаниях, условиях и объеме ответственности доверительного управляющего при ненадлежащем управлении в процедурах банкротства. Такие вопросы регулируются законодательством о банкротстве и учитывают специфику указанных отношений. Специфичны эти вопросы и в других случаях. Если, например, управляющих в процедурах банкротства справедливо отнести к индивидуальным предпринимателям, то опекун несовершеннолетнего или лица, лишенного дееспособности, таковым не может быть признан. Это означает, что субъективные основания ответственности, мера ответственности таких лиц должна быть различной. Нельзя, например, на наш взгляд, в качестве основания ответственности указанных лиц применить «принцип причинения», в то время как управляющие в процедурах банкротства, являющиеся предпринимателями, несут повышенную ответственность за неэффективное управление. В частности, в литературе отмечалось, что «доверительный управляющий как профессиональный предприниматель должен нести повышенную ответственность за убытки, причиненные участниками отношений доверительного управления в результате его действийОн отвечает как за виновное причинение, так и за случайно возникшие убытки и может освободиться от ответственности только доказав, что эти убытки – результат непреодолимой силы (п.1 ст. 202 ГК) либо действий учредителя или выгодоприобретателя. При этом обязанность (бремя) доказывания возлагается на управляющего, пока он не докажет обратное, предполагается (презюмируется) его ответственность». В соответствии со ст. 890 ГК РК при ненадлежащем управлении также презюмируется вина доверительного управляющего. Доверительный управляющий предполагается виновным в ненадлежащем исполнении, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Нельзя также, на наш взгляд, общие основания ответственности применить за ненадлежащее осуществление обязанностей по обеспечению сохранности наследственной массы, возложенной на одного из наследников в соответствии с п. 1 ст. 1059 ГК.
Таким образом, при регистрации рассматриваемых обременений прав на недвижимое имущество в правовом кадастре регистрирующим органам следует исходить из особенностей того правового режима, который законодателем устанавливается для тех или иных случаев. В Особенной части ГК предпринята попытка унификации норм о праве доверительного управления. Однако, на наш взгляд, нормы ГК в большей степени пригодны для урегулирования только тех отношений, при которых право доверительного управления возникает на основании договора между учредителем доверительного управления, являющегося обладателем, как правило, права собственности на передаваемое в управление имущество, и доверительным управляющим. В других случаях отношения весьма специфичны и регулируются различными правовыми институтами.
Из изложенного следует, что в регистрационной системе понятие право доверительного управления может быть использовано только как родовое понятие по отношению к его разновидностям. Общими признаками доверительного управления при этом могут быть признаны: переход имущества доверительному управляющему для эффективного его управления, в том числе для обеспечения сохранности, надлежащей эксплуатации, для получения выгоды и т.д.; сохранение основного вещного права (права собственности, права хозяйственного управления, права землепользования) у учредителя доверительного управления; наличие выгодоприобретателя. Специфичные признаки доверительного управления при этом могут быть весьма многообразны. В связи с изложенным, нормы Особенной части ГК о доверительном управлении, содержащие общие положения о рассмативаемом институте, недостаточны для определения правового режима недвижимого имущества в период доверительного управления в каждом конкретном случае. Необходимо обращение к специальным нормам.
В Законе о государственной регистрации самостоятельными объектами регистрации признает также изменения прав или обременений прав, юридические притязания, хотя п. 1 ст. 118 ГК РК не относит их к объектам регистрации.
Таким образом, следует признать, что самостоятельными объектами регистрации, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникающих отношений, являются возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимость.


2. Обременения как объект регистрации: понятие и перечень. Понятие вещных обременений на недвижимое имущество

Определение понятия обременения дано в подп. 9 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Согласно определению обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.
Из определения следует, что законом обременения подразделяются на две разновидности. К первой разновидности относятся обременения, при которых на объект недвижимости устанавливаются определенные права третьих лиц. К обременениям в пользу третьих лиц могут быть отнесены залог, сервитуты, доверительное управление, рента, аренда, безвозмездное пользование чужим недвижимым имуществом, право постоянного и временного землепользования и другие. Ко второй разновидности относятся обременения (ограничения), при которых ограничиваются определенные действия самого правообладателя. Однако при этом прав третьих лиц (владения, пользования или распоряжения) на имущество правообладателя не возникает. К таким обременениям могут быть отнесены арест, возбуждение производства по делу о банкротстве, различного рода запреты на право пользования, владения или распоряжения имуществом, налагаемые различными органами (налоговыми, правоохранительными, санитарного, пожарного надзора и др.).
Обременений прав на недвижимое имущество, относящихся ко второй группе, в законодательстве существует множество. В связи с этим при разработке концепции законодательства о государственной регистрации необходимо определиться, какими критериями необходимо руководствоваться при решении вопроса о необходимости регистрации определенных обременений прав на недвижимое имущество.
Такие объекты регистрации, как залог, право пользования на срок свыше года, доверительное управление, одновременно являются правами и обременениями. Ранее характерным для них являлось то, что они были конкретно определены в ГК РК как объекты обязательной государственной регистрации в правовом кадастре (п.2 ст. 118 ГК). Другие обременения как объекты регистрации «поименно» в ГК не определялись. В связи с этим возникали вопросы о необходимости регистрации в правовом кадастре тех или иных обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество.
Общее положение гласит, что объектами регистрации в правовом кадастре являются обременения прав на недвижимое имущество, а также их возникновение, изменение и прекращение (п.1 ст. 118 ГК). Таким образом, регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, в теории гражданского права нет единого мнения о том, что понимать под обременением прав. Из приведенного легального определения обременения трудно установить различия между пределами осуществления права, которые не могут быть объектами регистрации и определяют объем правомочий правообладателя, и обременениями, которые ограничивают такой объем по сравнению с общим режимом, установленного для данного права.
В настоящее время нет фундаментальных теоретических работ по проблемам обременений прав на имущество. В литературе по рассматриваемым проблемам высказывались самые различные точки зрения. Например, некоторые авторы к ограничениям прав на имущество, вытекающим из конституционных норм, относят конфискацию и реквизицию имущества. Между тем в литературе справедливо отмечалось, что «под ограничение права нельзя подводить случаи его принудительного прекращения. При прекращении права собственности помимо воли управомоченного лица имущество становится объектом права другого лица, тогда как при его ограничении субъект сохраняет право собственности в отношении своего имущества. В первом случае после решения субъект утрачивает все права на изъятое имущество, и связь лица и вещи перестает существовать, тогда как во втором – утрачивается лишь определенная в силу конкретного юридического факта /акта об утрате (ограничении)/ часть этих прав без прекращения субъектно-объектной связи.
Если различия между ограничениями и прекращением прав в принудительном порядке, на наш взгляд, очевидна, то вопрос о разграничении между обременениями (ограничениями) прав и границами (пределами) прав является проблематичным. Для целей регистрации это имеет существенное значение, поскольку объектами регистрации являются обременения. Содержание права в пределах его границ (пределов) не может рассматриваться в качестве его обременений. Значение для целей регистрации разграничений между границами (пределам) права и его обременениями можно проиллюстрировать на следующих примерах. В соответствии с п. 4 ст. 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели – также правила деловой этики. Традиционно указанные правила рассматриваются как пределы осуществления права. Другой пример. В соответствии со строительными нормами и правилами на всех правообладателей могут быть возложены строительные ограничения: не строить здание определенной высоты, соблюдать определенное расстояние между строящимися объектами и т.д. В другом случае на правообладателя на основании договора с обладателем прав на соседний земельный участок может быть возложена обязанность не строить здание выше определенной высоты для того, чтобы это не мешало естественному освещению. В каждом из перечисленных случаев возникает вопрос о правовой природе ограничений, возлагаемых на правообладателя и необходимости их регистрации в правовом кадастре. Ограничения, лежащие в пределах права, не требуют государственной регистрации. Достаточно указания в правовом кадастре вида права, которое само по себе будет говорить о том, каковы его пределы. В связи с этим, ответ на вопрос, требуется или не требуется регистрация, зависит от того, относится ли данное ограничение к пределам права или к его обременениям.
В литературе обсуждался вопрос о том, можно ли установление границ права трактовать как его ограничение. Согласно позициям одних авторов «понятие об ограничении лежит в самом понятии права.» Другие авторы усматривают ограничения права за пределами границ (содержания) права. В частности, В. П. Грибанов в своей известной работе писал: «Всякое субъективное право, будучи мерой возможного поведения управомоченного лица, имеет определенные границы как по своему содержанию, так и по характеру его осуществления. Границы эти могут быть большими или меньшими, но они существуют всегда. Границы - есть неотъемлемое свойство всякого субъективного права, ибо при отсутствии таких границ право превращается в свою противоположность – в произвол и тем самым вообще перестает быть правом. По мнению И.Э. Косарева нужно четко проводить различия между понятием «границы» и понятием «ограничение» права собственности. Первое, в отличие от второго, отмечает автор, носит не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. Субъективное гражданское право в той мере, насколько оно возможно, действительно можно ограничить в интересах конкретных лиц, но определение содержания права законом нельзя считать его ограничением, исходя из самого понятия субъективного гражданского права, как меры дозволенного поведения. Если закон именно так определяет это право, то перед нами мера возможного поведения, им установленное, то есть само право, а не его ограничение. Другой автор отмечает, что граница указывает, каких правомочий нет в праве собственности, а ограничение – какие из входящих в содержание права собственности правомочий стесняются в осуществлении. Для разграничения между границами и ограничениями права И.Э. Косаревым были предложены следующие критерии: «Говоря об ограничениях прав, по смыслу самого словосочетания мы подразумеваем, что существует потенциальная возможность содержания этого права, но в силу каких-то причин она ограничена. Иным образом обстоит дело в случае установления границ (содержания) права – здесь содержание права не ограничивается, а определяется государством. И использование имущества вне заданных рамок выводится за пределы права. Поэтому нельзя ограничить то, что не охватывается содержанием права. В случае установления границ права собственности, собственник обязан претерпевать пользование своим имуществом и не совершать каких-либо действий в общественных интересах. У других субъектов не возникает никаких особых прав по отношению к собственнику этого имущества, помимо тех, что реализуются в силу закона. Эти субъекты никак законом не определены. Иное имеется в виду, когда речь идет об ограничении права собственности. В этом случае законом или договором выделяется особый субъект, у которого при определенных условиях, предусмотренных диспозицией правовой нормы или содержанием договора, возникают особые права в отношении имущества собственника. О случаях же установления границ права собственности можно говорить тогда, когда степень абстракции настолько высока, что не предусматривается конкретных обременений в пользу конкретных лиц». Исходя из изложенного автор заключает, что «установление содержания права собственности, к примеру, изменение целевого назначения земельного участка, не нуждается в государственной регистрации, поскольку оно не предоставляет другим субъектам прав в отношении этого участка, в отличие от ограничений права собственности, возникающих из различных сделок, совершаемых собственником.
С последней позицией автора нельзя согласиться. Изменение целевого назначения земельного участка должно быть признано объектом регистрации, но не потому что оно по своей природе является обременением. Автор включает его в содержание права. С этим можно согласиться. Но целевое назначение земельного участка относится, кроме того, к идентифицирующим признакам, которые влияют на правовой режим объекта недвижимости. В частности, идентификация земельного участка осуществляется не только его кадастровым номером, местоположением, площадью, но и такими параметрами, как делимость/неделимость, категория земли, целевое назначение. В связи с этим изменения любого из указанных параметров требует государственной регистрации. Кроме того, ряд из указанных параметров влияют на правовой режим объекта недвижимости. К таким признакам относятся, например, категория земли, целевое назначение земельного участка, делимость/ неделимость. Например, земельные участки для целей ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением, могут быть предоставлены в собственность только гражданам Республики Казахстан (п.2 ст. 23 ЗК РК). Иностранные субъекты в собственность для указанных целей земельные участки приобретать не могут. Существенно меняется правовой режим недвижимого имущества и при изменении категории земельного участка. Например, земли общего пользования на землях населенных пунктов не могут быть предоставлены в частную собственность и для определенных целей (п. 1 ст. 109 ЗК РК)..В связи с этим сведения о переводе земель из одной категории в другую должны быть своевременно отражены в правовом кадастре. Юридически такой перевод должен считаться состоявшимся с момента государственной регистрации таких изменений в правовом кадастре.
В связи с этим для соблюдения правового режима земельных участков, предоставленных для указанных целей, в правовом кадастре должны отражаться все изменения параметров объектов недвижимости, отраженных в регистрационном листе правового кадастра.
Однако главным в высказывании излагаемого автора является не ответ на частный вопрос о том, нужна ли регистрация в правовом кадастре или любом другом реестре прав на недвижимое имущество регистрация изменения целевого назначения объекта недвижимости. Важным для определения понятия обременения (ограничения) является разграничение между понятиями границы права и его ограничениями и установление критериев, которые позволят их отличить друг от друга. С теми критериями, которые привел И.Э. Косарев, при разграничении границ права и его ограничений, на наш взгляд, можно согласиться. При этом автором было предложено следующее определении ограничений: «Итак, под ограничением права собственности следует понимать положительное или отрицательное обременение имущества, принадлежащего собственнику, заключающееся в предоставлении другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором, вещных или обязательственных прав на его имущество». Далее автор заключает: «Следовательно, ответ на вопрос, что перед нами: граница или ограничение права собственности, будет зависеть от того, какой интерес, публичный или частный, лежит в основании стеснения права.
С последней позицией излагаемого автора, на наш взгляд, согласиться нельзя. Как нам представляется, разграничение между границами права и его ограничениями лежит не в различиях между публичными и частными интересами. В частности, существование так называемых «публичных» сервитутов не связано с интересами определенных лиц, а обусловлено общественными интересами. Право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям обусловлены общественными нуждами (подп. 5) ст. 8 Закона о государственной регистрации). Однако, на наш взгляд, по существу они являются ограничениями. Более того, разграничение между понятиями частный и публичный интерес также является проблематичным. Нельзя, на наш взгляд, признать публичные сервитуты пределами (границами) права, поскольку содержание права собственности не должно зависеть от места расположения участка, интересов соседей. Тогда содержание права собственности и его пределы должны были бы различаться для каждого земельного участка. На наш взгляд содержание права в пределах его границ устанавливается положениями о данной категории права. При этом пределы (границы) также устанавливаются такими положениями. В частности, к таким пределам могут быть отнесены положения, предусмотренные в ст. 8 ГК. При уменьшении объема содержания права на основании законодательства, соглашений или в других случаях, установленных законодательством, по сравнению с объемом, вытекающем из режима, установленного для данного вида права, на наш взгляд, можно говорить об ограничениях или обременениях права. Например, пределы права собственности на земельные участки одной категории с одинаковым целевым назначением должны, на наш взгляд, совпадать. Однако специфика местоположения земельного участка, индивидуальные потребности обладателей соседних земельных участков могут обусловить установление определенных ограничений, которые из общего режима данного вида права не вытекают. Такие ограничения не носят общего характера. Например, обеспечение права прохода в общественных интересах является не границами права, а его ограничением (обременением), поскольку не входит в содержание права собственности как определенного вида права, а налагается только в данном конкретном случае, если необходимо использование данного земельного участка для указанных целей. Вместе с тем, следует иметь в виду, что могут быть ограничения, которые действуют в отношении каждого. Например, это строительные, санитарные, пожарные и другие ограничения. Они находятся за пределами права, могут быть индивидуализированы для отдельных видов объектов. Такие ограничения не регистрируются не потому, что они входят в содержание права, а потому, что законодательством Казахстана (ст.4 Указа о государственной регистрации), так же, как и законодательством многих стран, они признаются преимущественными интересами и не подлежат регистрации.
Признание «стеснений» не границами права, а его ограничениями только случаями возникновения на имущество определенных вещных или обязательственных прав третьих лиц также достаточно проблематично. Например, наложение ареста является ограничением прав на имущество. Однако на «арестованное» имущество третьи лица не приобретают ни вещных, ни обязательственных прав. При аресте ограничиваются прав правообладателя на распоряжение имуществом. Такой же характер приобретают ограничения при возбуждении производства по делу о банкротстве, при наложении запрещений налоговыми органами, при запрете совершения определенных работ и т.д.
В связи с изложенным, нам представляется, что общие правила и запреты, установленные для всех законодательными или иными обязательными нормами и правилами (строительными, санитарными, пожарными и т.д.) необходимо признать преимущественными интересами. Ограничения же правомочий собственника или иного правообладателя на владение, пользование или распоряжение имуществом на основании нормативных правовых актов или соглашением сторон, на наш взгляд, следует признать обременениями или ограничениями прав..
Кроме указанных объектов регистрации, на наш взгляд, необходима регистрация обязательственные обременений, которые возлагаются не на все объекты недвижимости, а только в определенных случаях. Причем основным для них является то, что такие финансовые обременения «следуют» за вещью. Обязательства по содержанию имущества, как известно, несет правообладатель (п.1 ст. 189 ГК). Долги по содержанию имущества не следуют за вещью. Например, нельзя возложить расходы на коммунальные услуги, который потребил предыдущий собственник, но не оплатил их, на нового приобретателя, как это часто делается на практике. К обязательственным обременениям, следующим за вещью, в частности, относятся налоги. В некоторых системах они признаются объектами регистрации. В Казахстане, их целесообразнее признать преимущественными интересами, которые не требуют государственной регистрации. К обязательственным обременениям, которые необходимо зарегистрировать, можно отнести ренту и обязательства участников кондоминиума, связанные с возвратом кредита, необходимого для содержания общего имущества. Обязательства по возврату такого кредита распределяются между собственниками квартир и при перемене собственника невыплаченная часть долга переходит к новому приобретателю. Такие обязательства по квартире должны быть зарегистрированы.
В настоящее время возможность регистрации таких обременений вытекает не из общих положений об объектах регистрации, а из структуры регистрационного листа, указанного в ст. 14 Закона о регистрации.
Изложенные проблемы регистрации обременений прав на недвижимое имущество связаны не только с тем, что в теории гражданского права не разработано понятие обременения, но и с тем, что в законодательстве нет исчерпывающего перечня обременений, в то время как понятие обременения, данное в ст. 1 Закона о государственной регистрации, не позволяет определить такой перечень. Законодательное регулирование регистрации обременений сводится в настоящее время к следующему: 1) дано определение понятия; 2) дан примерный перечень таких обременений (ст. 1 и 5).
Концепция регистрации обременений прав на недвижимое имущество в правовом кадастре исходит из следующих основных положений:
разграничиваются вещные обременения и обязательства, следующие за судьбой недвижимости;
нельзя установить в одном законодательном акте исчерпывающего перечня обременений прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в то время как перечень преимущественных интересов должен носить исчерпывающий характер, однако определение обременений должно позволить установить перечень таких обременений, поименно не определенных в Законе;
как обременения прав должны рассматриваться ограничения прав, которые ограничивают или лишают правообладателя таких его правомочий, как владение, пользование или распоряжение;
основаниями возникновения обременений необходимо признать только такие юридические факты (юридические составы), которые предусмотрены законодательством или соглашением сторон.
В связи с изложенным, в настоящее время объектами регистрации в правовом кадастре являются согласно ст. 5 Закона о регистрации:
1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
3) залог;
4) арест;
5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции.
6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Приведенный перечень обременений в качестве объектов обязательной государственной регистрации будет изменяться, дополняться. В связи с этим, перечень обременений, подлежащих обязательной регистрации в правовом кадастре, всегда необходимо будет устанавливать на основании действующего в момент регистрации законодательства.
Помимо перечисленных, объектом регистрации можно признать обязательства, следующие за судьбой недвижимости. Так, согласно подп. 3 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимость в структуре регистрационного листа правового кадастра выделяется реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом. Так, например, к качестве таких обязательств могут быть зарегистрированы следующие на основании законов или договоров за судьбой недвижимости инвестиционные обязательства, обязательства по уплате рентных платежей, обязательства участников кондоминиума по возврату займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества и др.

3. Юридические притязания как объекты государственной регистрации

Впервые Закон о государственной регистрации к объектам государственной регистрации отнес юридические притязания. Исследование проблем формирования правового кадастра в Казахстане показывают, что регистрация юридических притязаний в правовом кадастре необходима для обеспечения стабильности гражданского оборота и укрепления прав на недвижимое имущество. Определение понятия «юридические притязания» дано в п. 13 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Предусмотрено, что юридические притязания это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Хотя приведенное определение юридических притязаний нельзя признать удачным, вместе с тем необходимо отметить, что введение указанного понятия и составление перечня юридических притязаний имеет важнейшее значение, главным образом, для потребителей информации из правового кадастра, поскольку снижают риски участников гражданского оборота. Перечень юридических притязаний дан в ст. 53 Закона о государственной регистрации. Установлено, что по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты. Ранее указанные юридические факты также регистрировались в правовом кадастре, однако они не были объединены одним родовым понятием. Например, в соответствии с п. 2 ст. 27 Указа о регистрации прав на недвижимость факты принятия судом постановлений, определений, решений, а также приговоров, которые касаются прав на недвижимое имущество, подлежали с момента принятия. Например, на основании указанной нормы могло быть подано заявление о регистрации с приложением определения суда о возбуждении дела о банкротстве или принятии искового заявления к рассмотрению. Однако, не было ясно, к каким объектам регистрации их отнести. Основанием возникновения прав на недвижимость они не являются. В связи с изложенным, как правило, они регистрировались как обременения прав на недвижимость, хотя признакам обременений никак не соответствовали. В результате этого могли быть нарушены права правообладателей. Например, еще до наложения ареста могло быть отказано в передаче в залог, аренду, в отчуждении недвижимости, права на которые оспариваются в суде, хотя факт возбуждения искового производства не является основанием для запрета на распоряжения. Для этого нужно наложить арест. Аналогичная ситуация возникала в тех случаях, когда было вынесено постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд, хотя согласно ст. 86 ЗК РК до заключения соглашения о выкупе правообладатель не лишен права осуществлять свои права на земельный участок, в том числе право на распоряжение.
В этой связи с изложенным, введение понятия «юридические притязания», во-первых, позволяет отграничить их от таких объектов регистрации как права и обременения прав на недвижимость, во-вторых, способствует стабилизации гражданского оборота, поскольку участники гражданского оборота записью о юридических притязаниях предупреждаются о том, что право на недвижимость небесспорно, и, в-третьих, придает большую определенность правовому режиму недвижимого имущества, поскольку в п. 3 ст. 53 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество.

4. Другие объекты регистрации: изменения, прекращения прав и обременений

Изменения прав (обременений прав) как объекты регистрации. Ранее в соответствии с п. 2 ст. 2 Указа о государственной регистрации объектами регистрации признавались изменения прав (обременений прав) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов. Закон не давал четкого ответа на вопрос о том, что понимать под изменениями прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 28 Указа о государственной регистрации любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявление умершим держателя этих прав, должны были регистрироваться на основе документа, в соответствии с которым право на недвижимое имущество передается. Из редакции излагаемой нормы вытекало, что под изменениями следует понимать переход права, то есть изменения субъектного состава. Однако с такой трактовкой нельзя было согласиться. Возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав являются разными объектами регистрации. Например, если при переходе недвижимости от одного лица к другому на основании купли-продажи для первого регистрируется прекращение права, а для другого - возникновение права. Если же продлевается срок аренды, объектом регистрации признается изменение права.
ГК (п.п. 1 и 2 ст. 118) в отличие от Указа о государственной регистрации ранее не упоминал изменения как объекты регистрации.
Но обязательность их регистрации не вызывала никаких сомнений. В связи с этим необходимо было определиться, что понимать под изменениями прав и какие изменения подлежат регистрации в правовом кадастре. В частности, изменения могут относиться в субъекту, объекту недвижимости, виду зарегистрированного права (обременения), основаниям их возникновения, изменения или прекращения и к содержанию сделки. Изменения объекта недвижимости могут, например, состоять в изменении границ, площади, целевого назначения, количества составляющих и т.д. У правообладателя могут измениться фамилия, гражданство, место жительство и даже пол. Право может трансформироваться из одного вида в другой. Например, право временного землепользования может трансформироваться в собственность. Могут измениться условия договора в результате его продления, изменения формы расчета и т.д. В связи с этим необходимо определиться с изменениями как объектами регистрации. Очевидно, что не любые изменения должны признаваться объектами регистрации в правовом кадастре. Мы исходим из следующих позиций, которые необходимо отразить в законодательстве.
На наш взгляд, во-первых, необходимо дифференцировать изменения на следующие виды: 1) изменения, относящиеся к объекту недвижимости; 2) изменения, относящиеся к правообладателю; 3) изменения вида права; 4) изменения, относящиеся к основаниям возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество, в том числе к их содержанию. Во-вторых, необходимо определиться какие изменения требуют государственной регистрации, а какие нет.
В частности, не все изменения объекта недвижимости должны обязательно регистрироваться. Например, может измениться химический состав почвы на земельном участке, бонитет земли, материал, из которого сделан первичный или вторичный объекты. Однако не все указанные изменения подлежат регистрации в правовом кадастре. В частности, изменение бонитета земли отражаются в земельном кадастре, но для правового кадастра это не приобретает значения. При определении перечня изменений недвижимости как объектов регистрации, на наш взгляд, необходимо исходить из того, что обязательной регистрации подлежат только такие изменения, которые: а) являются идентифицирующими признаками объекта недвижимости, отраженным в регистрационном листе; б) влияют на правовой режим недвижимости. Идентифицирующие признаки указаны в разделе «идентификационная характеристика недвижимости» регистрационного листа правового кадастра. В частности, для земельного участка указываются кадастровый номер, местоположение, количество составляющих, категория земли, делимость, целевое назначение, площадь, номенклатура карты. Для первичных объектов указываются кадастровый номер, местоположение, количество составляющих, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), номер плана. Изменения одного из указанных сведений требуют регистрации в правовом кадастре. Другой вопрос, на кого должны быть возложены обязанности по регистрации указанных изменений. Например, изменение местоположения, кадастрового номера может происходить на основании актов органов исполнительной власти в связи с переименованием улиц, населенных пунктов, реформированием административно-территориального устройства Казахстана. В случаях, когда параметры недвижимости изменяются на основании таких актов, а не по воле самого правообладателя, обязанность по предоставлению указанных сведений в правовой кадастр необходимо возложить на уполномоченные органы.
Ранее механизм внесений изменений в регистрационные и правоустанавливающие документы в связи с изменением указанных параметров не был разработан. В связи с изложенным, сведения в таких документах перестали быть актуальными и не соответствовали действительности. При внесении регистрирующим органом изменений в автоматизированный кадастр и на бумажный носитель правоустанавливающие документы, находящиеся на руках правообладателя, переставали соответствовать действительности. В соответствии с законодательством при наличии противоречий между ними приоритет необходимо отдавать правовому кадастру. В связи с тем, что ранее приоритет в регистрационной системе был установлен в пользу бумажных носителей (регистрационных листов, заполняемых на бумаге), внесение изменений во все документы в рассматриваемых случаях представляло собой трудоемкий процесс, требующий много затрат. Трудности возникали также связи с необходимостью внесения изменений в правоустанавливающие документы. Проблему можно было бы решить внесением изменений в автоматизированный правовой кадастр. Однако он не велся повсеместно и, кроме того, не имел приоритета по сравнению с бумажным носителем. В связи с изложенным, приемлемым, на наш взгляд, является вариант, когда в регистрационные листы и в правоустанавливающие документы изменения не вносятся, но регистрирующий орган при регистрации возникновения, изменения или прекращения права учитывает произошедшие изменения. Изменения при этом должны быть внесены в новые документы. Например, если при переименовании улицы в правоустанавливающем документе, подтверждающем права отчуждателя, указано прежнее название улицы, при заключении сделки в договоре купли-продажи необходимо указать новое. В регистрационные документы при этом будут внесены новые данные. То же самое возможно при изменении кадастрового номера в связи с реформированием административно-территориального устройства и т.д.
В соответствии с подп. 1) п. 1 ст. 6 действующего Закона о регистрации прав на недвижимость самостоятельными объектами регистрации признаны изменения идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи;
При определении перечня идентификационных характеристик объекта недвижимости, изменения которых требуют государственной регистрации, необходимо исходить из того, какие характеристики, идентифицирующие недвижимость, вносятся в регистрационный лист правового кадастра. Так, например, согласно разделу 2 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра, для земельного участка вносятся такие сведения как кадастровый номер, местоположение, категория земель, делимость (неделимость), целевое назначение, площадь. Соответственно, при их изменении по воле правообладателя, он должен подать заявление о регистрации таких изменений.
Вместе с тем, обязанность по подаче заявлений о регистрации изменений прав (обременений) прав на недвижимое имущество правообладатель несет не всегда. Так, в п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость установлено, что в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан, и осуществляется безвозмездно.
Данное положение справедливо и соответствует интересам участников гражданского оборота. Так, как уже отмечалось, в Казахстане нередко меняются название населенных пунктов, улиц, меняются кадастровые номера и т.д. В результате этого расходятся данные из правового кадастра, правоустанавливающего и идентификационного документов. В настоящее время не урегулирована процедура внесения изменений в правоустанавливающие и идентификационные документы в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов. На практике изменения вносятся по мере совершения сделок с недвижимостью или иных операций с недвижимостью.
При изменении идентификационных параметров по воле правообладателя регистрацию должен произвести он сам. В частности, по заявлению правообладателя или его уполномоченного представителя может быть уполномоченными органами изменено целевое назначение земельного участка. Например, на практике часто покупаются жилые дома, которые в последующем переоборудуются под офисы, магазины и другие нежилые помещения. В данном случае меняется целевое назначение земельного участка. Могут измениться границы, площадь в результате произведенной реконструкции и т.д. Во всех указанных случаях обязанность по регистрации лежит на правообладателя. При создании многофункционального кадастра, объединяющего все кадастры в один, правообладателю не придется регистрировать указанные изменения. Сведения о них будут вноситься органами, которые выносят решения об изменении (например, при изменении категории земли) или составляют акты, подтверждающие такие изменения (при приемке в эксплуатацию реконструированного объекта).
В соответствии с подп. 2) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации подлежит регистрации также изменение сведений о правообладателе, содержащиеся в регистрационном листе правового кадастра. На основании ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость данными, идентифицирующими правообладателя, являются: для физических лиц - фамилия, имя, отчество и дата рождения, а для юридических лиц - наименование и регистрационный номер.
Изменения, касающиеся правообладателя, в одних случаях являются обременениями его прав. Например, может измениться его правосубъектность в результате лишения или ограничения его дееспособности. В этом случае регистрируются не изменения сведений о правообладателях, а обременения его прав. Изменения, относящиеся к правообладателю, должны регистрироваться в правовом кадастре только в тех случаях, когда это касается юридически значимой информации, идентифицирующие личность правообладателя либо влияющих на правовой режим недвижимости. Например, личность правообладателя в регистрационном листе идентифицируется фамилией, именем, отчеством и датой рождения для физического лица; наименованием и регистрационным номером – для юридического лица. В регистрационном листе другие сведения о правообладателях не указываются. Регистрации требуют изменения только сведений, отраженных в регистрационном листе правового кадастра. Исключением из изложенного правила является изменение гражданства физического лица. В настоящее время в регистрационном листе не указывается гражданство. Однако оно является одним из определяющих факторов, влияющих на режим недвижимости. Например, в соответствии с действующим законодательством иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки для целей ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 ЗК РК). В связи с изложенным, изменение гражданства должно быть зарегистрировано в правовом кадастре.
Об изменении места жительства и некоторых сведений достаточно уведомлять регистрирующий орган. Это нужно для переписки с правообладателем или иными заинтересованными лицами. В частности, такая необходимость может возникнуть при аннулировании записей в регистрационном листе правового кадастра.
В соответствии с подп. 3) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменения права на недвижимое имущество. При этом изменение вида права на недвижимость на основании законодательного акта не требует государственной регистрации. Изменение вида права может произойти при трансформации права из одного вида в другой. Так, например, согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. В п. 2 указанной статьи было предусмотрено, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее. Гражданами и негосударственными юридическими лицами, которыми не выкуплено право постоянного пользования, земельные участки выкупаются в собственность или переоформляются во временное краткосрочное или долгосрочное землепользование на условиях аренды до их выкупа в собственность.
Соответственно, в указанных случаях право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельными участками на основании законодательного акта трансформировалось в право частной собственности на земельный участок. Изменение вида права в указанных случаях не требует государственной регистрации. Однако, изменение вида права на основании договора необходимо зарегистрировать. Например, аренда соглашением сторон может быть изменена на безвозмездное пользование. При этом меняется и основание возникновение права.
Случаи трансформации права на земельные участки на основании Указа о земле 1995 г. имеют на практике важнейшее значение, поскольку в указанных случаях земельные участки выбыли из государственной собственности и перешли в частную и при этом право частной собственности может быть подтверждено, например, актом на право пожизненного наследуемого владения.
Вместе с тем, в судебной практике имеются случаи неприменения норм п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. о преобразовании права пожизненного наследуемого землей в право частной собственности, а также норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимость о действительности ранее возникших прав без государственной регистрации (подп. 2 и 18 ст. 1, п. 4 ст. 7, ст. 56). Так, из материалов гражданского дела видно, что на основании решения главы районной администрации от 11 августа 1993 г. гр.-ке Я. предоставлено право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 0,1007 га для садоводства, расположенным в садоводческом обществе «А». 1 февраля 1994 г. Я. выдан государственный акт на вышеуказанный земельный участок. Постановлением акимата района от 14 июля 2005 г. Д. разрешено оформление земельного участка № 36 площадью 0,1200 га в ПК СТ «А», на основании которого был выдан государственный акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в Управлении юстиции. Я. обратилась с иском к Д., акимату, ГУ «Отдел земельных отношений», ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», ТОО «ВЛ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, выданных на имя Д., акта приемки объекта строительства в эксплуатацию, техпаспорта на домостроение, мотивируя тем, что на основании государственного акта о праве пожизненного наследуемого владения владельцем данного земельного участка является она. Отменяя постановление коллегии по гражданским делам от 25 июня 2008 г., удовлетворившего требования истца, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 18 февраля 2009 г. от № 4гп-46-09 указала, что Я. правом собственности на спорный земельный участок не обладала, так как закон прямо связывает возникновение тех или иных прав на недвижимое имущество с их регистрацией, а регистрацию права собственности Я. не производила. Кроме того, Я. не произвела замену земельного акта старого образца на новый, хотя в старых актах не были указаны кадастровые номера, а это привело к тому, что при выдаче Д. правоустанавливающих документов на данный спорный участок он числился как не занятый.
Между тем, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан не учла, что согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. На момент вступления в силу Указа о земле 1995 г. со дня его опубликования, право частной собственности на земельные участки не подлежали регистрации. Система регистрации в РК действует с 1 марта 1996 г. (подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость). Кроме того, согласно подп. 2 ст. 8 указанного Закона, права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты, относятся к преимущественным интересам.
Наиболее дискуссионным и проблематичным является вопрос о том, какие изменения, относящиеся к сделке необходимо зарегистрировать в правовом кадастре. В частности, в договоре аренды может измениться срок, арендная плата; в договоре залога – срок исполнения или проценты по основному обязательству, в договоре купли-продажи могут измениться стоимость, порядок оплаты, форма расчета и т.д. В соответствии с подп. 4) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации государственной регистрации в правовом кадастре подлежит также изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон.
В соответствии с ранее действовавшим законодательством объектом регистрации признавалась сделка. Соответственно, если вносились изменения в условия договора, то они подлежали регистрации. В литературе встречается самое различное толкование норм законодательства о регистрации, предусмотревшего положения о регистрации сделок. Так, ранее в п. 3 ст. 118 ГК было установлено: «Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением главы 4 настоящего кодекса». Нормы аналогичного содержания содержались в гражданских кодексах других государств, входящих в состав СНГ.
Одними авторами, в связи с изложенным, утверждается, что такие нормы не говорят о закреплении в гражданском кодексе (ст. 164 РФ) системы регистрации документов, поскольку статья 164 Гражданского кодекса, требующая осуществлять государственную регистрацию сделок, фактически говорит о том, что сделки регистрируются в ходе регистрации прав на недвижимость. То есть, по мнению автора, в РФ введена система регистрации прав на недвижимость, а сделки являются основаниями их возникновения, изменения или прекращения и представляются в регистрирующий орган при регистрации прав. Однако большинство авторов не согласны с излагаемой позицией и считают, что анализируемые нормы свидетельствуют о том, что гражданский кодекс регламентировал как государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью. О недопустимости сочетания в одной регистрационной системе и системы регистрации сделок (документов) и системы регистрации прав отмечали ряд авторов. Так, А. Эрделевский указывает, что «отличие регистрации прав от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки. Автор также отмечает, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решен (а скорее – совсем не решен) ни в ГК, ни в законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике».
Изменения сделки, являющейся основанием возникновения, изменения или прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество, могут относиться как к условиям сделки, которые отражаются в регистрационных документах и влияют на объем права, так и к условиям, которые в таких документах не отражаются и, более того, не оказывают влияния на объем прав в отношении недвижимости. Например, если последующим соглашением участников сделки изменен срок аренды, это непосредственно касается прав на объект недвижимости. Срок аренды при этом указывается в регистрационном листе. Если же, например, стороны в договоре купли-продажи, в последующем изменили форму расчета или место исполнения денежного обязательства, на права приобретателя в отношении объекта недвижимости данные изменения условий договора влияния не оказывают.
В связи с изложенным, представляется, что в правовом кадастре необходимо регистрировать только такие изменения условий сделки, которые касаются содержания регистрационного листа, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Например, для аренды в регистрационном листе вносятся такие сведения, как срок аренды, арендная плата; для залога – срок оплаты по основному обязательству, сумма обеспечения; для сервитутов – срок и сумма, если сервитут предоставляется за плату и т.д. Изменения указанных условий требуют регистрации. Другие изменения обязательной регистрации не подлежат.
В связи с изложенным, при разработке проекта Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» нами было сформулирована следующая норма: «Изменения прав на недвижимое имущество подлежат регистрации в правовом кадастре, если они касаются содержащихся в правовом кадастре сведений, относящихся к правообладателям, объектам недвижимости, зарегистрированному праву (обременению) или основаниям их возникновения или прекращения. Иные изменения подлежат регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон». Например, для ипотеки объектами регистрации должны признаваться не только изменения сведений, отраженные в регистрационном листе, но и изменения других условий договора, в частности, изменения предмета залога, состава участников, срока действия договора, размера основного обязательства или процента по нему. Другие изменения договора о залоге могут быть зарегистрированы в правовом кадастре по желанию участников или по требованию одной из сторон.
Приведенные идеи нашли отражение в Закона о регистрации прав на недвижимость, который концептуально по иному подошел к регулированию вопроса о регистрации изменений условий договора. В соответствии с действующим законодательством не требуется регистрацию любых изменений условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения права или обременения права на недвижимость. Так, согласно подп. 4 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Так, например, согласно п. 3.9 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра в графе "Сумма" на основании правоустанавливающих документов заполняются сведения о сумме (цене) сделки, заключаемой на данный объект недвижимости. В соответствии с п. 3.10, в графе "Срок" на основании правоустанавливающих документов указывается срок, на который устанавливается регистрируемое право, в частности, при регистрации сервитутного права, предоставляемого на определенный срок, срок указывается календарной датой, периодом времени, на который он устанавливается, или иным способом, предусмотренным гражданским законодательством. В тех случаях, когда в правоустанавливающих документах срок определен периодом времени и при этом не указан момент, с которого он начинает течь, например, право прохода по земельному участку на 1,5 года, указанный срок исчисляется с момента регистрации. В тех случаях, когда в правоустанавливающих документах указано, что право предоставляется на неопределенный срок или до момента востребования, сведения об этом указываются в данной графе. При изменении сферы распространения права аренды или сервитутного права соглашением сторон также требуется государственная регистрация.
Прекращение прав (обременений прав) как объект регистрации.
Еще одним объектом регистрации является прекращение прав (обременений прав) на объекты недвижимости. Своевременная регистрация прекращения прав и особенно обременений прав на недвижимое имущество является гарантией защиты прав участников оборота гражданского оборота, поскольку правовой кадастр признан одним из единственных источников юридически значимой информации о зарегистрированных правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Своевременная регистрация прекращения залога, ареста, опеки или попечительства и других обременений прав на недвижимое имущество способствует восстановлению объема полномочий правообладателя в полном объеме. Однако, практика показывает, что зачастую органы, наложившие обременения, забывают своевременного зарегистрировать их прекращение, несмотря на отпадение обстоятельств, явившихся основаниями их возникновения. В итоге правообладатель по вине таких органов лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В таких случаях следует привлечь виновные органы к гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный правообладателю в результате несвоевременного погашения обременений прав на его имущество.
Регистрация прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество в различных случаях имеет свои особенности. В тех случаях, когда основания возникновения и прекращения прав на один и тот же объект недвижимости совпадают, при регистрации возникновения права одновременно регистрируется прекращение права. Такое совпадение имеет место при переходе прав на основании гражданско-правовых сделок. Например, при регистрации возникновения права на основании купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания с иждивением одновременно прекращаются права у отчуждателя. В таких случаях регистрирующий орган на основании одних и тех же документов и за одну и ту же регистрационную плату регистрирует возникновение права у приобретателя и прекращение права у отчуждателя. На практике предпринимались попытки в рассматриваемых случаях проводить двойную регистрацию: возникновение права у приобретателя и прекращения права у отчуждателя, взимая при этом с каждого из указанных субъектов отдельную регистрационную плату. Такую практику нельзя признать правомерной. Регистрация отдельно возникновения права и прекращения права при этом становится бессмысленной. Возникновение и прекращение прав в рассматриваемых случаях должно происходить в один и тот же момент. На практике проблемы возникают в тех случаях, когда по договору регистрация возникновения права возложена на приобретателя, но он ее задерживает. В таких случаях регистрация может быть произведена на основании заявления отчуждателя, если сделка удостоверена в нотариальном порядке. При обращении в последующем за регистрацией приобретателя моментом возникновения права для него следует признать момент прекращения права у отчуждателя. В тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, регистрация должна быть произведена по заявлению всех участников.
Сложнее, когда права прекращаются без возникновения прав у третьего лица. Такая ситуация возникает при гибели имущества в результате наступлении таких обстоятельств как, пожары, взрывы, землетрясении и т.д. Права на земельные участки в указанных случаях, как правило, не прекращаются. Исключения могут иметь место, например, в тех случаях, когда при наступлении тех или иных обстоятельств земельные участки не могут быть использованы по прежнему назначению в результате того, что они становятся дном поверхностных водоемов, оврагами и т.д. Правообладатель в таких случаях должен иметь право на прекращение своих прав на основании документов, подтверждающих наступление указанных обстоятельств.
При прекращении прав на недвижимое имущество без перехода права третьим лицам (при пожаре, сносе дома и т.д.) проблематичным является определение момента, с которого права считаются прекращенными, с момента наступления указанных обстоятельств или государственной регистрации прекращения права в правовом кадастре. Действующее законодательство не дает ответа на поставленный вопрос. Нами было высказана позиция, в соответствии с которой моментом прекращения прав в таких случаях необходимо признавать момент наступления обстоятельств, повлекших гибель имущества, поскольку нельзя признавать существующими права в отношении объекта, который физически перестал существовать. Исключения могут быть установлены для случаев, когда без уважительных причин регистрация прекращения права осуществляется по истечении установленных сроков. Например, считаем, что такая регистрация могла бы быть осуществлена в течение трех месяцев с момента гибели имущества. При просрочке датой прекращении права следовало бы признать дату регистрации.
Ряд проблем существует в настоящее время при регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество. Такие обременения могут прекращаться на основании различных юридических фактов (юридических составов), среди них: а) наступление обстоятельств, указанных в договоре, являющегося основанием возникновения обременения; б) истечение срока, на который было установлено обременение; в) по обоюдному соглашению сторон; г) при отмене обременения в одностороннем порядке органом, его наложившим; д) по требованию одной стороны, если это вытекает из законодательства или соглашения сторон; ж) исполнение обязательства; з) по другим основаниям, предусмотренным законодательством или соглашением сторон.
Во всех указанных случаях возникает вопрос о том, на ком лежит обязанность регистрировать прекращение обременений, что является основанием их прекращения и с какого момента обременения считаются погашенными.
Прекращение некоторых ограничений не требует регистрации в правовом кадастре. В частности, при достижении лицом возраста полной дееспособности прекращаются обременения прав по распоряжению имуществом. Для прекращения таких ограничений достаточно достижения правообладателем, по общему правилу, 18 лет. При вступлении в брак ранее указанного возраста полная дееспособность наступает с момента вступления в брак.
При прекращении права (обременения права) по соглашению стороны должны представить в регистрирующий орган соответствующий договор. Если обременение может быть прекращено в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательными актами или соглашением сторон, заинтересованное лицо должно представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие наступление обстоятельств, являющихся основанием для прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество по волеизъявлению одной стороны. На регистрирующий орган при этом возлагается обязанность провести правовую экспертизу с целью установления обстоятельств, являющихся в соответствии с законодательным актом или соглашением основанием для прекращения обременения в одностороннем порядке. Например, в соответствие с п. 5 ст. 24 Закона РК «О жилищных отношениях» договор найма жилища, в котором не проживает частный собственник, если договор не предусматривает срок действия или иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. Следовательно, в данном случае для регистрации прекращения права аренды в регистрирующий орган необходимо подать заявление и представить письменное доказательство, подтверждающее факт предупреждения нанимателя о прекращении договора не менее чем за три месяца до подачи заявления.
Подачу заявления о прекращении обременений, налагаемых правоохранительными, налоговыми органами или судом необходимо возложить на соответствующие органы. В частности, определением суда налагается арест, возбуждается производство по делу о банкротстве, возбуждаются такие процедуры банкротства, как реабилитационная процедура и конкурсное производство. Обязанность по регистрации реабилитационной процедуры или конкурсного производства можно возложить на управляющих, но определение суда о возбуждении производства по делу о банкротстве может быть зарегистрировано только судом. Управляющие к этому моменту еще не назначены. Ни кредиторы, ни должник таких обязанностей нести не должны. В настоящее время действующее законодательство не освобождает государственные органы от внесения платы за регистрацию. Однако, поскольку это бюджетные организация, необходимыми средствами для регистрации они не располагают. Между тем, своевременное наложение и прекращение обременений прав на недвижимое имущество имеет большое значение, как для заинтересованных лиц, так и для самого правообладателя. В связи с этим нами в проекте Закона о государственной регистрации была сформулирована норма, в соответствии с которой регистрация обременений, налагаемых государственными органами, может быть возложена на третьих лиц, в интересах которых устанавливается то или иное обременение. В частности, в исковом производстве такая обязанность может быть возложена на кредитора, в конкурсном производстве или реабилитационной процедуре – соответственно на конкурсного или реабилитационного управляющего. В последнем случае расходы будут отнесены на имущество должника. В будущем следовало бы, на наш взгляд, возложить регистрацию обременений на сами органы. Для этого им необходимо формировать соответствующий фонд либо освободить указанные органы от внесения платы. Зарубежный опыт показывает, что регистрация обременений, налагаемых государственными органами, осуществляется, как правило, за счет таких органов.
В настоящее время существует ряд пробелов и противоречий в нормах действующего законодательства, регулирующих прекращение некоторых видов обременений прав на недвижимое имущество. В частности, несовершенно решение рассматриваемых вопросов в законодательстве об ипотеке, сервитутах и др. Рассмотрим некоторые из таких проблем.
Основания прекращения сервитутов установлены статьей 74 ЗК РК. В частности, основаниями прекращения сервитута признаны:
1) отказ правообладателя,
2) длительное неиспользование (3 года),
3) истечение срока, на который он был установлен,
4) соглашение между сторонами,
5) решение суда,
6) иные основания, предусмотренные законодательными актами Республики Казахстан.
В соответствии с п. 4 ст. 74 ЗК РК сервитут в судебном порядке может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя в связи с ненадлежащим его использованием правообладателем, а также ввиду отсутствия оснований, по которым он был установлен. Соответственно по этому основанию сервитут может быть прекращен только на основании решения суда, которое должно представляться в регистрирующий орган заинтересованным лицом, в частности собственником (землепользователем) служащего земельного участка. Порядок прекращения сервитута по другим основаниям законом не установлен. Должно ли быть принято в данном случае решение суда о прекращении сервитута на основании заявления правообладателя, или достаточным является его заявление в регистрирующий орган с представлением доказательств, подтверждающих основания для прекращения сервитута, ответа нет. При решении данного вопроса необходимо учитывать, что регистрирующие органы в соответствии с действующей концепцией сами не устанавливают обстоятельств, влияющих на возникновение, изменение или прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество. В связи с этим на регистрирующие органы не может быть возложена обязанность по установлению обстоятельств, влияющих на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Следовательно, и в том, и в другом случаях, если нет соглашения между сторонами, сервитут может быть прекращен только на основании решения суда.
Следует также признать, что основания прекращения сервитутов, предусмотренных земельным законодательством, недостаточны. Перечень оснований прекращения сервитутов, предусмотренных в ст. 74 ЗК РК, необходимо расширить. К основаниям прекращения сервитутов необходимо, на наш взгляд, отнести гибель имущества, совпадение в одном лице собственника и сервитуария, смерть сервитуария или ликвидация (реорганизация) юридических лиц в личных сервитутах.
Вместе с тем, следует отметить, что указанные обстоятельства не могут быть основаниями прекращения любых сервитутов. Например, земельный участок, по общему правилу не может погибнуть, но может утратить некоторые свои качества, которые являются предметом сервитута, или быть затоплен, стать дном поверхностного водного объекта и т.д. В связи с этим, если сервитут был установлен для пастьбы скота, водоснабжения и т.д., то потеря соответствующих свойств является основанием прекращения сервитута. Однако потеря качеств, необходимых для пастьбы скота, не может стать основанием прекращения сервитута прохода. Из изложенного следует, что вид и содержание сервитута определяют основания его прекращения.
Одним из спорных является вопрос о возможности прекращения сервитута в результате отказа от него. Согласно п.2 ст. 73 ЗК РК сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи, залога. Отказ от права также относится к сделкам, которыми в соответствии со ст. 147 ГК признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Отказ от права является действием, направленным на прекращение права. Между тем, принудительное обладание правом допускается только в случаях, прямо предусмотренных правовыми нормами. В частности, известно, что в римском частном праве отказаться от причитающегося наследства не могли «свои наследники» (sui heredеs) и рабы. Таким образом, если иное не установлено правовыми нормами, от любого права можно отказаться. Мировой опыт регулирования сервитутов свидетельствует, что отказ от сервитутов допускается. У нас нет никаких сомнений в допустимости отказа от личного сервитута. При решении вопроса о возможности отказаться от земельного сервитута необходимо учитывать, что такой сервитут устанавливается в пользу настоящего и всех последующих собственников господствующего земельного участка. В случае отказа от права настоящим правообладателем, всем последующим необходимо будет заново его устанавливать. Несмотря на это, считаем, что от любого сервитута, в том числе и земельного, можно отказаться. Кроме того, следует учитывать, что сервитут может иметь возмездный характер. Отказ от такого сервитута тем более оправдан. Собственник господствующего земельного участка таким отказом добровольно снижает экономическую ценность земельного участка на рынке недвижимости и сам несет риск.
Смерть физического лица или реорганизация (ликвидация) юридического лица как правило, но не всегда должны влечь прекращение личного сервитута. Законодательством необходимо допустить сохранение таких сервитутов с учетом особенностей возникающих отношений. Например, при реорганизации юридического лица правопреемники должны стать обладателями сервитутов, необходимых для продолжения деятельности. Например, электрическая компания должна стать правопреемником сервитутов прокладки линий электропередач, которые ей перешли при реорганизации юридического лица. В связи с изложенным, личные сервитуты должны быть признаны объектами универсального правопреемства. Право перехода таких сервитутов должно признаваться и в тех случаях, когда имущество, для эксплуатации которого необходим сервитут, отчуждается. Вместе с имуществом правообладатель должен признаваться обладателем соответствующего сервитутного права. Как свидетельствует мировой опыт, личные сервитуты прекращались при смерти или ликвидации юридического лица. Они принадлежали «лицу» и не могли быть предметом универсального или сингулярного правопреемства. Например, такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в доме на основании завещательного отказа, прекращается смертью управомоченного. В настоящее время ситуация изменилась и развитие рыночных отношений и соответственно разнообразие видов сервитутов, многие из которых связаны с предпринимательской деятельностью, требуют другого подхода.
В соответствии с законодательством Республики Казахстан сервитутными правами могут обладать не только собственники, но и обладатели других вещных прав, например, постоянные землепользователи. При этом может возникнуть ситуация, когда смежные (соседние) земельные участки, находящиеся в государственной собственности, переданы в постоянное землепользование. Собственник в указанных случаях один, но сервитутные права возникают у обладателей других вещных прав, постоянных землепользователей. Поэтому нахождение господствующего и служащего земельных участков в таких случаях в собственности государства не является основанием прекращения сервитута у землепользователей. Возможность установления сервитута не только в пользу собственника, но и обладателей других вещных прав, известно издревле. Так, согласно нормам римского частного права допускались сервитуты в пользу собственника, эмфитевта и суперфициара. В таких случаях сервитут прекращается не совпадением в одном лице собственника, а совпадением в одном лице обладателя иного права, например, постоянного землепользователя.
Регистрация прекращения ипотеки является еще одной проблемой регистрационной системы, связанной с несовершенством законодательства. Своевременное прекращение залога является важной гарантией прав залогодателя, поскольку с этого момента восстанавливается право залогодателя на распоряжение имуществом. Между тем нормы о прекращении ипотеки, представляются нам несовершенными.
Основания прекращения залога, в том числе ипотеки, устанавливаются в ст. 322 ГК. В частности, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 312 ГК; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 314 ГК; 4) в случае продажи с торгов заложенного имущества, а также в случаях, когда его реализация оказалась невозможной (ст. 319 ГК).
Процедура регистрации прекращения ипотеки зависит от основания прекращения залога и должна быть дифференцирована.
Изложенные проблемы прекращения сервитутов, ипотеки, арестов и других прав и обременений прав на недвижимое имущество свидетельствуют от том, что правовому регулированию отношений по прекращению должно быть уделено не меньшее внимание, чем регулированию отношений по их возникновению. Между тем, анализ законодательства показывает, что нормы о прекращении прав или обременений прав на недвижимое имущество нуждаются в дальнейшем совершенствовании.
Помимо перечисленных, объектом регистрации можно признать обязательства, следующие за судьбой недвижимости. Так, согласно подп. 3 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимостьв структуре регистрационного листа правового кадастра выделяется реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом. Так, например, к качестве таких обязательств могут быть зарегистрированы следующие на основании законов или договоров за судьбой недвижимости инвестиционные обязательства, обязательства по уплате рентных платежей, обязательства участников кондоминиума по возврату займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества и др.

5. Понятие и виды преимущественных интересов

Одной из характерных черт системы регистрации прав является наличие таких прав или обременений прав, сведений о которых нет в регистрационных документах. В мировой практике для обозначения прав (обременений) прав на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной регистрации и признаваемых без регистрации, введено понятие «преимущественные интересы». Состав «преимущественных интересов» в разных странах различный. Например, в английской системе земельные сборы (деньги для местных властей, например, на поддержание дорог) записаны в местных регистрах, которые должны быть просмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.. В некоторых штатах США регистрируются денежные обязательства участников кондоминиума по содержанию общего имущества, в то время как в большинстве случаев денежные обязательства, связанные с обладанием недвижимым имуществом, признаются преимущественными интересами и не подлежат регистрации.
При определении перечня преимущественных интересов законодатели государств исходят прежде всего из того, что определенные ограничения (обременения) вытекают из общего режима, установленного для данного имущества (налоги, строительные, санитарные, экологические и другие ограничения, вытекающие из нормативных требований), либо в силу их нецелесообразности. Признание таких ограничений прав возникшими без государственной регистрации обусловлено следующими причинами. Во-первых, в развитых странах законодательство содержит нормы, препятствующие чрезмерной перегрузке регистрационной системы. В частности, в немецкой литературе указывалось на необходимость установления препятствий для перегрузки поземельной книги в Германии подробностями зарегистрированных прав. В связи с этим в указанной стране неспособными к регистрации объявлены: а) права на земельные участки, которые не признаются вещными правами; б) обязательственные права, даже если они в своем правовом воздействии имеют вещные черты; в) личные правоотношения, как, например, сделкоспособность, опека, вступление в брак; г) абсолютные ограничения, установленные законом, которые действуют против каждого; д) ограничения, установленные договором; ж) ограничения, установленные законом как, например, право преимущественной покупки и т.д. Во многих странах не подлежат регистрации также краткосрочная аренда.
При определении перечня прав (обременений прав) на недвижимое имущество, не подлежащих регистрации и признаваемых возникшими без таковой, законодательство государств, предусмотревших институт «преимущественных интересов», исходило, помимо задачи воспрепятствования излишней перегрузки регистра, так же из того, что такие права (обременения прав) легко установить другими способами. В частности, они вытекают из нормативно-правовой документации, обязательных норм и правил, могут быть установлены простым осмотром или в результате опроса и т.д. Например, такие обременения, как сервитуты или краткосрочная аренда, не подлежащие регистрации, могут быть обнаружены при осмотре недвижимого имущества.
В связи с изложенным, к преимущественным интересам в мировой практике отнесены следующие права (обременения прав):
а) права, которые можно обнаружить инспекцией собственности или наведением справок у пользователя (например, сервитуты прохода, проезда, краткосрочная аренда и др.);
б) обязательства, вытекающие из законодательства и других обязательных требований, такие, например, как земельный налог, строительные акты, акты общественного здравоохранения и т.д.
Действовавшую ранее казахстанскую модель определения объектов регистрации, предусмотренную Указом о государственной регистрации, на наш взгляд, нельзя признать удачной. Согласно ст. 4 Указа о государственной регистрации обременениями, не подлежащими регистрации признавались обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей природной сред и др.), а также обусловленные общественными нуждами (право доступа к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам и т.п.).
Перечень, данный в ст. 4 Указа о государственной регистрации, являлся далеко неполным и не охватывал ряда других прав (обременений прав), которые нецелесообразно было регистрировать в правовом кадастре в силу тех или иных причин. Например, исходя из перечня объектов регистрации, данного в п.2 ст.118 ГК, вытекало, что право проживания членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения подлежит регистрации в правовом кадастре, поскольку такое право подпадает по своим признакам под такой объект обязательной регистрации, как право пользования свыше одного года. Однако необходимость регистрации указанного права значительно осложнило бы положение как лиц, проживающих вместе с собственником, так и самого регистрирующего органа. В частности, регистрация осуществляется на основании правоустанавливающих документов. В связи с этим таким лицам пришлось бы всякий раз для регистрации своего права проживания представлять необходимые документы, в том числе согласие собственника. При регистрации прекращения рассматриваемого права также возникли бы сложности. Следует также учитывать, что состав семьи собственника может изменяться в результате рождения, смерти членов семьи, переезда на другое место жительства и др. Все это значительно осложнило бы регистрацию. В связи с изложенным, считаем, что право на проживание членов семьи не должно подлежать государственной регистрации. Достаточными для признания указанного права, на наш взгляд, необходимо признать основания, предусмотренные семейным и жилищным законодательством. В частности, право на проживание должны иметь лица, признаваемые членами семьи в соответствие со ст. 21 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях» (далее Закон «О жилищных отношениях). В Казахстане такое решение проблемы было оправдано тем, что при прекращении права собственности право проживания членов семьи также прекращается (ст.30 Закона «О жилищных отношениях»). В России право проживания членов семьи целесообразнее зарегистрировать, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу указанное право не прекращается. Приобретатель при приобретении имущества должен знать о наличии таких лиц.
В соответствии с действующим Законом о регистрации преимущественные интересы - права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами не подлежат обязательной государственной регистрации в правовом кадастре и признаются действительными без такой регистрации (подп. 1 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В частности, преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, согласно ст. 8 Закона о регистрации прав на недвижимость, являются:
1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;
2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;
3) право землепользования на срок менее одного года;
4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;
5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;
6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;
7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.
Согласно изложенной норме перечень преимущественных интересов носит исчерпывающий характер. Вместе с тем, к ним, помимо перечисленных, необходимо отнести, в случае регистрации прав только на одного из супругов, права другого супруга на недвижимость, поступившую в общую совместную собственность. Так, согласно в. 1 ст. 223 ГК, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому из супругов на праве собственности. В раздельную собственность согласно п. 2 указанной статьи поступает имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими во время брака в дар или в порядке наследования (см. комментарий к ст. 223 ГК). Соответственно, если право собственности на недвижимость, приобретенное во время брака, зарегистрировано только на одного из супругов, то другой супруг также признается субъектом общей совместной собственности, за исключением случаев, когда такое имущество поступает в раздельную собственность одного из супругов. Изложенное имеет значение в тех случаях, когда недвижимость, являющаяся объектом общей собственности, но право на которую зарегистрировано только на одного из супругов, было отчуждено без согласия другого супруга. В этом случае права такого супруга признаются преимущественным интересом, которое действительно без государственной регистрации в случае, если регистрация была произведена на имя другого супруга, и имеет перед правами приобретателя приоритет, в том числе добросовестного.
Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи неправильного применения норм о правах супруга, являющихся преимущественными интересами. Так, судом первой инстанции установлено, что гр.-н «М» и гр.-ка «А» находились в зарегистрированном браке с 29 октября 1962 г. На основании договора купли-продажи от 9 сентября 1998 г. «М» приобрел домостроение на свое имя. По ипотечному договору 14 августа 2008 г. «М» в обеспечение обязательств своей внучки «С» перед банком передал домостроение в залог. Истец «А» дала нотариально удостоверенное согласие на залог и внесудебную реализацию домостроения от 9 июля 2008 г. Обязательства, обеспеченные данным залогом, не были выполнены. 20 июня 2012 г. залогодержатель (банк) дал письменное согласие на оформление договора мены, при условии полного исполнения обязательства перед банком по договору займа.
28 июня 2012 г. «М» на основании договора мены, удостоверенного нотариусом, обменял домостроение на квартиру с доплатой. При оформлении договора мены покупателям («Т» и «К»), а также нотариусу ответчик «М» сообщил, что не женат, о чем подал письменное заявление. В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 25 июля 2012 г., удостоверенного нотариусом, «М» продал квартиру «У».
Согласно свидетельству о расторжении брака от 8 ноября 2012 г. брак между «М» и «А» расторгнут на основании решения суда от 9 июля 2012 г.
Суд кассационной инстанции удовлетворил требования «А» о признании договора мены от 28 июня 2012 г. и его регистрации недействительными, приведении сторон в первоначальное положение, выселении покупателей из домостроения, признании недействительными договора купли-продажи от 25 июля 2012 г. и его регистрации.
Отменяя решение кассационной инстанции, надзорная судебная коллегия по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 4 февраля 2014 г. №  3гп-66-14 указала, что в соответствии с п. 2 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Судом достоверно установлено, что ответчики «Т» и «К» (покупатели домостроения), а также «У» (покупатель квартиры) не знали и не могли знать о несогласии истца на совершение оспариваемых сделок, поскольку никаких доказательств обратного не представлено, следовательно, по указанным основаниям договоры мены и купли-продажи не могут быть признаны недействительными.
Ссылку на п. 3 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье надзорная коллегия признала не убедительной по тому основанию, что из указанного пункта следует, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] другого супруга. Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность представления [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]я другого супруга, возлагается на супруга, совершающего сделку, по распоряжению недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Неисполнение этой обязанности влечет соответствующую ответственность супруга, совершившего сделку, перед другим участником общей совместной собственности. Кроме того, в постановлении указано, что поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости были зарегистрированы за «М», «А» вправе была предъявлять требования об истребовании имущества от добросовестных приобретателей при предварительном установлении права долевой собственности в соответствии с п. 5 ст. 209 ГК по соглашению сторон, а при недостижении согласия - по решению суда.
С изложенным обоснованием надзорной судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан, на наш взгляд, нельзя согласиться по следующим основаниям. П. 2 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье применяется только в тех случаях, когда при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом согласие супруга предполагается. В случае с недвижимостью согласно п. 3 указанной статьи согласие другого супруга не предполагается, напротив, оно должно быть выражено в нотариальной форме. При отсутствии согласия в указанной форме, оно считается неполученным. Согласно указанной норме, супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение трех лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Кроме того, «А» не может после регистрации права собственности покупателей предъявить им требование об истребовании имущества от добросовестных приобретателей при предварительном установлении права долевой собственности в соответствии с п. 5 ст. 209 ГК, поскольку до признания в судебном порядке соответствующих сделок недействительными и аннулирования записей в правовом кадастре на покупателей, она не может быть воспользоваться виндикационным иском, поскольку согласно п. 1 ст. 261 ГК правом истребования имущества от добросовестного приобретателя вправе собственник, а не лицо, право собственности которого прекращено в результате регистрации права собственности на покупателей («Т», «К» или «У»).

6. Значение государственной регистрации. Понятие правоустанавливающей, правооформляющей и учетной регистрации

Освещая мировой опыт внедрения системы государственной регистрации в настоящей работе, мы делали акцент на то, что такая система в первую очередь необходима для участников оборота недвижимости, поскольку обеспечивает безопасность совершения сделок и предоставляет определенные гарантии правообладателям. Вместе с тем необходимо отметить, что внедрение системы необходимо также в публичных интересах. Так, например, известно, что первые на земле кадастры были созданы в фискальных интересах государства. Записи о правах собственности, начиная от первых кадастровых записей в Вавилоне и в Египте и до записей Думсдей Сервей, сделанных в Англии в 1086 г., и кадастра, установленного Наполеоном в начале 19 века, велись для целей налогообложения, планирования и контроля государства. В казахстанском законодательстве под значением государственной регистрации понимается влияние регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество ( ст.3 Указа о государственной регистрации).
Таким образом, значение государственной регистрации можно осветить с трех позиций: 1) с точки зрения государственных и иных публичных интересов (для учета и контроля, для целей налогообложения, планирования и т.д.); 2) с точки зрения интересов правообладателя и иных участников оборота в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах; 3) с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Каждый из указанных аспектов рассматриваемого вопроса имеет важное значение и имеет свои специфические черты в разных регистрационных системах.
Характерной чертой во всех западноевропейских странах является то, что кадастр позволяет осуществить систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются. Земельные участки описываются в соответствие с характером их использования, площадью и размером налогообложения, расположенными на них строениями и топографическими признаками; регистрируются права владения; устанавливаются связи с другими административными регистрами и картотеками. Общей тенденцией является то, что изначальная финансовая сторона кадастра отходит на задний план и о ней говорится все меньше, в то время как его роль, которую он играет в качестве основы общей информационной системы, становится все важней.
Во многих странах западной Европы, помимо своего первоначального назначения, кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.
Другим направлением в развитии системы является преобразование информации, касающейся земли, в пространственные системы. Одним из методов является геодезическое кодирование. Если земельной единице присвоены координаты в государственной геодезической сетке, то вся информация, касающаяся земли, может быть определена в пространстве. Кадастровые карты все больше преобразуются в цифровую форму.
При развитии земельной регистрации в указанных направлениях, проблема выбора кадастровой единицы станет важным фактором во многих отношениях. Если официальная система земельной регистрации, равно как и другие системы земельной регистрации, будет основываться на одной и той же единице, эта единица станет чрезвычайно важной как с юридической, так и с практической точек зрения. При дроблении и изменении кадастровой единицы, как показывает опыт ряда стран, для уточнения параметров требуется судебное разбирательство. Опыт европейских стран позволяет сделать вывод, что имеется тенденция к тому, чтобы земельная единица стала юридической основой, охраняемой законом.
То, что данная единица становится все более важной, может быть продемонстрировано и с другой точки зрения. В прошлом кадастровые и другие системы регистрации, как правило, индексировались по именам их владельцев. Во многих странах регистрация все еще производится таким же образом, что затрудняет поиск при смене владельца. В западных странах кадастры/земельные регистры все чаще индексируются, акцентируя все большее внимание на сущности земельной единицы, идентифицированной с использованием карт и номера единицы. Данная единица также служит ключом к интегрированию других записей в единую систему. Земельная регистрация должна выполняться на основе определенных земельных единиц, а не на основе их владельцев.
Анализируя опыт внедрения системы регистрации прав на недвижимое имущество мы приходим, таким образом, к выводу, что такая система многофункциональна и способствует решению следующих основных задач.
Во-первых, указанная система позволяет однозначно определить правообладателя. Как, уже отмечалось, отличие системы регистрации прав от системы регистрации документов состоит в том, что при системе регистрации прав зарегистрированное право признается действительным, пока иное не установлено судом. При отсутствии такой системы при всякой передаче права нужно было бы расследовать историю объекта для установления обстоятельств, которые могут повлиять на действительность передаваемого права. Правообладателю такая регистрация дает гарантию защиты от необоснованных посягательств на его права, облегчает защиту прав, поскольку регистрация является доказательством существования у него права.
Во-вторых, однозначное установление на основании произведенной регистрации правообладателя позволяет с точностью определить субъекта всех обязательств, вытекающих из факта обладания имуществом. В первую очередь это нужно государству для налогообложения. Помимо этого, регистрация позволяет установить лицо, которое несет обязательства по содержанию недвижимого имущества либо ответственность за вред, причиненный таким имуществом третьим лицам. Учитывая то, что земля является природным объектом и нуждается в поддержании ее природных качеств, в особенности это необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, регистрация позволяет вести земельную инспекцию для проведения природоохранных мероприятий.
Значение регистрации для налогообложения чрезвычайно важно. В Казахстане много случаев фактического владения недвижимым имуществом, когда нет юридических оснований для возложения на фактического владельца налоговых обязательств. Даже в крупных городах такая картина довольно распространена. Например, в кондоминиумах в редких случаях участники определились со своими правами на земельные участки. В настоящее время, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельные участки участники кондоминиумов в большинстве случаев не произвели регистрацию прав на них. В связи с этим, вряд ли правомерно возложение на них налоговых обязательств. На практике налоговые органы зачастую возлагают на участников кондоминиума налог на землю, хотя собственниками такой земли до оформления соответствующих документов их признать нельзя.
Регистрация прав на объекты недвижимого имущества позволит устранить неопределенность в принадлежности прав и, как показывает практика, способствует значительному увеличению налоговых поступлений в бюджет.
В третьих, ценность и значение системы государственной регистрации состоит в том, что, за исключением преимущественных интересов, не подлежащих регистрации и признаваемых действительными без таковой, в правовом кадастре содержится вся информация о зарегистрированных правах и обременения прах на недвижимое имущество. Это позволит определить правовой режим объекта недвижимости, установить приоритеты между зарегистрированными правами и их обременениями, исключить необоснованную конкуренцию между ними.
В четвертых, потребителям правового кадастра такая система позволит установить правообладателя, определить правовой режим объекта недвижимости, вид зарегистрированного права и существующих обременений на него. Участники гражданского оборота в результате создания такой системы также защищены в большей мере, поскольку необходимую информацию в целях заключения сделки в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, они могут получить из такой системы. Более того, система регистрации позволяет получить информацию о притязаниях на права в отношении того или иного объекта недвижимости, что усиливает гарантии участника сделок от будущих притязаний на приобретаемые права.
В пятых, система регистрации позволит государству прогнозировать и контролировать рынок недвижимости. Как отмечалось в литературе, в силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремиться в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости.
В шестых, введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним существующую систему нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
В седьмых, для правообладателя и других участников гражданского оборота значение государственной регистрации состоит в том, что она позволяет определить момент возникновения, изменения или прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество.
Значение такого момента чрезвычайно важно, поскольку с этого момента к лицу при приобретении права переходят права и обязанности, связанные с обладанием недвижимым имуществом, а при прекращении права такие права и обязанности с этого момента прекращаются. Мировой опыт функционирования систем регистрации свидетельствует, что в основу определения такого момента кладутся разные критерии. Например, для системы регистрации документов характерным является признание моментом возникновения права момент, устанавливаемый на основании правоустанавливающих документов. Но юридическое значение такой момент приобретает только после произведенной регистрации. Для системы регистрации прав по Торренсу характерно следующее. Во-первых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: «первый по времени». Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости и стоимость земли меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированного позже.
Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, заключенный раньше может быть зарегистрирован позже и не приобретет приоритета перед договором залога, заключенным позже, но зарегистрированном раньше. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации. Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса (например, Указ о земельных титулах Колумбии и др.) дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию. В этом случае правило «первый по регистрации» означает, что первоочередность, установленная во время принятия заявления, будет иметь значение после того, как произошел акт регистрации. В связи с изложенным, важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которая должна быть произведена сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.
Государственная регистрация прав на недвижимость может быть правообразующей, правооформляющей и учетной. Вопрос о влиянии акта регистрации на права и обязанности участников гражданского правоотношения исследовался в Казахстане и другими авторами. 
В настоящее время значение государственной регистрации прав на недвижимость определяется в п. 2 ст. 118 ГК РК и ст.ст. 7, 46, 53, 54, 56 Закона о государственной регистрации. Так, в п. 2 ст. 118 ГК РК предусмотрено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации - момент подтверждения возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации.
Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, согласно которому если в информационную систему правового кадастра поступила электронная копия правоустанавливающего документа, то моментом государственной регистрации права на недвижимое имущество является момент подтверждения его возникновения, изменения или прекращения регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации. Изложенное положение обусловлено тем, что в соответствии с п. 1 ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.
В настоящее время момент подачи документов на регистрацию указывается в книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю (ст.ст. 13 и 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).Так, согласно п. 1 ст. 13 указанного Закона, Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона в книгу учета документов, поступающих на регистрацию, вносятся сведения о дате, часе, минуте представления документов. Согласно п. 2 указанной статьи, заявителю выдается расписка с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, фамилии, имени (отчества) ответственного работника, принявшего документы, перечня документов, представленных на регистрацию, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии) объекта недвижимости.
Положение п. 2 ст. 118 ГК РК о том, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации является общим, поскольку иное может быть установлено ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость.
На основании изложенных общих положений определяется момент возникновения прав на недвижимость, указанных в ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременений прав на недвижимость, подлежащих регистрации согласно ст. 5 указанного Закона, а также момент изменений прав (обременений прав), подлежащих регистрации в соответствии со ст. 6 Закона о государственной регистрации
В частности, если стороны пролонгировали срок договора аренды, то срок права пользования считается измененным с момента государственной регистрации. На основании изложенной нормы арест имущества, право доверительного управления, в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста или назначения доверительного управляющего.
С учетом изложенных положений, вп. 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременений прав, налагаемых государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Более того, регистрация обременений, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
Из материалов судебного дела следует, что 28.11.2012 г. между Е. и М. был заключен договор дарения земельного участка с домовладением. Сделка совершена в простой, а не в нотариальной форме.17.01.2013 г.М. (одаряемым) были поданы документы на регистрацию права собственности на указанное имущество. Уведомлением Департамента юстиции от 23.01.2013 г. было отказано в государственной регистрации со ссылкой на подп. 1 п. 1 ст. 31 Закона о регистрации прав на недвижимость по тем основаниям, что Е.(даритель) ликвидирован решением специализированного межрайонного экономического суда от 07.12.2012 г. Согласно указанному решению суда ликвидатором назначен ГУ «Департамент по работе с несостоятельными должниками Комитета МФ РК». В соответствии со ст.50 ГК с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению имуществом и делами юридического лица. Следовательно, Е.не имеет права распоряжаться данным имуществом.
Суд первой инстанции признал незаконным и отменил указанное Уведомление Департамента юстиции по тем основаниям, что в соответствии п.1 ст. 9 Закона орегистрации прав на недвижимость заявитель М.имел срок шесть месяцев для регистрации своего права на подаренную ему недвижимость. Ликвидированное лицо –Е. распорядилось своим имуществом в соответствии с договором дарения до вынесения решения от 07.12.2012г. о его ликвидации.
Однако, в постановлении Апеляционной судебной коллегии от 19.06.2013 г. было признано, что указанные выводы суда первой инстанции противоречат Закону о регистрации прав на недвижимость по следующим основаниям. Право собственности на предмет договора дарения по данному делу в соответствии с подпунктом 1 ст. 4 Закона подлежит государственной регистрации. Следовательно, на момент обращения заявителя в Департамент юстиции для государственной регистрации земельного участка с домовладением, предусмотренного договором дарения от 28.11.2012 г., право собственности сохранялось за дарителем. При приеме документов заявителя на государственную регистрацию регистрирующим органом было установлено, что на момент подачи заявления 17.01.2013 г. в отношении дарителя Е. имеется решение суда от 07.12.2012 г., вступившее в законную силу 22.12.2012 г., о ликвидации его с назначением ликвидатора. В соответствии ст. 50 ГК полномочия по управлению имуществом и делами указанного юридического лица перешла к ликвидационной комиссии, поэтому Е. уже не могла распоряжаться указанным имуществом по отчуждению его третьему лицу.
По изложенным основаниям решение суда в части удовлетворения заявления отменено с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене оспариваемого Уведомления Департамента юстиции об отказе от 23.01.2013 г. 
Вместе с тем, полагаем, что аргументы апеляционной коллегии, что момент распоряжения Е. принадлежащей ему недвижимостью определяется моментом подачи заявления на государственную регистрацию (17.01.2013 г.), не являются обоснованными. В связи с исключением в соответствии с [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] от 25.03.11 г. № 421-IVиз комментируемой статьи и других статей ГК и иных законодательных актов норм о регистрации сделок с недвижимостью, договор дарения с недвижимостью не подлежит регистрации и считается совершенным с момента заключения (подписания) сторонами, а случае, установленном соглашением сторон (см. комментарий к ст. 154 ГК), с момента нотариального удостоверения. Договор дарения от 28.11.2012 не подлежит нотариальному удостоверению ни в соответствии с законодательными актами, ни в соответствии с соглашением сторон и, соответственно, считается заключенным с момента подписания сторонами, то есть с 28.11.2012 г. Таким образом, Е. распорядилось недвижимостью путем заключения договора дарения 28.11.2012 г., еще до того, как принято решение о его ликвидации (07.12.2012 г.) и до назначения ликвидатора. Более того, согласно подп. 2 ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость, право доверительного управления подлежит обязательной государственной регистрации и на основании п. 1 ст. 7 указанного Закона считается возникшим с момента государственной регистрации обременения прав на недвижимость. Между тем, в материалах дела не указано, что право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано. В этой связи мы может предположить, что оно не регистрировалось. К ликвидатору право распоряжаться недвижимым имуществом ликвидируемого юридического лица переходит с момента государственной регистрации права доверительного управления. В связи с изложенным, если на момент подачи заявления о государственной регистрации 17.01.2013 г. право доверительного управления ликвидатора не было зарегистрировано, заявление о регистрации должны были подать обе стороны, как Е., так М., поскольку сделка нотариально не удостоверена. Однако, если на указанную дату право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано, то подать на регистрацию заявление могли ликвидатор и М. В последнем случае, подача заявления только одной из сторон должно было стать основанием для отказа в приеме документов на основании подп. 1 п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, а не основанием для отказа в регистрации. При подаче заявления обеими уполномоченными сторонами до момента внесения в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров сведения о прекращении деятельности Е. основания для отказа в приеме документов или отказе в регистрации по тому основанию, что Е. не имеет право распоряжения, на наш взгляд, отсутствуют.
Исключения из общего положения о моменте возникновения прав и обременений прав на недвижимость с момента государственной регистрации могут быть предусмотрены ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и иными законодательными актами.
Так, согласно п. 4 ст. 1072 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Существуют и другие исключения из общего правила. Так, в п. 3 ст. 47 ГК предусмотрено, что имущество (права и обязанности) переходит к правопреемнику в момент его регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами или решением о реорганизации. Согласно п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации.
При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Полагаем, что к исключениям из общего положения можно отнести и случай, предусмотренный в п. 4 ст. 235 ГК. Согласно указанной норме, члены потребительского кооператива (жилищного, [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], дачного, гаражного или иного), другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество. Моментом возникновения прав на указанные объекты необходимо отнести момент внесения в полном объеме паевого взноса, независимо от момента государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 53 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Соответственно, момент возникновения юридических притязаний не связан с моментом государственной регистрации. Например, дата заключения соглашения о задатке или предварительного договора определяет момент возникновения юридического притязания лица, имеющего намерение приобрести имущество. Вместе с тем полагаем, что при определении объекта регистрации указанные соглашения должны были быть признаны как сделки, не влекущие возникновения прав или обременений прав на недвижимость.
Не совпадают момент возникновения права собственности наследодателя, не успевшего зарегистрировать свои права, в тех случаях, когда право на регистрацию переходит к наследникам. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости – по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45 Закона о регистрации прав на недвижимость). Так, на практике нередки случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. Закон о регистрации прав на недвижимость позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права, но момент возникновения его права определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли продажи, заключаемого с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя. До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость в Казахстане сложилась практика регистрации прав на умершее лицо и моментом возникновения для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правосубъектность и не может быть субъектом права собственности и иных прав.
Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения может быть момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества.
Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для таких прав Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает учетную регистрацию. Так, согласно п. 2 ст. 56 указанного Закона, дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством Республики Казахстан, действовавшим на момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). В соответствии с подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, ранее возникшее право (обременение права) - право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года и действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Согласно подп. 18 ст. 1 указанного Закона, систематическая регистрация ранее возникших прав в правовом кадастре - учетная регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и действительные, если они соответствуют законодательству, действовавшему в момент их возникновения.
Например, при систематической регистрации право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 г., подлежит учетной регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Однако, необходимо учитывать, что сроки и порядок проведения систематической регистрации определяются уполномоченным органом (п. 1 ст. 57 Закона о регистрации прав на недвижимость). Отсутствие систематической регистрации не влияет на возникновение ранее возникшего права.
В отношении отдельных видов недвижимости момент возникновения права собственности на них определяется моментом возникновения права собственности на земельный участок. Так, согласно п. 5 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, при государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.
Так, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В отличие от указанных, права на первичные и вторичные объекты подлежат регистрации. Согласно, Закону о регистрации прав на недвижимость, первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации (п. 7 ст. 1);вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) (п. 8 ст. 1);
Определение момента возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество имеет важное значение при установлении приоритета между ними. Так, согласно п. 6 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со 13LINK \l "sub40000"14статьями 4 и 515 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;
2) приоритет ранее возникших прав (обременении прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.
Таким образом, Закон о государственной регистрации при решении вопроса о значении государственной регистрации исходит из того, что значение регистрации должно быть дифференцировано с учетом объекта регистрации и даты его возникновения (до или после введения системы регистрации), устраняя при этом противоречия между Общей и Особенной частью ГК РК.



































Тема 3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ (ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ) КАК ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

1. Изменения как объекты государственной регистрации

В Законе о регистрации прав на недвижимость самостоятельными объектами регистрации признает изменения прав или обременений прав. В частности, в п. 1 ст. 6 Закона установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат:1) изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи; 2) изменение сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра; 3) изменение вида права, за исключением случая изменения вида права на основании законодательного акта;4) изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон; 5) иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон.
Подлежат регистрации также изменение сведений о правообладателе, содержащиеся в регистрационном листе правового кадастра. На основании ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость данными, идентифицирующими правообладателя, являются: для физических лиц - фамилия, имя, отчество и дата рождения, а для юридических лиц - наименование и регистрационный номер.

2. Изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости и данных правообладателя как объект регистрации

При определении перечня идентификационных характеристик объекта недвижимости, изменения которых требуют государственной регистрации, необходимо исходить из того, какие характеристики, идентифицирующие недвижимость, вносятся в регистрационный лист правового кадастра. Так, например, согласно разделу 2 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра, для земельного участка вносятся такие сведения как кадастровый номер, местоположение, категория земель, делимость (неделимость), целевое назначение, площадь. Соответственно, при их изменении по воле правообладателя, он должен подать заявление о регистрации таких изменений.
Вместе с тем, обязанность по подаче заявлений о регистрации изменений прав (обременений) прав на недвижимое имущество правообладатель несет не всегда. Так, в п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость установлено, что в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан, и осуществляется безвозмездно.

3. Изменение вида права (обременения права) как объекты государственной регистрации

Изменение вида права на недвижимость на основании законодательного акта не требуют государственной регистрации. Так, например, согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. В п. 2 указанной статьи было предусмотрено, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее.
Соответственно, в указанных случаях право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельными участками на основании законодательного акта трансформировалось в право частной собственности на земельный участок. Изменение вида права в указанных случаях не требует государственной регистрации.
Случаи трансформации права на земельные участки на основании Указа о земле 1995 г. имеют на практике важнейшее значение, поскольку в указанных случаях земельные участки выбыли из государственной собственности и перешли в частную и при этом право частной собственности может быть подтверждено, например, актом на право пожизненного наследуемого владения.
Вместе с тем, в судебной практике имеются случаи неприменения норм п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. о преобразовании права пожизненного наследуемого землей в право частной собственности, а также норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимость о действительности ранее возникших прав без государственной регистрации (подп. 2 и 18 ст. 1, п. 4 ст. 7, ст. 56). Так, из материалов гражданского дела видно, что на основании решения главы районной администрации от 11.09.1993 г. гр.-ке Я. предоставлено право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 0,1007 га для садоводства, расположенным в садоводческом обществе «А».1.02.1994 г. гр.-ке Я. выдан государственный акт на вышеуказанный земельный участок. Постановлением акимата района от 14.07.2005 г. гр.-ну Д. разрешено оформление земельного участка № 36 площадью 0,1200 га в ПК СТ «А», на основании которого был выдан государственный акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в Управлении юстиции. Я. обратилась с иском к Д., акимату, ГУ «Отдел земельных отношений», ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», ТОО «ВЛ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, выданных на имя Д., акта приемки объекта строительства в эксплуатацию, техпаспорта на домостроение, мотивируя тем, что на основании государственного акта о праве пожизненного наследуемого владения владельцем данного земельного участка является она. Отменяя постановление коллегии по гражданским делам от 25.06.2008 г., удовлетворившего требования истца, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 18.02.2009 г. от № 4гп-46-09 указала, что Я. правом собственности на спорный земельный участок не обладала, так как закон прямо связывает возникновение тех или иных прав на недвижимое имущество с их регистрацией, а регистрацию права собственности Я. не производила. Кроме того, Я. не произвела замену земельного акта старого образца на новый, хотя в старых актах не были указаны кадастровые номера, а это привело к тому, что при выдаче Д. правоустанавливающих документов на данный спорный участок он числился как не занятый.
Между тем, на наш взгляд, надзорная коллегия Верховного Суда РК не учла, что согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г.граждане РК, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. На момент вступления в силу Указа о земле 1995 г. со дня его опубликования, право частной собственности на земельные участки не подлежало регистрации. Система регистрации в РК действует с 1 марта 1996 г. и права, возникшие до 1 марта 1996 г., действительны при условии их соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права, то есть без государственной регистрации (подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Изменение вида права на основании договора необходимо зарегистрировать. Например, аренда соглашением сторон может быть изменена на безвозмездное пользование. При этом меняется и основание возникновение права.

4. Изменение основания возникновения права на недвижимое имущество и условий сделки, являющейся основанием возникновения права

Закон о регистрации прав на недвижимость концептуально по иному подошел к регулированию вопроса о регистрации изменений условий договора. В соответствии с действующим законодательством не требуется регистрацию любых изменений условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения права или обременения права на недвижимость. Так, согласно подп. 4 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Так, например, необходима регистрация при изменении срока действия договора или сумме (цене) сделки, сведения о которых внесены в регистрационный лист.
Иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, иными законодательными актами или соглашением сторон. Так, согласно п. 5 ст. 48 указанного Закона следующие изменения залога подлежат государственной регистрации в правовом кадастре:1) замена предмета; 2) изменение состава участников и срока действия (исполнения) основного обязательства; 3) изменение размера основного обязательства. Другие изменения залога могут быть зарегистрированы в правовом кадастре по желанию участников. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что любые изменения условий договора подлежат государственной регистрации.
В связи с изменениями, внесенными в ГК и в общие положения Закона о регистрации прав на недвижимость Законом РК от 25.05.2011 г. № 421-IVиз объектов регистрации были исключены сделки. Вместе с тем, в подп. 4 п. 2 ст. 14 указанного Закона в структуре регистрационного листа правового кадастра сохранен реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество. В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что сделка может быть признана самостоятельным объектов государственной регистрации, если она не является основанием возникновения прав, обременении прав на недвижимость или юридических притязаний. Например, при заключении договора аренды с отлагательным условием право на недвижимость не возникает и объектом регистрации является сделка.
В связи исключением сделок из объектов государственной регистрации, необходимо признать, что сделки с недвижимостью считаются заключенными без государственной регистрации, соответственно с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания сделке письменной формы, а в случаях, установленных [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] или соглашением сторон, нотариального удостоверения. Так, согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] удостоверению. Однако, моментом возникновения прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, по общему правилу, является момент государственной регистрации.

















































Тема 4. ПРОЦЕДУРА РЕГИСТРАЦИИ

Органы регистрации и общие положения о подаче заявления.

Согласно подп. 17) ст. 1 Закона о регистрации правовой кадастр – это единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество, сведений о зарегистрированных правах на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море».
Правовой кадастр состоит из:
1) книги учета документов, поступающих на регистрацию;
2) регистрационной книги;
3) книги учета запросов на предоставление сведений из правового кадастра;
4) регистрационных дел;
5) книги учета сведений о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море»;
6) информационной системы.

1. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется регистрирующими органами в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации.
Приоритет между заявлениями, внесенными в книгу учета документов, поступающих на государственную регистрацию, устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию.
Форма, содержание и порядок ведения книги учета документов, поступающих на государственную регистрацию, определяется уполномоченным органом.
 
2. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости.
Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества:
1) земельный участок;
2) вторичный объект недвижимости;
3) земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости.
Регистрационный лист состоит из четырех разделов:
1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;
3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;
4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество.
Форма и [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] в регистрационный лист определяется Правилами внесения и аннулирования записей в регистрационный лист правового кадастра, утвержденными Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 242.
.
 
3. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра ведется регистрирующими органами в целях учета поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра.
Форма, содержание и порядок ведения книги учета запросов на предоставление информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом.
 
4. Регистрационное дело – это часть правового кадастра, в котором по объектному принципу осуществляется хранение копии документов, представленных на государственную регистрацию (подп. 26) ст. 1 Закона о регистрации). По общему правилу, регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию, в том числе копии идентификационного документа на земельный участок, а также документы регистрирующего органа, относящиеся к данному объекту недвижимости или его правообладателям, и бумажные копии электронных документов.
На каждый вторичный объект недвижимости, входящий в состав объекта кондоминиума, ведется отдельное регистрационное дело.
При необходимости, на земельный участок, на котором находятся несколько первичных объектов недвижимости, регистрационное дело ведется в нескольких томах.

В п. 4 ст. 118 ГК РК закрепляется принцип публичности государственной регистрации. Публичность государственной регистрации в контексте указанной нормы, как мы полагаем, означает открытость, гласность государственной регистрации, возможность получения информации из правового кадастра в публичных или частных интересах заинтересованным лицам с учетом установленных ограничений. Так, в указанном пункте устанавливается положение о предоставлении информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество любому лицу с учетом ограничений, установленных Законом о регистрации прав на недвижимость.
Согласно п. 1 ст. 17 указанного Закона, сведения, раскрывающие информацию о гражданах (персональные данные) и других правообладателях, за исключением данных, идентифицирующих правообладателя (фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, наименование и регистрационный номер юридического лица), не могут быть предоставлены. В п. 2 указанной статьи предусмотрено, копии документов, находящиеся в регистрационном деле правового кадастра, представляются по мотивированным запросам судебных, правоохранительных и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан, временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках проведения процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица. Иным лицам указанная информация выдается с письменного согласия правообладателя.
В отношении информации по конкретному объекту недвижимого имущества и обобщенных данных о правах физического или юридического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, заверенные регистрирующим органом, в п. 3 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость установлено, что они выдаются по запросам правообладателя (уполномоченного представителя) и мотивированным запросам:1) адвокатов;2) правоохранительных, судебных органов, по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;3) судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;4) органов государственных доходов и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;5) нотариусов, наследников;6) временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;7) органов опеки и попечительства;8) иных лиц с письменного согласия правообладателя.
Учет поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра ведется в Книге учета запросов на предоставление информации из правового кадастра (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В настоящее время приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 марта 2012 г. № 131 утверждены Правила предоставления информации из правового кадастра, которые определяют порядок предоставления из правового кадастра информации о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, правообладателях. В частности, Правила устанавливают основания, условия предоставления и виды информационных услуг.
Так, из запроса от 4.04.2008г. следует, что ТОО, обратилось в ГУ «Департамент юстиции» с просьбой предоставить сведения об имуществе, зарегистрированном за гр.-м М. Департамент юстиции отказал в предоставлении информации.Отказ регистрирующего органа был обжалован в суде. Решением Специализированного межрайонного экономического суда от 16.10.2008 г. в иске было отказано по следующим основаниям. Поскольку ТОО истребовал у регистрирующего органа информацию о правах физического лица на имеющиеся у него все объекты недвижимости, тем самым, запросил обобщенные данные об имеющемся у физического лица имуществе, заверенные росписью уполномоченного должностного лица, то в силу требований Закона о регистрации прав на недвижимость, Правил предоставления информации из правового кадастра, данная информация выдается по мотивированным запросам правообладателя (уполномоченного представителя), правоохранительных, судебных органов, судебных исполнителей по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам, налоговых органов, нотариусов, наследников, конкурсных и реабилитационных управляющих в процедурах банкротства, органов опеки и попечительства. Между тем, информация о правообладателе на конкретный объект недвижимого имущества может быть выдана любому лицу.

Правовой кадастр ведется регистрирующими органами. В соответствии с подп. 27) ст. 1 Закона о регистрации регистрирующий орган - территориальные органы юстиции, осуществляющие государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества.
Правовой кадастр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, сведения о правообладателях, информацию об имеющихся запросах сведений из правового кадастра.
Правовой кадастр также включает в себя сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», переданные в регистрирующий орган государственными органами, уполномоченными на их регистрацию.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется регистрирующими органами по местонахождению объекта недвижимого имущества с учетом идентификационных и других характеристик недвижимого имущества, необходимых для ведения правового кадастра.
Все записи в правовом кадастре ведутся на каждый объект недвижимости и приравненные к ним объекты. Объекты недвижимости идентифицируются кадастровым номером.
Все записи о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество, прав на приравненные к недвижимости объекты заносятся регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.
Единая информационная система правового кадастра формируется уполномоченным органом.
Порядок ведения и пользования информационной системы правового кадастра определяется уполномоченным органом.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров определяется Правилами взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров, утвержденными Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 18 марта 2015 года № 164.
  В Законе о регистрации прав на недвижимость порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется в главе 4 и включает такие стадии как: 1) прием документов; 2) проверка документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству; 3) внесение записей в регистрационный лист о произведенной регистрации либо отказ или приостановление государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Законом; 4) совершение надписи на правоустанавливающем документе о произведенной государственной регистрации; 5) выдача правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации, либо документа об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, а также выдача свидетельства о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Помимо Закона о регистрации прав на недвижимость, порядок государственной регистрации регламентируется рядом НПА, в том числе приказами: 1) и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24.08.2007 г. № 236 «Об утверждении формы заявления о регистрации прав на недвижимое имущество и иных объектов, уведомления о внесении в регистрационные документы соответствующих записей»; 2) Агентства по регистрации недвижимости и юридических лицМинистерства юстиции Республики Казахстан от 3.12.1997 г. № 21 «Обутверждении Временной инструкции по заполнению унифицированной формырегистрационного листа Правового кадастра»; 3) Министра юстиции Республики Казахстан от 28.03.2012 г. № 131«Об утверждении Правил предоставления информации из правового кадастра» и др.
Исправление ошибок, допущенных при государственной регистрации. Ошибки, допущенные при регистрации, могут быть исправлены по инициативе регистрирующего органа или по заявлению заинтересованного лица в [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], установленном Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 243 «Об утверждении Правил внесения записей в целях исправления ошибок, допущенных в регистрационных документах» с учетом правил, установленных ст. 32 Закона о регистрации.
Ошибки, допущенные при регистрации, не изменяющие принадлежность, характер или содержание зарегистрированного права (обременения прав), могут быть исправлены регистрирующим органом по собственной инициативе с письменным уведомлением всех заинтересованных сторон. Отметка об уведомлении ставится в регистрационном листе. Копии уведомлений подлежат хранению в регистрационном деле.
Любое лицо, интересы которого нарушаются в результате допущенных при регистрации ошибок, при отказе регистрирующего органа внести соответствующие исправления в регистрационные документы может обратиться в суд с заявлением о внесении исправлений на основании решения суда.
Если исправление ошибок влияет на принадлежность, характер или содержание зарегистрированного права (обременения права и иных объектов государственной регистрации), заинтересованные лица должны быть уведомлены о необходимости внесения таких исправлений. Внесение исправлений в указанных случаях допускается только при наличии письменного согласия всех заинтересованных лиц, удостоверенных нотариально или поданных в регистрирующий орган лично. В тех случаях, когда заинтересованные лица отказали в даче согласия на внесение исправлений или не дали ответ в течение одного месяца с момента получения уведомления, регистрирующий орган должен обратиться в суд для вынесения решения о внесении исправлений.
Если регистрация была произведена на основании документа, выданного государственным органом, и исправления касаются сведений, указанных в этом документе, исправление ошибок допускается при условии внесения этим органом соответствующих изменений в такой документ. Внесение изменений в указанном случае осуществляется регистрирующим органом с соблюдением вышеприведенных правил.
Аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра. Аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется регистрирующим органом на основании актов суда, вступивших в законную силу.
Наличие обременений не должно препятствовать исполнению судебного акта о признании сделки или иного правоустанавливающего документа недействительными.
В случае аннулирования записи о регистрации возникновения права на недвижимое имущество при наличии обременений регистрирующий орган должен в течение семи рабочих дней со дня поступления судебного акта уведомить залогодержателя или соответствующий уполномоченный орган, по решению которого наложено ограничение, о произведенном аннулировании записи в регистрационном листе правового кадастра.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] в регистрационном листе правового кадастра устанавливается Правилами внесения и аннулирования записей в регистрационный лист правового кадастра, утвержденными Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 242.
Статья 9 Закона о регистрации устанавливает сроки подачи документов на регистрацию. Так, лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов. Однако заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. А при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав), лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для прекращения обременения.
Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных ст. 9 Закона о регистрации, влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на юридических лиц - в размере двадцати месячных расчетных показателей (ст. 460 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года № 235-V).


2. Понятие правоустанавливающего документа. Виды правоустанавливающих документов. Требования, предъявляемые к правоустанавливающим документам.

В соответствии с подп. 16) ст. 1 Закона о регистрации правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает использование электронной копии правоустанавливающего документа, под которой понимается электронный документ, полностью воспроизводящий информацию подлинного бумажного документа, в электронно-цифровой форме с электронной цифровой подписью заверителя.
Согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав).
Закон о регистрации устанавливает следующие требования к правоустанавливающим документам.
1. Документы, подтверждающие возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации, должны быть надлежащим образом оформлены в случаях, установленных законодательством Республики Казахстан, скреплены печатью (при ее наличии), выполнены на специальных бланках, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Республики Казахстан должностных лиц.
2. Документы, исходящие от судов, правоохранительных и иных государственных органов, должны быть выполнены в форме, предъявляемой для соответствующих документов.
3. В случаях, установленных законодательными актами, правоустанавливающие и иные документы должны быть удостоверены в нотариальном порядке.
4. Электронные копии правоустанавливающих документов могут не содержать подписей сторон и подлежат обязательному удостоверению электронной цифровой подписью нотариуса.
5. Документы не должны иметь подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также не должны исполняться карандашом.
6. Правоустанавливающие документы должны содержать сведения:
1) о правообладателях, вносимые в регистрационный лист;
2) о виде регистрируемого права (обременения права);
3) адрес;
4) регистрационный код адреса (при его наличии);
5) необходимые для целей ведения правового кадастра данные об объекте недвижимости.
7. При регистрации прав (обременении прав), устанавливаемых на часть недвижимого имущества, правоустанавливающий документ (об аренде, сервитутах, безвозмездном пользовании имуществом и другие) должен содержать подробное описание части имущества, являющейся сферой распространения права (обременения права).
8. При залоге части недвижимого имущества план деления объекта на случай отчуждения предмета залога в связи с неисполнением обязательства должен быть одобрен органом, осуществляющим деление или слияние данного объекта недвижимости.
9. Документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.
10. В тех случаях, когда правоустанавливающим документом является судебный акт и в иных случаях, когда правообладателю не выдается подлинник документа, для регистрации представляются две удостоверенные копии такого документа.
11. Брачный договор представляется в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.
В п. 3 ст. 118 ГК РК предусмотрены положения о способах удостоверения произведенной регистрации. По общему правилу, произведенная регистрация удостоверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, совершением надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию. Исключение установлено для электронной регистрации. Так, согласно п. 1-1 ст. 34 Закона о регистрации прав на недвижимость, электронная регистрация подтверждается путем отправки уведомления о произведенной регистрации, заверенного электронной цифровой подписью регистрирующего органа, в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса и в личные кабинеты участников сделки на веб-портале «электронного правительства».
Надпись о произведенной регистрации ставится, как правило, на правоустанавливающем документе, представленном на государственную регистрацию. Однако, Законом о регистрации прав на недвижимость предусматривается, что регистрирующим органом может быть выдан правоустанавливающий документ для одного случая. Согласно п. 2 ст. 34 указанного Закона, регистрирующий орган обязан выдать заявителю [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] (ином вещном праве) на недвижимое имущество в случаях, когда регистрация прав осуществлена на основании документов о внесении паевого взноса в полном объеме в жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативах. Необходимость выдачи правообладателю свидетельства о праве собственности связано с тем, что паенакопители могут представить в регистрирующий орган справку об уплате паевого взноса, которая не отвечает признакам правоустанавливающего документа. Форма свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество для указанного случая утверждена приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 г. № 236.
Вместе с тем, выдача регистрирующим органом свидетельства о праве собственности взамен представленного на регистрацию правоустанавливающего документа является необходимым и в некоторых других случаях. Так, например, акты приемки в эксплуатацию не содержат сведений, которые должны быть указаны в правоустанавливающем документе в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 4 ст. 24 указанного Закона, правоустанавливающие документы должны содержать сведения о правообладателях, вносимые в регистрационный лист, о виде регистрируемого права (обременения права), адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), а также необходимые для целей ведения правового кадастра данные об объекте недвижимости.
Утрата (повреждении) правоустанавливающих или иных документов, находящихся в регистрационном деле, и уничтожении (повреждении) регистрационных записей. Если правоустанавливающие или другие документы, хранящиеся в регистрационном деле, были повреждены или уничтожены, регистрирующий орган может восстановить указанные документы всеми допустимыми способами, в том числе путем востребования необходимых документов от правообладателя, от государственных органов, от которых они исходят. Допускается получение утраченных документов с информационной системы правового кадастра.
При утрате (порче) регистрационных листов, заполняемых на бумажных носителях, сведения по утраченному листу могут быть восстановлены с информационной системы правового кадастра и (или) материалов, хранящихся в регистрационном деле.
Восстановление правоустанавливающего документа
В случаях утраты или повреждения подлинника (удостоверенной копии) правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, на основании которого была произведена регистрация в правовом кадастре, восстановление правоустанавливающего документа производится путем [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] с копии указанного документа, который хранится в регистрационном деле, в соответствии со Стандартом государственной услуги «Выдача дубликата правоустанавливающего документа на недвижимое имущество» (Приложение 8 к [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Министра юстиции Республики Казахстан от 28 апреля 2015 года № 246).
Если в регистрационном деле имеется только бумажная копия электронного документа, дубликат правоустанавливающего документа выдается нотариусом.
Выдача дубликата и аннулирование подлинника (удостоверенной копии) утраченного или поврежденного правоустанавливающего документа осуществляется в [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], установленном Правилами выдачи дубликата и аннулирования подлинника (удостоверенной копии) утраченного или поврежденного правоустанавливающего документа, утвержденными Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 244.

3. Подача заявления на регистрацию прав (обременений) на основании сделок, удостоверенных и не удостоверенных в нотариальном порядке. Требования к заявителям и содержанию сделок.

Подача заявления на регистрацию прав (обременений) на основании сделок, не удостоверенных в нотариальном порядке. В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.
Заявление на регистрацию возникновения и изменения залога, предоставленного в обеспечение договора банковского займа, подается залогодателем и (или) залогодержателем.
В случае подачи заявления залогодержателем требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя на такую регистрацию.
При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества заявление на регистрацию возникновения и изменения залога подается залогодержателем, которому уступлены права (требования), без согласия залогодателя на такую регистрацию.
Заявление о регистрации может быть направлено в регистрирующий орган почтовой связью в следующих случаях:
1) регистрации юридических притязаний, возникающих на основании обращений (заявлений, ходатайств, исков), подаваемых в государственные уполномоченные органы, находящиеся вне места нахождения регистрирующего органа, в том числе в других государствах;
2) регистрации обременении или юридических притязаний, возникающих на основании актов государственных органов, находящихся вне места нахождения регистрирующего органа, в том числе в других государствах;
При государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права общей совместной собственности заявление о регистрации может быть подано всеми участниками либо одним из них с представлением согласия остальных участников, удостоверенного в нотариальном порядке.
Заявление о государственной регистрации может быть подано также одним из правообладателей без согласия остальных в случае изменения фамилии, имени, отчества, даты рождения физического лица или наименования, регистрационного номера юридического лица.
При государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права общей долевой собственности (иного общего права) заявление о государственной регистрации должно быть подано всеми участниками (уполномоченными представителями).
При изменении фамилии, имени, отчества, даты рождения физического лица или наименования, регистрационного номера юридического лица заявление о регистрации изменений может быть подано правообладателем, к которому относятся такие изменения.
Если иное не вытекает из законодательных актов Республики Казахстан, при заключении сделки в отношении доли в общей долевой собственности заявление подается в установленном порядке с соблюдением права преимущественной покупки остальных правообладателей.
Для регистрации прав другого супруга, данные о котором не содержатся в правоустанавливающем документе, заявитель, достигший брачного возраста в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в заявлении на регистрацию должен указать сведения об отсутствии факта состояния в брачных отношениях либо сведения о своем супруге с приложением копии документа, подтверждающего наличие брачных отношений.
Если брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности на недвижимое имущество супругов, то в регистрирующий орган предоставляется брачный договор.
В случае если совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные законодательством Республики Казахстан в области защиты конкуренции, то в заявлении на регистрацию заявителем указываются такие сведения.
В тех случаях, когда один правоустанавливающий документ содержит два или более объектов государственной регистрации, заявителю необходимо в заявлении указать все объекты регистрации или на регистрацию каждого объекта государственной регистрации заинтересованными лицами должны быть поданы отдельные заявления.
В тех случаях, когда при наличии в правоустанавливающем документе нескольких объектов государственной регистрации в заявлении будет указан только один, регистрирующий орган вправе указать заявителю на необходимость государственной регистрации других объектов регистрации и внесения за это соответствующего сбора.
Государственная регистрация обременении, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, осуществляется по заявлению указанных лиц, если иное не вытекает из законодательных актов Республики Казахстан. Обременение, налагаемое в интересах третьих лиц в соответствии с актами правоохранительных, судебных и иных государственных органов, может быть зарегистрировано на основании заявления третьего лица.
В этих случаях документы для государственной регистрации обременении подаются в регистрирующий орган.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] и иных объектов регистрации определяются Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 236 «Об утверждении формы заявления о регистрации прав на недвижимое имущество и иных объектов, уведомления о внесении в регистрационные документы соответствующих записей».
Далее государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки, государственного органа (его уполномоченного представителя) или иных уполномоченных лиц, поданного в регистрирующий орган.
Для государственной регистрации заявитель (уполномоченный представитель заявителя) должен предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации установленного образца;
2) правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок. При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств);
3) документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Сведения, являющиеся государственными электронными информационными ресурсами, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регистрирующий орган получает из соответствующих государственных информационных систем в форме электронных документов, удостоверенных электронными цифровыми подписями.
Помимо вышеперечисленных документов юридические лица представляют учредительные документы. Заявителем предоставляются протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами.
В случае если в заявлении на регистрацию содержатся сведения о том, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные законодательством Республики Казахстан в области защиты конкуренции, то заявителем помимо указанных выше документов представляется [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
В случае принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд регистрация прекращения прав собственника изымаемого имущества и возникновения прав государства осуществляется при условии представления заявителем регистрирующему органу документа, подтверждающего выплату возмещения.
Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.
Данное требование не распространяется на договоры залога, заключенные в обеспечение договора банковского займа и договора о предоставлении микрокредита.
При наличии нескольких заявлений на государственную регистрацию одного и того же права (обременения права) в отношении одного и того же объекта недвижимости приоритет заявления определяется в соответствии с настоящим Законом и законодательными актами Республики Казахстан.
Проверка документов осуществляется в целях установления соответствия представленных на регистрацию документов, а также субъектов и объектов правоотношений, вида права или обременения права на недвижимое имущество, оснований их возникновения, изменения, прекращения требованиям законодательства.
По результатам проверки регистрирующий орган принимает решение о государственной регистрации, приостановлении либо отказе в государственной регистрации и делает соответствующую отметку на заявлении с указанием фамилии, имени (отчества) ответственного работника регистрирующего органа, проводившего проверку, а также даты ее проведения.
Регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию путем совершения надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию, за исключением электронной регистрации.
Подача заявления на регистрацию прав (обременений) на основании сделок, удостоверенных в нотариальном порядке. В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, регистрация осуществляется по заявлению любой стороны (участника) сделки.
Электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.
В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают, изменяются или прекращаются на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, осуществляется электронная регистрация.
Электронная регистрация проводится в следующем порядке:
1) нотариус после удостоверения сделки:
направляет электронную копию правоустанавливающего документа, удостоверенную посредством электронной цифровой подписи, посредством единой нотариальной информационной системы в информационную систему правового кадастра;
информирует приобретателя недвижимого имущества:
об уникальном номере правоустанавливающего документа, присвоенном единой нотариальной информационной системой;
о сумме сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, подлежащей уплате, или об освобождении от уплаты сбора в соответствии с [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Республики Казахстан;
в случае освобождения приобретателя недвижимого имущества от уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сканирует документ, подтверждающий право на льготу;
направляет в информационную систему правового кадастра:
электронные адреса в сети Интернет участников сделки при их наличии;
электронную копию документа, подтверждающего освобождение лица от уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
2) правообладатель или его уполномоченный представитель оплачивает сбор за государственную регистрацию через платежный шлюз «электронного правительства» (далее - ПШЭП) любым способом, предусмотренным законодательством Республики Казахстан об информатизации, с обязательным указанием данных плательщика сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и уникального номера правоустанавливающего документа.
После произведения уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество реквизиты чека (уникальный код платежа, наименование получателя платежа, код бюджетной классификации, наименование банка второго уровня или организации, осуществляющей отдельные виды банковских операций, данные плательщика платежа, в том числе его идентификационный номер, сумма сбора, дата и время оплаты, уникальный номер правоустанавливающего документа) сохраняются на ПШЭП в виде электронного чека и направляются в информационную систему правового кадастра;
3) регистрирующий орган:
проверяет в информационной системе правового кадастра, а при необходимости на ПШЭП наличие электронного чека, подтверждающего уплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, полноту уплаченного сбора и соответствие уникального номера правоустанавливающего документа, указанного на электронном чеке и на электронной копии правоустанавливающего документа;
осуществляет вышеприведенные действия при условии подтверждения в информационной системе правового кадастра уплаты сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или об освобождении от уплаты сбора;
направляет уведомление о произведенной регистрации либо об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии на электронные адреса участников сделки;
распечатывает на бумажном носителе правоустанавливающий документ, уведомление о произведенной регистрации либо об отказе или приостановлении государственной регистрации и электронный чек, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для хранения в регистрационном деле.
 При приеме документов на регистрацию в книгу учета документов, поступающих на регистрацию, вносятся сведения о дате, часе, минуте представления документов.
Заявителю выдается расписка с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, фамилии, имени (отчества) ответственного работника, принявшего документы, перечня документов, представленных на регистрацию, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии) объекта недвижимости.
По общему правилу государственная регистрация прав на недвижимое имущество (обременений таких прав) должна быть произведена в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган, за исключением случаев.
Электронная регистрация должна быть произведена не позднее дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или освобождении от уплаты сбора.
Регистрация обременении, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган.
Государственная регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество в ускоренном порядке производится не позднее дня, следующего за днем поступления заявления в регистрирующий орган, при условии уплаты в бюджет суммы [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
Электронная регистрация подтверждается путем отправки уведомления о произведенной регистрации, удостоверенного посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа, в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса и в личные кабинеты участников сделки на веб-портале «электронного правительства».


4. Приостановление и временное прекращение государственной регистрации.

Приостановление государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостанавливается в следующих случаях:
1) по постановлению (определению) суда на основании исковых и иных заявлений (жалоб), поданных в суд;
2) в соответствии с актами прокурорского надзора до устранения нарушения закона;
3) в соответствии с [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Республики Казахстан «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
4) для представления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со ст. 21 Закона о регистрации, если отсутствие необходимых документов не явилось основанием для отказа в приеме документов на регистрацию;
5) для получения разъяснений или истребования от государственных органов необходимой информации в связи с ее отсутствием в документах, исходящих от таких органов, или наличием противоречий в таких документах, если указанные обстоятельства не явились основаниями для отказа в приеме документов на регистрацию;
6) при несоответствии объекта регистрации, устанавливаемого на основании правоустанавливающих документов, и объекта регистрации, указанного в заявлении, для устранения противоречия между ними;
7) при неполной уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
8) если в течение трех рабочих дней с момента поступления электронной копии правоустанавливающего документа в информационную систему правового кадастра не поступило подтверждение об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или об освобождении лица от уплаты сбора.
Электронная регистрация не приостанавливается в случаях для представления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со ст. 21 Закона о регистрации, если отсутствие необходимых документов не явилось основанием для отказа в приеме документов на регистрацию; а также при несоответствии объекта регистрации, устанавливаемого на основании правоустанавливающих документов, и объекта регистрации, указанного в заявлении, для устранения противоречия между ними.
Решение о приостановлении государственной регистрации может быть принято регистрирующим органом с момента приема документов на государственную регистрацию до момента выдачи документа, но не позднее истечения срока государственной регистрации.
Если иное не установлено Законом о регистрации или судебным актом о приостановлении регистрации, регистрация приостанавливается до устранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления регистрации, но не более чем на один месяц. Если в течение одного месяца не будут устранены обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления в регистрации, в государственной регистрации должно быть отказано.
Сведения о приостановлении регистрации вносятся в книгу учета документов, поступающих на регистрацию.
При приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган в пределах своей компетенции имеет право от заявителя (уполномоченного представителя заявителя), иных физических или юридических лиц, в том числе государственных органов, запрашивать информацию, разъяснения и документы, если это необходимо для принятия решения.
При приостановлении регистрации регистрирующий орган должен направить заявителю (уполномоченному представителю заявителя) письменное уведомление с указанием причин и сроков приостановления, даты и регистрационного номера документа. В уведомлении должны быть указаны последующие действия заявителя для устранения причин приостановления регистрации и необходимые для этого сроки.
В случае электронной регистрации указанное уведомление, удостоверенное посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа, направляется в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса участников сделки.
Копия письменного уведомления о приостановлении регистрации и бумажная копия электронного уведомления подлежат хранению в регистрационном деле.
При приостановлении регистрации заявление может быть отозвано заявителем (уполномоченным представителем заявителя) в любое время. Приоритет отозванного заявления при этом утрачивается.
 Государственная регистрация приостанавливается регистрирующим органом при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Для устранения таких сомнений регистрирующий орган обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявитель (уполномоченные представители заявителя) вправе представить дополнительные доказательства подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
В необходимых случаях для установления подлинности документов или достоверности указанных в них сведений документы могут быть направлены регистрирующим органом для проведения экспертизы.
 Временное прекращение государственной регистрации. Заявитель может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о временном прекращении регистрации прав (обременении прав) на принадлежащее ему недвижимое имущество в следующих случаях:
1) в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон;
2) при утрате правообладателем правоустанавливающего документа или в иных случаях, когда для него возникают необоснованные риски утраты прав на недвижимость помимо его воли, кроме случаев принудительного прекращения прав такого имущества по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан.
Регистрация прав (обременении) в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон, временно прекращается на срок не более 15 рабочих дней с момента подачи заявления.
В течение указанного срока заявление на регистрацию лица, в интересах которого временно прекращается регистрация, имеет приоритет перед другими заявлениями, поданными в указанный срок, кроме случаев, предусмотренных в пункте 4 настоящей статьи.
В течение сроков временного прекращения регистрации в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон, регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество на основании заявлений, поданных на регистрацию до временного прекращения регистрации, а также устанавливаемых на основании решений судов, актов государственных органов или в иных случаях, не зависящих от воли правообладателя, а также регистрация уведомлений, предусмотренных настоящим Законом, и юридических притязаний осуществляется в общем порядке.
При утрате правообладателем правоустанавливающего документа или в иных случаях, когда для него возникают необоснованные риски утраты прав на недвижимость помимо его воли, кроме случаев принудительного прекращения прав такого имущества по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые возникают по волеизъявлению правообладателя, временно прекращаются до момента отзыва правообладателем заявления о временном прекращении регистрации. В остальных случаях регистрация осуществляется в общем порядке.

5. Отказ в регистрации.

Отказ в регистрации права (обременении) на недвижимое имущество следует отличать от отказа в приеме документов, поступающих на государственную регистрацию. Так, отказ в приеме документов, поступающих на государственную регистрацию, допускается по следующим основаниям:
1) обращение ненадлежащего лица либо в связи с отсутствием документов, удостоверяющих личность заявителя или его уполномоченного представителя;
2) наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений;
3) неправильное заполнение форм заявлений, подаваемых на регистрацию;
4) представление заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с требованиями, установленными [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]  Закона о регистрации;
5) представление документов, форма и содержание которых не соответствуют законодательству Республики Казахстан;
6) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав).
В случае отказа в приеме документов в книге учета документов, поступающих на регистрацию, запись о приеме документов не производится. По требованию заявителя орган, осуществляющий прием документов на регистрацию, выдает уведомление с указанием причин отказа. Копии такого уведомления, заявления о регистрации и прилагаемых к нему документов подлежат хранению в порядке, установленном уполномоченным органом.
Отказ в приеме документов на регистрацию может быть обжалован в вышестоящий государственный орган или в суд.
При устранении оснований для отказа в приеме документов документы на регистрацию подаются в общем порядке.
Отказ в государственной регистрации осуществляется в следующих случаях:
1) при несоответствии субъектов и объектов правоотношений, вида права или обременения права на недвижимое имущество и иных объектов регистрации либо оснований их возникновения, изменения или прекращения требованиям законодательства;
2) при представлении заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] настоящего Закона, если необходимые документы не были представлены при приостановлении государственной регистрации;
3) при представлении на регистрацию документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям законодательства;
4) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]  ст. 31 Закона о регистрации;
5) на основании судебного акта, вступившего в законную силу;
6) если в течение сроков приостановления регистрации не были устранены обстоятельства, явившиеся основаниями для приостановления;
7) при несоответствии ранее возникшего права законодательству, действовавшему в момент его возникновения, если объектом регистрации являются переход, изменение, прекращение или установление обременения в отношении такого права;
8) при обращении за регистрацией прав и обременений прав на недвижимое имущество, принадлежащее государственной исламской специальной финансовой компании, за исключением регистрации права собственности уполномоченного органа по государственному имуществу и права аренды уполномоченного органа соответствующей отрасли.
Отказ в государственной регистрации при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации не осуществляется при регистрации:
1) возникновения прав на недвижимое имущество за лицом, в интересах которого зарегистрировано имеющееся обременение, в случае отсутствия иных обременений;
2) перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования;
3) перехода права на управление имуществом должника реабилитационному либо банкротному управляющему;
4) перехода прав на недвижимое имущество, на которое зарегистрировано обременение в виде права пользования;
5) права на долю в общем имуществе;
6) изменения сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;
7) изменений идентификационных характеристик объекта недвижимости, не влекущих его разделение (объединение) или изменение целевого назначения;
8) изменений условий договоров, не влекущих увеличение суммы залоговых обязательств;
9) уведомлений о невыполнении обязательств, обеспеченных залогом;
10) уступки прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрированы со стороны третьих лиц или государственных органов арест, ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции, иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, при наличии соответствующего указания в договоре об уступке прав (требований) (в том числе в договоре об одновременной передаче активов и обязательств) о наличии возможных обременений.
В случае регистрации перехода прав при наличии обременений регистрирующий орган должен в течение семи рабочих дней со дня подачи заявления на регистрацию уведомить залогодержателя или соответствующий уполномоченный орган, по решению которого наложено ограничение, о произведенной регистрации.
При отказе в регистрации по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации, в документации регистрирующего органа о приеме документов делается соответствующая отметка об отказе с указанием причин.
При отказе в государственной регистрации регистрирующий орган должен направить заявителю уведомление с указанием причин отказа, даты и регистрационного номера документа не позднее истечения срока государственной регистрации.
В случае электронной регистрации указанное уведомление, удостоверенное посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа, направляется в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса участников сделки.
Копии письменного уведомления об отказе в регистрации и других документов, представленных заявителем в регистрирующий орган, а также бумажная копия электронного уведомления об отказе в регистрации подлежат хранению в регистрационном деле.
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть обжалован в установленном порядке в суд.
В п. 5 ст. 118 ГК РК как и Закон о регистрации устанавливается судебный порядок обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимость либо необоснованного уклонения от регистрации.
Субъекты, которые могут отказывать в государственной регистрации или необоснованно уклоняться от нее, различны. Отказ в государственной регистрации осуществляется регистрирующими органами, в то время как уклонение от регистрации относится к участкам сделки, правообладателям и иным возможным заявителям.
В ГК не устанавливаются основания для отказа в государственной регистрации. Как уже отмечалось, в настоящее время Закон о регистрации прав на недвижимость дифференцировал основания для отказа в приеме документов (ст. 25) и основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31). Отказ в приеме документов осуществляется на стадии приема документов, в то время как отказ в государственной регистрации допускается только после того, как документы приняты на регистрацию и при проверке документов обнаружены основания для отказа в регистрации.
Соответственно, основания для обжалования отказа в государственной регистрации возникают после получения уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. Вместе с тем, необходимо учитывать, что основания для отказа в государственной регистрации могут быть устранены и заявление может быть подано повторно в общем порядке. Однако, не всякое основание отказа в государственной регистрации может быть устранено. Так, например, если иностранному гражданину, который не имеет вид на жительство в РК, отказано в регистрации права собственности на жилище, то данное основание отказа в регистрации не может быть устранено, если такой гражданин не приобретет гражданство РК или вид на жительство. Если же основанием для отказа, например, было представление неполного пакета документов, то при представлении недостающих документов, заявление может быть подано повторно. Однако, такое заявление теряет приоритет по отношению всех ранее поданных заявлений.
Вместе с тем, в практике регистрирующих органов допускаются смешение оснований для отказа в приеме документов и отказа в регистрации.
Так, судом первой инстанции установлено, что ТОО А. на основании договора купли-продажи от 25.03.2011 г. приобрело у ТОО Л. гараж с земельным участком. Заключенная между сторонами сделка нотариально не была удостоверена и в таком виде она была представлена в регистрирующий орган для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрирующий орган отказал в регистрации.
Указанные действия регистрирующего органа суд первой инстанции признал незаконными, так как они противоречат требованиям закона.Постановлением Суда апелляционной инстанции от 21.09.2011 г, кроме того, обосновано, что в [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Закона о регистрации прав на недвижимость предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, под который приводимые регистрирующим органом обстоятельства не подпадают. При изложенных обстоятельствах, считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в части признания отказа в государственной регистрации недействительным. Вместе с тем исковые требования обязать зарегистрировать договор купли-продажи на гараж от 25.03.2011 г. судом оставлены без удовлетворения, поскольку для регистрации прав на недвижимое имущество при условии, что сделка нотариально не удостоверена, необходимым и обязательным критерием в соответствии с требованиями с п. 4 ст. 21 Закона является проверка подлинности подписей лиц, совершивших сделку, их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Судом было установлено, что такая процедура по проверке подлинности подписей лиц, их дееспособности (правоспособность), соответствие их воли волеизъявлению регистрирующим органом не проводилась, следовательно, такую сделку без соблюдения обязательной предварительной вышеприведенной процедуры нельзя зарегистрировать.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что подача заявления о регистрации права собственности на основании сделки, не удостоверенной в нотариальном порядке, на основании подп. 1 п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость должна была стать основанием для отказа в приеме документов, а не отказа в регистрации.


6. Особенности подачи заявления иностранными субъектами и приема документов, имеющих иностранное происхождение

Объекты недвижимости на территории Казахстана могут иметь не только граждане РК, но и иностранные граждане и лица без гражданства. В Казахстане для иностранцев действует принцип национального режима за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательными актами или международными договорами Республики Казахстан. Так, в соответствии с п. 6 ст. 6 ЗК РК иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных правоотношениях наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено ЗК РК или другими законодательными актами Республики Казахстан. В связи с этим, в содержании правоспособности иностранных граждан могут быть определенные ограничения. В частности, в соответствии со ст. 23 ЗК РК в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. При этом в частной собственности иностранных лиц не могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], садоводства, дачного строительства. Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (п. 1 ст. 24 ЗК РК). Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям (п. 2 ст. 34 ЗК РК). Способность иметь те или иные права входят в содержание правоспособности, а не дееспособности лица. Поскольку содержание правоспособности различается в зависимости от гражданства, регистрирующие органы должны при приеме документов устанавливать, что входит в содержание правоспособности данного заявителя.
Права иностранных государств на приобретение прав на земельные участки в Казахстане также ограничены. Так, в соответствии с п. 7 ст. 6 ЗК РК право землепользования других государств на территории Республики Казахстан возникает в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.
Согласно п. 6 ст. 1 Закон Республики Казахстан от 30 мая 2005 года № 54-III «О международных договорах Республики Казахстан» международный договор Республики Казахстан - международное соглашение, заключенное Республикой Казахстан с иностранным государством (иностранными государствами) или с международной организацией (международными организациями) в письменной форме и регулируемое международным правом независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования. Международные договоры Республики Казахстан заключаются с иностранными государствами и (или) международными организациями от имени: 1) Республики Казахстан; 2) Правительства Республики Казахстан; 3) государственных органов Республики Казахстан, непосредственно подчиненных и подотчетных Президенту Республики Казахстан, а также центральных исполнительных органов Республики Казахстан (далее - центральные государственные органы Республики Казахстан) в пределах своей компетенции, определенной законодательством Республики Казахстан.Возможность приобретения иностранным государством права землепользования на земельный участок на территории Казахстана, причем это может быть только право временного землепользования, должно быть отражено в одном из указанных видов международных договоров. Вместе с тем, следует отметить, что в действующем законодательстве Казахстана нет нормы, запрещающей иностранным государствам приобретать на территории Казахстана иные объекты недвижимости, в частности, здания сооружения. В связи с этим, на практике были случаи, когда иностранные государства для размещения посольств приобретали в собственность здания или иные помещения и требовали оформления за ними права собственности на земельные участки, необходимые для размещения и эксплуатации первичных или вторичных объектов недвижимости. С момента создания системы регистрирующих органов в регистрации прав на земельные участки за иностранными государствами без предоставления такого права на основании международного договора стали отказывать. Таким образом, национальное законодательство РК допускает возможность приобретения иностранными государствами на основании международного договора только права землепользования. Право собственности иностранного государства на земельные участки может возникнуть только на основании международного договора, ратифицированного Парламентом РК, поскольку такие договоры в соответствии со ст. 4 Конституции Республики Казахстан имеют приоритет перед ее законами и применяются непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание закона.
Изложенные нормы казахстанского законодательства свидетельствуют, что предметом проверки при регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре являются не только дееспособность, но и правоспособность физического лица, а также иных правообладателей (юридических лиц и иностранных государств). В частности, для физического лица необходимо установить его гражданство, для юридического лица – его национальность. Кроме того, если возникают отношения с иностранным субъектным составом, необходимо выяснить, кто становится правообладателем, физическое лицо, юридическое лицо или государство. Например, если права на земельные участки приобретаются для размещения посольств, которые являются субъектами не частного, а только публичного права, и, поскольку не являются юридическими лицами, не могут иметь самостоятельных прав на имущество, правообладателями такого имущества становятся иностранные государства. Поэтому в данном случае, необходимо заключение международного договора, предоставляющего иностранному государству право приобретения прав на земельные участки на территории Республики Казахстан.
Национальная принадлежность юридического лица в соответствии со ст. 1101 ГК определяется законом страны, где это юридическое лицо учреждено. В связи с этим, ее необходимо регистрирующим органам определить на основании выписки из торгового реестра либо другого документа, подтверждающему, что это лицо зарегистрировано в установленном порядке. Гражданство физического лица определяется на основании документов, удостоверяющих личность. Такие документы возвращаются при приеме документа заявителю. В связи с этим, регистрирующим органам необходимо сведения о гражданстве указать в регистрационных документах. В настоящее время формы регистрационных документов не содержат графу, в которой указывается гражданство. Поскольку такие сведения важны для определения правоспособности лица, их необходимо обязательно указывать в заявлении и регистрационном листе.
При регистрации прав на недвижимое имущество в регистрирующие органы могут быть представлены документы, имеющие иностранное происхождение. Например, это может быть доверенность, выданная за границей, или документ о наследовании и т.д. В связи с этим, регистрирующим органам, во-первых необходимо знать, требованиям законодательства какого государства должны соответствовать представленные документы, и, во-вторых, какова процедура легализации таких документов, поскольку, по общему правилу, они принимаются только при условии их легализации. При совершении сделки за границей, если правообладателем или иным участником сделки является иностранное лицо и в ряде других случаях возникают отношения с иностранным элементом, которые являются предметом регулирования международного частного права. Нормы международного частного права в настоящее время содержаться в разделе YII ГК. При необходимости регистраторы должны обращаться к ним. Например, если участник сделки на ее регистрацию выдал доверенность за границей, в соответствии со ст. 1105 ГК форма и срок такой доверенности должны соответствовать праву страны, где она выдана. Однако доверенность не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если последняя удовлетворяет требованиям права Республики Казахстан. Например, если доверенность выдана в Германии, она должна соответствовать требованиям законодательства данной страны. В соответствии с § 167 Германского гражданского уложения от 18 августа 1896 г. (с последующими изменениями) выдача доверенности осуществляется путем заявления, обращенного к уполномочиваемому лицу, по отношению к которому должно осуществляться представительство. Заявление не требует соблюдение формы, установленной для совершения сделки, на заключение которой предоставляется доверенность. Однако в любом случае, если такая доверенность удостоверена в нотариальном порядке, то есть соответствует требованиям законодательства РК, в Казахстане она признается действительной.
Таким образом, во всех случаях, когда возникают отношения с иностранным элементам, регистрирующие органы аналогично изложенному должны сделать анализ соответствующего законодательства. Если в соответствии с автономией воли сторон или коллизионными нормами, необходимо применение иностранного права, регистраторы при правовой экспертизе представленных на регистрацию документов должны будут обращаться к законодательству иностранных государств. Трудности при этом будут связаны с поиском соответствующих нормативных правовых актов, установлением их содержания и толкованием.
В соответствии со ст. 21 Закона о государственной регистрации иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.
Если на регистрацию представляются документы, выданные за границей, как уже было сказано, необходима, по общему правилу, их легализация уполномоченными органами. Для регистраторов процедура приема документов, имеющих иностранное происхождение, не отрегулирована. В связи с этим, до урегулирования этого вопроса применительно к деятельности регистрационных органов, следует рекомендовать регистраторам руководствоваться Законом Республики Казахстан от 14 июля 1997 года № 155-I «О нотариате» и Правилами совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 31 января 2012 года № 31.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 102 Закона РК «О нотариате» документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации органом Министерства иностранных дел Республики Казахстан. Документы без легализации принимаются только в случаях, предусмотренных законодательством и международными договорами Республики Казахстан.
В соответствии с п. 3 Правил консульской легализации, утвержденных Приказом Министра иностранных дел Республики Казахстан от 21 ноября 2000 г. N 264, функции по легализации выполняют:
1) за рубежом - [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Республики Казахстан; 
2) в Республике Казахстан - Департамент консульской службы  [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]Республики Казахстан (далее - Департамент консульской службы).
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] (далее - легализация) заключается в проверке соответствия документов действующему законодательству государства пребывания и представляет собой установление и засвидетельствование подлинности подписи должностного лица и печати на таких документах с целью использования их в другом государстве. Легализация подтверждает правомочность документов и актов в международном общении.
Без легализации принимаются документы в случаях, когда это предусмотрено международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан, или законодательством Республики Казахстан, предусматривающими взаимную отмену требования легализации определенных видов таких документов. Например, в соответствии с Минской конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, Договором между Республикой Казахстан и Монголией, а также Договором между Республикой Казахстан и Китайской Народной Республикой о взаимной правовой помощи по гражданским и уголовным делам на территории РК принимаются без легализации документы, изготовленные или засвидетельствованные учреждением или специально на то уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной форме и скрепленные гербовой печатью следующих государств: Китайская Народная Республика, Монголия, Республика Армения, Республика Беларусь, Кыргызская Республика, Республика Молдова, Российская Федерация, Республика Таджикистан, Туркменистан, Узбекская Республика, Украина.
В связи с изложенными правилами, регистрирующим органам необходимо знать не только общие требования о легализации документов, имеющих иностранное происхождение, но и исключения из этих общих правил, которые могут быть установлены национальным законодательством или международным договором, ратифицированным Парламентом РК. Для этого регистрирующим органам необходимо иметь базу не только нормативных правовых актов, но и международных договоров, участником которых является Казахстан.


































Тема 5. ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ПРАВОВОМ КАДАСТРЕ В ОТДЕЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ

1. Право частной собственности на земельные участки и право землепользования как объекты государственной регистрации

Регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей.
Право государственной собственности на имущество, не закрепленное между государственными юридическими лицами, не требует государственной регистрации.
При заключении сделок о передаче первичных или вторичных объектов недвижимости, не распределенных между государственными юридическими лицами, в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и в других случаях, когда заключение сделки не влечет за собой перехода такого имущества в частную собственность, в регистрационном листе правового кадастра до внесения записи о регистрации обременения вносится запись о ранее возникшем праве государственной собственности. При наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право государственной собственности сведения о возникновении такого права вносятся на основании указанных документов. При отсутствии таких документов запись о ранее возникшем праве государственной собственности вносится регистрирующим органом на основании документа уполномоченного государственного органа, подтверждающего нахождение такого имущества в государственной собственности.
Регистрирующий орган несет [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] за сохранность сведений, относящихся к [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
 Регистрация прав негосударственных учреждений. При регистрации прав негосударственных учреждений на принадлежащее им недвижимое имущество одновременно считаются зарегистрированными соответствующие права учредителей на это же имущество.
Если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, недвижимое имущество, зарегистрированное за негосударственным учреждением на праве оперативного управления, признается общей долевой собственностью учредителей соразмерно вкладам.
При регистрации прав негосударственного учреждения на недвижимое имущество вместе с другими документами, необходимыми для регистрации, при наличии нескольких учредителей должны быть представлены учредительный договор и сведения, подтверждающие размер доли каждого учредителя в общей собственности или ином общем праве. В регистрационный лист на основании таких документов вносятся сведения о составе учредителей, размерах их долей и иные необходимые данные.
При изменении состава учредителей в результате наследования, выхода, отчуждения доли, а также при залоге доли в имуществе негосударственного учреждения подлежат государственной регистрации соответствующие права приобретателей и залогодержателей или изменение долей.

2. Понятие кондоминиума. Участники Кондоминиума. Виды и состав объектов кондоминиума. Регистрация объекта кондоминиума

В связи развитием городов и многоквартирным жилищным строительством идеи кондоминиума в мировой практике имеют большое распространение. В современный период в ряде зарубежных стран вопросы кондоминиума регулируются в специальных законодательных актах (Австрийский закон «О собственности на квартиру»; раздел 234 национального закона США о жилищном строительстве; Законы о горизонтальной собственности Бразилии и Пуэрто-Рико и др.). Однако, понятие «кондоминиум» в разных правовых системах имеет разное значение. В одних странах кондоминиумом называются объединения (ассоциации) собственников в многоквартирных жилых домах, в других – имущественный комплекс, Так, в Российской Федерации кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В законодательстве Казахстана понятие «кондоминиум» имеет иное содержание. Впервые оно было введено в законодательство Указом Президента РК, имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле» (далее - Указ о земле), согласно которому кондоминиум признавался формой собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности (п/п 1 ст. 1).
В последующем указанное понятие было предусмотрено в Законе РК от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях), и в п. 6 ст. 209 ГК РК. Из определений, данных в указанных законах, также следует, что кондоминиумом признается особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс.
Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум - это особая форма собственности, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.
Конституция РК различает государственную и частную собственность. В этой связи могут возникнуть сомнения, связанные с определением кондоминиума как формы собственности. Конституция РК не относит государственную или частную собственность к формам или видам собственности. Основанием для указанной классификации является субъект права собственности. Критерием выделения кондоминиума как формы собственности является не субъект права собственности, а иные основания. Так, согласно казахстанскому праву кондоминиум представляет собой понятие, которое характеризует сочетание в одном имущественном комплексе раздельной (индивидуальной) собственности на отдельные объекты с общей собственностью на общее имущество. В этой связи противоречий с Конституцией не возникает. Вместе с тем считаем, что понятие кондоминиума требует уточнения. Во-первых, в объекте кондоминиума возникают не одно, а два и более отношений собственности по поводу каждого раздельного имущества, и, во-вторых, отношения между всеми участниками - по поводу общего имущества (земельного участка, подвала, крыши, лестничной площадки т.д.). В этой связи вряд ли правомерно множество отношений собственности рассматривать как одну форму собственности. Для кондоминиума характерно сочетание раздельной (индивидуальной) и общей собственности в одном имущественном комплексе. Поэтому указанным понятием, на наш взгляд, было бы правильнее назвать сам имущественный комплекс, в котором есть объекты раздельной собственности для удовлетворения раздельных (индивидуальных) потребностей в жилище и нежилых помещениях (гаражи, офисы и т.д.) и объекты общей собственности, служащие для удовлетворения общих нужд участников (земельные участки, подъезды, лифты, фундамент, крыша и т.д.).
Несмотря на то, что в современный период понятие «кондоминиум» в зарубежных странах обычно используется не для обозначения особой формы собственности, среди зарубежных исследователей также есть сторонники понимания кондоминиума как формы собственности. Так, С. Батлер рассматривает кондоминиум в качестве формы собственности, которая объединяет в себе (имеет содержанием) право собственности на индивидуально определенные вещи (квартиры в многоквартирном жилом доме) и доли в праве общей собственности каждого из названных собственников на общее имущество (крышу, стены, лестничные площадки и т.п.). Существует и другая точка зрения, противоречащая официальной концепции кондоминиума. Австрийский ученый Г. Колер, анализируя национальный Закон «О собственности на квартиру», приходит к выводу о том, что квартира представляет собой «предоставленное собственнику недвижимости вещное право на исключительное использование отдельной квартиры или иного помещения и на единоличное распоряжение этой квартирой (помещением), то есть это не право собственности на реальную часть дома, а совместная собственность на всю недвижимость (например, на 1/50 дома), связанная с правом использования этой квартиры и распоряжения ею». Установление объекта раздельного (индивидуального) права в многоквартирных жилых домах является одним из наиболее важных вопросов кондоминиума. Определение пределов «персонального владения», как отмечалось в литературе, очень важно с точки зрения страхования недвижимости, несения риска повреждения, ответственности за ущерб, причиненный общему имуществу. Например, в США в ряде штатов правомочия собственника распространяются на внутреннее пространство помещения, ограниченное слоем штукатурки, при этом наружные стены, потолок и пол считаются частями общих мест».
Многоквартирный жилой дом является физическим объектом, но является ли он единым объектом права - это другой вопрос. Если следовать теории, которой придерживается Г. Колер, многоквартирный жилой дом одновременно выступает как физический объект и как единый объект права. На наш взгляд, на один объект права может быть только одно право собственности. На часть объекта права не может быть самостоятельного права собственности. Концепция вещных прав признает объектом вещного права только индивидуально-определенную вещь. Часть же дома не может быть признана индивидуально определенной вещью. Идентификация такого объекта очень затруднительна. Доля определенной вещи (1/50, 1/49, 1/30 и т.д.) не может служить достаточным критерием для индивидуализации объекта, в то время как параметры квартиры определены (кадастровый номер, местоположение, площадь и т.д.). Изложенное, на наш взгляд, является обоснованием признания объектом права собственности в многоквартирных жилых домах не части дома, а только квартиры. Под помещением в Казахстане признается, в частности, отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения (ст. 2 Закона о жилищных отношениях).
В связи с изложенным, полагаем, что в Законе Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года № 180 (далее – Закон о долевом участии) одним из наиболее не удачных является определение предмета договора о долевом участии в жилищном строительстве. В частности, в п. 5 ст. 1 и иных статьях Закона предмет договора обозначен термином «доля в жилом здании) (ст.ст. 7, 9, 11, 12, 14, 17). В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона о долевом участии доля в жилом здании входящее в состав построенного жилого здания по договору долевого участия в жилищном строительстве жилище, передаваемое дольщику по передаточному акту.
На наш взгляд, доля в жилом здании и жилище это два разных объекта гражданских правоотношений и не могут быть использованы в одном значении. Дольщик заинтересован в приобретении не доли в жилом здании, а жилища, которое имеет индивидуальное определенные признаки (площадь, местоположение и др.) Что же касается доли в жилом здании, то она, если она не выделена в натуре, не имеет индивидуально определенных признаков. Более того, в результате передачи доли у дольщика не может возникнуть право частной собственности на жилище, поскольку это два разных объекта гражданских прав.
В связи с изложенным, мы предлагаем в п. 5 ст. 1 Закона о долевом участии вместо понятия «доля в жилом здании» дать определение понятия «жилище» или «предмет договора о долевом участии в жилищном строительстве». В ст. ст. 7, 9, 12, 14, 17 Закона слова «доля в жилом здании» заменить на слово «жилище».
Понятие «кондоминиум» применяется чаще всего в отношении многоквартирных жилых домов. Однако анализ показывает, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином общем вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана в кондоминиальные отношения вступают собственники дач, гаражей, офисов и других помещений, которые, помимо раздельного имущества, приобретают в имущественном комплексе общее имущество для удовлетворения общих нужд. В здании, в котором расположены несколько офисов, общим имуществом, как и в жилищных кондоминиумах, являются крыша, фундамент, лестницы, земельный участок и д.т. Несколько специфичен состав общего имущества в дачных и гаражных кондоминиумах. В основном таким общим имуществом являются земельные участки, предназначенные для удовлетворения общих потребностей, в частности, это общие дороги. Но если несколько гаражей находятся на одном земельном участке и объединены общими стенами, состав общего имущества расширяется.
С момента введения в законодательство РК понятия «кондоминиум» правовое регулирование кондоминиума претерпело некоторые изменения, которые мы оцениваем как позитивные.
1) В совершенствовании отношений в объекте кондоминиума значительная роль принадлежит Закону РК от 21 января 2001 г. «О земле» (далее - Закон о земле), нормы которого о кондоминиуме были продублированы в ЗК РК. В правовом режиме земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, произошли ряд изменений, которые соответствуют мировым тенденциям регулирования кондоминиальных отношений и позволяют разрешить возникающие между участниками конфликты. В настоящее время земельным законодательством допускается предоставление в раздельную собственность земельного участка при здании (строении, сооружении) в случаях необходимости обеспечения технологических и иных нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения), и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам (п. 3 ст. 62 ЗК РК). Кроме того, пунктом 1 ст. 62 ЗК РК предусмотрено, что с письменного согласия всех участников кондоминиума допускается деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм. Из изложенного следует, что возможно установление раздельной собственности не только на земельный участок, который прилегает к зданию и находится за контурами его фундаментами, но и на земельный участок, который находится под фундаментом при соблюдении установленных требований.
2) В прежнем и новом законодательстве доля в общей собственности в объекте кондоминиума признается идеальной (п. 2 ст. 26 Указа о земле, п. 2 ст. 45 Закона о земле, п. 2 ст. 62 ЗК РК). Это ставило под сомнение возможность признания такой доли реальной в праве пользования. Между тем, на наш взгляд, идеальный характер доли в праве собственности не исключает реальный характер доли в праве пользования. Доля и в праве собственности, и в праве пользования должна признаваться идеальной только в тех случаях, когда общее имущество в силу своего назначения не может находиться в раздельном пользовании (лестничные площадки, лифты, земельный участок под домом и т.д.). Если же общее имущество при идеальном характере доли в праве собственности может находиться в раздельном пользовании, доля в праве пользования становится реальной. В частности, зачастую на практике подвалы, хозяйственные постройки при доме и даже земельные участки, прилегающие к дому, передаются в раздельное пользование отдельных участников кондоминиума. Данное положение нашло прямое отражение в ЗК РК. В частности, в п. 2 ст. 62 установлено, что порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм. Например, считаем, что земельный участок, прилегающий к дому, может быть отведен для парковки автомобилей или для разведения огорода, если это соответствует интересам всех участников кондоминиума, а также строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим и другим общим правилам и запретам. Причем каждая квартира может получить свою «долю». ЗК РК решает юридическую судьбу только земельного участка, допуская его раздельное пользование в определенных случаях. Но нормы земельного закона не могут быть автоматически применены к иному общему имуществу. Между тем такое общее имущество, как подвалы, давно уже стали объектом раздельного пользования участников кондоминиума. В связи с изложенным считаем, что все вопросы кондоминиума требуют разрешения в специальном законе.
3) Одним из наиболее важных положений законодательства о кондоминиумах, явившегося результатом его совершенствования, является, на наш взгляд, расширение понятия кондоминиума. До принятия Закона о земле под кондоминиумом понималась только форма собственности. При принятии Закона о земле было предусмотрено, что кондоминиум это форма собственности (иного права). Данное положение противоречит п. 6 ст. 209 ГК РК, из которого вытекает, что субъектами отношений в кондоминиуме признаются только собственники помещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходить из того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием имуществом, входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства (по уплате налогов и содержанию общего имущества) несет собственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектом ответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, как правило, признается собственник, а не арендатор (ст. 36 Закона о жилищных отношениях). Вместе с тем в некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность, возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении или хозяйственном ведении помещения, входящие в составе объекта кондоминиума, сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участием негосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектами налоговых обязательств и обязательств, связанных с содержанием общего имущества, признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления. В домах государственного жилищного фонда бремя содержания мест общего пользования несут наниматели, а не собственник.
В связи с изложенным, распространение норм о кондоминиуме на отношения с участием субъектов иных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а в соответствующих случаях – права пользования) считаем обоснованным. Кроме того, определение понятия «участник кондоминиума» также считаем необходимым. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона о жилищных отношениях), но не определяет его содержания. Между тем установление круга таких субъектов является чрезвычайно важным, поскольку они являются обладателями как прав, так и обязанностей, связанных с общим имуществом. Например, определение состава участников кондоминиума важно не только для установления обязанного лица, но при определении круга лиц, которые могут участвовать при формировании органа управления объекта кондоминиума. Исходя из изложенного, считаем, что участниками кондоминиума из лиц не являющихся собственниками, являются субъекты права оперативного управления или хозяйственного ведения, а также наниматели, если на основании законодательного акта или договора они имеют права и на них возложены обязанности, связанные с общим имуществом, в том числе права по его управлению.
В связи с изложенным полагаем, что понятие «кондоминиум» в п. 6 ст. 209 ГК РК необходимо расширить.
4) В связи с принятием Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость) по вопросам регистрации объекта кондоминиума в законодательство было внесено ряд изменений. В первую очередь, это касается вопроса о субъектах, которые вправе подать заявления о регистрации объекта кондоминиума. Согласно п. 2 ст. 39 указанного закона при государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются:
1) лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума;
2) орган управления объектом кондоминиума, если такие полномочия представлены ему учредительными документами, договором на управление объектом кондоминиума или общим собранием участников кондоминиума;
3) любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.
Такое решение вопроса значительно упрощает процедуру регистрации объекта кондоминиума. До установления указанных правил на практике без решения общего собрания участники кондоминиума не могли подать документы на регистрацию объекта кондоминиума. Между тем, такое решение не имело никакого юридического значения, если доля в общем имуществе определялась по формуле.
Вместе с тем, в правовом регулировании кондоминиальных отношений осталось достаточно много нерешенных вопросов.
1) В настоящее время являются актуальными вопросы формирования земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, и оформления прав на него. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума и должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. Между тем, в настоящее время в Республике земельные участки при многоквартирных жилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы, площадь, нет акта предоставления их участникам кондоминиума и т.д. В связи с указанными проблемами в настоящее время регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно. В последующем отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, может иметь негативные последствия при изъятии земельного участка для государственных нужд. На практике при определении суммы компенсации стоимость доли участника кондоминиума в правах на земельный участок не учитывается, если права на земельный участок не оформлены и не зарегистрированы. Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 31 Закона РК о жилищных отношениях собственникам помещений принадлежит земельный участок. В связи с изложенным, мы полагаем, что у участников кондоминиума права на земельный участок возникают одновременно с правами на помещения и отсутствие регистрации не должно влиять на признание за ними прав на земельный участок. Отказ от выплаты компенсации за долю в правах на земельный участок, права на которые не оформлены, считаем необоснованным. Более того, сам факт вынесения решения об изъятии свидетельствует о том, что государство признает такой земельный участок объектом права частной собственности или права землепользования.
2) До регистрации объекта кондоминиума необходимо также определить размер доли участников кондоминиума в общем имуществе. Такая доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения доля определяется по формуле. В ряде случаев расчет доли по формуле не совсем соответствует интересам участников. Однако составление соглашения является достаточно проблематичным. В частности, поскольку соглашение касается размера доли в общем имуществе, в его заключении должны принять участие все собственники (участники кондоминиума). Если участником кондоминиума является несовершеннолетнее лицо, то необходимо согласие органов опеки и попечительства (ст. 114 Закона РК «О браке и семье»). Кроме того, согласно п. 4 ст. 21 Закона о регистрации прав на недвижимость, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, при регистрации сделки регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Таким образом, либо такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, либо все участники сделки должны лично явиться в регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей. Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган. Помимо этого регистрирующему органу для регистрации соглашения о долях необходимо установить полный перечень участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составление такого соглашения. В противном случае в последующем сделка может быть оспорена участниками кондоминиума, не участвовавшими в ее заключении, поскольку таким соглашением определяются их права и обязанности, связанные с общим имуществом. Состав таких участников может быть определен на основании данных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений обо всех участниках кондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, права считаются возникшими без государственной регистрации.
Все изложенное значительно затрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях. Для решения указанной проблемы считаем необходимым упростить порядок заключения соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельности регистрирующих органов практикуется институт клятвенной декларации, при котором заявитель гарантирует подлинность представленных документов и сведений, и ответственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В казахстанском законодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность по установлению состава участников кондоминиума, сбор их подписей и ответственность за их достоверность на уполномоченного представителя участников кондоминиума, который подает заявление о регистрации. В настоящее время чаще всего такими представителями выступают органы управления объектов кондоминиума, в том числе кооперативы собственников квартир или помещений. Регистрирующий орган при этом должен исходить из презумпции подлинности подписей и соответствия воли и волеизъявления всех участников кондоминиума.
В законодательстве многих стран формируется специальное законодательство о кондоминиумах. В Казахстане такие нормы содержатся, кроме одной статьи ГК РК (ст. 209), в Законе о жилищных отношениях и ЗК РК. Однако, как уже отмечалось, кондоминиум возникает не только в многоквартирных жилых домах, но и в дачных, гаражных и иных имущественных комплексах. Поэтому норм указанных нормативных правовых актов не достаточно для урегулирования отношений, возникающих в различных видах объектов кондоминиума. В связи с изложенным считаем, что законодательному разрешению рассмотренных проблем способствовало бы принятие специального Закона РК «О кондоминиуме».
3) Остаются проблемными также вопросы определения режима общего имущества. Режим общей долевой собственности (иного вещного права) в кондоминиуме имеет существенные отличия в сравнении с режимом общей долевой собственности, возникающего в иных правоотношениях. К специфике режима кондоминиума в РК можно отнести следующее:
1) в кондоминиуме отдельные помещения (жилые и нежилые) находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а общее имущество, в том числе на места общего пользования, - в общей долевой собственности собственников помещений;
2) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящегося в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения;
3) права на общее имущество участников кондоминиума подтверждаются правами на вторичные объекты и нет необходимости оформления прав на общее имущество, отдельно от прав на раздельное имущество;
4) право на земельный участок всех участников кондоминиума подлежит оформлению при регистрации объекта кондоминиума, если оно не было оформлено до этого момента, однако отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок в случаях, когда у участников кондоминиума есть право на безвозмездное его предоставление (подпункт 1 ст. 9 ЗК РК), не может свидетельствовать об отсутствии у участников кондоминиума прав на земельный участок (п. 2 ст. 31 Закона о жилищных отношениях);
5) право на долю в праве на земельный участок подлежит оформлению отдельно от прав на вторичный объект только в том случае, когда такая доля подлежит выкупу;
6) доля в праве собственности на общее имущество носит идеальный характер и не подлежит выделу или разделу, но в праве пользовании доля может иметь реальный характер с учетом целевого назначения общего имущества.
С учетом изложенного, режим общего имущества в объекте кондоминиума специфичен. Вместе с тем практика показывает, что права участников кондоминиума на общее имущество нередко нарушаются. Наиболее распространены нарушения, допускаемые при совершении сделок с общим имуществом. В одних случаях такие сделки совершаются органами управления объектами кондоминиума (КСК и др.), хотя вещными правами на такое имущество они не обладают. В других случаях такие сделки совершаются на основании протокола общего собрания, на котором присутствовало определенное количество участников кондоминиума. Либо сделка совершается с согласия части участников кондоминиума (лиц, проживающих в одном из подъездов). Во всех указанных случаях совершение сделки с общим имуществом незаконно, поскольку правом на совершение сделки со своим имуществом обладают только лица, которым это имущество принадлежит (п. 1 ст. 212 ГК РК). В РК, в отличие от некоторых стран, объектом кондоминиума признается имущественный комплекс в целом (многоквартирный дом с земельным участком и др.). Подъезд или иная часть комплекса не является самостоятельным объектом кондоминиума. В этой связи при совершении сделки, например, в отношении части подвала, согласие нужно получить всех участников кондоминиума, не зависимо от того, в каком подъезде расположены их помещения.
Строительство так называемых «мансардных этажей», получившее распространение в РК, также может быть осуществлено с согласия всех участников кондоминиума, поскольку при этом разрушается крыша, которая находится в общей долевой собственности (ином праве) участников кондоминиума.
Анализ практики применения законодательства о кондоминиумах показывает, что в ряде случаев нарушения прав участников кондоминиума обусловлены непониманием основных положений, относящихся к правовому режиму общего и раздельного имущества. Так, в РК получила распространение практика оформления прав на место для парковки автомобиля в паркинге как на раздельное имущество, хотя такой объект никак не соответствует признакам помещения или иного объекта права собственности. Имуществом в данных отношениях является паркинг в целом, поскольку места для парковки автомобилей не отделены друг от друга стенами, крышами и (или) иными отделяющими конструкциями. Полагаем, что правильно было признавать паркинг в целом объектом права общей долевой собственностью всех обладателей мест для парковки автомобилей. Место для парковки автомобиля при этом должно признаваться объектом раздельного пользования, но не права собственности.
В настоящее время кондоминиум является в городах одной из наиболее распространенных правовых форм удовлетворения потребностей граждан в жилище и нежилых помещениях. От полноты и эффективности правового регулирования кондоминиальных отношений зависит решение жизненно важных интересов участников кондоминиума. В связи с изложенным, правовое регулирование режима общего и раздельного имущества в объекте кондоминиума требует как дальнейшего совершенствования, так и осмысления.

3. Регистрация прав на подземные сооружения. Регистрация прав на гаражи, шахты, скважины и другие подземные сооружения

В законодательстве нет ясного ответа на вопрос о принадлежности к недвижимости подземных сооружений (шахты, гаражи и т.д.) высоковольтных линий электропередач, трубопроводов и т.д. Исходя из общего определения недвижимости, перечисленные объекты могут быть отнесены к недвижимому имуществу, если они соответствуют двум указанным признакам.
Незавершенное строительство, автомобильные дороги, подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей, на наш взгляд, относятся к недвижимому имуществу. Линии высоковольтных электропередач в мировой практике не рассматриваются как недвижимое имущество. Кроме того, представляется, что в силу того, что всегда есть техническая возможность в перемещении такого имущества без причинения несоразмерного ущерба их назначению, высоковольтные линий электропередач не должны рассматриваться как недвижимость. Не отвечают признакам недвижимости, на наш взгляд, также трубопроводы. В двух последних случаях более целесообразно признавать за правообладателями указанных объектов соответствующие права на земельные участки. Учитывая длительную протяженность объектов, правильнее всего для их размещения предоставлять сервитуты. В Казахстане получила распространение практика точечного отвода земельных участков в собственность для установки и эксплуатации столбов линий электропередач. Установление права собственности на земельные участки, необходимые для прокладки линий электропередач или трубопроводов, существенно затруднит регистрацию прав на них. При большой протяженности объектов потребуется регистрация большого количества земельных участков, расположенных, кроме того, в регионах действия различных регистрирующих органов. При предоставлении для указанных целей сервитутов, правообладателя будут освобождены от их регистрации, если будет признано, что сервитуты прокладки трубопроводов или линий электропередач обусловлены общественными нуждами (ст.8 Закона о регистрации регистрации).
В настоящее время в п. 2 ст. 117 ГК РК линейная часть магистрального трубопровода приравнена к недвижимости.
Закон о регистрации содержит специальные положения о регистрации подземных сооружений. Так, в соответствии со ст. 51 Закона о регистрации при регистрации прав на подземные сооружения, являющиеся недвижимым имуществом, представляются:
1) правоустанавливающий документ на подземное сооружение;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, необходимый для эксплуатации подземного сооружения, в случае, если регистрация прав на земельный участок ранее не была произведена;
3) другие документы, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона о регистрации.
В Казахстане в связи с принятием законодательства о недрах содержание рассматриваемых понятий уточняется следующим образом. Говоря о земле как объекте права, законодатель имеет в виду не землю вообще, как природный объект, а только поверхность земли, включая почвенный слой. Все, что находится под почвенным слоем, в соответствии с подп. 12) ст. 1 Закона о недрах рассматривается как недра земли. Так, согласно определению, недра - это часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию, с учетом научно-технического прогресса.
Отграничение поверхности земли от ее недр носит достаточно искусственный характер. Искусственность понятийного аппарата в сфере недвижимости, например, как отмечается в литературе, особенно отчетливо проявляется тогда, когда речь идет о таких недвижимостях, как суда (Германия) или домашний скот, используемый в сельском хозяйстве (Франция). В Казахстане необходимость разграничения понятий «земельный участок» и «недра земли» («участок недр») возникает, например, при использовании земельных участков, находящихся в частной собственности или в землепользовании, для строительства надземных или подземных объектов. Любое строительство зданий (сооружений) капитального типа предполагает проникновение в глубь земли для строительства и размещения фундамента. Многие многолетние насаждения также своими корнями уходят в глубь земли. При строительстве подземных сооружений (подземных гаражей, подвалов, различных коммуникационных линий и т.д.) возникает аналогичная ситуация. Во всех указанных случаях, таким образом, имеет место использование части земной коры ниже почвенного слоя, то есть недр земли. При предоставлении лицу права недропользования у него возникает необходимость получения и права землепользования, так как права на недра не включают в себя права на поверхность земли, а без этого, чаще всего, невозможно реализовать право недропользования. Таким образом, вопрос о том, где заканчивается земля, и где начинаются недра, - вопрос, который должен дать ответ на вопрос об объекте права и его содержании.
В теории горного права вопрос о понятии «недра» признается одним из главных. Четкое определение понятия недр как объекта горного права, отмечают Н.Б. Мухитдинов и С.П. Мороз, имеет важное значение, поскольку от правильности решения этого вопроса зависит установление круга общественных отношений, составляющих предмет регулирования горного права и содержание основных его институтов. В советский период существовал взгляд о том, что объектом права государственной собственности на недра являются только полезные ископаемые. Критикуя данную точку зрения, Н.А. Сыродоев пришел к выводу, что приникновение в глубь земли для строительства и размещения тех или иных объектов следует считать как использование недр. В связи с распространением понятия «недра» не только на полезные ископаемые Л.А. Заславская расширяет функции права недропользования, указывая, что недра, как и земля, выступают в двоякой роли: в качестве средства производства и пространственного операционного базиса. «Геометрический» подход к понятию «недра» характерен и для других авторов. Так, по мнению Б.В. Ерофеева, под недрами земли следует понимать «геометрическое пространство» и все его содержимое, находящееся под земной поверхностью.
Данная точка зрения, расширяющая понятие «недра» и функции недропользования, была подвергнута критике в казахстанской юридической литературе. Появление таких определений, как «недра - это геометрическое пространство», «недра - это конус, основанием которого является территория страны, а вершиной центр земного сфероида» и т.д., было признано результатом неверного методологического подхода к определению понятия «недра земли». Так, Н.Б. Мухитдинов отмечает, что недра в своем естественном состоянии не являются производительной силой. Кроме того, недра не могут выступать в качестве пространственного операционного базиса, поскольку в отличие от земли они сами по себе не обладают необходимой пространственной средой для размещения тех или иных сооружений. По мнению указанного автора, приведенное определение недр земли не может быть принято по следующим основаниям: 1) под поверхностью земли наряду с минеральными веществами находятся и водные ресурсы, которые являются составной частью единого государственного водного фонда страны; 2) важные составные части недр, какими являются полезные ископаемые, могут находиться не только в глубине, но и на поверхности земли. На основании вышеизложенного автор делает вывод, что деление земли и недр, исходя из месторасположения отдельных элементов земной толщи, не охватывает действительного содержания «недр» и «земли»» (поверхности) как двух самостоятельных объектов права. С точки зрения права, утверждает Н.Б. Мухитдинов, отделение ископаемых даже с поверхности земли будет использованием недр, а не поверхности земли, в то время как проникновение в глубь земли для постройки подземных хранилищ, размещения метро, трубопроводов и т.д. будет использованием земли. Критериями, позволяющими отличить недра земли и землю, автор признает форму и цель использования земной толщи.
Не углубляясь в настоящем подразделе в исследование данной проблемы, мы все же хотели бы указать на искусственность законодательной конструкции в решении этого вопроса. Еще в начале прошлого века, отвечая на вопрос, где кончается поверхность земли и начинаются недра, российский юрист А.Л. Борисовский признавал, что внешнего признака для различия «поверхности» от «недр» земли нет, так как установить глубину, где оканчивается поверхность и начинаются недра – невозможно. Исходя из анализа складывающихся отношений, автором был сделан вывод о том, что пока я пользуюсь возможными для земли выгодами, не расходуя самого существа ее, как бы глубоко в нее ни проникал, пользуюсь лишь ее поверхностью. Когда же я расходую самую почву, я эксплуатирую недра земли. Для этого нет необходимости в непременном углублении в почву. При строительстве подземных объектов нет «расходования» почвы. Отсюда следует, что строительство подземных сооружений автор не относил к недропользованию.
В Казахстане строительство подземных сооружений формально юридически также является формой недропользования (п. 1 ст. 28 Указа о недрах). Основанием возникновения права недропользования, как правило, является контракт. Вместе с тем в соответствии с п. 3 Правил предоставления права недропользования в Республике Казахстан, утвержденных постановлением Правительства РК от 21 января 2000 г. № 108, не требуется заключение контракта при строительстве тоннеля, метрополитена, подземных путепроводов и инженерных сооружений с глубиной залегания не свыше трех метров. Освобождение от необходимости заключения контракта при строительстве до определенной глубины некоторых объектов мы не рассматриваем как законодательное исключение такого использования недр из понятия недропользования. Скорее всего, это право недропользования, основанием возникновения которого является не контракт на недропользование, а иные юридические факты (юридический состав). Так, например, для некоммерческого использования общераспространенных полезных ископаемых, признаваемого недропользованием (п. 3 ст. 28 Закона о недрах), не требуется заключения контракта на недропользование. Достаточно приобрести в частную собственность или в землепользование земельный участок, на (в) котором находятся такие ископаемые. При строительстве подземных сооружений без заключения контракта в юридический состав, на основании которого возникает право недропользования, входят такие факты, как общее разрешение собственника, данное в законодательстве, приобретение земельного участка в собственность или землепользование, разрешение на строительство.
Вместе с тем нам представляется, что использование части земной коры ниже почвенного слоя в соответствии с целевым назначением земельного участка не должно рассматриваться как недропользование. В противном случае для строительства фундаментов, подземных гаражей, холодильников, колодцев, подвалов и других подземных объектов на глубину свыше трех метров собственникам земельных участков (землепользователям) потребовалось бы заключение контракта на недропользование. На практике такой порядок не соблюдается. Не заключаются такие контракты и при строительстве подземных коммуникационных линий и иных объектов, обусловленных общественными нуждами (водо-газоснабжения, канализации и т.д.). Поскольку в рассматриваемых случаях земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, то такие формы использования нельзя признавать нарушением исключительной собственности государства на недра земли. В этом плане более предусмотрительным оказалось законодательство Российской Федерации. В соответствии с Законом РФ «О недрах» от 3 марта 1995 г. собственники и землепользователи вправе (без лицензии) строить на своих земельных участках и эксплуатировать подземные сооружения (склады, погреба, холодильники и т.п.), но для своих нужд и на глубину до пяти метров. Другим решением является признание права недропользования для указанных целей за собственником земельного участка (землепользователем) в соответствии с его целевым назначением на основании общего разрешения собственника, данного в законе.
В советской юридической литературе также высказывался взгляд о том, что право на углубление под земную поверхность входит в правомочия землепользователей. Так, Б.В. Ерофеев пишет: «Землепользователь имеет право использовать предоставленный ему земельный участок любым незапрещенным способом. Поэтому неправильно ограничивать право землепользования только поверхностью земельного участка. Как сельскохозяйственное, так и в особенности несельскохозяйственное использование земли всегда может быть связано с углублением под поверхность земельного участка».
Таким образом, анализ показывает, что решение проблемы соотношения понятий «земля», «земельный участок», «недра земли» необходимо для определения объекта субъективного гражданского права. Для установления же объекта необходимо определить его состав (структуру, содержание). В связи с изложенным правовое значение здесь приобретают два аспекта. Во-первых, может ли быть объектом правоотношений каждый из указанных объектов и, во-вторых, каковы способы индивидуализации указанных объектов как объектов гражданских правоотношений.

4. Особенности регистрации в иных случаях (деления и слияния объектов, при реорганизации или ликвидации юридического лица)

Регистрация объектов при реорганизации или ликвидации юридического лица. Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) производится по решению собственника его имущества или уполномоченного собственником органа, учредителей (участников), а также органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо по решению судебных органов в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан. Законодательством Республики Казахстан могут быть предусмотрены и другие формы реорганизации.
При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.
При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них в соответствии с разделительным балансом переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица.
При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанностиреорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
При реорганизации юридического лица для осуществления регистрации прав за правопреемником представляются соответственно передаточный акт или разделительный баланс.
Права кредитора по обязательству, перешедшему к другому лицу в результате универсального правопреемства, подлежат регистрации без согласия должника, в том числе являющегося залогодателем.
В тех случаях, когда права реорганизуемого юридического лица на недвижимое имущество не зарегистрированы и без регистрации не считаются возникшими, право на регистрацию переходит к правопреемнику. Для регистрации прав за правопреемником в указанных случаях истребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, являющиеся основанием возникновения права у реорганизованного юридического лица.
При реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46 Закона о регистрации). Данная норма соответствует п. 3 ст. 47 ГК РК.
Хотя норма, предусмотренная в п. 2 ст. 118 ГК РК, носит императивный характер и в ней не предусмотрены какие-либо исключения из правила о возникновении права с момента его регистрации, такие исключения установлены. Указанные исключения из общего правила обоснованы. В частности, это устраняет неопределенность в правах на недвижимое имущество в при реорганизации юридического лица – с момента реорганизации до момента регистрации прав на недвижимость.
Регистрация объединения и разделения объектов недвижимости. В соответствии со ст. 49 Закона о регистрации в правовом кадастре подлежат регистрации объединение и разделение земельных участков и иных объектов недвижимости.
Регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается:
1) если объединяемые объекты не являются смежными и (или) права на них не являются однородными;
2) если не было произведено объединение или разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты;
3) если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
4) если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования законодательства Республики Казахстан, обеспечивающие интересы лиц, являющихся обладателями ограниченных вещных и (или) иных прав на объект недвижимости, являющийся предметом объединения или разделения, в том числе залогодержателей, арендаторов, обладателей сервитутных прав или других пользователей.
При регистрации объединения или разделения объекта недвижимости, обремененного залогом, арендой, сервитутом или иными обременениями, в регистрационные листы, заполняемые на вновь образуемые объекты недвижимости, переносятся записи об обременениях, действие которых сохраняется в отношении указанных объектов. Перенос других записей осуществляется, если они действительны и сохраняют свое значение.
Объект недвижимости считается объединенным или разделенным с момента регистрации объединения или разделения в правовом кадастре.
Регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на незарегистрированном земельном участке. Согласно ст. 38 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, право на которое не зарегистрировано, не допускается без регистрации прав на земельный участок, если право на такой участок возникло после введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не признается возникшим без государственной регистрации. Государственная регистрация прав на земельный участок и указанные объекты недвижимости может быть осуществлена одновременно.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, право на который не зарегистрировано в правовом кадастре и действительно без государственной регистрации как ранее возникшее право, допускается в тех случаях, когда одновременно производится учетная регистрация права на земельный участок по правилам, установленным в главе 6  Закона о регистрации для систематической регистрации ранее возникших прав.
Государственная регистрация прав на здания (строения, сооружения) комплекса «Байконур», закрепленные за государственным юридическим лицом, осуществляется без привязки к земельному участку.
Регистрация сервитутов. В соответствии со ст. 41 Закона о регистрации Государственной регистрации подлежат сервитуты, за исключением сервитутов, которые в соответствии со ст. 8  Закона о регистрации отнесены к преимущественным интересам.
Запись о регистрации сервитута, относящегося к земельному участку или иному объекту недвижимости, обремененному сервитутом, осуществляется на регистрационном листе.
В тех случаях, когда сервитуты устанавливаются в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости, регистрационная запись осуществляется также на регистрационном листе, относящемся к объекту недвижимости, в пользу которого возник сервитут.
При регистрации сервитутов, возникающих в отношении нескольких последовательно расположенных объектов недвижимости на основании одного или нескольких правоустанавливающих документов об установлении однородных сервитутов (для прохода людей, проезда транспортных средств, прокладки, технического обслуживания, ремонта и демонтажа инженерных коммуникаций системы жизнеобеспечения, включая воздушные, наземные и подземные сети), заявитель вправе подать на регистрацию одно заявление. При этом регистрирующий орган в отношении каждого объекта недвижимости вносит записи об установлении сервитутов в порядке, установленном уполномоченным органом.
Сфера распространения сервитута определяется путем описания в правоустанавливающем документе либо в необходимых случаях к документам, предусмотренным п. 2 ст. 21 Закона о регистрации, прилагается копия идентификационного документа на земельный участок, на котором показана сфера действия сервитута.
Если сфера действия сервитута не определена путем его описания или указания на копии идентификационного документа на земельный участок, сервитут распространяется на весь объект недвижимости.
 Регистрация при наследовании и признании гражданина безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным или недееспособным. Согласно ст. 45 Закона о регистрации при регистрации прав наследников на имущество наследодателя заявителем представляется свидетельство о праве на наследство либо иные документы, предусмотренные законодательными актами Республики Казахстан, а также документы, предусмотренные ст. 21 Закона о регистрации.
В тех случаях, когда права наследодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы в правовом кадастре и права без регистрации не считаются возникшими, право на регистрацию переходит к наследникам. В указанном случае представляются правоустанавливающие и другие документы, предусмотренные ст. 21 Закона о регистрации, на имя наследодателя и документы, подтверждающие права наследников на наследование имущества наследодателя. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства.
Регистрация опеки на недвижимое имущество лица, признанного безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным или недееспособным, осуществляется по заявлению опекуна (уполномоченного представителя опекуна) над имуществом безвестно отсутствующего лица при наличии соответствующего решения органа опеки и попечительства о назначении опекуна (попечителя).
 Регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество в процедурах банкротства. В правовом кадастре в порядке, предусмотренном ст. 21  Закона о регистрации, подлежит государственной регистрации переход права на управление имуществом должника реабилитационному либо банкротному управляющему (ст. 47 Закона о регистрации).
В тех случаях, когда права должника на недвижимое имущество не были зарегистрированы, к лицам, к которым перешло право на управление имуществом и делами должника, переходит также право на оформление прав на недвижимое имущество и подачу заявления на регистрацию на основании сделок, заключенных (подписанных) должником до введения процедур банкротства, и иных правоустанавливающих документов.
Отказ указанных лиц в подаче заявления на регистрацию на основании сделок, подписанных должником до введения процедур банкротства, может быть оспорен заинтересованными лицами в судебном порядке.
 Регистрация залога недвижимого имущества. Согласно ст. 48 Закона о регистрации государственная регистрация залога осуществляется по общим правилам, установленным Законом о регистрации, и Законом об ипотеке недвижимого имущества с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Объектом государственной регистрации в правовом кадастре являются залог недвижимого имущества, а также следующие операции с ипотечным свидетельством:
1) выдача ипотечного свидетельства;
2) залог и передача ипотечного свидетельства.
3. Регистрирующий орган при регистрации прекращения залога в связи с исполнением основного обязательства, утратой (гибелью, повреждением) предмета залога одновременно вносит запись о прекращении действия ипотечного свидетельства.
В тех случаях, когда требования, вытекающие из ипотечного свидетельства, не были предъявлены должнику по основному обязательству до истечения месяца после наступления срока исполнения основного обязательства, регистрирующий орган вносит запись о прекращении действия ипотечного свидетельства. После прекращения действия ипотечного свидетельства по данному основанию регистрирующий орган обязан отказать в регистрации последующих операций с ипотечным свидетельством.
Регистрация возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество, являющегося предметом залога, осуществляется в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими указанные отношения.
Следующие изменения залога подлежат государственной регистрации в правовом кадастре:
1) замена предмета;
2) изменение состава участников и срока действия (исполнения) основного обязательства;
3) изменение размера основного обязательства. Другие изменения залога могут быть зарегистрированы в правовом кадастре по желанию участников.
Запись о государственной регистрации залога погашается:
1) при прекращении залога на основании заявления залогодержателя в связи с исполнением основного обязательства;
2) при обращении взыскания на предмет залога в порядке, предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан;
3) при прекращении залога в связи с расторжением договора залога;
4) при прекращении залога по иным основаниям, предусмотренным ст. 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Регистрация прав на недвижимое имущество, принадлежащих членам крестьянского или фермерского хозяйства. Согласно ст. 50 Закона о регистрации при регистрации прав на недвижимое имущество членов крестьянского или фермерского хозяйства в правоустанавливающем документе должны быть указаны все члены такого хозяйства.
При изменении состава членов крестьянского или фермерского хозяйства, в том числе в связи наследованием, выходом, включением новых членов, в правовом кадастре государственной регистрации подлежит возникновение прав на недвижимое имущество у новых членов крестьянского или фермерского хозяйства и (или) изменение размеров долей.
Регистрация прав на недвижимое имущество, входящих в состав имущественного комплекса. В соответствии со ст. 52 Закона о регистрации Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, входящих в состав имущественного комплекса, может быть осуществлена на основании одного заявления, к которому прилагаются правоустанавливающий документ на имущественный комплекс или на каждый объект недвижимости, входящий в его состав.
При отчуждении одного или нескольких объектов недвижимого имущества, входящих в состав имущественного комплекса, в правоустанавливающем документе на имущественный комплекс делается соответствующая отметка о регистрации.
 Регистрация прав на недвижимое имущество за паевыми инвестиционными фондами и клиентами исламского банка по договору об инвестиционном депозите. Недвижимое имущество, зарегистрированное за держателями паев паевого инвестиционного фонда или клиентами исламского банка по договору об инвестиционном депозите, признается их общей долевой собственностью (ст. 55 Закона о регистрации).
При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, входящего в состав активов паевого инвестиционного фонда или приобретенного исламским банком за счет средств инвестиционного депозита, в правовом кадастре указывается, что собственниками такого объекта являются держатели паев паевого инвестиционного фонда или клиенты исламского банка по договору об инвестиционном депозите (без указания данных держателей инвестиционных паев или клиентов исламского банка и размеров принадлежащих им долей на праве общей долевой собственности).
Заявление о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество за держателями паев в паевом инвестиционном фонде или клиентами исламского банка по договору об инвестиционном депозите подается доверительным управляющим (управляющей компанией) паевым инвестиционным фондом или исламским банком.
Кроме документов, указанных в п. 2 ст. 21 Закона о регистрации, доверительный управляющий паевым инвестиционным фондом на регистрацию представляет нотариально заверенные копии учредительных документов управляющей компании, копии договоров доверительного управления, решения о создании паевого инвестиционного фонда, свидетельства о государственной регистрации выпуска паев, правила паевого инвестиционного фонда с внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об инвестиционных фондах. Исламский банк на регистрацию представляет нотариально засвидетельствованные копии устава исламского банка, правил об общих условиях проведения операций исламского банка и лицензии исламского банка на проведение банковских и иных операций.










Тематический план издания КОУ 2015 г.
ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
(для магистрантов)
Курс лекций
Ильясова Куляш Муратовна
д. ю. н., профессор
Редактор Кулманова К.Т.
Технический редактор Сансызбаева Г.З.
РЕКОМЕНДОВАН: учебно-методическим советом КОУ
СОГЛАСОВАН: зав. кафедрой частно-правовых дисциплин
д.ю.н., профессором Мороз С.П.
Подписано в печать 26.09.2015 г.
Тираж 100 экз. Формат 60х84/16. Бумага типографская №1
Объем 12 печ. л. Заказ № 1021
Издание Каспийского общественного университета
Отпечатано в типографии НИЦ КОУ
г. Алматы, пр. Сейфуллина, 521. тел. 250-69-34, 250-69-35
 Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция / Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сборник научных трудов. Выпуск 4. СПб.: Санкт-Петербургский университет, 2002. С. 155-156.
 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 129.
 Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Международные отношения, 1993. С. 200-201.
 Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. №6. С. 19.
 Французский гражданский кодекс. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004.
 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 12.
 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Руководитель авторского коллектива В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 22.
 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО Центр Юр Инфор, 2001. С. 51.
 Германское право. Часть I. Гражданское уложение / Пер. с нем. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 30; Гражданское уложение Германии / Bьrgerliches Gesetzbuch Deutschlands (Серия «Германские и Европейские законы»): Ввод. закон к Гражд. уложению; Пер. с нем. / [В. Бергманн, введ., сост.] .3-е изд., перераб. и доп. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 89.
 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997. С. 3.
 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Издательство Томского университета, 2002. С. 9.
 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ соч. С. 3.
 Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Международные отношения, 1993. С. 201-203; Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 51.

 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Статут, 1995. С. 97.
 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Издательство Томского университета, 2002. С. 9-10.
 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 38-39.
 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Руководитель авторского коллектива В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 221.

 Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998. №2. С. 155.
 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997. С. 2.
 Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 50.
 Бурмистрова В.А. Концепция недвижимого имущества / Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сборник научных трудов. Выпуск 4. СПб.: Санкт-Петербургский университет, 2002. С. 34-35.
 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Руководитель авторского коллектива В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 219.
 Законы гражданские (Свод зак. Т. Х. Ч. 1. Изд. 1900, по Прод., 1906, 1908, 1909 г.) с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Четвертое издание / Сост. И.М. Тютрюмов. СПб.: Законоведение, 1913. С. 267, 221.
 Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В трех томах. Том 1 / Под редакцией и с предисловием В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 17.
 Использована практика регистрирующих органов Министерства юстиции РК.
 Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008.С. 381.
 Уидмарк Джим. Земельные реформы и системы земельного регулирования в восточной Европе / Земельное законодательство в действии: Сборник докладов участников семинара по теме «Земельная реформа, включая проблемы земельного законодательства и земельной регистрации» в Стокгольме 16-17 июня 1996 года. Таллин: Alexandra, 1997. С. 93.
 Германское право. Часть I. Гражданское уложение / Пер. с нем. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 206.
 Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Международные отношения, 1993. С. 218-219.
 Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2000. С. 204.
 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. №2. С. 56.
 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО Центр Юр Инфор, 2001. С. 52-54.
 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996. С. 231.
 Германское право. Часть I. Гражданское уложение / Пер. с нем. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 30-31; Гражданское уложение Германии / Bьrgerliches Gesetzbuch Deutschlands (Серия «Германские и Европейские законы»): Ввод. закон к Гражд. уложению; Пер. с нем. / [В. Бергманн, введ., сост.]. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 90.
 Гражданское уложение. Проект. Высочайше учрежденной Редакционной комиссией по составлению гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова. Т. 1. СПб.: Законоведение, 1910. С. 61.
 Новицкий И.Б. Право собственности (Субъекты, объекты, содержание и защита права собственности. Право общей собственности). Комментарий к ст.ст. 52-65 Гражданского кодекса. - М.: Изд-во «Право и жизнь», 1925. С. 3-5; Скрябин С.В. К вопросу о разграничении вещных и обязательственных прав // Вещные и обязательственные права в законодательстве Республики Казахстан. Материалы Международной научно-практической конференции / Отв. ред. М.К. Сулейменов. - Алматы: КазГЮА, 2000. С. 47 .
 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. С. 117 .
 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. С. 125.
 Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. - М., 1992. С. 143
 Конституция Республики Казахстан: принята на Всенародном референдуме 30 августа 1995 г. // Ведомости Парламента РК. - 1996. - № 4. - Ст. 217.
 Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. - 1995. - № 9. - С. 44.
 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. С. 125.
 Колотинская Е.Н. Правовые основы природно-ресурсовых кадастров в СССР. - М.: Изд-во Московского университета, 1986. С. 13.
 Колотинская Е.Н. Цит.соч. С. 13-14.
 Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. - М., 1992. С. 50.
 Мухитдинов Н.Б., Мороз С.П. Горное право Республики Казахстан: Учебное пособие. - Алматы: Юрист, 2004. С. 111.
 Мухитдинов Н.Б. Правовые проблемы пользования недрами. - Алма-Ата: Издательство «Наука» Казахской ССР, 1972. С. 114.
 Сыродоев Н.А. Правовой режим недр. - М.: Юрид. лит., 1969. С. 18-19.
 Заславская Л.А. О понятии объекта права государственной собственности на недра и пользование ими // Ученые записки ВНИИСЗ. - 1969. - Выпуск 16. - С. 13-17.
 Ерофеев Б.В. Советское земельное право. - М.: Высшая школа, 1965. С. 321.
 Мухитдинов Н.Б., Мороз С.П. Горное право Республики Казахстан: Учебное пособие. - Алматы: Юрист, 2004. - 111 с.
 Мухитдинов Н.Б. Правовые проблемы пользования недрами. - Алма-Ата: Издательство «Наука» Казахской ССР, 1972. С. 115-120
 Законы гражданские (Свод зак. Т. Х, Ч.1. Изд. 1900, по Прод., 1906, 1908, 1909 г.) с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Четвертое издание. Сост. И.М. Тютрюмов. - Санкт-Петербург: Изд-во «Законоведение», 1913. С. 20
 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1997. С. 115.
 Ерофеев Б.В. Советское земельное право. - М.: Высшая школа, 1965. С. 122.
 Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр: Учебник. - М.: Юрид. лит., 1975. С. 26.
 Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. С. 125-126.
 О состоянии и использовании земель Республики Казахстан на 1 ноября 1999 г. // Государственный (национальный) доклад. - Астана, 1999.
 Алиев У.Ж., Есиркепов Т.А., Сыбайбаева Г.А. Актуальные проблемы земельных отношений в свете проекта закона Республики Казахстан «О земле». - Алматы: Университет «Туран», 2000. С. 18.
 Вaldemar Hummer, Michael Schweitzen. Raumordnung und Bodenrecht in Europa. (Grundvehrkehrsproblem is ausgewarten EG-Staaten und osterreiсh). - Wien: Signum Verlag, 1992. p. 19-21.
 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1997. С. 159
Там же.
 Первичная регистрация (Тема 5) // Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой оценки. - Санкт-Петербург, 1994. - Выпуск 11. (на правах рукописи). С. 7
 Право и иностранные инвестиции в Республике Казахстан. - Алматы: «Жетi жаргы», 1997. С. 164-165.
 Барсегов Ю.Г. Территория в международном праве. - М.: Госюриздат, 1958. – С. 15-22.
 Постановление № 4 Конституционного Совета Республики Казахстан «Об официальном толковании пункта 2 статьи 2 и пункта 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан // Юридическая газета. - 28 мая 2003 г. (№ 23).
 Вылегжанин А.Н. К характеристике правового режима морских природных ресурсов России // Государство и право. - 1997. - № 7. - С. 54.
 Скрябин С.В. К вопросу о разграничении вещных и обязательственных прав // Вещные и обязательственные права в законодательстве Республики Казахстан. Материалы Международной научно-практической конференции / Отв. ред. М.К. Сулейменов. - Алматы: КазГЮА, 2000. - с. 26-28.
 Скрябин С.В. К вопросу о разграничении вещных и обязательственных прав,С. 47.
 Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2014 года № 160 «Об утверждении Правил ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан» // http://online.zakon.kz
 Новицкий И.Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1994. С.88-89.
 Подробнее о правах на недвижимость и регистрации сделок с ней см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Издательство НОРМА, 1999. С.210-292.
 О недостатках смешения системы регистрации прав и системы регистрации сделок и особенностях каждой из них см.: Южанов И.А., Хисамов В.М., Ярошенко В.П. Государственный учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них в Петербурге. Выпуск 1. Под ред. Южанова И.А. Спб.: ООО «Право и управление». 1997. С. 27.; Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998 г. С. 47-48.; Ильясова К.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре.// Гражданское законодательство Республики Казахстан: Статьи, комментарий, практика. Вып. 8. Алматы: ВШП «Aдiлет”, 1999. С.54-66. ; Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость.// Законность. 1997. № 11. С. 21; Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество.// Государство и право. 1998. № 8. С. 90-97; Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.// Российская юстиция. 1995. № 5. С. 26-28.
 Лунц Л.А. Курс международного частного права. Общая часть. М.: «Юридическая литература», 1973. С. 232-233.
 Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Междунар. отношения, 1993. С.202.
 Dieter Steberl. Der gutglaubige Eigentumserverb am Liegenschaften im deutschen und franzosischen Recht. Dissertation zur Erlangung des Grades eines Doktors der Rechte. Rugesheim am Rein, 1994. S.6
Гражданское уложение Германии (ГГУ) Burgerliches Gesetzbuch Deutschlands mit Einfuhrungsgesetz (1900) // [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып.11 ( из перевода на русский язык работы: Ларссон Г.Л. Земельная регистрация и кадастровая система (глава 5). 1991).
 Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Междунар. отношения, 1993. С.203.
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып.11. (из раздела «Регистрация прав собственности на землю в Англии и Уэльсе»)
 Использованы данные из главы 5 монографии Г.Л. Ларссона «Земельная регистрация и кадастровая система», опубликованные в работе: Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып. 11.
 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество.//Государство и право. 1998. № 8. С. 94.
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып.11 (из доклада Гэвина Адлингтона «Регистрация недвижимости и прав собственности»).
 О преимущественных ин тересах см. подробнее в разделе 6 настоящей работы.
 См. об этом так же: Сыродоев Н.А. Указ.соч. С.94-95; Павлов П. Указ. соч. С. 26-28.
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998. С.47.
 Скворцов Указ.соч.С.15.
 См. подроднее о природоресурсовых кадастрах: Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Изд.-во Московского университета, 1968; Ее же. Правовые основы природно-ресурсовых кадастров в СССР. М.: Изд.-во Московского университета, 1986.
 См. подробнее: Ильясова К.М. Проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Института законодательства Республики Казахстан.-2006.- № 3.- С. 47-56

 Казахстанская правда. 13 июля 2000 г.
 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998 г. С.47.
 Яковлева В. Гражданский кодекс РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.// Кодекс-инфо. 1997. № 14. С. 23.
 Южанов И.А., Хисамов В.М., Ярошенко В.П. Государственный учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них в Петербурге. Выпуск 1. Под. ред. Южанова И.А. Спб.: ООО «Право и управление». 1997. С. 27.
 О природе права на условную земельную долю см. раздел 6 настоящей работы.
 Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утвержденной приказом Министра юстициц РК от 22 июля 1998 г. № 539 (утратила силу Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 31 января 2012 года № 31 «Об утверждении Правил совершения нотариальных действий нотариусами»)
 См. Приложение №4 к Приказу и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 24 февраля 2015 года № 121 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии, акта приемки объекта в эксплуатацию»
 О процедуре государственной регистрации подробнее см. разделы 7 и 8 настоящей работы.
 Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. М., 1996, с.44; см. также: Витрянский В.В. Вторая часть Гражданского кодекса о договорных обязательствах. Вестник Высшего арбитражного суда. 1996. № 6. С. 125.
 См. об этом подробнее: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право.1998. № 3,.С. 28-37; Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Государство и право. 1998. № 2. С. 59-65; Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации.// Государство и право. 1998. № 11. С. 15-22; Законодательство о нотариате требует совершенствования .//Российская юстиция. 1997. № 3 С. 31-32.
 Филимонов Ю.В. Указ. Соч. С.20
 Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Указ. Соч. С.33-35.
 Кузнецов А.В. Указ.соч. С.61
 Кузнецов А.В. Указ.соч. С.60
 Филимонов Ю.В. Указ.соч. С. 16.
 Кузнецов А.В. Указ.соч. С.61
 Филимонов Ю.В. Указ.соч. С. 17
 Там же С. 18
 Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Указ. Соч. С.34
 Филимонов Ю.В. Указ. Соч. С.18
 См.: Борисов В.М., Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества.// Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Вып. 4. Алматы: «Баспа, 1997. С.21-22.
 Казахстанская правда. 11 июня 1998 г.
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып.11 (из доклада Гэвина Адлингтона «Регистрация недвижимости и прав собственности»).
 О преимущественных ин тересах см. подробнее в разделе 6 настоящей работы.
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург. 1994. Вып. 11 ( из перевода главы 2 работы С.Р. Симпсона «Земельный закон и регистрация», 1984)
 См. об этом так же: Сыродоев Н.А. Указ.соч. С.94-95; Павлов П. Указ. соч. С. 26-28.
 Ларссон Г.Л. Указ. соч. Глава 5.
 Гражданское и семейное право развивающихся стран: Учеб. Пособие/Под ред. В.К.Пучинского и В.В. Безбаха. М.: Изд-во УДН, 1989. С.95.
 Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юриспруденция, 1999. – С. 170.
 Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юриспруденция, 1999. – С. 188-192.
 Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: Исследование выполнено Фондом «Институт экономики города в рамках договора с Московской Думой», Москва. - 2001 (на правах рукописи).
 Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: Исследование выполнено Фондом «Институт экономики города в рамках договора с Московской Думой», Москва. - 2001 (на правах рукописи).
 Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран. / Под ред. А.А. Лазаревского. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. – С. 16-19
 Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: Исследование выполнено Фондом «Институт экономики города в рамках договора с Московской Думой», Москва. - 2001 (на правах рукописи).
 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.:»Бизнес-школа «Интел-Синтез»,1998. С. 47-48, 77
 Римское частное право. Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрид. Изд. Министерства юстиции СССР, 1948. С. 222 –223.
 Римское частное право. Под ред. И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского. М., 1948. С.158.
 См.: Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением.//Российская юстиция. 1997. № 6. С. 12-13; № 7. С. 19-20; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный).- Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н.Садиков. М.:. Юридическая фирма КОНТРАКТ, издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1996. С. 159-173.
 См.: Тулеуов А.С. Право доверительного управления имуществом. Алматы, 1998. С. 37- 43.
 Вещные права в Республике Казахстан. Алматы: «Жетi жаргы», 1999 г. С. 164-185.
 См.: Вещные права в Республике Казахстан. Алматы: «Жетi жаргы», 1999 г. С. 164-185; Жанайдаров И.У. Идеи доверительной собственности (траста) в практике и законодательстве Республики Казахстан.//Известия НАН РК// Серия общественных наук. 1995.- № 1; Его же. Проблемы реализации права государственной собственности.- Алматы, 1994; Его же Доверительное управление имуществом в проекте гражданского кодекса.- Сборник материалов семинара «Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Алматы, 1996; Княжков А.В. Доверительное управление имуществом в России: формирование института и сферы применения.// Государство и право. 1997. № 3. С. 22-31; Рябов А.А. Траст в российском праве.// Государство и право. 1996. № 9. С. 42-51; Суханов Е. Комментарий ГК РФ. Агентирование (глава 52), доверительное управление (глава 53), коммерческая концессия (глава 54).// Хозяйство и право. 1996. № 11. С. 3-23; Медведев А. Доверительное управление: бухгалтерский учет и налогообложение.// Хозяйство и право. 1997. № 5. С. 44-54; Ефимова Л.Г. Понятие и правовая природа доверительных (трастовых) операций коммерческих банков.// Государство и право.1995. № 4. С. 55-67; Тулеуов А.С. Право доверительного управления имуществом. Алматы, 1998.
 Тулеуов А.С. Указ.соч. С. 37.
 Там же. – С.37- 38.
 Тулеуов А.С. Указ. Соч.- С. 41 - 42; Жанайдаров И.У. Юридические лица.// Предприниматель и право. 1997. 27. С. 7 – 8.
 См.: Княжков А.В. Указ соч. С. 25-30; Рябов А.А. Указ. Соч. С. 46.
 См.:Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М., Юридическая фирма КОНТРАКТ, издательская группа ИНФРА-М- НОРМА, 1996. С. 594 – 614.
 Суханов Е. Указ. Соч. С.12.
 См.: Нам К, Горбачев Д. Конституционные гарантии охраны права собственности.// Хозяйство и право. 1997. № 11. С. 125-127; Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права .// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 8. – С.128; Яковлев В.Ф. О некоторых вопросах применения части 1 Гражданского кодекса арбитражными судами.// Там же. № 5. С. 94.
 Косарев И.Э. Ограничения и границы права собственности.// Вестник Санкт-Петербурского университета. Серия 6. 1996. Вып. 4 (№ 127). С. 126
 Косарев И.Э. Указ. Соч. С. 122-126; Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимое имущество по закону. Одесса, 1904. С.19; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 58-63.
 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Спб., 1868. С. 248.
 Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.,1972. С. 18.
 Косарев И.Э. Указ.соч. С. 122.
 Курдиновский В.И. Указ.соч. С.21.
 Косарев И.Э. Указ. Соч. С.123.
 Там же. С. 124.
 Косарев И.Э Указ.Соч. С. 125.
 См.: Приложение № 1 к Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра, утвержденной Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан № 21 от 3 декабря 1997 г.
 Источник: ИС ПАРАГРАФ-WWW [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]

 См.: Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.// Российская юстиция. 1995. № 5. С. 26.
 См.: Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость.// Россиская юстиция. 1998. № 6 С.16
См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес-школа «Интел-Синтес», 1998. С. 47-49; Яковлева В. Гражданский кодекс РФ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Кодекс – info. 1997, № 14. С. 23; Южанов И.А. , Хисамов В.М., Ярошенко В.П. Государственный учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Петербурге. Выпуск 1. Под редакцией Южанова И.А. Спб : ООО “Право и управление”, 1997. С. 27; Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость. // Законность. 1997. № 11. С. 20-24; Сыродоев Н.А. Регистрация прав на зелю и другое недвижимое имущество.// Государство и право. 1998. № 8. С.90 –97.
 Эрделевский А. Указ.соч. С. 21.
 О проблемах снятия ареста см.: Киреева Т.Т. Судебная практика по рассмотрению дел об освобождении имущества от аретса (исключении из описи).// Гражданское законодательство Республики Казахстан – толкование и комментирование. Вып.6. Алматы: Баспа, 1998. С. 34-40: Киреева Т.Т., Климкин С.И. Защита права собственности. Учебное пособие. Алматы: Издательство КазГЮА, 2000. С. 48-54.
 Борисов В.М., Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества.// Гражданский кодекс Республики Казахстан – толкование и комментирование. Выпуск 4. Алматы: Баспа, 1997. С. 23.
 Римское частное право. Под ред. И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского. М.,1948.С.256.
 Хвостов В.М. Указ. Соч. С.317
 Подробнее см.: Вещные права в Республике Казахстан. Алматы: «Жетi жаргы», 1999. С. 348-356.
 Хвостов В.М. Указ. Соч. С. 315.

 Симпсон С.Р. Указ. соч. Глава 2.
 Hans Josef Wieling. Sachenrecht. Band 1. Sachen, Besitz und Rechte an beweglichen Sachen. Berlin, Heiderberg, New Jork, London, Paris, Tokyo, Hong Kong. 1990. Springer – Verlag. S. 148-149.
 Hans Josef Wieling. Указ. Соч. С. 136.
 Регистрация недвижимости и прав собственности. Учебные материалы. Первый Институт Независимой Оценки. Санкт-Петербург, 1994. Вып. 11 (из доклада Г. Адлингтона «Регистрация недвижимости и прав собственности»).
 Ларссон Г.Л. Указ. соч. (из главы А )
 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: «бизнес-школа «Интели Синтез», 1998. С.45.
 Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. М.: «Центр деловой информации». 1996. С. 32.
 Ильясова К.М. О соотношении правообразующей, правооформляющей и учетной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан// Вестник Института законодательства Республики Казахстан.-2006.- № 4.- С. 54-63
 См.: Диденко А. Влияние публично-правовых актов на права и обязанности участников гражданского правоотношения //Гражданское законодательство. Статьи. Комментарий. Практика.- Вып. 20.- Алматы, 2004.- С. 101-113.


Постановление Апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда№ 2а- 3555/13 от 19 июня 2013 г.
Решение Специализированного межрайонного экономического суда г.Астаны от 16 октября 2008 года № 02-3170-08


Постановление Суда апелляционной инстанции суда города Астаны № 2а-3128/11


 См. п.19 Инструкции о совершении нотариальных действий.
 Подробнее о предмете регулирования международного частного права см.: Международное частное право. Учебное пособие. Алматы: Гылым, 1996. С. 5-13; Богуславский М.М. Международное частное право: Учебник. М.: Междунар. Отношения, 1994. С.15-22; Лунц Л.А. Курс международного частного права. Общая часть. М.: Юрид.лит., 1973. С.11-18; Чешир Дж., Норт П. Международное частное право. М.: «Прогресс», 1982. С.17-30.
 Городов О.А. Жилищное право. Учебное пособие. - М. Юрайт, 2001. - С. 77-79.
 Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М.: Спарк, 1995. – С. 26-31

 Батлер С. «Кондоминиум» как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. - 1993. - № 7. - С. 142-150.

 Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформ в России. - Спб., 1998. – С. 69
Городов О.А. Жилищное право. Учебное пособие. - М. Юрайт, 2001. - С. 84

 Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М.: Спарк, 1995. – С. 26-34

 Мозолин В.П. Право собственности в России в период перехода к рыночной экономике. - М., 1992. – С. 50.
 Гражданское право. Том I. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы: КазГЮА, 2000. – С. 111.
 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). - М.: Юрид. фирма Контракт, 1996. - 800 с.
 Сыродоев Н.А. Правовой режим недр. - М.: Юрид. лит., 1969. – С. 18-19.
 Заславская Л.А. О понятии объекта права государственной собственности на недра и пользование ими // Ученые записки ВНИИСЗ. - 1969. - Выпуск 16. - С. 13-17.
 Ерофеев Б.В. Советское земельное право. - М.: Высшая школа, 1965. – С. 321.
 Мухитдинов Н.Б., Мороз С.П. Горное право Республики Казахстан: Учебное пособие. - Алматы: Юрист, 2004. – С. 111.
 Мухитдинов Н.Б. Правовые проблемы пользования недрами. - Алма-Ата: Издательство «Наука» Казахской ССР, 1972. – С. 115-120.
 Законы гражданские (Свод зак. Т. Х, Ч.1. Изд. 1900, по Прод., 1906, 1908, 1909 г.) с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Четвертое издание. Сост. И.М. Тютрюмов. - Санкт-Петербург: Изд-во «Законоведение», 1913. – С. 20.
 Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. - 1998. - № 2. - С. 115.
 Ерофеев Б.В. Советское земельное право. - М.: Высшая школа, 1965. – С. 122.









13PAGE \* MERGEFORMAT14415





Заголовок 1 Заголовок 2 Заголовок 3!, Знак Знак7

Приложенные файлы

  • doc 7468636
    Размер файла: 1 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий