Как купить жилье — советы юриста (А.Н. Латыев, журнал ‘Библио

Как купить жилье : советы юриста А.Н . Латыев, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, руководитель практики "Правовая защита недвижимости ", кандидат юридических наук Люди как люди . Любят деньги , но ведь это всегда было... Человечество любит деньги , из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли , из бумаги ли , из бронзы или золота. Ну , легкомысленны ... ну , что ж ... обыкновенные люди... в общем , напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их... М.А . Булгаков . Мастер и Маргарита Журнал "Библиотечка "Российской газеты ", выпуск 18, сентябрь 2017 г ., 143 с. Предисловие Жилищный вопрос остается одним из наиболее острых в нашей стране . Современные условия позволяют решать его самым разным образом : кто-то живет по нескольку поколений в одной квартире , кто-то предпочитает не оставаться на одном месте и снимать жилье на время . Но многие хотели бы укорениться в жизни , и символом такого надежного места в ней традиционно считается свое собственное жилье. Несмотря на раз нообразие способов , позволяющих стать собственником жилья , все их объединяет необходимость существенных денежных трат , с одной стороны , и большие риски - с другой . В приобретении жилья немало подводных камней , и лучший вариант здесь - воспользоваться помо щ ью профессионалов : риелторов , юристов , помогающих не попасть в ловушки мошенников , которых все еще немало на нашем рынке ; не потерять приобретенное за столь высокую цену жилье ; избежать лишних расходов и рискованных схем. Вместе с тем некоторым представлен ием о том , как приобретается жилье , какие основные действия до его приобретения и во время такого приобретения надо совершить , должен обладать каждый , кто хочет стать собственником своего дома. Предлагаемая книга не заменит знаний и опыта профессионалов , н о даст минимальный набор информации , который позволит чувствовать себя уверенно при приобретении жилья. Книга состоит из четырех разделов . В первом анализируются различные виды жилья и особенности правового положения их собственников и покупателей . Во втором разделе рассматривается приобретение жилья на вторичном рынке , т.е . тогда , когда к моменту заключения договора приобретаемое имущество уже существует . В третьем разделе разбираются в опросы первичного приобретения жилья , т.е . такого , при котором жилое помещение впервые выставлено в качестве товара , а на момент заключения договора его еще не существует . Наконец , в четвертом разделе речь пойдет о финансировании пр иобретения жилья и налогообложении такого приобретения. Раздел I. Что покупаем : виды жилья 1. Общая характеристика жилья Человек может жить в самых разных местах : в домах и квартирах , палатках и пещерах , в автоприцепах и каютах кораблей . Но при рассмотрении вопроса о приобретении жилья мы все-таки будем говорить только о тех объектах , которые называются недвижимостью : жилые дома - индивидуальные или многоквартирные , их части - квартиры , комнаты , а также похожие на них объекты. Законодатель определяет жилое помещение как "изолированное помещение , которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граж дан " ( ч. 2 ст. 15 ЖК РФ ). Из этого определения выводится два основных признака жилых помещений. Во-первых , жилое помещение является объектом недвижимости . Самой характерной особенностью недвижимости в нашей стране с читается тот известный факт , что права на недвижимость подлежат государственной регистрации . По этой причине первое , что должен сделать покупатель жилья , - убедиться в том , что его продавец имеет зарегистрированное право. Сегодня осталось не так много жилы х помещений , предоставленных до 31 января 1998 г ., когда не было системы регистрации и права на которые остаются незарегистрированными . Если вы покупаете такое жилье , то убедиться в надежности прав продавца будет чуть сложнее , но все же возможно . В любом с лучае право покупателя на это жилье возникнет только с того момента , как за ним будет зарегистрировано право собственности . До получения подтверждения регистрации покупатель не будет собственником , и только после такой регистрации он может считать себя вс т упившим в права. Во-вторых , жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан . Это предполагает , что оно должно соответствовать определенным требованиям , но это еще и предопределяет состав жилого помещения . Так , помимо собственно помещения , где непосредственно живет человек (жилой комнаты ), необходимы также помещения для отправления естественных потребностей (даже если речь идет о старом деревянном доме с "удобствами на улице ", эти "удобства " должны быть предусмотрены ), для приготовления пищ и. Существует множество помещений , которые изначально не предназначены для постоянного проживания , но фактически могут использоваться как жилье : это и гостиничные номера , и комнаты в домах отдыха и санаториях . Некоторые из них на сегодня вполне официально н аходятся на рынке жилья и выступают в качестве конкурентов традиционным объектам - квартирам и жилым домам. Далее рассмотрим , какие особенности есть у разных видов жилья и что нужно иметь в виду при его приобретении. 2. Квартира Самым распростр аненным видом жилого помещения в нашей стране на сегодня является , безусловно , квартира в многоквартирном жилом доме . Именно в квартирах проживают большинство наших сограждан , и приобретение квартиры - первое , что приходит в голову , когда говорится о поку п ке жилья. Юридическое определение квартиры дается в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ и выглядит довольно громоздко : "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме , обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат , а также помещений вспомогательного использования , предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд , связанных с их проживанием в таком обосо б ленном помещении ". Из этого определения можно сделать несколько выводов. Во-первых , квартира - это часть многоквартирного жилого дома . Здесь мы видим принципиальное отличие квартир от частных домов и таунхаусов . Выход из квартиры осуществляется в общее иму щество многоквартирного дома , т.е . в его подъезд . Иногда для квартир на первых этажах оборудуется выход непосредственно на улицу , однако даже в этом случае у квартиры остается выход в подъезд. Поскольку квартира - это часть многоквартирного жилого дома , то собственник квартиры одновременно является и собственником общего имущества этого дома . К общему имуществу дома относятся : - оборудование общего назначения : - стояки горячего и холодного водоснабжения , канализации , отопления , запорные устройства на них ; - лифтовое оборудование , мусоропроводы , находящиеся за пределами отдельных квартир электропроводка и распределительные щитки ; - конструктивные элементы дома (фундамент , крыша , стены , в том числе фасады , перекрытия , крыльца ); - помещения общего назначения : - лестничные клетки , входные тамбуры , холлы , лифтовые шахты ; - чердачные и подвальные помещения (относятся к общему имуществу , если они запроектированы как общие помещения или если в них располагается оборудование , обслуживающее более одной квартиры (наприм ер , запорные устройства водопровода , счетчики коммунальных ресурсов )); - земельный участок , на котором находятся дом и расположенные на нем вспомогательные сооружения (детские площадки , заборы , калитки и т.д .). Приобретая квартиру , вы становитесь собственн иком и всего перечисленного . Собственность же - это не только право , но и бремя : собственник должен нести расходы на содержание своего имущества , его ремонт и т.п. Эти расходы распределяются между всеми собственниками отдельных помещений (не только жилых, но и нежилых ) пропорционально площадям принадлежащих им помещений. Таким образом , приобретая квартиру , нужно учитывать , что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества , а также взносы на его капитальный ремонт. Более того , накопленн ые прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику ( ч. 3 ст. 158 ЖК РФ ). Это один из немногих видов долгов , которые следуют за собственностью и обрем еняют покупателя так же , как они ранее обременяли продавца . Чтобы не купить квартиру вместе с долгами , необходимо перед ее приобретением убедиться , что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены , либо , если они им не были внесены , мож н о смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности , а также на сумму начисленных на нее пеней. С другой стороны , собственники помещений в многоквартирных домах могут распоряжаться общим имуществом , в том числе предос тавлять его за плату отдельным лицам - как другим собственникам , так и посторонним. Например , являющаяся общим имуществом крыша дома может быть предоставлена оператору сотовой связи для размещения на ней антенны или базовой станции , фасад дома может быть предоставлен под размещение рекламы и т.д. Естественно , все это делается не безвозмез дно . Плата за такое предоставление также поступает всем собственникам . Другое дело , что решение о таком предоставлении и о распределении получаемых доходов должно приниматься общим собранием собственников , которое бывает очень сложно собрать и , тем более, сорганизовать для того , чтобы решить вопрос о таком рациональном использовании общего имущества : всегда , даже в самом выгодном мероприятии , найдутся недовольные , кто будет против такого использования. В связи с этим существенной характеристикой приобретаем ой квартиры оказывается и то , насколько организованы соседи : создано ли ими ТСЖ или жилищный кооператив . Если такие организации созданы , то , как правило , вопрос управления общим имуществом в таких домах решается лучше , чем в тех домах , где они не созданы. Следует учитывать также , что в случае создания таких организаций отчисления на капитальный ремонт дома , уплачиваемые всеми собственниками , не попадают в "общий котел ", а направляются только на нужды этого дома - согласно решениям , принимаемым ТСЖ или кооп е ративом. Из того , что квартира - это часть многоквартирного дома , следует еще и то , что собственники квартир не могут делать все , что угодно , в отношении общего имущества , а должны принимать любые решения общим голосованием . Это относится не только к предо ставлению в пользование каких-то частей общего имущества , но и к тому , как организовать придомовую территорию : поставить детскую площадку , например , или сделать два дополнительных парковочных места . Общим собранием собственников принимается также и решени е об использовании отдельными жильцами частей общего имущества. Например , распространенная ситуация , когда жильцы нескольких квартир отгораживают коридор , ведущий к их квартирам , и организуют там кладовку только для своих квартир , с точки зрения закона буде т правомерной только тогда , когда общее собрание собственников дало согласие на это. То же относится и к остеклению лоджий и балконов : их остекление меняет фасад дома , фасад - это общее имущество , а значит , чтобы застеклить лоджию или балкон , необходимо со гласие общего собрания. Аналогично должен решаться вопрос о размещении на фасаде кондиционеров , спутниковых антенн и тому подобных объектов. В реальности мало кто соблюдает эти требования закона , полагаясь на то , что никто не предъявляет претензий . Однако нарушение есть , и претензии в любой момент могут быть предъявлены . Так что , покупая квартиру с такой прихожей или с застекленным балконом , надо всегда иметь в виду , что рано или поздно может возникнуть необходимость убрать несогласованные переделки , и обя з анность сделать это будет возложена не на того , кто их когда-то сделал , а на того , кто будет собственником на момент предъявления претензий . Даже если такие переделки очень нравятся покупателю и являются для него важным аргументом при покупке , нужно учиты в ать опасность того , что их заставят убрать. Во-вторых , квартира - это жилое помещение . Соответственно , к ней относится все сказанное ранее про жилые помещения : она должна быть пригодна для постоянного проживания в ней людей , может быть изначально спроектир ована именно для этих целей или же приспособлена впоследствии , но в любом случае учтена именно как жилое помещение. В многоквартирном доме могут существовать и нежилые помещения - магазины , офисы и т.п. Жилые квартиры , особенно на первых этажах домов , зача стую переводят в нежилые как раз для того , чтобы их можно было использовать в таких коммерческих целях. Гораздо реже встречаются случаи , когда изначально нежилое помещение переводится в жилое . Принципиальных препятствий к этому нет , однако требования к жил ым помещениям более жесткие , чем к нежилым , поэтому чаще всего из нежилых помещений в жилые переводят те квартиры , которые ранее были переведены из жилых в нежилые. В-третьих , квартира , хотя и рассматривается как жилое помещение , сама по себе всегда состои т из нескольких помещений различного назначения . Прежде всего , в любой квартире всегда есть как минимум одна комната , т.е . жилое помещение , непосредственно предназначенное для проживания . Кроме этого , в любой квартире есть вспомогательные помещения : корид о р или коридоры , один или несколько санузлов , кухня . Не обязательны , но могут иметься также относящиеся к квартире , но не входящие в ее общую площадь дополнительные места для пребывания людей : балконы , лоджии , террасы. Наличие таких дополнительных мест или вспомогательных помещений может быть существенным аргументом при принятии решения о приобретении квартиры . Несмотря на то что их площадь не включается в общую площадь квартиры , в договоре может быть предусмотрена плата и за них , и это совершенно правомерн о. 3. Комната Комната - это "часть жилого дома или квартиры , предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире " ( ч. 4 ст. 16 ЖК РФ ). Конечно , комната - это намного менее комфортабельное жилье , чем квартира , однако зачастую она бывает единственной доступной альтернативой в силу своей меньшей стоимости. Чаще всего комната выступает как объект покупки , когда она является частью коммунальной кварт иры . В этом случае имеет место этакая "матрешка ": многоквартирный дом делится на общее имущество дома и квартиры в нем , а квартира , в свою очередь , на общее имущество квартиры и отдельные комнаты . К общему имуществу квартиры , которое принадлежит всем собс т венникам комнат , относятся нежилые помещения в коммунальной квартире - коридоры , санузлы , кухня . Также к общему имуществу в такой квартире относится оборудование , обслуживающее всю квартиру : входная дверь с замком , сантехническое оборудование и т.п. Каждом у собственнику комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры , пропорциональная площадям комнат . Эта доля определяет долю расходов , которые должен нести собственник на содержание этого общего имущества. Предполагает ся , что собственники комнат в коммунальной квартире сообща решают вопросы содержания общего имущества . При этом , в отличие от общего имущества всего дома в целом , в законе не содержится каких бы то ни было правил относительно проведения общего собрания со б ственников комнат в коммунальной квартире , голосования на нем , поэтому для решения этих вопросов необходимо общее согласие всех собственников. С учетом этого при приобретении комнаты в коммунальной квартире особое внимание нужно обратить на соседей - тех , с кем придется делить расходы на содержание квартиры. Познакомиться с соседями придется еще и потому , что в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ предусматривается их преимущественное право покупки комнаты , продаваемой в той же квартире. Это преимущественное право означает , что при продаже комнаты продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным собственникам комнат в коммунальной квартире купить у него продаваемую комнату на тех же условиях , на которых он выставляет ее на ры н ок , т.е . за ту же цену , с оплатой в те же сроки . У других собственников есть месяц на то , чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки , т.е . заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях . И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из собственников комнат не пожелает купить продаваемую комнату , она может быть законно продана постороннему лицу. Обратите внимание : месячный срок можно не соблюдать , если все собственники остальных комнат письменно откажутся от реализации своего преимущественного права . В этом случае комнату можно продавать до истечения месяца ( п. 2 ст. 250 ГК РФ ). Если преимущественное право покупки будет нарушено , т.е . продавец вообще не пред ложит другим собственникам комнат купить его комнату , либо продаст до истечения месяца , либо если кто-то из собственников захочет реализовать свое право , а он все равно продаст ее постороннему покупателю , либо продаст на условиях , отличающихся от указанны х в уведомлении (а это самый распространенный случай нарушения преимущественного права - когда продавец , чтобы отбить у собственников других комнат желание реализовать их преимущественное право , указывает в уведомлении явно несоразмерную завышенную стоимос т ь , а потом продает по меньшей цене ), тот из собственников , кто посчитает свое право нарушенным , может в течение трех месяцев с тех пор , как он узнал о нарушении своего преимущественного права , предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору ( п. 3 ст. 250 ГК РФ ). Это означает , что у покупателя отберут приобретенную им комнату . Единственное , что несколько защищает его интересы в такой ситуации и снижает риск предъявления необоснованны х шантажистских исков , - это то , что для удовлетворения такого иска истец должен внести в депозит суда ту сумму , за которую продана комната . После вынесения решения суда о переводе на него прав и обязанностей по договору эта сумма будет передана первонача л ьному покупателю , у которого отняли купленную им комнату . Предполагается , что эта сумма должна совпасть с той , которую он сам уплатил при покупке , а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит. Однако все остальные расходы , например , расходы на ремонт или проценты по кредиту , который был взят на приобретение комнаты , неудачливому покупателю придется предъявлять тому , кто продал ему комнату , нарушив права соседей . Зачастую оказывается , что взять с продавца к этому моменту уже нечего. Кроме этого , докуме нты , подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки его соседей , потребуют при регистрации перехода права на комнату . Если продавец не предоставляет либо письменные отказы соседей от покупки комнаты , либо подтверждение того , что он бол е е чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право , то регистрация будет приостановлена , а затем , если такие документы так и не будут предоставлены , в регистрации будет отказано. Обратите внимание : такие правила регистрац ии не дают гарантий того , что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено . Даже если не предполагать подделки продавцом согласия соседей , то как минимум он может направить им извещение , но скрыть и от покупателя , и от регистратора, что кто-то из соседей согласился купить его комнату. Чтобы избежать судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени , денег и нервов , покупателю целесообразно самому убедиться , что соседям по квартире была дана возможность купить комнату . Идеальн ый вариант - это получение от всех них письменных отказов от реализации своего преимущественного права . При этом желательно своими глазами увидеть , как они подписывают эти отказы . Ну , и , конечно , самый надежный (хотя и более дорогой ) вариант - составить о т казы в нотариальной форме . При этом необходимо проследить , чтобы в тексте отказа было указано , от покупки на каких именно условиях отказываются соседи , и чтобы эти условия совпали с теми , которые будут предусмотрены в договоре о продаже комнаты. Если же получить отказы от всех собственников соседних комнат в коммунальной квартире не получается , то как минимум надо удостовериться , что продавец направил им всем предложения выкупить комнату , что текст этого предложения достоверно описывает все услов и я будущего договора , что уведомление было получено ими всеми и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из собственников соседних комнат . Но в этом случае нужно быть настороже : не исключено , что кто-то из них прислал продавцу в ответ с вое согласие купить его комнату , а продавец просто-напросто скрыл его. Помимо коммунальных квартир , комнаты могут быть частью общежитий . Общежития чрезвычайно разнообразны . В одних случаях они походят на большие коммунальные квартиры , отличаясь от них лишь названием . В других случаях различие между ними носит существенный характер : отсутствует промежуточный этап в виде квартиры. Например , комнаты выходят либо в бокс , не имеющий некоторых характерных для квартир помещений (как правило , присутствует санузел , но кухня находится за пределами бокса ), либо непосредственно в общие помещения дома , в котором они расположены. Комната в общежитии может быть предметом продажи , если она была предоставлена до 1 марта 2005 г . и была впоследствии приватизирована . Комнаты в общежитиях , предоставленные после 1 марта 2005 г ., на продажу не выставляются , поскольку предполагается , что общежитие - это временное жилье , пользование которым связано с работой , учебой в определенном месте , и именно на время такой работы или учебы оно и предоставляется . Однако ранее возникшее право собственности на комнаты в общежитиях сохраняется , и если продавец успел приватизировать такую комнату , то он может ее продать. В отличие от продажи комнат в коммунальных квартирах , при продаже комнаты в общеж итии не действует право преимущественной покупки такой комнаты соседями. Собственник комнаты , где бы она ни находилась , также является одним из собственников общего имущества всего дома . Соответственно , с одной стороны , на него , равно как и на собственника квартиры , возлагается обязанность по несению части расходов на содержание и ремонт общего имущества , но , с другой стороны , ему дается право участвовать в решении вопроса об использовании этого общего имущества. 4. Частный дом и таунхаус Доволь но многие в России живут в частных домах . Они могут быть самыми разными - от разваливающихся лачуг до сверкающих дворцов , от домов в богом забытых деревнях до коттеджей в модных поселках , от старинных строений до ультрасовременных дизайнерских новинок . Ка к ими бы они ни были , все они остаются частными домами и право смотрит на них одинаково. В отличие от квартир и комнат , которые являются частями жилого здания , частный дом - это отдельное здание , все конструкции которого принадлежат собственнику этого дома. Это предопределяет и привлекательные , и отталкивающие моменты для их собственника и приобретателя. С одной стороны , собственник дома сам себе хозяин и может в большинстве случаев самостоятельно определять , что ему делать со своим домом : чем покрыть крышу , какие поставить окна или двери , в какой цвет выкрасить стены ... В конечном счете он может даже полностью снести дом и построить новый или же и вовсе оставить место , где он стоял , незастроенным. С другой стороны , собственник обладает не безграничной властью . В первую очередь , его возможности по перестройке дома ограничены градостроительными нормами . В частности , характеристики дома должны соответствовать действующему в населенном пункте территориальному зонированию. Например , если дом находится в пределах те рриториальной зоны застройки малоэтажными частными домами , допускающей строительство домов определенного количества этажей , то перестройка дома и увеличение его этажности больше , чем это допускается градостроительным регламентом , будут незаконными. Стоит о тметить , что градостроительные регламенты определяются в каждом населенном пункте самостоятельно и могут различаться даже в соседних поселках. При строительстве дома собственник ограничен и строительными нормами. Например , жилой дом должен отстоять от гран ицы земельного участка не менее чем на 3 м , а от стены соседнего дома - не менее чем на 6 м . (Если соседи строят дома в соответствии со строительными правилами , так и получится : когда каждый из них отступит от границы своего участка по 3 м , то в общей сло ж ности между их домами будет не менее 6 м .) Существенные ограничения могут быть наложены на собственника дома , если дом является объектом культурного наследия . Возможности по перестройке такого дома будут определяться тем , что именно в этом доме является пр едметом охраны (это должно быть отражено в паспорте объекта культурного наследия ). Реконструкция объекта культурного наследия потребует дополнительных согласований с органами охраны культурного наследия. Близки к этим ограничениям и те ограничения , которые накладываются на строительство или реконструкцию домов в так называемых исторических поселениях. В частности , строительство домов в исторических поселениях может быть допущено только при условии их соответствия типовым архитектурным решениям - с тем чтобы новые дома не выбивались из общей застройки. Кроме этого , в большинстве случаев при новом строительстве , а зачастую - и при реконструкции дома требуется получить разрешение на строительство . Конечно , собственник может не выполнить это требование и в наруш ение закона , например , пристроить к своему дому еще пару этажей , не согласовывая это ни с кем . Однако следует понимать , что такая достройка будет незаконной и может являться основанием для предъявления в будущем , в том числе к новому собственнику , претенз и й со стороны государственных органов и требований о сносе незаконно построенного. Нарушение любого из перечисленных требований делает дом незаконной постройкой , которая подлежит сносу за счет того , кто ее сделал . В том случае если вы приобретаете дом , буде т крайне неприятно узнать спустя некоторое время после покупки , что дом вы обязаны снести , а продавца , к которому вы могли бы предъявить претензии , уже и след простыл . Поэтому при покупке дома нужно тщательно проверять законность его постройки или реконст р укции. Наличие регистрации права на дом не должно усыплять внимание . Дело в том , что , с одной стороны , уже после регистрации собственник мог изменить свой дом и не внести соответствующих изменений в документы , с другой стороны , наверное , подавляющее больши нство индивидуальных жилых домов в нашей стране , права на которые зарегистрированы в реестре , зарегистрированы в упрощенном порядке - по так называемой дачной амнистии . Такая регистрация производится на основании декларации , подаваемой собственником , и пр и этом проверка действительности содержащихся в этой декларации сведений не производится . По этой причине , например , порой дом в действительности оказывается находящимся совсем в другом месте земельного участка , чем это указано в документах. В связи с этим при приобретении дома следует очень внимательно изучить кадастровый паспорт дома и в случае расхождения фактического состояния со сведениями , указанными в паспорте , потребовать от продавца объяснений . К сожалению , далеко не всегда эти расхождения достаточ н о очевидны , чтобы их можно было обнаружить нетренированным взглядом : действительно , если "лишний " этаж не заметить очень сложно , то отличия в размерах стен на несколько метров могут быть и незаметны . Чем "свежее " кадастровый паспорт дома в такой ситуации, тем больше ему можно доверять , но самое надежное здесь - это привлечь кадастрового инженера , который проверил бы соответствие дома заявленным параметрам. Еще одна особенность дома - это то , что он , как ни странно , стоит на земле . Если для многоквартирных ж илых домов , частями которых выступают квартиры , вопрос о правах на землю , на которой они стоят , разрешен законом предельно четко : земельный участок всегда находится в общей собственности собственников помещений , то для индивидуальных домов все несколько с л ожнее. Земельный участок под домом и прилегающей территорией может находиться в собственности собственника дома. Например , участок может быть приватизирован собственником дома (приватизация земли под индивидуальными жилами домами производится в льготном по рядке и по сниженным ценам ), либо продавец дома мог сначала купить или получить иным образом в собственность землю , а уже потом построить на ней дом. Земельный участок может также принадлежать собственнику дома и на праве аренды , и на другом праве . Более т ого , участок мог быть предоставлен много лет назад на праве , которое сегодняшним законодательством даже не предусмотрено. Главное правило остается неизменным : дом не может быть "оторван " от земли и стоять на ней без каких бы то ни было оснований. Дом , построенный на чужом земельном участке , который вообще никогда не предоставлялся тому , кто построил дом , будет рассматриваться как самовольная постройка , продать которую законно невозможно . При продаже дома новый собственник , как правило , получает те же права на землю , какие были у продавца. По этой причине , чтобы понимать , в каком положении окажется покупатель после приобретения дома , необходимо также поинтересоваться у продавца и его документами на землю . Если участок был предоставлен до введения в д ействие Земельного кодекса РФ , т.е . до 30 октября 2001 г ., и из этих документов невозможно понять , на каком праве был предоставлен земельный участок , а это нередко случается с учетом того , что предоставление могло состоя ться много лет назад , когда законы были совсем другими , или этого права сегодняшнее законодательство не предусматривает , то собственник дома может зарегистрировать право собственности на этот земельный участок . В то же время новый собственник обычно знает об истории дома и земли под ним значительно меньше , чем прежний ; поэтому для нового собственника такая регистрация будет более затруднительной , чем для предыдущего . В связи с этим целесообразнее требовать от продавца дома надлежащего оформления прав на зе м ельный участок до продажи , нежели заниматься разрешением этих вопросов после покупки. Как видим , даже та свобода в распоряжении своим имуществом , которая есть у собственника дома по сравнению с собственником квартиры , оказывается не только выгодой , но и св язана с определенными рисками . Но есть и другие моменты , делающие приобретение дома менее выгодным. Во-первых , за земельный участок собственнику дома необходимо будет платить налог или арендную плату. Во-вторых , собственник частного дома не должен вносить взносы на капитальный ремонт , но расходы на такой ремонт он несет сам. В-третьих , собственник дома несет все риски , связанные с возможным повреждением его дома , например , от пожара. В-четвертых , собственник дома самостоятельно вынужден ухаживать за придомо вой территорией , сам должен обеспечивать вывоз мусора , заботиться о водоснабжении и канализации... Промежуточным звеном между частным домом и квартирой выступают так называемые таунхаусы , они же - жилые дома блокированной застройки. С одной стороны , они оч ень похожи на индивидуальные дома : - вход в таунхаусы производится не из подъезда , а с улицы ; - все этажи в пределах одного такого дома принадлежат одному собственнику ; - имеется прилегающая территория , которая также обычно находится в полном владении собс твенника таунхауса. С другой стороны , у них есть такая характерная черта многоквартирных домов , как наличие общего имущества . Очевидно , что общим имуществом являются стены между блоками , а зачастую и конструкция такого дома предполагает строительство всех блоков единым комплексом (на общем фундаменте , с общей крышей и наружными стенами ). По этой причине , при всей похожести на индивидуальные дома , таунхаусы следует считать все-таки разновидностью многоквартирных домов , а блоки в них , соответственно , - неким аналогом квартир . В то же время у отдельного блока в таком доме может иметься собственный почтовый (так называемый милицейский ) адрес , т.е . отдельный номер дома . Более того , и документы их собственников могут указывать , что объектом права выступает жилой д ом , а не жилое помещение. Поскольку до сих пор определенности с правовым положением таунхаусов нет , при их приобретении покупателю следует обеспечить проверку по обоим направлениям : как изучить вопрос о сложившемся в блоке домов способе использования общег о имущества и несении расходов на него , так и поинтересоваться оформлением прав на землю под блоком домов. 5. Апартаменты В последнее время широкое распространение получили так называемые апартаменты . Внешне они могут быть очень похожи на кварт иры : также иметь несколько комнат , кухню , санузел , выходить в подъезд . Однако , если мы посмотрим в документы их собственников , то увидим , что эти помещения называются нежилыми , как правило - гостиничными . Как же так : явно предназначенные для жилья помещен и я , но в то же время - нежилые ? Дело в том , что к строительству многоквартирных жилых домов предъявляются довольно жесткие требования : - они могут быть расположены на определенном расстоянии от промышленных производств и крупных транспортных артерий ; - они должны освещаться на протяжении определенного количества времени естественным освещением (так называемая инсоляция ); - они могут быть расположены на земельных участках , предназначенных для жилищного строительства , и т.д. В то же время можно построить здани е с нарушением некоторых из этих требований , и в нем будут расположены помещения , чрезвычайно похожие на квартиры . Нельзя лишь назвать его жилым домом , а помещения , соответственно , - назвать квартирами . Не запрещено и продавать их , главное - не называть ж и льем. Напомним , что жилое помещение должно быть не просто пригодно для проживания , но должно быть пригодно для постоянного проживания . Предполагается , что вполне могут быть такие помещения , в которых жить можно , но временно . Наиболее приближены к апартамен там с этой точки зрения гостиничные номера . Действительно , известны случаи , когда в таких номерах "временно " жили люди десятилетиями , а сами номера могут состоять из нескольких комнат и включать подсобные помещения . Из-за такого сходства апартаменты обычн о регистрируются как помещения гостиничного назначения . Но в отличие от гостиницы , лишь сдающей номера внаймы , апартаменты продаются в собственность. На современном российском рынке недвижимости можно выделить две группы апартаментов. Первая группа - это бю джетные апартаменты : помещения в домах , построенных по проектам многоквартирных домов или приближенным к ним , но которые по той или иной причине не могли быть построены как настоящие жилые дома , например , в связи с тем , что строительство жилых домов на со о тветствующем земельном участке не допускается , или же из-за того , что в них применены проектные решения , не разрешенные при строительстве жилья . Зачастую оказывается , что благодаря такой неприспособленности земли или таким проектным решениям итоговая пост р ойка оказывается для застройщика дешевле , соответственно , он может и помещения продавать по меньшей цене , чем настоящие квартиры . Как следствие , такие апартаменты часто становятся жильем молодых людей , еще не успевших заработать на настоящее жилье , или же просто не очень богатых людей. Вторая группа - это люксовые апартаменты : помещения , зачастую расположенные в офисных или деловых центрах . При их строительстве часто используются передовые технологии , новейшие решения , идеи ведущих архитекторов . Однако пост роить жилые помещения оказывается невозможным , например , из-за того , что , опять же , земельный участок предназначен для нежилой (офисно-деловой ) застройки . Ни о какой экономии здесь речь не идет , наоборот , часто такие помещения значительно дороже квартир : о ни и занимают большие площади , и находятся в престижных центральных районах города , и при их строительстве использованы дорогие материалы и технологии. Вряд ли эта книга рассчитана на покупателей апартаментов второго типа : они обычно имеют возможность обра титься за консультацией к юристу , да и апартаменты оказываются зачастую далеко не единственным жильем для таких покупателей . Гораздо важнее посмотреть , какие последствия влечет приобретение апартаментов первого типа : в чем их плюсы , а в чем минусы. Самый очевидный плюс - это цена : как правило , она ниже , чем у квартир аналогичных площадей , расположенных по соседству . На этом , пожалуй , плюсы и заканчиваются. Теперь к минусам . Прежде всего , нужно оговориться , что хотя апартаменты и считаются нежилыми по мещениями , жить в них , конечно же , можно , и даже неплохо . Недаром говорят , что строительные правила в нашей стране слишком жесткие и они не позволяют реализовывать в настоящих жилых домах обычные для зарубежного жилищного строительства решения : при строит е льстве апартаментов отступают не от требований по прочности постройки или , например , теплоизоляции , а от иных требований , определяющих второстепенные характеристики объекта. Так же , как и в многоквартирном доме , общие помещения здания , в котором расположен ы апартаменты , принадлежат всем собственникам помещений . Соответственно , как и в многоквартирном доме , порядок пользования общим имуществом и несения расходов на его содержание определяется всеми такими собственниками совместно . Более того , поскольку здан и е с апартаментами не считается жилым домом , их собственники не обязаны вносить взносы на капитальный ремонт. В то же время , коль скоро здание не признается жилым домом , земельный участок под ним не поступает автоматически и безвозмездно в собственность жил ьцов дома : если он был предоставлен застройщику в аренду , то эта аренда будет продолжаться и после реализации апартаментов , а арендная плата будет раскладываться на всех собственников помещений . Приватизация земельного участка возможна , однако она будет н е бесплатной , а за плату , причем стоимость выкупаемой земли будет определена не по льготным , а по обычным коммерческим ставкам . Расходы на выкуп земельного участка также пропорционально лягут на плечи собственников апартаментов . Даже после выкупа земельног о участка земельный налог будет в пять раз выше , чем если бы речь шла об участке , занятом настоящим жилым домом . Этот налог , опять же , предстоит платить собственникам апартаментов. Поскольку апартаменты - это нежилые помещения , то в них невозможно зарегистр ироваться по месту жительства . Отсюда возможны проблемы с устройством детей в детские сады , школы. Более того , если при строительстве жилых домов должны соблюдаться правила по оборудованию детских площадок , обеспеченности местами в детских садах и школах , то в случае с апартаментами такие правила не применяются. Апартаменты являются неплохим способом решения жилищной проблемы , но при их приобретении нужно иметь в виду все вышесказанное и взвесить те отрицательные и положительные качества , которые у них есть. 6. Что приобретается в дополнение : парковочные места , подсобные помещения и т.п. Помимо собственно жилья , нередко покупаются и дополнительные объекты , например , подсобные помещения , гаражи , парковочные места. Иногда они выступают как отдельны е объекты и , соответственно , предметы продажи. Например , гараж может представлять собой капитальное строение и в этом случае будет самостоятельным объектом недвижимости - нежилым зданием (хоть и маленьким ). Также он может быть частью здания - нежилым помещ ением , если речь идет о боксе в парковочном комплексе. При покупке таких объектов нужно вести себя так же , как и при приобретении любой недвижимости : убедиться , в первую очередь , в том , что у продавца есть право собственности на них , запросив у него свидет ельство о регистрации права и обратившись к общедоступным данным ЕГРН . Там же можно почерпнуть сведения о наличии или отсутствии обременений имущества (например , залога ). Однако в некоторых случаях гараж оказывается недостаточно капитальным , чтобы признать его недвижимостью : это может быть как легкая металлическая конструкция типа "ракушки ", так и более серьезное сооружение , которое , однако , вполне возможно переместить с одного места на другое (достаточно вспомнить один из эпизодов фильма "Берегись автомоб и ля ", в котором главный герой добрался до автомобиля , стоявшего в таком гараже , и угнал его , подняв гараж с помощью подъемного крана ). Более того , иногда такие металлические гаражи даже имеют фундаменты. К сожалению , до сих пор не выработано четких критерие в , по которым в сложных случаях можно было бы установить , является ли строение капитальным , а значит - недвижимостью , или нет . Даже в ходе судебных споров разные эксперты относительно одного и того же объекта порой приходят к разным выводам . А раз мы не з н аем , недвижимость перед нами или нет , то непонятно , стоит ли требовать от продавца , чтобы его право было зарегистрировано. Так , например , недобросовестный продавец вполне может утверждать , что его гараж - не недвижимость , значит , регистрации никакой нет , а потом окажется , что право у него было зарегистрировано и он уже успел продать тот же самый гараж как недвижимость другому покупателю . Разбираться в том , кто получит гараж , а кто отправится на поиски продавца и будет пытаться вернуть свои деньги , придется покупателям между собой в суде. Бывает и противоположная ситуация : когда объект на самом деле недвижимостью не является , но когда-то был зарегистрирован в таком статусе . Причины могут быть самые разные : от неопределенности самого понятия недвижимости до об ычной ошибки или даже коррупции. Впрочем , покупка такого - формально недвижимого , но в действительности движимого - гаража создает меньше проблем , чем в ранее описанном случае приобретения как движимого имущества того , что было зарегистрировано . Здесь уж , даже если признают недействительной регистрацию , то хотя бы не лишат покупателя права собственности на движимый объект. Чтобы хоть как-то снизить риск приобретения такого гаража с неопределенной судьбой , следует вспомнить , что любая недвижимость тесно связ ана с землей , а значит , о наличии на земельном участке объектов недвижимости (в том числе гаражей ) можно узнать , если посмотреть кадастровый план земельного участка , на котором расположен такой гараж . Но и это не всегда спасает , поскольку в России до сих п ор огромное количество как земельных участков , права на которые не оформлены надлежащим образом и на которых не проведена работа по учету расположенных на них объектов , так и самих таких объектов , приобретенных задолго до того , как в нашей стране появилас ь регистрация прав на недвижимость . В этих случаях закон признает такие неучтенные надлежащим образом права , но увидеть следы их существования в ЕГРН или на кадастровых картах невозможно. В последнее время часто приобретают парковочные места в подземных или надземных паркингах . С их юридическим оформлением также могут возникнуть проблемы . Дело в том , что машино-место в паркинге не имеет стен и ограничено только разметкой на полу , стены есть только у всего паркинга целиком или у какой-то его части , в любом с л учае гораздо большей , чем одно место . Поэтому признать машино-место помещением ранее никак не получалось , ведь помещением может называться только весь паркинг целиком или его ограниченный стенами блок . Понятно , что мало кто выкупит весь паркинг , а раз так, с юридической точки зрения машино-место представляло собой долю в общей собственности на паркинг , что весьма неудобно. С 1 января 2017 г . проблема решена : прямо в законе появилось указание на то , что объектами недвижимости являются "предназначенные для ра змещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места ), если границы таких помещений , частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке " ( абз . 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ ). Таким образом , машино-места теперь точно такие же объекты недвижимости , как и , например , отдельно стоящий капитальный гараж. Однако осталась проблема с ранее построенными паркингами , когда отдельные места объектами не счита лись . Закон , которым машино-места включены в перечень объектов недвижимости , предусматривает право , но не обязанность собственника таких мест зарегистрировать их в соответствии с новыми правилами . Во избежание недоразумений в будущем целесообразно при пок у пке машино-места просить продавца первоначально произвести такую регистрацию его права , а уж потом приобретать его. Помимо мест для хранения автомобилей , могут приобретаться и места для хранения иного имущества - разного вида кладовки . Многое сказанное про гаражи применимо и к ним : по большому счету , кладовка отличается от гаража только типом хранимого в ней имущества , ну , и некоторыми конструктивными особенностями (например , возможным наличием в гараже смотровой ямы ). Более того , не секрет , что для челове к а , не имеющего автомобиля , гараж , собственно , и выступает в роли большой кладовки . Точно так же , как и гаражи , кладовки могут быть и отдельно стоящими нежилыми зданиями , и частями таких зданий - нежилыми помещениями . Однако в отличие от машино-мест , закон о м не предусмотрено признание отдельным объектом такой кладовки , которая является частью здания или помещения . По этой причине их приобретение оказывается более сложным , чем приобретение машино-мест. Например , если кладовки представляют собой отгороженные ч асти помещения (их зачастую делают в подвалах ), то следует установить правовое положение этого помещения : не относится ли оно к общему имуществу многоквартирного дома (и тогда определение порядка пользования таким имуществом - это прерогатива общего собра н ия собственников помещений в этом доме , решение которого нужно будет получить ), либо это помещение может быть не общим , а принадлежать нескольким лицам , допустим , на праве общей собственности , и тогда , прежде чем продать свою долю , участник общей собствен н ости должен будет предложить другим сособственникам реализовать их право преимущественной покупки. Наконец , в некоторых случаях может оказаться , что такая кладовая и вовсе является частью приобретаемого жилого помещения (это чаще всего бывает в индивидуаль ных домах или таунхаусах ) и цена за нее уже включена в стоимость покупки. Как видим , приобретение вспомогательных объектов может оказаться не менее сложной задачей , чем приобретение собственно жилья. Раздел II. Приобретение жилья на вторичном рынке 1. Вторичный рынок недвижимости и его особенности Самый простой и очевидный способ стать счастливым собственником жилья - это купить готовый объект (квартиру , комнату , дом и т.д .) у его нынешнего собственника. Вторичный рынок жилья - эт о приобретение жилья , имеющегося в наличии на момент покупки. Приобретение жилья на вторичном рынке имеет множество плюсов , прежде всего - сугубо потребительских. Так , покупку можно предварительно осмотреть , своими глазами оценив , насколько она пригодна дл я проживания и насколько она соответствует заявлениям продавца. Также можно пообщаться как с продавцом , так и с его соседями , нанимателями , если они есть , выяснить , насколько комфортно проживание , не живет ли через стенку юное музыкальное дарование , кругло суточно осваивающее основы игры на скрипке , нет ли на первом этаже алкогольного магазина , привлекающего соответствующий контингент со всего района , и т.п. Впрочем , юное дарование может уже оказаться достаточно опытным и доставлять истинное наслаждение сос е дям своими произведениями , а алкогольный магазин прямо возле подъезда вполне может быть и плюсом с точки зрения покупателя. Поскольку вторичное жилье имеется в наличии , у покупателя , как правило , есть возможность сразу же после приобретения въехать в него : нет необходимости ждать окончания строительства , снимать жилье где-то еще , переживать , если сроки строительства нарушаются... Вторичное жилье имеет и юридические плюсы : права продавца на объект уже зарегистрированы и , значит , признаны государством . Если п родавец после заключения договора вдруг передумает , можно будет пойти в суд с иском об изъятии этого объекта у продавца и принудительной передаче его покупателю. Многочисленные плюсы приводят к тому , что вторичное приобретение , как правило , дороже первично го - того , при котором договор заключается и исполняется еще до появления самого объекта. Но есть у вторичного жилья и свои минусы . Часть из них также сугубо потребительская : купить можно тот объект , который есть в наличии , и в том состоянии , в котором он находится . Квартира в старом доме с прогнившими коммуникациями потребует от покупателя изрядных вложений в ремонт , а иногда , - если проблемы касаются общего имущества дома (например , засорившиеся или прохудившиеся стояки водоснабжения ), - усилиями покупат е ля они не могут быть даже устранены. Сама по себе конструкция старого дома может не соответствовать современным требованиям , например , в доме не будет лифта . Хотя зачастую современные дома кажутся построенными куда как менее капитально , чем , например , знам енитые "сталинки ". Чем старше дом , тем больше в его жизни было различных ремонтов , перестроек , дополнений . Порой достаточно сложно установить , что и когда делалось , какова прочность того , что было сделано , и сколько оно еще прослужит. В некоторых странах с обственников жилья под страхом огромных штрафов обязывают вести специальные журналы , в которых указываются все ремонты и изменения , которые происходили с домом , вплоть до замены предохранителей в электрощитке , и предъявлять этот журнал покупателю , чтобы т о т знал , в каком состоянии объект , и не покупал "кота в мешке ". Но у нас таких правил нет , да , наверное , и сложно было бы их ввести , ведь история нашей страны настолько полна различными пертурбациями , что зачастую невозможно проследить даже всю цепочку смен явших друг друга жильцов , а тем более - выяснить , кто из них и что менял в доме. Поскольку в доме раньше жили люди , покупатель зачастую приспосабливает его к своим нуждам и делает ремонт , объем которого может различаться - от минимальных косметических изме нений вроде поклейки новых обоев до глобальных перестроек с перепланировкой помещения. С приобретаемым жильем могут быть связаны истории и не технического характера. Многие ли захотят жить в квартире , в которой долго и тяжело болел человек , после смерти ко торого наследники решили продать рождающее неприятные воспоминания жилье ? Или , тем более , в квартире , в которой произошло преступление ? Конечно , степень восприимчивости разных людей к таким обстоятельствам различается , но покупателю , наверное , хотелось бы знать о них заранее . Такие обстоятельства никак не сказываются на качестве товара со строго юридической точки зрения , но при желании вполне могут быть оговорены в договоре. Покупатель въедет в дом с уже сложившимися соседскими отношениями , в которые он вын ужден будет каким-то образом встраиваться . И чем старше дом , тем , как правило , прочнее оказывается это соседское сообщество , которое может и отторгнуть нового соседа. Точно так же , как дом со времени своей постройки стареет и обрастает отношениями между со седями , он приобретает и юридическую историю . И точно так же , чем дольше существует покупаемый объект , тем длиннее и , возможно , запутаннее и темнее может оказаться эта история. Самое простое : продавец может оказаться не имеющим никаких прав на продаваемое имущество мошенником , искусно подделавшим документы и желающим только лишь получить деньги от покупателя и пропасть с ними , оставив покупателя разбираться с подлинными собственниками , а также со своими кредиторами (например , с банком , который дал ему эти д еньги в кредит для приобретения жилья ). Продаваемая квартира может быть арестована за долги продавца или заложена , на нее могут претендовать другие лица или требовать , чтобы с ними согласовали продажу. Может выясниться , что продавец задолжал за капитальный ремонт , и покупатель обнаружит , что теперь он должен изрядную сумму. Чтобы минимизировать неприятные сюрпризы , еще до заключения договора следует провести целый ряд проверочных мероприятий . Проведя проверки и получив необходимую информацию , нужно понимать , что с ней дальше делать . Часть рисков может быть устранена особыми договорными условиями , получением необходимых согласий и т.п. Некоторые же из рисков устранить невозможно , так что нужно будет оценить вероятность их наступления и , исходя из этого , пред п ринять меры по минимизации их последствий. Далее мы рассмотрим , что и каким образом следует проверять , какие обстоятельства невозможно выявить с помощью даже самых тщательных проверок , как относиться к полученной информации , какие риски несут те или иные о бстоятельства , как их устранить или хотя бы минимизировать вероятность реализации и снизить возможные убытки. Кроме этого , после проведения предварительных проверок необходимо заключить грамотный договор , который , с одной стороны , защищал бы покупателя , а с другой , не выглядел бы неприемлемым и для продавца. При заключении договора также нужно учитывать целый ряд моментов : добиться того , чтобы договор нельзя было оспорить , не допустить включения в договор невыгодных или даже потенциально опасных условий , прописать в договоре все необходимые пункты. Наконец , до говоры заключаются для того , чтобы быть исполненными , поэтому следует также изучить , какие действия необходимо совершить , чтобы стать полноправным собственником жилья и чтобы юридические проблемы не омрачали жизнь на новом месте. Безусловно , лучше поручить все это специалистам , которые знают , что и как проверять , что писать в договоре и какие действия нужно совершить для получения надежного и бесспорного права. В настоящем издании мы рассмотрим некоторые основные положения , которые следует знать всем , кто ж елает приобрести жилье на вторичном рынке . Конечно , они не заменят специального образования и годами накопленного опыта , но позволят в том числе грамотно контролировать специалистов : юристов или риелторов . Здесь , как в медицине : самолечение до добра не до в одит , но основы гигиены и здорового образа жизни должен знать всякий. 2. Что нужно сделать до заключения договора 2.1. Проверка прав продавца на недвижимость Первое , с чего необходимо начинать , общаясь с продавцом , - это убедитьс я в том , что он вообще вправе распоряжаться тем , что предлагается к продаже. По общему правилу , распоряжаться имуществом может его собственник . Выше мы уже отмечали , что любое жилье (даже формально не признаваемые жильем , но по сути таковым являющиеся апар таменты ) - это недвижимость . Этот факт несколько облегчает установление того , в чьей собственности находится объект. Согласно российским законам право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента т акой регистрации. Из этого правила можно сделать один главный вывод : продавец , утверждающий , что он собственник , должен показать , что его право зарегистрировано в ЕГРН. В настоящее время этот реестр ведется органами Росреестра . Ранее те же функции выполнял и подразделения Росрегистрации , еще раньше - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Регистрации , осуществленные всеми указанными органами , имеют абсолютно равную юридическую силу. Реестр ранее тоже имел несколько ино е название - ЕГРП . Но с января 2017 года все сведения , содержавшиеся в ЕГРП , должны были быть перенесены в ЕГРН , поэтому на сегодняшний день следует ориентироваться на ту информацию , которая содержится в ЕГРН. До недавнего времени при регистрации права соб ственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права . Его форма несколько менялась со временем , но всегда это был красивый официальный документ с водяными знаками , гербом и печатью . Многие продавцы до сих пор в подтверждение своего права показыв а ют такие свидетельства и считают , что если у них на руках оригинал свидетельства , то их право безусловно подтверждено . Покупателю ни в коем случае не стоит принимать это на веру ! Свидетельство отражает только ту информацию , которая имелась в реестре на мо м ент его выдачи . Все , что могло произойти с объектом после этого , в свидетельстве не отражается. Более того , в случае утраты свидетельства собственник совершенно спокойно мог получить его дубликат . При этом в свидетельстве указывалось : "Вместо свидетельства за серией и номером такими-то от такого-то числа ". Поэтому действовавшее ранее правило о том , что собственник при продаже объекта сдавал в пакете документов на регистрацию и оригинал свидетельства , на котором ставилась отметка : "Погашено ", никак не защищ а ло от обмана. Мошенник , желавший дважды продать одно и то же , мог получить дубликат , вовсе не потеряв , а сознательно спрятав оригинал , продать объект , сдав на регистрацию полученный им дубликат , а оставшийся у него оригинал предъявить второму покупателю , я кобы подтверждая , что он все еще остается собственником . Тем более стоило насторожиться , если продавец сразу же показал дубликат свидетельства : конечно , оригинал действительно мог быть утрачен , в том числе без всякой вины собственника , но это лишний сигна л проверить достоверность информации. Обратите внимание : с 15 июля 2016 г . свидетельства при регистрации не выдаются вообще , а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не должны быть единственным подтверждением прав продавца. Таким подтверждением должн а быть выписка из ЕГРН , в которой отражаются актуальные на сегодняшний день данные о правах на объект . Выписку из ЕГРН о любом объекте на территории России может получить любой человек за небольшую плату . Выписка может быть получена в отделениях Росреестр а , в многофункциональных центрах или же в электронном виде - через сайт Росреестра . Последний вариант - через сайт : https://rosreestr.ru/, вкладка "Получение сведений из ЕГРН " - самый оперативный , позволяет получить ответ обычно в течение получаса , но треб у ет предварительной регистрации на портале . Электронная выписка имеет точно такую же юридическую силу , как и бумажная . Собственно говоря , сотрудники Росреестра , выдавая бумажную выписку , распечатывают ее текст из той же самой системы , только ставят после э т ого свою подпись и печать . Там же , на сайте , можно заказать и выписку в бумажной форме . Недостатком электронного документооборота пока является довольно сложный интерфейс для заказа выписок и особенно чтения электронных выписок из ЕГРН : те программисты , к о торые его создавали , явно не думали об удобстве плохо знакомых с компьютерной техникой людей. В выписке указываются : - описание объекта , в том числе его кадастровый номер (это уникальный номер , который является главным идентификатором любого объекта недвиж имости ), адрес , площадь , тип объекта и его назначение , этаж , на котором располагается объект , а также кадастровая стоимость объекта ; - сведения о кадастровом учете ; - сведения о правах на объект , в том числе фамилия , имя и отчество собственника , номер и да та государственной регистрации права , а также , если есть , - обременения прав (например , залог , аренда и т.п .), дата и основания их возникновения , срок действия. Помимо выписки об основных характеристиках объекта недвижимости , можно получить также выписку о переходах прав на объект недвижимости , в которой указывается , кто ранее был собственником этого объекта и когда было зарегистрировано его право. Слишком частые перепродажи должны насторожить : нередко они свидетельствуют о том , что имущество специально пер епродается для создания "добросовестного приобретателя ", т.е . где-то в каком-то звене этой цепочки перепродаж имелся какой-то дефект , который может впоследствии привести к оспариванию прав покупателя. Поэтому , увидев слишком частую смену собственников , нео бходимо спросить продавца о причинах этого . Ответ вполне может быть правдоподобным , и тогда имущество можно покупать. Так , в нашей практике был случай , когда выписка показывала смену двух собственников за один год . Причина этого была в том , что законный со бственник имущества в течение этого года через суд добивался признания его права и оспаривал право другого недобросовестного лица , в пользу которого незаконно было зарегистрировано право . Поскольку в нашем случае актуальный собственник мог продемонстриров а ть судебное решение , объясняющее такую смену собственников , его права можно считать надежными. Итак , по общему правилу , продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН . Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно , чтобы не зависеть от продавца . От него можно получить лишь информацию об описании объекта : адрес квартиры , ее кадастровый номер. Если продавец не указан в выписке из ЕГРН , означает ли это , что перед нами мошенник ? Далеко не всегда. Далее рассмотрим случаи , когда покупать можно и у того , кто в реестре не зарегистрирован. Во-первых , в ЕГРН могут отсутствовать сведения об объектах , поступивших в собственность до того , как начала действовать система регистрации прав на недвижимость , т.е. до 31 января 1998 г . Это могут быть квартиры , приватизированные или приобретенные в собственность до указанной даты (сведения из ранее действовавших органов регистрации могли не попасть в ЕГРП и , соответственно , в ЕГРН ). Также это могут быть индивидуальн ы е жилые дома , приобретенные до конца января 1998 года , в том числе в советское время. Для подтверждения своего права распоряжаться таким объектом продавец должен показать основания возникновения права : - договор о приватизации (он может называться по-разно му , например , договор о безвозмездном приобретении в собственность , о приватизации , о передаче в собственность , или же и вовсе быть без названия ); - договор купли-продажи (у него также может быть другое название , но это не имеет решающего значения ), догово р дарения , мены ; - справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая ; - свидетельство о праве на наследство и др. При предъявлении таких документов покупатель оказывается в довольно сложной ситуации , поскольку ему предстоит оц енить действительность документов , составленных по давно уже недействующим правилам . Конечно , лучше поручить эту работу профессионалам . В то же время покупателя несколько защищает то , что при регистрации перехода права собственности от продавца сотрудники Росреестра также должны будут проверить эти документы , и в случае их недостаточности они откажут в регистрации . Поэтому , если в договоре будет предусмотрена оплата после регистрации , покупатель не потеряет свои деньги. Во-вторых , права продавца могут быть не зарегистрированы , если он получил имущество в наследство (более редкий случай , если продавцом является юридическое лицо , образованное в результате реорганизации ). При этом право собственности считается возникшим без регистрации непосредственно с момент а смерти прежнего собственника или с момента реорганизации юридического лица . Продавец для подтверждения своего права может продемонстрировать свидетельство о праве на наследство , выданное нотариусом , в котором будет указано , что данному наследнику принадл е жит то самое имущество , которое продается . Впрочем , полностью доверяться ему нельзя , поскольку законодательство предусматривает возможность появления других наследников уже после того , как свидетельство было выдано. Более того , некоторое время назад получи ла распространение мошенническая схема , при которой преступники , бывшие в сговоре с сотрудниками ритуальных агентств или органов загса , подделывали документы о своем родстве с умершими одинокими людьми , представляли их нотариусам и получали свидетельство о праве на наследство . После этого мошенники регистрировали право и продавали квартиры людям , полностью полагавшимся на записи в реестре и нотариальные свидетельства о праве на наследство и не подозревавшим о том , что наследники были ложными. Между тем , есл и у человека нет наследников , его недвижимое имущество (оно называется выморочным ) должно переходить в собственность муниципального образования , на территории которого оно находится (а в городах федерального значения Москве , Санкт-Петербурге и Севастополе - в собственность этих городов ). Получается , что мошенники похищали квартиры у муниципалитетов или городов федерального значения . И , несмотря на то что преступники были осуждены , имущество это само по себе в публичную собственность не возвращалось , муници п алитеты и города обращались в суды с исками к добросовестным приобретателям квартир и выигрывали их , поскольку добросовестность не защищает , если имущество было похищено у собственника , а мошенничество рассматривается , как такое похищение. Только в этом го ду Конституционный Суд РФ защитил добросовестных приобретателей таких квартир. В постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданског о кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н . Дубовца " указано , что добросовестно и возмездно приобретенное выморочное имущество не может быть истребовано публичными органами у граждан , при приобретении полагавшихся на данные ЕГРН , в ко т орых продавцы были указаны как собственники. Это постановление снизило рискованность приобретения унаследованных квартир , но не исключило риски полностью , ведь оно защищает только от претензий со стороны публичных органо в , но не от исков частных лиц . В то же время при наследовании нередко бывает так , что появляются новые , не известные на момент выдачи свидетельства наследники , кто-то через суд добивается признания родства с умершим человеком , обнаруживается или , наоборот, оспаривается завещание. Не меньше сложностей и в том случае , когда продавцом выступает юридическое лицо , и объект был получен им в ходе реорганизации . Здесь при определенных условиях право собственности также возникает без регистрации . Но может ли обычный человек разобраться в содержании документов о реорганизации ? Как правило , нет. По этой причине в таких случаях имеет смысл требовать от продавца сначала зарегистрировать его право (тогда проверку всех этих документов будут осуществлять сотрудники Росреест ра ) и лишь потом заключать договор и , тем более , платить какие бы то ни было деньги. Наконец , последний случай , в котором право собственности может возникнуть без регистрации , - это жилищный или жилищно-строительный кооператив . В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член такого кооператива становится собственником с момента полной выплаты паевого взноса и без всякой регистрации. В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая , выданную правлением кооператива . Но может ли обычный человек оценить , действительно ли справка выдана председателем правления , правильно ли он был избран и не истек ли срок его полномочий ? Конечно же , нет . Поэтому здесь также целесообразно заключать догов о р только после того , как продавец зарегистрирует свое право сам. Таким образом , если право продавца не зарегистрировано , но возникло без регистрации , покупатель может взять на себя проверку тех документов , на основании которых возникло это право , либо пору чить эту проверку сотрудникам Росреестра , предложив продавцу сначала зарегистрировать свое право , а уж потом заключать с ним договор. Еще раз отметим , что проверка , осуществляемая Росреестром , не исключает возможности оспаривания прав продавца в будущем со стороны третьих лиц , но существенно уменьшает вероятность отказа в признании его права по каким-нибудь простым основаниям - вроде отсутствия необходимых реквизитов в документах. В принципе , закон не запрещает заключить договор купли-продажи даже с тем , у кого и вовсе нет никакого права в отношении продаваемого имущества , но он , допустим , намерен приобрести его до того , как наступит срок исполнения такого договора. Так , продавец может иметь все основания предполагать , что продаваемая квартира вот-вот будет ему передана : например , он заключил договор долевого участия в строительстве , и дом уже почти достроен. В этих условиях только от покупателя будет зависеть , насколько он поверит уверенности продавца . Если объект настолько хорош , что между покупателями уже наблюдается конкуренция за него , то , возможно , стоит и рискнуть , заключив договор еще до оформления прав продавца . Но , как правило , лучше не вступать в договорные отношения до тех пор , пока продавец не будет иметь в наличии продаваемый объект , а значит - п ока не сможет показать запись о его праве собственности в ЕГРН. Итак , мы получили выписку из ЕГРН и убедились , что наш продавец действительно указан как собственник . Достаточно ли этого ? Увы , нет. Для того чтобы считаться добросовестным приобретателем , как разъясняет Верховный Суд РФ , покупатель не может ограничиваться только лишь данными реестра , он также должен изучить и основания , по которым эти данные были внесены (см ., например , Обзор судебной практики по делам , связ анным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей , по искам государственных органов и органов местного самоуправления , утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 г .). Что же это может быть ? Вариантов здесь достаточно мн ого , рассмотрим наиболее распространенные. Во-первых , это может быть договор , на основании которого продавец получил объект в собственность : договор купли-продажи , приватизации , дарения , мены и т.д . Здесь целесообразно свериться уже с выпиской о переходе п рав - заключен ли этот договор с тем , кто предшествовал нашему продавцу в списке собственников. Во-вторых , это может быть свидетельство о праве на наследство , если объект был унаследован продавцом . Здесь также полезно проверить , был ли наследодатель указан как собственник (впрочем , как мы помним , его право могло быть не зарегистрировано , так что сведения о нем в реестр могли и не попасть ). В-третьих , продавец может быть первым собственником , например , купив квартиру по договору долевого участия в строительстве , самостоятельно построив индивидуальный жилой дом или же будучи членом жилищно-строительного кооператива . В этих случаях прежнего со б ственника искать бессмысленно , но также полезно посмотреть , соответственно , договор долевого участия , документы о строительстве , справку о выплате паевых взносов. На что покупателю следует обратить внимание при изучении этих документов , помимо совпадения п режнего собственника с тем , кто указан в выписке из ЕГРН , - если , конечно , он там вообще упоминается ? Прежде всего , на размер покупной цены : если она несоразмерно мала , это должно насторожить не меньше , чем частые перепродажи. Может ли обычный человек узна ть что-нибудь еще полезное из этих старых договоров ? Разве что если в них самих будет что-то написано. Например , может обнаружиться , что какие-то граждане сохраняли право пользования квартирой . В этом случае логично узнать у продавца , где эти граждане , вые хали ли они и когда. Как правило , другой полезной информации из старых договоров почерпнуть не удастся. Также с большим трудом можно понять , могут ли эти договоры быть оспорены кем-нибудь . Следует лишь понимать , что чем старше основания возникновения права собственности у продавца , тем они надежнее . Вместе с течением времени течет и исковая давность , т.е . тот срок , в течение которого тот , кто считает , что его права на приобретаемое жилье были нарушены , может предъявить свои претензии. Общий срок исковой дав ности в нашей стране составляет три года , но отсчитывается он с момента , когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права ( п. 1 ст. 196 ГК РФ ). Коль скоро мы даже не знаем в момент приобретения , есть ли такие потерпевшие , то не можем установить и то , когда они сами узнали о предполагаемом нарушении их прав. Есть , правда , и более длинный - 10-летний - срок исковой давности , который течет вне зависимости от того , знает потерпевший о нарушении или не т , и отсчитывается с момента предположительного нарушения ( п. 2 ст. 196 ГК РФ ). Однако в соответствии с ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации " указанный срок начинает течь не ранее 1 сентября 2013 г ., на прошлое он не распространяется. Таким образом , до 1 с ентября 2023 г . такой срок исковой давности никого не защитит. Может ли выступать продавцом несобственник недвижимости ? Да , может , но только в некоторых случаях. Прежде всего это возможно , если сам собственник поручил кому-нибудь другому продать его имущес тво . Как правило , при этом выдается доверенность , в которой описываются полномочия представителя . В нашей стране сложилось - и не без оснований - очень настороженное отношение к продажам по доверенности . Действительно , для заключения договора купли-продаж и и для получения денег по нему нотариальная доверенность не требуется (она требуется только для того , чтобы сдать документы на регистрацию , но мошенники-то как раз сдавать на регистрацию ничего не собираются ), а значит , доверенность может быть составлена в простой письменной форме . Кто может поручиться , что такая доверенность действительно выдана собственником и без какого бы то ни было принуждения со стороны ? По этой причине доверять доверенностям в простой письменной форме нет никаких оснований : то , что з акон не запрещает заключать договор с их использованием , вовсе не значит , что продавец может требовать от покупателя доверия такому документу. Наоборот , п. 2 ст. 312 ГК РФ говорит , что если представитель действует по доверенности в простой письменной форме , его контрагент может приостановить исполнение своих обязательств до тех пор , пока полномочия не будут подтверждены непосредственно самим доверителем , либо не будет предоставлена нотариальная доверенность. Но даже ес ли доверенность составлена в нотариальной форме , по ее внешнему виду практически невозможно понять , подлинная она или же печать и подпись нотариуса подделаны . Для проверки нотариальных доверенностей действует поддерживаемый ФНП ресурс : http://reestr-dover. ru/, зайдя на который , можно выяснить : - действительно ли такая доверенность выдавалась ; - выдавалась ли она этим лицом ; - не была ли она отменена. Несколько неустойчивую работу сервиса , надеемся , со временем доработают. Сервис проверки нотариальных довере нностей действует в отношении тех доверенностей , которые были выданы начиная с 1 июля 2014 г. Распорядиться чужим имуществом на законных основаниях могут и против воли собственника : например , если на квартиру обратили взыскание как на предмет залога или ес ли на нее было обращено взыскание судебным приставом-исполнителем в погашение долгов собственника. В этих случаях продажа осуществляется обычно с публичных (часто электронных ) торгов специализированными организациями . Приобретение у них довольно безопасно с юридической точки зрения , так как такая реализация требует большого числа предварительных проверочных действий . Как правило , она производится на основании судебного решения , специализированная организация перед продажей имущества проводит проверку доста т очности документов. Даже если торги будут оспорены , что тоже случается , такая организация будет нести ответственность перед покупателем , и обычно подобные специализированные организации являются достаточно состоятельными , чтобы возместить и стоимость потер янного жилья , и дополнительные убытки , которые покупатель мог понести (например , расходы на ремонт ). В то же время покупка такого , конфликтным образом отнятого у прежних хозяев , жилья может быть неудобной с бытовой точки зрения : не исключено , что покупател ю придется встречать гостей прошлых собственников , а то и сталкиваться с самими этими собственниками. 2.2. Проверка продавца и ее значение Итак , мы определились , что продавец может продавать выбранное нами жилье . Достаточно ли этого ? К сожале нию , нет . Необходимо провести еще целый ряд проверочных мероприятий и в первую очередь проверить благонадежность самого продавца. Зачем это нужно ? С 1 октября 2015 г . обычные граждане , никогда не занимавшиеся предпринимательской деятельностью , могут быть п ризнаны банкротами . Индивидуальные предприниматели , равно как и юридические лица , которые тоже могут выступать продавцами жилья , и раньше могли признаваться банкротами. Если в отношении продавца начинаются процедуры банкротства , то он существенно ограничив ается в возможности распоряжаться своим имуществом . Ограничения , даже на начальных стадиях банкротства , связаны со стоимостью имущества , а недвижимость , как правило , стоит довольно много , так что подпадает под эти ограничения . На последующих стадиях банкр о т и вовсе лишается права самостоятельно распоряжаться своим имуществом , распоряжение за него осуществляет назначенный ему судом арбитражный управляющий. Таким образом , чтобы не оказалось , что деньги за жилье отданы банкроту , которого уже и след простыл , а приобретение остановлено в связи с ограничением на распоряжение имуществом , необходимо проверить , нет ли информации о банкротстве в отношении продавца. Э ту информацию можно почерпнуть из Единого федерального реестра сведений о банкротстве : http://bankrot.fedresurs.ru/. На этом ресурсе в обязательном порядке публикуется информация о начале банкротства и о наиболее существенных моментах проведения процедуры банкротства. Однако информация поступает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве только после того , как суд проверил основания для возбуждения дела о банкротстве - проще говоря , убедился , что долги действительно есть и они не погашены . Между под ачей заявления о банкротстве в суд и такой проверкой может пройти несколько месяцев , в течение которых продавец уже фактически банкрот , но права его еще не ограничены и никакой информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве пока нет. Чтобы узнать , не подано ли такое заявление о банкротстве , нужно обратиться к электронной системе арбитражных судов (именно они рассматривают дела о банкротстве ). На сайте : http://kad.arbitr.ru/ содержится информация обо всех делах , рассматриваемых арбитражными с удами . По поиску на этом сайте можно найти все дела с участием потенциального продавца (если попадается слишком много людей с одинаковыми фамилиями , можно выбрать только суд того региона , где проживает контрагент ), выбрать из них дела о банкротстве и посм о треть , выступает ли он в них в роли кредитора (что вполне нормально ) или же в роли должника (и вот это уже дает основания для беспокойства ). На том же сайте можно посмотреть сведения об обычных судебных делах в арбитражных судах , ведущихся с участием прода вца : не предъявлены ли к нему иски о взыскании денег или об истребовании у него какого-нибудь имущества - быть может , той самой квартиры , которую мы бы хотели приобрести . Наиболее эффективен такой поиск , если наш продавец - организация или хотя бы индивид у альный предприниматель. Впрочем , даже с юридического лица или индивидуального предпринимателя могут взыскивать что-нибудь и в судах общей юрисдикции , тем более , в этих судах взыскивают долги с обычных граждан . К сожалению , система электронного правосудия с удов общей юрисдикции намного менее совершенна . В ней отсутствует единый сайт , на котором можно бы было искать информацию обо всех судах . В судах общей юрисдикции информацию придется искать на сайте каждого отдельного суда . Здесь в первую очередь следует п роверить сайты суда того района , где проживает наш продавец , а также того , где находится наш объект . Конечно , это не единственные места , где могут рассматриваться споры с участием граждан , но искать по всем мыслимым судам России едва ли возможно. Некоторую помощь могут оказать неофициальные сайты - такие , например , как : https://rospravosudie.com/. Однако информация на них в силу такой неофициальности оказывается не самой актуальной. Наконец , имеет смысл проверить сайт ФССП России : нет ли исполнительных прои зводств в отношении нашего продавца . Информация об исполнительных производствах является открытой и может быть найдена на сайте : http://fssprus.ru/iss/ip/. Если обнаруживаются неоконченные исполнительные производства в отношении продавца , то это также пов о д задуматься над целесообразностью покупки . Зачем узнавать о судах и долгах продавца ? Во-первых , это даст возможность увидеть общую картину его финансового состояния и в целом исполнения им своих обязательств. Например , такая информация позволит понять , мо жно ли будет в случае каких-либо проблем с исполнением договора получить с продавца возмещение убытков , не обнаружим ли мы внезапно , когда придем регистрировать переход права собственности , что объект арестован и , соответственно , не может быть передан в н а шу собственность . А если вдруг мы обнаружим судебные дела с обманутыми покупателями , то это повод задуматься , не окажемся ли мы среди них. Во-вторых , наличие судов или исполнительных производств дает основание предполагать , что все-таки рано или поздно наш продавец окажется банкротом. Действующее у нас в стране законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников , заключенные даже до начала процедуры банкротства . Суды очень активно применяют эти положения законодательства , отбирая имущество, ранее принадлежавшее банкроту , у покупателей и заставляя их долго ждать возврата денег , который может еще и не состояться . Даже если имущество приобретается по его действительной цене , даже если вырученные от продажи деньги направляются на погашение долг о в , это не даст стопроцентной защиты от оспаривания договора , хотя и является основанием для отказа в иске . Тем более печальна судьба покупателя , который купит у потенциального банкрота имущество по заниженной цене . Такая сделка будет очень легко оспорена и признана недействительной . Чтобы избежать утраты только что приобретенного жилья или , даже если от претензий удастся защититься , сомнительного удовольствия посещения судов в попытке отразить требования кредиторов , лучше воздержаться от приобретения жилья у тех , кто весь в долгах. Кроме этого , изучение судов с участием продавца - юридического лица позволит понять , нет ли в организации конфликта между участниками или между руководством и участниками . Обнаруженные в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbit r.ru/) корпоративные споры в такой организации дают основания полагать , что в ходе этих споров вполне могут быть оспорены и действия по продаже имущества организации . Даже если продажа была честной и на рыночных условиях , нельзя исключать ее оспаривания , а значит - даже если претензии будут признаны необоснованными - в течение примерно полугода , а то и больше , придется участвовать в судебных заседаниях , нанимать юристов , мириться с арестом приобретенного имущества и бояться потерять его. Если продавец - юри дическое лицо , то , помимо его судебной практики , в обязательном порядке нужно получить выписку по этой организации из ЕГРЮЛ . Это можно совершенно бесплатно сделать на сайте : https://egrul.nalog.ru/. Поиск лучше вести не по названию организации (у нас в ст р ане множество организаций с одинаковыми названиями ), а по ИНН - он всегда уникален и сохраняется у организации даже при переименовании. Из этой выписки вы узнаете , кто является руководителем организации , а значит , кто может подписывать договоры от ее имени , не предъявляя никаких доверенностей . Любой , кто не указан в качестве руководителя в выписке , должен предъявить доверенность для выступления от имени организации. Помимо этого , на сайте налоговых органов предполагалось также размещение в общем доступе дан ных бухгалтерской отчетности организаций . При наличии некоторых познаний в области бухгалтерии или экономики из них можно сделать некоторые выводы относительно финансового состояния продавца и наличия или отсутствия угрозы его банкротства . Однако после пе р воначального тестирования доступ к этой информации был закрыт , да и непосвященному человеку она мало что скажет. 2.3. Права третьих лиц на недвижимость и связанные с ними риски Одна из самых неприятных ситуаций , которая может случиться с поку пателем жилья , - это наличие прав посторонних лиц на объект . Эти права могут быть самыми разными , но в любом случае они неизменно мешают в полной мере наслаждаться приобретением . Права третьих лиц могут привести к непредвиденным дополнительным расходам , н е возможности пользоваться помещением , а то и к утрате приобретенного права. Самое распространенное , что может встретиться , - это залог , он же - ипотека. В современной отечественной юридической терминологии ипотека означает не что иное , как залог недвижимост и. В связи с этим , поскольку мы все равно говорим только о недвижимости , в дальнейшем эти два слова будут использоваться как взаимозаменяемые. Широко распространено представление , будто ипотека связана исключительно с приобретением жилья за счет банковског о кредита и представляет собой внесение в залог того самого купленного за счет заемных средств имущества . Это действительно наиболее частый случай возникновения залога на сегодняшний день , однако далеко не единственный : недвижимость может быть передана в з алог в обеспечение практически любого долга , причем не только самого собственника заложенного предмета , но и в обеспечение обязательств посторонних третьих лиц (естественно , с согласия собственника ). Залог может возникнуть и в силу закона - без заключения отдельного договора о залоге. Если имущество обременено залогом , то это означает , что при неисполнении того обязательства , которое обеспечено этим залогом , залогодержатель может обратить взыскание на залог , т.е . продать его с публичных торгов , а вырученную сумму пустить на погашение задолженности . Если же имущество передавалось в залог , когда собственником было юридическое лицо или предприниматель , то залогодержатель может даже не продавать его на торгах , а - если было такое условие в договоре залога - ост а вить себе , зачтя сумму стоимости в счет погашения долга , или же продать третьему лицу без торгов. Обращение взыскания на заложенное имущество производится , как правило , по судебному решению . Закон допускает обращение взыскания во внесудебном порядке на осн овании нотариальной исполнительной надписи , но для жилых помещений это почти неактуально , так как пп. 1 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости )" запрещает обращать взыс кание на заложенное жилое помещение , принадлежащее физическому лицу , во внесудебном порядке . Это правило несколько скорректировано в ст. 349 ГК РФ , согласно п. 3 которой нельзя обращать взыскание во внесудебном порядк е только лишь на единственное жилое помещение гражданина. Однако стоит помнить , что , хоть и по судебному решению , но на основании ипотеки может быть изъято и единственное жилье . Известное ограничение , запрещающее изымать такое жилье , не действует в случае залога - такая специальная оговорка сделана в законе . Собственно , если бы такой оговорки не было , то , наверное , мало кто давал бы деньги взаймы под залог жилья. Итак , при приобретении помещения , обремененного ипотекой , надо учитывать , что в случае неисполн ения своих обязательств тем , за кого был дан этот залог (а это может быть и прежний собственник - продавец , и какой-нибудь из предшествовавших ему собственников , а может - и вовсе постороннее лицо ), можно запросто лишиться этого помещения . Либо другой вар и ант - понести дополнительные затраты , выплатив долг этого постороннего вам лица самостоятельно. Собственник заложенного имущества в любой момент до момента его продажи может прекратить обращение взыскания , полностью выплатив долг . Поскольку контролировать должника и следить за своевременностью исполнения им обязательств практически невозможно , приобретение заложенного имущества - это весьма рискованное занятие . Однако же не невозможное. Прежде всего , приобретая жилье , следует убедиться в том , заложено оно или нет . Существенным подспорьем здесь будет выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости . В разд . 2 этой выписки можно увидеть сведения об обременениях , где , если он есть , бу д ет отражен залог . Ипотека возникает только с момента ее государственной регистрации , поэтому , если в выписке отсутствуют сведения о залоге , можно быть уверенным в том , что его нет . Гипотетически можно представить ситуации , когда , например , залог ранее сущ е ствовал , но затем запись о нем была неправомерно исключена из реестра . В этом случае приобретатель также будет защищен , если только он не знает о неправомерности исключения записи из реестра . Если мы не обнаружили в выписке сведений об ипотеке , можно успо к оиться и следующие несколько абзацев пропустить. Если в выписке обнаружилась запись об ипотеке , то это означает , что для регистрации перехода права собственности потребуется согласие залогодержателя . Впрочем , это меньшая из проблем , с которыми сталкивается покупатель такой недвижимости . Намного важнее для него в этой ситуации будет узнать , каков размер долга , обеспеченного залогом , когда и на каких условиях он должен быть выплачен . Только лишь словам продавца здесь доверять не стоит - следует узнать у зало г одержателя , каким он видит объем долга перед ним . Получив информацию о размере долга , покупателю предстоит решить , что делать с этим дальше. Стратегий дальнейшего поведения при покупке заложенного объекта может быть две. Первая стратегия - требовать учета суммы долга в цене , т.е . уменьшения покупной цены на сумму , в обеспечение которой установлена ипотека . Это , однако , зачастую не устраивает продавца , ведь если он будет в дальнейшем гасить долг , то эта сумма будет постоянно уменьшаться , но никто не доплати т ему покупную цену. Поэтому рациональнее использовать вторую стратегию : сразу же погасить задолженность . Это возможно даже без согласия кредитора , если ипотека дана в счет обеспечения кредита , выданного физическому лицу (наиболее распространенная ситуация ) . В этом случае сам закон дает возможность досрочно погасить долг . Если же залогом обеспечен коммерческий долг либо обязательства не из договора займа или кредита , то для досрочного погашения придется получить согласие кредитора. Таким образом , часть покуп ной цены сразу же будет направлена на погашение долга , и если не будет долга , залог прекратится. Более того , можно даже не передавать эту часть цены в руки продавца , а напрямую уплатить ее кредитору . Банки очень не любят такие действия , однако Гражданский кодекс РФ позволяет уплачивать долги другого лица , если для того , кто производит такую уплату , это связано с риском утраты прав на имущество . Покупатель здесь как раз и является тем , кто рискует утратой прав на недвижимо сть , если залог не будет прекращен. После погашения задолженности залогодержатель должен будет самостоятельно подать заявление в Росреестр о снятии обременения с имущества . Если же он этого не сделает , снимать запись об ипотеке придется через суд , что отни мет до полугода времени , а также повлечет затраты на юристов в процессе . Поэтому даже несмотря на то , что приобретение заложенного имущества не запрещено и даже может быть осуществлено относительно безопасно , перед тем , как заключать договор , стоит нескол ь ко раз взвесить все плюсы и минусы. Залог опасен , но он хотя бы не существует без записи в ЕГРН . "Предупрежден - значит , вооружен ", - гласит старинная мудрость . Гораздо опаснее для покупателя права , которые не отражаются ни в одном реестре. Самые неприятны е ситуации могут быть связаны с бывшими жильцами приобретаемого жилья , по тем или иным причинам не воспользовавшимися правом на приватизацию . Этим правом обладают все постоянно проживающие в помещении на момент приватизации граждане , в том числе временно о тсутствующие , но за которыми сохраняется право на жилое помещение. Нередки были случаи , когда о ком-то из таких отсутствующих преднамеренно или по незнанию "забывали ", и в приватизации они не участвовали . Это очень распространено , если человек отсутствует не по своей воле , а в связи с тем , что он был приговорен к лишению свободы . Такой осужденный сохранял право на жилое помещение , но по понятной причине не мог реализовать его . Выйдя на свободу , он обнаруживал , что бывшее его жилье давно уже приватизировано и продано абсолютно посторонним лицам . После этого он предъявлял иск либо о признании за собой доли в праве собственности на жилье , либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным . Поскольку он сохранял право на приватизацию , это право бы л о нарушено , а имущество выбыло помимо его воли , суды часто встают на сторону такого бывшего жильца и восстанавливают его в правах в ущерб добросовестным приобретателям . Даже если итогом не будет оспаривание договора в целом , а только лишь признание за ним права на долю в помещении (соответственно , с правом проживать в нем ), такое соседство мало кого обрадует . Если же и вовсе договор признают недействительным , то , может статься , покупатель и жилья лишится , и деньги не сможет вернуть . Ведь найти продавцов сп у стя продолжительное время будет уже проблематично , да и вполне вероятно , что взять с них будет нечего. Примерно те же последствия наступят , если выяснится , что кто-то из имевших право на участие в приватизации отказался от участия в ней не по своей воле . О н также может рассчитывать на восстановление своих прав - за счет ущемления прав покупателя. Чтобы избежать этого в том случае , когда помещение ранее было приватизировано , целесообразно , с одной стороны , изучить документы о приватизации , а с другой - получ ить в территориальных органах МВД России справку о зарегистрированных в помещении лицах и сравнить список тех , кто участвовал в приватизации , со списком зарегистрированных . Если они не совпадают - обязательно узнать причины этого . Полностью ли защитит так а я проверка от оспаривания по приведенному основанию ? К сожалению , нет , так как даже незарегистрированные , но фактически проживавшие в помещении граждане также имели право на приватизацию . Если они сейчас докажут факт своего проживания , то смогут отстаиват ь свои права. Немного спасает исковая давность , если приватизация произошла давно . Но не стоит забывать , что срок исковой давности отсчитывается от момента , когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права (а он , конечно же , будет утверждать , ч то узнал только сейчас ), а 10-летняя исковая давность , отсчитываемая с момента нарушения , безотносительно к знанию истца о нем начнет применяться только с 1 сентября 2023 г. Еще один распространенный в практике случай оспаривания продажи жилых помещений св язан с правами супруга продавца . Как известно , у нас в стране действует правило о том , что все имущество , приобретенное в браке , поступает в совместную собственность обоих супругов . При этом не имеет значения , за кем из них зарегистрировано право собствен н ости на недвижимость , приобретенную в браке . Эта общность собственности сохраняется и после расторжения брака , если только бывшие супруги не произвели раздел общего имущества (а делать это они вовсе не обязаны и могут сохранять общую собственность хоть до самой смерти ). Конечно , может оказаться , что супругами был заключен брачный контракт , который отменил общую собственность между супругами , но заключение брачных контрактов все еще остается экзотикой в нашей стране , и большинство людей довольствуются закон н ым режимом супружеского имущества. Отчуждение такой общей недвижимости одним из супругов возможно только с нотариального согласия другого супруга . По этой причине при регистрации перехода права собственности на помещение , приобретенное во время нахождения в браке , регистратор потребует предоставить такое согласие , даже несмотря на то что формально он этого делать не обязан. Казалось бы , ситуация довольно проста : достаточно заглянуть в паспорт продавца и в выписку из ЕГРН , чтобы понять , был объект приобретен в браке или вне его , и в первом случае потребовать от продавца предоставления согласия супруга либо брачного контракта , либо соглашения или судебного решения о разделе общей собственности. Но в реальности даже это не всегда спасает. Приведем постой пример . Человек вступил в брак , приобрел в браке квартиру , она стала общей собственностью обоих супругов , но зарегистрировал он право только на себя одного . После этого супруги развелись , но общее имущество не разделили , еще позже этот человек меняет паспорт - в связи с истечением срока его действия , с утратой , сменой фамилии (например , бывшая супруга вступила в новый брак ). Теперь в том паспорте , который вы увидите при общении с продавцом , не будет штампа о браке , а вот общая собственность останется . И второй ( б ывший , но оставшийся сособственником ) супруг может оспорить договор купли-продажи как совершенный без его согласия , и потребовать себе половину квартиры. Верховный Суд РФ недавно рассмотрел еще более показательное в этом отношении дело. Продавец заключил б рак за рубежом . Российские граждане имеют право вступать в брак за рубежом , и за такими браками признается та же самая юридическая сила , что и за браками , заключенными в России , - их не требуется подтверждать по приезде в Россию . Иностранные органы , регис т рирующие браки , не могут поставить штамп о браке в российский паспорт - любой иностранный штамп во внутреннем паспорте делает его недействительным . Да во многих странах никаких штампов вовсе и не ставят . Приехав в Россию , такой женившийся за рубежом челов е к купил квартиру , а потом продал ее , даже не сказав , что состоит в браке . Вскоре объявившаяся его иностранная супруга потребовала признать недействительным договор , и суд встал на ее строну , несмотря на то что покупатель совершенно никак не мог даже предп о ложить о наличии у продавца супруги и о том , что от нее требуется согласие. См .: Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 18-КГ 16-97. С учетом этого стоило бы вообще остерегаться приобретать что бы то ни было у тех , кто не в браке (исходя из того подозрения , что это сейчас он говорит , что в браке не состоит , а вдруг ранее состоял , но сменил документы ), и покупать только у тех , у кого есть супруг , запасшись , естественно , нотариальным согласием этого супруга на совер ш ение сделки . Впрочем , и это не полностью защищает , ведь может оказаться , что брак-то далеко не первый , и согласия нужно было спрашивать совсем у другого - бывшего - супруга. Помимо самого неприятного - появления тех , кто может вовсе лишить покупателя его п риобретения , - можно столкнуться и с теми , кто , не отнимая права собственности , способен ограничить в возможности проживания в помещении. Так , до 2005 года прекращение права собственности на жилое помещение не влекло прекращения права пользования этим поме щением членами семьи бывшего собственника . В настоящее время продажа квартиры означает , что и члены семьи продавца - так же , как и сам продавец , - утрачивают право пользования помещением . Однако , если они зарегистрированы в этом помещении и по какой-то пр и чине не захотят сниматься с регистрации , делать это придется через суд . Сама по себе регистрация в помещении не дает им никаких прав проживать в нем , но она будет увеличивать коммунальные платежи (в той части , в которой они рассчитываются , исходя из колич е ства проживающих ), в этом помещении их будут искать кредиторы или правоохранительные органы , на этот адрес будут приходить для них официальные письма и повестки. Еще более сложный случай - если среди таких членов семьи имеются несовершеннолетние дети или н едееспособные граждане. На основании п. 4 ст. 292 ГК РФ для отчуждения жилого помещения , в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица либо несовершеннолетние граждане , оставшиеся без родительско го попечения , требуется согласие органа опеки и попечительства. Конституционный Суд РФ в постановлении от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федера ции в связи с жалобой гражданки В.В . Чадаевой " распространил это требование на случаи , когда опека или попечительство формально не назначено или несовершеннолетние считаются под родительским надзором , но сделка нарушает их права и интересы. Во всех указанн ых случаях отсутствие согласия органа опеки и попечительства , с одной стороны , может воспрепятствовать регистрации перехода права собственности , а с другой стороны , если такая регистрация произойдет , это может быть основанием для признания договора недейс т вительным. Чтобы избежать проблем , связанных с сохранением прав пользования помещением членами семьи продавца , рекомендуется требовать от продавца снятия с регистрационного учета всех проживающих в помещении лиц до регистрации перехода права собственности к покупате л ю. При продаже зачастую сохраняется и право пользования помещением , возникшее у других лиц . При этом , в отличие от членов семьи собственника , их даже нельзя будет выселить и снять с регистрационного учета , если они на нем находятся. Это могут быть граждане : - проживающие на основании договора коммерческого найма ( ст. 675 ГК РФ указывает на то , что при смене собственника они сохраняют все свои права ) либо - занимающие помещения на основании завещательного отказа (т.е . та кого указания в завещании собственника , согласно которому после его смерти указанный им человек может проживать в принадлежавшем этому собственнику помещении , - это право сохраняется и при последующем отчуждении данного объекта другому лицу ( п. 2 ст. 1137 ГК РФ )). Менее распространенная ситуация - проживание граждан , предоставивших свое имущество в ренту. По договору ренты гражданин передает свое имущество в собственность другого лица , а взамен получает регулярные ден ежные выплаты или же натуральное содержание до своей смерти , а также сохраняет право проживать в ставшем уже не его помещении. О наличии ренты легко узнать из выписки из ЕГРН : она в обязательном порядке регистрируется и указывается как обременение имуществ а. О жилищном найме , в принципе , тоже можно узнать из выписки из ЕГРН - он подлежит регистрации . Однако доверять выписке здесь полностью нельзя , так как , во-первых , требование о регистрации жилищного найма появилось в Жилищ ном кодексе РФ только в 2014 году и не затрагивает ранее возникшие права , а во-вторых , право пользования помещением возникает вне зависимости от регистрации , она лишь усиливает это право. Что касается пользования жильем на основании завещательного отказ а , он и вовсе не подлежит регистрации и узнать о нем из реестра невозможно. Во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц , которых к тому же невозможно будет выселить , при приобретении жилья стоит : - изучить справку о сос таве зарегистрированных лиц , выдаваемую территориальными органами МВД России , чтобы выяснить , на каком основании они проживают в помещении ; - осмотреть помещение на предмет того , не живет ли в нем кто-то посторонний (хотя , конечно же , далеко не всегда это можно будет увидеть ). В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ продавец обязан указать в договоре всех лиц , сохраняющих право пользоваться продаваемым помещением с указанием их прав . Но в том случае , если такие лица не был и указаны , это никак не лишит их имеющегося у них права , а только лишь даст основания для оспаривания договора или для взыскания с продавца убытков . Далеко не всегда это устроит покупателя. 2.4. Приобретение объекта , принадлежащего нескольким собств енникам Нередко приобретаемый объект принадлежит сразу нескольким собственникам . Они могли некогда вместе его приватизировать , совместно унаследовать , он мог быть приобретен во время брака , или же при его приобретении использовался материнский (семе йный ) капитал (в последнем случае обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми , соответствующая доле материнского (семейного ) капитала в общей стоимости объекта ). Как бы то ни было , такая множественность собственников порождает дополнит е льные сложности. Распоряжение общим имуществом осуществляется только с согласия всех сособственников . Здесь возможны два варианта. Первый - заключение договора о приобретении такого объекта с одним или несколькими собственниками с получением нотариального согласия на такое отчуждение от других сособственников. Второй - заключение договора одновременно со всеми собственниками на стороне продавца. Второй вариант является более предпочтительным . Даже если кто-то из собственников отсутствует , он вполне может вы дать доверенность на продажу кому-нибудь из других собственников - это ничуть не сложнее , чем прислать согласие на отчуждение . Совершение же сделки от имени всех сособственников сразу более надежно и дает меньше оснований для оспаривания договора в будуще м. Следует иметь в виду , что договор о приобретении недвижимости , находящейся в общей собственности , должен заключаться в нотариальной форме , а потому и доверенность на его заключение должна быть нотариальной. Если среди сособственников есть хоть один несов ершеннолетний , недееспособный или ограниченный в дееспособности , на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям , опекунам , попечителям придется получать согласие органа опеки и попечительства . Отсутствие такого согласия создаст проблемы при регистраци и перехода права , а также может являться причиной для оспаривания сделки. Помимо приобретения жилья , находящегося в общей собственности , целиком , возможно также приобретение одной или нескольких долей в праве собственности . Сама по себе доля в праве не равн а какой-то конкретной части объекта , например , одной комнате , но все сособственники имеют право владеть и пользоваться объектом по своему взаимному согласию . При этом споры , возникшие между ними о порядке владения и пользования имуществом , могут быть разр е шены судом. При вынесении решения суд , в частности , будет ориентироваться на размеры долей собственников : по общему правилу , каждый должен пользоваться той частью общего имущества , которая соответствует размеру его доли. Отступления от этого соответствия в озможны и зачастую неизбежны , ведь мало когда площади комнат , например , соответствуют пропорции долей в общей собственности , но такие отступления могут быть компенсированы денежными выплатами тех , кто пользуется имуществом в большем объеме , чем соответств у ет его доле , в пользу тех , кто пользуется меньше. Таким образом , приобретение доли в общей собственности хотя и является довольно неудобным и создающим новые проблемы - необходимость уживаться с другими собственниками , но тоже может рассматриваться как спо соб приобретения жилья. В том случае если покупатель решает именно таким образом приобрести право на жилье , ему следует еще до приобретения доли в праве собственности договориться с другими собственниками о порядке владения и пользования. При приобретении доли в общей собственности лицом , которое к моменту приобретения сособственником еще не является , другим участникам общей собственности принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли . Мы уже описывали механизм действия этого п рава , но здесь целесообразно повторить его еще раз. Преимущественное право заключается в том , что при продаже доли продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным сособственникам купить у него эту долю на тех же условиях , на которых он выставл яет ее на рынок , т.е . за ту же цену и с оплатой в те же сроки . У других собственников есть месяц на то , чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки , т.е . заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях . И только если в т е чение месяца с момента письменного уведомления ни один из участников долевой собственности не пожелает купить продаваемую долю , она может быть законно продана постороннему лицу . Если все сособственники письменно откажутся от реализации своего преимуществе н ного права покупки продаваемой доли , такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месяца. Если преимущественное право покупки будет нарушено , тот из собственников , кто посчитает свое право нарушенным , может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права , предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору . Это означает , что у покупателя отберут приобретенную им долю , возвратив ему уплаченные деньги . В такой ситуации несколько защищает интересы покупателя и снижает риск предъявления необоснованных шантажистских исков требование внести в депозит суда ту сумму , за которую продана доля . После вынесения решения суда о переводе на истца прав и обязанностей по договору эта с умма будет передана первоначальному покупателю , у которого отняли купленную им долю . Предполагается , что эта сумма должна совпасть с той , которую он сам уплатил при покупке , а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит. Кроме этого , документы , подтве рждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки , потребуют при регистрации перехода права на долю в общей собственности . Если продавец не предоставляет либо письменные отказы сособственников от покупки доли , либо подтверждение того , что он бо л ее чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право , то регистрация будет приостановлена . В дальнейшем , если такие документы так и не будут предоставлены , в регистрации будет отказано. Однако такие правила регистрации не дают гарантий того , что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено : даже если не предполагать подделки продавцом согласия сособственников , то он , как минимум , может направить им извещение , но скрыть и от покупателя , и от регистра т ора , что кто-то из них согласился купить его долю. В целях избежания судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени , денег и нервов покупателю целесообразно самому убедиться , что другим собственникам была дана возможность купить долю . Идеальный вариант - это получение от всех этих лиц письменных отказов от реализации своего преимущественного права . При этом желательно своими глазами увидеть , как они подписывают эти отказы . И , конечно , самый надежный (хотя и более дорогой ) вариант - составить отк а зы в нотариальной форме . При этом важно проследить , чтобы в тексте отказа было указано , от покупки на каких именно условиях они отказываются , и чтобы эти условия совпали с теми , которые будут предусмотрены в договоре о приобретении этой доли. Если получить отказы от всех сособственников не получается , необходимо , как минимум , удостовериться в следующем. Продавец направил всем участником долевой собственности предложения выкупить его долю. Текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего дог овора. Уведомление было получено всеми сособственниками , и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов. Вместе с тем нельзя исключать вероятность того , что кто-то из лиц , имеющих право преимущественной покупки , прислал продав цу в ответ свое согласие купить его долю , но продавец скрыл его. 2.5. Проверка объекта В отличие от проблем юридического характера , которые только накапливаются с течением времени (впрочем , некоторые из них с истечением времени , а точнее - ис ковой давности , перестают быть актуальными ), рассматриваемые далее вопросы имеют большую актуальность для домов недавней постройки. При приобретении жилья в таких домах , а равно и индивидуальных домов , нужно убедиться , что они построены законно и не являют ся самовольными постройками . Любые сделки с самовольными постройками запрещены и являются ничтожными . Сами самовольные постройки подлежат сносу . Уплаченные за них деньги можно , конечно , потребовать от продавца , если у него они сохранились и если он являет с я достаточно состоятельным , чтобы выплатить их обратно. Здание признается самовольной постройкой при наличии любого из следующих признаков ( ст. 222 ГК РФ ). Первый - строение возведено (создано ) на не предоставленном дл я этого земельном участке. Второй - оно расположено на земельном участке , разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Третий - здание построено без необходимых разрешений. Четвертый - строение возведено (создано ) с нарушением строительных норм и правил. При приобретении жилья на вторичном рынке проявление одних из этих признаков менее вероятно , других - более , но если хоть один из них будет обнаружен , от сноса здания не защитит ни регистрация права , ни добросовестно е приобретение. Достаточно вспомнить нашумевшие попытки собственников торговых объектов возле станций московского метро защититься от сноса . Объекты были снесены в начале 2016 года в ходе образно названной "ночи длинных ковшей ". У многих собственников имел ись свидетельства о регистрации права , многие из них не имели ни малейшего представления о самовольности постройки и были добросовестными приобретателями , но это не спасло от сноса. Рассмотрим все признаки самовольной постройки по порядку. Строитель ство на предоставленном земельном участке Застройщик здания вправе строить его только на том земельном участке , в отношении которого у него есть право , допускающее строительство . Самый лучший вариант - это , конечно , право собственности , но гораздо ч аще доводится встречаться с правом аренды . В этом случае аренда должна допускать строительство таких объектов , поскольку , в отличие от собственника , который , в принципе , может пользоваться своей землей любым образом , условия пользования арендатора определ я ются договором аренды . И если договор не разрешает строить , постройка будет самовольной. Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов . При строительстве многоквартирных жилых домов все несколько проще . После заве ршения строительства многоквартирного дома , ввода его в эксплуатацию и появления хотя бы одного собственника отдельного жилого или даже нежилого помещения все прежние права на земельный участок под зданием прекращаются , и участок в силу закона переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме , тем самым "очищая " возможные проблемы при предоставлении участка . Если земельный участок под домом не был предоставлен либо строительство вообще произошло на чужом участке , тот , кому рань ш е принадлежал земельный участок , занятый теперь многоквартирным домом , не может требовать его сноса , он может рассчитывать только на возмещение убытков от застройщика. Такая роскошь недоступна при строительстве индивидуальных домов и считающихся нежилыми зданиями домов с апартаментами . Поэтому , если при строительстве таких зданий не было надлежащего предоставления земельного участка , возникшие из этого проблемы могут на с тигнуть покупателя жилья в таких зданиях. Соответственно , если покупается квартира в многоквартирном доме , покупателю можно не беспокоиться о правомерности занятия земельного участка , на котором стоит этот дом . Если же приобретается индивидуальный дом , нуж но получить от продавца информацию о его правах на землю . Также полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку , на котором находится дом . Не стоит забывать , что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю , к о торые были у продавца . Продавец и покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре. Точно так же , если продавец владел земельным участком не на праве собственности , а , например , на основании договора аренды , собственник земельного участ ка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом . С момента такого перехода он должен будет смириться с тем , что у него теперь новый арендатор . Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренд ы : новый собственник автоматически становится новым арендатором . В договоре аренды перед покупкой следует посмотреть , мог ли арендатор застраивать участок или же он и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение . В таких случаях можно быть уверенным , ч то дом построен законно - во всяком случае , с этой точки зрения. При приобретении апартаментов узнать о правах на землю у продавца обычно сложнее , так как , если продавец не был застройщиком (а это обычно так и бывает , ведь мы ведем речь о вторичном рынке ж илья ), то он и не знает , каким образом была предоставлена земля . Выяснить некоторую информацию можно , опять же , из ЕГРН либо в управляющей компании такого дома апартаментного типа . В то же время может остаться некоторая недосказанность , и это еще один из м инусов апартаментов. Если выяснится , что индивидуальный дом либо апартаментный комплекс были построены на земельном участке , который не был надлежащим образом предоставлен , его собственник может потребовать снести здание . Некоторой защитой служит то , что н а такое требование распространяется исковая давность , поэтому даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно , правомерно ли построено здание , опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки. Назнач ение земельного участка Любой земельный участок относится к определенной категории земель (сельскохозяйственного назначения , населенных пунктов , лесные земли и т.д .), а также имеет определенное разрешенное использование . Этими факторами определяется , может ли вообще быть построен жилой дом на таком участке. Например , строительство жилья не допускается на землях , предназначенных для промышленности , или на землях сельскохозяйственных угодий. Кроме этого , могут различаться типы жилья , которые можно стро ить на тех или иных участках. Например , на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для личного подсобного и приусадебного хозяйства можно строить индивидуальные жилые дома , но , разумеется , нельзя строить многоквартирные дома. В населенных пунктах назначение земельного участка определяется территориальной зоной , к которой принадлежит участок , а зоны устанавливаются местными властями. Так , выделяются обычно зоны многоэтажной жилой застройки (иногда с разделением на малоэтажную и в ысотную ), индивидуальной жилой застройки , делового центра , размещения предприятий торговли , промышленности , транспорта , рекреационные зоны и т.д. Информацию о территориальных зонах , об относящихся к ним участках , а также о том , что разрешено строить в той или иной зоне , можно найти на сайте местной администрации. Таким образом , даже будучи собственником земли , нельзя построить на ней все , что угодно . Допускается строительство только такого объекта , который соответствует разрешенным видам использования земли в соответствующей территориальной зоне. Именно запрет на строительство жилья в некоторых территориальных зонах во многих случаях является причиной того , что вместо обычного многоквартирного дома застройщик строит дом гостиничного типа , а вместо квартир в нем продаются формально нежилые помещения - апартаменты. Так , апартаментный комплекс может быть построен в зоне деловой застройки , где жилье строить нельзя. Нарушение территориального зонирования , т.е . строительство такого здания , которое не допускается в этой зоне , является основанием для его сноса. Например , некоторое время назад в Подмосковье было несколько скандалов , связанных с тем , что люди приобретали апартаменты в домах , построенных на землях сельскохозяйственного назначения , на которых строительств о вообще не допускается . Нарушение было допущено еще застройщиком , но когда местная власть предъявила иск о сносе этих домов , пострадавшими оказались те , кто уже успел купить помещения в них и даже заселиться . Ни факт заселения , ни то , что многим из жильц о в этих домов идти было некуда , не остановили суд , который вынес решение о сносе домов. Таким образом , чтобы не приобрести дом или помещение в доме , которые построены там , где они вообще не могли быть построены , перед покупкой необходимо изучить правила зем лепользования и застройки , чтобы понять , возможно ли такое строительство на этой территории или нет . И если выяснится , что такое строительство невозможно , от покупки стоит воздержаться. К назначению земельных участков очень близко примыкает расположение вб лизи них санитарных и защитных зон различных объектов . Если нахождение дома в прибрежной зоне возле водоема обычно довольно очевидно - водоем видно невооруженным глазом , то , например , нахождение дома в защитной зоне газопровода далеко не всегда можно заме т ить , особенно если газопровод давно не эксплуатируется . В то же время наличие таких объектов накладывает существенные ограничения на использование жилья. Так , при строительстве вблизи водоемов устанавливаются определенные требования к устройству канализаци и - с тем , чтобы она не загрязняла водоем. Покупателю также полезно знать эти требования : например , если он захочет в будущем провести ремонт , нужно понимать , что он может делать , а что нет. Если же обнаруживается , что дом находится вблизи газопровода , то это вообще может привести к сносу дома - таких дел в судебной практике довольно много. Самое неприятное , что документы , отражающие существование всех этих санитарных и защитных зон , не сосредоточены в одном месте и хотя и являются доступными для человека с о стороны , но , прежде чем искать их , нужно первоначально догадаться , что следует искать . Нередко - как в случае с теми же газопроводами - оказывается , что покупатели недвижимости даже не предполагали , что где-то поблизости проходит газопровод , и потому не посмотрели схему его защитных зон . Впоследствии же на суде это может быть поставлено им в вину : не проявили должной осмотрительности при приобретении. Разрешение на строительство Практически любое крупное строительство в нашей стране может осуществляться только на основании разрешения на строительство . Если оно не было получено до начала строительства , постройку признают самовольной и обяжут снести . При приобретении на вторичном р ы нке объект , естественно , уже достроен , и права на него у продавца зарегистрированы . Чтобы зарегистрировать права , необходимо , чтобы по завершении строительства было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию . Оно же , в свою очередь , выдается только в том случае , если имелось надлежащим образом выданное разрешение на строительство . В связи с этим при приобретении готового жилья риск отсутствия разрешения на строительство очень невелик , и покупатель может не беспокоиться по этому поводу. Соблюден ие строительных норм и правил При строительстве действуют многочисленные нормы . Они определяют , как должен проектироваться дом , какие материалы могут использоваться , какие нет , как он должен располагаться относительно других домов , улиц , сторон свет а . Если в проекте дома заложены решения , противоречащие этим правилам , просто не выдадут разрешение на строительство . Но какие бы ни были правильные решения в проекте , они могут быть искажены неумелым исполнением , использованием некачественных материалов в ходе строительства . Предполагается , что качество строительства должно проверяться , когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию , но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции , да и недостатки зачасту ю являются скрытыми. Надо заметить , что если нарушения наблюдаются в этой области , то сносят дом далеко не всегда - только тогда , когда нарушения настолько серьезные , что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим . Мелкие наруш ения , конечно , могут быть неприятными и сильно мешать жить , но основанием для сноса дома не являются. Проверить состояние строительных конструкций дома могут , как правило , только специалисты-строители . Но в то же время вряд ли у кого-то возникнет желание п риобретать жилье в доме , который даже без специально обследования очевидно некачественный , по которому идут трещины , течет крыша или отваливаются балконы. Помимо соблюдения требований к строительству дома , перед покупкой следует проверить потенциальное при обретение на наличие у него иных характеристик , которые могут существенно ограничить возможности пользования объектом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него. Приобретаемое жилье может находиться в здании - объекте культурного наследия . Информация об этом указывается в выписке из ЕГРН . Такая ситуация нередко имеет место при приобретении , например , квартиры в старом доме дореволюционной постройки , каких немало в Санкт-Петербурге . Проживание в подобной квартире имеет свои плюсы и минусы. Плюсы жизни в центре города в большой квартире с просторными комнатами и высокими потолками могут уравновешиваться общей изношенностью дома , при этом - невозможностью существенных переделок . Пределы доступных собственнику изменений в объекте культурного н а следия определяются паспортом этого объекта , который необходимо изучить до приобретения , чтобы не оказалось , что даже замена окон на современные невозможна . Паспорт объекта культурного наследия можно получить у продавца либо в органе по охране культурного наследия. Как индивидуальный , так и многоквартирный дом , в котором планируется приобретать жилье , может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд - таких , как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов . Изъяти е является возмездным . Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены ), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось ). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемо е имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы . При этом должны учитываться как стоимость самого дома , так и стоимость земельного участка под ним , окружающих построек , насаждений... Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН , так что в в ыписке из реестра имеются соответствующие сведения . Закон не запрещает приобретать объекты , в отношении которых принято решение об их изъятии . В конце концов , с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени . Более того , нередки с л учаи , когда изъятие вообще не происходит , например , в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта. Запись в ЕГРН , помимо предупреждения покупателя о том , что планируется изъятие объекта , имеет еще одно значение : улучшения , которые могут быть произведены собственником в объекте , компенсируются при выкупе , только если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе . Все улучшения , которые будут сделаны после внесения такой записи , собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене. Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи. К изымаемым для госу дарственных или муниципальных нужд близки квартиры в домах , подлежащих реновации . В настоящее время реновация осуществляется только в г . Москве . В том случае , если дом включен в программу реновации , квартиры в нем могут продаваться до момента заключения с уполномоченным органом г . Москвы договора , предусматривающего предоставление иного равнозначного помещения или денежной компенсации. Приобретая дом в г . Москве , в отношении которого есть хоть некоторое подозрение , что он может войти в программу реновации , покупателю следует изучить список домов , включенных в эту программу , который находится на интернет-сайте правительства г . Москвы по адресу : https://www.mos.ru/city/projects/renovation/. Обнаружив дом в этом списке , следует поинтересоваться у продавца , не з аключал ли он еще договор с уполномоченным органом г . Москвы , и если нет , квартиру можно приобретать. Нужно только учитывать , что до момента регистрации перехода права собственности к покупателю собственником квартиры по-прежнему будет считаться продавец . Соответственно , пока переход права собственности не будет зарегистрирован , именно с продавцом будет общаться уполномоченный орган по вопросу о том , в какой форме он желает получить возмещение - в виде предоставления равнозначной квартиры или же в денежной форме . После регистрации перехода права собственности уже покупатель вправе будет решать , что выбрать. Наконец , при приобретении любого объекта нужно проверить , не указаны ли в выписке из ЕГРН аресты , наложенные на приобретаемое помещение , иные ограничения в распоряжении им , заявленные притязания на объект или возражения против зарегистрированного права. Аресты могут быть наложены судом в целях обеспечения иска , судебными приставами-исполнителями - в целях исполнения судебного решения либо органами следстви я - в рамках рассмотрения уголовного дела . Для приобретателя имеет значение не тот момент , когда соответствующее решение об аресте было принято судом , приставом или следователем , но тот , в который запись о нем была внесена в ЕГРН . В то же время , если впос л едствии будет доказано , что покупатель , несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре , знал о том , что решение об аресте уже принято , его договор о приобретении помещения может быть легко оспорен . Наличие арестов или запретов на совершение регис т рационных действий не запрещает заключить договор о продаже помещения , но не позволит зарегистрировать переход права собственности на него. Таким образом , в указанных случаях , даже заключив договор , покупатель не сможет стать собственником. В связи с этим, даже если продавец убедительно доказывает несостоятельность тех требований , в счет которых был наложен арест (это вполне возможно , ведь суд , например , накладывает обеспечительные меры еще до того , как рассмотрит дело ; не исключено , что после того , как де л о будет рассмотрено , в иске будет отказано ), следует воздержаться хотя бы от выплаты такому продавцу покупной цены и прописать в договоре , что она будет выплачиваться не ранее снятия ареста и освобождения объекта от обременений. В отличие от арестов и запр етов на регистрацию , указанные в ЕГРН заявленные в судебном порядке требования в отношении объекта или возражения против зарегистрированного права не препятствуют регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу . Однако покупатель , приобр е тший жилье при наличии таких отметок в реестре , не будет считаться добросовестным приобретателем , и в том случае , если тот , по чьему требованию были сделаны такие отметки , в последующем выиграет дело и докажет , что в действительности продавец не вправе бы л распоряжаться объектом , покупатель не сможет защищаться и также вынужден будет расстаться с помещением. Отличаются они между собой тем , что отметка о заявленных в судебном порядке требованиях делается , если иск уже рассматривается в суде , а возражения про тив зарегистрированных прав могут быть сделаны и до предъявления иска . В этом случае иск должен быть предъявлен в течение трех месяцев с момента внесения такой записи. Обнаружив в выписке из ЕГРН одну из таких отметок , необходимо , прежде всего , поинтересов аться у продавца , чем они вызваны , что за требования к нему предъявлены . И даже если со слов продавца эти требования совершенно беспочвенны , стоит подождать окончания их рассмотрения судом или истечения трехмесячного срока на предъявление иска. 2.6. Риски покупателя и как с ними бороться Как мы увидели , перед приобретением жилого помещения нужно получить и проверить довольно много сведений о самом объекте , о его истории , о продавце , о проживающих и ранее проживавших в доме людях , о взаимоотнош ениях с соседями , об обременениях объекта и многое другое. Итак , перед покупкой в любом случае необходимо изучить : - выписку из ЕГРН ; - документы , на основании которых продавец получил объект ; - справку о зарегистрированных в помещении лицах ; - сведения о задолженности и судах продавца на сайтах судов и ФССП России. Необходимость изучения других документов зависит уже от особенностей приобретения отдельных видов объектов или от особых обстоятельств. В то же время , как было отмечено , даже изучив в сю информацию , невозможно застраховаться от оспаривания прав покупателя на приобретаемый объект и от его изъятия в будущем . По этой причине следует предпринять меры , направленные на минимизацию возможного ущерба от таких непредсказуемых претензий. Прежде в сего , следует оговаривать оплату (полностью или в значительной части ) только после регистрации перехода права собственности к покупателю , либо предусматривать такие способы оплаты , которые позволят защитить и продавца , и покупателя. Кроме этого , можно заст раховать свои права в страховой компании . Это так называемое страхование титула . Его достаточно часто требуют банки , выдающие кредиты для приобретения жилья , но такая страховка полезна и тогда , когда помещение приобретается без привлечения заемных средств. При ее наличии , если в будущем права покупателя на объект будут успешно оспорены кем-нибудь либо произойдет иное изъятие имущества , страховая компания выплатит согласованную в договоре страхования сумму . Это позволит если не сохранить жилье , то хотя бы м и нимизировать финансовые потери от такого неприятного события. В дополнение покупатель , заключивший такой договор страхования , получит экспертизу документов на объект со стороны профессиональных специалистов , работающих на страховую компанию : эта компания , рассчитывая размер страховых взносов , должна оценить риски утраты права собственности . Поэтому , несмотря на некоторые дополнительные расходы , страхование титула хотя бы в течение первых трех лет после покупки (а лучше - в течение 10 лет ) оправдывает себя. 3. Заключение и исполнение договора 3.1. Договорные схемы приобретения недвижимости Итак , проведя все проверки и оценив риски как незначительные либо приняв их на себя , мы решили приобрести конкретный объект . Какими способами мож но это сделать ? Некоторые счастливчики получают жилье в подарок . Другим оно достается по наследству . Но это все-таки довольно случайные способы приобретения имущества . Как правило , уж если жилое помещение приобретается на вторичном рынке , то делается это н а основании договора купли-продажи . Впрочем , купля-продажа - это не единственный способ возмездно получить в собственность жилье , которое уже находится в чьей-то собственности , и прежде чем рассматривать ее , обратимся сначала к другим , более редким догово р ам. Собственник помещения может обменять его на другое помещение по договору мены . Желание произвести такой обмен может быть обусловлено разными причинами. Например , собственник захотел сменить район или даже город , в котором он живет , решил улучшить свои жилищные условия , поменяв имеющееся жилье на большее , или же , наоборот , уменьшить занимаемые площади в связи с уменьшением состава семьи или в связи с тем , что нет более возможности содержать слишком большое помещение , и т.д . Наконец , это может быть связа н о с полной переменой образа жизни , в частности , с переездом из индивидуального дома в квартиру или же наоборот. Не исключен и обмен жилья на иное имущество - автомобиль или что-нибудь еще. Предполагается , что обмениваемые вещи равноценны . Однако это не все гда так . Более того , именно при обмене недвижимости часто такой равноценности нет . В этом случае производят обмен с доплатой - такой договор начинает напоминать куплю-продажу , однако по российским законам мена с доплатой остается меной . По большому счету, различие между меной и куплей-продажей не имеет существенного значения , поскольку п. 2 ст. 567 ГК РФ предусматривает применение к договору мены правил о купле-продаже : каждая из сторон оказывается одновременно и прода вцом того , что она отдает , и покупателем того , что она приобретает. Нужно заметить , что меной в собственном смысле слова признается только лишь обмен вещей , находящихся в собственности сторон договора . По этой причине не является меной довольно распростран енная ранее , но довольно редкая сейчас операция по обмену жилья , принадлежащего одной стороне на праве собственности , на жилье , занимаемое по договору найма . Широкое распространение таких способов обмена в прошлом было обусловлено невозможностью во многих случаях приобрести в собственность то жилье , которое было предоставлено внаем . Однако на сегодня это уже неактуально : если одна из обменивающихся сторон занимает помещение по договору социального найма , то прежде чем приобретать у нее это помещение , следу е т добиться его приватизации . Если же приватизация будет невозможна , то с высокой долей вероятности невозможен будет и обмен. Помимо мены , действующим законодательством предусмотрен еще один , довольно необычный , договор , позволяющий стать собственником жиль я за плату . Это договор ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты собственник жилья передает его в собственность плательщику ренты , а плательщик ренты обязуется выплачивать согласованные в договоре платежи в течение неопределенного времени (постоянная рента ) либо в течение жизни получателя ренты (пожизненная рента ), либо же обеспечивать пожизненное содержание получателя ренты (предоставлять ему питание , одежду , проживание , уход , если того требует состояние з доровья получателя ренты (пожизненное содержание с иждивением )). Такие договоры часто заключаются между молодыми , нуждающимися в жилье гражданами с одной стороны и пожилыми собственниками жилья - с другой . Обычно получатель ренты остается проживать в том ж е самом помещении , которое было отдано им под выплату ренты , однако это не обязательно и в договоре можно предусмотреть иное. Заключая такой договор , обе стороны рискуют : плательщик ренты - тем , что получатель ренты проживет значительно больше , чем предпол агалось при заключении договора , и по итогу расходов будет понесено больше , чем если бы квартира была куплена на рынке , а получатель ренты - тем , что получит меньше , чем если бы просто продал помещение. В то же время такой договор надежнее защищает интерес ы обеих сторон , чем часто используемые в таких случаях альтернативные варианты вроде дарения помещения в обмен на обещание содержать дарителя или составление завещания в обмен на уход за завещателем. При дарении беззащитным оказывается тот , кто раньше был собственником помещения : юридически обещание содержать его ничем не подкреплено , и неблагодарные одаренные могут выгнать дарителя из его бывшего собственного жилья. В случае составления завещания в слабом положении оказываются , наоборот , те , кто взялся уха живать за завещателем : по российским законам завещание может быть отменено завещателем в любой момент до его смерти , и право это не может быть ограничено никакими соглашениями и никаким уходом или затратами , понесенными теми , кто планировал получить жилье после смерти человека , за которым они ухаживали. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заключаются в нотариальной форме . На основании такого договора право собственности переходит к плательщику ренты , но в то ж е время в ЕГРН делается запись об обременении имущества рентой . Это означает , что даже если плательщик ренты сам произведет отчуждение полученного таким образом имущества (а он вправе сделать это ), то на нового собственника перейдут также и обязанности по выплате ренты. В то же время , несмотря на наличие разных предусмотренных законодательством способов приобретения жилья на вторичном рынке , в подавляющем большинстве случаев это делается по договору купли-продажи . О нем дальше и будем вести речь. Договор купли-продажи считается одним из самых простых договоров . Действительно , одна сторона передает имущество , другая - платит за него деньги , после этого стороны ничто не связывает . Однако даже договор купли-продажи может быть существенно усложнен , ес л и предполагается передача имущества и денег не между двумя сторонами , а между большим количеством участников. Например , один человек приобретает квартиру , но при этом , чтобы заплатить за нее , ему нужно предварительно продать имеющийся у него дом . В свою оч ередь , продавцу квартиры надо приобрести другое жилье , в которое он будет выезжать. Соответственно , в таких случаях необходимо предусмотреть оплату приобретаемой квартиры после продажи дома и получения денег за него , а фактический въезд покупателя в кварти ру - с приобретением ее продавцом другого жилья. А теперь усложним ситуацию , например , с одной стороны допущением , что часть цены за квартиру будет выплачиваться за счет заемных средств , и квартира подлежит обременению ипотекой , а с другой стороны - подозр ительностью личности продавца квартиры . Предположим , мы знаем , что он намерен переехать в меньшее жилье , а полученную разницу в стоимости направить на удовлетворение своих порочных потребностей , что не добавляет ему доверия. При формулировании условий дого воров в таких отношениях необходимо взаимно увязать все договоры между собой , предусмотреть гарантии интересов всех участников. Излагаемые далее правила выступают здесь в роли деталей конструктора , которые нужно совместить между собой так , чтобы получился работоспособный результат . Каждая из них решает какую-то отдельную задачу , но может оказаться несовместимой с другими . В принципе , при достаточном развитии фантазии , мысленно попытавшись представить все риски , которые могут возникнуть при исполнении каждо г о из договоров , и то , как они могут отразиться на других договорах в схеме , можно сложить этот пазл , хотя намного легче это сделать , конечно , тем , кто профессионально занимается такой работой. 3.2. Условия и порядок заключения договора о покупке нед вижимости Договор покупки жилья , как и любой другой договор о покупке недвижимости , обязательно должен заключаться в письменной форме , в некоторых случаях он должен быть удостоверен нотариусом (например , если покупается жилье , принадлежащее нескольк им собственникам , которые продают все свои доли одновременно ). Договор должен быть подписан продавцом и покупателем . Самые короткие из договоров о продаже недвижимости , в принципе , могут уместиться на две , а иногда и на одну страницу (чуть ниже мы увидим, что обязательных условий в них не так уж и много ). Если договор занимает не более двух страниц , целесообразно печатать его на обеих сторонах одного листа , чтобы ни у кого не возникало сомнений в содержании этого договора и невозможно было подменить его те к ст. Если договор не помещается на двух страницах , можно поступить двумя способами. Первый способ - прошить договор , приклеив на место прошивки листок бумаги , на котором надо указать , сколько листов в прошивке , и поставить подписи сторон так , чтобы они захо дили своими краями и на наклеенный листок , и на последний лист договора. Второй способ - подписать каждую страницу договора обеими сторонами (так называемое парафирование ), после чего эти страницы могут быть скреплены обычной скрепкой. Договор должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах , из которых один останется в материалах регистрационного дела , а другой будет возвращен . Очевидно , что каждая из сторон хотела бы иметь на руках экземпляр договора , поэтому здесь следует перевыполнить требования з а кона и подготовить не менее трех тождественных и подписанных сторонами экземпляров договора . Если же сторон больше двух (например , при продаже помещения , находящегося в общей собственности ), то и количество экземпляров договора следует соответственно увел и чить. Общее правило : таких экземпляров должно быть на один больше количества участников сделки. Закон не предусматривает какого-то определенного бланка договора либо расположения отдельных его частей в определенных местах , поэтому договор может выглядеть п о-разному и при этом будет юридически действителен . В то же время сложились определенные традиции составления текстов договоров , следование которым желательно , чтобы не создавать лишних недоразумений. Так , в договоре указывается место (город , иной населенн ый пункт ) и дата составления договора . В случае с продажей недвижимости , а любое жилье - это недвижимость , принято указывать место ее нахождения. Что касается даты , то стоит заметить , что с юридической точки зрения договор считается заключенным в тот момен т , когда его подписал последний из участников сделки , а не та дата , которая указана в тексте договора . Другое дело , что обычно очень сложно доказать , что стороны подписали договор в какой-то другой день , чем тот , который указан в тексте договора . Иногда , в прочем , стороны , ставя свои подписи , прямо указывают , когда они их поставили . Такая практика полезна еще и потому , что в договорах нередко привязывают исполнение тех или иных обязанностей (например , по внесению предоплаты либо по передаче имущества ) к опр е деленному сроку с момента заключения договора. Например , может случиться так , что в тексте договора будет указана одна дата , но пока стороны будут согласовывать свои действия , пройдет некоторое время , и сам договор будет подписан другой , более поздней , дат ой . В результате , если стороны не будут иметь доказательств такого более позднего подписания , исполнение обязанностей может оказаться просроченным прямо в момент заключения договора. Чтобы избежать этого неприятного момента , желательно следить за точностью указания даты в договоре. Также необязательной , но обычно используемой является "шапка " договора , в которой перечисляются его стороны ; если от их имени участвуют представители , то указывается , на каком основании они действуют . То же касается и руководител я юридического лица . Иногда здесь же указывают , что индивидуальный предприниматель действует на основании свидетельства о государственной регистрации , а обычный человек - на основании своего паспорта . Такие формулировки у юриста ничего , кроме улыбки , вызв а ть не могут : человек - будь то обычный гражданин или предприниматель - действует от своего собственного имени просто потому , что он существует , ему не нужны какие бы то ни было основания . Основания нужны лишь тем , кто действует от чужого имени , - представ и телям или руководителям организаций . Нелишне напомнить , что в случае такого выступления от чужого имени полезно получить копию документа , на основании которого действует тот , кто подписывает договор. Основным содержанием договора являются его условия . В лю бом договоре о продаже недвижимости должны быть , как минимум , два обязательных условия : 1) условие о предмете ; 2) условие о его цене. Без этих условий договор будет считаться незаключенным. Условие о предмете - это описание товара , который продается . В дог оворе необходимо точно указать , относительно чего он заключен . Несмотря на то что жестких требований здесь законом не предусмотрено - лишь бы из договора было понятно , о каком предмете договорились стороны , целесообразно описание предмета полностью перепи с ать из регистрационных документов продавца : это устранит любые разночтения при исполнении договора , в том числе при регистрации перехода права собственности. Если продается одновременно несколько объектов недвижимости , то они могут быть все проданы по одно му договору , но при этом желательно каждому из них выделить отдельный подпункт , в котором дать описание каждого из объектов. При продаже индивидуальных жилых домов нельзя забывать и о необходимости передать покупателю права на земельный участок под домом . Если земельный участок находится в собственности продавца , он в силу закона перейдет к покупателю . Изменить это правило договором невозможно. Таким образом , в этом случае фактически продавец продает не только дом , но и землю под ним , а значит , в предмет до говора нужно включить и земельный участок. В договорах о продаже недвижимости часто указывают реквизиты документов , подтверждающих права продавца на объекты . Это совершенно не обязательно , поскольку эти документы уже есть в ЕГРН. Второе обязательное условие - это условие о цене . Она не обязательно должна определяться в твердой сумме , договор может предусматривать порядок ее определения. Например , цена может быть установлена пропорционально площади приобретаемого помещения , возможен учет времени платежа (чем быстрее покупатель расплатится - тем дешевле ему обойдется объект ). Также не запрещено указывать стоимость недвижимости в иностранной валюте - нужно лишь помнить , что расчеты между российскими валютными резидентами (упрощенно гов оря , это все те , кто постоянно находится и проживает в России , в том числе иностранцы и лица без гражданства ) могут осуществляться только в рублях . В том случае если цена определена в валюте , оплата должна будет производиться в российских рублях по курсу Б анка России на день платежа , если только сами стороны не согласуют в договоре иной курс. Если в договоре фигурируют два и более предмета (несколько помещений , жилой дом и земельный участок под ним ), следует указать цену отдельно по каждому из объектов . Нек оторое время назад неуказание такой цены по каждому из объектов даже рассматривалось как неуказание цены вообще и вело к признанию договора незаключенным . Сейчас так далеко суды не идут и столь строго не подходят , однако отдельное указание цены по каждому из объектов по-прежнему имеет значение , в частности , в налоговых целях . Вполне возможно , что разными объектами продавец владел разное время , а значит - и налоги должен будет уплатить от полученных денег разные (см . п. 2 разд . IV нас тоящего издания ). В целях экономии на налогах продавцы нередко предлагают покупателю указать в договоре меньшую цену , чем в действительности предстоит уплатить . При этом остаток суммы (не будет же продавец делать это себе в убыток ) предлагается либо внести заранее наличными , либо оформить займом , выдав расписку (в особо продвинутых случаях - вексель ) о том , что покупатель взял сумму разницы взаймы , не выдавая заем в действительности , либо оформить как плату за остающуюся в помещении мебель , за ремонт , неот д елимые улучшения и т.п. по отдельному договору , который не будет показан при регистрации и , соответственно , не попадет в поле зрения налоговых органов. Следует иметь в виду , что любые такие соглашения всегда невыгодны для покупателя : покупателю желательно показывать всю сумму покупки в договоре напрямую. Известно множество случаев мошенничества со стороны продавцов , лишающих покупателя денег. Так , например , если договор будет по каким-либо причинам расторгнут или признан недействительным , возвращаться должн ы лишь те суммы , которые прямо указаны в нем . Для покупателя крайне сложно будет доказать , что в действительности он заплатил куда как больше. Этими двумя условиями (о предмете и цене ) исчерпывается набор обязательных для указания в договоре условий , но ис черпываются ли ими условия , которые следует включить в договор ? Конечно же , нет. Прежде всего , сам закон требует перечислить в договоре всех лиц , которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника - если , конечно , такие лица есть . Если ж е их нет , полезно зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца , что такие лица не появятся в будущем , предусмотрев также ответственность на тот случай , если эта гарантия не будет соответствовать действительности. Аналогично желательно оговори ть , имеются ли какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом , его обременения . Продавец обязан сообщить покупателю о любых обременениях до заключения договора. С учетом того , что с момента заключения договора , когда продавец дает эти гарантии , и до момента регистрации перехода права собственности , когда он утрачивает фактическую возможность установить обременения , может пройти некоторое количество времени , целесообразно предусмотреть также , что продавец гарантирует отсутствие обременений (или и х указанный в договоре перечень ) не только на момент заключения договора , но и на момент его исполнения. Если на момент заключения договора в помещении остаются зарегистрированные лица , связанные с продавцом , полезно включить условие о его обязательстве сня ть их с регистрации с определением срока , в течение которого такая обязанность должна быть исполнена. Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон . Если они не указаны , то их следует определять исходя из того , какие сроки являются разумными . Но "разумность " в представлении разных людей может оказаться разной , так что полезно сразу указать , когда и как будет производиться передача имущества , кто и когда будет подавать документы на регистрацию , когда и как будет производитьс я оплата. Если в приобретаемом помещении есть какие-то особенности - выполненный ремонт , встроенная техника , застекленная лоджия , не предусмотренная проектом , и т.п ., их также стоит отметить , чтобы не выяснилось , что продавец варварским образом вытащил их и забрал с собой перед передачей помещения. Помимо всего прочего , в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения , предпочтительнее использовать неустойку . При этом , если нарушение заключается в просрочке исполнения какой-либо обязанности , лучше всего работает такая разновидность неустойки , как пеня , т.е . периодически начисляемая неустойка , а если нарушение заключается в однократном действии - то достаточно и разовой неустойки . Правда , в этом случае покупателю следует ожидать и встречного предложения от продавца - предусмотреть пеню за просрочку платежей по договору. Завершается договор обычно указанием паспортных данных сторон , их адресов , контактной информации (телефона , электронной почты ), банковских реквизитов. Все эти сведен ия полезны : они позволяют точно определить , кто именно заключал договор , куда перечислять деньги , если расчеты производятся в безналичном порядке , каким образом поддерживать связь между сторонами , наконец , по какому адресу предъявлять претензии. Если к дог овору прилагаются приложения (в приложения обычно выделяют сведения в виде больших таблиц , рисунков , схем и т.п .), их следует перечислить в тексте договора , и если указано , что они являются частью договора , их придется прикладывать при осуществлении регис т рации. 3.3. Регистрация перехода права собственности : порядок и особенности Итак , договор заключен , сделан важнейший шаг на пути приобретения жилья . Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента , как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю . До этого момента собственником остается продавец и , в принципе , может совершать любые действия с объектом : продать его еще раз , заложить , установить о бременения . Конечно , если это сделано в нарушение уже зарегистрированного договора о продаже , это будет нарушением со стороны продавца , и его за это можно будет привлечь к ответственности , но оспорить сами такие действия и особенно возникшие из них права п осторонних третьих лиц будет очень и очень сложно. По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права . Любознательный читатель может заметить , что п. 2 ст. 558 ГК РФ указывает , что регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения , который считается заключенным с момента такой регистрации . Ну , а поскольку люди редко когда соглашаются несколько раз сдавать документы на регистрацию (сначала договор , затем переход права собственности по нему ), то и переход права собственности , и само заключение договора , казалось бы , должны происходить одномоментно. Такое положение в законе действительно есть , однако в современных изданиях Гражданског о кодекса РФ обычно делается пометка возле этой статьи о том , что с 1 марта 2013 г . правила о регистрации договора купли-продажи жилого помещения не применяются . Дело в том , что в конце 2012 года в закон были внесены изменения , и регистрация таких договор о в была отменена . Но законодатели поступили несколько необычно : они не стали исключать или изменять п. 2 ст. 558 ГК РФ , а в совершенно ином законе указали , что правила этого пункта не применяются (см . ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации "). Таким образом , на сегодняшний день сам договор купли-продажи регистрации не подле жит , но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю. Если договор составлялся в нотариальной форме , передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус . Более того , в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами , так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации , и избежать ее приостановления . Но , понятно , что все им е ет свою цену : нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию обязан взыскать нотариальный тариф . Распределение нотариального тарифа , равно как и государственной пошлины за регистрацию , обычно производится между сторона м и пополам , но если какая-либо из сторон принимает на себя эти расходы , это следует оговорить в договоре. Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию , они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ. Для регистрац ии перехода права собственности требуется следующий набор документов : - заявление о регистрации , подписанное обеими сторонами ; - квитанции об уплате государственной пошлины ; - не менее двух экземпляров договора купли-продажи ; - акт приема-передачи помещения , если только в договоре не указано , что акт не составляется. Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель , его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена . Собс твенник недвижимого имущества может внести в ЕГРН отметку о том , что регистрация любых прав в отношении его имущества может быть совершена только при его личном участии . В этом случае продавцу придется самостоятельно подавать заявление , и он не сможет пор у чить это своему представителю. На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости " государственная регистрация осуществляется в следующие сроки : - в течение семи рабочих дней , если документы представлены непосредственно в орган Росреестра ; - в течение девяти рабочих дней , если документы поданы в МФЦ ; - в течение трех рабочих дней , если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенн ый договор ; - в течение одного рабочего дня , если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде ; - в течение пяти рабочих дней , если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ. При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев ). Препятствиями могут быть : - отсутствие у продавца права на имущество ; - наличие обременений , препятствующих переходу права ; - наличие арестов ; - наличие наложенных в су дебном или административном порядке запретов ; - противоречие поданных документов иным , ранее представленным на регистрацию , документам. Некоторые из препятствий устранимы. Например , если зарегистрирован залог , требуется предоставить согласие залогодержател я на переход права собственности либо в течение срока регистрации обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре. В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации в регистрации отказывается. Если продавец оказался неч истоплотным и продал объект дважды разным покупателям , приоритет будет иметь тот из них , чьи документы раньше поступили в Росреестр . Опоздавшему придется лишь требовать с такого продавца возмещения убытков. Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов - если они имеют подчистки , помарки , которые не позволяют однозначно прочесть текст документа , либо если данные об оплате государственной пошлины не отражены в сведениях , поступающих в Росреестр. Если препятствий для регистрации нет , в ЕГРН вно сится запись о регистрации , с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником . Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается , факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН. 3.4. Передача недвиж имости Естественно , что жилье покупается не только и не столько ради того , чтобы получить право собственности на него , но для того , чтобы в нем жить . Жить же в нем возможно , только если оно будет передано покупателю . Как правило , передача производит ся до того , как сдаются документы для регистрации перехода права собственности . Однако это не является обязательным требованием закона , и очередность этих действий может быть изменена в договоре . Так же , как и с передачей документов на регистрацию , целесо о бразно указать непосредственно в тексте договора , в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю. Предполагается , что покупатель при передаче не в первый раз видит объект . Еще до заключения договора покупателю сл едует : - осмотреть и изучить состояние самого приобретаемого объекта , дома , в котором он находится , прилегающей территории - настолько , насколько он в состоянии это сделать , конечно ; - проверить работу электричества , канализации и во допровода , газопровода , если он есть , работоспособность замков на дверях , состояние самих дверей , целостность окон и запорных устройств на них. Если продавец оставляет какое-либо оборудование , например , систему кондиционирования , водонагреватель , кухонное оборудование , они также должны быть проверены. Напомним , что продавец не отвечает за недостатки , если они были оговорены им до заключения договора . Продажа помещения с неисправными системами возможна , но о таких неисправностях продавец должен сообщить зара нее . Вполне логично , что покупатель может в ответ требовать снижения цены из-за них . Но по той же причине у продавца есть желание не рассказывать о недостатках в надежде , что покупатель их не заметит и из-за них не придется торговаться . Поэтому , а также п о тому , что неисправности могли появиться и после первичного осмотра , необходимо при передаче помещения не ограничиваться только лишь передачей ключей , но и еще раз осмотреть помещение и проверить все , что только может сломаться. При передаче обычно составля ется акт приема-передачи . Зачастую он выглядит как сугубо формальный документ , в котором просто констатируется , что продавец передал , а покупатель принял помещение . Более того , в договоре можно предусмотреть , что акт не составляется . В таком случае его не могут потребовать предоставить для регистрации перехода права собственности - документооборот получается меньше . Но в то же время отсутствие акта не позволяет надлежащим образом зафиксировать выявленные при передаче недостатки , а значит , его отсутствие ос т авляет возможность продавцу в будущем , при предъявлении претензии , заявить , что недостатки возникли после передачи помещения и за них он уже не отвечает. Продавец несет ответственность не только за явные недостатки , которые могут быть выявлены в ходе осмот ра , но и за скрытые , которые , как видно из самого их названия , невооруженным взглядом не видны . Более того , даже если явные недостатки не будут отражены в акте , но покупатель сможет доказать , что они возникли до передачи или по причинам , существовавшим до передачи , продавец должен будет возместить расходы по их устранению . Конечно , бывают такие недостатки , про которые этого сказать невозможно , но если в окне разбито стекло , например , и это не было зафиксировано при передаче помещения , то добиться возмещени я покупателю будет практически невозможно. Таким образом , акт приема-передачи лучше составлять и целесообразно как можно полнее отражать в нем , в каком состоянии передавалось помещение и что передавалось вместе с ним. В частности , в акте полезно указать : - сколько ключей было передано ; - был ли передан ключ от почтового ящика ; - наличие любых недостатков в объекте , пусть даже и оговоренных заранее в договоре (на тот случай , чтобы продавец не попытался в будущем взыскать деньги за их устранение ); - показания приборов учета коммунальных ресурсов (электросчетчики , счетчики горячего и холодного водоснабжения , отопления - если они есть ). Одновременно с передачей самого помещения передаются касающиеся его документы : схемы электропроводки и разводки водоснабжения , п аспорта на оборудование , остающееся в помещении , и т.п. Для покупателя немаловажно знать , где проходят электрические провода - крайне неприятно будет в ходе ремонта попасть гвоздем в проводку и вызвать короткое замыкание . Передачу этих документов также сл е дует отражать в акте приема-передачи помещения. Наконец , в акте нужно указывать вещи продавца , которые остаются на какое-то время в помещении , если стороны договорились об этом . Такое указание защитит обе стороны от споров в будущем. 3.5. Оплата нед вижимости Главное , ради чего продавец вступает в договорные отношения , и одновременно главное , чем рискует покупатель , - это сумма покупной цены . Как уже было сказано , цена либо порядок ее определения должны быть обязательно указаны в договоре купли -продажи недвижимости , без такого указания договор считается незаключенным. Сумма покупной цены При определении цены стороны договора полностью свободны и не связаны тем , как цена определена в документах кадастрового учета либо в заключениях каких бы то ни было оценщиков . В то же время крайне рискованно пытаться , согласовав цену между сторонами , в дальнейшем скрыть ее истинный размер и указывать в документах заниженную цену - например , чтобы продавец смог сэкономить на налогах . Помимо того , ч т о само по себе сокрытие доходов от налогообложения незаконно и в некоторых случаях может повлечь даже уголовное преследование такого продавца , а покупатель в этом случае будет считаться его пособником , помогающим совершить такое правонарушение , это может п овлечь неблагоприятные последствия и для самого покупателя . Мало кто из продавцов согласится указать меньшую , чем в действительности стоит помещение , сумму в договоре без гарантии получения разницы : он или попросит передать ее наличными до заключения дого в ора , или предложит оформить иное долговое обязательство покупателя , чтобы при необходимости можно было взыскать эту сумму . В итоге покупатель действительно отдаст ту сумму , о которой стороны между собой договорились , но если в последующем по какой-либо пр и чине договор будет признан недействительным или будет расторгнут , покупателю очень сложно будет доказать , что действительная покупная цена была намного больше , чем указана в договоре , а значит - что и возвращено от продавца должно быть больше , чем указано в договоре. Более того , само по себе приобретение имущества по заниженной стоимости (а по документам это будет выглядеть именно так ) почти автоматически делает такую сделку подозрительной и ставит ее под удар в случае будущего оспаривания. Например , если у продавца имеются кредиторы , они смогут легко оспорить такую продажу по заниженной - как кажется со стороны - цене , заявив , что имело место сокрытие продавцом его имущества от обращения на него взыскания. Также низкая цена приобретения , как правило , рассма тривается как показатель недобросовестности покупателя , а это тоже зачастую имеет значение при возникновении споров о принадлежности имущества. Таким образом , идя навстречу продавцу и занижая указанную в договоре покупную цену , покупатель создает дополните льные риски оспаривания договора и увеличивает вероятность того , что при таком оспаривании ему не удастся вернуть все , что было им заплачено. Цена обычно определяется целиком за весь объект , но не запрещено определять ее и за отдельные составляющие объекта , а также привязывать , например , к площади объекта. Обычно цена указывается и уплачивается в рублях . В случае указания цены в иностранной валюте фактическая оплата должна производиться в рублях по курсу Банка России на день платежа . Надо заметить , что определение цены в иностранной валюте относительно безопасно , если расчеты происходят спустя очень короткое время после заключения договора , за которое невелика вероятность резких колебаний валютного курса. Обратите внимание : ес ли предусматривается отсрочка платежа , то чем она длиннее , тем более рискованными становятся игры с валютами. Судебная практика в нашей стране стабильно отказывается признавать резкие колебания валютных курсов существенным изменением обстоятельств , которое могло бы позволить изменить или расторгнуть договор , поэтому , даже если курс валюты существенно изменится , покупателю придется выплатить цену с учетом этих изменений. Порядок оплаты Уплата покупной цены может производиться одномоментно либо несколькими платежами . Общим правилом является разовый платеж , который должен производиться непосредственно до или сразу после передачи имущества . Закон не уточняет , когда именно - до или после . В о избежание споров следует точнее определять момент , когда должна быть произведена оплата. Тем более требуется определение этого момента , если стороны решили производить оплату несколькими платежами . Разделение суммы на несколько частей может быть связано с двумя группами обстоятельств. Во-первых , это может быть связано с тем , как финансируется покупка : например , часть цены покупатель выплачивает самостоятельно , а часть - выплачивает за него банк , предоставивший покупателю кредит. Во-вторых , разделение покуп ной цены на несколько платежей может быть связано с желанием уравновесить положение сторон : продавец обычно хочет получить деньги раньше , покупатель - заплатить позже . Чтобы учесть интересы обоих , договариваются , например , о том , что первая часть цены буд е т выплачена после заключения договора , но до подачи документов на регистрацию перехода права собственности , а вторая - после того , как будет произведена такая регистрация. При согласовании поэтапной оплаты в договор нередко включается условие о выплате ава нса или задатка . И то , и другое представляет собой сумму , уплачиваемую покупателем до того , как продавец исполнит свои обязательства , однако от правильного использования этих слов может очень существенно отличаться правовое положение сторон . Так , при выпл а те аванса , если договор по какой-то причине не будет исполнен , сумма аванса должна быть возвращена обратно покупателю. Обратите внимание : если стороны согласовали внесение задатка , то при неисполнении договора наступают совершенно иные последствия . Если до говор не исполнен по причинам , зависящим от покупателя , сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату , если договор не исполнен по причинам , зависящим от продавца , то он должен возвратить покупателю и сумму задатка , и - сверх того - еще такую ж е сумму. В общей сложности получается , что при неисполнении обязательств со стороны продавца он должен вернуть двойную сумму задатка . Из-за наличия таких последствий нужно быть очень осторожным с использованием слова "задаток " в договоре. Способ расч етов Платежи по договору могут производиться как в наличной , так и в безналичной форме . Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам , юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать . При этом , однако , если организация нарушает такое ограничение , платеж не будет считаться недействительным или несовершенным , но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами. При уплате поку пной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении . Определенной формы расписки законом не установлено , но можно назвать несколько правил , которыми следует руководствоваться при составлении расписки . К ним отно с ятся следующие правила. Расписка должна быть составлена в момент получения денег лично лицом , получающим деньги , на глазах у плательщика - это нужно , чтобы не выяснилось потом , что расписку , которая была принесена вам уже заполненной , на самом деле состави л совершенно другой человек , чем в ней указан. Текст расписки должен быть полностью написан от руки - это позволит провести более надежную почерковедческую экспертизу в случае спора. В тексте расписки должно быть указано , кто , от кого , за что и по какому о снованию получает деньги , при этом следует избегать сокращений - все слова , в том числе имена и отчества , необходимо указывать полностью. В тексте расписки желательно , помимо фамилии , имени и отчества получающего деньги , указывать адрес его места жительств а и паспортные данные. Если деньги получает представитель , нужно указать , от чьего имени он действует и на каком основании. В тексте расписки обязательно надо отразить передаваемую сумму , желательно как цифрами , так и прописью - это в большей мере защищает от дописывания к сумме дополнительных цифр. В тексте расписки следует указать , когда она была составлена. Расписка должна быть подписана получателем денег , подпись лучше ставить таким образом , чтобы между ней и текстом расписки невозможно было ничего допи сать. Оставшееся свободным место на листе под подписью и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест. В расписке не должно быть неоговоренных исправлений , помарок . Если допущена ошибка , то вместо составления новой расписки можно аккуратно исправить ошибку, сделав рядом на полях пометку "исправлено верно " и подпись того , кто составляет расписку. В том случае если наличные деньги принимаются в кассу юридического лица , в подтверждение их получения составляется приходный кассовый ордер - документ определенной ф ормы , изготовленный типографским способом или распечатанный на компьютере , корешок которого остается у кассира , а квитанция к приходному кассовому ордеру , обязательно подписанная кассиром , выдается тому , кто платил деньги. На практике нередки споры , в кото рых продавец утверждает , что никаких денег он не получал , расписку либо вообще не составлял , либо составил без получения денег . Более того , в случае оспаривания сделки оплата наличными часто вызывает подозрения , так как невозможно проверить , действительно ли они передавались или нет . По этим причинам расчетов наличными следует , по возможности , избегать . Даже если такие деньги имеются , лучше передать их от покупателя продавцу через банк : продавец открывает счет , а покупатель тут же вносит на него требуемую с умму . Это даст покупателю банковский документ , подтверждающий осуществление оплаты . Причем , если квитанцию или расписку покупателю нужно хранить , как зеницу ока , как минимум , в течение срока исковой давности (т.е . не менее трех лет ), то в случае с банковс к ими платежами даже утрата банковский квитанции не будет критичной : при необходимости сведения о произведенных перечислениях могут быть получены в банке. При безналичных расчетах самое главное - убедиться , что деньги поступают действительно на счет продавца . Для этого необходимо очень точно указывать его платежные реквизиты , лучше всего , если они будут содержаться в документе , исходящем из самого банка , в котором продавцу открыт счет. Безналичные расчеты позволяют производить платежи таким образом , чтобы обе зопасить обе стороны . Так , при расчетах может использоваться аккредитив. В самых общих чертах аккредитив представляет собой заранее выделенную сумму денег , которая находится на специальном банковском счете , открытом покупателем в пользу продавца. Причем выплата этих денег будет произведена банком уже без всякого участия со стороны покупателя - по представлении продавцом документов , которые были указаны при открытии аккредитива . В нашем случае это может быть , например , выписка из ЕГРН , подтверждающ а я переход права собственности на объект от продавца к покупателю . Открывая аккредитив , банк выдает плательщику письмо , подтверждающее его открытие , сумму аккредитива , условия , на которых она будет выплачена , и срок , в течение которого необходимые документ ы должны поступить в банк. Таким образом , аккредитив позволяет обезопасить обе стороны . С одной стороны , покупатель не отдает деньги просто так - он знает , что продавец их получит только после того , как исполнит свои обязательства . С другой стороны , и прода вец видит , что деньги уже находятся в банке и ждут его , и ему не придется потом бегать за покупателем , чтобы получить их. За открытие аккредитивов банки берут определенное вознаграждение , однако оно , как правило , не настолько велико , если учесть , сколько с тоит спокойствие обеих сторон , особенно если они не доверяют друг другу . Определяя срок действия аккредитива , нужно предусмотреть его не меньшим , чем срок регистрации перехода права собственности , а также оставить запас по времени на непредвиденные препят с твия в ходе регистрации . Если до истечения этого срока в банк поступят предусмотренные условиями открытия аккредитива документы , например , выписка из ЕГРН с отметкой о переходе права собственности к покупателю , то деньги с аккредитива будут выплачены прод а вцу , если же по истечении этого срока такие документы не поступают , эта сумма будет возвращена покупателю (либо , если сам банк прокредитовал покупателя на эту сумму , - возвратится банку ). Аналогичным образом могут осуществляться расчеты с использованием сч ета эскроу . Это относительно новый институт в отечественной банковской практике . Такой вид счетов предусмотрен в законодательстве с 1 июля 2014 г. Счет эскроу может быть открыт покупателем в пользу продавца , внесенная на этот счет сумма блокируется банком до получения согласованных при открытии счета документов - например , опять же , выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю . После поступления таких документов сумма со счета выплачивается банком продавцу , при непоступлении к истечению срок а действия счета - возвращается покупателю . По сути , схема полностью аналогична аккредитиву , отличается только документооборот. Кроме этого , при открытии аккредитива часто предполагается , что деньги в аккредитив вносятся не самим покупателем , а предоставляю тся ему взаймы банком , при открытии же счета эскроу они должны быть внесены самим покупателем . Впрочем , может быть и наоборот : аккредитив может быть открыт за счет собственных средств плательщика , а деньги , вносимые на счет эскроу , могут быть взяты депоне н том (т.е . тем , кто их вносит , - в нашем случае покупателем ) в кредит буквально за пять минут до открытия счета . Банк берет определенную в его документах плату за открытие счета эскроу , причем она должна быть внесена отдельно и не может быть вычтена из сум м ы , внесенной на этот счет. С 1 июня 2015 г . похожие на аккредитив и эскроу расчеты можно осуществлять и с участием нотариуса . Для этого в договоре надо предусмотреть , что расчеты по нему производятся через депозит нотариуса . При этом выдачу денег с депозит а стоит оговорить , опять же , получением выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права собственности на объект . Нотариус также возьмет за это определенную плату , размер которой следует уточнить до заключения договора , обратившись к нотариусу за консультаци е й. Некий аналог аккредитива используется и при наличных расчетах - это расчеты с использованием банковской ячейки . Вся покупная цена или ее часть вносится наличными в присутствии обеих сторон в банковскую ячейку , которая запирается . По соглашению между сто ронами и банком доступ продавца к ячейке разрешается только при предоставлении им согласованных документов - той же выписки из ЕГРН с указанием на переход права собственности к покупателю . Однако расчеты с помощью банковской ячейки влекут за собой все рис к и наличных расчетов , в том числе возражения продавца о том , что он обнаружил в ячейке меньшую сумму , чем договаривались , или же вообще ничего в ней не обнаружил. Более того , такие расчеты порождают дополнительные риски . Так , при оставлении денег в банковск ой ячейке нельзя составить сразу расписку о получении денег - можно лишь составить расписку о том , что обе стороны своими глазами видели , что было положено в эту самую ячейку и что она была заперта в присутствии обеих сторон . Но дать полной гарантии того, что именно такая сумма получена при открытии ячейки , невозможно , чисто технически такая расписка о помещении денег в ячейку не будет считаться распиской в получении денег. Такой способ расчетов всегда будет вызывать подозрения со стороны кредиторов и налог овых органов : не было ли в действительности положено в банковскую ячейку больше денег , чем было указано в расписке , чтобы скрыть эту сумму от обращения на нее взыскания или от налогообложения. Таким образом , расчеты через банковскую ячейку - это всегда рис кованный способ расчетов. Стороны могут договориться , что вся сумма или ее часть будет выплачена не непосредственно продавцу , а какому-нибудь другому лицу . Такой платеж , если он прямо согласован в договоре , будет считаться надлежащим исполнением этого дого вора . При этом , хотя закон этого и не требует , покупателю следует поинтересоваться , по каким причинам деньги направляются другому лицу. Например , обоснованным будет платеж , если продавец должен кому-нибудь и этот кредитор обладает залогом на приобретаемый объект . В этом случае платеж такому кредитору из суммы покупной цены позволит снять залог и осуществить передачу права собственности без получения его согласия. Однако бывают случаи , в которых такой платеж может быть оспорен. Например , покупателю следует б ыть крайне осторожным , если продавец имеет много долгов , его банковские счета арестованы и он указывает получателем денег какого-нибудь связанного с ним человека с тем , чтобы эта сумма не досталась кредиторам . В таком случае недовольные кредиторы , обнаруж и вшие выбытие имущества из собственности продавца без поступления ему денег , могут начать оспаривать такую продажу - и с довольно высокими шансами на успех . Тот факт , что покупатель отправил деньги не самому продавцу , а другому получателю , в данном случае б удет рассматриваться как показатель недобросовестности покупателя и того , что он находился в сговоре с продавцом. 3.6. Взаимоотношения с организациями ЖКХ при покупке недвижимости После приобретения жилья новому собственнику нужно заключить д оговор с организациями ЖКХ для получения коммунальных ресурсов и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома . Уклонение от заключения такого договора не принесет какой-либо выгоды , поскольку собственник должен нести расходы на содержание общего им у щества и должен оплачивать коммунальные платежи вне зависимости от того , заключен такой договор или нет . Так что организация ЖКХ при накоплении существенной задолженности имеет все возможности , чтобы взыскать ее через суд и в отсутствие договора . В то же в ремя , если договор не заключен , у собственника могут возникнуть сложности с вызовом ремонтной бригады в случае аварии или обнаружения какой-либо неисправности , установкой нового , например , газового , оборудования , предъявлением претензий при некачественном оказании коммунальных услуг. Ответственность покупателя за несение расходов на общее имущество и за оплату коммунальных услуг возникает с момента регистрации за ним права собственности . По этой причине ранее накопленные долги не могут быть предъявлены ново му собственнику и не могут являться препятствием к заключению договора с ним . Также , разумеется , накопленная задолженность по коммунальным платежам никоим образом не препятствует продаже помещения . Продавцы нередко получают справку об отсутствии задолженн о сти , но она необязательна . Более того , между моментом получения такой справки и переходом права собственности может пройти достаточно большое количество времени , так что справка окажется уже не вполне актуальной . Тем не менее получение такой справки может быть полезно с точки зрения уменьшения рисков конфликтов с управляющей компанией или иной организацией , обеспечивающей коммунальные услуги . Ранее накопившаяся задолженность может быть предъявлена только к тем , кто был собственником имущества , когда такая з адолженность образовалась , но организации ЖКХ нередко оказываются недовольны тем , что их должники продают помещения другим собственникам , с которыми придется заново выстраивать отношения. Несколько более специфична оплата коммунальных ресурсов , потребление которых учитывается счетчиками : при заключении договора следует провести фиксацию показаний приборов учета , чтобы от этих показаний отсчитывать впоследствии объем потребленных уже новым собственником ресурсов . Во избежание предъявления к оплате потреблен н ых прежним собственником ресурсов целесообразно отразить текущие показания счетчиков в акте приема-передачи помещения. Организация (или организации ), с которой надлежит заключать договор на коммунальное обслуживание , определяется системой управления , приня той в том доме , жилье в котором приобретается . В большинстве многоквартирных домов это управляющие компании , избранные собственниками либо - если собранием собственников не удалось принять решение об определении управляющей компании - определенные местным и органами власти ; во многих домах управление осуществляют жилищные кооперативы , в некоторых - товарищества собственников жилья (с 1 сентября 2014 г . - товарищества собственников недвижимости ). Поставку коммунальных ресурсов в индивидуальные дома могут осу щ ествлять также управляющие компании , либо такая поставка возможна на основании отдельных договоров с ресурсоснабжающими организациями - отдельно с электроснабжающей , отдельно - с водоснабжающей и т.д . Систему управления домом лучше уточнить у продавца еще до приобретения помещения . Кроме этого , сведения о том , какими многоквартирными домами управляет та или иная управляющая компания , размещаются на интернет-сайтах местных администраций. В отличие от задолженности по коммунальным платежам , остающейся с теми, кто ее накопил , задолженность по внесению взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме переходит на нового собственника . По этой причине , как уже было отмечено , необходимо до приобретения квартиры или иного жилого помещения в таком доме получить п одтверждение полной оплаты таких взносов от продавца . Таким подтверждением может быть как справка , так и квитанция на оплату платежей на следующий период , в которой отражается информация о накопленной задолженности и начисленных на нее пенях . Совершенно т о чную информацию об этом покупатель получит после того , как его право собственности будет зарегистрировано , и на основании такой регистрации ему начнут выставляться счета на оплату этих взносов. 3.7. Защита покупателя от нарушений со стороны продавца и претензий третьих лиц Итак , подводя итог рассмотрению приобретению жилья на вторичном рынке , иначе говоря - его покупке , соберем вместе все случаи возможных нарушений прав покупателя и способы , с помощью которых с ними можно бороться или хотя бы минимизировать их последствия . Эти нарушения могут исходить либо от самого продавца , либо со стороны посторонних третьих лиц , соответственно , так их и будем рассматривать . Начнем с нарушений со стороны продавца. Нарушения со стороны продавца Наиболее распространенные нарушения в этой сфере следующие. Во-первых , продавец может уклоняться от передачи помещения. Способ защиты : предъявление иска в суд о понуждении к передаче объекта ( ст. 398 ГК РФ ). Работает т олько при условии , что объект не передан кому-нибудь другому и все еще находится во владении продавца . Чтобы продавец не продал объект кому-нибудь другому во время судебного разбирательства , необходимо просить суд о наложении ареста на этот объект . Истреб о вать объект невозможно , если за него не уплачена покупная цена. Кроме этого , судебные разбирательства могут затянуться на длительное время . Следует исходить из того , что решение суда вступит в силу не раньше , чем через полгода после предъявления иска. Альт ернативой является расторжение договора и возврат денег , но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время . Более того , может оказаться , что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание б удет невозможно. Способ профилактики : согласовывать в договоре передачу объекта до оплаты (полной или хотя бы частичной ), чтобы побудить продавца как можно скорее передать имущество и получить причитающиеся ему деньги. Вспомогательный способ профилактики : предусмотреть в договоре точный срок , к которому объект должен быть передан продавцу , и пеню за нарушение этого срока. Во-вторых , продавец может уклоняться от регистрации перехода права собственности. Способ защиты : предъявление иска в суд о понуждении к г осударственной регистрации перехода права собственности на имущество ( п. 3 ст. 551 ГК РФ ). В таком случае решение суда заменит заявление продавца о регистрации перехода права собственности , но предъявить его в регистр ирующий орган все равно будет нужно . Этот иск может быть совмещен с иском о понуждении к передаче объекта , если и документы не сдаются на регистрацию , и фактической передачи не происходит . Ограничения применения иска те же : - объект должен оставаться в соб ственности продавца ; - при предъявлении иска следует просить суд об аресте помещения. Для удовлетворения иска необходимо , чтобы покупатель уплатил покупную цену . Минус этого решения - его длительность. Альтернативой является расторжение договора и возврат денег , но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время . Кроме этого , может оказаться , что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание будет невозможно. Способ профилактики : согласовыва ть в договоре полную или частичную оплату только после осуществления регистрации перехода права собственности , в том числе с использованием способов расчетов , обеспечивающих интересы обеих сторон (аккредитив , счет эскроу , депозит нотариуса ), чтобы побудит ь продавца как можно скорее подать заявление о регистрации и получить причитающиеся ему деньги. Вспомогательный способ профилактики : предусмотреть в договоре точный срок , к которому стороны должны подать заявление о регистрации перехода права собственности, и пеню за нарушение этого срока. В-третьих , продавец может уклоняться от снятия с регистрационного учета. Способ защиты : признание продавца утратившим право пользования имуществом в судебном порядке . Судебное решение будет являться основанием для снятия п родавца с регистрационного учета . Минус решения - длительность его реализации. Способ профилактики : оплата после снятия продавца с регистрационного учета. Вспомогательный способ профилактики : предусмотреть в договоре точный срок , к которому продавец должен сняться с регистрационного учета , и пеню за нарушение этого срока. В-четвертых , продавец может скрыть информацию о правах третьих лиц на объект. Такие права практически невозможно аннулировать , все претензии придется предъявлять к продавцу. Способы защиты : - возмещение убытков в судебном порядке ; - расторжение договора и возврат уплаченных денег. Минусы этих способов : - длительность процедуры судебного возмещения ; - если у продавца отсутствуют деньги , то даже при наличии судебного решения фактически взыска ть их не получится. Способ профилактики : максимально глубокая проверка всей информации об объекте во всех доступных источниках. В-пятых , продавец может не уплатить взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома. Задолженность по взносам переходит к покупателю. Способ защиты : взыскание суммы взносов в судебном порядке как убытков . Следует иметь в виду , что такое взыскание возможно только после того , как покупатель сам уплатит эти взносы. Минусы - обычные для этого способа защиты : - длительность процедуры судебного возмещения ; - если у продавца отсутствуют деньги , то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится. Способ профилактики : предварительное получение информации об уплате взносов на к апитальный ремонт , при отсутствии такой информации - включение в договор условия об удержании части покупной цены до того момента , когда счета на уплату этих взносов начнут выставляться покупателю как новому собственнику , и в них будет отражен размер нако п ленной задолженности. В-шестых , продавец может передать некачественный объект. Степень некачественности может быть разной - от оторванных обоев до полной невозможности проживания в помещении . Способ защиты следует выбирать в зависимости от характера наруше ния. Способы защиты : - возмещение убытков (в данном случае - расходов , которые необходимы для устранения недостатков ) в судебном порядке ; - расторжение договора и возврат уплаченных денег (в случае невозможности проживания ). Минусы - обычные для таких спос обов защиты : - длительность процедуры судебного возмещения ; - если у продавца отсутствуют деньги , то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится. Способы профилактики : - предварительный тщательный осмотр объекта , в том числе с пр ивлечением специалистов ; - составление акта приема-передачи и отражение в нем всех замечаний по качеству ; в случае выявления существенных дефектов , препятствующих проживанию , - отказ от принятия объекта с указанием причин такого отказа ; - согласование в до говоре полной или частичной оплаты только после передачи и подписания акта без замечаний. Претензии третьих лиц Препятствия в пользовании приобретенным объектом могут исходить от посторонних третьих лиц . Самыми распространенными из них являют ся следующие. Во-первых , истребование имущества третьим лицом. Если третье лицо истребует имущество , мотивируя это тем , что продавец не имел права им распоряжаться , в частности , в связи с тем , что собственником объекта был не продавец , а это третье лицо , т о , прежде всего , к участию в деле должен быть привлечен продавец . Если истребование произойдет , он должен будет вернуть покупную цену и возместить убытки , однако может оказаться , что у него отсутствуют достаточные средства для этого. В защиту против требов аний такого третьего лица может быть заявлено следующее : - возражение о добросовестности приобретателя , т.е . о том , что при приобретении объекта покупатель не знал и не мог знать , что продавец не вправе был распоряжаться имуществом . Это возражение работает только при условии , что покупная цена была полностью уплачена до того момента , как третье лицо предъявило свои требования . Возражение о добросовестном приобретении не сработает , если имущество было похищено у третьего лица или выбыло из его владения наси л ьственным или обманным способом , даже если покупатель об этом не знал ; - возражение об истечении срока исковой давности . Срок давности составляет три года и отсчитывается с момента , когда третье лицо узнало или должно было узнать , у кого находится его имущ ество . С 1 сентября 2023 г . можно будет дополнительно защищаться от иска , если с момента нарушения - безотносительно к тому , знает ли вообще третье лицо о нарушении своего права или нет , - до момента предъявления иска пройдет более 10 лет. Меры профилактики : - внимательное изучение выписки из ЕГРН ; - изучение истории объекта , проживавших в нем ранее лиц ; - получение информации о ранее зарегистрированных лицах ; - общение с будущими соседями , чтобы узнать историю объекта. Меры минимизации ущер ба : страхование титула. Во-вторых , обращение взыскания на имущество как на заложенное. Залог недвижимого имущества на сегодняшний день возможен только при условии его регистрации в ЕГРН . Соответственно , единственным способом защиты и способом профилактики выступает изучение выписки из реестра. Существует один-единственный случай , в котором право залога , не отраженное в реестре , может стать обязательным даже для добросовестного приобретателя , т.е . для того , кто не знал и не мог знать о нем , - это случай моше ннического удаления записи в ЕГРН , при том что ранее она была туда внесена. Защититься от такого залога практически невозможно , но в реальности это крайне редкие случаи. В-третьих , признание права пользования имуществом за третьим лицом. В отличие от преды дущего случая , обнаружение прав пользования имуществом со стороны третьих лиц , неизвестных в момент приобретения , намного более распространено. Третье лицо может в судебном порядке добиться признания за ним права проживать в приобретенном объекте недвижимо сти даже вопреки желанию собственника . Понятно , что самому покупателю жить в нем будет либо невозможно , либо крайне сложно. Надежным средством защиты может быть только истечение срока исковой давности. Продавец обязан будет возместить убытки , вызванные поя влением таких лиц , только тогда , когда он по своей вине не сообщил об их правах покупателю . То есть , как минимум , если он сам знал или должен был знать о них . Только если продавец был коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем , он долже н будет возмещать убытки вне зависимости от его виновности. В то же время у продавца может не быть средств для возмещения убытков . Более того , определить их размер будет крайне сложно , так как здесь нет лишения права собственности , но отсутствует возможност ь нормально пользоваться имуществом. Ознакомление с выпиской из ЕГРН здесь , как правило , также мало помогает , поскольку такие права в реестре часто не отражаются. Мерами профилактики могут быть : - изучение истории объекта по документам ; - внимательное изуч ение самого объекта с тем , чтобы обнаружить следы проживания посторонних людей ; - общение с будущими соседями для того , чтобы выяснить , не проживали ли в этом помещении люди , которые могли бы претендовать на право пользования им. В-четвертых , требование о сносе объекта как самовольной постройки. Этот риск более актуален для покупателей индивидуальных жилых домов , однако он существует и для покупателей других видов жилья . Разновидностью такого риска является требование об устранении самовольной перепланировк и или переоборудования помещения. Меры защиты : только истечение сроков давности и лишь если состояние объекта не угрожает жизни , здоровью или имуществу окружающих лиц. Меры профилактики : - изучение документов о правах на землю , на которой построен дом ; - и зучение разрешительной документации на него ; - изучение материалов территориального планирования с тем , чтобы установить , допустимо ли строительство в этом месте такого объекта ; - привлечение строительного эксперта для проверки состояния объекта перед его приобретением. Способ минимизации ущерба : страхование приобретаемого объекта. Раздел III. Приобретение жилья на первичном рынке 1. Выгоды и риски первичного рынка жилья Не менее популярным , чем приобретение уже готового жилья , является приобретение жилья на стадии строительства или , иначе говоря , - приобретение на первичном рынке. Приобретение жилья на первичном рынке - это приобретение объекта , который на момент заключен ия договора еще не построен. Популярность приобретения жилья на первичном рынке обусловлена множеством факторов. Так , очевидно , что первично приобретаемое жилье строится в настоящее время по современным технологиям , в нем новые , неизношенные коммуникации , в соответствии с современными требованиями осуществляется благоустройство территории вокруг дома. Впрочем , немало найдется людей , считающих , что современные дома строят хуже , чем раньше , благоустройство делается только "для галочки ", огромные дома-муравейн ики плохо приспособлены для жизни и находятся зачастую в отдаленных районах города... Вместе с тем при приобретении жилья на первичном рынке покупатель не ограничен имеющимся в наличии , но имеет больше возможностей для выбора помещений даже в пределах одно го многоквартирного дома. Не меньшую роль играют экономические соображения : жилье , приобретаемое на стадии строительства , обычно дешевле аналогичного по своим потребительским качествам уже имеющегося в наличии . Объясняется это тем , что , с одной стороны , пр иобретатель вынужден ждать возможности заселиться все то время , пока идет стройка , а с другой стороны , тем , что застройщик , привлекающий деньги во время строительства , по сути дела , получает от такого приобретателя кредит на время строительства , который о к азывается значительно дешевле , чем кредиты , получаемые от банковских учреждений . Так что и для застройщика себестоимость такого жилья оказывается ниже , и он имеет возможность реализовывать его по меньшей цене. Поскольку жилье приобретается впервые , покупат ель гораздо меньше рискует столкнуться с проблемной историей объекта , неучтенными правами или претензиями третьих лиц , ему нет нужды проверять объект . В случае выявления дефектов в построенном объекте действует гарантия застройщика , который обязан устраня т ь недостатки за свой счет. В то же время , разумеется , первичное приобретение связано не с одними лишь плюсами. Так , при таком приобретении покупатель обычно не имеет возможности сразу же заселиться в помещение , а вынужден дожидаться , когда его достроят. По сле завершения строительства нередко еще долгое время новоселам приходится мириться со строительным мусором и наблюдать за тем , как достраиваются соседние дома , сталкиваться с необустроенностью быта. Наконец , самый большой риск , с которым может столкнуться приобретатель такой недвижимости , - это приостановка , а то и прекращение строительства , которое может быть вызвано самыми разными обстоятельствами - как связанными с недобросовестностью или неосмотрительностью застройщика (например , с тем , что расходы на строительство оказались существенно больше запланированных из-за ненадлежащего планирования , хищений у застройщика или его подрядчиков , участия в сомнительных сделках , сознательного доведения организации до банкротства ), так и с обстоятельствами , не завис я щими от застройщика (например , с резким скачком валютных курсов , изменением рыночной конъюнктуры , повышением на рынке цен на строительные материалы и увеличением стоимости строительных работ ). Самое неприятное при этом заключается в том , что защититься от таких - сугубо экономических - рисков крайне сложно : они плохо предсказуемы , а правовая система не обладает достаточно эффективными средствами реагирования на них , да и , наверное , не может ими обладать , ведь никакие юридические законы не способны преодоле т ь действие законов рыночной экономики. Присутствие таких труднопредсказуемых рисков порождает , с одной стороны , постоянное повышение в законодательстве требований к застройщикам , привлекающим деньги граждан под строительство жилых объектов , с расчетом на т о , что организации , отвечающие таким требованиям , будут более стабильными и менее подверженными воздействию отрицательной экономической конъюнктуры , а постоянный жесткий контроль со стороны государства уменьшит риск недобросовестных действий таких организ а ций . С другой стороны , законодательство существенно ограничивает возможности юридического оформления отношений между застройщиками и гражданами , желающими приобрести строящееся жилье . Такое ограничение направлено на то , чтобы застройщики не имели возможно с ти обходить те жесткие рамки , в которые они поставлены. Однако как бы ни был тщателен контроль , сколь бы высока ни была планка требований к застройщикам , все равно всегда остается возможность нарушений , приостановки строительства и утраты гражданами внесен ных ими денег без получения того объекта , за который они заплатили . Наличие таких рисков вызывает время от времени даже предложения о полном запрете привлечения денежных средств граждан (если только они не зарегистрированы как индивидуальные предпринимате л и ) под строительство объектов , которые на момент уплаты денег еще не существуют . Пока что такие инициативы не реализуются , поскольку их реализация - вполне естественно - приведет к сокращению предложения на рынке недвижимости (фактически - к ликвидации пе р вичного рынка недвижимости с оставлением только вторичного ), а значит - и к существенному повышению цен на объекты , оставшиеся на рынке , что явно невыгодно потенциальным покупателям жилья . Это невыгодно и застройщикам , ведь они лишатся выгодного в экономи ч еском плане финансирования строительства за счет граждан. Все эти факторы определяют действующее регулирование первичного рынка жилья , на котором весьма жесткая регламентация деятельности застройщиков сочетается с их постоянными попытками обойти законодате льно установленные требования , невзирая на риски , которые и без того достаточно существенны на этом рынке. 2. Основные схемы приобретения будущей недвижимости В настоящее время основным одобряемым законодательством способом приобретения жилья на первичном рынке является заключение договора участия в долевом строительстве . Для регулирования взаимоотношений участника долевого строительства (дольщика ) и застройщика принят специальный Закон о долевом строительст ве , предусматривающий множество требований к застройщику и гарантий , предоставляемых дольщику. Требования Закона о долевом строительстве не распространяются на строительство тех объектов , разрешение на строительство кото рых было получено до вступления этого закона в силу , т.е . до 1 апреля 2005 г . Конечно , сегодня довольно сложно встретить объект , строительство которого началось более 12 лет назад и все еще не закончилось , но , тем не менее , иногда такие объекты встречаютс я . Привлекать деньги для их строительства застройщики могут и без заключения договоров участия в долевом строительстве , хотя желающему приобрести такой объект , наверное , стоит десять раз подумать , прежде чем вкладываться в строительство , которое не может з а вершиться столь долгое время. Наличие жестких требований к застройщику и гарантий для дольщика вызывает у многих застройщиков вполне естественное желание обойти их , заключая с дольщиками соглашения , формально не подпадающие под действие этого закона , но та кже направленные на привлечение денег под строительство объектов , которые не существуют на момент уплаты денег . Между тем сам закон существенно ограничивает их в такой возможности. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан , связанное с приобретением ими жилых помещений в многоквартирных домах , которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию , допускается только : 1) на основании договора участия в долевом строительстве ; 2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов , закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений ; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. При эт ом стоит заметить , что выпуск жилищных сертификатов распространен очень мало , так как требования к их эмитентам и контроль за ними еще более строгие . В связи с этим застройщики не особенно стремятся реализовывать строящиеся ими помещения таким образом. Стр оительство с помощью жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов тоже имеет свои особенности , порой не очень приятные для застройщиков (о них будет сказано чуть позже ). Так что застройщики и хотели бы , но зачастую не могут предлагать жиль е на первичном рынке иначе , чем по договорам участия в долевом строительстве. К таким договорам относятся инвестиционные договоры , основанные на законодательстве об инвестициях и предполагающие вложение инвестором (дольщиком ) денежных средств в строительств о , осуществляемое застройщиком , с последующим получением инвестором в собственность той части построенного объекта , которая соответствует размеру его инвестиций. Также это может быть предварительный договор купли-продажи , предусматривающий не возникновение у покупателя права собственности на объект непосредственно по завершении строительства , а заключение после такого завершения с ним основного договора купли-продажи либо договора продажи будущей недвижимости , согласно которому продавец (застройщик ) получа е т денежные средства сейчас , а передать объект должен будет только лишь после его достройки. При каких условиях заключение таких соглашений легально и каковы последствия их заключения в отсутствие таких условий ? Как видно из текста закона , ограничения по во зможным способам привлечения денежных средств застройщиками действуют при наличии одновременно следующих условий : - привлекаются средства физических лиц ; - целью является строительство жилых помещений в многоквартирных домах ; - средства привлекаются до вво да такого дома в эксплуатацию. Таким образом , чтобы обойти требование заключения договора участия в долевом строительстве , застройщик может прибегнуть к исключению любого из этих условий. Например , застройщики зачастую заключают первоначальный договор о пр иобретении строящегося жилого помещения не с гражданином-потребителем напрямую , а с организацией . В одних случаях эти организации связаны с застройщиком и выступают , по сути , в роли его торгового дома . В других случаях эти организации - подрядчики , выполн я ющие работы на строящемся объекте , и такие договоры с ними заключаются в целях расчетов за выполненные ими работы . Впоследствии же такие организации уступают свои права на получение в будущем (когда дом будет достроен ) жилых помещений гражданам и получают от таких граждан плату за эти уступаемые права . После уступки такой гражданин становится обладателем права на получение в будущем объекта. Само по себе приобретение жилья через уступку права на получение его по договору абсолютно правомерно . Но порой застр ойщик начинает рассуждать следующим образом . Если первичный договор заключается не с гражданином , а с организацией , то установленные в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве ограничения не применяются . Значит , можно заключать не договор участия в долевом строительстве , а какой-нибудь иной договор : инвестиционный или предварительный , или договор продажи будущей недвижимости - называться они могут по-разному . При этом застройщик может не соответствовать тем требования м , которые необходимы для правомерного заключения договора участия в долевом строительстве. Однако при уступке действует общее правило о том , что нельзя передать больше прав , чем уступавший имел сам. В результате уступка прав по таким договорам от организац ии или индивидуального предпринимателя к гражданину-потребителю может выглядеть как явный обход закона : застройщик , чтобы не выполнять требования Закона о долевом строительстве , просто использует промежуточное звено в ви де организации и тем самым лишает потребителя его законных прав. Борьба с таким обходом закона ведется в двух направлениях. Во-первых , в силу ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве запрещается уступка гражданам-потр ебителям прав по договорам о приобретении недвижимости в будущем , если такие договоры заключены не в соответствии с Законом о долевом строительстве . Но такой запрет оказался не слишком действенным . Люди настолько стремятся приобрести жилье , что готовы зак л ючать договоры и не соответствующие закону . Лишать таких людей , особенно уже заплативших деньги за уступку , любых прав и признавать недействительными их договоры было бы слишком жестоко и несправедливо. Поэтому в судебной практике выработалось второе напра вление борьбы с обходом застройщиками требований Закона о долевом строительстве : суды , обнаружив , что заключенное сторонами соглашение предполагает получение денег застройщиком за еще находящийся в процессе строительства объект , констатируют , что фактически между сторонами сложились отношения из договора об участии в долевом строительстве , и предоставляют гражданину ту же защиту , которую он имел бы , если бы договор был заключен в полном соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве. Другой способ избежать применения Закона о долевом строительстве - предлагать помещения не в многоквартирных жилых домах . Конечно , если человек строит для себя индивидуальный жилой дом , то никако е долевое строительство ему не нужно : доли в застройке делить не с кем . В этом случае вполне достаточно заключения договора строительного подряда на возведение такого дома . Но как только появляется необходимость построить нечто большее , чем индивидуальный дом , этот закон уже должен применяться. Так , например , несмотря на то что по своим потребительским качествам таунхаусы очень близки к индивидуальным жилым домам , на их строительство распространяется действие Закона о долевом строительстве . Это связано с те м , что в ч. 2.3 ст. 1 Закона о долевом строительстве прямо указано , что он применяется к строительству жилых домов блокированной застройки , состоящих из трех или более блоков. Чтобы избежать применения Закона о долевом строительстве , застройщики в некоторых случаях начинают строить апартаменты , т.е . формально - нежилые помещения , которые по своему функционалу полностью соответствуют жилью . Но и эта калитка тоже захлопнута судебной п рактикой : при возникновении споров суды , увидев , что речь идет о привлечении денег под строительство фактически жилых помещений , без сомнений начинают применять Закон о долевом строительстве и к таким отношениям. Наконец , избежать применения этого закона м ожно , если денежные средства привлекаются после ввода дома в эксплуатацию . Другое дело , что застройщику деньги нужны непосредственно во время стройки и ждать окончания строительства экономически невыгодно. Чтобы совместить и нежелание руководствоваться Законом о долевом строительстве , и желание получить деньги за еще не построенный объект , некоторые застройщики заключают предварительные договоры , договоры о резервировании , в которых заранее определяют , какой объект должен быть построен , а денежные средства от гражданина принимают на основании другого договора - как правило , заемного типа . Здесь , правда , такие застройщики рискуют еще и привлечением их к ответственности за незаконную банковскую деятельность , поскольку систе м атическое привлечение взаймы денежных средств граждан - это именно банковская деятельность , но дольщику это мало интересно . Для него намного важнее , как он сможет защитить свои права на получение недвижимости . В этом случае на защиту граждан также встает с удебная практика . При рассмотрении судом спора , связанного с заключением и нарушением таких соглашений , при условии , что в суде будет доказана взаимная связь предварительного договора и договора займа , будут применены правила Закона о долевом строительств е , несмотря на то что формально договор об участии в долевом строительстве не заключался. Таким образом , если застройщик предлагает вместо договора об участии в долевом строительстве заключить инвестиционный договор , договор о продаже будущей недвижимости , предварительный договор купли-продажи , договор о резервировании или какое-либо другое соглашение - фантазия по наименованию таких соглашений очень богата - и при этом утверждает , что на это соглашение не будут распространяться правила о долевом строительс т ве , а договор , соответственно , не будет зарегистрирован , гражданину , намеревающемуся приобрести жилье таким способом , нужно оценить для себя , при этом не по формальным признакам , а по сути , соответствует ли такой договор долевому строительству , и если да, то следует понимать , что к такому договору - если дело дойдет до суда - все равно будут применяться нормы Закона о долевом строительстве. Вспомним условия , при наличии которых к отношениям будет применяться Закон о долевом строительстве. Во-первых , привлечение средств физических лиц . То есть получение денег не только от организаций или индивидуальных предпринимателей , но и от обычных людей . При этом большую гарантию признания отношений подпадающими под действие Закона о долевом строительстве даст систематичность такого привлечения . Ее можно доказать , например , рекламными материалами , предлагающими к покупке жилье в конкретном доме , самим фактом заключе ния договоров с разными людьми (если , конечно , удастся достоверно узнать , что такие договоры заключаются ). О том , что первичная продажа , предположим , осуществляется юридическому лицу с последующей уступкой гражданам исключительно в целях обхода требований Закона о долевом строительстве , может свидетельствовать также взаимная связь между застройщиком и таким юридическим лицом - первичным приобретателем : например , совпадение учредителей организаций или их руководителей (выяснить это можно с помощью информаци и из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России (https://egrul.nalog.ru/)). Во-вторых , строительство жилья в многоквартирном доме . Здесь не должно смущать формальное описание приобретаемых помещений и дома как нежилых . Если по всем своим признакам здание предназначено для п роживания (в отдельных номерах-апартаментах присутствуют не только санузлы , но и места для размещения кухни ; отсутствие обычных для гостиниц услуг прачечной , уборки номера ; продажа отдельных апартаментов в собственность ; использование проектно-планировочн ы х решений жилых домов ), то оно в случае возникновения спора будет признано жилым. В-третьих , это привлечение денежных средств в обмен на помещения , которые будут построены позднее . Имеет значение не столько формальный момент заключения договора и перечисления по нему денег , сколько сущностный : когда именно - вне зависимости от юридичес к ого оформления - деньги были уплачены дольщиком застройщику . Если это произошло до того , как объект был достроен (а факт завершения строительства определяется выдачей разрешения на ввод здания в эксплуатацию ), то мы имеем дело с долевым строительством . А т о , что с точки зрения оформления деньги были первоначально переданы , например , по договору займа , и лишь потом - после ввода здания в эксплуатацию вместо возврата займа застройщик зачел их в счет стоимости жилья - уже не столь важно. Если все эти признаки есть в наличии , то дольщик может , конечно , согласиться с заключением договора , не являющегося договором участия в долевом строительстве , - Закон о долевом строительстве защитит его . Но надо понимать , что добиваться такой защиты , возможно , придется в суде , - добровольно застройщик с ней вряд ли согласится , иначе зачем же ему было прибегать к обходным схемам . Кроме этого , отсутствие государственной регистрации договора создает возможность для "двойных продаж " - во многом д л я борьбы с ними в 2004 году был принят Закон о долевом строительстве , и нежелание застройщика следовать его правилам может означать , что он намерен прибегнуть к таким "двойным продажам ". Как видим , защита дольщиков при заключении договоров о приобретении с троящегося жилья , не соответствующих Закону о долевом строительстве , строится в основном путем признания за ними тех же прав , которые дает закон дольщику , заключившему договор в соответствии с его требованиями. Впрочем , на основании ч. 2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве у дольщика есть еще один способ защиты : по его заявлению заключенный в обход закона договор в судебном порядке может быть признан недействительным . В случае та кого признания застройщик обязан возвратить дольщику все полученные от него деньги и возместить все убытки . Однако этот способ защиты применяется крайне редко , так как предполагает утрату дольщиком всех прав на строящийся объект в обмен на право получения денег . Но сам по себе вопрос об оспаривании договора и возврате хоть чего-нибудь встает обычно тогда , когда денег у застройщика уже нет и взять с него нечего . Именно по этой причине дольщики предпочитают попытать счастья в борьбе хотя бы за ту часть объек т а , которая была построена , чем признавать недействительным договор и получать эфемерное денежное требование. Мы рассмотрели случаи , в которых застройщики в обход закона не заключают договор участия в долевом строительстве , а заключают другие договоры . В то же время не стоит забывать , что договор участия в долевом строительстве - это хотя и самый распространенный , но далеко не единственный легальный способ приобретения жилья на первичном рынке . Далее разберем другие способы. Строительство жилья на основании договора подряда может осуществляться , если речь идет о строительстве индивидуального жилого дома либо жилого дома блокированной застройки не более чем на два блока . Еще одним обязательным условием , необходимым для того , чтобы получить жилье таким образом, является наличие у гражданина прав на земельный участок , на котором будет осуществляться строительство . Это может быть либо право собственности , либо аренда , в условиях которой предусмотрено право на строительство дома . Если права на земельный участок пр и надлежат застройщику , то первичное право собственности на построенный дом также будет получено именно им . Последующая передача дома в этом случае осуществляется на основании договора купли-продажи и с юридической точки зрения будет уже вторичным приобрете н ием , а не первичным. Чтобы правомерно построить дом , необходимо получить разрешение на строительство , а значит - подготовить предварительно проект дома . Такая работа поручается специальным архитектурным бюро , на которые возлагается ответственность за соотв етствие их проекта не только пожеланиям клиента , но и строительным правилам . Заключая договор на проектирование с ними , нужно указывать , что архитектор отвечает за такое соответствие , и по возможности увязывать полную оплату с получением разрешения на стр о ительство . Как вариант - поручать получение такого разрешения той же фирме , которая разрабатывала проект . При заключении договора подряда на строительство дома необходимо предусмотреть сроки начала и завершения строительства , а также меры ответственности з а их нарушение . Объем работ должен определяться проектной документацией . По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию , на основании которого будет зарегистрировано право собственности на дом. Возвращаясь к много квартирным домам , отметим , что приобретение жилья посредством жилищных сертификатов , допускаемое Законом о долевом строительстве , распространено очень слабо , а сами такие сертификаты выдаются крайне редко и в особых случ аях , связанных обычно с предоставлением жилья государством . По этой причине не будем отдельно рассматривать этот способ. Гораздо более распространены жилищно-строительные кооперативы . В Законе о долевом строительстве упоминаются еще и жилищные накопительны е кооперативы , но они распространены крайне мало . По данным сайта ФНС России , на всю страну зарегистрировано менее 200 жилищных накопительных кооперативов , при том что жилищно-строительных - более 23 тыс ., поэтому в дальнейшем будем рассматривать только о с обенности приобретения жилья в жилищно-строительных кооперативах , тем более что их отличия от накопительных кооперативов совершенно несущественны. Приобретение квартиры в ЖСК - один из немногих случаев в нашем современном законодательстве , когда право собс твенности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН . Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса - при условии , конечно , что такая кварт ира к этому моменту уже существует : невозможно стать собственником того , чего нет . Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома , член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода эт о го дома в эксплуатацию . В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса. Документальное оформление вступления в ЖСК , в отличие от заключения договора участия в долевом стр оительстве , не предполагает государственной регистрации . На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала , предоставлении обеспечения своих обязательств , подготовке проекта будущего дома , составлен и и и публикации проектной декларации . Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство , то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получен и я разрешения , и до приобретения прав на земельный участок , на котором будет осуществляться строительство . Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков. Но у всякой медали есть оборотная сторона , есть она и у ЖСК. Во-первых , если гражд анин заключает договор участия в долевом строительстве , то его взаимоотношения с застройщиком строятся как отношения контрагентов : один платит деньги , другой - осуществляет строительство в установленные сроки и с установленными требованиями по качеству по л учаемого объекта . Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком , он несет предусмотренную законом ответственность . Возникающие у застройщика сложности с исполнением обязательств , в принципе , безразличны для дольщика : ка к застройщик сможет исполнить свои обязательства - его личное дело . Зачастую , вступая в ЖСК , люди ожидают того же : что они будут платить деньги , а за них им построят жилье и передадут его в собственность . Но принципиальное отличие ЖСК от долевого строитель с тва в том , что ЖСК - это корпорация , вступая в которую , пайщик приобретает не право на получение жилья , а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании , избрании правления , проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива ). И в т ом случае , если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно , пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки . В ответ на такое желание ему будет сказано , что это его собственная организация , о н является ее участником , и если ему что-то не нравится в деятельности этой организации , он имеет полное право проголосовать за смену правления , в том числе предложить свою кандидатуру в качестве председателя правления . Разумеется , в реальности мало кто из пайщиков кооператива в состоянии быть председателем правления ЖСК , да и вообще хоть сколько-нибудь активно участвовать в деятельности кооператива . Застройщики , создающие ЖСК для привлечения денежных средств , также даже не предполагают , что пайщики захотят воспользоваться своими правами по управлению кооперативом , и даже порой заключают с пайщиками отдельные соглашения о том , что голосование на общих собраниях пайщиков будут от их имени осуществлять сотрудники застройщика . Тем самым в действительности ни за с тройщик , ни пайщик не строят свои отношения в ЖСК как отношения организации и ее участника , они точно также строятся по принципу контрагентов : один платит деньги , другой - строит . Но эта система работает только до первого сбоя . Как только при строительств е начинаются проблемы , любые претензии пайщиков могут быть парированы ссылкой на то , что они сами являются членами кооператива , и все финансово-хозяйственные операции , которые были совершены - это результат их голосования на собрании пайщиков . Получается , ч то пайщики ЖСК несравнимо хуже защищены от нарушения условий строительства , чем дольщики . И это лишь первая из проблем. Во-вторых , закон предусматривает , что прием в члены кооператива производится на основании утверждения решения о таком приеме общим собра нием или конференцией членов кооператива . Правление ЖСК производит только предварительную проверку заявления лица , желающего вступить в кооператив . Однако в действительности в ЖСК , созданных застройщиками , практически никогда не проводятся ни собрания , ни конференции членов кооператива , да пайщики и не стремятся в них участвовать , ведь обычное восприятие ситуации строится по той же модели : "Я заплатил деньги - мне за них строят жилье ", больше ни на что пайщик не рассчитывает . В результате многие пайщики ЖС К не имеют надлежаще оформленных (т.е . утвержденных общим собранием ) документов об их принятии в члены кооператива , а значит , могут столкнуться с проблемами при защите своих прав . Вместо этого с пайщиками ЖСК зачастую заключаются договоры о порядке внесени я паевых взносов , которые многие считают эквивалентом договора участия в долевом строительстве . Однако законом для пайщиков ЖСК вообще никаких договоров не предусмотрено : их права на пай подтверждаются решением об их принятии в члены кооператива , а взаимоо т ношения между пайщиком и кооперативом регламентируются не договором , а уставом ЖСК. Отсюда происходит и ненадлежащее оформление уступки прав пайщиков . Не секрет , что существует целый рынок прав на получение жилья в будущем . Свои права уступают за деньги до льщики по договорам участия в долевом строительстве , покупатели по договорам купли-продажи , так же - и пайщики ЖСК . Необходимость уступки может быть связана с желанием не дожидаться окончания строительства , а получить деньги непосредственно сейчас , отпаде н ием необходимости в объекте , много еще чем . При этом мало кто знает , что законом вообще не предусмотрена уступка пая в ЖСК . С юридической точки зрения такая уступка будет выглядеть как выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового . Но при этом нет ник а кой гарантии , что новый пайщик получит те же самые права , которые были у прежнего . Более того , и выход прежнего , и вступление нового пайщика может оказаться совершенным ненадлежащим образом , в итоге в будущем породить споры о том , правильно ли был осущест в лен выход и правомерно ли вступил в кооператив новый пайщик. Наконец , учет прав пайщиков на жилые помещения осуществляется самим кооперативом . Вследствие этого правление ЖСК всегда имеет возможность убрать из документов информацию о чем-либо не угодившем е му пайщике , например , о том , который слишком активно интересовался делами кооператива и пытался реализовать на практике свои права по участию в управлении им . Конечно , впоследствии - если у него сохранились документы о вступлении в кооператив и , самое гла в ное , о внесенных им платежах - он может защищать свои права в суде , но за это время его (точнее - подлежавшее передаче ему ) помещение может оказаться переданным уже совершенно другому лицу , которое окажется добросовестным приобретателем . В этом плане реги с трация договоров участия в долевом строительстве государственными органами в ЕГРН выглядит намного надежнее. Третья беда ЖСК - неопределенность прав и обязанностей пайщика . В отличие от долевого строительства , где практически все вопросы прописаны в законе , в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива , в первую очередь - его уставом . Но многие ли , вступая в ЖСК , утруждают себя ознакомлением с ним и , тем более , в дальнейшем следят за тем , чтобы положения устава не нарушались ни при приеме в члены ЖСК , ни в ходе дальнейшей его деятельности ? Практически никто . Между тем в уставе , который составляется в момент создания ЖСК (а значит , если кооператив был создан застройщиком , содержание устава было полностью определено и м ), могут содержаться положения , накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права , позволяющие , в частности , исключить неугодного пайщика из кооператива , не предоставив ему помещения и даже в озвратив ему значительно меньше того , чем было им внесено. Так , уставами ЖСК нередко предусматриваются , наряду с паевыми взносами , разные платежи - периодические , вступительный и т.д . Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта , однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос , который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы. Возможно , что приобретение жилья через ЖСК сейчас было обрисовано слишком мрачными красками . Дейс твительно , имеется множество примеров успешного решения людьми своего жилищного вопроса с помощью ЖСК , однако надо понимать , что здесь огромное значение приобретают такие тяжело оцениваемые факторы , как порядочность правления ЖСК , личные взаимоотношения м е жду пайщиком и членами правления , готовность или неготовность совместно решать возникающие в ходе строительства проблемы . С учетом того , что строительство всегда отнимает немало времени , даже если в начале отношений все было хорошо , они вполне могут испор т иться со временем , и тогда все те неприятные особенности такого способа приобретения жилья могут отразиться на человеке в полной мере . В целом ЖСК , являясь действительно работающим инструментом решения жилищной проблемы , мало приспособлен к индустриальном у строительству , при котором пайщик только лишь платит , а застройщик - только лишь строит . Участие в ЖСК предполагает намного большую вовлеченность пайщика в сам процесс строительства , его сотрудничество - кооперацию с застройщиком . При строительстве совре м енных многоквартирных домов , комплексов с сотнями , а то и тысячами квартир , с полным отчуждением пайщика от процесса строительства , добиться такого взаимодействия между сторонами оказывается практически невозможно , ЖСК перестает соответствовать своей прир о де . В то же время при строительстве домов с небольшим количеством квартир вполне возможно достижение необходимой степени взаимодействия , при которой ЖСК будет работать именно так , как он должен работать. 3. Что необходимо проверить до заключения дог овора Итак , строящийся объект выбран , дольщик готов отдать свои деньги за то , чтобы спустя некоторое время въехать в новое жилье . Что же нужно ему проверить до того , как заключать договор с застройщиком ? Прежде всего нужно убедиться в том , что догов ор заключается с уполномоченным представителем застройщика . Для этого нужно обратиться к ресурсу : https://egrul.nalog.ru/, получить там выписку и посмотреть , кто указан в качестве лица , имеющего право без доверенности выступать от имени организации (т.е . е е директор , генеральный директор , иной руководитель ). Договор с застройщиком должен быть подписан либо им , либо представителем по доверенности , подписанной таким руководителем. Полезно также изучить финансовое положение организации-застройщика : его участие в судебных спорах (для этого следует обратиться к сайту : https://kad.arbitr.ru/, где содержится вся информация о спорах в арбитражных судах , и к сайтам районных судов по месту нахождения застройщика и в тех районах , где ранее им осуществлялось строительс т во ), наличие в отношении него исполнительных производств (сайт : http://fssprus.ru/iss/ip/). Поскольку долевое строительство осуществляется в течение длительного времени , за это время может произойти существенное изменение экономической конъюнктуры , очеред н ой кризис , повышение цен на строительные материалы , снижение цен на рынке недвижимости и т.п. Чем крупнее застройщик , тем надежнее его положение , тем меньше вероятность , что эти отрицательные факторы на рынке подкосят его и приведут к затягиванию строител ь ства или же и вовсе к его остановке . Впрочем , здесь никогда нельзя быть полностью уверенным , так как за красивым фасадом вполне может скрываться тяжелое финансовое положение , которое приведет к полному краху от малейшего затруднения ту организацию , котора я еще вчера выглядела успешной и развивающейся. В последнее время законодатели существенно повысили требования к финансовой устойчивости застройщиков , осуществляющих долевое строительство жилья . В частности , предусмотрены : - лимиты собственных средств таких застройщиков ; - отсутствие у них существенных обязательств перед третьими лицами , которые могут повлечь их несостоятельность ; - отсутствие нарушений законодательства и задолженности по налогам и т.д. Такие требования закона могут даже привести к тому , что застройщиками теперь смогут быть только самые крупные из них , а мелкие застройщики будут вытеснены с рынка . В то же время эти сверхжесткие требования будут применяться только к тем застройщикам , кото р ые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. Обратите внимание : до указанной даты требования к застройщикам хотя и остаются довольно высокими , но не могут в полной мере гарантировать того , что застройщик выдержит любые испытания и обеспечит завершение строительства в срок. Также стоит поискать в Интернете информацию о ранее осуществленных или осуществляемых проектах этого застройщика : не допускает ли он просрочек , не нарушает ли права дольщиков , нет ли среди его клиентов "обманутых дольщиков " . Конечно , отсутствие нарушений в прошлом не означает , что их не будет в будущем , но наличие таких прецедентов должно быть поводом серьезно задуматься о целесообразности вступления в отношения с таким застройщиком , каким бы привлекательным ни выглядел его проект. Помимо юридического и финансового состояния застройщика , полезно изучить характеристики предполагаемого к строительству объекта и земельного участка , на котором планируется его строительство . В частности , разрешено ли на нем строительство жилых дом ов такого класса - это можно выяснить из правил землепользования и застройки , принимаемых на муниципальном уровне (в городе федерального значения - на уровне города ) и размещаемых на интернет-сайте соответствующей администрации. Прежде чем привлекать денеж ные средства граждан , застройщик должен сделать следующее. Во-первых , приобрести право собственности или аренды на земельный участок. Во-вторых , подготовить проект предполагаемого к строительству здания , получить положительное заключение экспертизы по нему и разрешение на строительство. В-третьих , разработать проектную декларацию , в которой должны быть отражены все предлагаемые к реализации помещения в строящемся доме. Проверить соблюдение застройщиком этих требований можно путем обращения к его официальной станице в Интернете . Каждый застройщик , привлекающий деньги в долевое строительство , должен иметь такую официальную страницу и обязан размещать на ней следующую информацию : 1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства , которые возводились им в течение предыдущих трех лет ; 2) аудиторское заключение за последний год , разрешение на строительство данного объекта , положительное заключение экспертизы по нему , документы , подтверждающие права на земельный участок ; 3) проектную деклараци ю ; 4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона ; 5) проект типового договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров , используемые застройщик ом для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания ) многоквартирного дома и (или ) иных объектов недвижимости ; 6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве ; 7) договор поручительства с застройщиком , если избран такой способ обеспечения его обязательств , после 1 июля 2018 г . - сведения об отчислении денежных средств в компенсационный фонд долевого строительства ; 8) фотографии строящихся (создава емых ) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или ) иного объекта недвижимости , отражающие текущее состояние их строительства (создания ). Таким образом , закон требует , чтобы вся необходимая дол ьщику информация содержалась на сайте застройщика. В то же время некоторые из этих данных можно проверить в независимых источниках. Так , например , сведения о правах на земельный участок можно получить с помощью выписки из ЕГРН , в том числе в электронном ви де. Кроме этого , за соответствием сведений на сайте действительности обязаны наблюдать органы государственной власти , осуществляющие контроль в области долевого строительства. Таким образом , система регулирования деятельности застройщиков по Закону о долевом строительстве построена сегодня так , что настоящий договор долевого строительства , подлежащий государственной регистрации , может быть заключен только таким застройщиком , который действительно отвечает тем требованиям, которые предъявляются к нему законодательством . И это еще одна причина , по которой стоит избегать застройщиков , предлагающих вместо заключения договора об участии в долевом строительстве использовать обходные схемы , быть может , облегчающие жизнь такому з а стройщику , но создающие дополнительные риски для дольщика. 4. Договор долевого участия : что в нем должно быть и как он должен заключаться Итак , застройщик соответствует предъявляемым к нему законодательным требованиям , будущий объект отвечает всем запросам дольщика , а его цена устраивает обоих - время заключать договор. Характерной особенностью договора участия в долевом строительстве (в принципе , названия могут несколько разниться : в практике встречается и "долевое участие в строительстве ", и просто "долевое строительство " - это принципиального значения не имеет ) является его довольно детальная урегулированность Законом о долевом строительстве . Причем стороны очень сильно ограничены в возможности отступить о т его положений , особенно если дольщиком выступает гражданин-потребитель . В этих случаях отступление возможно только лишь в части предоставления дольщику-гражданину дополнительных прав и повышения предоставляемых ему гарантий - естественно , за счет застро й щика . Но поскольку редко кто из застройщиков будет ущемлять самого себя , договоры участия в долевом строительстве очень часто представляют собой в значительной части переписывание положений закона. Тем не менее от согласования некоторых условий в договоре уйти невозможно . И прежде всего это касается характеристик конкретного строительства : его объекта , сроков строительства и т.п. В ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве содержится перечень условий , которые в любом случае должны быть предусмотрены в договоре , к ним относятся : 1) предмет договора , т.е . тот объект долевого строительства , в отношении которого заключается договор ; 2) срок передачи объекта долевого строительства дольщику ; 3) цена договора , срок и порядок ее уплаты ; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства ; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору ; 6) если за счет средств , получ аемых от дольщиков , застройщик возводит также объекты социальный инфраструктуры , в договоре должны содержаться сведения о таких объектах и о том , какая часть финансирования направляется на их строительство. Следует заметить , что с 1 января 2017 г . в Законе о долевом строительстве детализировано содержание описания объекта долевого строительства . Прежде всего , такое описание должно соответствовать проектной документации на дом и предусматривать : - определение подлежащего п ередаче конкретного объекта долевого строительства , в том числе план объекта долевого строительства , отображающий в графической форме (схема , чертеж ) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещени я (комнат , помещений вспомогательного использования , лоджий , веранд , балконов , террас ) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения , местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых ) многоквартирно г о дома и (или ) иного объекта недвижимости ; - указание сведений в соответствии с проектной документацией о виде , назначении , этажности , общей площади многоквартирного дома и (или ) иного объекта недвижимости , о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности , сейсмостойкости ; - назначение объекта долевого строительства (жилое помещение , нежилое помещение ); - этаж , на котором расположен такой объект долевого строительства ; - его общую площадь (для жилого помещения ) или площадь (для н ежилого помещения ), количество и площадь комнат , помещений вспомогательного использования , лоджий , веранд , балконов , террас в жилом помещении , наличие и площадь частей нежилого помещения. Как видим , описание должно быть довольно детальным , но даже оно зача стую еще более уточняется при составлении договора застройщиком. Так , при строительстве практически всегда возможны отклонения от изначально запроектированных параметров - сдвиг стен на несколько сантиметров , из-за чего может произойти увеличение или умень шение площади объекта долевого строительства . В договорах нередко указывается , что указанная в них площадь объекта является ориентировочной и подлежит уточнению по завершении строительства по итогам обмеров , сделанных БТИ или кадастровым инженером . При эт о м обычно оговаривается , какое отступление рассматривается как допустимое , а какое считается нарушением договора и дает дольщику право на предъявление претензий или даже на расторжение договора. Что касается срока передачи объекта , то он привязан к сроку за вершения строительства дома , который застройщик указал в проектной декларации и который был заявлен при получении разрешения на строительство . Этот срок обычно устанавливается одинаковым для всех дольщиков , приобретающих помещения в одном строящемся доме. Застройщик может указать как точную дату , так и период времени , в течение которого он будет передавать объекты долевого строительства. Цена договора определяется и в виде капитальной суммы , и путем определения стоимости 1 кв . м площади объекта . Указание на стоимость 1 кв . м имеет значение при отклонении итогового объекта от изначально заявленных параметров и учитывается при перерасчетах между сторонами . В случае если построенный объект оказался меньшей площади , чем было изначально согласовано , но в предела х , допускаемых договором , застройщик производит возврат излишне уплаченной части . Если итоговый объект оказался больше , договором может быть предусмотрена доплата . Впрочем , правила о перерасчетах не являются жесткими , стороны могут предусмотреть в договоре и иное регулирование , например , другую ставку стоимости 1 кв . м при перерасчетах или отсутствие доплат при отклонениях в определенных договором небольших пределах. В расчет общей площади объекта , указываемой в документах о регистрации права собственности , не включается площадь балконов и лоджий , однако в договоре не запрещается учитывать их площадь , в том числе для определения цены объекта и суммы доплаты или возврата части этой цены. Как правило , цена договора указывается в российских рублях , хотя не запре щается указывать ее и в иностранной валюте . В этом случае расчеты между сторонами все равно будут осуществляться в рублях , по курсу , определенному условиями договора , а если в договоре такой курс не определен - то по официал ьному курсу соответствующей валюты , устанавливаемому Банком России на день платежа. Порядок уплаты цены может предполагать как ее единовременное внесение , так и установление определенного графика платежей . Стоит отметить , что закон не запрещает предусматри вать срок оплаты более длинный , чем срок передачи объекта . Для долевого участия в строительстве полная оплата - вопреки мнению многих , даже активно работающих в сфере недвижимости (самих застройщиков , риелторов ) - не является условием возникновения у доль щ ика права собственности . Полная оплата имеет значение только для приобретения жилья в ЖСК. Закон требует указывать в договоре гарантийный срок на объект долевого строительства , однако при этом устанавливает , что он не может составлять менее пяти лет (для т ехнологического и инженерного оборудования - трех лет ). Мало кто из застройщиков согласится предоставить более продолжительную гарантию . По этой причине условия договоров о гарантийном сроке обычно представляют собой простое воспроизведение положений зако н а. В договор могут включаться и иные условия , не отнесенные к обязательным. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме путем составления одного документа , подписываемого сторонами . Поскольку договор обычно составляется на нескол ьких листах (мало какой договор долевого участия можно уместить на одном листе , даже при двусторонней печати ), он прошивается . Договор участия в долевом строительстве - один из немногих договоров , которые подлежат обязательной государственной регистрации, с учетом этого договор составляется в количестве экземпляров , на один превышающий число сторон . Договор считается заключенным только после такой регистрации , поэтому дольщику до начала осуществления платежей по нему необходимо получить свою копию договора со сделанной на нем отметкой о регистрации . Договор долевого участия регистрируется как обременение того земельного участка , на котором производится строительство дома . В связи с этим убедиться в том , что договор был надлежащим образом зарегистрирован , мо ж но , получив выписку из ЕГРН по земельному участку. Во время действия договора у дольщика может возникнуть желание уступить свои права по нему другому лицу . Такая уступка совершается на основании договора , заключаемого между старым и новым дольщиками . Необх одимость получения согласия застройщика на такую уступку зависит от того , произвел ли первоначальный дольщик полный расчет по договору или нет. Если дольщик полностью рассчитался с застройщиком , то он может не интересоваться его мнением относительно уступк и и сразу заключать соглашение об уступке. Если первоначальный дольщик еще не полностью оплатил застройщику объект , уступка возможна только с согласия застройщика . При этом к новому дольщику перейдут не только права на получение объекта , но и обязанности п о доплате оставшейся суммы. Соглашение об уступке прав по договору участия в долевом строительстве , так же , как и сам такой договор , подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Во время действия договора по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения : может быть изменен объект долевого строительства , цена , срок передачи объекта - любые условия . Чаще всего застройщик предлагает изменить именно срок передачи объекта - когда застройщик не успевает достроить его вовремя и , не желая нести ответственность , предлагает дольщику отсрочить передачу. Дело еще в том , что ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве обязывает застройщика , если он не может своевременно заверш ить строительство и передать объект , не менее чем за два месяца до наступления срока передачи объекта направить дольщику предложение об изменении этого срока . Дольщику в данном случае следует знать , что он не обязан соглашаться на изменение срока и имеет п олное право отказать застройщику в подписании такого дополнительного соглашения к договору . Дольщик при этом не теряет своего права на получение объекта . Более того , застройщик обязан будет уплачивать неустойку при просрочке передачи объекта . Если подписа н о соглашение о продлении срока , основания для начисления неустойки не будет . По этой причине застройщику , чтобы убедить дольщика подписать соглашение о продлении срока , следовало бы предложить что-то взамен , например , улучшенную отделку объекта. Однако , ка к показывает опыт практической деятельности , застройщики чаще предпочитают просто требовать подписания дополнительных соглашений , пользуясь юридической неграмотностью дольщиков и пугая их утратой прав на объект , если такое соглашение подписано не будет. Ес ли стороны договорились изменить договор , соглашение о его изменении также должно быть зарегистрировано в ЕГРН. 5. Передача объекта и регистрация прав на него Конечной целью долевого строительства является получение в собственность объекта этого строительства . Срок такой передачи определен договором , однако в любом случае застройщик не имеет права передавать объект до того , как он достроен , т.е . до того , как им будет получено разрешение на ввод объекта в э к сплуатацию . Довольно часто встречаются ситуации , в которых объект передается дольщику до завершения строительства - для осуществления в нем отделки силами дольщика . Такая передача не рассматривается как исполнение договора об участии в долевом строительст в е и не может служить основанием для регистрации права собственности на объект. Согласно ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае , если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства , не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого ст р оительства сообщение о завершении строительства (создания ) многоквартирного дома и (или ) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче , а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства . Такое сообщение должно быть направлено дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено дольщику под рас п иску. Передача объекта производится по акту по итогам осмотра объекта долевого строительства . В ходе осмотра объекта дольщику следует проверить : - соответствие объекта условиям договора ; - работоспособность всех его частей. В случае обнаружения недостатков их необходимо указать в акте и установить застройщику разумный срок на их устранение . Такой акт с замечаниями не является основанием для передачи помещения . Только акт , подписанный без замечаний , свидетельствует о том , что застройщик надлежащим образом в ы полнил свои обязанности. Если дольщик не принимает объект долевого строительства , застройщик вправе по истечении двух месяцев с момента истечения указанного в договоре срока на передачу объекта составить односторонний акт о передаче объекта долевого строит ельства. Орган , выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию , направляет копию этого документа в Росреестр . Если он этого не сделал , застройщик сам может направить такой документ . После поступления в Росреестр такого разрешения любой из дольщиков мож ет зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства , представив в Росреестр зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и подписанный сторонами передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строите л ьства . На основании этих документов производится регистрация права собственности на объект. 6. Защита дольщика Передача объекта - это благоприятный исход долевого строительства , но возможен и неблагоприятный исход , когда у дольщика возникает необходимость защитить свои права . Как он может это сделать ? Одно из самых распространенных нарушений договора об участии в долевом строительстве со стороны застройщика - это нарушение сроков передачи объекта . Если такое нарушение допущено , дольщик вправе потребовать выплаты ему неустойки , которая рассчитывается следующим образом : Н = Ц х П х С / 300, где Н - сумма неустойки ; Ц - цена договора ; П - период просрочки в днях ; С - ключевая ставка Банка России. При этом , если дольщиком является гражданин-непредприниматель , размер неустойки увеличивается в два раза , т.е . неустойка будет рассчитываться по следующей формуле : Н = (Ц х П х С / 300) х 2 или , что то же самое , Н = Ц х П х С / 150. Взыскание такой неустойки обычно не представляет труда , поскольку ее очень легко определить ; круг обстоятельств , подлежащих доказыванию , крайне узок , и они подтверждаются письменными доказательствами . В то же время суды нередко снижают размер неустойки , н е смотря на то что ст. 333 ГК РФ , предусматривающая возможность такого снижения , требует , чтобы оно было обусловлено исключительными обстоятельствами. Кроме этого , в некоторых регионах России суды не взыскивают такие неу стойки , если на момент рассмотрения спора здание еще не достроено . Исходят они при этом из того , что взыскание таких неустоек может подорвать финансовое состояние застройщика и лишить его возможности достроить объект . В итоге все дольщики из-за действий н е которых из них лишатся помещений . По этой причине , если дольщик желает получить сумму предусмотренной законом неустойки , ему следует сначала дождаться ввода здания в эксплуатацию , получить объект и уже после этого обращаться в суд за взысканием неустойки. Впрочем , эта рекомендация справедлива лишь при условии , что завершение строительства все-таки вскоре возможно . Если дольщик с очевидностью наблюдает , что завершения строительства не предвидится в обозримом времени , ему нет резона ждать. Если застройщик при построенном доме уклоняется от передачи объекта , дольщик , наряду со взысканием неустойки за просрочку передачи , вправе также потребовать передачи объекта . Дополнительно в таком случае может быть заявлено требование о признании права собственности . Кроме э того , оно может быть предъявлено , если объект фактически передан , но акт о его передаче по каким-то причинам не подписан . В случае вынесения судом решения о признании права собственности это решение заменит акт и само будет являться основанием для регистр а ции права в ЕГРН. Другой возможностью в данном случае является отказ от договора при просрочке передачи более чем на два месяца , но этот вариант обычно менее выгоден из-за того , что , воспользовавшись им , дольщик утрачивает все права на жилье , получая взаме н только лишь требование о взыскании денег . Если у застройщика денег не будет , дольщик может и вовсе оказаться ни с чем. Самое неприятное , что может случиться в ходе долевого строительства , - это прекращение строительства , в частности , из-за несостоятельно сти застройщика . В такой ситуации невозможно требовать передачи объекта , поскольку его еще нет . Даже если , например , договором предусмотрено , что дольщик имеет право на квартиру на втором этаже девятиэтажного дома , а фактически к моменту прекращения строи т ельства построено пять этажей , объекта долевого строительства все равно не существует . Каждая квартира в доме возникает не ранее , чем будет достроен весь дом целиком , а он в описанной ситуации не завершен. Законодательство о банкротстве предусматривает спе циальные правила о банкротстве застройщиков , причем они применяются вне зависимости от того , как были оформлены взаимоотношения между застройщиком и дольщиком . Согласно этим правилам допускается , в частности , создание ЖСК , которому передается недостроенны й объект и в который вступают дольщики такого объекта . В задачи ЖСК входит завершение строительства дома и передача дольщикам причитавшихся им помещений . Но такая передача возможна только при условии достройки дома . При этом достройка будет производиться л и бо за счет дополнительных взносов дольщиков , либо за счет увеличения количества помещений в доме , подлежащих продаже , и выручки от реализации таких помещений . В любом случае , этот механизм работает лишь тогда , когда здание к моменту банкротства застройщик а было уже почти полностью готово . Во всех остальных случаях дополнительных доходов просто не хватит на то , чтобы достроить здание , ведь строительство - весьма финансовоемкая область. Помимо непередачи объекта , права дольщика могут быть нарушены некачествен ным выполнением работ . Качество строительства определяется соответствием объекта долевого строительства трем критериям : 1) строительным нормам и правилам ; 2) требованиям проекта ; 3) условиям договора. При этом предполагается , что требования к объекту в них увеличиваются по нарастающей. Любой объект , сколь бы дешев и примитивен он ни был , должен соответствовать строительным нормам и правилам. Далее , проект уточняет , что именно должно было быть построено и как . Требованиям проекта итоговая постройка тоже долж на соответствовать. Наконец , в договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть еще более высокие требования к качеству объекта , и если застройщик подписал договор с такими условиями , он обязан обеспечить соответствие объекта всем этим требованиям . Закон делит недостатки объекта на две категории : 1) существенные , наличие которых препятствует использованию объекта по назначению или же и вовсе делает его опасным ; 2) несущественные , которые не препятствуют использованию , но также являются н арушением договора. При обнаружении существенных недостатков дольщик вправе отказаться от договора и немедленно потребовать возврата уплаченных им денег . При обнаружении несущественных недостатков отказаться от договора он не может , но вправе потребовать у странения этих недостатков в разумный срок . Однако , если застройщик не устраняет недостатки , то и здесь - по прошествии этого срока - дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денег. При отказе от договора или его расторжении застройщик не только обязан возвратить дольщику уплаченные им средства , но и уплатить проценты на них , начиная с того момента , когда они были выплачены . Эти проценты рассчитываются точно таким же образом , как и неустойка за просрочку передачи объекта , т.е. по формуле : Н = Ц х П х С / 300, где Н - сумма подлежащих уплате процентов ; Ц - цена договора ; П - период просрочки в днях ; С - ключевая ставка Банка России. При этом , если дольщиком является гражданин-непредприним атель , размер процентов увеличивается в два раза . Они будут рассчитываться по следующей формуле : Н = (Ц х П х С / 300) х 2 или , что то же самое , Н = Ц х П х С / 150. Так же , как и в случае с неустойкой за просрочку передачи объекта , эти проценты могут быть снижены судом , и суды этим правом активно пользуются. Раздел IV. Финансирование приобретения жилья 1. Опасная и манящая ипотека Приобретен ие жилья - всегда дорогостоящее мероприятие . Мало кому удается стать собственником недвижимости исключительно за счет собственных средств . В большинстве случаев сегодня необходимой составляющей приобретения жилья , как бы оно ни осуществлялось , является по л учение кредита , покрывающего какую-то часть от стоимости приобретения. В принципе , для приобретения недвижимости может использоваться любой кредит - хотя бы и потребительский , однако чаще всего мы имеем дело с ипотечным кредитом , что вполне понятно , ведь е го условия обычно много выгоднее остальных видов кредитов , а сам он неразрывно связан с недвижимостью. Существует не совсем верное представление , будто ипотека - это кредит на приобретение недвижимости под залог этой самой приобретаемой недвижимости . Нельз я сказать , чтобы это представление совершенно не соответствовало действительности - некоторая доля истины в нем есть , но не более того. В строгом юридическом понимании (во всяком случае , в условиях нашей страны ) ипотека - это залог недвижимости . Не более и не менее . Практически это значит следующее. Во-первых , ипотека сама по себе - это вовсе не кредит , а всего лишь залог , способ обеспечения исполнения обязательств . В то же время , действительно , ипотекой очень часто обеспечиваются кредитные обязательства ил и , иначе говоря , обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему. Во-вторых , целью ипотеки далеко не всегда является обеспечение кредита на приобретение недвижимости . В принципе , кредит под залог недвижимости может быть выдан на любые цели (н апример , предприниматели очень часто закладывают свою недвижимость в обеспечение кредитов на ведение обычной хозяйственной деятельности ). В-третьих , далеко не всегда закладывается та самая недвижимость , которая была приобретена за счет кредита , обеспеченно го ипотекой . Вполне возможно заложить имеющуюся недвижимость для получения кредита , который будет направлен на приобретение совершенно иного объекта недвижимости. В то же время следует признать , что , действительно , в огромном числе случаев кредит получаетс я для приобретения жилья , которое тут же закладывается в обеспечение возврата этого самого кредита . Далее рассмотрим именно этот вариант. Прежде всего , необходимо определиться с приобретаемым объектом : будет ли это приобретение на первичном рынке или втори чном - пока не так важно . Затем - найти банк , который готов будет рассмотреть вопрос о кредитовании . Само по себе наличие обеспечения далеко не гарантирует получения кредита . В конечном счете , задача состоит не в обращении взыскания на заложенную недвижим о сть , а в возврате выданного кредита , поэтому банк намного более заинтересован в том , чтобы заемщик своевременно выплатил сумму кредита , а не в том , чтобы лишить его приобретенного жилья . Следовательно , требуется еще и наличие у заемщика таких источников д о хода , которые могли бы убедить банк в его возможности погасить кредит. При наличии всех этих условий банк может согласовать выдачу кредита для приобретения недвижимости под залог приобретаемого имущества. В том случае если приобретение будет осуществляться на вторичном рынке , предметом залога станет тот имеющийся в наличии объект , который будет приобретаться . Однако , что будет предметом залога при приобретении жилья на первичном рынке ? Ответ прост : заложены будут права на получение недвижимости в будущем . В этом плане приобретение жилья на первичном рынке по договору об участии в долевом строительстве опять же оказывается намного выгоднее , поскольку права по этому договору регистрируются в ЕГРН , а значит , они могут быть обременены ипотекой - точно так же , к а к и настоящий объект недвижимости. Банк , предоставляющий кредит , заинтересован в том , чтобы обеспечение возникло как можно раньше , в идеале - чтобы между моментом выдачи кредита и моментом возникновения обеспечения не было временного разрыва вообще . Однако это желание может оказаться в непримиримом противоречии с желаниями продавца недвижимости , который хотел бы получить деньги до того момента , как он передаст объект покупателю . Закон не запрещает , в принципе , договориться о том , чтобы договор залога был з а ключен самим продавцом . Он может предоставить свое имущество в обеспечение обязательств его покупателя по возврату кредита на приобретение такого имущества . Более того , можно даже договориться , что сумма кредита сразу же будет направлена продавцу . Однако н а практике такая схема построения взаимоотношений практически не используется , вместо этого продавцы соглашаются подождать получения денег до того момента , когда собственником станет покупатель. Договор об ипотеке заключается между собственником недвижимос ти и кредитором . В этом договоре должны быть указаны : - предмет ипотеки (т.е . имущество , которое передается в залог ); - его оценка , которая определяется самими сторонами и в случае получения кредита на приобретение недвижимости базируется на стоимости этой недвижимости по договору о ее приобретении ; - существо , размер и срок исполнения обязательства , обеспечиваемого ипотекой , т.е . основные условия кредитного договора , в обеспечение исполнения которого устанавливается залог. Договор об ипотеке составляется в письменном виде . Для возникновения залога одного лишь составления договора недостаточно . Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в ЕГРН . С тем чтобы обеспечить защиту своих прав , банки , как правило , требуют сдачи на регистрац и ю одновременно и документов о переходе права собственности на приобретаемое имущество , и документов о возникновении залога. Таким образом , приобретатель недвижимости сразу же получает ее в собственность , уже обремененную залогом в пользу банка. В случае на рушения условий кредитного договора кредитор приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество . Такое взыскание производится , как правило , в судебном порядке (существуют некоторые расхождения между Федеральным за коном "Об ипотеке (залоге недвижимости )", который исключает внесудебный порядок обращения взыскания на любое жилое помещение , принадлежащее физическому лицу , и Гражданским кодексом РФ , который предусматривает такое же ограничение только для единственного жилого помещения ). Залогодатель вправе в любой момент до реализации заложенного имущества прекратить обращение на него взыскания , полностью погасив задолженность. Если долг так и остался непогашенным , банк по решению с уда вправе выставить имущество на публичные торги. Обратите внимание : в случае обращения взыскания на заложенное имущество не действует известный запрет на изъятие у гражданина его единственного жилого помещения - если такое помещение заложено , оно может б ыть изъято. При продаже с публичных торгов вырученная от продажи сумма идет на погашение расходов , связанных с продажей , суммы долга и процентов по нему. Соглашением сторон договора залога может быть предусмотрено , что заложенное имущество не будет продаваться с публичных торгов , а будет оставлено кредитором за собой с зачетом стоимости предмета залога в счет погашения долга. Если залог был продан по высокой цене и пос ле погашения задолженности остались еще деньги , они подлежат возврату залогодателю . По общему правилу , если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного погашения задолженности , ее остаток может быть взыскан кредитором за счет друг о го имущества должника . Однако п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости )" содержит крайне любопытное указание на то , что если речь идет о продаже заложенного жилого помещения , принадлежащего граж данину , и залог был предоставлен в обеспечение кредита на приобретение жилого помещения , то при недостаточности стоимости заложенного имущества обязательства заемщика все равно считаются прекратившимися. Таким образом , именно при "жилищной ипотеке " обращен ие взыскания на предмет залога освобождает заемщика от долга и не обременяет его на будущее. 2. Налоговые последствия приобретения жилья Финансовый вопрос при приобретении жилья связан не только с решением вопроса о том , где взять на это день ги , но и с тем , какую часть из этих денег придется отдать государству в качестве налогов. Налогом прежде всего облагаются доходы продавца от продажи имущества . В то же время закон предусматривает освобождение продавца недвижимого имущества от налогообложен ия при соблюдении некоторых условий , главным из которых является владение этим имуществом продавцом на праве собственности в течение определенного периода времени до продажи. По общему правилу , если имущество находилось в собственности продавца в течение б олее чем пяти лет , он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц . Если имеет место одно из следующих условий : - право собственности на объект недвижимого имущества было получено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от физич еского лица , признаваемого членом семьи или близким родственником продавца, - право собственности на объект недвижимого имущества было получено в результате приватизации, - право собственности на объект недвижимого имущества было получено по договору пожиз ненного содержания с иждивением , то срок владения имуществом , по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом на доходы физических лиц , сокращается до трех лет ( ст. 217.1 НК РФ ). Из-за таких особен ностей налогообложения продавцы жилья , владевшие им меньше указанного срока , нередко стремятся занизить стоимость имущества в договоре и предусмотреть оплату недостающей части иным способом . Для покупателя такие договоренности чреваты существенными рискам и , все выгоды от этого получает исключительно продавец . По этой причине крайне нежелательно соглашаться на подобные предложения продавца. Кроме этого , для воспрепятствования такого рода обходу закона предусмотрено , что если продавец продает недвижимость по цене меньшей , чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта , налог он должен будет уплатить от суммы , равной 70% от кадастровой стоимости. Таким образом , снижение суммы покупной цены , указанной в договоре , ниже 70% от кадастровой стоимости объекта (а ее м ожно узнать из выписки из ЕГРН ) не имеет смысла и для продавца . Если продавец предлагает указать еще меньшую сумму , то это дополнительный повод заподозрить его в недобросовестности. Наряду с налоговыми последствиями для продавца приобретение недвижимости в лечет последствия и для покупателя . Помимо того , что с момента приобретения он должен будет уплачивать налог на имущество физических лиц , последствия могут быть и положительными . Расходы , понесенные покупателем на приобретение либо строительство жилья , а т акже на погашение процентов по целевым займам , предоставленным для приобретения или строительства жилья , и по выплате кредитов на их рефинансирование , образуют сумму имущественного налогового вычета . Налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу по нало г у на доходы физических лиц . Благодаря этому может сложиться такая ситуация , при которой покупатель в течение некоторого периода времени не должен будет платить налог на доходы физических лиц. Таким образом , для покупателя выгоднее указание полной стоимости объекта недвижимости в договоре : чем больше будут его расходы на приобретение жилья - тем больше будет налоговый вычет. Впрочем , такие налоговые вычеты ограничены в своих размерах . В соответствии со ст. 220 НК РФ нало говый вычет по расходам на приобретение объектов недвижимости ограничен общей суммой в 2 млн . руб ., а налоговый вычет по расходам на уплату процентов по кредитам и их рефинансированию - в 3 млн . руб. Приложение Обзор судебной практики разрешения дел по спорам , возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Приложенные файлы

  • rtf 4588177
    Размер файла: 2 MB Загрузок: 8

Добавить комментарий